南京二手房交易流程全攻略連二手房交易悠紛繁復(fù)雜，幸上至金融、溜稅收方面的號(hào)宏觀政策，襪下至產(chǎn)權(quán)、賢物業(yè)等方面膝的細(xì)節(jié)問(wèn)題蹦，稍一不注殼意，就會(huì)出纏現(xiàn)差錯(cuò)，基浙于此，本版束就二手房過(guò)算戶流程、貸撿款流程、交纖易稅費(fèi)等一間系列問(wèn)題，霉為廣大購(gòu)房巨者一一解答濱。

乘一、二手房描交易基本流巷程：

協(xié)1.查詢房鳴源、發(fā)布房牽源：

籃2.實(shí)地看姐房：碗賣方出示房寺屋產(chǎn)權(quán)證、擁土地證、產(chǎn)芹權(quán)人身份證臥等相關(guān)證件西。

忍3.簽訂《急買賣合同》叨、《二手房步買賣契約》穗：

段賣方帶房屋毅產(chǎn)權(quán)證、土朝地證身份證才明等；

財(cái)買方帶定金慘、身份證明農(nóng)等，二手房齒買賣契約5凳份

掩4.辦理貸涉款手續(xù)：

治買方準(zhǔn)備貸慧款資料、賣聚方準(zhǔn)備房產(chǎn)風(fēng)證明

片買方資料：

祝身份證件原杜件/戶口本怖原件/婚姻師證明/收入本證明/已婚價(jià)借款人需提拐供配偶身份漁證件原件、爆配偶戶口本畏原件/公積家金貸款還需謝提供公積金根繳存單原件

輸賣方資料：

每賣方身份證塘原件/產(chǎn)權(quán)檢證原件/土漠地證原件

縮若賣方有未醋成年人，需酒承諾公證書

芬若需提前還排貸：

客借款合同原侵件/還款存洲折或卡/房軌產(chǎn)抵押合同

情產(chǎn)權(quán)證及土秧地證

對(duì)5.辦理交跑易過(guò)戶：（催產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)關(guān)間為一周）

悠買賣雙方親冰自前往房產(chǎn)插局辦理，攜翠帶相關(guān)證件歉原件（若委鼠托辦理，需城出具公正委磁托書）辦理駛交易過(guò)戶時(shí)蘇，買方需向精賣方支付房初屋首付款,梢過(guò)戶同時(shí)買傻賣雙方需繳田納相應(yīng)稅費(fèi)艱,賣方需提徹供原購(gòu)房發(fā)總票.

渠6.辦理土喘地證過(guò)戶：

求買方可單獨(dú)婚辦理，需準(zhǔn)斜備新產(chǎn)權(quán)證土、舊土地證國(guó)、二手房買帥賣契約、買蹤方身份證原哨件。

步銀行放款到慶賣方賬戶。

芽7.戶口遷潑出、房屋交踢驗(yàn)，費(fèi)用結(jié)恢清：

映水、電、煤醋氣、物管費(fèi)據(jù)、有線電視老、等過(guò)聲戶、鑰匙交部接，簽署《液物業(yè)交接確湯認(rèn)書》，支波付房屋尾款櫻。

教二、需要準(zhǔn)濾備的費(fèi)用獲（以下費(fèi)用秋標(biāo)準(zhǔn)僅限于粒普通住宅）辮：

雅1.南京2雨009年1壇月1日至2謝009年1盤2月31日設(shè)(暫行)二過(guò)手房交稅表

2、交易服務(wù)費(fèi)：

房改房：100元

存量房：3元/平方米3、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：

房改房：40元

存量房：80元4、配圖費(fèi)：

20元5、共有權(quán)證工本費(fèi)：

10元/本

三、銀行按揭貸款：如果購(gòu)房人（以家庭為單位）第一套購(gòu)房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7折，商業(yè)貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。重要提醒：在貸款前需進(jìn)行個(gè)人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時(shí)還款）可能無(wú)法審核通過(guò)！買賣雙方提供的貸款資料：1.二手房買賣契約原件1份；2.申請(qǐng)人夫妻雙方身份證復(fù)印件1份；3.申請(qǐng)人夫妻雙方戶口簿復(fù)印件1份；4.結(jié)婚證/離婚證復(fù)印件/單身證明原件1份；5.收入證明原件1份；6.土地證復(fù)印件1份；7.賣方身份證復(fù)印件1份；8.賣方原產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件1份；9.買方如是外地戶口需提供暫住證.10.如果公積金貸款需提供公積繳存單.四、交房的主要內(nèi)容①內(nèi)部設(shè)施②清算費(fèi)用及過(guò)戶（包括水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、等）2、核查房屋的內(nèi)部設(shè)施3、清算物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣等欠費(fèi)4、物業(yè)處資料更新及水過(guò)戶5、電過(guò)戶6、煤氣過(guò)戶7、有線電視過(guò)戶8、、寬帶過(guò)戶（需賣方陪同）9、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書》五、交易時(shí)間表1、交定金，簽定合同，約定首付款時(shí)間，并于當(dāng)日過(guò)戶。2、如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過(guò)戶前先進(jìn)行還貸解押的手續(xù)，時(shí)間3-30天不等，每個(gè)銀行不一樣。3、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為七天，同時(shí)進(jìn)購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)。（如是全現(xiàn)金購(gòu)房領(lǐng)證當(dāng)日即將剩余付清同時(shí)交房）4、七天后拿產(chǎn)權(quán)證送到銀行抵押，土地證變更。5、如是商業(yè)貸款約7-15天下款，公積金或組合貸款約1-2個(gè)月下款（下款至房主名下）6、房主收到銀行貸款同時(shí)交付房屋。（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請(qǐng)和放款時(shí)間都有延遲現(xiàn)象)二手房買賣九種典型糾紛提前了解免麻煩糾紛一：逾期支付房款引起的糾紛下家逾期支付房款時(shí)，上家可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求下家支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。糾紛二：逾期交付房屋引起的糾紛上家在合同約定的交房時(shí)間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛?，比如下家未按時(shí)付款，否則要對(duì)下家承擔(dān)違約責(zé)任。糾紛三：逾期辦理過(guò)戶手續(xù)引起的糾紛上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過(guò)戶手續(xù)，但下家想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過(guò)戶手續(xù)，這時(shí)，下家如果對(duì)這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免上家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全。糾紛四：要求返還定金引起的糾紛按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。糾紛五：因中介行為引起的糾紛如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開(kāi)中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責(zé)任。又如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，不規(guī)范不盡責(zé)而造成的糾紛。糾紛六：要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效引起的糾紛要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會(huì)伴隨著賠償損失的請(qǐng)求，法院在審理這類案件時(shí)會(huì)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度的不同，來(lái)判定各方承擔(dān)的責(zé)任。糾紛七：因房屋質(zhì)量引起的糾紛所由于上家交絕付的房屋存易在質(zhì)量問(wèn)題暗，遭到下家添索賠或要求產(chǎn)解除合同。國(guó)根據(jù)有關(guān)規(guī)母定，如果上摘家故意隱瞞牙房屋質(zhì)量瑕杰疵應(yīng)承擔(dān)賠友償責(zé)任，如扣果上家已就擋房屋質(zhì)量的撐問(wèn)題明確告嫩知下家的，覆那上家不承宋擔(dān)責(zé)任。省糾紛八：因啟“黑白合同甜”引起的糾載紛窯“黑白合同載”指的是在灘二手房買賣貓過(guò)程中，買速賣雙方就同愉一房屋買賣幼簽訂的數(shù)份漫不同價(jià)格的聰合同。送至匙房產(chǎn)交易中今心登記的叫澆“白合同”懂，只供登記晝用。雙方私膽下留存的叫缺“黑合同”窗，作為交易塊的真實(shí)成交箭價(jià)格。窩糾紛九：因粉戶口遷移引器起的糾紛渣房屋交付后寧，下家才發(fā)袋現(xiàn)房?jī)?nèi)有上匹家的戶口或懲他人的戶口衛(wèi)，即使合同蹲中約定上家?guī)r應(yīng)當(dāng)保證戶華口遷走，但默這類糾紛訴介至法院還是趟不會(huì)被受理粘。所以此類蛋糾紛暫時(shí)不居能通過(guò)法律浴途徑解決。碧隨著各地住提房制度改革盯進(jìn)程的加快妨，二級(jí)市場(chǎng)凳的開(kāi)放力度條不斷加大，晶二手房買賣荒日漸紅火，蹤二手房由于豎具有位置好宮、價(jià)格低的燃優(yōu)勢(shì)，被眾秒多的消費(fèi)者幅青睞，但是趟，舊房買賣竟畢竟不像新旬房那樣一目者了然，購(gòu)買問(wèn)二手公房上乳當(dāng)受騙后的孩追索和賠償踩難度要比新骨商品房難得氣多。因此，或在選購(gòu)二手桃房時(shí)，要特離別注意產(chǎn)權(quán)呼、房屋結(jié)構(gòu)徒等問(wèn)題?；邸镆?、弄清惠二手房的產(chǎn)邁權(quán)情況罩在舊房交易姐中，產(chǎn)權(quán)證裙是最重要的瓜。由于房屋落不同于其他慌日用品，價(jià)揭值量巨大，榮法律對(duì)房屋該的保護(hù)主要雕是對(duì)有合法員產(chǎn)權(quán)的房屋威進(jìn)行保護(hù)。德根據(jù)我國(guó)《醋城市房地產(chǎn)蝦管理法》第址59條規(guī)定摧："國(guó)家實(shí)絡(luò)行土地使用某權(quán)和房屋所收有權(quán)登記發(fā)閃證制度。"百因此，購(gòu)買絲二手房時(shí)，寄一定要弄清獻(xiàn)楚房屋的權(quán)開(kāi)屬，凡是產(chǎn)當(dāng)權(quán)有糾紛的甜，或是部分脖產(chǎn)權(quán)（如以攻標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買組的公有住房弄）、共有產(chǎn)裹權(quán)、產(chǎn)權(quán)不逃清、無(wú)產(chǎn)權(quán)辣的房子，即薯使房子再合衛(wèi)適都不要購(gòu)勤買，以免成君交后拿不到健房屋產(chǎn)權(quán)證瘋，同時(shí)也會(huì)灶引起許多不亮必要的麻煩剝。另外，要患特別注意產(chǎn)斬權(quán)證上的房允主是否與賣咳房人是同一靈個(gè)人。在驗(yàn)垂看產(chǎn)權(quán)證時(shí)熱，一定要查憶看正本并且則要到房地產(chǎn)做管理部門查料詢此產(chǎn)權(quán)的答真實(shí)性?？逃捎谖覈?guó)房蓬改政策在房槽改進(jìn)程的不帥同發(fā)展階段欄實(shí)行不同的懷政策，因此旋，如果是以漆標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買燒的公有住房墨，要注意是毯否已經(jīng)按成藝本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)珍用，或者已惹與原單位確惡定了如何按鑰比例分成。債另外，有些鴨單位在向職蔑工售房時(shí)，情為了維持單增位人員的穩(wěn)度定，與職工積簽訂有服務(wù)等合同，原單包位還有優(yōu)先喚購(gòu)回權(quán)。因才此，要確認(rèn)耍原單位是否丟同意該房子甲的出售。行當(dāng)前對(duì)于軍斷隊(duì)、醫(yī)院、灑學(xué)校的公有委住房一般還情不允許上市緊出售，因此壟對(duì)這類房子暮一定要確認(rèn)護(hù)有原單位公貫蓋同意出售瓦才能放心購(gòu)牽買。興★二、了解抵二手房的房?jī)r(jià)屋結(jié)構(gòu)任二手房的房生屋結(jié)構(gòu)比較張復(fù)雜，有些渣房子還經(jīng)過(guò)猛多次改造，夸結(jié)構(gòu)一般較拔差。因此，柿購(gòu)買二手房亦時(shí)，不僅要州了解房屋建因成的年代、柳建筑面積和詞使用面積是警否與產(chǎn)權(quán)證排上標(biāo)明的相鴿一致、房屋搜布局是否合炕理、設(shè)施設(shè)慌備是否齊全忘完好等情況燕，更要詳細(xì)州考察房屋的養(yǎng)結(jié)構(gòu)情況，旦了解房屋有學(xué)無(wú)破壞結(jié)構(gòu)均的裝修，有慣無(wú)私搭、改酷建造成主體憑結(jié)構(gòu)損壞隱籮患的情況。存袖另外，購(gòu)買丙二手房還要司對(duì)房屋進(jìn)行乎實(shí)地考察，沙了解戶型是臉?lè)窈侠?，有醫(yī)沒(méi)有特別不怠適合居住的遭缺點(diǎn)，天花某板是否有滲銅水的跡象，敏墻壁是否有意裂紋或脫皮痛等明顯問(wèn)題門。珠如果存在上祥述問(wèn)題，則至不要購(gòu)買，鵝以免購(gòu)買后靠既要加大維曉修費(fèi)用，又?jǐn)[時(shí)刻面臨不享安全的危險(xiǎn)狂。釘★三、實(shí)地侄看看二手房友的周邊環(huán)境本和配套設(shè)施沈火隨著人們生塔活水平的提朵高，對(duì)居住意區(qū)環(huán)境及配甲套設(shè)施設(shè)備鏡的要求也越是來(lái)越高。新想建房屋會(huì)隨宵著房屋竣工臘和入住的完派成，逐步改館善住區(qū)環(huán)境寸，一般會(huì)向菊更好的方向桑發(fā)展。而舊吳房子的周邊垮環(huán)境已經(jīng)形煌成多年，一議般很難改變罰。因此，購(gòu)膽買舊房時(shí)，銷要認(rèn)真考察教房屋周圍有祝無(wú)污染源，番如噪音、有走害氣體、水剖污染、垃圾竊等，另外還醒有房屋周邊謀環(huán)境、小區(qū)記安全保衛(wèi)、你衛(wèi)生清潔等潛方面情況。繪造對(duì)房屋配套場(chǎng)設(shè)施設(shè)備的瞎考察主要有乒：水質(zhì)、水賞壓，供電容熄量，燃?xì)夤┐賾?yīng)，暖氣供石應(yīng)情況及收哄費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電然視接收的清暢晰度等。另棋外還要觀察筒電梯的品牌倆、速度和管漫理方式，是曠否安全、便乞捷并提供2哈4小時(shí)服務(wù)牢。如有機(jī)會(huì)氣最好走訪一編些老鄰居，諸對(duì)房屋及周觸圍環(huán)境設(shè)施亞做更多的深勾入了解。盟總之，要充境分了解售房燕人售房的真歉實(shí)目的，避存免接手一個(gè)燒垃圾房。購(gòu)腹買二手房的急目的本是想焦改善一下居守住條件，但筆是如果對(duì)二鑰手房了解不揮全面，卻會(huì)金給日后生活鬧帶來(lái)更多煩養(yǎng)惱。易★四、考察豎一下二手房恐的物業(yè)管理陷盟購(gòu)買房屋是付一次性的消嬌費(fèi)支出，而餃物業(yè)管理水碧平的高低則傻直接影響到隆日后長(zhǎng)期的先居住生活質(zhì)咱量。因此，爬人們不論購(gòu)蛛買新房還是斷舊房，都越括來(lái)越關(guān)注房罷屋的管理水名平。良好的槍物業(yè)管理不元僅可以彌補(bǔ)練房子的一些凳不足，還能炊給生活、工巨作帶來(lái)更多浸的便利。譽(yù)對(duì)物業(yè)管理勾的考察，主茫要是考察物竹業(yè)管理企業(yè)煎的信譽(yù)情況盯，要對(duì)其管墊理的物業(yè)進(jìn)姿行走訪，看嚴(yán)保安人員的面基本素質(zhì)、餓保安裝備，起管理人員的燙專業(yè)水平和月服務(wù)態(tài)度，吩小區(qū)環(huán)境衛(wèi)攀生、綠化等知是否清潔、業(yè)舒適，各項(xiàng)勾設(shè)施設(shè)備是嗽否完好、運(yùn)眾行正常等，假由此可以大旱致看出一個(gè)去企業(yè)的管理部水平，最終奔評(píng)價(jià)是以質(zhì)射優(yōu)價(jià)廉為好粥。父還要了解物樣業(yè)管理費(fèi)用端標(biāo)準(zhǔn)，水、壇電、氣、暖園的價(jià)格以及灑停車位的收死費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，鏈了解是否建胞立了公共設(shè)凍施設(shè)備維修膛養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基稍金，以免日東后支付龐大澇的維修養(yǎng)護(hù)主費(fèi)用，出現(xiàn)化買得起房住鵝不起房的情嘆況發(fā)生。鞋★五、買二喊手房選個(gè)安羊全中介去目前在許多也城市，雖然嗓已放開(kāi)了住稱房二級(jí)市場(chǎng)飲，但**職忙能一般只是仆在兩頭把關(guān)蒜，即審批入稼市資格和辦細(xì)理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移禁登記手續(xù)，勾而中間的交親易過(guò)程則完危全由買賣雙取方自行操作劍。而二手房括的買賣要比涌商品房復(fù)雜賄得多，因此強(qiáng)，買賣雙方駝都需要中介書機(jī)構(gòu)幫助代念為辦理交易踏手續(xù)。目前袍中介服務(wù)機(jī)收構(gòu)的操作還易不完善，良綢莠不齊，經(jīng)冬常發(fā)生中介匹機(jī)構(gòu)與委托滅人發(fā)生矛盾壽、沖突的事娘情。因此，垂中介機(jī)構(gòu)的抓選擇就顯得榴尤為重要。政浮首先要選擇濱經(jīng)**行業(yè)夾主管部門批避準(zhǔn)、已取得殲執(zhí)業(yè)資質(zhì)的鹽中介公司。宴要親自到中嗽介機(jī)構(gòu)辦公貴場(chǎng)所進(jìn)行考條察，根據(jù)人億員素質(zhì)，辦樓公設(shè)施現(xiàn)代畢化程度，信寒息量和人氣價(jià)等現(xiàn)象可初喬步判斷該公盼司處在何種費(fèi)檔次上。同沙時(shí)，在委托腐中介機(jī)構(gòu)代拐理之前，還鄰要詳細(xì)詢問(wèn)亦中介公司都拌能確切地提藝供哪些服務(wù)句項(xiàng)目，如何洞收費(fèi)？如果斥未能如愿成棍交，如何退炮款？如果買最賣雙方發(fā)生妄糾紛，中介尋公司有無(wú)能粉力負(fù)責(zé)賠償悶損失等。儲(chǔ)中介機(jī)構(gòu)提繩供的另一項(xiàng)揀重要服務(wù)就擦是房屋作價(jià)輪評(píng)估。由于揀住房二級(jí)市凍場(chǎng)剛剛起步旗，成交量少佩，沒(méi)有多少掀可供選擇對(duì)硬比的實(shí)例，盡對(duì)于一般居絞民來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)殺確地對(duì)房屋臂進(jìn)行估價(jià)就級(jí)顯得非常困華難。因此，刻也要委托取司得資質(zhì)的中生介評(píng)估機(jī)構(gòu)漫對(duì)房屋進(jìn)行偏基本客觀的滔估價(jià)，使買張賣雙方都能扭感覺(jué)物有所愿值，皆大歡凝喜。防另外，如果怖對(duì)二手房買燒賣沒(méi)有把握萍，最好能聘涉請(qǐng)房地產(chǎn)方杯面的專業(yè)律炒師做顧問(wèn)，其特別是對(duì)產(chǎn)團(tuán)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)桑題進(jìn)行把關(guān)鏟，以免上當(dāng)掠受騙。當(dāng)前斤在住房二級(jí)油市場(chǎng)上的律麥師收費(fèi)還沒(méi)源有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)芽，因此，要招事先了解律拐師的收費(fèi)和茫提供的相應(yīng)厲服務(wù)都有哪避些。嫩★六、二手拾房的交易手暗續(xù)要在交易粥場(chǎng)所完成澡購(gòu)買二手房接時(shí)要親自到吸交易場(chǎng)所辦纏理轉(zhuǎn)讓手續(xù)爆。有些人購(gòu)副房時(shí)，一怕日麻煩，二容巖易輕信別人教，三為了節(jié)劣省一點(diǎn)交易飯手續(xù)費(fèi)，在墻售房人的花孕言巧語(yǔ)下，將由售房人全己權(quán)代辦交易步手續(xù)，結(jié)果嘴拿到手的產(chǎn)吊權(quán)證有可能賄是假的，房島屋所有權(quán)得踢不到應(yīng)有的古法律保護(hù)，艙引起糾紛；輸或是在多年智之后再轉(zhuǎn)讓詞房產(chǎn)時(shí)，才顆知上當(dāng)受騙瞞，這方面的刺案例即使在矮法律制度比架較健全的香鍬港也都時(shí)有喚發(fā)生。因此趁，購(gòu)買二手魂房時(shí)，買賣視雙方一定要載到**指定吉的房地產(chǎn)交魯易場(chǎng)所辦理坦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手稻續(xù)，按國(guó)家三規(guī)定交納各界種交易費(fèi)用港，領(lǐng)取**博頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)證，最好買艦賣雙方能一呈手交錢一手淚交房（指產(chǎn)憐權(quán)證）。切碰不可因小而促失大。只有乖這樣，才能蟻買到放心合秧適的房子。波保障利益箱二手房買賣財(cái)合同須寫明黃四大條款現(xiàn)房屋買賣合緊同是保證購(gòu)漠房者利益的端重要依據(jù)，片而由于二手團(tuán)房的背景以仍及交易過(guò)程諸相對(duì)復(fù)雜，揮經(jīng)常發(fā)生買腸賣雙方由于見(jiàn)二手