第二章不同類型房地產(chǎn)估價(jià)■

大綱規(guī)定:本某些考試目是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等各種類型房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)和影響因素理解、熟悉和掌握限度。

本章考試規(guī)定及知識(shí)體系:■

本章重點(diǎn):第一節(jié)(居住房地產(chǎn)估價(jià))、第二節(jié)(商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià))、第三節(jié)(商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià))■

本章難點(diǎn):不同類型房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)解決■

內(nèi)容詳解按照估價(jià)對(duì)象用途,將房地產(chǎn)分為十大類:第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一:居住房地產(chǎn)3特點(diǎn)1.單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易量十分巨大

2.具備較強(qiáng)相似性、可比性

3.不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差別明顯住房類型權(quán)屬性質(zhì)價(jià)格內(nèi)涵商品房是完全產(chǎn)權(quán),擁有一定期限國有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)。價(jià)格既包括建筑物價(jià)格也包括土地價(jià)格。房改房、經(jīng)濟(jì)合用住房只擁有地上建筑物所有權(quán),不擁有或某些擁有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)既有劃撥,也有出讓。在考慮包括建筑物價(jià)格同步,還應(yīng)分析與否包括土地價(jià)格,如果是劃撥性質(zhì),還應(yīng)扣除土地出讓金。廉租住房只擁有建筑物使用權(quán)只面對(duì)最低收入人群眾,交付租金居住。集資房單位出地,職工拿錢建房,供職工居住。

知識(shí)點(diǎn)二:影響居住房地產(chǎn)價(jià)格3微觀因素(與估價(jià)理論第四章p122～134結(jié)合起來學(xué)習(xí))

影響房地產(chǎn)價(jià)格包括宏觀因素和微觀因素,微觀因素涉及區(qū)域因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素。(一)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)位4狀況

1.位置(1)方位:位置一方面體當(dāng)前某宗居住房地產(chǎn)在都市較大區(qū)域中位置以及在較社區(qū)域中詳細(xì)位置。(2)與有關(guān)場(chǎng)合距離:體現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場(chǎng)合距離,越近位置越好;(3)朝向:對(duì)住宅而言,朝向是很重要位置因素。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外,尚有一種重要因素是景觀。當(dāng)住宅四周景觀基本一致時(shí),普通東南朝向住宅會(huì)優(yōu)于其她朝向,價(jià)格最高,而西北朝向最差,價(jià)格最低。但當(dāng)住宅四周景觀差別非常大時(shí),景觀對(duì)住宅影響就非常大,如當(dāng)住宅北向面對(duì)是美麗海景、江景、山景、公園等,北向住宅價(jià)格往往比同層其她朝向高;(4)樓層:不同樓層住宅之間價(jià)格差別取決于總樓層數(shù)、有無電梯。普通而言,沒有電梯老式多層住宅中間樓層最優(yōu),頂層較差。有電梯中高層住宅,樓層越高,景觀及空氣質(zhì)量越好,價(jià)格越高。

2.交通條件交通條件對(duì)于不同類型房地產(chǎn)含義不同,對(duì)于居住房地產(chǎn)而言,交通條件重要指都市公共交通通達(dá)限度,如估價(jià)對(duì)象附近與否通行公共汽車、電車、地鐵,輕軌。3．外部配套設(shè)施(涉及生活服務(wù)設(shè)施和教育配套設(shè)施)生活服務(wù)設(shè)施:生活與否以便取決于居住周邊與否具備比較完善生活服務(wù)設(shè)施,因而對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊生活服務(wù)設(shè)施重要涉及商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。教育配套設(shè)施:教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格重要因素之一,教育配套設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格影響一方面體當(dāng)前住宅周邊與否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所,而另一方面體當(dāng)前住宅附近與否有名校,住宅周邊有名校,其價(jià)格會(huì)因名校效應(yīng)而明顯高于其她區(qū)域住宅。因而在考察估價(jià)對(duì)象教育配套設(shè)施時(shí),與否有名校應(yīng)當(dāng)是實(shí)地查勘重要內(nèi)容之一。4．周邊環(huán)境和景觀(二)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物4狀況

1.建筑構(gòu)造、類型和級(jí)別。

建筑構(gòu)造不同直接影響建筑工程造價(jià)。住宅構(gòu)造可分為:1)鋼構(gòu)造;2)鋼筋混凝土構(gòu)造;3)磚混構(gòu)造;4)磚木構(gòu)造。價(jià)值高低依次為:鋼構(gòu)造>鋼筋混凝土構(gòu)造>磚混構(gòu)造>磚木構(gòu)造。

每一層層高不同建筑工程造價(jià)不同,高層住宅建導(dǎo)致本會(huì)高于多層住宅。

2.設(shè)施與設(shè)備供水、排水、供電、供氣完善限度,社區(qū)智能化限度,與否有電梯、中央空調(diào)、寬帶、集中供熱等。

3.建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏辦法等與否符合原則及質(zhì)量級(jí)別。

4.裝飾裝修對(duì)于新建住宅而言,住宅與否有裝修、裝修限度如何對(duì)其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大影響。普通狀況下,可依照住宅裝修狀況將住宅分為毛壞房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房。對(duì)二手房而言,住宅與否裝修、裝修限度如何對(duì)其價(jià)格影響限度遠(yuǎn)沒有一手房大,由于存在裝修折舊問題。(三)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格權(quán)益狀況知識(shí)點(diǎn)三:居住房地產(chǎn)估價(jià)慣用辦法

居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選取市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

1.市場(chǎng)法

由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大,很容易獲得交易實(shí)例,因而,市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最慣用、也是首選估價(jià)辦法。

2.成本法

在居住房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),出于安全、保守考慮,會(huì)選取成本法進(jìn)行估價(jià),此外,居住房地產(chǎn)征收估價(jià)和在建工程估價(jià)往往也選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

3.收益法

采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少,重要用于出租型居住房地產(chǎn)估價(jià)。知識(shí)點(diǎn)四:居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)解決(一)整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)解決

由于整幢商品房成交個(gè)案很少,交易實(shí)例選取范疇很小,甚至也許找不到適當(dāng)可比實(shí)例,其估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù)雜,普通采用從個(gè)體到整體估價(jià)思路來解決,即選取某一基準(zhǔn)層某套住宅作為待估對(duì)象,選用與待估對(duì)象類似成交實(shí)例,運(yùn)用市場(chǎng)法修正測(cè)算出該套住宅價(jià)格,然后采用類比法,通過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等修正,得出各層、各幢商品住宅價(jià)格。(二)房改房、經(jīng)濟(jì)合用房估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)解決

房改房、經(jīng)濟(jì)合用房估價(jià)技術(shù)路線與商品房類似,不同一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益扣除問題。a.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),先估算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)向政府繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益。b.運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不包括土地出讓金下房屋重新購建價(jià)格?！窘滩陌咐?－1】××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面(略)目錄(略)致估價(jià)委托人函(略)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)××估價(jià)成果報(bào)告(略)

××市××區(qū)××路××號(hào)軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合用住房估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)××路××號(hào),涉及磚混構(gòu)造六層樓房2幢,共計(jì)××戶,總建筑面積××㎡。本次評(píng)估范疇房屋具備煤氣、暖氣、水、電等生活設(shè)施。估價(jià)對(duì)象建成于20世紀(jì)90年代,房屋頂層樓板薄,普遍浮現(xiàn)防水層損壞、漏雨,陽臺(tái)擋板開裂,墻面抹灰有裂縫、脫落等問題?！炯m錯(cuò)】缺少土地狀況簡(jiǎn)介,土地面積、土地形狀等,經(jīng)濟(jì)合用住房土地應(yīng)為劃撥。二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(略)三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析該估價(jià)對(duì)象所處住宅社區(qū)東臨××路,南臨××道,西臨××路,北臨××道。該區(qū)域各種基本配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施較為齊全。估價(jià)對(duì)象周邊多為單行路,交通狀況普通。依照××市中心城區(qū)住宅用地級(jí)別圖屬于六級(jí)地區(qū)。四、市場(chǎng)背景描述與分析(略)五、最高最佳運(yùn)用分析(略)估價(jià)辦法合用性分析估價(jià)人員認(rèn)真分析了所掌握資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘,依照估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況,因而采用了如下辦法進(jìn)行評(píng)估:1．依照估價(jià)人員掌握資料,在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定交易量,依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定,有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià),應(yīng)以市場(chǎng)法為重要估價(jià)辦法,因此選用市場(chǎng)法為第一種估價(jià)辦法。2．估價(jià)人員考慮到該估價(jià)對(duì)象作為經(jīng)濟(jì)合用住房實(shí)際狀況,因此選用成本法作為第二種估價(jià)辦法。估價(jià)人員通過收集關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金、利潤等資料,運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測(cè)算得出土地使用權(quán)價(jià)值;運(yùn)用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購建價(jià)格,估價(jià)人員收集關(guān)于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費(fèi)、市政公用基本設(shè)施大配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料,扣除折舊,然后將建筑物與土地使用權(quán)價(jià)值相加,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)積算價(jià)格,擬定經(jīng)濟(jì)合用住房單價(jià)。3．對(duì)上述兩種辦法所得成果進(jìn)行綜合,對(duì)兩種辦法估價(jià)成果進(jìn)行簡(jiǎn)樸算術(shù)平均,擬定最后估價(jià)成果及各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)。估價(jià)測(cè)算過程(一)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算1．基準(zhǔn)價(jià)格含義【解釋】這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格不是基準(zhǔn)地價(jià)意思,而是先設(shè)立某一套房子為基準(zhǔn)房,評(píng)估完它價(jià)格,其他房子與它相比進(jìn)行樓層、朝向、構(gòu)造等個(gè)別因素調(diào)節(jié)而最后得出整層和整幢房地產(chǎn)價(jià)格。本項(xiàng)中求取基準(zhǔn)價(jià)格含義為以1月1日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)、面積規(guī)模為80～90㎡、樓層為3層(6層到頂)、磚混構(gòu)造、建筑格局每層2～3戶、建成于1994年、南北朝向兩室戶型經(jīng)濟(jì)合用住房(配套設(shè)施:管道煤氣、集中供熱、有線電視、磁卡式一戶一表)價(jià)格。2．市場(chǎng)法測(cè)算(1)選用可比實(shí)例選用同類型經(jīng)濟(jì)合用住房實(shí)例5個(gè),詳細(xì)狀況見表2－1:表2－1可比實(shí)例地址總層數(shù)樓層竣工時(shí)間每層戶數(shù)朝向構(gòu)造a××公寓3-2-3016層3層1995年3南北磚混b××公寓3-2-3026層3層1995年3南北磚混c××里5-4-20l6層2層1986年2南北磚混d××新苑8-1-3016層3層1999年2南北磚混e××新苑13-2-3026層3層1999年2南北磚混可比實(shí)例建筑面積(㎡)設(shè)施房型物業(yè)管理社區(qū)環(huán)境總價(jià)(萬元)成交單價(jià)(元/㎡)交易日期a88.72雙氣兩室有較好19.521981999.12.5b81.85雙氣兩室有較好17.821751999.10.30c88雙氣兩室無普通1719321999.11.24d82.35雙氣兩室有良好18.622591999.10.5e84.33雙氣兩室有良好19.322891999.10.10【糾錯(cuò)】可比實(shí)例c樓層、竣工時(shí)間與估價(jià)對(duì)象相差較遠(yuǎn),也無物業(yè),不應(yīng)做為可比實(shí)例。(2)交易狀況修正所有被選可比實(shí)例均為正常狀況下交易實(shí)例,故無需作交易狀況修正,其交易狀況修正系數(shù)為1。(3)交易日期調(diào)節(jié)可比實(shí)例交易日期均在1999年10月至12月之間,據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,在此期間市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較小,故交易日期調(diào)節(jié)系數(shù)擬定為1。(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)區(qū)位狀況調(diào)節(jié)【糾錯(cuò)】缺估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例比較因素詳細(xì)闡明、與表2-2、2-3相相應(yīng)表格,前邊無詳細(xì)狀況闡明,后邊打分表指數(shù)無根據(jù)。表2-2

權(quán)重估價(jià)對(duì)象abcde社會(huì)環(huán)境0.1100100100100100100街道條件0.1100100100100100100離市中心距離交通條件0.1100100100100100100供應(yīng)解決設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100100100社區(qū)環(huán)境狀況0.1100989895100100繁華限度0.1100100100100100100教育社會(huì)福利設(shè)施狀況0.1100100100100100100噪聲、污染限度0.1100100100100100100景觀良否0.1100100100100100100規(guī)劃上限制0.1100100100100100100合

計(jì)110099．899．899．5100100【糾錯(cuò)】區(qū)位狀況各子因素權(quán)重取值無理由。則各可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為a＝100/99.8＝1.002b＝100/99.8＝1.002c＝100/99.5＝1.005d＝100/100＝1e＝100/100＝12)權(quán)益狀況調(diào)節(jié)所有選用可比實(shí)例權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象均相似,故權(quán)益狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為l。實(shí)物狀況調(diào)節(jié)表2-3

權(quán)重估價(jià)對(duì)象abcde房型設(shè)計(jì)0．1100100100100100100朝向0．2100100100100100100配套設(shè)施0．1100100100100100100建筑格局0．11008585100100100樓層0．210010010080100100裝修原則0．1100100100100100100物業(yè)管理0．110010010090100100新舊限度0．110010110l90105105合

計(jì)110098.698.694100.5100.5【糾錯(cuò)1】實(shí)物狀況比較因素各子因素權(quán)重取值無根據(jù)?！炯m錯(cuò)2】朝向和樓層應(yīng)放在區(qū)位因素里。

【解釋】共計(jì)中可比實(shí)例b總得分98.6計(jì)算過程:98.6=100×0.1+100×0.2+100×0.1+85×0.1++100×0.2+100×0.1+100×0.1+101×0.1則各可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為:a＝100/98.6＝1.014b＝100/98.6＝1.014c＝100/94＝1.064d＝100/100.5＝0.995e＝100/100.5＝0.995(5)求取比準(zhǔn)價(jià)格百分率法求取比準(zhǔn)價(jià)格公式:比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)系數(shù)【注意】市場(chǎng)法要寫出文字計(jì)算公式,不寫算錯(cuò)誤。比準(zhǔn)價(jià)格a＝2198×1×1×1．002×1×1.014＝2233.23(元/㎡)比準(zhǔn)價(jià)格b＝2175×1×1×1．002×1×1.014＝2209.86(元/㎡)比準(zhǔn)價(jià)格c＝l932×1×1×1．005×1×1.064＝2065.93(元/㎡)比準(zhǔn)價(jià)格d＝2259×1×1×1×1×0.995＝2247.71(元/㎡)比準(zhǔn)價(jià)格e＝2289×1×1×1×1×0.995＝2277.56(元/㎡)(6)求取基準(zhǔn)價(jià)格由于上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近,對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)樸算術(shù)平均。估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)法基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))＝2206.86≈2207(元/㎡)【糾錯(cuò)】用簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法求取最后成果理由不對(duì),“比較接近”不是理由。應(yīng)說“依照可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相似,或與實(shí)際更相附和等理由”3．成本法測(cè)算經(jīng)濟(jì)合用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三某些構(gòu)成,其中,開發(fā)成本涉及征地和安頓補(bǔ)償費(fèi)等7項(xiàng)費(fèi)用,詳細(xì)計(jì)算過程如下:【補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)合用住房知識(shí),制度教材p7】經(jīng)濟(jì)合用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指引價(jià),按保本微利原則擬定。取消各種不合理收費(fèi),特別是減少征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),減少經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)成本,經(jīng)濟(jì)合用住房成本涉及如下7項(xiàng)因素:(1)

征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi);(2)

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);(3)

建安工程費(fèi);(4)

住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含社區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi));(5)

公司管理費(fèi);(6)

貸款利息(7)

稅金。

計(jì)入房?jī)r(jià)公司管理費(fèi)原則上控制在2%如下,并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含社區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基本計(jì)算。

經(jīng)濟(jì)合用住房開發(fā)利潤控制在3%如下。開發(fā)成本a、土地獲得成本①求取征地和安頓補(bǔ)償費(fèi)(即土地使用權(quán)價(jià)格)本次估價(jià)采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地使用權(quán)價(jià)格。所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府?dāng)M定發(fā)布了基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū),由估價(jià)對(duì)象所處地段基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)節(jié)得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格辦法。依照《××市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》,基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地地價(jià)計(jì)算公式為:宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×(1＋總和修正率)×(1＋其她修正系數(shù))【糾錯(cuò)】基準(zhǔn)地價(jià)公式不對(duì),后邊計(jì)算也沒有套用此文字公式

②擬定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)證上土地用途分別為干休所和宿舍,估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)際用途為住宅,故本次估價(jià)對(duì)象土地用途按照居住用途進(jìn)行計(jì)算。依照《××市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》,估價(jià)對(duì)象位于××市中心市區(qū)六級(jí)地區(qū),該級(jí)別住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為1630元/㎡。(不涉及市政公用基本設(shè)施大配套工程費(fèi))【糾錯(cuò)】基準(zhǔn)地價(jià)沒有交待內(nèi)涵,例如基準(zhǔn)地價(jià)土地年限是最高年限還是無限年擬定影響居住用地價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù)表2-4影響因素所屬級(jí)別修正系數(shù)(%)商業(yè)繁華度距市中心(m)差－2距區(qū)中心(m)較優(yōu)0．5距社區(qū)中心(m)較優(yōu)0．5道路通達(dá)度距主干道(m)中0距次干道(m)較優(yōu)0．5公交便捷度距中心車站(m)較差－0．2距停車站(m)中0對(duì)外交通距火車站(m)較差－0．4距長(zhǎng)途車站(m)差－0．8基本設(shè)施完善度中0社會(huì)福利便利度距小學(xué)(m)中0距醫(yī)院(m)中0距文娛場(chǎng)合(m)較差－0．3環(huán)境條件綠化覆蓋度(%)較差－0．4距污染源(m)中0合

計(jì)

－2．60擬定影響居住用地價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù)2-5影響因素影響狀況修正系數(shù)(%)規(guī)劃土地用途估價(jià)對(duì)象為軍產(chǎn),用途為居住、辦公－3a．使用年期修正估價(jià)對(duì)象地類用途為住宅,使用權(quán)類型為軍產(chǎn),為國有劃撥土地,無需進(jìn)行使用年期修正。b．期日修正系數(shù)本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)是依照1998年發(fā)布《××市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》,該報(bào)告于1998年11月開始正式實(shí)行,從實(shí)行之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)(1月1日)這段時(shí)期內(nèi),估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格無明顯變化,故期日修正系數(shù)擬定為l。c．土地出讓金修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象為劃撥土地,需進(jìn)行出讓金修正,根據(jù)××號(hào)印發(fā)《××市深化土地使用制度改革方案》,按17%扣除其應(yīng)交納土地出讓金。d．容積率修正系數(shù)本次估價(jià)按《××市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》發(fā)布六級(jí)居住用地進(jìn)行估價(jià),基準(zhǔn)地價(jià)以一定容積率為基本,《××市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》中發(fā)布住宅用地容積率為1.8。查表擬定容積率修正系數(shù)為l。e．土地開發(fā)限度修正系數(shù)土地開發(fā)限度通過基本設(shè)施完備度水平影響土地質(zhì)量,進(jìn)而影響宗地地價(jià)。土地開發(fā)限度修正以設(shè)定平均開發(fā)限度“七通一平”(紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整)正常平均開發(fā)成本為原則,將估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)狀態(tài)與“七通一平”開發(fā)限度比較,加上或減去相應(yīng)基本設(shè)施開發(fā)費(fèi)差值。估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)限度為“七通一平”,故不做修正。f．住宅樓層修正系數(shù)普通,由于樓層差別導(dǎo)致以便限度、視野、小環(huán)境差別,使樓層成為影響房屋使用價(jià)值重要因素之一。住宅用途房屋僅僅由于所在樓層不同,其售價(jià)或租金水平都存在明顯差別。在使用發(fā)布《××市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》進(jìn)行估價(jià)時(shí),有關(guān)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)是其區(qū)域內(nèi)所有樓層土地平均價(jià)格,至于其中某一樓層地價(jià),應(yīng)依照相應(yīng)價(jià)格貢獻(xiàn)限度作相應(yīng)修正。通過估價(jià)人員對(duì)區(qū)域內(nèi)一段時(shí)間內(nèi)交易一定數(shù)量商品房住宅及二手房資料調(diào)查研究,并參照能查閱到關(guān)于樓層價(jià)格修正有關(guān)數(shù)據(jù),擬定本次估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)價(jià)格三、四層土地地價(jià)修正系數(shù)為1.1。計(jì)算修正后地價(jià)修正后單位地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×(1＋總和修正率)×(1＋其她修正系數(shù))＝1630×(1－2.6%)×(1－3%)×(1－17%)×1×1×1.1≈1406(元/㎡)【糾錯(cuò)1】基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式與實(shí)際計(jì)算過程矛盾【糾錯(cuò)2】計(jì)算過程中還應(yīng)有兩個(gè)“×1”,是“使用年期修正”和“期日修正系數(shù)”估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià)＝單位地價(jià)÷容積率＝1406÷1.8≈781(元/㎡)

b、勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)估價(jià)人員參照估價(jià)時(shí)點(diǎn)社會(huì)平均造價(jià)狀況進(jìn)行測(cè)算、修正,得到估價(jià)對(duì)象勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)單價(jià)為24元/㎡。c、建筑安裝工程費(fèi)依照《××房地產(chǎn)市場(chǎng)》發(fā)布××市磚混構(gòu)造多層住宅投資成本分析,擬定工程費(fèi)單價(jià)為680元/㎡。d、住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費(fèi)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,該地區(qū)周邊基本配套設(shè)施齊全,根據(jù)××市配套費(fèi)用水平,擬定住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費(fèi)單價(jià)為247元/㎡。e、市政公用基本設(shè)施大配套工程費(fèi)經(jīng)濟(jì)合用住房市政公用基本設(shè)施大配套工程費(fèi)單價(jià)為116元/㎡?！炯m錯(cuò)】c、d、e三項(xiàng)費(fèi)用未闡明是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)費(fèi)用。

f、管理費(fèi)經(jīng)濟(jì)合用住房開發(fā)成本中,管理費(fèi)用按照不超過前5項(xiàng)之和2%計(jì)算?！咀⒁狻拷?jīng)濟(jì)房2%管理費(fèi)率是對(duì)的。管理費(fèi)＝前5項(xiàng)之和×2%＝37(元/㎡)g、投資利息投資利息計(jì)息基數(shù)為前6項(xiàng)之和,估價(jià)對(duì)象開發(fā)周期取1年,年利率為5.85%,假設(shè)各項(xiàng)費(fèi)用在開發(fā)周期內(nèi)是均勻投入。投資利息＝前6項(xiàng)之和×［(1＋利率)1/2－1］＝54(元/㎡)【糾錯(cuò)1】開發(fā)周期取1年無理由?！炯m錯(cuò)2】土地獲得成本計(jì)息不應(yīng)均勻投入,計(jì)息期應(yīng)為1年?！炯m錯(cuò)3】投資利息計(jì)算基數(shù)應(yīng)考慮銷售費(fèi)用。(2)銷售稅費(fèi)稅金為營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,基數(shù)為開發(fā)成本前7項(xiàng)之和,稅率為5.55%。營業(yè)稅及其附加＝開發(fā)成本前7項(xiàng)之和×5.55%＝108(元/㎡)銷售費(fèi)用:由于估價(jià)對(duì)象為軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)合用住房,定向銷售給部隊(duì)住戶,銷售費(fèi)用不予考慮?！炯m錯(cuò)1】計(jì)算基數(shù)不對(duì),應(yīng)為開發(fā)完畢后房地產(chǎn)價(jià)值v?！炯m錯(cuò)2】銷售稅費(fèi)中還應(yīng)涉及印花稅、交易手續(xù)費(fèi)?！炯m錯(cuò)3】銷售費(fèi)用不予考慮是由于估價(jià)對(duì)象為軍產(chǎn),這是實(shí)際成本,而應(yīng)按客觀成本,即應(yīng)當(dāng)考慮銷售費(fèi)用。(3)利潤估價(jià)對(duì)