南國商城招商方案集韻原創(chuàng)2005年12月16日PAGE18目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、南國商城簡介4二、攀枝花市商業(yè)分布及租售情況51、地域或商業(yè)類型不同導致租金變動幅度很大62、經營狀況好壞不一73、專業(yè)市場類型較少8概4謹、沒有真正塑意義上的遵Sh久oppin尤gMal逆l豪飲8乖三、項目養(yǎng)SWOT迅分析縮寄8封1翠、優(yōu)勢分析衰它8漠2錫、劣勢分析刷豆9古3惕、機會徒高9秒4厭、威脅扶傾10按四、物業(yè)定疊位退派10式1灰、以大型超敗市為主導的茫購物、餐飲頂、娛樂之都麥（整層出租攤為主，結合躬分割銷售）蝴胳10他2貪、以大型超甲市為主導的始購物、美食質中心（租售闖結合）姓元11譽3訴、專業(yè)市場的（出租或出倒售）猴踏12接五、收益測非算寨況13店1搶、假設條件供援13么2吊、各方案下率收益水平占汽14劈3摔、綜述桿叫16晃六、招商策哀略維哀16必1鳳、招商談判棒前的準備工步作毀頂17帳2闊、確定招商號方式與渠道套趙18償一、南國商賓城簡介立××攜—仍南國商城位蒸于仁和區(qū)聯(lián)君通路，在扔××辛高檔會所的疼對面，整棟討樓分四層，師地下一層，頌地上三層，滔建筑面積7斑000余平原方米，每層搭建筑面積從薪1700-余1900平耽米不等。陸二、攀枝花落市商業(yè)分布稱及租售情況避按照商業(yè)物俗業(yè)形態(tài)的分暈類，一般可落以分為大型次百貨店、大融型賣場/超筍市、商業(yè)街嚷、專業(yè)市場鍬、沿街商鋪級等、社區(qū)商蜜鋪等。從總僻體上來看，食雖然攀枝花災的工業(yè)生產賤總值、人均賤收入等指標困在四川省均纖居于前列，幅但其商業(yè)房欺地產發(fā)展得伴并不成熟，售這與攀枝花福市居民檔次記不斷提高的為消費需求是踢不相符的。比商業(yè)物業(yè)形歉態(tài)捎名稱開租售方式術租金或售價蟻規(guī)模的經營狀況蘆大型超市及廁超市內店鋪允北京華聯(lián)扣出租搞未知章約2000賢平米察好毯超市內店鋪捧出租拉120匠—贈320元/胖m良2懶/月決約200平或米恥一般正大型百貨店翼德銘陽光咽商廈辦出租咸提點形式（挖按營業(yè)額的察20%收取卷）米約6000膊-8000貴平米秀較好塔泰隆荒商廈克出租攤提點形式（慨按營業(yè)額的競15%收取或）固約5000顏平米河較差泰商業(yè)街珠炳草崗商業(yè)途步行街網出租凳400-5責00元/m茄2/月晚500-1喝000平米杜好秒德銘陽光商竄業(yè)步行街治出租腎80元左右糧/m2/月悄400-6眾00平米衣一般泡仁和新街腿出租刷20-50艦元/m夕2但/月前500平米剃左右高較床好適專業(yè)市場賤攀西建材城響出租販10蔑—寬25元/m均2扯/月員3-4萬平重米鐵較好亭五十四服裝西批發(fā)市場難出售辯一樓：品牌寄服飾1.5條萬/m爹2惜抗紗驅二樓見：休閑服飾銷約6000臭元/m師2虧院三吊樓：兒童服輕飾約300柔0-400桑0元/m決2哄蹈茅四樓尚：2500鎮(zhèn)—宗3000元醉/m殼2泡6000-娛8000平螺米捏前景看好畝出租確20-15桂0元/m2僑不等劇較好起四季花城五千金機電市場旨出售浪2500-鏈6800元附/m習2烘（只售不租騾）怨500平米慣左右?guī)们熬安槐豢磶r好楚基于本案的拒要求，我們射對與南國商宗城規(guī)模相似鑼或是將來的疼物業(yè)類型相脖似或是地域芹相似的商業(yè)既類型進行了晉調查，調查鵝結果顯示：猴1、地域或掃商業(yè)類型不皇同導致租金睛變動幅度很蒙大挪租金最高的裳當屬炳草崗呈最繁華的商吊業(yè)街，由于牲占盡天時、倆地利，其商文鋪租金大大碼超出其他商旦業(yè)形態(tài)；受慘北京華聯(lián)的辭拉動，其內跟部店鋪的租唉金也較高；隔其余地區(qū)或姿物業(yè)除五十贊四批發(fā)市場帳某些位置較迅好的門店租榮金可達到1竟00元/月沫/平米以外勝，均在10卵0元/月/聯(lián)平米以下。若我們還調查伙了仁和春天債沿街商鋪的莊租售情況，遞目前售價為主6000元塑/平米左右悲，租金大概揉為11元/量月/平米，年低于仁和新鵲街的平均租漂金水平。戒2、經營狀瞇況好壞不一塑炳草崗的零軍售類商業(yè)總妨體而言經營槍狀況較好，稼尤其是全市埋唯一的大型膀超市公—頁北京華聯(lián)和標炳草崗商業(yè)旺街，而百貨漫類物業(yè)尤其疏是經營檔次叼較高商品的做物業(yè)，則較夫為蕭條，由既此可以看出恐攀枝花的商挪業(yè)還處于一掀個較低的發(fā)飛展水平。腎經營狀況爹名稱喘經營狀況用名稱戒經營狀況好垂北京華聯(lián)纖經營狀況較士好培德銘陽光商確廈旺炳草崗商業(yè)晌街霸仁和新街煮經營狀況一踐般冷北京華聯(lián)內寧店鋪白攀西建材城替德銘陽光商耗業(yè)街而五十四服裝其批發(fā)市場留經營狀況較鳳差他泰隆商廈嚇3、專業(yè)市嫁場類型較少欲所謂專業(yè)市筑場是指專門牛經營某類商輝品的集中場毀所，經營面魯積一般在5薯000平米刻以上。攀枝鑄花市目前的獅專業(yè)市場以奏五十四的服逆裝及小商品盛批發(fā)和攀西辦建材城等為腎代表，而其派他類型的專闖業(yè)市場，如劇家電家居、動電腦、汽車地等則缺乏相忍應的規(guī)模經開營。逝4、沒有真絡正意義上的甚Shopp歌ingM催all話集購物、休社閑、娛樂于英一體的Sh輸oppin漢gMal附l在國內許嘩多大、中型釣城市紛紛興絡起，但攀枝趁花似乎并沒誕有受到潮流秤的影響，雖賄然攀枝花特謎殊的地理位啟置以及地形校特點使其成紋為一個非常濱有個性的城今市，但Sh粱oppin承gMal肝l或者攀枝限花式的Sh恰oppin尼gMal紙l仍然是我饒們?yōu)槟蠂處煶嵌ㄎ坏目贾陸]方向之一這。剝三、項目S弄WOT分析鉆1、優(yōu)勢分司析赤是目前攀枝江花規(guī)劃設計歌和建設得最堤好的商業(yè)中釘心之一薯充足的停車垃位祝掉一層擁有權極好的景觀欣資源富2、劣勢分嗽析組仁和區(qū)離市芹中心距離較欲遠，交通不遙便溉目前仁和的紛人氣仍顯不厭足3、機會家攀枝花大型抓超市極少，悠而唯一的大銹型超市生意師紅火壽居民收入較步高，具有較壽強的消費傾戒向瑞專業(yè)市場種再類不多引仁和生態(tài)居啟住區(qū)的日益旗成熟將引發(fā)材大量消費需抓求泛東名門俱樂昏部的開業(yè)將栽提高地域知依名度和增加牌人流量4、威脅織受到市中心周大型商業(yè)的揮競爭威脅賴如果引進大寧型超市作為早主力店，主址力店的租金面往往只有普絨通商業(yè)租金街的60%勺7000多衡平米的體量私，如果分割陡出售，那么濟銷售周期可蛙能較長；如潛果整層出租濕，資金的回糧收將變得十汽分緩慢替四、物業(yè)定央位斗基于攀枝花泥的商業(yè)現(xiàn)狀課以及本案的斃自身特點，謹考慮到可行黃性，我們對抬南國商城物況業(yè)提出以下郵定位：渠1、以大型主超市為主導廢的購物、餐汪飲、娛樂之衫都（整層出營租既為主，結合裳分割銷售統(tǒng)）樂1）覆定位思路毅攀枝花缺少凈大型綜合超頂市，而對于耗大超市的需徹求又非常迫立切；丟攀鋼小區(qū)、塵仁和春天以堆及本案入住歡的居民、仁徑和居民，加夏上市區(qū)15動-20%的徹居民，足以施支撐大超市科的消費；蹄攀枝花是個船注重生活質剩量，講求安械逸生活的城胃市，因此對倒于餐飲、休結閑、娛樂的霧消費比例較怎高；市一街之隔的漆東名門經營宏范圍有KT口V、保健桑梨拿、游泳池燃等，如果與案南國商城結穗合，二者可女以稱為一站李式的購物娛喬樂主題樂園朱，也就是S聽hoppi命ngMa島ll的形式悶。端2）引入業(yè)吐態(tài)及租售形嚇式關掉一層引入杜咖啡茶座、嫌美容美體、西健身等物業(yè)系，出租或分凡割出售，單妻套商鋪面積室300平米顛以上；淚二層引入大俱型超市，出侄租；奶三層引入餐猶飲、酒吧、奴休閑等物業(yè)萍，出租或分發(fā)割出售，單轟套商鋪面積竄300平米藥以上。馬2、以大型走超市為主導巖的購物、美暢食中心（租躺售結合）挎1）任定位思路利為了盡快回乖籠資金，采畜取租售結合勿的方式。其賺中兩層引入呀大型超市，幼另外兩層則它分割出售。伴由于商鋪單熔價較高，所駐以分割的面惕積不宜太大暗，因此考慮退引進銀行、蘋精品服飾、亮文具、眼鏡臭、、特挨色美食等業(yè)哪態(tài)。悅2）引入業(yè)鄙態(tài)及租售形送式筆掉一層分割薯出售，引入互業(yè)態(tài)為特色睬餐飲，單套繁商鋪面積3呆0-100冰平米；海一層分割出居售，引入業(yè)菌態(tài)為銀行、圣精品服飾、臂文具、眼鏡壓、等業(yè)齊態(tài)，；鵲二、三層出沒租，引入業(yè)搖態(tài)為大型超駱市。聚3、專業(yè)市仙場（出租或莫出售）參1）定位思莊路質由于本案體鄭量較大，且魯距離市中心盞較遠，所以槳專業(yè)市場的琴類型一則要粥與攀枝花現(xiàn)袋有專業(yè)市場雞差異化競爭升，二則要與礙項目的自身丟條件和特點巾相匹配。柳2）專業(yè)市煉場類型袋根據(jù)定位思燃路，建議引答入的專業(yè)市霸場類型有：漁以家電、計植算機為主的撒電子城郊；以家電、葉家庭裝飾、硬居家用品為鈔主的腸家臘居廣場限；包括4S燥、汽車零配猶件、裝潢美鋪容、養(yǎng)護維釘修、展銷廳匠的慎汽車城哀。雞3）引入業(yè)豪態(tài)及租售形行式坡電子城--關--主要引崗進各類家電監(jiān)和計算機兩圾類產品，經咽營面積各占花二層，出租汪或分割出售咸皆可；棉家居廣場-職可引制入家電及居堪家用品兩類膀主打產品，御如果能引進提知名品牌店仍如永樂、蘇臉寧、國美、衛(wèi)百安居等，乒則以租為主使；如很難引害進大型品牌瞎店的話，則預可考慮分割刺出售或出租羨。賞汽車城--就--與汽車薯銷售、保養(yǎng)叔、裝飾、維粘修相關的各誘種門店，可絞采取出租或券分割出售的旦方式。從五、收益測瘋算陸1、假設條脈件際所有收益測飛算基于以下報假設：艘本案開發(fā)成涌本總額為1拿300-1叫400萬元蠻之間，我們鄰取其中間值計1350萬吹元開發(fā)商提供咸開發(fā)商提供碑普通商鋪租芝金為20元眼/平米/月臂，引入主力仗店（大型超落市、品牌家倦電家居）租緣金為普通租庭金的60%述，即12元輝/平米/月根據(jù)仁和地區(qū)商鋪租金情況估算蓬，從第6年疫開始，租金潔按5%/年鈔的速度遞增伙，考察15鞏根據(jù)仁和地區(qū)商鋪租金情況估算盆如果分割出出售，預計售摸價如下：害分割方式憂面積范圍模掉一層售價熊一層售價薯二層售價音三層售價連小面積頂30-徐100倚平米闖6喜000元/棋平米惑50壩00元/平行米均3800元皆/平米捏3000元愁/平米辱大面積墳300-1燒000平米雪5000洞元/平米增40家00元/平佩米少2800元慮/平米撿2000元孝/平米惜分層建筑面框積：掉一層福1920.斯96平方米攀；一層蝶1750.話52平方米縱；二層餅1734.戰(zhàn)45平方米度；三層懼1752.集68平方米屈。銹2、各方案芹下收益水平兆方案序號工定位墾主要業(yè)態(tài)業(yè)租售情況另租金/售價堡內部投資收伯益率（%）呢靜態(tài)投資回自收期（年）畏動態(tài)投資回僑收期（8%章）（年）糠優(yōu)劣勢分析枝1舞一站式購物冊、娛樂之都獻大型超市、膨餐飲、美體斬、健身侵1、2層出允租；舟掉1層、3慕層出租辱掉1層、3鄉(xiāng)層20元/宋月/平米；蒸1、2層1斃2元/月/吳平米；第6采年開始按5世%的速度遞凡增汁16.2巡8.04晌11.4您優(yōu)勢：主力卷店吸引人氣弄；租金有上雪漲的潛力；夾引進商家數(shù)值量少，便于產管理渠劣勢：資金條回收周期長搏；主力店引撫進存在難度穿2況一站式購物圖、娛樂之都倘大型超市、鴨餐飲、美體康、健身儉1、2層出必租；沿掉1層、3阿層分割成大雜面積出售棚1、2層1笛2元/月/節(jié)平米；第6陸年開始按5坊%的速度遞飛增；其余樓堂層出售，假乞設在3年內恒均勻去化例14棵3.8癢5.5浮優(yōu)勢：在前畝期可以回籠扶大部分資金雞；后期管理榜工作少寒劣勢：主力垃店引進存在商難度；分割煩后的商鋪面編積大，總價拼高，目標客怨戶范圍較小跪3耳純購物、美攏食中心襯大型超市、鄭餐飲、小門萌店嚷2、3層出過租；旦掉1域層香、1層分割喊成小面積出蛙售呢2、3層租狼金12元/隱月/平米；侍第6年開始鉤按5%的速死度遞增；掉至1、1層出房售，假設4產年內均勻去宇化妹28.8魚2.3刺2.8楚優(yōu)勢：店鋪堆面積小，總喝價低，目標緣客戶群范圍估大；資金回稼收周期短；雅后期管理工亮作少葉劣勢：主力芳店引進存在束難度；商鋪堅數(shù)量多，銷霞售進度可能捉受到影響；垂引入的商業(yè)青類型多，經彼營良莠不齊冰，可能影響譽項目整體形貞象冷4殘專業(yè)市場累電子城、家匹居廣場、汽英車城踢掉1層、1呆層分割成大申面積出售，醉2、3層分串割成小面積狡出售尾假設在6年爽內均勻去化隊25.8濫2.5川5.6匠優(yōu)勢：差異拼化專業(yè)市場床具有較強的尊競爭力；短更期內可回籠渡資金駁劣勢：交通陰便利程度不場高；體量大忽，銷售周期裁較長；攀市跑居民對新型吉商業(yè)模式存釋在一個心理續(xù)接受過程，連因此前期經凍營狀況可能乏不佳理想陽注：1、笛內部投資收東益率養(yǎng)是指15年舍內收益的貼版現(xiàn)和等于投退資成本的貼丈現(xiàn)率，這一雙指標值越大潮說明投資收性益水平越高妙；2、頑靜態(tài)投資回相收期神是指不考慮攪時間價值情均況下回收投爽資的年限，耗這一指標值擊越小說明收傷回投資年限域越短；3、掩動態(tài)投資回會收期晚是指德考慮時間價第值情況下收州回投資的年露限，這一指你標值越小越臥好。3、綜述截在前面給定袍的假設條件改下，不考慮御風險和不確哪定性因素，膝純粹從資金仔的角度來考閉慮，方案3桐是最佳方案碼，即2、3準層引入大超顫市，掉1層好和1層分割侍成小面積商京鋪出售，引顆入銀行、精閉品服飾、文揚具、特色美固食等物業(yè)。干其不利的方揉面在于，商體鋪數(shù)量大（攜約60-1圍00個），旺雖然總價不廈高（15-滋60萬不等桂），但是在民攀枝花這樣欄一個房地產暫投資氛圍不穩(wěn)濃的城市，填要去化這么啊多商鋪可能廚存在一定難慈度，銷售周綠期可能較長畫?？》桨?雖然窗內部收益率伍低于方案3丙，但是規(guī)劃明引進規(guī)模較滅大、檔次較悼高的餐飲、老健身等業(yè)態(tài)跡，所以整體阿定位趨向于遞高檔。同時島，可售商鋪在面積大，個尊數(shù)少，銷售那速度有望提禮高，銷售周袍期比方案2候短，其中的弊風險也相應筆降低。懷綜合考慮，勤我們建議選炕擇第2種招寶商方案。壟這兩種方案興的順利實施騾，都必須建測立在成功引阿入大型超市鑒的基礎上，怎所以前期的膜招商工作以跨引入大型超拼市為主。目六、招商策伐略傭大型超市的或引入主要依徹靠雙方就租杠金、租賃時投間、物業(yè)管茂理等關鍵內幻容進行談判壞。其余樓層便分割銷售或仿出租，則或欄多或少需要容借助推廣宣澤傳的力量。鉆如果分割成也大戶型銷售駛或出租，由咸于可售數(shù)量猴較少，所以直也是以個別奇談判為主；穩(wěn)如果分割成殲小戶型銷售耕或出租，則脖推廣力度和滅銷售招商工柳作則應加強望。忠1、招商談糾判前的準備劈工作由1）秧招商宣傳倘是招商成功顫的先導，招辱商手冊是宣欺傳的重要環(huán)取節(jié)急招商界手冊沖應漏突出如下關邊鍵點：伴A．啞通過倆地段說明項學目未來的獲倍利前景踏。淚B．也通過事實列撞舉項目投資騙商與發(fā)展商木業(yè)績與榮譽哪，突出其在督項目所在地騰的地位。跑C．辮招商策劃和夫承租戶的選遍擇關系購物掏中心的成敗段，在招商過醒程中，有必芬要對每個承瞎租戶進行分衡級評價，預塊測他們的經歪營前景，作謝為店面出租還的指導。扭2）態(tài)準備談判的