**·**項(xiàng)目

——總體策劃報(bào)告深圳**物業(yè)顧問有限公司經(jīng)典回顧經(jīng)典回顧ATOD時(shí)代財(cái)富礦脈總體定位經(jīng)典回顧商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷營銷模式B經(jīng)典回顧投資為主體商業(yè)+商務(wù)公寓+小戶型住宅營銷模式C第一部分總體A項(xiàng)目SWOT分析綜述項(xiàng)目存在噪音影響且無景觀優(yōu)勢(shì)，雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，不宜開發(fā)高檔住宅物業(yè)；香港、深圳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對(duì)提升項(xiàng)目價(jià)格有較大支撐；CEPA、地鐵、CBD等概念，對(duì)投資概念提供較大炒作空間。項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè)，有利降低風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率。A以超高層建筑為切入點(diǎn)，樹立項(xiàng)目在片區(qū)的LANDMARK（地標(biāo)）形象，聚集人氣項(xiàng)目雖位于中心區(qū)，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東區(qū)的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過特色的外立面設(shè)計(jì)成為片區(qū)的地標(biāo)性建筑；除建筑外立面，還要求多設(shè)置廣場(chǎng)、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設(shè)施，吸引人流；

項(xiàng)目SWOT分析綜述A制造創(chuàng)新投資概念，回避50年產(chǎn)權(quán)問題

對(duì)于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創(chuàng)新，以高投資回報(bào)率計(jì)算未來投資收益，吸引客戶購買。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A由于立交對(duì)底商的遮擋，對(duì)群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高要求

由于彩田立交對(duì)底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計(jì)應(yīng)增加昭示性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補(bǔ)原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集中于彩田路與福華路交匯處，以中檔偏低為主，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)在原來市場(chǎng)基礎(chǔ)上從檔次、環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等各方面有所提升。在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目中，新一佳商場(chǎng)提供“吃”和“用”的消費(fèi)，好百年和世紀(jì)中心解決了“家居”的問題，但在更高層次的奢侈品、時(shí)尚品提供方面卻是比較匱乏，本項(xiàng)目商業(yè)功能應(yīng)在此方面與周邊項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。在項(xiàng)目所在片區(qū)居住的多是白領(lǐng)、私營企業(yè)主及港人家庭，隨著其工作和生活壓力的越來越大，人們渴望能有一處能徹底放松的休閑娛樂場(chǎng)所，但縱觀本片區(qū)休閑娛樂業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了片區(qū)居民的需求，存在較大的市場(chǎng)空間。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（特別是底鋪）充分考慮與中心區(qū)規(guī)劃及**村舊改規(guī)劃相溶合**舊村對(duì)項(xiàng)目在環(huán)境、景觀等方面有較大的影響，銷售時(shí)包裝強(qiáng)調(diào)片區(qū)的規(guī)劃前景，減弱舊村的影響；**舊村改造作為中心區(qū)規(guī)劃一大重點(diǎn)與中心區(qū)規(guī)劃相匹配，將成為CBD及集中零售業(yè)的后生活平臺(tái)。項(xiàng)目SWOT分析綜述A作為首個(gè)**舊改項(xiàng)目**舊改是政府及市民關(guān)注度極高的問題，作為首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目有極大的市場(chǎng)影響力，可借政府之力公關(guān)營銷；根據(jù)政府資料**舊改功能定位將以臨時(shí)居住、長期居住、次級(jí)零售區(qū)、休閑娛樂為主，作為首個(gè)起動(dòng)項(xiàng)目可抓住最大機(jī)會(huì)點(diǎn)、最大利潤點(diǎn)、最大炒作空間。項(xiàng)目SWOT分析綜述A超高層要求通過項(xiàng)目功能定位規(guī)避競(jìng)爭，通過銷售策略回避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析綜述A

項(xiàng)目SWOT總評(píng)

項(xiàng)目SWOT分析綜述總體看來項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)十分明顯，且遠(yuǎn)大過威脅及壓力，因此項(xiàng)目營銷突破點(diǎn)在于：價(jià)格突破（如何實(shí)現(xiàn)高利潤空間？）100%銷售（如何實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)及超高層物業(yè)的100%銷售）B項(xiàng)目定位概要突出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū),中心區(qū)一詞涵蓋多重意思：中心區(qū)生活/商業(yè)/商務(wù)/市政配套、地理位置及交通位置、發(fā)展前景等；通過定位為最具投資潛力物業(yè)吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，近一步挖掘項(xiàng)目資源，包裝投資概念；項(xiàng)目以投資概念為主，有充足的理據(jù)支撐：片區(qū)升值潛力、市場(chǎng)稀缺性、租客（商務(wù)/居住/商家）需求旺盛、項(xiàng)目地標(biāo)性高檔形象定位、發(fā)展商或?qū)I(yè)經(jīng)營管理項(xiàng)目自身最大特征——地標(biāo)性綜合建筑體。

項(xiàng)目總體定位

——中心區(qū)最具投資價(jià)值地標(biāo)性綜合建筑體

B項(xiàng)目定位概要

項(xiàng)目文化定位

——CBD商務(wù)精英的都會(huì)生活結(jié)合本項(xiàng)目作為片區(qū)內(nèi)少有的綜合型物業(yè)這一特征，及本項(xiàng)目屬于中心區(qū)CBD的后生活平臺(tái)的特質(zhì)，將本項(xiàng)目包裝成為CBD商務(wù)精英提供豐富多彩的都會(huì)生活的平臺(tái)；C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析

商鋪

——項(xiàng)目最具投資潛力部分，項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)

在所有物業(yè)中商鋪是投資回報(bào)率相對(duì)最高的一類物業(yè)，也是市場(chǎng)接受度較高的傳統(tǒng)投資方式之一，但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，投資門檻較高；從市場(chǎng)反映發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)的供需極不平衡，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因此商業(yè)銷售的重點(diǎn)在實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)的經(jīng)營及完全銷售，另一方面為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)較高收益；

建議本項(xiàng)目將該部分物業(yè)保留最后銷售，前期通過商鋪經(jīng)營給經(jīng)營者及投資者置業(yè)信心，通過另兩部分物業(yè)的銷售造勢(shì)加深客戶對(duì)本項(xiàng)目高投資回報(bào)的預(yù)期，另一方面在物業(yè)入伙前后銷售有強(qiáng)大的客流保證，采用抽簽認(rèn)籌的方法，使作為本項(xiàng)目價(jià)值核心點(diǎn)的商業(yè)價(jià)格力創(chuàng)新高。C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）

——商務(wù)公寓，營造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn)經(jīng)統(tǒng)計(jì)未來2年內(nèi)深圳中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量膨脹，高達(dá)約100萬平方米（約2003年全年供應(yīng)量的6倍），市場(chǎng)競(jìng)爭激烈；通過對(duì)中心區(qū)物業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)供應(yīng)量大，但依然存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。市場(chǎng)反映小面積中高檔寫字樓需求旺盛，但市場(chǎng)供應(yīng)稀缺；小面積中高檔寫字樓需求客戶一般為中、小型公司及企業(yè)，它們依附于中心區(qū)較大型公司及企業(yè)生存，但由于中心區(qū)高檔寫字樓經(jīng)營成交高，因此一般選擇中心區(qū)邊界或外圍的中高檔小面積寫字樓；C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）

——商務(wù)公寓，營造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn)建議本項(xiàng)目迎合市場(chǎng)需求，開發(fā)以辦公為主可作居住的小型商務(wù)公寓，其目標(biāo)客戶群處于事業(yè)成長期，注重企業(yè)形象、強(qiáng)調(diào)商務(wù)配套服務(wù)、對(duì)租金承受力高；項(xiàng)目商務(wù)公寓部分為超高層建筑，可通過其地標(biāo)性的特征及物業(yè)檔次提升項(xiàng)目整體形象；深圳市民投資炒樓熱在近2年內(nèi)將越演越烈，本項(xiàng)目通過商務(wù)公寓包裝一種全新的投資概念，為深圳市民提供一條新的投資渠道，另一方面為銷售難度較大的超高層物業(yè)擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)。C項(xiàng)目各檔功能部光分物業(yè)膛定位及叫關(guān)系分呢析住宅——小戶型藥住宅，軌最受歡滅迎的投譯資方式近期地產(chǎn)每一大熱點(diǎn)枯就是市民船投資小戶漏型，隨著倡深圳經(jīng)濟(jì)汽的發(fā)展，貌深圳市民團(tuán)都在為手恐頭大量的獻(xiàn)閑置資金盒尋求低風(fēng)除險(xiǎn)、平穩(wěn)辦回報(bào)的投瞞資途徑，優(yōu)小戶型住電宅則成為遺它們的追促捧對(duì)象；項(xiàng)目屬*兵*舊村改叮造項(xiàng)目，茂由于土地饞稀缺性、孩需求旺盛目倍受市民豬關(guān)注；小戶型住顆宅由于市粉場(chǎng)接受度徒高，因此犯在本項(xiàng)目紅中屬最容裂易通過營至銷造勢(shì)銷蝦的，建議斤項(xiàng)目通過惱地標(biāo)性綜餃合物業(yè)的湊特質(zhì)提升嬌項(xiàng)目形象轉(zhuǎn)之后，以肝小戶型住殊宅物業(yè)首奮批推出市使場(chǎng)，形成鹽市場(chǎng)投資備熱潮，帶量動(dòng)后期物撕業(yè)銷售。D總體營銷夜模式商業(yè)驅(qū)波動(dòng)式營虜銷作為投栗資物業(yè)伸，最影言響目標(biāo)峰客戶的篩關(guān)鍵問密題是能騙否給投挖資者置語業(yè)信心撐，因此秒我們根嘉據(jù)發(fā)展鎮(zhèn)商實(shí)力吹提出商剛業(yè)驅(qū)動(dòng)碌式營銷矛。在銷售爐前期通蝦過底商欲的經(jīng)營決展現(xiàn)發(fā)妖展商實(shí)師力，通嫁過品牌沖經(jīng)營及繩業(yè)態(tài)組略合提升甘項(xiàng)目檔砍次及形阻象，通劑過經(jīng)營衫狀況支希撐項(xiàng)目樂高投資偷回報(bào)率梁，因此矛本項(xiàng)目護(hù)中商業(yè)僵部分充靠當(dāng)著整脾個(gè)項(xiàng)目聞的價(jià)值鉛驅(qū)動(dòng)器剛，使各夢(mèng)部分物瞎業(yè)銷售珠形成良桌好的鏈警接效應(yīng)學(xué)。D總體營銷刪模式商業(yè)驅(qū)遠(yuǎn)動(dòng)式營算銷商業(yè)驅(qū)動(dòng)品牌商伍家進(jìn)駐招商啟動(dòng)全面經(jīng)營投資前筆景投入使淹用商業(yè)裙樓鈔銷售經(jīng)營旺盛寫字樓貸銷售（商務(wù)公事寓）投資住婆宅銷售形成人播氣銷售形勢(shì)有分析E參考我司膚建筑策劃解部所提供冠工程進(jìn)度貸意見,預(yù)航計(jì)至2005弟年4-6謠月現(xiàn)場(chǎng)將絡(luò)有一定串的主體工程改及售樓形豆象展示,可進(jìn)行認(rèn)魂籌；7-8渣月基本具游備預(yù)售條件；項(xiàng)目工程里進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時(shí)臺(tái)，開始招隙商籌備；進(jìn)入3月中疾旬群樓主體謝及裝修完屈工后，開裙始正式招洽商；爭取池在200甜5年五辜一期間結(jié)合春料交會(huì)開可始正式營嘆業(yè)；項(xiàng)目在2005歷年春交會(huì)誓上以“商適業(yè)首次笛試業(yè)提紙供VI哈P優(yōu)惠擋”的獨(dú)恢特方式謝次首次滅露相，接受客棟戶認(rèn)籌；本階陜段針對(duì)小戶型釀住宅進(jìn)獄行推廣；約2、3個(gè)掏月認(rèn)籌期，積累設(shè)大量客牢戶后，寄結(jié)合地和鐵開通跡、部分僑中心區(qū)槳市政配收套投入藥使用等寸，進(jìn)行小戶型緣瑞住宅解迎籌；銷售形勢(shì)梁分析E約2-4昨個(gè)月小戶型后住宅形翁成火爆熱銷氛圍之后錘，客戶對(duì)滾項(xiàng)目總體殃投資概念醫(yī)逐步形成獨(dú)較深認(rèn)同要度，推出超擴(kuò)高層商棗務(wù)公寓毛部分；另一方飼面考慮小愉戶型住宅離及商務(wù)公菜寓有投資協(xié)客戶方面貝存在一定套的競(jìng)爭，粒建議在小扯戶型住宅臣中、低樓助層單位基符本消化后懸，推出商碗務(wù)公寓部趕分；該階糟段進(jìn)入項(xiàng)撥目推售的貝重點(diǎn)階段億，隨著商吃務(wù)公寓的會(huì)推出結(jié)合搜大量媒體犬炒作進(jìn)一根步提升項(xiàng)盜目形象；獅同時(shí)通過商務(wù)火公寓的銷題售，利用商錫務(wù)公寓與策住宅之間德的價(jià)差，帶動(dòng)高仇層住宅懸單位的奴銷售。銷售形暖勢(shì)分析E根據(jù)工程應(yīng)進(jìn)度估計(jì)2006撒年上半年總期間，住宅及商朝務(wù)公寓基虧本達(dá)到入伙條件，將形成歷較旺的戒穩(wěn)定的呢人流，屠為商業(yè)哥銷售造否勢(shì)奠定處基礎(chǔ)；傷進(jìn)入3、4月折房地產(chǎn)市紋場(chǎng)開始轉(zhuǎn)危旺，這一期先間推出商幅業(yè)相對(duì)較或好；商敬業(yè)部分筆經(jīng)過大論半年的照經(jīng)營，降商場(chǎng)的濫經(jīng)營氣炭氛已經(jīng)允營造出稍來，并糧且通過宅住宅及行商務(wù)公孤寓VI伍P營銷辱以形成鹽了一大掏群忠誠晴的消費(fèi)于群，商抽場(chǎng)定位巨在市場(chǎng)牛形成較河大的影帥響力，攔此時(shí)入第市容易蕩加強(qiáng)投氣資者的縣信心；葡前期招著商及住撇宅與商切務(wù)公寓釋的銷售尾為商業(yè)騰銷售積凈累了相鴉當(dāng)一部窗分的投那資客戶調(diào)，此時(shí)菜推出可尖以較好片地利用杜該部分歸資源。物業(yè)總體逼發(fā)展建議1、商業(yè)2、住宅3、商棍務(wù)公寓商業(yè)——采光中庭喚、綠化、閉休閑椅、室內(nèi)觀虧光電梯間…架空層—陣—水體、鎖霧景、片泳池、內(nèi)兒童游烘樂…住宅——1、小戶屢型物業(yè)也嗓可以送大盯露臺(tái)…2、小戶申型物業(yè)也丟可以做成悔復(fù)式單位極…住宅——1、大堂（綠化襯、生態(tài)網(wǎng)、陽光節(jié)…）商務(wù)公寓煮——2、商務(wù)鄭中心（智能僵管理中拜心、國理際報(bào)告殲廳、多器媒體會(huì)辣議室…瞎）3、標(biāo)準(zhǔn)葬單元（寬敞重明亮的游通道、侄可隨意羊組合的崇單元…改）4、避難即層——空灑中花園空中咖顏啡廳、羽空中茶選館星光酒巡壽吧小型宴會(huì)裂廳雪茄、糾紅酒室總統(tǒng)簽約柿室5、頂層第二部臂分外銷A項(xiàng)目總體唇外銷比例鐵為40%深圳外頓銷前景看國好，20斃03年外衡銷總成交步金額較往爛年上漲2國3%。從歷年深極圳市外銷健統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)肯發(fā)現(xiàn)，外屢銷置業(yè)區(qū)綿域發(fā)生變粗化，已不瓣再局限在財(cái)于口岸物租業(yè)。這與喂外銷置業(yè)丘用途中投煉資出租型唯及工作型信比例上漲旨密切相關(guān)堪。（如右卡圖）A項(xiàng)目總寨體外銷崖比例為媽40%據(jù)深圳偷**地倦鋪統(tǒng)計(jì)碎數(shù)據(jù)顯五示，港人對(duì)福偷田片區(qū)的永認(rèn)同度仍肢逐年提高，20歉04年康一季度榜福田片盾區(qū)的港膠人租客辛已由2綢003月年全年炎19.凝6%增復(fù)至22麻%。據(jù)**駐200萬4年一芽季度外貨銷統(tǒng)計(jì)勵(lì)數(shù)據(jù)分挖析顯示旬，C.E.背P.A正勻式實(shí)施后系，深圳的謙重要作用絮也逐漸顯周現(xiàn)，而深妙圳物業(yè)的硬投資價(jià)值征也顯露無糟遺香港經(jīng)晚濟(jì)的復(fù)峰蘇加之休深圳良件好的經(jīng)質(zhì)濟(jì)環(huán)境瞧使港人裹在深圳燙投資置賞業(yè)比例挎大幅上永升。明年地銳鐵4號(hào)居線的開若通，進(jìn)權(quán)一步拉射近本項(xiàng)沖目與皇泊崗口岸濱（今年賢初皇崗貢口岸已牙實(shí)施2聰4小時(shí)嫁通關(guān)）炎的距離墾，將使嶺港人在鞏本片區(qū)秩投資置隸業(yè)達(dá)到刊一個(gè)新印的高潮州。200擺4年以徐投資概勒念為主淡導(dǎo)的樓盜盤港麗威豪園、忌城市天初地在香到港的推超廣，對(duì)萍本項(xiàng)目藍(lán)的入市乓起到一讓定的市雁場(chǎng)烘托籌作用。B外銷目標(biāo)稠客戶群目標(biāo)客戶糕群的細(xì)分拘及特征部分板香港炒束家在深吹圳工作筍的港人深圳方博面有業(yè)務(wù)羊往來的港勒人在深謎圳有親廉戚朋友古的港人經(jīng)常來去深圳消費(fèi)滴對(duì)深圳環(huán)湊境比較熟蘆悉的港人深港兩地芒聯(lián)婚型來深的壁生意人B外銷目赴標(biāo)客戶桂群目標(biāo)客竊戶心態(tài)掀分析心態(tài)疤1：看搶好C.袍E.P零.A落火實(shí)對(duì)房筋地產(chǎn)市劫場(chǎng)的促駁進(jìn)，隨刷著C.鬧E.P胸.A簽師署后深?yuàn)Z港兩地掉互動(dòng)交沫流的深韻入展開餐，更多喝港人來桌深謀職黎，同時(shí)晃對(duì)房產(chǎn)嬌需求也漆將進(jìn)一零步擴(kuò)大糖。心態(tài)拳2：港咳人客戶著對(duì)于地叼鐵沿線裝物業(yè)所扶能帶來攏的利潤灣空間已須深有體能會(huì)，故餃深圳地列鐵的開需通，軌春道物業(yè)涂將會(huì)是流他們的沉投資置彈業(yè)的首樸選。心態(tài)俗3：港室人未來焦一段時(shí)離間在深繞置業(yè)時(shí)組，依次叢考慮的份因素為正：交通盛、總樓胞價(jià)、住損宅的健賺康性、銹周邊配市套以及夜物業(yè)管懲理，本稻項(xiàng)目位填置不但壓臨近口掩岸且周誘邊的交擔(dān)通便利虛、配套糕齊全，漠非常吻樓合他們搭的需求鍛心理。C外銷目分標(biāo)客戶哪群外銷開泥拓入市治時(shí)機(jī)**認(rèn)肥為，鑒象于項(xiàng)目膜目前情表況，項(xiàng)漫目較適俘合的外過銷入市挺時(shí)機(jī)為：2005恭年9月下被旬。港人在深靈圳投資置射業(yè)會(huì)首選業(yè)現(xiàn)樓，按傲照本項(xiàng)目哥的預(yù)計(jì)工練期，故9慕月下旬在愿本項(xiàng)目主磚體封頂、錦樣板房完夠工之后再鈴進(jìn)行外銷崇推廣是較浪為適宜的嶺。一年腿之中就臟銷售季借節(jié)而言減，項(xiàng)目川應(yīng)避開7月和8月上旬淡跑季的影響帶。8月下旬及9、10月份則匙是外銷臂的第二奮個(gè)高峰比期，本脖項(xiàng)目在汽其間入膊市，正監(jiān)是港人蒼看樓的狐好時(shí)機(jī)隨。根據(jù)本饒項(xiàng)目內(nèi)銷7-8月入市替，本項(xiàng)兆目在香乞港推售國時(shí)已在編深圳市蹄場(chǎng)形成撐了較好及的市場(chǎng)誘口碑效胳應(yīng)及熱融銷氛圍懼。本項(xiàng)飾目外銷隸開拓入貫市時(shí)，妻以住宅辨為主，卷并加推錦少量商志務(wù)公寓蘿及商鋪沿探測(cè)市報(bào)場(chǎng)；另叔一方面茄內(nèi)銷推端出商務(wù)荷公寓及膛商鋪時(shí)軌可針對(duì)推港人團(tuán)鈴購進(jìn)行運(yùn)新聞炒造作。第三部米分商業(yè)檔次定位——中檔偏僻高縱觀深圳什市相關(guān)行姿業(yè)的發(fā)展賠，高檔次賭的消費(fèi)市澡場(chǎng)的客戶撥群較小，終難以達(dá)到港良好的經(jīng)拜營效果，偵原有彩田抬南片區(qū)部斃分中檔消歷費(fèi)場(chǎng)所經(jīng)咱營火爆已壺經(jīng)是不爭瞎的事實(shí)，障也更加說殲明了中檔定偏高的消撕費(fèi)市場(chǎng)之曬廣闊以符合市曬場(chǎng)主流的翻中偏高檔凡品牌經(jīng)營緊來吸引消岡費(fèi)者，填臨補(bǔ)彩田南財(cái)片區(qū)中高司檔美食休個(gè)閑娛樂的蛋市場(chǎng)空白具點(diǎn)，并以舟少部分高心檔品牌經(jīng)騎營來提高禁商場(chǎng)的形孩象檔次。中心東宗區(qū)標(biāo)志小性水景燥主題休糾閑E站汪！——集購熱物、美食使、休閑、榮娛樂于一朗體主題定秒位在完善秒中心區(qū)襖休閑娛添樂的基首本功能右的前提蘿下，為任項(xiàng)目賦煙予一定慶的物業(yè)逗形象。為增加婚項(xiàng)目的愛特色，鬼建議本滲項(xiàng)目在吧廣場(chǎng)、罩中庭、僅休閑區(qū)畏等處設(shè)段置水景拖景觀、勾音樂噴炮泉等以都市魅闊力所在來貫形容商場(chǎng)杜的形象，俯最能體現(xiàn)板項(xiàng)目的品碼質(zhì)定位、倒經(jīng)營定位毀、項(xiàng)目之疾開發(fā)高度經(jīng)營定穿位打造深圳認(rèn)中心區(qū)“退吃喝玩樂避購”的第啟一站！休閑娛樂農(nóng)地帶—3孟F國際美食救廣場(chǎng)—2話F時(shí)尚動(dòng)感殘前沿—1鄰F租金定位據(jù)**貸三級(jí)市善場(chǎng)資料泰顯示，衣周邊相照關(guān)物業(yè)賤租價(jià)范艷圍為：一層租澆價(jià)范圍腰：23釀0-2室80元屠/平方飯米結(jié)合本央項(xiàng)目的談檔次形熟象、特晶色定位發(fā)、特殊淹的地理和位置等差綜合因爪素，*存*公司鬼建議將梅租價(jià)鎖偏定為：一層租賃坊均價(jià)：2醉70元/淹平方米根據(jù)樓花層定價(jià)慶行業(yè)經(jīng)虹驗(yàn)比例拉進(jìn)行租唱金價(jià)格香推導(dǎo)，志即：{拌1F：虹2F：引3F=這1:0扮.6:瀉0.7倘}得出淺：一樓租賃題均價(jià)：2魔70元/頌平方米二樓租賃姓均價(jià)：1溫62元/評(píng)平方米三樓租填賃均價(jià)任：1構(gòu)13元校/平方翁米以上價(jià)格疤在具體招嶺商租賃過每程中，可移以根據(jù)實(shí)絡(luò)際招商情師況進(jìn)行相罵應(yīng)調(diào)整。招商概耀念經(jīng)營休閑揉E站，占指據(jù)CBD吸賺錢之道懸！詮釋：在中心區(qū)歪娛樂商業(yè)蔬項(xiàng)目嚴(yán)重純?nèi)狈霸杂衅瑓^(qū)同繡類經(jīng)營項(xiàng)胃目參差不拆齊分布散著亂的現(xiàn)實(shí)撤情況下，竊本項(xiàng)目適夠時(shí)推出一羨個(gè)全新的銅、特色的葛多功能的撇休閑驛站恨，將為商盲家提供絕挨佳的經(jīng)營置平臺(tái)。招商策略以超強(qiáng)惹的商場(chǎng)妄硬件條禽件及商抽戶組合魯定位吸倒引商家針對(duì)不條同商家過實(shí)施彈增性招商鼓政策以周詳?shù)挠湔猩逃?jì)劃疾部署招商影工作。向管理話要效益冰，以效敢益引商長家招商進(jìn)發(fā)度及工輔程配合（200熱4-12案-1——錫2005模-4-3步0）第一階餡段2005阻-12-層1—20火05-1墓-15招商籌推備完成2躁0%招角商1月底能語完成商業(yè)制裙樓主體敵框架，招逮商中心選釋址和裝修敏到位第二階段楚2005參-1-1毒6—20療05-2側(cè)-28正式招商完成5鋸0%招曾商裙樓基本抓裝修完成域，并按前歉期所談主爭力商家要蝦求設(shè)置相薦應(yīng)管道設(shè)頃施第三階康段200移5-3漸-1—戒200脫5-3裝-30全面招商完成9春0%招工商外立面、胞廣場(chǎng)裝飾舊完成，裙陜樓內(nèi)部通全電通水，穩(wěn)主力商家當(dāng)可進(jìn)場(chǎng)裝委修第四階連段2005恐-4-1敢—200避5-4-搜30完成招傷商完成10鹽0%招商商家全部松進(jìn)場(chǎng)裝修棚，工程部潮人員配合售價(jià)建議通過租噸金返算斑法T你=V/耳R（嬌其中：覽T為銷坊售均價(jià)粉；V為額年租金欣；R為賤風(fēng)險(xiǎn)系踩數(shù)）可牛以得出：一樓銷售威均價(jià)：約務(wù)4050藍(lán)0元/平仙方米二樓銷售晃均價(jià)：約窗2400至0元/平噴方米三樓銷售斤均價(jià)：約當(dāng)1650臨0元/平踏方米結(jié)合本夠項(xiàng)目中散心東區(qū)詳門戶標(biāo)奶志性地啄位，及窯地鐵開燙通所帶社來的巨幕大升值尿潛力，俱并根據(jù)痕全國已典開通地干鐵城市危的地鐵給周邊物校業(yè)的升愚值幅度將在6%某-8%頸左右的弦規(guī)律，藍(lán)**有數(shù)信心實(shí)絕現(xiàn)的價(jià)系格為：一樓均價(jià)島：43釘000丟元/平漸方米左擋右二樓均輩價(jià)：2怕600朗0元/杰平方米宮左右三樓均價(jià)品：180蹦00元/愛平方米左州右營銷概念投資C縫BD標(biāo)較志商業(yè)向，占領(lǐng)嚴(yán)中心財(cái)須富高地談！詮釋：根據(jù)**煙研究，目擦前市場(chǎng)上謹(jǐn)絕大部分達(dá)商鋪投資掏者最關(guān)注圖的是商業(yè)念項(xiàng)目的地針位、投資寧前景、經(jīng)噸營定位等腸因素，尤削其標(biāo)志性儉特色商業(yè)秩特別容易口喚起其投絮資欲。因墨此在營銷事概念推廣首期要著重手宣傳“標(biāo)志”塔、“中心夸”、“財(cái)撞富”，最旅大限度洞地刺激禿投資者泥的眼球茄，引起找市場(chǎng)高臥度關(guān)注丘！銷售策兄略超長返租拖，穩(wěn)定回霜報(bào)舉行“*團(tuán)*財(cái)富論稻壇”，推崗出“換代呀式商鋪”汁投資概念讓項(xiàng)目顛成為萬線眾期待煙之超級(jí)溝明星創(chuàng)造社禁區(qū)商業(yè)朵之奇跡績，造就懲中心區(qū)桂商業(yè)之串旗艦引導(dǎo)新粘投資概謀念，引糧領(lǐng)市場(chǎng)選潮流銷售進(jìn)怠度第一階段倦2006伙-3-1匆5—20舅06-4企-15造勢(shì)積累認(rèn)尖籌第二階段福2006取-4-1氏6—20艇06-5今-15公開發(fā)售完成7恒0%銷壘售第三階段聚2006肉-5-1雜6—20獸06-6田-16全面銷售完成9梯0%銷沖售第四階段鑄2006枯-6-1倒6—20島05-6酒-30完成銷唯售完成1姥00%羊招商操作模式尚建議方案一：辱引進(jìn)知名運(yùn)品牌經(jīng)營虧管理公司脅進(jìn)行經(jīng)營尖管理優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商不悔需投入經(jīng)菜營管理力猾量?？梢越瓒ㄖ芾碓俟酒疯屌菩?yīng)其推動(dòng)前叛期招商蹤蝶。知名品倘牌經(jīng)營梁管理公昆司有豐補(bǔ)富的經(jīng)那營管理母經(jīng)驗(yàn)，銜能在短通期內(nèi)將余商場(chǎng)綱良性運(yùn)草作。由知名品斧牌經(jīng)營管首理公司經(jīng)少營，對(duì)投英資者的信寒心幫助極態(tài)大，對(duì)牙銷售有利度。劣勢(shì)：在租金收恒益不足以拉彌補(bǔ)返租勿支出時(shí)，蕩發(fā)展商需聰從銷售額昂上作一定干的補(bǔ)貼。不利于樹筋立發(fā)展商京在商業(yè)方腔面的品牌掙。方案二保：由發(fā)展商舟組建一定勞的管理架濕構(gòu)，成立昌經(jīng)營管理歇公司優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)的經(jīng)娛營收入全享部由發(fā)展應(yīng)商所得，企在經(jīng)營理漿想的情況檢下收益巨夏大?？筛鶕?jù)自素身公司戰(zhàn)何略方向決術(shù)定返租銷哭售回報(bào)年腦限?？梢杂行Ч堑乜刂埔辉鷺墙?jīng)營商者鋪的形象桐和二三樓星的經(jīng)營業(yè)烘態(tài)，能較陶有效地保貿(mào)證投資客助的長久收棄益。在管理刮公司自哥身發(fā)展蛇壯大后可，可進(jìn)狗行連鎖夾發(fā)展，禁輸出經(jīng)呀營管理陪及品牌頓盈利，震并可利踩用商業(yè)株項(xiàng)目成訪功上市層融資。劣勢(shì)：需承受一泰定的經(jīng)營揪風(fēng)險(xiǎn)，但雅在項(xiàng)目的躬成功組合貓下，風(fēng)險(xiǎn)遺較小。對(duì)銷售的賊促進(jìn)作用材有一定影針響。建議操作州方式：采用方案（1只）對(duì)發(fā)展商惰較為有利訓(xùn)，引進(jìn)知澤名品牌經(jīng)急營管理公弱司擔(dān)綱經(jīng)秘營管理，析并與發(fā)展逢商的品牌寒強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合當(dāng)，加上項(xiàng)華目在位置皇、硬件、嶼包裝、經(jīng)逝營組合的啞強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)繡，項(xiàng)目在菜經(jīng)營上的餐成功機(jī)會(huì)梳極大，且良對(duì)項(xiàng)目住軟宅、商務(wù)拌公寓和商高鋪的后期臂銷售帶來粉極大的附夕加值。深圳經(jīng)過乞二十多年貪的發(fā)展，卵在國外先淚進(jìn)經(jīng)營理哀念及管理浪的不斷引乞進(jìn)，深圳咽已積累了杰大量出色針的零售百怕貨業(yè)管理臺(tái)人才，能鋼為項(xiàng)目的刃經(jīng)營管理鄰提供保障狐。**優(yōu)舟勢(shì)及典刪型案例**商刷業(yè)部擁監(jiān)有豐富限的商場(chǎng)貢策劃、滿招商和弱銷售經(jīng)聽驗(yàn)。在大量戀商業(yè)項(xiàng)梨目的操柳作過程廣中，*孫*積累竹了大量丑的品牌目資源。并與各尺大商家巨建立了句長期而其良好的屢合作關(guān)洲系，了爸解各大東商家的釀選址要雅求及發(fā)信展動(dòng)態(tài)赴，搶先寬一步掌方握深港屢商業(yè)的蒸新動(dòng)態(tài)材。**商業(yè)偽客戶積累**經(jīng)筒過多個(gè)起商業(yè)項(xiàng)彈目的操拐作，與然深圳著虧名的零奏售商、旁餐飲經(jīng)挑營商、創(chuàng)休閑娛虧樂業(yè)客究戶都建的立并保鼠持了良摔好的合偏作關(guān)系漠。零售業(yè)客名戶吉之島隱百貨局(Ju始sco煩)驅(qū)家回樂福樂(Ca旦rre楚fou祥r)沃爾瑪語(Wal循-Mar溫t)阻深圳友潑誼百貨茂業(yè)百扛貨峽屈臣氏罪(W桶ats害on’煤s)銅鑼灣百言貨形百病佳超級(jí)廣顆場(chǎng)(Pa植rk’N卸Sho們p)華潤萬弓佳珠人人樂好又多（助Trus攪t－Ma跳rt）泳歐倍址德（OB深I(lǐng)）百安居（射B&Q）昂好鮮百年（H桶OBA）家福特醬（Ho抬me刻Fir頁st）質(zhì)金成海馬餐飲業(yè)肯德基(楊KFC)供必勝鵝客(Pi捏zza禁Hut)麥當(dāng)勞需(Mc丸Don蜓a(bǔ)ld敲’s)賢大磨判坊(D圣eli而fra萄nce猜)大家樂涼飲食集蠟團(tuán)展大快霜活飲食閥集團(tuán)利苑酒家粱集團(tuán)長潮約江春集團(tuán)美心集團(tuán)勻(Sta鋪rbuc抖ksc館offe王e)糕東海海濤鮮酒家海逸海脆鮮酒家返－逸和蹄軒余海港綠茵閣咖財(cái)啡廳普蒙地卡棋羅餐廳怡景西秩餐廳獨(dú)名典語套茶咖啡輕專門店仙蹤林臺(tái)獎(jiǎng)灣珍珠奶賭茶其元祿壽羞司專門店故鄉(xiāng)日糾本料理轟廣州蕉恰葉咖喱阻屋休閑娛樂漂業(yè)本色酒吧朝加念洲紅星巴克峰紅磨寒坊滾石軟紅館根據(jù)地貍男孩后女孩金色時(shí)項(xiàng)代姜東方魅度力**代根理經(jīng)典幻玉商業(yè)案烈例1、中港鋪城購物廣便場(chǎng)位置：深域圳福田區(qū)響中心區(qū)?？麖?qiáng)路總建筑需面積：蝦420血00M2樓層：兇共六層小，其中淺1——蜘4層可權(quán)售功能分區(qū)悟：儀一層：華糕倫天奴、域肯德基等疲品牌店二—四吐層：百葛佳超級(jí)揚(yáng)購物廣攝場(chǎng)五層：時(shí)巧尚家居廣拉場(chǎng)六層：銅西湖春玩天大酒罰樓華南地暴區(qū)最大務(wù)的百佳噴旗艦店宣進(jìn)駐2怖-4層平均售價(jià)蝕：2這3000災(zāi)元/平方魔米開售時(shí)怠間：2亞002隙年6月雷1日驕人業(yè)績漲：連續(xù)9天排隊(duì)杰認(rèn)購，旁開創(chuàng)深雜港商鋪碌銷售排株隊(duì)認(rèn)購鑒之先河總鋪位數(shù)2556個(gè)，42天銷售鋪雪位2425個(gè)，回籠杠資金近5個(gè)億，銷賽售率高達(dá)95%開盤首坦日共銷呼售鋪位223個(gè)，成交清金額約5千萬項(xiàng)目銷聾售費(fèi)用命約350萬元，帶銷售費(fèi)克用僅占籠銷售額肆的0.7%如何創(chuàng)蟻造連續(xù)蹦排隊(duì)認(rèn)楊購9計(jì)天的銷譯售神話眨？通過精心屬合理的策資劃，運(yùn)用遷超前、先訴進(jìn)的銷售鳳手法，在惕項(xiàng)目開售盤前期籌集倒了超過1冠800個(gè)藍(lán)認(rèn)購籌碼簡，并創(chuàng)造米了深港商筒鋪銷售排蝦隊(duì)搶購的喂經(jīng)典場(chǎng)面楚，為項(xiàng)目固的成功打側(cè)下堅(jiān)實(shí)的桂基礎(chǔ)。2、保利城趁商場(chǎng)（友膏誼城）位置：蠻南山文冶化中心謠區(qū)建筑面距積：747愧8M2銷售率瞧：100%均價(jià)：203愈00元/M2首層：300督00元/M2二層：200摘00元/M2三層：1000消0元M2開售時(shí)間架：2003年2月驕人業(yè)佩績提前2勇日超過呼100燈人排隊(duì)職認(rèn)購。開盤當(dāng)天裳銷售鋪位由超過20笨0個(gè)，成聲交金額約即8000越萬。一個(gè)月實(shí)色現(xiàn)100腫％銷售率蝕。推廣控帝制在0哨.8％體以內(nèi)。成功解障碼成功引進(jìn)委友誼城百遇貨進(jìn)駐。買鋪即動(dòng)收2—瓜5年租韻金。提供8年沈7％投資拐回報(bào)。充分把握桿客戶心理腳，出色組符織銷售。出色的推猾廣策略，極既實(shí)現(xiàn)快辜速銷售，冒又合理控弟制推廣費(fèi)劍。3、常監(jiān)興時(shí)代贊廣場(chǎng)開盤時(shí)間盛：2003嚼.9.1倦4地理位置英：南山區(qū)話桃園路和稈常興路交匯處項(xiàng)目規(guī)模允：5層商業(yè)同面積近4000沉0M2功能劃乏分：精委品百貨+天虹商場(chǎng)銷售率達(dá)：6個(gè)月銷售芬率達(dá)80%主題定位例：——南山首棟席地鐵詞上蓋MALL商城——中國首它個(gè)“商體鋪銀行粘”成功經(jīng)驗(yàn)懂分享準(zhǔn)確的項(xiàng)走目定位及勁策劃比——換成功制勝斧的關(guān)鍵針對(duì)特定像的目標(biāo)消窮費(fèi)群，將贊鋪位進(jìn)行陳科學(xué)劃分稍，直接開具發(fā)符合市劉場(chǎng)需求的融產(chǎn)品借鑒國外筋先進(jìn)的操稼作模式。拿如：首次歷將國外先很進(jìn)的“房時(shí)地產(chǎn)證券雙化”的操插作模式結(jié)幣合到深圳儀市場(chǎng)中來握，提出“否產(chǎn)權(quán)式商才城”的投抗資模式；護(hù)首次提出纖“商鋪銀濕行”的投珠資概念和返模式。大膽創(chuàng)閣新的廣鞭告媒體扁推廣然—巷—速銷疫售的催品化劑宣傳手姻法上大接膽創(chuàng)新淹，運(yùn)用兔了集中攜、擠壓春式的廣當(dāng)告投放狡策略運(yùn)用全版脊繕縞與平驢面廣告相獅結(jié)合，通即過媒體的華不斷造勢(shì)騰，短期內(nèi)精迅速樹立芳項(xiàng)目在商廢鋪投資市鍬場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)絕品牌，迅旁速引導(dǎo)成慶交。第四部分商務(wù)公寓目標(biāo)客鬧戶分析1、目標(biāo)仆客戶來源呈區(qū)域2、目標(biāo)兄客戶特征龜描述3、目漁標(biāo)客戶據(jù)心態(tài)分遼析檔次定位療——中檔含偏高由于超高宣層建筑體灶位于深南炎路邊上，伯有很好的拳昭示性，興如能樹立巖較好的形牢象，將能軋為提升項(xiàng)找目整體檔盡次奠定一藥定的基礎(chǔ)問；項(xiàng)目周餅邊缺乏極素質(zhì)較且高的辦留公物業(yè)申，導(dǎo)致腦很多中脈、小型菊公司租惕賃住宅康物業(yè)用宅作辦公嚴(yán)，因此胡，創(chuàng)造軟高質(zhì)素身的辦公金環(huán)境定雨能填補(bǔ)約周邊辦熄公物業(yè)摟市場(chǎng)的收空缺；本項(xiàng)目椅有相當(dāng)訴大的比惡例是外梢銷市場(chǎng)檢，外銷騎客戶對(duì)敢產(chǎn)品的賄檔次要腿求較高寬；定位高檔丟物業(yè)有助發(fā)于提升發(fā)擱展商的品莖牌。戶型定位由于產(chǎn)扛品的目私標(biāo)客戶船群體為脾中、小危型公司攜（自用批）或小遍投資客狗，因此董，標(biāo)準(zhǔn)浩單元的示面積定滔位為約榆50平寇方米的西商務(wù)空夢(mèng)間。各胖單元之兔間可以球根據(jù)需銜要隨意稈合并，囑組合成蹄為10頑0平方緊米、1紛50平跳方米、陷200格平方米坦甚至更責(zé)大的單泰位。戶型配轎比考慮到芒產(chǎn)品的心靈活組浴合性、隆布置結(jié)欣構(gòu)的方織便，因目此建議技將超高朋層建筑許體標(biāo)準(zhǔn)墨層設(shè)定蹄為統(tǒng)一辨的平面慘，客戶箭可以根錫據(jù)需要桐隨意合巧并。我耽司根據(jù)惑總建筑巧面積推猜算標(biāo)準(zhǔn)昆層平面嗓面積約華為13葛00平感方米，年按每個(gè)胸單元5旨0平方哭米（含元分?jǐn)偨会炌娣e鮮）計(jì)算批，可以趙布置約幼26個(gè)致標(biāo)準(zhǔn)單襲元；標(biāo)亮準(zhǔn)層層庫數(shù)除去饒裙樓及左架空層稿部分，衰按層高秩3.6惱米計(jì)算壓，可以光布置約書30層廈。按照被以上計(jì)盞算，建消筑物總面單元數(shù)底為78輛0個(gè)。租金定位根據(jù)各因井素的修正扁原則調(diào)整突系數(shù)計(jì)算梁：PX=Σ考PiWi=PA’筐WA+P氣B’WB府+PC’蹈WC+P災(zāi)D’WD熔+PE’泛WE=72.5拌元/平方駝米/月根據(jù)市裝場(chǎng)比較拾法，我厭司預(yù)測(cè)貫本產(chǎn)品譽(yù)租金能各夠達(dá)到棒約70爽—75元/懶平方米/具月。售價(jià)定牌位根據(jù)各帥因素的同修正原拔則調(diào)整談系數(shù)計(jì)嘴算：PX=Σ矩PiWi=PA呼’WA籮+PB李’WB哈+PC斬’WC善+PD參’WD瓜+PE洪’WE=114輸50元/罷平方米綜合考慮錢其它因素友，根據(jù)市忙場(chǎng)比較法呈，我司預(yù)路測(cè)本產(chǎn)品蝴售價(jià)能夠柔達(dá)到1鑰050毫0—1岔100戰(zhàn)0元/系平方米看。營銷概妙念目前，深燒圳市已經(jīng)否有許多寫腦字樓都標(biāo)酒榜“5A巴”、甲級(jí)景等稱號(hào)，羊但實(shí)際上嗓，這些寫膠字樓還沒登有能夠提牌供真正的穿“生態(tài)環(huán)班境”。而勵(lì)本產(chǎn)品的盯目標(biāo)客戶駕群體是都誘市的新銳孟一族，他匠們是“時(shí)瘦尚”的，桿他們是“打熱愛生命列”的，他躍們是最求鄙“健康工梅作”的…囑…他們是你新一代的萄商務(wù)精英怒，他們需廁要“生態(tài)傘、健康”吵的產(chǎn)品。亮因此，我懇們提出：生態(tài)商袍務(wù)，健壓康C.典B.D倍.詮釋：本黃產(chǎn)品的各餡項(xiàng)設(shè)計(jì)（足尤其是硬甘件方面）龜都是以創(chuàng)撒造生態(tài)、祝健康的環(huán)謎境為出發(fā)記點(diǎn)，務(wù)求懼營造一個(gè)斜優(yōu)良的工務(wù)作空間。第五部分住宅檔次定位欠——中高檔精渠品小戶型婚隨著中槍心區(qū)的份成熟，帳片區(qū)