華庭街項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告華庭街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（定位）情況目錄：1、嘉興目前城市現(xiàn)狀2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布4、華庭街地塊特征5、華庭街項(xiàng)目區(qū)域市政配套分析6、嘉興市民對(duì)地塊的看法7、華庭街項(xiàng)目目前主要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)8、華庭街項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、嘉興目前城市現(xiàn)狀a、嘉興的地理位置嘉興位于浙江省的東北部、長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶。東臨大海，南倚錢塘江，北負(fù)太湖，滬杭甬高速公路、京杭大運(yùn)河貫穿境內(nèi)。東接上海、北鄰蘇州、西通湖州，南接杭州，嘉興與這幾個(gè)城市相距均不到百公里。鐵路、公路、水路網(wǎng)絡(luò)交織，四通八達(dá)，交通十分便利。目前，乍嘉蘇高速公路（乍浦—嘉興—蘇州）已通車，杭州灣跨海大橋（寧波慈溪——嘉興乍浦）也于2002年開始動(dòng)工興建，并將2006年正式通車，嘉興的交通將越將發(fā)達(dá)。b、嘉興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r嘉興作為浙江的北大門，同時(shí)也是浙北的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅領(lǐng)先全省，所轄五個(gè)縣（市）（即桐鄉(xiāng)、海寧、嘉善、平湖、海鹽）全部進(jìn)入全國(guó)縣（市）綜合發(fā)展水平前50位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。c、嘉興的人口嘉興城區(qū)現(xiàn)有人口約40萬，城區(qū)面積30平方公里。未來十年人口將達(dá)到50萬。新興的產(chǎn)業(yè)和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府機(jī)關(guān)、文化教育體育、展覽為主，加上南湖的旅游功能，將成為嘉興文化價(jià)值較高的區(qū)域，本項(xiàng)目地塊與城南的聯(lián)系也較為密切。2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)鍋零售業(yè)態(tài)：支百貨店、超亦市、大型綜雀合超市、便慌利店、專業(yè)施市場(chǎng)、專賣受店等；棄餐飲類：大孝型酒店、風(fēng)符味美食店、趨休閑小吃店缸等；促娛樂類：迪便廳、茶吧、醉咖啡吧等；失文化類：電辰影院、書店饑等；其雖然主場(chǎng)要的業(yè)態(tài)包銀括了許多種列類，但都缺鄉(xiāng)乏一定的品重牌和知名度帥，也都沒有食形成一定的封經(jīng)營(yíng)規(guī)模和播經(jīng)營(yíng)思路。妖3、嘉興目更前主要業(yè)態(tài)尼分布覺（1）百貨權(quán)店：希a、江南大芒廈：伸位于市畢中心禾興北鎮(zhèn)路和中山路吵交界處，是搭嘉興市僅有嗎的二個(gè)大型盾購(gòu)物中心之夫一。柏該大廈由南拳北樓組成，磨營(yíng)業(yè)面積1鞭.8萬平方諒米，就業(yè)人箭員1000創(chuàng)余人，整幢描大廈共5層喇，地下一層釣，地上四層年，其中地下蹤一層為各類滲家用電器，準(zhǔn)地上一層經(jīng)深營(yíng)家電、化珍裝品、黃金捷珠寶，二層拔經(jīng)營(yíng)男女服底飾鞋帽，三徐層經(jīng)營(yíng)書籍漫文具、床上逗用品與工藝衡品等，四層萍為兒童娛樂宋廣場(chǎng)與美食喘城，南樓的嚴(yán)一二層部分然區(qū)域?yàn)槌辛！４髲B主要仗經(jīng)營(yíng)中檔商沸品。洞現(xiàn)在一樓生往意尚可外，虹其余樓層的滔經(jīng)營(yíng)狀況一面般。主要是泰有品牌的東集西太少，因太為現(xiàn)在人們附的生活水平影越來越高，蓬已不滿足原范有的狀態(tài)。演該大廈的顧電客為中高收年入階層，其獲出行方式8卸0%為非機(jī)熟動(dòng)車和步行盛，20%為構(gòu)機(jī)動(dòng)車，由冰于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地掩前無停車場(chǎng)錦，因此整個(gè)俗交通組織略固顯混亂。該司大廈零售總冠額雖大，但毯贏利能力低桶。挨b、戴夢(mèng)得蝦購(gòu)物中心糞蟻是嘉興氣市最高檔的徒購(gòu)物中心，精位于禾興南炎路，與江南槐大廈隔路相括望，為26雜層高的戴夢(mèng)拒得大酒店的筋裙房。該購(gòu)遲物中心原為堅(jiān)杭州百貨大效樓嘉興分店笑，后因租金拌過高，加之績(jī)百貨業(yè)利潤(rùn)催較薄，于2尼000年撤浙出，由戴夢(mèng)虛得自行接管休。其周邊圍家繞中山影城撫、麥當(dāng)勞等與休閑場(chǎng)所。稱現(xiàn)在此購(gòu)物胸中心經(jīng)營(yíng)布娘局不是十分絕合理，來此益的人經(jīng)常抱翻怨買不到好罰的東西。源戴夢(mèng)得購(gòu)物暴中心營(yíng)業(yè)面偏積約1萬平堤方米左右，電共設(shè)5層：究地下一層為尋超市；地上魄為一層經(jīng)營(yíng)緣黃金珠寶、搖化妝品、工靠藝品；二層為為男女服飾割鞋帽；三層婚經(jīng)營(yíng)家電；勾四、五層空沫置。琴該購(gòu)物中心印主要經(jīng)營(yíng)中懂檔商品，消依費(fèi)導(dǎo)向以高錢檔服飾為主貴，但其家電駝種類、品牌眉比江南大廈男貧乏。戴夢(mèng)吉得購(gòu)物中心榴經(jīng)營(yíng)狀況一臣般，人氣比英江南略遜。甜從以上兩點(diǎn)即可以看出，厭嘉興目前缺余乏一個(gè)規(guī)模浮大、有檔次以的購(gòu)物中心災(zāi)或購(gòu)物場(chǎng)所反，以此來滿彼足嘉興人民肅越來越高的豬生活水平，皂這同時(shí)也說敏明，華庭街樸內(nèi)將設(shè)立一夸萬多平方米唱的主力百貨縫店（簡(jiǎn)稱主蘋力店）的思裳路是十分正渠確的，同時(shí)稼它也會(huì)帶動(dòng)脅華庭街整個(gè)禁街區(qū)的繁榮敬。（2）超市受a、江南超考市：朵于19金99年9月繡20日開業(yè)卻，位于市中稀心禾興北路式和中山路交映界處的江南朝大廈內(nèi)，營(yíng)誼業(yè)面積15緊00平方米犁左右，裝修叮較為簡(jiǎn)單，朱以經(jīng)營(yíng)各種逮中檔食品為澆主，價(jià)位中努檔，整個(gè)超集市共兩層。奸整個(gè)超市經(jīng)丟營(yíng)狀況良好喘，人氣旺盛變，在春節(jié)等脆高峰期營(yíng)業(yè)密額可達(dá)20掛萬元左右/斯天，平均日付營(yíng)業(yè)額在5測(cè)—10萬元拆之間。概但其略迷勢(shì)有1、場(chǎng)敞地前交通組型織混亂，2待、規(guī)模小，辮攤貨場(chǎng)地?fù)硎瘮D，購(gòu)物環(huán)扭境差，3、披打折促銷活妄動(dòng)少。祝b、戴夢(mèng)得喉超市：隙于20哭00年開業(yè)繭，位于戴夢(mèng)凝得購(gòu)物中心琴底層，營(yíng)業(yè)情面積約30拉0平方米左閑右，中檔裝白修，以經(jīng)營(yíng)胸中高檔食品核和中高檔酒請(qǐng)類為主，兼懷顧部分日用季品。儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)狀況良污好。喉C、大潤(rùn)發(fā)闊超市：耳鮮于20冒00年開業(yè)壞，位于嘉興相市中山西路例，距市區(qū)較績(jī)遠(yuǎn)，只有9既路專線車，狀來回市區(qū)接憐送顧客。辱營(yíng)業(yè)面溜積1.5萬濃平方米左右乎，共一層，欄是目前嘉興耽規(guī)模最大的搞超市，實(shí)行像倉儲(chǔ)式經(jīng)營(yíng)懷，日用品批月量采購(gòu)，價(jià)疲格與市區(qū)其因它超市相比羨較低。漢由于該超市稼距市區(qū)較遠(yuǎn)咳，加之受本烏地人購(gòu)物觀截念影響——赤不習(xí)慣批量拿采購(gòu)，因此篇經(jīng)營(yíng)狀況一令般。灑從以上戚的幾個(gè)超市拐的情況可以嚼說明，嘉興蠻目前缺乏一隨個(gè)既在市中津心、配套設(shè)固施又十分齊糧全的大型超錢市，而華庭猜街將設(shè)立一各萬多平方米仇的地下超市青正符合了這聽一點(diǎn)。華庭往街地下超市滾（1）準(zhǔn)備迫請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著株名的超市進(jìn)待行經(jīng)營(yíng)管理溪，（2）超宋市旁邊有大互型的地下停省車場(chǎng)，（3糧）在真正的昆市中心，（栽4）逛完超史市再到上面崇的步行街，墻可以享受“機(jī)一站式”的橋購(gòu)物全新體添驗(yàn)。所以，涼華庭街的地糊下超市肯定魄會(huì)有十分旺肆盛的人氣。跟（3）專賣雹店果a、少年南謊路專賣店游少年南焰路，位于嘉跑興市區(qū)北部補(bǔ)，是中低檔學(xué)服飾的集聚漢地。此路為桂二車道支路戒，機(jī)非混行匯。兩邊多為顧五六層的商逼住樓，多數(shù)惱建成于90順年代初，外秀立面陳舊，裂一樓為各種漲服飾店，店資面面積小，假大部分在二碎三十方，個(gè)想別店面達(dá)七登八十方。階路上的商家于原先都在建雅國(guó)路開店經(jīng)看營(yíng)，后因建歷國(guó)路拆遷改瘡造，才搬遷召于此。以經(jīng)活營(yíng)中低檔服沙飾、大眾休找閑品牌為主勻，而知名品澡牌較少。胸店面96年者售價(jià)120盜00元/平種方米，20算01年售價(jià)殘17000敘元/平方米傻，店面租金露170—2嗚00元/平件方米/月，仙各店經(jīng)營(yíng)狀若況良好，但爐與前幾年相寺比，營(yíng)業(yè)額暑普遍下降1隙/3，部分作承租戶抱怨振租金高。似少年路路窄鉆店密，尺度分宜人，但由乓于街道功能撈的限制，加究之人車混行坑，外部購(gòu)物鑼環(huán)境較差，特因此形不成省真正意義上戒的步行街。航b、勤儉路房專賣店趟生活性滋交通次干道弟，兩車道，漸機(jī)非劃線分疼隔，道路兩藝側(cè)建筑多為剛底商上住宅六或?qū)懽謽?。伐商業(yè)形態(tài)以層條商為主，寒塊商為輔，貨整條街集聚晌了眾多的專描賣店。店面紐租金100餐—180元國(guó)/平方米/發(fā)月。偶華庭街蘿今后的經(jīng)營(yíng)臂除了大型主勁力百貨店和閱大型地下超維市后，另一江個(gè)重要的業(yè)歲態(tài)就是單個(gè)螺專賣店的經(jīng)雅營(yíng)，而且，族華庭街內(nèi)的緣專賣店將彌羊補(bǔ)以上街區(qū)灶存在的不足揪：（1）華籌庭街今后將箭劃功能區(qū)塊勺進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，剝?nèi)绶?、黃牽金珠寶、鞋怠帽、工藝品尺、兒童游藝丹館等將各有貫各的區(qū)塊，鐘這樣有利于聾統(tǒng)一管理，考也有利于帶流動(dòng)整條街的議人氣；（2碼）靠近建國(guó)被路，交通便購(gòu)利，而且有寇大型的地下醫(yī)停車場(chǎng)；（細(xì)3）將對(duì)各巖業(yè)態(tài)進(jìn)行品兆牌招商，使覆其進(jìn)入街內(nèi)盡的專賣店進(jìn)秧行經(jīng)營(yíng)，而憐且突出招商潔的品牌性；拉（4）品種問將會(huì)十分的倒齊全，真正身讓顧客享受趙到一種“一厭站式購(gòu)物”未的體驗(yàn)。毀（4）便利硬店傾a、陽光購(gòu)爬物中心同于97夏年開業(yè)，營(yíng)間業(yè)面積80匹00平方米燈左右，經(jīng)營(yíng)翠日用百貨、增服飾及家電融。因遠(yuǎn)離市坐區(qū)，經(jīng)營(yíng)狀壓況較差，相并比之下其市散區(qū)內(nèi)的連鎖添店則人氣旺凡盛，經(jīng)營(yíng)狀注況甚佳。惰b、可的便香利店次于20斗02年底開固始進(jìn)入嘉興背，并且迅速蝴在市區(qū)內(nèi)開國(guó)出多家分店跨，由于其為頌24小時(shí)經(jīng)溜營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀火況良好。咐（5）專業(yè)拾市場(chǎng)博a、嘉興商杰城包位于建啄國(guó)南路，營(yíng)畝業(yè)面積70欄00平方米奧左右，共兩否層，第一層冰各類低檔服偷飾，二層經(jīng)悅營(yíng)燈具、童娃裝、床上用布品、窗簾等挎。攤位面積條小，多為1呢5—20平乏方米，其余臨為70平方狗米左右。主宋要經(jīng)營(yíng)低檔恭商品。賞97年酒開業(yè)，租金稈一層為90紅—120元膊/月/平方煮米，二層為蓋14元/月柴/平方米，掘現(xiàn)在商城的澇租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)賽高于開業(yè)之置際的租金水列平，二層的獸租金比一層慘低，但一樓鞠與二樓的經(jīng)廊營(yíng)狀況良好埋。兩b、姚氏廣驕場(chǎng)英200煙0年9月2恨8日開張，顧位于勤儉路岡、中山路之堪間，標(biāo)準(zhǔn)層伸面積在30竟00—40濱00平方米較，一樓部分恨為商場(chǎng)、銀克行；二樓為葵名門和貴屬席大酒店，且赤有地下停車龍場(chǎng)；三、四痛樓空置。租秧金100元愚/月/平方蘆米左右。（6）其它袖其它的會(huì)專業(yè)市場(chǎng)包雷括，嘉興大醒都市、電腦暫市場(chǎng)、家電鼠市場(chǎng)、燈具篩城、窗簾城胃、家具城等寇經(jīng)營(yíng)狀況都健一般，主要該是缺乏有效會(huì)的管理。削（7）大型敏酒店卸嘉興的施大型酒店包訂括，金龍船瓜海鮮城、戴鑄夢(mèng)得大酒店拿、名門大酒僑店、貴屬酒程家、金悅大棋酒樓、太陽悅宮大酒店等勉，其經(jīng)營(yíng)狀唱況都非常好世。道一個(gè)城市的掃流動(dòng)人口決禁定了其市場(chǎng)玻的興旺，而聚專業(yè)市場(chǎng)更撲是由此原因周受制約，嘉徹興的專業(yè)市燈場(chǎng)由于沒有膜統(tǒng)一有效的供管理，開設(shè)呢的情況參差鋒不齊，而華強(qiáng)庭街決不會(huì)其走專業(yè)市場(chǎng)伸這條路，而肯是向集多種蒙業(yè)態(tài)的步行吧商業(yè)街方向短發(fā)展；位于去華庭街北端蒼的大型觀景光酒店將滿足遼嘉興市民希期望更有經(jīng)營(yíng)兆特色菜肴出伙現(xiàn)的需求，狠使人們就餐土有了一個(gè)新夢(mèng)的去處，也瓜是最理想的遼一個(gè)去處，崖讓市民在就處餐的同時(shí)，信也能欣賞窗姜外美麗的古絹運(yùn)河與保存乒完好的古名扣居，讓吃飯爽也真正成為督一種享受。勸（8）風(fēng)味單美食店快包括五流芳齋、永和異豆?jié){等，其誠(chéng)經(jīng)營(yíng)狀況都鎖良好，但有作特色的小吃揮店較少。粘（9）休閑軟小吃店匆包括麥執(zhí)當(dāng)勞、肯得竟基、唯新食勉品等經(jīng)營(yíng)狀偽況都尚可。檢嘉興目河前的各類小表吃種類不是妥很多，市民寸也急盼有新孝的種類出現(xiàn)瞞，而華庭街挪今后將引進(jìn)栽各類洋快餐戲及全國(guó)各地?cái)嗟母黝愶L(fēng)味鳥小吃品種，霸以滿足市民底的普遍需求叉，同時(shí)將彌聽補(bǔ)目前嘉興述市場(chǎng)上存在告的空缺。披（10）娛槐樂類鏈迪廳包謊括凱旋門夜屋總會(huì)、滾石爛夜總會(huì)、太崗陽吧、金碧龍輝煌等，每猶天生意都十復(fù)分火爆。茶揭館包括鉆石呼雨、香菊、葡藍(lán)沙、上島壯咖啡、名典貌、迪歐等，挑其經(jīng)營(yíng)檔次臟不同，但其海經(jīng)營(yíng)都甚佳倘。他（11）文俊化類獅包括中急山影城、新蕩華書店等經(jīng)基營(yíng)狀況都一虛般。側(cè)目前嘉興的識(shí)娛樂和文化晚設(shè)施檔次都薯十分的低，率與嘉興的城墳市發(fā)展極不墳匹配，華庭們街建成后將鋪開設(shè)一個(gè)五躍星級(jí)的多廳晌影院，同時(shí)虹，攝影展、最書畫展等將暖會(huì)不定期的篩在華庭街內(nèi)隨舉辦，將增刷強(qiáng)整條街的申文化內(nèi)涵；沃華庭街也將幫引進(jìn)相關(guān)的盯休閑娛樂設(shè)潮施，如酒吧勵(lì)、咖啡吧、丑茶吧等，以啦彌補(bǔ)嘉興市箭場(chǎng)存在的空炊缺。喚4、華庭街灘地塊特征誓（1）、華販庭街地塊位樹置不華庭街惑地塊東靠建男國(guó)中路、南錦依勤儉路、駐北頻環(huán)城北崇路、西臨少涌年路。鐮從華庭街地吊塊周圍區(qū)域錫看，有眾多草的老字號(hào)分呆布；華庭街莊所在的建國(guó)貞路在歷史上狀就是嘉興最館繁華的商業(yè)看中心、文化狹中心，被稱殃為——“北律大街”，雖座然現(xiàn)代商業(yè)園的發(fā)展逐步負(fù)西移，但其惰商業(yè)黃金中額心地段的概艙念仍在嘉興柿市民和周邊夠地區(qū)市民心品目中保留著炕重要的地位其。青從城市中心萬區(qū)域看，華珠庭街項(xiàng)目地艱塊位于中心怕區(qū)東北部，撫與禾興路并擺行成為南北境向貫穿市中匪心區(qū)域的主濕要干道。且深為規(guī)劃中子恨城軸（詳見轎城市發(fā)展與察城市規(guī)劃）齒北部。庸從整個(gè)嘉興扭市區(qū)范圍看問，本項(xiàng)目地睛塊位于城市治中心區(qū)域，于是城市東部分、西部、北聰部人流進(jìn)入勾市中心的主相要入口。從好未來城市發(fā)柳展看，嘉興商城市中心（歐環(huán)河內(nèi)環(huán)線療以內(nèi)）不會(huì)牲隨著城市發(fā)粘展而變遷，控只會(huì)隨著城昨市規(guī)模的擴(kuò)飾大而進(jìn)一步頓增強(qiáng)。熊（2）建國(guó)骨路歷史變遷鎮(zhèn)建國(guó)路業(yè)被確定為具止有深厚歷史急文化積淀的啟、可加以挖歌掘的傳統(tǒng)商已業(yè)文化街區(qū)爸。如該地塊慎上曾有百年寇老店五芳齋殼粽子店（原碗在華庭街地閉塊地塊上）處、正春和布率店（原在華煙庭街地塊上堤）等；有孩跡兒塔、嚴(yán)助車墓、天寧寺犧等文物古跡擇和特色建筑鍵，周邊尚有攝明倫堂、瓶樹山、文廟等頃文物古跡，想這些歷史文功化遺產(chǎn)體現(xiàn)質(zhì)了城市原有脾的場(chǎng)所文化臥內(nèi)涵和空間罵序列，可重愉點(diǎn)恢復(fù)少量康在城市歷史繪文化環(huán)境中回曾有重要作抓用、知名度朋高，在市民辱心目中仍保四留有親切記論憶的建筑物梁，如正春和可布店、孩兒鋼塔等，以后秀都將在華庭挪街項(xiàng)目中重樓現(xiàn)。續(xù)建國(guó)路（原股先也為步行沒街）在80灰年代中旬前蟻一直是嘉興凱最繁華的商炒業(yè)中心，是主嘉興市民和其郊區(qū)進(jìn)城農(nóng)永民購(gòu)物、餐補(bǔ)飲、娛樂最詳主要的去處汁，80年代金后期，因城永市向西發(fā)展琴，建國(guó)路繁榮華程度減弱狐，建國(guó)路道億路改造破壞懇了原有步行館街的格局。死本項(xiàng)目清屬于舊城復(fù)罷興項(xiàng)目，在爐嘉興人民的穗心目中有著獎(jiǎng)重要的影響滿和地位，華拐庭街項(xiàng)目的撇建設(shè)和今后驢的經(jīng)營(yíng)發(fā)展夾會(huì)時(shí)刻牽動(dòng)鍵著嘉興人民耕的心，所以釣也志在必得超。循5、華庭街捕項(xiàng)目區(qū)域市價(jià)政配套分析往（1）華庭鳳街項(xiàng)目周圍蟻道路狀況及商人流方向效本項(xiàng)目君南至勤儉路轉(zhuǎn)，北至環(huán)城求北路，東靠些建國(guó)路，周間邊的主要交葛通干道為建痛國(guó)路、環(huán)城槍北路、勤儉臟路及中山路衰。拓寬后的殘建國(guó)路為機(jī)呆非實(shí)物分割繞的四車道市蠅級(jí)主干道，揉南起環(huán)城南降路，北至中渴環(huán)北路。環(huán)栽城北路同樣帆為市級(jí)交通呢主干道，與政環(huán)城東路、毒環(huán)城西路相夠連，形成市筍中心內(nèi)環(huán)線碰。床人流的殘導(dǎo)入主要通膊過三條路進(jìn)罵來，即建國(guó)庭路、勤儉路漁、環(huán)城北路肌，建國(guó)路是己最大人流導(dǎo)壯入量的道路臣，主要方向師為建國(guó)北路裙由北向南，飼將嘉興市北哈部人流輸入喂建國(guó)中路，軌雖然北部由舍嘉禾北京城金項(xiàng)目扼守，將但其無論是甩規(guī)模或規(guī)劃條都無法同本濤案匹敵，雖刻然可能有部安分客流流失腐，但可能只梢是很小的一醬部分，相反閉的還可以與掩之形成客源胸的互補(bǔ)。絡(luò)建國(guó)南路由掩南向北，另取兩股人流方創(chuàng)向是從環(huán)城既北路直接進(jìn)鑒入建國(guó)中路輔，環(huán)城北路先西段與禾興撞路交匯，直促接將嘉興市脅北部西北部嫁人流輸入到黨建國(guó)路上，識(shí)東段的環(huán)城萄北路連秀州悉路，環(huán)城路逮為第二大人蜂流導(dǎo)入口。古而勤儉駱路由于路幅擱較窄，且人蠶車混流，它壁將是主要以良步行進(jìn)入本餓項(xiàng)目的人流撞主要導(dǎo)入口煎，禾興路、泉少年路上諸悲多客流可通予過勤儉路間鞠接導(dǎo)入本項(xiàng)查目。勤儉路借為城市中心袋區(qū)生活陵性干道，因談商業(yè)氣氛較霉?jié)?，甚至有鉗夜市。李現(xiàn)在勤離儉路、少年鳳路由于沒有范形成統(tǒng)一的順規(guī)劃管理，廁而且車輛通帝行也十分困宰難，據(jù)調(diào)查躍分析，勤儉粥路、少年路貞一帶的經(jīng)營(yíng)袖戶都認(rèn)為現(xiàn)使在這兩條街腐雖然人氣比伶較旺，但由茶于缺乏好的沖規(guī)劃，等華吃庭街開出后及都表示愿意襪進(jìn)入經(jīng)營(yíng)；榮況且，原先組少年路上的恨許多經(jīng)營(yíng)戶骨都是從華庭惹街地塊上拆正遷過去的。跟（2）項(xiàng)目斧地塊及周圍蒼的公交線路府建國(guó)路垂及周圍的主略要干道上有橡相當(dāng)多的公維交線路。則建國(guó)路上有毅四條公交線逝路，位于地篇塊南端建國(guó)堅(jiān)路上和環(huán)城喪北路地塊西稠側(cè)：慌4路，從東拼方路——火槽車站6路皂，從火車站呈——汽車西過站23路鴉，從陽光小糞區(qū)——大潤(rùn)壞發(fā)超市慈其周圍主要起干道上有其凈他公交線路殘可到達(dá)本項(xiàng)笛目地塊：陪5路，從昌游盛北路——任三水灣小區(qū)渾9路，行政痰中心——秀淹州花園2把路，從科技膚館——東柵百3路，從悶汽車西站—報(bào)—火車站陽12路，從源汽車北站—經(jīng)—王江2拾3路，陽光捕小區(qū)——秀彩州公園5什1路，從城司建培訓(xùn)中心鵲——火車站列……艙一條商彩業(yè)街的興旺怪主要靠人流浩來帶動(dòng)，這腸些公交路線放的設(shè)立都會(huì)銅給本項(xiàng)目導(dǎo)挪入諸多的客寬流。招（3）、靠緊近地塊的市乎政設(shè)施算建國(guó)路：市俗二醫(yī)院、中得國(guó)銀行嘉興爆支行、瓶山靜公園、五芳闊齋粽子店、臨貴屬酒樓、崇名門大酒店狗勤儉路：博詳物館、市一界幼、嘉興衛(wèi)西校、銀行怪少年路：實(shí)陜驗(yàn)小學(xué)、郊轟區(qū)電影放影頓公司、房管害處茶中山路：嘉奉興三中、戴祥夢(mèng)得大酒店氣、市自考辦反、省榮譽(yù)軍克人康復(fù)醫(yī)院切、子城樂園肢禾興路：第部一醫(yī)院、工剝行市分行錄這些設(shè)賤施都會(huì)給入涼華庭街經(jīng)營(yíng)薦的客戶提供亮方便，同時(shí)礙這也是吸引蠶客戶入市的蟲一個(gè)重要原協(xié)因，而且今頸后華庭街內(nèi)淚也將會(huì)設(shè)立零銀行、郵局埋等設(shè)施。桐6、嘉興市灘民對(duì)地塊的忠看法殃根據(jù)專幼業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)嘉貓興市區(qū)的實(shí)縱地考察及有魚目的性深入痕性的需求調(diào)遍研，并結(jié)合蒜調(diào)查的實(shí)際毀數(shù)據(jù)，得出輛對(duì)華庭街地纖塊的看法，困這也是客戶間能入市經(jīng)營(yíng)否的一個(gè)重要屬因素。下面勾的幾個(gè)問題矛都是對(duì)本項(xiàng)雁目有著重要形的意義。薦（1）是否總平時(shí)經(jīng)常到萄這一帶（建殿國(guó)中路地塊跌）去？怒在調(diào)查伐的人數(shù)中有校83.6%莖常去該地區(qū)申，這一比列揮足以說明這圓一結(jié)論：弄華庭街項(xiàng)目輔地塊所處地園區(qū)在嘉興市素民心目中有虜相當(dāng)高的地慰位，是市民端消費(fèi)去處的滋一個(gè)重要組掩成部分，也塑是居民生活結(jié)的一個(gè)必去辜之處。椒（2）平時(shí)云一個(gè)月會(huì)去蛇幾次（建國(guó)何路該地塊及駕附近）？州在調(diào)查蠶者總數(shù)當(dāng)中歪，分別有3欄7.5%、袍20.4%次、16.7須%和16.健1%的人平召均每月會(huì)到染該地區(qū)4次丙以上、1—講2次、3—冬4次和2—灰3次。數(shù)據(jù)液顯示，每月找去建國(guó)路4在次以上的占午總樣本量的冶37.5%眼，占據(jù)了最闖高份額，每切月去1—4慮次的占總樣宋本量的53洗.2%，兩館者之和為8鄰9.7%。潑可見，將有暈九成的受訪刺者會(huì)定期到弟本區(qū)域來，免由此，建國(guó)袍路本身在嘉作興市民心目彎中就有非常繡的知名度，漢也驗(yàn)證了建觸國(guó)路是嘉興阿市民習(xí)慣性謎消費(fèi)或休閑茂的一大區(qū)域隊(duì)。噴（3）到這沖一區(qū)域的主滴要目的是什趟么？編從調(diào)查魔結(jié)果顯示，嚴(yán)有51.5畢%的受訪者旱到此區(qū)塊的它主要目的是塔購(gòu)物，除此兩之外，有2隔4.7%的巨人是散步，羨有9.4%布的人是娛樂擊，以上三項(xiàng)仗合計(jì)共占被辟調(diào)查總數(shù)的辨85.6%芬，可以看出悼，建國(guó)路是如嘉興市民的畏理想的購(gòu)物傷、休閑場(chǎng)所爬。滾石等大敲型娛樂廳的騰開設(shè)，為建嬸國(guó)路帶來了余不少的人流哄。人流即代般表了商機(jī)，跪雖在以娛樂惕為目的抵達(dá)限的人流比例誠(chéng)相對(duì)小是因欲為嘉興或本副區(qū)域娛樂設(shè)汽施的提供較梁為稀缺，意繳向未被激發(fā)蹦罷了。襲所以，育在華庭街上啦設(shè)立娛樂、罪休閑設(shè)施是漁十分必要的帖，它在帶動(dòng)議人氣的同時(shí)涂，就是帶動(dòng)耍了整條街的鄭商機(jī)。鎖（4）對(duì)這漿一區(qū)域最滿趕意的是？采購(gòu)物是廳受訪者最滿楊意的，占總酬量的58%資，可見，雖襖然建國(guó)路在凡拓寬后造成頸的客源流失炸、商業(yè)氣氛遮減弱，但改容建后的建國(guó)俱路環(huán)境有所木提升，老牌垂的商業(yè)街的墓印象在嘉興離市民心中仍譽(yù)占有相當(dāng)高廟的地位，加速上許多商家澇對(duì)建國(guó)路的留肯定，在嘉陣興人心目中窩建國(guó)路依然下是購(gòu)物的好斑去處。接下從來依次為娛贊樂/休閑、磚交通和環(huán)境棚衛(wèi)生選項(xiàng)。茶可見，木建國(guó)路除了狀購(gòu)物方面的輛優(yōu)勢(shì)外，也疊存在著其他甲方面的優(yōu)勢(shì)側(cè)，但這些優(yōu)枕勢(shì)表現(xiàn)不很豐明顯，所以穴建國(guó)路的再柱次復(fù)興，務(wù)鏟必要做到各巧方面包括環(huán)策境、配套服提務(wù)等多方面浩的改進(jìn)和提乒升，而本項(xiàng)把目是嘉興市佩政府重點(diǎn)支導(dǎo)持的建設(shè)項(xiàng)機(jī)目，對(duì)本項(xiàng)阿目的優(yōu)惠措帶施和相關(guān)的什配套服務(wù)措廟施相當(dāng)?shù)亩嗪?，這將會(huì)帶偵動(dòng)整條建國(guó)扇路的興旺。答（5）在印揭象中，這一源區(qū)域以前最爐具特色的方組面是什么？夢(mèng)從調(diào)查齒中顯示，本災(zāi)建設(shè)區(qū)域以完往就是嘉興爪市民主要的上購(gòu)物、飲食機(jī)和娛樂場(chǎng)所河，這對(duì)日后魄的建設(shè)是十螞分有利的。陣分別有53鞭.7%、1跨9.3%、欺17.3%毒的消費(fèi)者認(rèn)里為以往該地普區(qū)最大的特否色是購(gòu)物、嬌飲食和娛樂守。在建國(guó)路槐未拓寬以前露，更是由于抬商業(yè)的聚集畝而一直是嘉糊興市中心所策在區(qū)域?？?，雨華庭街會(huì)借藥助建國(guó)路原趴有的特色，雅設(shè)立更有特副色的產(chǎn)品，肆也將進(jìn)一步孤繁榮華庭街綢。頓（6）嘉興鏟目前最具特竟色的購(gòu)物場(chǎng)洋所或購(gòu)物街喝？網(wǎng)對(duì)最具段特色的購(gòu)物油街嘉興市民婚對(duì)江南大廈眉、建國(guó)路、擴(kuò)少年路、中古山路、勤儉測(cè)路、北京路答認(rèn)同的比例避分別是32環(huán).7%、2液4.4%、柴15.1%忽、12%、岸10.4%堤、2.7%錯(cuò)，盡管近兩棟年建國(guó)路、液勤儉路一帶凳的商貿(mào)地位宣有所削弱，拒但到目前為稍止，它在嘉抄興市民心目清中仍然占有宵相當(dāng)高的地安位。見調(diào)查還顯示駝，嘉興目前澡還未形成富趨有特色的餐升飲業(yè)市場(chǎng)，覺市民對(duì)飲食匙方面具有較綠高的需求，務(wù)所以，華庭妙街設(shè)立一個(gè)衡大型的觀景戴酒店是十分預(yù)必要和正確博的；嘉興市短民在喜愛家唐鄉(xiāng)所特有的香文化外也希趴望有一點(diǎn)酒橡吧歌舞表演我等外來的新少鮮事物來充鄭實(shí)他們的生舞活，提高他省們的生活質(zhì)滋量，因此，語華庭街將引饑進(jìn)一些外來耐的休閑文化模。甘7、華庭街須項(xiàng)目目前面繞對(duì)主要的競(jìng)騎爭(zhēng)市場(chǎng)選（1）、寫卸字樓訊前幾年正，嘉興市場(chǎng)毅的寫字樓有濫些怪，有些舟樓盤的寫字棵樓均價(jià)比住鴿宅還便宜。晴不過，最近讓一段時(shí)間寫供字樓市場(chǎng)開旋始活躍，價(jià)洋格也逐步的冊(cè)開始上升。首而華庭街寫疑字樓的面積然不大，而且谷又處于黃金姑地段，所以捷，根本不存伶在著有競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)市場(chǎng)，反而顧會(huì)帶動(dòng)整個(gè)裙嘉興的寫字?jǐn)鞘袌?chǎng)。銹a、眾安商壁務(wù)中心惹位于禾劑興北路，地礎(chǔ)理位置優(yōu)越頂，共7層，灶總面積約3辜200平方堪米，地下一浴層為車庫，辜一層為商鋪隨，二至七層鑒為寫字樓、窄住宅。寫字云樓均價(jià)20訪00元/平縣方米，有一徹部國(guó)產(chǎn)電梯脹。眾安商務(wù)局中心作為中六高檔純寫字渾樓的出現(xiàn)，工填補(bǔ)嘉興市說場(chǎng)的空白，嚼銷售率達(dá)1狀00%。目狗前已逐步裝股修入戶，辦堅(jiān)公樓環(huán)境好受，但因場(chǎng)地敬前無停車場(chǎng)辦，臨時(shí)停車青不方便。劫b、禾興北罰路寫字樓何共六層眼，為普通商邁住樓，每層勒的建筑面積趙約為800鉤平方米，均牧價(jià)2000知元/平方米榮。古c、少年北半路寫字樓樹倚于98地年竣工，老療式商住樓，勇共六層，無精電梯，每層拍面積約為四兄、五百方，睬均價(jià)190船0元/平方漿米，租售率落85%。因哈少年北路路展窄店多，客每戶普遍反映漢車輛通行不脾便，停車較粗為困難。曉d、勤儉路培寫字樓胞共7層既，無電梯，踏均價(jià)150也0元/平方租米。踏從以上的寫稠字樓可以看待出，目前嘉喝興還沒有設(shè)散施齊全的寫叉字樓，也急瘦需這樣的寫眠字樓出現(xiàn)，紛而華庭街正哀好彌補(bǔ)這一插空缺。宮（2）、同喘類產(chǎn)品開發(fā)訊情況鬧a、少年路謹(jǐn)商業(yè)步行街陷（中和路步踏行街）葵開發(fā)單位：帳嘉興興嘉房午地產(chǎn)有限公駱?biāo)炯谠O(shè)計(jì)單位：慎嘉興中房建跪筑設(shè)計(jì)研究長(zhǎng)院拍總占地面積隙5025平島方米，總建贊筑面積12怖560平方疑米，一、二擴(kuò)層商鋪高3叮.6米，開泄間3.6米對(duì)，進(jìn)深12礙米，3—4算層以上為辦猜公。逆沿少年路商遲鋪的單個(gè)店肯面，面積約記為40多平逝方米，單個(gè)拆店面單價(jià)已舉達(dá)2000抵0元/平方凱米，目前已好全部售完，物二、三層均嗽價(jià)在200勤0—300緒0元，都已墾售完。沿中左和路的店面趣，單個(gè)店面速單價(jià)為17六000元/至平方米。銀捉行提供六成高十年按揭。見但是，步行勞街沒有統(tǒng)一魯管理，私人嶺業(yè)主在招租禾，而且此地鵝交通也不方度便，且沒有謹(jǐn)停車場(chǎng)。慘b、嘉禾北冬京城雁開發(fā)商：浙堪江東方萊茵岔達(dá)置業(yè)有限迅公司覺建筑設(shè)計(jì)：好杭州江南工洋程設(shè)計(jì)院槽此項(xiàng)目童總地價(jià)1.兇6億元，土夫地單價(jià)21缸25元/平符方米，樓面窄地價(jià)132異8元/平方批米。遼嘉禾北京城夜建筑占地面伶積3129徐8平方米，血總建筑面積擺12019舅1平方米，感商業(yè)面積4暮6792平取方米。名建筑為二層臟的條型結(jié)構(gòu)淡，分別沿北倉京路和建國(guó)奉路布置，由誤于北麗橋產(chǎn)秧生的高差，視使得橋邊的請(qǐng)入口廣場(chǎng)高間度與地面產(chǎn)僅生2米左右腎的高差，進(jìn)叢入地面層需撒從廣場(chǎng)一側(cè)挑的臺(tái)階向下普步行，二層弦則通過向上燥的臺(tái)階方能舉進(jìn)入。這使盼得嘉禾北京池城的主入口址人流將受到謝嚴(yán)重影響，訓(xùn)從而影響整鹿條街的人流蜂和經(jīng)營(yíng)情況笨。姜據(jù)銷售擴(kuò)人員介紹：雀北京城是集士商貿(mào)、旅游生、休閑、娛羨樂為一體的旱步行街。具票體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容授為：流行服御飾、化妝品扇、音響制品載、傳統(tǒng)工藝匯品、連鎖快陪餐、酒吧、盈茶樓、小影攤院等，但它仁沒有明確的找功能分區(qū)和詠定位，即使據(jù)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)泰有較大要求合的餐飲業(yè)，爭(zhēng)設(shè)計(jì)上也無轟特別安排（賊如上下水、嘉排氣、廚房貸位置等）。絮從客戶購(gòu)買赴用途看，同銷樣無明確意涂向。斥從以上某可以看出，集北京城的經(jīng)吵營(yíng)將會(huì)受到默嚴(yán)重影響。物而華庭街在功每個(gè)店面都傻考慮了上下物水、排污等鏡設(shè)施，經(jīng)營(yíng)量戶入內(nèi)后無拋需再考慮這希些問題。筒商鋪從仇2000年挺12月開始腰預(yù)定，20蔬01年5月淘正式銷售（汽1）沿建國(guó)瞎路一層店面濁，每間面積革約為150郊平方米，小旬面積也有，畜單價(jià)135肉00元/平雪方米，開間咸靠建國(guó)路8早*15米、郵靠住宅區(qū)8尖*7.5米脈；（2）北稿京城內(nèi)純底抱樓店面，每莊間面積約為許40多平方裕米，單價(jià)9彼500元/漢平方米；（邀3）北京城牌內(nèi)一樓一底碌店面，各間破面積不等，侍單價(jià)底樓8隙500元/者平方米，二朽樓3800妖元/平方米卸（4）沿北懂京路中庭步劇行街，一層醫(yī)靠南沿河8班*9米，兩背面開門，靠譯北面住宅區(qū)旁為4*12烏米。住宅共閱10幢樓，唉均價(jià)260臘0元/平方祥米?？蛻?賄0%為投資淋客，溫州人扣與本地人相濕當(dāng)，欲經(jīng)營(yíng)汪內(nèi)容不明。體付寬方式是嫩預(yù)定是以總轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的10豪%作為訂金幕，五月份簽健定合同，再懶付20%的攝房款，其余屈70%作為糞按揭。醒目前，牽北京城的經(jīng)幕營(yíng)業(yè)態(tài)已在喉原先的基礎(chǔ)聲上進(jìn)行了調(diào)悠整，變成以黃家居（裝）裂一條街、小照商品市場(chǎng)與炸蘇寧電器業(yè)歪態(tài)為主，而封且經(jīng)營(yíng)狀況熄一般。令8、華庭街戶項(xiàng)目的產(chǎn)品盆定位嘴a、綜合各陪方面因素，桑本項(xiàng)目產(chǎn)品默定位為具有峰下列特征的犬綜合性商業(yè)猾文化娛樂設(shè)承施：做（1）、以描小型商鋪為術(shù)主（零售店云）、在節(jié)點(diǎn)勉上間插規(guī)模匠較大的主力情店（一萬多飄平方米），參以步行街方固式進(jìn)行組合萌，地下設(shè)立獻(xiàn)大型超市及杯大型地下停塵車場(chǎng)。學(xué)（2）、功打能：零售業(yè)姜（包括大型澇