工業(yè)地產(chǎn)招商培訓(xùn)2010年第一期

導(dǎo)圖：工業(yè)地產(chǎn)概述產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)市場(chǎng)回顧招商案例解析定義、分類(lèi)及特點(diǎn)發(fā)展歷程市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)模式分析盈利模式分析開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析2009年度工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)分析2009年度工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)分析2009年度工業(yè)物業(yè)需求市場(chǎng)分析政府發(fā)布產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)九大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地分布2009年度重點(diǎn)項(xiàng)目落戶盤(pán)點(diǎn)工業(yè)廠房招商案例解析綜合類(lèi)園區(qū)招商案例解析9大招商通路第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述定義、分類(lèi)及特點(diǎn)發(fā)展歷程市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)模式分析盈利模式分析開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者：主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋：工業(yè)地產(chǎn)定義工業(yè)地產(chǎn)：指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng)。管理、生產(chǎn)加工、展示、物流、商務(wù)、金融、生活、人才、科研、會(huì)展、休閑、會(huì)晤功能、銷(xiāo)售等服務(wù)功能。根據(jù)建筑體規(guī)模大小的差異，劃分為兩大類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時(shí)間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。物業(yè)類(lèi)別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)?？偛炕谹BP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。工業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述兼容性好，適合成片開(kāi)發(fā)物業(yè)形式多為單層、多層縮減企業(yè)投產(chǎn)時(shí)間節(jié)省成本利于企業(yè)擴(kuò)張減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)聯(lián)排第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述標(biāo)準(zhǔn)廠房單層廠房多層廠房不必組建專(zhuān)門(mén)的基建隊(duì)伍減少使用者一次性的投資減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn)提供使用者退出的機(jī)會(huì)減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)充分滿足使用者業(yè)務(wù)需求定制廠房的好處第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述滿足客戶特定要求，

服務(wù)客戶多為跨國(guó)公司定制廠房英特爾微軟可口可樂(lè)工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類(lèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現(xiàn)為各類(lèi)工業(yè)物業(yè)的集合。第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述工業(yè)園區(qū)金橋OfficePark總部園漕河涇高科技園區(qū)紫竹科技園區(qū)臨港國(guó)際光儀電科技園外高橋物流保稅園區(qū)xx綜合園區(qū)政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)受地方政府政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等影響很大產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，必須滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求區(qū)域性強(qiáng)具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資大、投資回收期長(zhǎng)

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大投資回收期限大于住宅與商業(yè)地產(chǎn)

項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來(lái)源第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述工業(yè)園區(qū)特點(diǎn)08-09年后開(kāi)發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至07年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，逐步放行階段集約用地盤(pán)活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化目前政策方向土地出讓金收支管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述發(fā)展歷程中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使

用三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述市場(chǎng)特征特征一：

工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。特征二：

工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。特征三：

工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。特征四：

工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式如：運(yùn)盛實(shí)業(yè)股份友喜實(shí)業(yè)致衡房產(chǎn)主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式如：金陵房地產(chǎn)海博股份普洛斯物流政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式如：上海工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)嘉定工業(yè)園區(qū)綜合運(yùn)作模式如：金鼎投資東方慧谷第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述開(kāi)發(fā)模式分析第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園。工業(yè)地產(chǎn)REITS對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來(lái)出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售籌集資金。目前市場(chǎng)主流模式未來(lái)市場(chǎng)主流模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商非市場(chǎng)主流模式第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述休息10分鐘第二部分：2009年市場(chǎng)回顧2009年度工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)分析2009年度工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)分析2009年度工業(yè)物業(yè)需求市場(chǎng)分析第二部分：2009年市場(chǎng)回顧2009年度工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)分析2009年上海市工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地塊數(shù)最多、出讓面積最大的區(qū)域?yàn)榉钯t區(qū)，80幅工業(yè)地塊的總出讓面積為379.463公頃，占到2009年上海市工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)總出讓面積的近三成。第二部分：2009年市場(chǎng)回顧2009年上海市工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)單幅地塊的出讓面積集中在4公頃以下，占到75.15%，其中單幅面積在1-2公頃的地塊最多，占到28.3%，由此可見(jiàn)，2009年上海市工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓地塊以中小面積地塊為主。2009年度工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)分析第二部分：2009年市場(chǎng)回顧2009年上海市工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)位列前三的分別是市區(qū)、原浦東新區(qū)和閔行區(qū)，這主要是由其良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和稀缺的工業(yè)土地資源形成的。2009年度工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)分析2009年度工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)分析2009年上海市工業(yè)物業(yè)的租售均價(jià)呈現(xiàn)前抑后仰的態(tài)勢(shì)。在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，2009年前三季度上海市工業(yè)物業(yè)租售均價(jià)持續(xù)走低。但是為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，國(guó)家采取了多項(xiàng)救世措施，比如四萬(wàn)億救世資金的投放、十大振興產(chǎn)業(yè)的出臺(tái)以及出口退稅政策的調(diào)整等，挽救或盤(pán)活了很多實(shí)體企業(yè)，也對(duì)工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響，此外，隨著國(guó)內(nèi)需求的增加和海外市場(chǎng)的回暖，2009年第四季度上海市工業(yè)物業(yè)的租售均價(jià)開(kāi)始止跌回升第二部分：2009年市場(chǎng)回顧2010年第一劈燕季度工個(gè)業(yè)物業(yè)紡租售市宋場(chǎng)分析第二部分滑：2009年市場(chǎng)狐回顧201妻0年第一季而度工業(yè)物尾業(yè)租售市全場(chǎng)分析第二部吐分：200悅9年市場(chǎng)語(yǔ)回顧第二部分憐：2009年市場(chǎng)鉛回顧2009年度工陜業(yè)物業(yè)援需求市穿場(chǎng)分析200縣9年大浦披東、閔假行和市敘區(qū)的需蒼求量最選大，分換別占到谷總需求撕量的19%、17.5擱%和13.難6%，這不僅睛與區(qū)域的鉆地理位置跑、交通條椅件和基礎(chǔ)橋配套有關(guān)倘，還與區(qū)允域的產(chǎn)業(yè)完成熟度及燃大項(xiàng)目帶河動(dòng)有關(guān)，迅比如大浦貨東是“兩鵝個(gè)中心”伴的核心區(qū)匠域、迪斯嗽尼項(xiàng)目的鞭所在地，筒閔行是大脹虹橋商務(wù)蕩區(qū)以及正巴在申請(qǐng)中拌的國(guó)際貿(mào)嘉易中心的更核心區(qū)域斥。2009年上海工哀業(yè)物業(yè)的型需求面積故主要集中坊在3000平米以下?lián)?，占到總血需求量?0.泡38%，其中100形0平米以下蠻的需求量辨占到46.巾9%。第二部蒼分：2009年市場(chǎng)帝回顧200器9年度工業(yè)按物業(yè)需求凳市場(chǎng)分析閔行、汽市區(qū)和訊原浦東袍新區(qū)又冬是100益0平米以下蒜小面積廠早房的主要齊需求地，曉這主要應(yīng)銳該是受制狂于區(qū)域內(nèi)佛的租金壓濤力。第二部分拉：2009年市場(chǎng)功回顧200覺(jué)9年度工笑業(yè)物業(yè)游需求市斃場(chǎng)分析第二部端分：2009年市場(chǎng)歡回顧200賠9年度工業(yè)詞物業(yè)需求桂市場(chǎng)分析2009年上海己市對(duì)工渠業(yè)廠房廉的需求伐量占到71.3短%，其中單沈?qū)訌S房的荷需求量占榨到40.1班5%，而倉(cāng)庫(kù)筒的需求量放只占25.3寨2%，其中蝦標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)幫庫(kù)的需猴求量占概到17.5笛2%，是簡(jiǎn)易蛇倉(cāng)庫(kù)需求駝量的2倍多。第二部分度：200刑9年市場(chǎng)莖回顧2009年度工幸業(yè)物業(yè)廣需求市電場(chǎng)分析目前上海仇市對(duì)單層胞廠房和標(biāo)岡準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的閱需求量仍念然比較強(qiáng)型勁。在單碧層廠房需膛求強(qiáng)勁的共情況下，些市區(qū)、閔孩行區(qū)和原銜浦東新區(qū)莖的多層廠獨(dú)房需求量粗高于單層上廠房，這輕一方面是燙由土地資庸源的稀缺哲性造成的鑒，另一方濫面也與產(chǎn)鞭業(yè)發(fā)展趨抗勢(shì)有關(guān)。第三部策分：產(chǎn)效業(yè)發(fā)展糧動(dòng)態(tài)2009年政府發(fā)懷布的產(chǎn)業(yè)屈動(dòng)態(tài)九大高軌新技術(shù)規(guī)產(chǎn)業(yè)基燦地主要產(chǎn)集聚區(qū)2009年度重狗點(diǎn)項(xiàng)目堅(jiān)落戶盤(pán)附點(diǎn)第三部分券：產(chǎn)業(yè)發(fā)興展動(dòng)態(tài)200演9年政府發(fā)反布的產(chǎn)業(yè)歇?jiǎng)討B(tài)導(dǎo)言：近5年間，午上海工戀業(yè)增加扯值增長(zhǎng)類(lèi)率只有11.抬5%、12.3儀%、11.5仰%、8.3%、3%。盤(pán)落陜的工業(yè)克增加值陣再次拷妙問(wèn)著“吵上海制桶造”的遵實(shí)力和仙潛力。第三部分僵：產(chǎn)業(yè)發(fā)歸展動(dòng)態(tài)200笨9年政府宗發(fā)布的金產(chǎn)業(yè)動(dòng)震態(tài)09年8月初，從擦上海市發(fā)吐改委獲悉奪，選定的不九大高新怕技術(shù)產(chǎn)業(yè)桂已經(jīng)被上掃海市委市斃政府領(lǐng)導(dǎo)系“責(zé)任包勁干”。這踏也意味著葉，未來(lái)上沈海市“十廢二五”規(guī)牧劃中，九大產(chǎn)添業(yè)將取代娘現(xiàn)有的六大支忽柱產(chǎn)業(yè)成為上海鋼工業(yè)發(fā)展帥新的增長(zhǎng)寒極?！秾?shí)施意交見(jiàn)》明確表粉示，200隔8年，上海屑市高新技君術(shù)的產(chǎn)值葡約650趟0億元。按照?qǐng)A規(guī)劃，201山2年九大嚷高新技役術(shù)行業(yè)嚼有望創(chuàng)篩造110襯00億元的產(chǎn)值，塘在當(dāng)年工袖業(yè)總產(chǎn)值束中的比例下將增至33%，比2008年末提工升10個(gè)百分點(diǎn)麗。第三部丹分：產(chǎn)秀業(yè)發(fā)展酒動(dòng)態(tài)200熟9年政府發(fā)原布的產(chǎn)業(yè)眼動(dòng)態(tài)按照《實(shí)施意壘見(jiàn)》，上海趣市委市滋政府已繞經(jīng)確定還，2012年新能源汽員車(chē)900億元介新能源500億元民用航空急制造業(yè)200億元襪生物醫(yī)肢藥850億元先進(jìn)重大嘆裝備制造安業(yè)1200億元膝電子信息單制造業(yè)150曠0億元海洋工程修裝備1500億元畝新材隆料1000億元軟件和烏信息服獻(xiàn)務(wù)業(yè)360始0億元達(dá)到國(guó)蔬內(nèi)領(lǐng)先奶水平摘接近震國(guó)際先渡進(jìn)水平擠。上海市統(tǒng)政府將鄉(xiāng)豐設(shè)立100億元的嶺專(zhuān)項(xiàng)資滾金，專(zhuān)門(mén)匯用于扶蹈持高新旅技術(shù)產(chǎn)爭(zhēng)業(yè)化項(xiàng)屯目，相狀關(guān)的管揭理辦法映即將付佩諸實(shí)施盒。1.1萬(wàn)億上海九大揮高新技術(shù)管產(chǎn)業(yè)基地印主要集聚狂地民用航臘空制造牛業(yè)浦東克閔行斧寶山先進(jìn)重大勞裝備浦東閔款行松江生物醫(yī)嫁藥浦東徐笛匯奉賢新能源汽饒車(chē)浦東嘉欺定金山海洋工程既裝備浦東檔長(zhǎng)興島新材料金山奉扔賢寶山軟件和分信息服填務(wù)業(yè)浦東索徐匯新能源浦東權(quán)閔行電子信息鉗制造業(yè)浦東殺閔行廣徐匯第三部浩分：產(chǎn)漆業(yè)發(fā)展順動(dòng)態(tài)第三部分扛：產(chǎn)業(yè)發(fā)客展動(dòng)態(tài)200樣9年度重誰(shuí)點(diǎn)項(xiàng)目紫落戶回平顧電子信息仍制造業(yè)日本奧逃林巴斯漠入駐浦乎東軟件強(qiáng)園三期鍛浦處東惠家電放器公司喂簽約浦墻江高科僚技園艘閔行羅克韋爾肝自動(dòng)化中虎國(guó)地區(qū)總稿部于漕河柏涇開(kāi)發(fā)區(qū)捐開(kāi)業(yè)虧閔焰行瑞士奇石穿樂(lè)儀器公謝司上海代婚表處正式生進(jìn)駐漕河利涇開(kāi)發(fā)區(qū)版閔行第三部攪分：產(chǎn)描業(yè)發(fā)展瀉動(dòng)態(tài)200筐9年度重點(diǎn)仍項(xiàng)目落戶韻回顧新能源天合光能配（新加坡岔）有限公勤司簽約落刃戶紫竹園館區(qū)美閔行浦江高挖科技園栗阿?，m噸輸配電遞中國(guó)技薦術(shù)中心厚項(xiàng)目獲盒批嶼閔行國(guó)家重姜大科學(xué)游工程“餅上海光加源”即華將在張槳江建成氣浦宣東民用航空俱制造業(yè)博太科電撫氣入駐浦內(nèi)江高科技銹園窄閔行第三部世分：產(chǎn)慰業(yè)發(fā)展稻動(dòng)態(tài)2009年度重絮點(diǎn)項(xiàng)目憐落戶回狗顧先進(jìn)重科大裝備藍(lán)光BD5乘0光盤(pán)復(fù)制格生產(chǎn)線在斬松江工業(yè)循開(kāi)發(fā)區(qū)建巡壽成投產(chǎn)反松江莘莊工跌業(yè)區(qū)與液西門(mén)子霧簽訂投框資項(xiàng)目問(wèn)意向書(shū)踏閔祝行生物醫(yī)藥雅培公司移首個(gè)研發(fā)斑中心落戶效張江串浦修東上海醫(yī)療番器械質(zhì)量種監(jiān)督檢測(cè)償中心落戶祥國(guó)際醫(yī)學(xué)乳園穗浦東第三部乖分：產(chǎn)只業(yè)發(fā)展她動(dòng)態(tài)2009年度重邊點(diǎn)項(xiàng)目屋落戶回勇顧新能源瀉汽車(chē)大陸汽鉆車(chē)嘉定衣研發(fā)中綁心正式襲開(kāi)業(yè)約嘉定上汽馬毫瑞利動(dòng)竭力總成敵有限公泉司在嘉篩定工業(yè)貴區(qū)開(kāi)工煎嘉者定金山工錦業(yè)區(qū)與戶河南冰嘩熊冷藏危汽車(chē)有凈限公司種簽約渴金山海洋工程僑裝備三一重饅工大型肅挖掘機(jī)宜項(xiàng)目落帆地臨港軟產(chǎn)業(yè)區(qū)薪奉賢園衫區(qū)如浦東疤奉賢第三部政分：產(chǎn)陶業(yè)發(fā)展棗動(dòng)態(tài)200物9年度重點(diǎn)講項(xiàng)目落戶尾回顧軟件和信叛息服務(wù)業(yè)齊匯通筆訊簽約臥上海浦催東軟件拿園三期雅浦錢(qián)東盛大文學(xué)暖簽約上海羅浦東軟件聽(tīng)園三期宅浦東新材料荷蘭皇榨家帝斯端曼位于卡張江高執(zhí)科技園抄區(qū)落成綱浦棗東有機(jī)所即特種高泰溫潤(rùn)滑插油項(xiàng)目遣落戶金題山第二唱工業(yè)區(qū)居金愉山第一部分勤：工業(yè)地抽產(chǎn)概述休息1駐0分鐘第四部分標(biāo)：招商案鞭例解析工業(yè)廠房箭招商案例離解析綜合類(lèi)胃園區(qū)招民商案例懂解析9大招商聯(lián)通路介蝴紹第四部竟分：招大商案例哨解析xx廠房招焰商案例恥解析xx廠房招爆商案例溜解析第四部分美：招商案寬例解析xx廠房招朗商案例慘解析第四部分千：招商案拐例解析1、在松警江車(chē)墩辟鎮(zhèn)，車(chē)分墩是工咐業(yè)重鎮(zhèn)2、距車(chē)墩西鎮(zhèn)商業(yè)中驅(qū)心區(qū)僅100米3、交通討便利a,物流：鹽附近有A5等3條高速匙公路b,人流：鈔有17條公交線涂路，另外明正在建設(shè)愚的城際鐵頓路（金山----各-上海南繡站）4、廠區(qū)地料址：松江押區(qū)聯(lián)營(yíng)路333號(hào)xx廠房招商蘿案例解析第四部辟分：招輸商案例艘解析編號(hào)建筑層數(shù)高度占地面積建筑面積備注1A樓34.210233069其中B樓的2層以上高度為3.8米2B樓54.2102351153C樓34.2119135734D樓34.211913573合計(jì)442815330基地用地面積：10007平方米總建筑占地面積：4428平方米總建筑面積：15330平方米3號(hào)樓樓面承重：400kg/m24號(hào)樓樓面承重：700kg/m2總用電量：800KVA用水流量：150L/sxx廠房招商亞案例解析第四部蒸分：招鬧商案例較解析自用經(jīng)營(yíng)問(wèn)聚題改置變用途整體出售整體出租大型生產(chǎn)外性企業(yè)半年時(shí)翠間養(yǎng)老院大型超民市交易市須場(chǎng)員工宿草舍區(qū)大型企口業(yè)？？政府不支持業(yè)主不福愿意目前沒(méi)有xx廠房招懷商案例裂解析第四部難分：招永商案例世解析自用經(jīng)營(yíng)問(wèn)岸題改賠變用途整體出售整體出租大型生產(chǎn)款性企業(yè)半年時(shí)殿間養(yǎng)老院大型超市交易市胸場(chǎng)員工宿意舍區(qū)大型企委業(yè)？？政府不支持業(yè)主不宰愿意目前沒(méi)施有何如應(yīng)在對(duì)？業(yè)主無(wú)釣運(yùn)作經(jīng)揭驗(yàn)定位不策清晰金融危機(jī)猾出現(xiàn)，導(dǎo)裹致需求下井降園區(qū)沒(méi)新有相應(yīng)澡配套及溫政策xx廠房招鎮(zhèn)商案例鄙解析第四部分校：招商案漏例解析第一階御段：園區(qū)規(guī)截劃調(diào)整完善園區(qū)緣瑞功能性改躍造制定招免商策略符及定價(jià)建立招截商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商孩推廣推進(jìn)渠道眾建設(shè)了解工肢業(yè)園區(qū)館配套政恭策及產(chǎn)紹業(yè)發(fā)展石導(dǎo)向根據(jù)項(xiàng)山目進(jìn)展魂情況，斗召開(kāi)資亂源推介浴會(huì)及客辨戶拜訪班工作3層辦公樓5層宿舍樓3層廠區(qū)3層廠區(qū)辦公展順示區(qū)員工餐廳鮮第一怎層商務(wù)中背心禮第二層宿舍3至5層廠房生產(chǎn)駕區(qū)配套建襯設(shè)完善xx廠房招鞠商案例庭解析第四部分跨：招商案攀例解析第一階架段成果另：園區(qū)規(guī)階劃調(diào)整還完畢園區(qū)功眨能性改叨造初步勉結(jié)束價(jià)格策略禁完成建立4人招商團(tuán)考隊(duì)進(jìn)行網(wǎng)站遇、橫幅、僅協(xié)會(huì)招商腎推廣初步完斧成車(chē)墩紅鎮(zhèn)園區(qū)像渠道建番設(shè)政策配套焦服務(wù)及工磁業(yè)公司對(duì)數(shù)接完成成功召看開(kāi)資源匯推介會(huì)仆及部分苗客戶拜吧訪工作半年時(shí)間嘗完成2家外資察企業(yè)入漠駐（日叔本、澳霧大利亞排）3層辦公樓5層宿舍樓3層廠區(qū)3層廠區(qū)1層日本貼企業(yè)員工餐廳翅開(kāi)建宿舍3至5層投入使號(hào)用2層澳大辰利亞企是業(yè)空置3層整棟空置xx廠房招朽商案例鐵解析第四部必分：招蓬商案例藏解析第二階狂段：園區(qū)服務(wù)園區(qū)改究變定位---外資企業(yè)擦園進(jìn)一步猜加強(qiáng)園精區(qū)環(huán)境下建設(shè)及故園區(qū)服栽務(wù)調(diào)整招商尋策略及定癢價(jià)提升招商腰團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)醬及物業(yè)服更務(wù)招商策錫略進(jìn)行外槍資服務(wù)慰機(jī)構(gòu)的辰拓展加強(qiáng)推廣職宣傳和中介機(jī)棵構(gòu)進(jìn)行最惠新情況交含流今年第一璃季度完成3家企業(yè)入稅駐（湖北鳳企業(yè)、本凍鎮(zhèn)企業(yè)、健員工宿舍探）3層辦公樓5層宿舍縣樓3層廠區(qū)3層廠區(qū)外資企業(yè)適園xx廠房招商靈案例解析第四部分兇：招商案熟例解析案例總結(jié)州：順勢(shì)而隆為園區(qū)改只變用途駐及騰時(shí)調(diào)整邀方向園區(qū)定頸位模糊演找范準(zhǔn)園區(qū)皇定位金融危機(jī)貿(mào)顯現(xiàn)冰化整為零刑招商策略市場(chǎng)出現(xiàn)下好轉(zhuǎn)情調(diào)整園區(qū)肅定位第四部診分：招但商案例仔解析xx招商案邁例解析第四部分交：招商案哨例解析xx招商案例聾解析5km到達(dá)緒張?zhí)呓呖?km到達(dá)捐陸家嘴9km到達(dá)琴外高橋痰港區(qū)15km到達(dá)區(qū)人注民廣場(chǎng)陶、浦東賊國(guó)際機(jī)妨場(chǎng)3站公交車(chē)類(lèi)到價(jià)達(dá)6號(hào)線地秘鐵站、9號(hào)、12號(hào)、14號(hào)、19號(hào)四條規(guī)撫劃軌道交草通直達(dá)第四部豎分：招兔商案例疤解析xx招商案例央解析一期廠房3000涂0m2二期一、格二區(qū)廠房500粉00m2二期三歡區(qū)廠房1000冊(cè)00m2第四部粉分：招桶商案例伙解析xx招商案例樓解析金融行催業(yè)：美堡國(guó)巨頭迪堡金張融等已率努先入駐爺；電器行泥業(yè)：世膠界500強(qiáng)惠而浦等邀您竹為鄰；電子行業(yè)剝：通用電氣等已率先刑入駐；IT行業(yè)：通聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等已入駐深；現(xiàn)代服逼務(wù)業(yè)：中煙集團(tuán)等已入駐匪；第四部風(fēng)分：招逼商案例豈解析如何變危機(jī)為良機(jī)？前期調(diào)襯研周邊園翻區(qū)摸底石（價(jià)雄格產(chǎn)歸業(yè)導(dǎo)向遠(yuǎn)物業(yè)解形態(tài)）本地區(qū)招梢商情況（睡入駐情況察客戶到腎期時(shí)間及牙續(xù)租情況緊）大浦東診產(chǎn)業(yè)導(dǎo)廳向市京場(chǎng)趨勢(shì)需求客絮戶類(lèi)型悉及市場(chǎng)慶需求度社分析2.市場(chǎng)推廣1）網(wǎng)籍站宣傳少推廣2）其旺他媒體局推廣3）資三源推介莊會(huì)、聯(lián)關(guān)誼會(huì)4）直飄郵3.渠道開(kāi)發(fā)1）內(nèi)部安資源開(kāi)發(fā)2）政弦府活動(dòng)3）周剪邊企業(yè)俯推廣4）服賞務(wù)機(jī)