合同培訓(xùn)集團投資拓展部李富強2011年4月26日第一頁，共三十頁。一、總

則二、土地儲備三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓四、其他衍生類型下的合同第二頁，共三十頁。一、總

則（一）合同的作用1、使得交易能夠得到執(zhí)行。

合同的首要作用是為了交易能夠順利執(zhí)行。

這應(yīng)是合同的首要作用。2、避免法律風(fēng)險。

法律風(fēng)險的外延甚廣，大體而言，包括兩方面：（1）交易行為違法的風(fēng)險。（2）對方違約的風(fēng)險。3、避免政策風(fēng)險。第三頁，共三十頁。（二）合同法上的幾個關(guān)鍵概念1、無效合同

無效合同大抵有如下幾類情形：

（1）惡意串通損害國家、集體或第三人利益的。

（2）以合法形式掩蓋非法目的的。

（3）損害社會公共利益的。

（4）內(nèi)容違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。

在計劃經(jīng)濟觀念的時代，司法實踐中擴大合同無效的適用。然而，隨著社會的進步，合同無效的適用空間日益被壓縮。第四頁，共三十頁。2、效力待定的合同是指合同欠缺有效要件，能否產(chǎn)生效力尚未確定，須經(jīng)有權(quán)人的追認，方才有效。包括：（1）限制民事行為能力人訂立的合同。（2）無權(quán)代理人訂立的合同。（3）無權(quán)處分人訂立的合同。第五頁，共三十頁。3、合同的解除合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完畢前提前終止合同效力的行為。依解除原因的不同可分為協(xié)議解除、約定解除和法定解除。

第六頁，共三十頁。（1）約定解除。（2）法定解除。合同的解除條件由法律直接規(guī)定的，稱為法定解除。根據(jù)我國的《合同法》，有以下幾種情況：不可抗力；遲延履行；拒絕履行；合同目標不能實現(xiàn)的違約。第七頁，共三十頁。（3）協(xié)議解除。合同解除的程序（不含協(xié)議解除）。有解除權(quán)的一方可書面通知解除，也可直接提起訴訟（或仲裁）通過裁決的形式解除。第八頁，共三十頁。4、合同履行中的抗辯權(quán)。合同履行中的抗辯權(quán)是指合同一方向?qū)Ψ揭笃渎男泻贤瑫r，對方所擁有的暫時拒絕履行合同義務(wù)的權(quán)利?？罐q權(quán)有如下三種：第九頁，共三十頁。（1）同時履行抗辯權(quán)。是指一方在對方未為對待的給付之前，可暫時拒絕履行自己的債務(wù)之權(quán)利。（2）先履行抗辯權(quán)。是指雙方互負義務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求，先履行一方履行債務(wù)不符合要求的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求。第十頁，共三十頁。（3）不安抗辯權(quán)。是指合同中先履行義務(wù)的一方，在后履行義務(wù)人有不能為對待給付的現(xiàn)實危險，會危及先履行義務(wù)人的債權(quán)實現(xiàn)時，可以拒絕履行義務(wù)的權(quán)利。第十一頁，共三十頁。（三）土地類合同文本的要素。

1、投資部業(yè)務(wù)所涉土地獲取方式類型：（1）直接參與招拍掛，報名競買。（2）參與土地一級開發(fā)后，再參與土地的招拍掛競買土地。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（4）股權(quán)收購。（5）由以上衍生出的其他類型。第十二頁，共三十頁。2、以上（1）-（4）土地獲取類型對應(yīng)的合同。第十三頁，共三十頁。3、各類合同文本應(yīng)具備的基本要素。（1）土地的狀況。（2）合作的模式。（3）地價及其構(gòu)成。（4）土地的規(guī)劃條件、市政配套條件。（5）土地征地拆遷完成的時間（交地時間）。（6）土地的掛牌時間。第十四頁，共三十頁。（7）取得土地前、后資金的支付條件、時間（包括資金支付后風(fēng)險的預(yù)防措施）。（8）開發(fā)過程中的政策、稅收優(yōu)惠。（9）溢價處理方案（土地一級開發(fā)適用）。（10）財務(wù)處理方案（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓適用）。（11）違約責任。第十五頁，共三十頁。二、土地儲備（土地一級開發(fā)）1、對于我司選定的大面積土地，目前現(xiàn)狀尚未為政府收儲的，且政府也需要我司投入資金先行收儲而后分期掛牌出讓的，可以采用我司與政府合作進行土地儲備。第十六頁，共三十頁。

3）政府公開招商選擇合作方4）確定合作方后簽署土地儲備合同1）項目前期調(diào)研6）甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手手續(xù)及進行征地拆遷補償5）乙方投入土地儲備資金2）與政府（甲方）商談土地儲備合作條款10）產(chǎn)生溢價的，對溢價進行分配、使用7）完成土地收儲后將土地公開出讓8）競買人報名競買，競得后繳納地價款9）甲方返還乙方投資款第十七頁，共三十頁。2、5）、6）為土地儲備實施階段，對我司來說是資金支付的階段，這一階段具體的操作流程為：第十八頁，共三十頁。乙方投入第一筆征地拆遷費用甲方組織清點地上物與農(nóng)民簽署補償安置協(xié)議國土部門組卷報批、土地規(guī)劃調(diào)規(guī)、林地手續(xù)辦理甲方取得省政府征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用批文及國家、省稅費的繳費通知書甲方持補償協(xié)議申請乙方付款（自第二筆款項起應(yīng)附上一筆款項的支付憑據(jù)）乙方將款項匯入共管帳戶并配合將款項付給相關(guān)權(quán)利人乙方將款項匯入共管帳戶并配合付給甲方補償安置完成后，甲方向農(nóng)民收地拆除地上構(gòu)、建筑物土地儲備合同簽署后，甲乙雙方設(shè)立共管戶第十九頁，共三十頁。3、7）、8）為土地出讓階段，具體操作流程如下：確定掛牌紅線（將主干道等公建用地劃出掛牌紅線外，但該部分地價攤?cè)霋炫仆恋貎r格內(nèi)）設(shè)定土地上市條件（一般采取掛牌）發(fā)出土地掛牌公告暫不設(shè)立項目公司預(yù)先設(shè)立項目公司報名競買繳納競買保證金競得土地，簽署成交確認書，競買保證金自動轉(zhuǎn)為首期地價款競得土地后設(shè)立項目公司簽署土地出讓合同分期將地價款交入土地出讓金專用帳戶第二十頁，共三十頁。4、9）、10）為投資款返還以及溢價處理階段，具體操如下：成交確認書簽署之日起_天內(nèi)，甲方將與首期地價款等額之投資款返還給乙方競得者繳納第二期地價款甲方將與第二期地價款等額之投資款返還給乙方依此方法周轉(zhuǎn)資金，直至地價款支付完畢及償清投資款第二十一頁，共三十頁。依此方法周轉(zhuǎn)資金，直至地價款支付完畢及償清投資款沒有溢價，乙方無收益，競得者自行出資建設(shè)公建產(chǎn)生溢價，進行分配乙方收益部分：政府財政將該部分款項撥付至甲方共管帳戶公建配套、基礎(chǔ)設(shè)施代建部分：財政將該部分款項撥付至政府甲方共管帳戶甲方從共管帳戶支付給乙方乙方確定公建、基礎(chǔ)設(shè)施的范圍，造價預(yù)算甲方書面委托乙方對公建、基礎(chǔ)設(shè)施代建建乙方招標確定設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位并簽署工程合同第二十二頁，共三十頁。甲方從共管帳戶撥付審核后的費用公建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，甲乙雙方進行驗收移交給競得者維護管理移交給政府維護管理實施過程中需支付工程費用時，由甲乙雙方審核數(shù)額乙方招標確定設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位并簽署工程合同第二十三頁，共三十頁。三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相比較，股權(quán)收購的法律風(fēng)險更大。2、在國土部門可以辦理轉(zhuǎn)讓過戶的情況下，優(yōu)先考慮土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。3、價款的支付必須與土地（股權(quán)）過戶、土地交付等內(nèi)容掛鉤。第二十四頁，共三十頁。4、應(yīng)留意股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問題。具體操作中，收購對價一般分割為三部分：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款；（2）目標公司債務(wù)；（3）中介費用、工程費用及拆遷費用。第二十五頁，共三十頁。四、其他衍生類型下的合同

1、與他方新設(shè)公司合作開發(fā)項目類合同。應(yīng)注意：（1）對方應(yīng)承擔的工作。（2）我方終止協(xié)議的條件。（3）我方應(yīng)掌握合資公司經(jīng)營管理過程中的主動權(quán)。（4）要限制對方在一定時期內(nèi)轉(zhuǎn)讓其股權(quán)。（5）合資公司的融資和增資。第二十六頁，共三十頁。

2、第三方轉(zhuǎn)讓前期開發(fā)權(quán)益類合作合同。第三方與政府已經(jīng)簽署有關(guān)土地前期開發(fā)的協(xié)議或競買土地的意向性協(xié)議，并投入了部分資金進行征地拆遷等工作，現(xiàn)該第三方退出將原與政府協(xié)議中權(quán)益轉(zhuǎn)讓給我司并承擔促成我司取得符合約定條件的土地。第二十七頁，共三十頁。該類合作模式的三類情況：（1）第三方向我方承諾促成土地達到我司要求的條件后掛牌，我司掛牌前不支付資金給政府，直接競買土地。（2）第三方負責土地征收、盤整、拆遷和補償工作，促成政府將土地具備約定條件后公開出讓；按約定條件向乙方交付土地。我司競得土地后向第三方支付合作收益。（3）第三方尚未履行（或僅履行部分）與政府的前期開發(fā)協(xié)議中約定的資金投入義務(wù)，尚需我司繼續(xù)投入資金征地拆遷的，則由我司與政府重新簽署土地一級開發(fā)合作協(xié)議。第二十八頁，共三十頁。結(jié)束，謝謝！第二十九頁，共三十頁。內(nèi)容總結(jié)合同培訓(xùn)。合同培訓(xùn)。（4）內(nèi)容違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。在計劃經(jīng)濟觀念的時代，司法實踐中擴大合同無效的適用。行合同時，對方所擁有的暫時拒絕履行合同義務(wù)的權(quán)利。是指一方在對方未為對待的給付之前，可暫時拒絕