MOMAMOMA項目商業(yè)策劃報告至祥置業(yè)(至祥置業(yè)(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日仆MOMA躬項目商業(yè)策地劃報告目錄報告說明陰第一部分權昆明商業(yè)債發(fā)展概況烘一、經(jīng)濟發(fā)門展態(tài)勢姨二、昆明商冊業(yè)主要業(yè)態(tài)英三、昆明商解圈情況哨四、商業(yè)物蚊業(yè)和租金水況平海第二部分津項目分析寧一、項目簡噴介襖二、項目地搶域分析壤三、項目建王筑分析斤四、商業(yè)發(fā)漲展現(xiàn)狀殖五、交通條像件草第三部分巖消費者分暢析皂一、昆明消滅費者總體情寫況撕二、項目區(qū)扁域內(nèi)消費者摸情況肉三、前投資者喜好彩和因素寒第四部分私欠項目SWO棍T分析繡一、招SWOT分歷析振二、對策分頃析稍第五部分牌項目市場閉定位販一、定位思康路牛二、定位依析據(jù)拿三、商業(yè)定匯位捆四、目標消念費群體定位漲五、業(yè)態(tài)組注合和檔次定堅位按第六部分粉負一層分汪析一、背景功二、需求分集析心三、價值分孤析稅四、用途和漲對象拐第七部分旁招商和策耳略沒一、租金收兆益預計毅二、商戶建決議購三、招商策取略投第八部分宣銷售策略扁一、銷售策名略侍二、分期銷離售安排魄三、銷售方唱式安排撓四、產(chǎn)品定答價刺五、銷售進揀度安排僑MOMA摧項目商業(yè)策瞞劃報告燕報告飽說明蜻本惜報告所表述會之項目為介MOMA白項目一期和授二期的商業(yè)與部分，其中姜主要為地面狠建筑部分，顆二期附一層犧由于需要對脈用途進行討獲論，將專題訪分析。杰本笑報告將根據(jù)犧昆明商業(yè)發(fā)劃展背景、項訓目自身條件東、消費者需上求等方面對粒商業(yè)定位、咱商業(yè)規(guī)劃、宅業(yè)態(tài)分布、襲店鋪分割、麥招商和銷售斗策略進行分害析和討論。禍本懲次交流將重肢點闡述商業(yè)螺定位部分，攏其他部分提期出初步建議慧和構思，深湊度分析和報雜告將在后續(xù)省報告提交?；谯E本報告有關巧資料來源于績至祥數(shù)據(jù)庫讀、昆明統(tǒng)計冷局資料、市影場調(diào)查結(jié)果舉以及有關網(wǎng)燭站公布資料距，文中不再倘另行說明。技第一部分淡昆明商業(yè)汽發(fā)展概況嘉一、經(jīng)濟發(fā)汗展態(tài)勢忙1、國內(nèi)生克產(chǎn)總值細2004年備昆明市國內(nèi)包生產(chǎn)總值為忠942．1貿(mào)4活億元，比上池年增長數(shù)12．0紙％。歷年國削內(nèi)生產(chǎn)總值鄭情況見下圖須：2、結(jié)構理2004年犯GDP構成語：第一產(chǎn)業(yè)往為59.4挺4億元，占量7.3％，風第二產(chǎn)業(yè)為好377.6湖6億元，占嘩46.4％甲，第三產(chǎn)業(yè)荒為376.楊91億元，刪占46.3端％。疤3、社會消孟費品零售總關額弊2004年括昆明市社會上消費品零售磚總額達程370.5雞億元，增長判12.8%視，整個社會錫消費品零售蛙市場從整體四上保持了持概續(xù)、穩(wěn)定的婚增長態(tài)勢。物4、人均水泰平桂1）人均國戀內(nèi)生產(chǎn)總值非2004年盆昆明市人均跌國內(nèi)生產(chǎn)總塔值為187仔44元蝴，唱比上年增長死10．9％友，昆明市人歸均國內(nèi)生產(chǎn)晨總值再從整體上保啟持了持續(xù)、勾穩(wěn)定的增長肺態(tài)勢。慨2）人均可四支配收入墻2004年凡昆明市人均蛾可支配收入歇為9045錢元，同比增迅長率為6.季5％。雖然剝同比增長率擱有所下降，合但是昆明市箏人均可支配狗收入大幅度夸地增長，這奔為眾多的商逆家?guī)砹撕芘P多的商機。3、人口良1）人口規(guī)餃模要2004年朵年末昆明市窄總?cè)丝跒?引78萬人，棕流動人口1憶06萬，主昏要聚集在1協(xié)80平方公厭里的市區(qū)。室2）論人口密度滑2003年潔全市總體為滑556人/略平方公里，止其中五華區(qū)易、盤龍區(qū)的耳人口密度為麗29621警人/平方公按里，西山區(qū)憂為332人富/平方公里塊，官渡區(qū)為電615人/國平方公里，浪東川區(qū)為1暴56人/平廣方公里。墳顯結(jié)論：經(jīng)濟汽的增長、人獸口規(guī)模的增汪長以及人均甚收入的增長踢，提高了昆抓明市的整體批消費規(guī)模，悶也為商業(yè)的搖發(fā)展和增長申提供了消費葉基礎。鏡二、昆明商果業(yè)主要業(yè)態(tài)悟1、零售業(yè)杜主要業(yè)態(tài)遲業(yè)態(tài)名稱璃代表企業(yè)奏經(jīng)營面積債主要特點鍋購物中心湯新西南廣場勞、匯都國際描10射萬平方米以欣上鞠綜合、龐大巡、齊全、滿撇足多方位消紀費需求屯百貨店砍白盛、金龍?zhí)?、百大?飄萬平方米左訪右清時尚窗口、栽展示作用，轉(zhuǎn)其租金承受力秋低兆大賣場君沃爾瑪、家徑樂福飾8000暈－章2棄萬平方米線日常生活品忌為主、貨品喇豐富、價格遵便宜，節(jié)過租金承受力橋低秧倉儲式商場伯麥德隆斧2他萬平方米左腔右蔥價格便宜、掏批量購買、璃或租金承受力扔低撞專業(yè)店、專柳營店見國美、健之塞佳、百麗絡300薪－獨5000狀平方米微專業(yè)、連鎖編，疾盟租金承受力碎低樂專賣店北POLO幸、筐NIKE且、佐丹奴、毀真維斯份50群－玉300慕平方米熟單一品牌、麗多為服裝店談，飲枕租金承受力綢高俘便利超市單之佳臘100瘡－梢500體平方米倒社區(qū)經(jīng)營、忍便利生活，國救租金承受力雁低處雜貨鋪等紫20姐－膀150泄平方米利臨街經(jīng)營、際滿足簡單需巡要，象侍租金承受力綠低恢2、餐飲業(yè)學主要業(yè)態(tài)門業(yè)態(tài)名稱濕代表企業(yè)喜經(jīng)營面積笛主要特點院大型酒樓至老房子、仁惠和、新人人康1000窩－士5000副平方米嘗以川、粵為釣主，租金承斃受力低彼火鍋店季小天鵝、老舌幺、胖子柄1000命－犯5000角平方米傅以川味為主查，租金承受馬力低漲茶餐廳癢隔鍋香、新默利源察500塞－逝1000薯平方米孟中式快餐、脅休閑餐廳，園宰租金承受力巨低鍬西式快餐肝肯德基、麥幅當勞附200悄－賀500土平方米剩位置要求高幟，租金承受葬力高踏西餐、咖啡統(tǒng)吧鉛杰克、上島澤、真鍋弊200必－標500干平方米佩位置要求高警，租金承受跑力高震異國風味恐貴太郎、依孔佐拉冊200老－眾1000勾平方米膏異國風味、睜租金承受力濾低考小吃盞50克－題500田平方米猴臨街、各地用風味，租金土承受力高敞3、娛樂業(yè)吹主要業(yè)態(tài)踐業(yè)態(tài)名稱犁代表企業(yè)堵經(jīng)營面積茫主要特點疏健身中心綁寶力豪、迪惹聲、國防健治身嗽1000賤－灘3000熟平方米店健身、美體墊，租金承受剪力低勿美容美發(fā)菊柔婷、新標淋榜、流行前薯線形300濟－腫1000蔬平方米悅租金承受力跟略高跟酒吧、迪廳駐芭比、往TOPON查E暖、高跟鞋、政單行道干300?。T2000茫平方米信中高消費，梅租金承受力療低拒KTV飯好樂迪、溫血莎憐1000尋－偉3000犧平方米能中高消費，軍租金承受力棋低探水浴桑拿何水藝天下、福水岸幽蘭封500早－綱5000腔平方米幅中高消費，逃租金承受力你低掌茶室市100灘－燕500潮平方米臨租金承受力索略高協(xié)結(jié)志論：昆明商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)井展已較為豐比富（僅少數(shù)與如折扣店、意便利店等未尿進入昆明市扒場），但品俯牌數(shù)量和知傘名品牌仍然浴較少。徑三、昆明商松圈情況掏1、昆明商民圈分布斷2、主要商夠圈及特點逢四、商業(yè)物育業(yè)和租金水封平外1、主要地漂段街鋪租金束地段筍租金泄出租率京正義路秤400蹈－功500敘100用％尤青年路淋350觸－叢400拿100它％贈南屏街抖300枝－專350釘95獵％翁北京路獨80移－鵝200譯90詢％頌白塔路浴80佛－頁200葡85愧％化各冷主要街道臨識街店鋪的租災金明顯表現(xiàn)佩出從市中心場區(qū)域往外緣帆遞減的趨勢鑼，說明商業(yè)摟氛圍也處于餐趨降的狀態(tài)寸。束2、近期供撇應的市區(qū)主陜要商業(yè)物業(yè)只商業(yè)物業(yè)名灰稱妻具體地址硬開發(fā)規(guī)模賄開發(fā)經(jīng)營定全位慶銷售載金鷹百貨蹤威遠街弦占地近十畝布，8萬平方多米屑SHOPP倡INGM異AIL片金鷹買斷灑東盟國際旅趨游商城香威遠街與端坡仕街鉗占地三十畝逝，3萬平方謹米蘿旅游百貨商鎖場矮聯(lián)營基傾城名筑（兼金碧陽光）繳同仁街旁側(cè)占地八畝，旱2-3萬平靠方米皮時尚百貨商亂場錢聯(lián)營夫富邦廣場池書林街與金冷碧路爪占地十八畝象，3萬平方搞米延不確定識聯(lián)營蕩國際匯都完白塔路地礦盜局航占地四十畝蛛，8萬平方青米索購物中心知租約銷售毫白夜荷東坡人民中路盟約7000態(tài)平方米給商業(yè)胃銷售覺昆明老街冊文明街片區(qū)鉤占地300墨畝，18萬悶平方米嚷歷史傳統(tǒng)風核貌區(qū)腐建設中爽銀三角項目兆寶善街亡原服裝商場號遞商業(yè)績建設中獲昆明走廊黨原西南文化娘城漸占地十畝，某3萬平方米先休閑娛樂生庫活廣場節(jié)租約銷售閘市房管局隙青年路與威撈遠街幻五層商業(yè)府商業(yè)套建設中乏順城街片區(qū)胞改造璃順城街片區(qū)扁占地101從畝，7萬平來方米仗商業(yè)、社區(qū)蓋、商務捉建設中怒世紀廣場二博期損南屏街疫12310君平方米午商業(yè)托建設中杏中央麗城默氣象路交叉逼口裝2萬平方米惠商業(yè)引銷售象護國商城煎青年路權3萬平方米忘商業(yè)、百貨抵建設中刊近讀期上市的市皂區(qū)商業(yè)物業(yè)房總量近50櫻萬平方米，頂商業(yè)地產(chǎn)競摔爭急劇加大赤。辟結(jié)遙論：從商業(yè)貍種類、數(shù)量慢、面積、后駐期供應量來陶看，昆明商抄業(yè)已處于相某對較高的開臺發(fā)階段，商就業(yè)競爭逐步獄加劇，同時薦，昆明商業(yè)婦也面臨商戶瞞資源不足、補品牌化不足瑞、集中度不籮足的弱點，棵進而導致未拳來商業(yè)地產(chǎn)辟的競爭將更攜加激烈。另義一方面，由類于昆明商業(yè)瓜布局零散、值規(guī)模不足、左缺乏主題和笛文化、服務任落后，也給緣商業(yè)留出了包一定的發(fā)展陷和調(diào)整空間膜，除地段外祝，后期商業(yè)酬的競爭將集器中在規(guī)模、矮品牌和服務雨等方面。恭第二部分灶項目分析倘一、項目簡擠介獨項樂目位于昆明驅(qū)市中心區(qū)，脹屬桃源街片鞏區(qū)，項目所傾在地塊東臨愧北京路，南唱臨桃源橫街錫，處于兩條參路交匯處的孫東北角。券避MOMA粥項目共分四誠期工程進行句，其中一期讀工程已完工豐，本項目包速括二期和一牲期的商業(yè)部達分，二者皆錯為裙樓商業(yè)傾。險一憶期部分為三晨層，一、二虜層為已分割銳的獨立復式城鋪，建筑面肥積1986焰.92岸平方米；三呆層分割為三怕套獨立店鋪建，總建筑面貓積約900向平方米，建如筑層高分別招為一層起3.6禮米準、二層歪3.3米桑、三層疼4.8幣米撒。賓二賽期部分為外如圈兩層、內(nèi)被圈一層，外旗圈為復式鋪犬，一層建筑拒面積342擱7尤.8響平方米，二倡層1412簽平方米，建改筑層高為畢3米帽，名另節(jié)有附一層可泄考慮用于商籠業(yè)，建筑面視積8973并平方米，層叛高好3米惕。佛二、項目地際域分析聯(lián)法1、盤龍區(qū)尤簡介串肯2004年偏8月1日護，昆明市對盞四城區(qū)進行籠了新的調(diào)整張，盤龍區(qū)面侄積從以前的至15平方公防里增加到3檢39.79預平方公里,像擴大了22拘倍多,規(guī)劃困人口220喪萬。調(diào)整后哲的盤龍區(qū)牌雕主城的東北宗片區(qū)，轄8畫個街道辦事?lián)涮幒?個鄉(xiāng)召。按照昆明捧市的總體規(guī)營劃，今后盤雕龍區(qū)的規(guī)劃午主題為一個知“露園扮”規(guī)字。盤龍區(qū)記的初步想法亞是，以追求節(jié)人與自然和劑諧發(fā)展為最憤高價值取向準，以一二三疫產(chǎn)業(yè)和諧共蠻生為目標，鉆以產(chǎn)業(yè)化帶黃動城市化，腳加快以城帶腥鄉(xiāng)，城穎互華動，發(fā)揚攻恐堅克難，勇蝦于創(chuàng)新，追飼求一流的精亮神，打造無狗愧于前人，創(chuàng)造福于后人謙，人與環(huán)境橫和諧的新盤抖龍區(qū)，在把林昆明建設成拍為面向東南暖亞、南亞的另現(xiàn)代化區(qū)域蹈性國際大都盯市中占有獨勿具特色的一爭席之地。礙進今后盤龍的付規(guī)劃為：翅第一產(chǎn)業(yè)打賴造綠色產(chǎn)業(yè)抬，建設綠色顛經(jīng)濟強區(qū)；逮第二產(chǎn)業(yè)利臨用工業(yè)優(yōu)勢浙，走新型工救業(yè)化道路；謠第三產(chǎn)業(yè)以壯白塔路、拓撇東路、東風組路為中心，飼打造體育健胞身休閑產(chǎn)業(yè)饒，以北京路肥、匯都國際衣為中心，重別新構建新的脂商圈卵；以世博園肢為龍頭，在腔保護好松華月壩水源區(qū)的慈前提下利用棍山好水好的學環(huán)境優(yōu)勢，品打響藝“創(chuàng)住在昆明，拿盤龍最佳戀”奶的理念，發(fā)麥展旅游業(yè)和吧休閑文化產(chǎn)胃業(yè)。鏟2、項目地賽域漂本項目位于政盤龍區(qū)桃源模片區(qū)，本報既告所討論的仔地域范圍為局北至環(huán)城北摧路，南至人低民東路，西泊至江濱西路君，東至北京占路。宣（附區(qū)域地慰圖）悔項凡目地域內(nèi)以侄居民住宅、哄寫字樓和配植套設施為主柏，商業(yè)上處戲于青年路和欺白塔路兩大蒜核心商圈之潛間，具有一康定是商業(yè)基箭礎。過制青年路商圈組交通極其發(fā)惠達，來往車洪輛、人流極運多，棒其特點是中啟檔時尚的購只物氛圍較濃缺，新西南廣疫場壓、仟村百貨包、抄新世界百貨紛等鴉大型的商場紙和眾多的街綢邊店提供了巧良好的購物診環(huán)境，缺點楊是餐飲、娛并樂項目較為撈薄弱稅。原白利塔路商圈欲主要是靠金雷龍百貨、金疫格中心兩大浙百貨商場現(xiàn)布有的市場影悔響力來吸引多消費者，支佩撐其成為四倒大商圈之一青，主要以高縫檔消費為主毫。務隨著匯都國哭際的建造，郊白塔路商圈鍬將會逐漸重啊振過去白塔疑路商圈的繁響榮景象，形諸成國際化、織數(shù)字化、高杠檔化的獨特倍商圈。昌桃渴源片區(qū)商圈仰屬于昆明的磨次級商圈爭，因為緊鄰跳青年路商圈該和白塔路商煉圈，同時又堂占據(jù)城市絕快對主干道北啄京路，因此渾交通便利，闊人流較旺。處但是由于該餓商圈處于金打融商務區(qū)，積商務屬性大火大降低了商戲圈氛圍，片所區(qū)覆蓋范圍睬內(nèi)并無任何思大賣場大百偽貨，主要還菜是靠小打小鑰鬧的小型街側(cè)鋪來支撐。陣結(jié)后論：本項目蘆地理位置較凳佳，屬市中渾心區(qū)的商業(yè)普項目，有一北定的商業(yè)開獸發(fā)前景，但院由于本項目雀處于兩大商擺圈的輻射范潔圍之內(nèi)，面償臨較大的壓貓力和競爭，遭同時由于項緒目目前規(guī)模截過小，輻射趙范圍有限，必商業(yè)上的發(fā)左展應結(jié)合目沖前情況和三敘、四期工程寄進行整體考特慮，和兩大笨商圈形成一易定的差異化亞。笛三、商業(yè)發(fā)渡展現(xiàn)狀跌本棍項目周邊是炮昆明市商業(yè)量較為集中、令繁華的地段售之一，以新支西南廣場、棟金龍百貨、結(jié)金格中心三蓄家百貨，和括大量檔次不骨一的精品服無飾、專賣店漁及小型零售執(zhí)店、餐飲、取娛樂設施等煉形成了綜合胖性商業(yè)中心防。梳從擦目前本項目量所在位置來組看，主要是受由三大百貨腐：新西南廣碧場、金龍百國貨、金格中臥心為主要大紗的賣場；其根次是青年路舍、白塔路兩搜側(cè)的小商鋪御，主要以經(jīng)診營精品服飾應、專賣店為仔主，最后是氧桃源街、北凍京路上的商拖鋪，形成了奮三個消費圈輔層。燦1、桃源片翻區(qū)商業(yè)網(wǎng)點窗分布總體情沸況及現(xiàn)狀分反析釀桃杜源片區(qū)商圈遣是北京路、委人民東路、頁江濱西路、廢環(huán)城北路的命圍合地塊，襲該地塊包括吸桃源街、圓擋通街、豆腐記廠小巷等風。褲1）片區(qū)商辰業(yè)網(wǎng)點分布豎分類桶商店類型笨數(shù)量出分類孤商店類型宅數(shù)量沫孟酒體裕零毅售寧商王店怎閃善醬創(chuàng)服裝、鞋店辯45戀瓦賓館、酒店床6以便利店、小枝超市四7載鎖西餅店帶5門保健品、保坦健店司7綢坊酒吧咖啡館鄰5飾鐘表眼鏡攤3悟餐過餐廳念15令飾品、飾品醬加工貧4槐飲兔游戲廳街2督藥房鏈10補娛瞎特色小吃漠14蝴辦公用品、寸文具張8著樂毒歌舞廳視1所通信勻10述黨娛樂休閑廣俱場蹄1直五金店曠6湊纖體育用品鋸2慘處曠綢副食店、仕肌多店惠21嘆惱烤學音像店縮5堅書店攻2琴車行狡4復合計詢134勺則合計咸49濁分類曾商店類型嘴數(shù)量胃分類錢商店類型雅數(shù)量替評房產(chǎn)中介扛5勾傾學校悔2筆服螺美容美發(fā)火22孫其患醫(yī)藥集團臉1連務雜照相沖印壩7帆它裂醫(yī)院、門診春14（8為寸牙科門診）鵝打字復印老11搬銀行四11思修鞋境3更郵政莫1添干洗肯3愿擴合計超51耗顛合計井29笨2）桃源片羽區(qū)商圈區(qū)域挪分析悲位置誕區(qū)位價值頓交通通達性遇業(yè)態(tài)組合武北京路、人患民東路、江嚴濱西路、環(huán)艙城北路的圍汪合地塊喜☉萄市金融商務棚中心爸☉圍商務、居住辨密集區(qū)仆☉劈條公交線仇路碧☉誰三條市主干喇道采☉劃北京路輻射唐城市四面八形方蜜超市、專賣厲店、體育用存品、手機通準訊、五金、睬服裝店、藥歸房伙集客設施坐消費群特點豈商業(yè)設施刷商品組合尋☉貓中高檔酒店燈☉帆商務辦公會壽議嚇☉痰銀行較多械☉援醫(yī)院、學校鴨☉面白領和高收墳入群為一端遣☉遵附近職工小貸區(qū)居民趁☉脖商務休閑、先生活便利枯☉敬輻射范圍有株待挖掘，消出費群體結(jié)構陳比較單純寄尊龍新世紀弄娛樂休閑廣憐場換☉原中低檔為主煉☉裙服裝、化妝時品、鞋帽闊☉追小副食品涉☉番煙酒專賣琴☉嫂茶葉專賣嗚2、各路段刪商業(yè)網(wǎng)點分幻布腹所臨街區(qū)揉主要商業(yè)分敵布斑北京路西側(cè)趟（項目所在奏側(cè)）槽服裝、便利慨店、小超市升、保健品、僵眼鏡、藥房廟、通信、副走食品店、茶酷葉經(jīng)銷店、禿小吃店、車誰行、餐廳、僑美容美發(fā)、蝦照相沖印、遭打字復印、釀銀行族北京路東側(cè)責服裝、保健娘品、藥房、搜辦公用品、箱通訊、五金菌店、副食店瑞、酒店、西炮餅店、小吃捕、茶經(jīng)銷店改、照相沖印駛、打字復印翠、銀行、房輝產(chǎn)中介友人民東路遷服裝、干洗游店、車行、周辦公用品炸江濱西路渾服裝店、辦港公用品、餐吸廳、咖啡吧轟、美容美發(fā)段桃源街在服裝、便利脆店、小超市拘、藥房、副抽食店、餐廳蜘、美容美發(fā)質(zhì)、房地產(chǎn)中夠介與其策中，北京路辮西側(cè)、北京外路東側(cè)、人澤民東路、江任濱西路、桃稍源街各商業(yè)誼分布具體數(shù)臺據(jù)如下：襲桃晚源街片區(qū)有踢7個便利店芬、小超市，印如北京路的群之佳便利店盡、穿金自選哄商場、桃源次街的兩間足增達便利店等薪，商業(yè)面積司都在120輔——懶300多平裂米左右。惱馳片員區(qū)內(nèi)街鋪經(jīng)質(zhì)營狀況按地為段、經(jīng)營業(yè)扯態(tài)各自不同識，其中北京好路從南往北式人流遞減；蘿人民東路路菜段較短，商駝業(yè)較少，但步是均屬于高征檔商業(yè)；其炸余路段均靠芽片區(qū)居民支腎撐。萄總澡體經(jīng)營規(guī)模隸較小，但經(jīng)壘營狀況良好抖。襯3、桃源片酸區(qū)商圈現(xiàn)狀秘分析：開通惱過對桃源片納區(qū)商圈進行竟深入細致的吳市場調(diào)查，肉我們目前該戶片區(qū)的商業(yè)默存在著以下催幾個特點：腿1）吩商圈內(nèi)商鋪暑以經(jīng)營時裝瓜、藥房、通鹽信、副食店絹為主。清個通過調(diào)查發(fā)比現(xiàn)，桃源片閘商圈內(nèi)臨街稠商鋪經(jīng)營規(guī)規(guī)模?。ㄆ毡樾涿娣e在30薄—波100之間偉，開間在鋤3.6米的到論8米屠，進深在腹5米命到揮12米恨），品種雜質(zhì)亂，但是競佛爭相對激烈矩，缺乏規(guī)模出和特色成為勁制約其商鋪旋經(jīng)營狀況的山主要原因。悉其中北京路洗以服裝（服冤裝有很大一愚部分是針對襲云南省軍區(qū)撒的擁軍服）甩、通訊、小揚吃店、銀行廊為主。江濱娘西路以餐廳碧、美容美發(fā)框為主，桃源牢街以便利店犯、服裝為主它。榆2）北京路穿、人民東路巡租金相當，黎桃源街與江騙濱西路朱相對較低驚北嗚京路西側(cè)、跡人民東路商福鋪租金相近茄，都是10宜0-180怪元/平方米槍，北京路東乖側(cè)稍低，所譯以北京路段啦（尤其是項鉗目所在側(cè)）富、人民東路折的地段位置土較好，相對溜而言，其余沒屬于小區(qū)內(nèi)裂街鋪，租金沈稍為遜色。情鋪面經(jīng)營均憲以租鋪為主遭，鋪面出租刃率接近10好0%（見下謝表）怠象愛婚堆棕湖談訴萬唐嫁路段維租金（元/刪㎡）非出租率衫北京路西側(cè)市180料——勤70畏100%安北京路東側(cè)懲150殼——拍60尼100%寶人民東路深170沖——食100編100%密桃源街信80勞——棵50蛙99%柏江濱西路故90衡——偵50捕100%餐晚意氣3）周邊鋪拒面轉(zhuǎn)讓及出脫租情況個案季調(diào)查。鋼共鋪面轉(zhuǎn)讓費幻在1.5枯—確3萬之間，癥MOMA項箭目旁有一中告介公司，鋪定面面積11劇平米，租金市1000元造。另同一側(cè)腔古樓醫(yī)院旁翼利德醫(yī)療器道械部轉(zhuǎn)讓，盈面積在70幸平米，轉(zhuǎn)讓逗費為3萬。趁4）片區(qū)典排型大賣場、漫大百貨缺乏塊，餐飲較少紙，尤其針對拒商務人群的錄餐飲基本沒環(huán)有。暫商性圈內(nèi)以便利錦店、小型超隔市滿足區(qū)域畜內(nèi)消費者的持需求，商品篇以中低檔為積主，片區(qū)居架民購買大宗遞物品或高檔榨貨物均往市漸商業(yè)中心去紐。整個片區(qū)腳沒有一個能語夠聚集足夠努人流的商業(yè)暗，分散且凌風亂。同時調(diào)蝕查發(fā)現(xiàn)，片脆區(qū)寫字樓以躺及企事業(yè)單職位較多，但驕是針對這些誕人群的餐飲青基本上沒有仇，多是特色益小吃店或者全高檔酒樓。閃5、寫字樓凍、住宅及配然套1）寫字樓彩由駛于本項目周潑邊是昆明市些商務較為集成中的區(qū)域，煤包括了工商同、建設、中濃行、廣發(fā)、皆商業(yè)、華夏廢等各大銀行進和云南證券纖等證券交易丟機構以及海共關、自來水溝公司、醫(yī)藥忍集團、昆船頑等企事業(yè)單濾位，純寫字梅樓則包括了揭銀海SOH決O、新華大吼廈、中原大么廈、馳宇大譜廈、龍宇大伐廈等，其出陷租率都在8條0％以上，械在其中辦公躁的公司和單暢位有近50隊0家，其中躺以貿(mào)易、I燙T、廣告、扭設計、金融嗎、房地產(chǎn)公傾司為主。2）住宅謎周茫圍住宅以單世位住房和新天開發(fā)的商品苦房為主，其最中也有部分患用于出租的算民房。單位甩有昆明自來旅水公司、蔬輔菜公司、市頓公證處、云貍南恒信、云倆南省醫(yī)藥集帽團公司等。演忘小區(qū)住房主踢要有：臨江需花園、桃源股花園、銀海針城市花園、綿桃源街高級催公寓、鼓樓由小區(qū)等。3）配套鬧桃抄源片區(qū)是昆謝明社區(qū)建設苗和活動開展腫的較好的社交區(qū)之一，其拳臨江花園、豪國防健身、錘青少年宮等外配套設施使叛該區(qū)域形成荷了良好的大爛眾健身氣氛鋒，社區(qū)的文洋化活動也得佩以良好的開誤展，促進了柿社區(qū)居民整躲體素質(zhì)的提賓高。摩結(jié)瓣論：本項目炊周圍已經(jīng)具障有一定的商注業(yè)氛圍，但咸以中、低消促費的零散商破業(yè)為主，有山整合和發(fā)展經(jīng)的空間；周門邊大量的商匙務群體形成立了一定的商債務需求，而站目前的商業(yè)技顯然無法滿幅足；片區(qū)已俊經(jīng)形成的大游眾健身存在睬一定的檔次搭和功能提升嶄空間。古五、交通條烏件繩1、道路系恩統(tǒng)饅本效項目東臨北斷京路，北臨杏園通大橋，幅西面和南面移的桃源街及漸橫街道路只法用來疏導車稅流及人流量熔，并不屬于蜻主要交通道穩(wěn)路。堵北京路是縱為橫昆明市區(qū)鍛南北走向的挖主干道，為央雙向六車道番，園通大橋蟻和穿金路是摔一條東西走后向的雙向四垃車道。由于捆北京路及穿爪金路是城市息主要道路之子一，因此平意時的車流量爪較大，上下鳳班的高峰期鼓會出現(xiàn)塞車劉的狀況，但魔北京路交通泊渠化之后，潔交通阻塞的這情況已大為仰好轉(zhuǎn)。戒2）公交系民統(tǒng)美項目就近巴半士站線路圖天線路拒起止終點站東時間爸3）流量情伐況庭商男圈內(nèi)針對M捉OMA所在六北京路、豆羨腐廠出入口帥人車流情況莖（時間：販2005年慌12月7日響星期三六個梳半點時間監(jiān)僵測）英測試地點望北京路天豆腐廠出入棉口洋時間：12闊月7日9：慌30冷人流量（5割分鐘/次）蘆18堂34人陷車流量（5域分鐘/次）甜93（其中蔬5輛公交車騰）稼27輛援自行車流量證（5分鐘/婆次）說217歸14輛援時間：12絹月7日10呆：30腿人流量（5篇分鐘/次）爪39罩35人澆車流量（5農(nóng)分鐘/次）曠101（其衡中10輛公榮交車）腰21輛飽自行車流量拌（5分鐘/叮次）諒162轉(zhuǎn)30輛啞時間：12久月7日11撫：30迷人流量（5姨分鐘/次）街29場40人刷車流量（5蠶分鐘/次）舒127（其適中6輛公交皂車）象19輛針自行車流量逆（5分鐘/挎次）科114讓22輛熄時間：12暗月7日12吩：30墨人流量（5選分鐘/次）生32救65人匙車流量（5員分鐘/次）零113（其干中7輛公交姓車）朋32輛趣自行車流量帥（5分鐘/栽次）絡172津37輛回時間：12黃月7日14唉：30溉人流量（5飄分鐘/次）拉38俯52人襲車流量（5笑分鐘/次）濃107（其悉中4輛公交患車）敏28輛孝自行車流量索（5分鐘/座次）尖191暑33輛勻時間：12悠月7日15波：30塘人流量（5肢分鐘/次）畝39臺55人珠車流量（5救分鐘/次）蜘117（其跪中4輛公交姻車）淹25輛糠自行車流量蜂（5分鐘/植次）燒112輛黑28輛譯六個時間段踢平均值乘人流量（5毛分鐘/次）鑒33人碼47人蹈車流量（5股分鐘/次）嶄110輛（后其中5輛公差交車）凱25輛孤自行車流量合（5分鐘/辛次）間161輛派27輛癢從以上監(jiān)喚測可以推論勇出豆腐廠出禾入口一天從收早上8點到易晚上8點1箱2個小時的末總共人流量鍬在6768診人左右，車佩流量360瞇0輛左右，憶自行車流量變在3888遮輛左右。北忌京路在同等魚時間段內(nèi)總批共人流量在產(chǎn)3960人層左右，車流粉量1584幣0輛左右（盯其中公交車卡在7響20輛左右騙），自行車劫流量在23勵184輛左武右。橫北京路和豆陣腐廠桃園街轉(zhuǎn)出入口分別握位于MOM授A項目的正閘面與南側(cè)，幻從這兩條路挖段的監(jiān)測結(jié)鄰果來看，整將體屬于人流請車流較集中章的區(qū)域。而糾兩條路段自間身對比可以不看出，豆腐彩廠桃園街出伯入口路段由瞇于不屬于城卷區(qū)交通主干降道，因此以梨人流為主，姻北京路作為塵城市交通主菌干道，以車挽流為主。跳難結(jié)論：項目悄所在區(qū)域交手通較為發(fā)達鐵，具有良好節(jié)的到達性，紗但另一方面癥，由于北京瘡路是快速干變道，也使得消該區(qū)域人群雷滯留性較差飲，北京路一吩線商業(yè)氛圍顧較淡。晴第三部分基消費者分洪析門一、昆明消斬費者總體情磨況涼根據(jù)至祥前貌期對昆明市窗各大商圈消君費者進行的撥問卷調(diào)查資銹料整理。歡1、性別比重例英數(shù)據(jù)顯示調(diào)鐵查客體男女游比例相當，耳女性高出男沖性扛6唉個百分點，撕表明女性逛碼街購物的興喘趣略高于男氏性。瓶2、年齡分勝布辯從年齡結(jié)構瓣圖可以看出零，各商圈總污體分布相似插性較強，犧20界—計32歲是主袖要的逛街群銳體。登3、家庭常刮住人口妥伸從總體來看貫，被調(diào)查消云費者三口之寄家占多數(shù)，斜其次為單身不和剛結(jié)婚群邀體，這和前顆述的主要群惑體年齡段相熔符。斥4、家庭收皂入吸告家庭收入茄2,000被—句5,000嘴元的消費者舒占方45%莖之多，成為驅(qū)市場消費的督中堅主流，揀其中嶺2時，窄000霸—牧3,000寒的比例最高料，污5填，淺000聾元及以上比賀例則明顯偏為低。辭5、個人月短收入塵在個人收入砌指標中，5骨00址—架1500元貧群體數(shù)量較輩高，個人和郊家庭收入水誦平表明昆明撫消費仍以中咳、低消費為蓮主。銜6、教育背掌景壽高中、中專主、技校學歷笛的占錦45%淺，大專以上宰學歷的占康40%伸左右，表明廚消費者的總捕體學歷還是乞比較高?？?、從事行拼業(yè)張本次被調(diào)查爪者所從事的私行業(yè)以服務指、金融和醫(yī)殼療居多，其脹他則較為平壤均。國8、逛街目扒的撇調(diào)查顯示，輸大部分消費艇者逛街沒有浪直接目的，繩多數(shù)消費者磨逛到合適的草東西才會消皂費，表明消草費的明確性乒不強。吼9、經(jīng)常購犬買的貨品救經(jīng)常購買的蝦物品中，以曲糖果零食副性食品和個人蹲用品為主，神其次為女裝犯的消費比例禾較大。永10、商圈趨逗留的時間悶消費者在商瓣圈逗留的時析間以澤1-2酒個小時較為流普遍，平均選不超過百分外之二點五個壽小時，表明化隨著生活節(jié)鞭奏的加快，兆尤其是體力脅的因素，消信費者商圈逗槽留時間有限刺。劫11、每月旁平均每項支掀出分析逗比和較各大商圈臘消費開支，煌除青年路的裙餐飲消費比巷較特殊外，預各種開支的沉依次排序是疊餐飲、服裝氣、娛樂、雜話項、百貨、初交通，餐飲蘇排在第一位韻。奉12、購物記時所考慮的乏因素等在商圈購物案時所考慮因蔥素來講，居諸首位的基本逐是交通、地辱段和商品質(zhì)蔬量。致13、購物濟出行方式嗓公鄙交車是昆明削市民出外購灣物最主要的歪交通工具，過其次為自行蠢車和步行，扶自駕車和打掠車的比例仍幫然較低。結(jié)論：澆消費習慣及今行為弟區(qū)域性購物誰習慣較強，如尤其以居住幟區(qū)域性更為夏強烈，主要青由于他們已罪經(jīng)形成商業(yè)咽旺區(qū)的消費研習慣。絡公交車是市風民出外購物叢最主要的交茄通工具，其捷次為步行，芽再次為自行販車和自駕車刊。穗在商圈消費珍選擇上，眾甜多的消費者草仍是依賴傳殃統(tǒng)百貨的引喚導，其商品是導向的地位趙一早就深入鋸人心，短時哈期內(nèi)仍非其頑它形式的賣孕場可取代。積大部分消費尿者宇到銀訊鑰葵刊殺籠漠紛消費水平和碗選擇碧餐飲整體消棚費水平較高垂，平均在晶226.3規(guī)9避元拖/使月左右；登每月服裝服言飾消費水平億在鄉(xiāng)203.3煩4絞元紡/隨月；仿每月的娛樂陣消費平均消轉(zhuǎn)費水平在肢154.3捧0綢元燭/劃月；輸而每月用在余百貨的消費算水平在擾139.1板7鞠元屢/溪月。務根據(jù)以上消皆費費用總和厭（俘723.2搬元），結(jié)合蝶大部分人的贏平均收入進歡行對比，可甘以肯定昆明榨地區(qū)消費欲而望相當高，哈甚至是超前忘消費。這與鳥其它地區(qū)的協(xié)消費習慣明己顯有區(qū)別。氏二、項目區(qū)皇域內(nèi)消費者玻情況緩1、區(qū)域內(nèi)濤消費者構成鍬1）消費者湯來源圾周圍居民群扎體：與購本項目周邊警的住宅多以璃政府、企業(yè)微的職工宿舍皺及商住樓為萍主，居住群父體較為復雜道，從公司白桶領一族到外挪來民工各階爸層都有，其槽中主要為單宗位職工等中懲低收入者。貴周圍辦公群械體：湊袋宰周圍辦公群伏體以銀行職平員、企事業(yè)巡單位職工和痛貿(mào)易、IT豐、廣告、房筍地產(chǎn)等跟公司的員工嶄為主，多數(shù)濾是年青白領籌一族，年齡迫在22-3提8歲之間，宰人均收入在事2,000昏-4,00劑0元左右。學生群體：謀周接圍學校的中摩學生。游客群體：鍋周剩圍酒店入住共的旅游和商究務群體。恥2）人口結(jié)侮構堪據(jù)汽調(diào)查，白塔堂商圈的主力滑消費群體為渡28-40堆歲之間的社鋪會中堅人士弱，這部分人始群占74%霉，這說明白霜塔的消費群墾年齡較為成貸熟。另外，捐16-27兼歲的人群也乒有一定的市植場空間，占漿18%，4首1-50歲患的人群約占遷8%，其中酷又以女性居爪多，約占總夸消費群體的挺80%以上宅。漢2、銜需求滿意度山深訪依為項了對本商圈驗有一個更深母刻的認識，賴同時也為了副能深入了解濕周邊居民的撿需求，以尋柄找市場空白梅點，我司也跌通過走訪以鄰及街頭隨訪搖的方式進行潔了深度訪問位。飾1）具象描術述1（魏阿敘婆）妨馳深訪對宅象背景：意昆營明本地人，而搬來桃源花金園住兩年多危。彈終深訪對鈴象基本情況旺：吼年侍齡67歲。居家里共有2螺人，沒有跟吃小孩住一起網(wǎng)。斯征商圈需局求印象：哀周焦邊有很多便版利店，能夠貢滿足基本日陣常需求，偶柳爾會去沃爾廟瑪、家樂福丈買特價商品據(jù)。但是這兩銹個大超市經(jīng)餡常要排隊半寺個小時才能泥結(jié)算好，所仔以不是很有喂耐心。灘對撿在moma偏附近開大賣帆場的贊成指們數(shù)：跌★★☆☆☆塵2）絮具象描述2刺（劉女士）敏扁深訪對卡象背景：地昆扔明本地人，亂住在江濱西臣路4號。肥倚深訪對萄象基本情況纖：小年幸齡34歲。煙家里共有4鳳人，夫妻兩意個外加兩個召小孩。歲蝴商圈需腥求印象：反周妥邊有兩個足里達便利店和樹另外一個記睛不得名字的幅小超市，晚蓮上生意都特閃別好。這邊序居民的購買徐力還比較強省，經(jīng)常去市其中心大賣場敬購物，希望宣周邊也能開兩個大賣場。莖披對在mom慚a附近開大勇賣場的贊成代指數(shù)：汗★★★★☆謎3）閣具象描述3蹦（吳小姐）炊深訪對象背艱景：振不享是昆明本地儉人，跟同事氣一起住在8慎6街公寓。受深訪對象基么本情況：廚年腦齡25歲，悅工作3年。股尚未結(jié)婚，堪現(xiàn)在人民東染路附近的一辟寫字樓上班副。徐商圈需求印無象：岸在神這邊上班中占午吃飯?zhí)貏e墓成問題，都極是小吃店，燈沒有適合寫哨字樓人群的呈商務便餐。售附近的小超功市購物還算源方便，中午專經(jīng)常會和同也事一起去周縣邊的小街逛傲逛。認為如臟果在附近開此大賣場肯定某會受寫字樓兩人群歡迎。砌因為可以節(jié)山約時間成本爹。而晚上回霧去家附近的鼻賣場購物比淘較匆忙，而愈且很累。覺對幼在moma煌附近開大賣雀場的贊成指該數(shù)：脈★★★★★牧紛洗4鬼）個具象描述4戀（左先生）貝牙深訪對系象背景：容不鑼是昆明本地寄人，桃源街齡昆明風帆廣寺告策劃有限伍公司。破鉤深訪對獸象基本情況度：浪年項齡23歲，該剛大學畢業(yè)扁。從事廣告墻策劃。抵瑞商圈需舅求印象：壇對挑片區(qū)人流認洗可度較高，劑基本上每個義星期都會去采逛大賣場一照次，喜歡逛須沃爾瑪，不仗喜歡家樂福元的超市布局費。同事經(jīng)?；顣谙掳嗪蠼锶ノ譅柆?、保家樂福買菜近回家。諸對勢在moma穗附近開大賣奴場的贊成指廳數(shù)：蠶★★★★☆批5繡）翼具象描述5聾（吳女士）瓣形深訪對妨象背景：濤昆執(zhí)明本地人，膨桃源區(qū)居委貌會工作人員腰。覆濁深訪對及象基本情況撫：絮年載齡35歲左徒右。廚依商圈需宰求印象：園喜拖歡每天中午圖跟同事在附盆近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，每班個星期至少悔去一次家樂前福。認為附漠近居民的消穿費力還可以治，如海關、搏工商局、銀茅行、醫(yī)院、牽學校等單位丑人群，這些儀人群都能支象撐起附近的頁大賣場腹沫對在mo撐ma附近開透大賣場的贊令成指數(shù)：筋★★★★★木指結(jié)論：昆明眉市以及項目圾所在區(qū)域內(nèi)塊的消費者仍貫以中、低消將費階層為主午，周圍的商宴務群體消費獸需求主要集困中在商務活老動和就餐方蕉面，而居民搞的消費需求截則集中在生沒活便利方面宵，對大賣場邁一類的超市穿持較強歡迎單態(tài)度。本項哲目的定位，驗可考慮在兩駝方面進行一抵定的綜合和淡平衡。拉三、陸投資者喜好航和因素久商床鋪投資者購浪買目的在于比看好物業(yè)前康景，購買物奇業(yè)用作長線溉收租或短線獵轉(zhuǎn)讓獲利。寒商業(yè)物業(yè)購續(xù)買者中，投栽資者占相當切大的比例。委影響投資者礙購買行為的隱因素主要有三：組宏觀投資環(huán)挨境是否有利終，經(jīng)濟形勢石是否利于持耀有資金，還階是有利于持宗有實物（特濤別是不動產(chǎn)海）；消物業(yè)地理位繁置是否優(yōu)越搜，人流是否躬暢旺，購買祥后是否容易額出租；仔物業(yè)是否具禮有強大的升抓值潛力，回鳥報率是否豐聰厚；患發(fā)展商經(jīng)營怨管理者是否葛科學、嚴格加，是否能保共證商場的長左期穩(wěn)定持續(xù)迷經(jīng)營。隆1、實際用與家握浙大部分為已植在昆明有經(jīng)撇商經(jīng)驗的商取家，他們出寸于實際的需斤要，例如原躺出租經(jīng)營的偏商鋪賺了錢企，想買一間頸屬于自己的泡商鋪；或是羊原商鋪被拆夸遷或即將被墨拆遷；或是擇經(jīng)營者擴大寧經(jīng)營的需要扶等，而購買憑或租用本項輩目之商鋪。決實際用家會每著重從以下耐幾方面衡量經(jīng)商鋪的質(zhì)素敘：惡周邊商業(yè)人謠氣圖羽洽穩(wěn)奧姑羅咳該際差陽物業(yè)自身素辱質(zhì)礦踢具體為物業(yè)因規(guī)模、內(nèi)部微規(guī)劃設施、攀物業(yè)管理、望配套設施等畝。士商場的經(jīng)營袍管理是否科既學、嚴格，戶在管理上是凳否能保證商制場長期穩(wěn)定案的發(fā)展。凱價格實際用躍家將收集多致方資料，權屬衡周邊同類教物業(yè)的價格嫌水平、租金瑞水平以及對運未來經(jīng)營狀松況的預測，哈經(jīng)過精密詳篩細的預算后涉，再決定是轎否購買或租姓用；榜鋪位形狀、夏間隔是否實欲用，實際用粥家非常關心版鋪形是否方昆正、實用，毅門面是否寬把敞，進深是哈否適合等；陜商場是否能梯如期開業(yè)。辣實際用家將凱非常關心所忠購或租用的乓商場是否能遭按預定開業(yè)信時間使用，集因為這直接追關系到其經(jīng)醬營獲利。鍵2、獨立店蘋鋪的投資客兔戶分析限投資獨立店螺鋪的客戶一財般都是實力鍵較強的戰(zhàn)略肥投資者；爪他們能夠承納擔較高的首曾付資金；盛他們能接受鏡的總價款大貞約衣50磨—吵150孩萬元左右；懲注重鋪位的壯實用率；絹他們追求持慌續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)言營回報；扇有一定的風紛險判斷能力隱。菠宏3、一般性游投資者分析則承受總價款醒不高，在冶50源萬元左右，撇首付在拐20誘萬元左右；君投資目的以藍回收租金為動主，他們追哄求長期的固耽定經(jīng)營回報雨；捕投資風險判槽斷意識較弱緩，盲目性強鉆，羊群效應嬸非常明顯；己對鋪位的使旋用率關注不帝大。遺歷結(jié)論：昆明萬的商戶普遍摩還實力較弱涉，自己投資百物業(yè)并進行辮經(jīng)營的群體悶不多，商鋪麻的主要購買檢者以投資客房為主，且多折是一般性投占資者，資金擴實力有限，海但投資需求院較大，本項嶼目的銷售和跳鋪面分割需蛋重點考慮此請類投資者需采求。稿第四部分戶芹項目SWO劑T分析節(jié)一、舊SWOT分衡析樂項目優(yōu)勢分呼析靜(S)網(wǎng)項目位于市浸中心，處于血兩大商圈輻絹射范圍內(nèi)，院具有較大的環(huán)地段優(yōu)勢。扮項目位于交修通主干道旁詢，周圍交通在便利，交通無優(yōu)勢明顯。畏項目周圍有泰一定的商業(yè)仰氣氛和良好堂的社區(qū)氣氛利，有商業(yè)提鬼升空間。君項目劣勢分籠析倒(W)第北京路屬于走快速干道，桐而本項目主昨要的臨街面肌是北京路暮，輛同時，北京珍路上的隔斷霜也阻礙了客攻流和車流，唱項目的商業(yè)獎氛圍受到較哨大影響。英項目規(guī)模較刑小，又處于訂兩大商圈輻塵射范圍之內(nèi)半，競爭力較吉弱。意項目周圍零晉散商業(yè)較多剃、檔次較低校，對項目的溫招商和銷售胸有一定影響糖。治項目三、四踐期尚未進行尚，周圍環(huán)境薯較差。草項目機會分蚊析（O）投經(jīng)濟高速增齊長，居民收威入及消費逐謝年提高，消景費欲較強，種為零售商業(yè)雙發(fā)展提供基訪礎。縮項目周圍商稿務和居住群訓體仍有大量草消費需求。豐主體建筑住眠宅銷售，也頁將帶來一定棚消費群體，才有社區(qū)商業(yè)蔽需求。暢項目威脅分勉析（T）在目前昆明商暖業(yè)地產(chǎn)正處隱于高速發(fā)展矛階段，各種頃類型的商業(yè)耐物業(yè)涌現(xiàn)而仙出，供應量漿在未來幾年齊都會大量增疑加，必將對提項目后期的冤招商、銷售康、經(jīng)營構成沙威脅。靈兩大商圈的妙商業(yè)設施對愛本項目構成浮一定壓力。井笑政府對裙樓涼餐飲的限制睬給本項目的音招商和經(jīng)營炮造成了較大奶難度，后期寨協(xié)調(diào)難度加顧大。司二、對策分恥析謀1、So對溉策柳結(jié)合項目優(yōu)血勢和周圍消曠費群體，準灘確定位，提葛升商業(yè)價值悉2、St對飽策翼突出項目優(yōu)汁勢，謊制訂良好的禾推廣、招商饞和銷售策略諸，搶占先機碎。本3、Wo對觀策盆合理考慮輻臣射范圍，采澡取社區(qū)商業(yè)棋定位。吊根據(jù)消費者約需求，進行各業(yè)態(tài)差異化定經(jīng)營，并對暮商業(yè)檔次進假行適當拔升啟。沉4、Wt對糧策搬以定向消費述和便利服務烈為主，根據(jù)頌客流狀況和辯消費指向性認進行商業(yè)布絞局。掛根據(jù)價值和濱市場情況采低取分階段推絕出的方式，糊弱化環(huán)境的翁負面影響。爛加強與政府降有關部門的易協(xié)調(diào)和溝通肆，創(chuàng)造良好超的進駐機會戀。溫第五部分起項目市場誼定位辨一、定位思致路圍采取財差異化競爭臂的方法闊，彰顯自身穗獨特的個性戶，才能在競欄爭激烈的市取場中立足；共把握項目自必身特點進行揭定位，將項市目自身價值挨發(fā)揮到最大善值；赴主要針對轟項目周邊的涉主力消費群勉進行定位；吊本項目的經(jīng)生營路線避免搖與周邊同類罷商場相沖突雷，針對話市場空缺篩進行定位。傲二、定位依艷據(jù)值項目本身條葡件；三昆明樹商業(yè)發(fā)展狀猜況；悠卻百消費者的需君求；贊各行業(yè)各種蛙零售業(yè)態(tài)的碰租金承受力忘水平；已實現(xiàn)利潤最紗大化；濁和將來三、蓄四期工程的石完整配合。淹三、商業(yè)定魔位童綜合上述各訓因素，建議納本項目市場使定位為：墓以周圍居住恩和工作的中翁等收入階層映為主要目標名，兼顧游客身之需求，具竄有商務和社潛區(qū)便利服務喚特征的集餐鴿飲、娛樂、出休閑、購物莊于一體的社馬區(qū)型商業(yè)街樸區(qū)，主要滿抵足商務活動跟和生活便利榴需求桿。主題定位和商務休閑＋貨社區(qū)生活剖四、目標消螞費群體定位嗎主要目標消嬌費群：周圍爆半徑一公里灑范圍內(nèi)辦公攝和居住群體司以及學生和憤游客群體。禁五、業(yè)態(tài)組格合和檔次定循位粱1、總體檔蓋次定位閉中骨偏低到中偏謝高檔，以中盆檔為主（其舉中中到中偏炒高主要針對高周圍商務群基體、中到中延偏低主要針干對周圍居住覽群體），以股餐飲、娛樂渴、休閑和百喉貨為主，輔濟以部分生活廳便利設施，玩如洗衣店等爛，從檔次和損業(yè)態(tài)上和周躲圍商業(yè)以及閑主流商業(yè)形累成一定的錯翅位。何2、扒業(yè)態(tài)組合挺根萄據(jù)周圍消費怖者的需求和鐵項目建筑結(jié)設構，建議：均業(yè)態(tài)組合上支加大餐飲、案休閑項目的岔比重，并主雪要考慮中小像型項目，突租出商務特征配。戶適當加大生粥活便利服務告。討減少零售和茫百貨項目。面少考慮或不飲考慮娛樂類岡項目。夜3、顫主要業(yè)態(tài)檔勸次定位州1）服裝服欄飾材檔次定位者：中檔和稍問微偏高械價格定位吸：服裝的價定格大約在容100倆—館5博00侮元之間，其坊中找100斥—林30滔0嗽元為主要價所格范圍，其胸次為300貢—迷5汁00孔元。女特色定位積：個性化為西主，大眾化暑為輔，總體輩比例大約為吊6所：兔4草。串定位考慮滑：根據(jù)不同承的消費群考彼慮盤,誰項目周邊以葵金融機構、愛企事業(yè)單位日職員，其它堤辦公寫字樓遇職員、以及漠年青消費群位為主究,膝年齡主要在為21-35番歲居多，在亡價格定位上絲要考慮不同喬消費群的承賺受能力暖,翅消費者對服剩裝品牌之愛灰好取向后,站周邊商業(yè)對浸手狀況完,河業(yè)態(tài)組合而兵作出之服裝材定位。鍵2）餐飲酒紗樓芝檔次定位褲：疑鎖中檔為主，灣兼顧大眾，閃部分稍高垃價格定位知：猶初快速時尚餐揭飲人均單次島消費額在裝10攝—呼20珠元案使鉤特色餐廳人奏均單次消費式額在到30慨—羨50竟元以內(nèi)己亦已角中高檔大型筆酒家人均單艦次消費額在謊4肺0屠—挺6醒0照元以內(nèi)恢特色定位副：血老各地特色風鞏味餐飲天定位考慮舌：煙左消費方面整殃體水平不高喚，人均消費托水平在丟6-20糊元以內(nèi)，每坐月人均消費紹額為壟220被元，主要消綠費群為職工墨人員及商圈瀉消費人群，萬對于周邊白據(jù)領階層及中斗高層人士則昆欠缺商務餐廟飲消費埸所賤，表明中勤-嬸中高檔餐飲譜市場存在發(fā)慧展空間。守3）休閑娛禿樂荷檔次定位酒：陪啄中檔為主，秩兼顧大眾，納部分稍高生價格定位壺：昏鏈人均單次消積費額在20神—看100元浪特色定位走：惜副商務特色為虛主漁定位考慮舟：劃厘主要消費群常為職工人員永及商圈消費輸人群，對于虹周邊白領階端層及中高層撿人士則欠缺久商務餐飲消竹費埸所，表搖明中惡—曾中高檔餐飲軟市場存在發(fā)胖展空間。君3、商業(yè)布龍局建議思二帶期工程以商徒務休閑為主踏，其中二期需工程南側(cè)外型圈籮和閃北側(cè)外圈，俊因其是兩層難結(jié)構，建議么主要引進咖羞啡吧、商務北餐廳、特色請餐飲、美發(fā)孩等租金承受隨力較高的商臉業(yè)（因目前易北側(cè)外圈外障部環(huán)境尚未急完成，其招保商和銷售都貫受到較大影擁響，建議延提期進行）。溜二期工程南中側(cè)內(nèi)圈和北熱側(cè)內(nèi)圈，挨建議以歪時尚百貨為循主，主要引蛙進服裝、服沖飾、皮具、羊箱包等忍鹿。約一娛期工程以社誘區(qū)商業(yè)為主累，一、二樓止主要考慮小覺型餐飲、生駝活超市、水恐果店、洗衣變店、糕點店績、兒童商場屯等；三樓可旬考慮引進茶拉吧、美容或軟健身項目。規(guī)六、飛MOMA智項目的總體村定位考慮鞋浙1、一期：咐以社區(qū)服務拔和便利生活圾為主題，采自取中到中偏恒低定位，以蘇零售、服務丙和休閑業(yè)態(tài)液為主。興2、二期：嶼以商務休閑瞎為主題，采睡取中到中偏吐高定位，以慧餐飲、休閑皮和時尚百貨軌為主。敵3、三期（濟暫定）：以克娛樂生活為器主題，采取幟中到中偏高顏定位，以娛拌樂、餐飲為痕主。出4、四期（約暫定）：以邀時尚為主題塑，采取中到童中高定位，機以時尚百貨際為主。睜第六部分勁負一層