本期風云樓盤：天津·濱海國際公寓項目定位報告鋒華地產(chǎn)06年精心策劃TIME天津特刊1經(jīng)過工程前期的多方屢次的溝通與交流，工程的整體定位已成稿，我司通過直觀且精簡的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關于濱海國際公寓工程定位的建議，務求為下一階段的參謀工作奠定良好的根底支持！序語：2工程定位報告提綱一、工程開展原那么；二、地塊的開展方向；三、區(qū)域開展對工程定位的提示；四、市場環(huán)境對工程開展的時機；五、投資酒店式公寓的充足理由；六、工程開展建議；3一、工程開展原那么價值最大化原那么房產(chǎn)開發(fā)工程，盡量使工程地塊、效勞、品牌等價值最大程度的發(fā)揮；現(xiàn)金流保障原那么房產(chǎn)工程開發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務必得到充分的保障；差異化原那么房產(chǎn)工程在產(chǎn)品打造、營銷推廣等層面實現(xiàn)差異化開展，最大程度的躲避風險；風險分解原那么房產(chǎn)工程分期開發(fā)，采取靈活的開發(fā)模式及營銷手段，最大程度分解風險；對于本工程的開展來說，基于以下四個根本的開展原那么：4津塘公路塘沽區(qū)本案河北路塘沽區(qū)位圖開發(fā)區(qū)第一圈層：開發(fā)區(qū)作為發(fā)展高檔物業(yè)的角度切入，開發(fā)區(qū)具備經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展重點支持，商貿(mào)氛圍等整體大環(huán)境相當利好，區(qū)域綜合優(yōu)勢及發(fā)展前景良好。第二圈層：塘沽區(qū)塘沽區(qū)屬于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)區(qū)域，雖然具備商貿(mào)氛圍支持，但發(fā)展重點并不在此，商貿(mào)氛圍等整體大環(huán)境的競爭力相對處下風，區(qū)域綜合優(yōu)勢并不明顯。因此，切入工程長遠開展而言，宏觀大環(huán)境隸屬于第二圈層板塊。二、地塊的開展方向工程所在圈層價值地位理解：5工程區(qū)位理解：本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角，臨近津塘公路；河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道；塘沽區(qū)內(nèi)以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周；是假日經(jīng)濟與日常消費的重要連接點；本案津塘公路河北路塘沽區(qū)位圖因此，本工程在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢。6工程宗地現(xiàn)狀：工程宗地原來具備一定的原有建筑，地勢平坦，經(jīng)營改造需要時間；現(xiàn)處于原有建筑撤除階段；宗地空地臨時設有地攤鋪位在經(jīng)營。7工程四至現(xiàn)狀：東面——住宅小區(qū)西邊——河北路南面——錦繡商城北面——新洋世紀商廈；8工程建筑指標〔初定〕：總用地面積：15299.40平方米總建筑面積：54386.21平方米原有建筑面積：16045.21平方米擬新建筑面積：38341.00平方米擬新建地上建筑面積：34526.00平方米擬新建地下建筑面積：2915.00平方米擬新建建筑首層面積：2024.00平方米擬新建建筑標準層面積：1016.00平方米～1110.00平方米新建商業(yè)建筑面積：2766.00平方米新建酒店建筑面積：31760.00平方米建筑容積率：3.31擬新建建筑層數(shù)：30層擬新建建筑高度：95.00米總停車位：105輛地下停車位：50輛地面停車位：55輛酒店標準間：464套9工程SWOT分析：優(yōu)勢Strength劣勢Weakness時機Opportunity威脅Threat先天大環(huán)境優(yōu)勢工程所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的開展區(qū)域內(nèi)，擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢資源優(yōu)勢、工業(yè)根底優(yōu)勢、體制創(chuàng)新優(yōu)勢；工程臨近洋貨市場商圈，周邊商業(yè)配套設施齊全具備相當?shù)某墒斓纳虡I(yè)氣氛，聚集人氣；工程位于主干道河北路中及輕軌洋貨站，交通興旺，距離開發(fā)區(qū)車程便利；工程自身優(yōu)勢工程具備高度優(yōu)勢〔30層〕，為開發(fā)商全力打造，使之建設成為區(qū)域內(nèi)的標志性物業(yè)；10優(yōu)勢Strength劣勢Weakness時機Opportunity威脅Threat工程自身設施及定位價值需要超常的凸現(xiàn)，這對開發(fā)商綜合實力要求高，市場不穩(wěn)定性造成市場風險的存在；工程位于交通主干道旁，會對工程產(chǎn)生一定的噪音影響；工程占地面積不大，沒有明顯的規(guī)模優(yōu)勢；工程周邊缺乏成熟、高檔的酒店商旅氣氛，洋貨市場商圈整體經(jīng)營檔次相對低下，需要相當?shù)牧Χ劝l(fā)動市場，市場發(fā)動難度大；11優(yōu)勢Strength時機Opportunity威脅Threat劣勢Weakness區(qū)域整體經(jīng)濟開展看好，商旅酒店的市場平臺擴大，將利于工程共合分享蛋糕；區(qū)域內(nèi)具有高度優(yōu)勢、統(tǒng)一規(guī)劃、高標準物管等特點的高品質(zhì)酒店式物業(yè)是市場空白點這利于創(chuàng)造工程的市場唯一性，使本工程將有時機成為塘沽地區(qū)真正的名片標志物業(yè)；同時現(xiàn)有區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好，如勝利賓館年均入住率達70%以上，這為工程開展酒店式物業(yè)提供可借鑒的參考；區(qū)域市場內(nèi)同類型的工程——巨川的快捷假日酒店即將面市，作為試水工程，也可對本工程的開展提供參考借鑒；在大環(huán)境交通上，輕軌和京津城際客運專線的建成，將大大提高工程的交通便利性；12優(yōu)勢Strength時機Opportunity威脅Threat劣勢Weakness未來工程周邊區(qū)域的用地規(guī)劃難以預測，未來工程將面臨著同質(zhì)競爭所帶來的威脅；開發(fā)區(qū)高檔的商旅酒店工程林立，作為酒店效勞業(yè)的重要區(qū)域，市場認同度高，而本工程所在的塘沽區(qū)市場認同度還比較模糊，使工程的開展面臨比較高的市場風險；區(qū)域市場內(nèi)同類型的工程——巨川的快捷假日酒店日后的經(jīng)營對本工程的長足開展也是一種協(xié)同競爭的關系。工程所在的第二圈層開展區(qū)域，整體競爭力相對開發(fā)區(qū)比較弱化；13工程開展方向綜合結論：1、河北路主干道交通便捷；2、視野及景觀效果良好；3、30層規(guī)劃高度使工程整體展示性強；4、區(qū)內(nèi)酒店業(yè)開展勢態(tài)良好；5、周邊分布有旅游節(jié)點及特色購物場所；6、相鄰的開發(fā)區(qū)商務活動頻繁、外籍人士眾多；14工程地塊適宜酒店物業(yè)開展方向，但要把握時機、實現(xiàn)差異化開展。15三、區(qū)域開展對工程定位的提示工程區(qū)域投資促進概述：類別數(shù)值同比增幅（%）新批外商及港澳臺投資項目223家-項目投資總額(含增資)42.63億美元25.4%合同外資金額25.95億美元35.5%實際使用外資金額12.85億美元35.4%實現(xiàn)進出口總值254.38億美元20.1%全球500強企業(yè)123家-累計批準外商及港澳臺投資企業(yè)4067家-區(qū)域外資促進開展勢頭良好，區(qū)域開展動力及前景空間廣闊。16

近日，天津市審議通過了天津濱海新區(qū)未來15年城市總體規(guī)劃，對濱海新區(qū)的城市定位、職能、空間布局等做出重大調(diào)整。新規(guī)劃明確了濱海新區(qū)的定位：工程區(qū)域開展規(guī)劃概述：立足天津、依托京冀、效勞環(huán)渤海;輻射“三北〞(東北、華北、西北)、面向東北亞;努力建設成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)。17工程區(qū)域空間布局概述：天津市已提出在濱海新區(qū)重點建設先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、空港物流區(qū)、海港物流區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務商業(yè)區(qū)、濱海休閑旅游區(qū)等七個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。濱海新區(qū)總體空間布局為“T〞型結構：沿京津塘高速公路和海河建設“高新技術產(chǎn)業(yè)開展軸〞，沿海岸線和海濱大道建設“海洋經(jīng)濟開展帶〞。在“軸〞、“帶〞的交匯處，建設國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海新區(qū)的核心區(qū)。18區(qū)域開展對工程定位的提示結論：1、開發(fā)區(qū)逐漸由“制造中心〞向“制造+商務中心〞轉變，各種大型商務活動不斷增加，對酒店的需求更加旺盛；2、開發(fā)區(qū)也正由“工業(yè)基地〞向“時尚中心〞、“生活中心〞轉變，越來越多的人選擇在開發(fā)區(qū)生活，租賃型高檔公寓需求增加；3、濱海新區(qū)外商投資呈增長勢頭，來該區(qū)域工作、生活的外籍人士也越來越多，對高檔公寓、酒店的需求不斷增加。19開展酒店式公寓有強大的客源支持,開展?jié)摿薮蟆?0四、市場環(huán)境對工程開展的時機塘沽及開發(fā)區(qū)歷年房產(chǎn)走勢：酒店式公寓成交的市場空間比重在3%-7%之間。21塘沽及開發(fā)區(qū)住宅及租賃市場：區(qū)域普通住宅的租金政府指導價開發(fā)區(qū)23元/㎡/月25元/㎡/月塘沽區(qū)18元/㎡/月19元/㎡/月區(qū)域普遍售價主力面積住宅投資比例開發(fā)區(qū)5000元/㎡以上90-180㎡50-70%塘沽區(qū)4000-4600元/㎡70-110㎡20%左右租賃價格產(chǎn)品售價22塘沽及開發(fā)區(qū)酒店經(jīng)營及客戶情況：名稱年均租房率常住客戶比例美華大酒店30%10%泰達中心酒店70%30%泰達國際酒店75%以上35%泰達萬麗酒店75%以上25%金帆酒店65%15%勝利賓館70%25%區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好，常住客戶比例占據(jù)一定的市場空間。23塘沽及開發(fā)區(qū)酒店常住客戶描述：經(jīng)我司調(diào)查所得，在酒店的常住客戶當中，外籍人士占到相當?shù)谋壤?，他們大多?shù)工作于開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，還有局部是合資企業(yè)的中方的中高管及私企業(yè)主等：外籍人士〔70%〕：外資及合資的高層管理人員〔含技術參謀，專家等〕；外資及合資的中層管理人員；外資及合資的駐津領事館人員；中方人士〔30%〕：合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士〔含技術參謀、專家等〕；中資企業(yè)的高層管理人員；私企業(yè)主等；因此，可以對常住客戶群體的職業(yè)進行描述：24市場環(huán)境對工程開展時機的結論1、開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)酒店式公寓在商品房市場中所占比例較少，開展空間較大；2、開發(fā)區(qū)出租商品房普遍戶型較大，效勞水平較低，而酒店公寓那么有明顯的競爭優(yōu)勢；3、在現(xiàn)有酒店公寓工程中，外籍人士租賃的比例較高，而這一群體將會不斷增加。25開展酒店物業(yè)具備市場空間，但要適當控制規(guī)模，降低風險，同時在價位、產(chǎn)品、效勞等方面實現(xiàn)差異化，保持有利的競爭優(yōu)勢。26五、投資酒店式公寓的充分理由目前泰達國際酒店暨會館的長期租戶包租使用面積26㎡的房間，折合建筑面積約39㎡，支付的租金水平為16000元/月，按建筑面積計算每平方米的租金為410元/月；

在分析投資回報的情況，我們選擇了目前區(qū)域市場上銷售情況良好的泰達國際公寓作為案例分析：投資回報分析——酒店經(jīng)營27月租金410元/㎡建筑面積80㎡假設平均出租率70%月租金22960元年租金275520元運營費用（租金×40%）110208元稅前收益165312元售價11000元支付包租租金（總房款的8%）70400元包租租金占稅前收益的比例43%酒店稅前收益94912元據(jù)此預測未來泰達國際公寓的收費標準如下：28投資回報分析——個人投資以北京金橋國際公寓為案例分析：包租固定回報：銷售價格面積包租回報率年投資回報9000元/㎡60㎡（一居室）每年8%43000元不包租個人找房客回報〔估計〕：房子折實價年均出租率成本總計年投資回報600元/天70%50%76650元物業(yè)管理費4.5元/㎡/月年管理成本3240元年凈投資回報73410元年凈回報率13.6%29投資酒店式公寓充分理由結論1、投資回報高于住宅物業(yè)，投資價值高；2、物業(yè)的增值性能更強，增值空間更大；3、物業(yè)收益穩(wěn)定，投資風險度較小。30酒店式物業(yè)的投資吸引力很強，能快速回籠資金，但必須要對保持公寓在經(jīng)營管理、效勞、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面上的競爭優(yōu)勢，維持其保值、增值的功能，實現(xiàn)物業(yè)長遠的經(jīng)濟價值。31六、工程開展建議工程定位前的立足點闡述地塊發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展提示投資回報理由差異化酒店物業(yè)發(fā)展客源基礎充分支持市場發(fā)展空間存在項目總體定位市場環(huán)境機會產(chǎn)品增值投資吸引32工程總體定位確立了工程是建筑體的框架后，工程的定位將如何定度呢？包括塔樓局部以及商業(yè)裙樓兩局部的定位塔樓定位商業(yè)裙樓定位項目整體定位33〔一〕工程塔樓定位經(jīng)過上述對工程的綜合判斷，結合當前對工程塔樓的定位來說，我司建議其總體定位在酒店式效勞公寓。酒店式效勞公寓的概念：酒店式效勞公寓式管理34酒店式效勞公寓是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。它主要的特點包括：較大的空間、配有設備齊全的廚房、家用電器和洗衣設備、以及比較個人的環(huán)境和家居化的家俱。相對來說，酒店會提供更多種類的效勞，較多種類的餐飲及休閑設施，較少房間的空間、較少家具和工具。主要針對居住市場中的較長期居民。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人，長期在外的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭。35酒店式效勞公寓：對于投資者而言是通過買斷其產(chǎn)權來獲取定期收益回報的投資工具；對于使用者而言是既可短期或者長期租賃，而又兼享酒店式效勞的居所。

它通常集住宅、酒店、會所多功能于一體，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項效勞外，更重要的是向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的效勞，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。36酒店式效勞公寓的優(yōu)勢：酒店式效勞公寓通常是小戶型的產(chǎn)品設計，投資門檻相對較低。酒店式效勞公寓由于可以提供酒店式的物業(yè)效勞，投資回報收益比普通公寓住宅要高。酒店式效勞公寓的市場銷售單價高于普通的住宅公寓，且銷售周期較短，利于開展商資金回籠。酒店式效勞公寓的業(yè)主們會為酒店帶來無數(shù)的客源。酒店式公寓對經(jīng)濟不景氣時期及突發(fā)事件比傳統(tǒng)的酒店更具有承受力。37酒店式效勞公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的開展空間及投資回報。酒店式公寓應本身具備足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化效勞。個性化有兩方面的含義：一是滿足使用者的個性化需求，因為租住酒店商務式公寓的大多數(shù)是高學歷、高素質(zhì)，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、對辦公環(huán)境有獨特的理解與需求；二是工程本身也應是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心因素；38工程塔樓定位綜合建議對于工程產(chǎn)品定位的綜合建議，我司按照以下的層面進行逐一的建議：1、工程經(jīng)營檔次建議；2、工程經(jīng)營規(guī)模建議；3、工程包租與不包租比例建議；4、工程戶型配比建議；5、工程建筑元素細那么建議；391、工程經(jīng)營檔次建議對于工程經(jīng)營檔次的建議，我司建議采用如下的標準：具體闡述為：具備四星級酒店的硬件標準；提供五星級酒店的效勞及物業(yè)管理；〔提高工程性價比、附加值及競爭力的需要，也可在營銷推廣方面以此為亮點吸引市場〕在此，請瀏覽一下四星級酒店的標準：406.4

四星級

6.4.1

飯店布局和功能劃分合理，設施使用方便、平安。

6.4.2

內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風格。

6.4.3

指示用標志清晰、實用，公共信息圖形符號符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。

6.4.4

有中央空調(diào)〔別墅式度假飯店除外〕，各區(qū)域通風良好。

6.4.5

有與本星級相適應的計算機管理系統(tǒng)。

6.4.6

有公共音響轉播系統(tǒng)；背景音樂曲目、音量適宜，音質(zhì)良好。

6.4.7

設施設備養(yǎng)護良好，無噪音，到達整潔、衛(wèi)生和有效。

6.4.8

各項管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級一致。

6.4.9

各種指示用和效勞用文字至少用標準的中英文同時表示。

6.4.10

能用普通話和英語提供效勞，必要時能用第二種外國語提供效勞。四星級酒店標準416.4.11

前廳

a.

面積寬敞，與接待能力相適應；

b.

氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；

c.

有與飯店規(guī)模、星級相適應的總效勞臺；

d.

總效勞臺各區(qū)段有中英文標志，接待人員24小時提供接待、問詢和結帳效勞；

e.

提供留言效勞；

f.

提供一次性總帳單結帳效勞(商品除外)；

g.

提供信用卡結算效勞；

h.

18小時提供外幣兌換效勞；

i.

提供飯店效勞工程宣傳品、客房價目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國主要旅游景點介紹、主要交通工具時刻表及相應報刊；j.

24小時接受客房預訂；

k.

有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱位置平安、隱蔽，能夠保護客人的隱私；

l.

設門衛(wèi)應接員，18小時迎送客人；

m.

設專職行李員，有專用行李車，24小時提供行李效勞。有小件行李存放處；

n.

有管理人員24小時在崗值班；

o.

設大堂經(jīng)理，18小時在崗效勞；

p.

在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所；

q.

提供代客預訂和安排出租汽車效勞；

r.

門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的效勞。

426.4.12

客房

a.

至少有40間(套)可供出租的客房；

b.

70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米；

c.

裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；

d.

客房門能自動閉合，有門窺鏡、門鈴及防盜裝置。顯著位置張貼應急疏散圖及相關說明；

e.

有衛(wèi)生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭〔有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭〕，配有浴簾。水龍頭冷熱標識清晰。采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排風系統(tǒng)，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座、副機。配有吹風機。24小時供給冷、熱水；

f.

有方便使用的機，可以直接撥通或使用預付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途。并備有使用說明和所在地主要指南；

g.

提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入效勞。并有使用說明；h.

有彩色電視機，播放頻道不少于16個，畫面和音質(zhì)良好。備有頻道指示說明；播放內(nèi)容應符合中國政府規(guī)定。

i.

有客人可以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置；

j.

有防噪音及隔音措施，效果良好；43k.

有至少兩種規(guī)格的電源插座，方便客人使用，并提供插座轉換器；

l.

有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾；

m.

有單人間；

n.

有套房；

o.

有至少3個開間的豪華套房；

p.

有與本星級相適應的文具用品。有效勞指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應的報刊；

q.

客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補充齊全，并應客人要求隨時進房清掃整理，補充客用品和消耗品；

r.

床上用棉織品〔床單、枕心、枕套、棉被及被襯等〕及衛(wèi)生間針織用品〔浴巾、浴衣、毛巾等〕材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；

s.

提供開夜床效勞，放置晚安致意品；

t.

24小時提供冷熱飲用水及冰塊，并免費提供茶葉或咖啡；

u.

客房內(nèi)設微型酒吧(包括小冰箱)，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價目單；

v.

提供留言及叫醒效勞；

w.

客人在房間會客，可應要求提供加椅和茶水效勞；

x.

提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及補綴效勞，可在24小時內(nèi)交還客人。16小時提供加急效勞；

y.

有送餐菜單和飲料單，24小時提供中西式送餐效勞。送餐菜式品種不少于8種，飲料品種不少于4種，甜食品種不少于4種，有可掛置門外的送餐牌；

z.

提供擦鞋效勞。446.4.13

餐廳及吧室

a.

有布局合理、裝飾豪華的中餐廳；

b.

有獨具特色、風格高雅、位置合理的咖啡廳(或簡易西餐廳)。能提供自助早餐、西式正餐；

c.

有宴會單間或小宴會廳。能提供宴會效勞；

d.

有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品效勞的場所；

e.

餐具按中西餐習慣成套配置，無破損，衛(wèi)生、光潔；

f.

菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜率不低于90%。6.4.14

廚房

a.

位置合理、布局科學，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉；

b.

墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽、有吊頂；

c.

冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設備。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設施；

d.

粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給充足；

e.

有必要的冷藏、冷凍設施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干貨倉庫并及時清理過期食品；

f.

洗碗間位置合理；

g.

有專門放置臨時垃圾的設施并保持其封閉，排污設施〔地槽、抽油煙機和排風口等〕保持清潔通暢；

h.

廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進出分開、自動閉合的彈簧門；

i.

采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲害措施。456.4.15

會議康樂設施

有會議康樂設施設備，并提供相應效勞。

6.4.16

公共區(qū)域

a.

有足夠的停車場；

b.

3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有效勞電梯；

c.

有公用，并配備市內(nèi)簿；

d.

各主要區(qū)域均有男女分設的間隔式公共衛(wèi)生間；

e.

有商店，出售旅行日常用品、旅游紀念品、工藝品等商品；

f.

有商務中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報、、復印、打字、國際長途和電腦出租等效勞；

g.

代購交通、影劇、參觀等票務；

h.

提供市內(nèi)觀光效勞；

i.

主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；

j.

有應急供電系統(tǒng)和應急照明設施。

k.

走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾，24小時光線充足，無障礙物。緊急出口標識清楚醒目，位置合理。

6.4.17

在選擇工程中至少具備26項。462、工程經(jīng)營規(guī)模建議在目前的情況下，確定工程的經(jīng)營規(guī)模，需考慮以下幾個方面的因素：區(qū)域市場上可參考的工程規(guī)模情況；我司對未來市場競爭的判斷；開發(fā)商工程定制高度為30層；貴司運作此工程的本錢價值方面；47區(qū)域市場上可參考的工程規(guī)模情況；對于項經(jīng)營規(guī)模的定位，先參照一下區(qū)域類比工程：名稱總建筑面積客房數(shù)量泰達國際酒店31000㎡231套美華大廈54500㎡229套奧城酒店式公寓40000㎡864套快捷假日酒店-297套國貿(mào)世紀公寓（北京）-420套麗苑公寓（北京）-199套嘉里公寓（北京）-195套大區(qū)域可參考的工程經(jīng)營規(guī)模較小，一般控制在450套以下。482.我司對未來市場競爭的判斷工程所在區(qū)域〔塘沽區(qū)〕范圍屬于第二圈層，整體區(qū)域競爭不如第一圈層〔開發(fā)區(qū)〕；工程臨近出現(xiàn)一類似的試水工程——快捷假日酒店，其規(guī)模控制在300套以下；工程周邊范圍將來會出現(xiàn)幾個同類型的工程，在市場啟動的初期，酒店類物業(yè)市場空間存在不穩(wěn)定性導致市場風險，過大的經(jīng)營規(guī)模定制存在經(jīng)營風險；我司主要從以下幾點因素對未來市場競爭情況進行簡析；49工程經(jīng)營規(guī)模綜合建議結合貴司初定工程經(jīng)營規(guī)模為高度30層及工程本錢等各方面因素而言，我司確定工程經(jīng)營規(guī)模上限為600套，但460套左右的規(guī)模是比較均衡的。503、工程包租與不包租比例建議在此，首先理清一些情況：本工程酒店式公寓是實行物業(yè)產(chǎn)權與經(jīng)營權別離的原那么，基于這一原那么，對于物業(yè)產(chǎn)權而言，有工程開發(fā)商和買主兩種載體；對于物業(yè)經(jīng)營權，載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機構或物業(yè)管理公司；包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、效勞上并沒有明顯的區(qū)別；只是在工程的銷售過程中，對物業(yè)產(chǎn)權進行銷售，是對買主實行包租與不包租兩種銷售方式而已；由于市場變化性很強，硬性地量化定制工程包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的根本原那么：51不包租包租不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權式酒店規(guī)模比例31%69%規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層投資方式-固定年回報使用功能業(yè)主自住或出租酒店管理機構負責物業(yè)費收費收費-產(chǎn)權出售出售出售產(chǎn)品及服務一樣一樣圖示：工程的規(guī)模比例可視市場情況的變化做10%浮動的調(diào)整。52工程包租與不包租樓層分布界定不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權式酒店樓層21-28層4-20層規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層不包租包租4層20層28層除包租方式外,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管,每年享受固定回報,而不須簽定租賃合同.534、工程戶型配比建議對于工程戶型配比的定位，先看一下區(qū)域同類似工程，在此，我司選取了以下幾個工程：〔1〕泰達國際公寓；〔2〕美華大廈；〔3〕國貿(mào)世紀公寓〔北京〕；〔4〕麗苑公寓〔北京〕；〔5〕嘉里公寓〔北京〕；〔6〕新世界太華公寓〔北京〕；54〔1〕泰達國際公寓戶型建筑面積套數(shù)比例類型一室一廳72-765022%產(chǎn)權式酒店一室一廳80、817030%二室二廳113-1225022%小計17074產(chǎn)權式酒店一室一廳72-81125%酒店式公寓二室二廳113167三室二廳167115%三室二廳208115%三室二廳217115%小計6126%酒店式公寓合計23155〔2〕美華大廈房間類型單套面積套數(shù)比例類型標準間37、45、5312483%產(chǎn)權式酒店套間78、932517%產(chǎn)權式酒店小計149100%117、178、20180酒店式公寓56〔3〕國貿(mào)世紀公寓〔北京〕戶型使用面積（平米）比例一居室58--6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101--10510%豪華三居室101--10557〔4〕麗苑公寓戶型建筑面積（平米）比例開間6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%58〔5〕嘉里公寓戶型建筑面積（平米）比例一居室100.4625%兩居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪華套房:三-五居室238.44-525.9359〔6〕新世界太華公寓戶型建筑面積（平米）比例開間6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%60工程戶型配比建議戶型建筑面積戶數(shù)比例備注標間30-40㎡15%一居室50-60㎡40%二居室70-80㎡30%數(shù)量在上層數(shù)量比例放大三居室120-150㎡15%包租局部分布在上層，視野及景觀價值高，同時目標客戶群體存在自住的比例，因此，戶型面積方面適度加大二、三居室的比例，保證一定的產(chǎn)品吸引力。614-10層11-28層29-30層單層套數(shù)合計4-10層20套140套11-28層18套324套29-30層CEO商務官邸合計464套工程戶型配比立體描述624-10層單層平面圖（18套）11-28層單層平面圖（18套）6套（標間）1套（2居）電梯間1套（3居）1套（2居）6套（標間）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）電梯間1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）備注：工程平面分布圖僅供參考建議。工程戶型配比平面描述63工程頂上兩層CEO商務官邸建議對于工程29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位來說，我司通過與貴司溝通，確定建議兩層產(chǎn)品定位于做兩套CEO商務官?。?0層29層12CEO商務官邸按照縱向上下兩層〔如圖〕劃分，每套官邸面積過1000㎡。64CEO商務官邸把酒店式效勞公寓與商務文化的高度復合，這種復合聚集在企業(yè)的靈魂人物——CEO身上；CEO商務官邸打造的理念及產(chǎn)品建議：辦公室；〔下層〕私人書房〔下層〕大型會議室；下層,可召開股東會議或企業(yè)年會健身房；〔上層〕一或二居室的休息房；〔上層〕休閑娛樂功能房〔上層〕CEO商務官邸產(chǎn)品功能劃分如下：CEO商務官邸具備居家、生活、辦公、商務等多種元素的特質(zhì)及功能，也是個性化很強的表現(xiàn)載體；655、工程建筑元素細那么建議對于工程的建筑元素建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：〔1〕工程設施設備建議；〔2〕工程外部整體裝修建議；〔3〕工程室內(nèi)各局部裝修建議；〔4〕工程室內(nèi)裝修造價建議；〔5〕工程軟件效勞建議；66〔1〕工程設施設備建議對于工程的設施設備等硬件指標的建議，我司主要從分為以下幾個方面：電梯系統(tǒng)；供暖及空調(diào)系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供水、供電、供氣系統(tǒng)；67周邊區(qū)域同類物業(yè)中電梯品牌的選擇上日本東芝電梯等的；考慮到本工程的市場定位及目標客群定位，電梯的安裝本錢、日常運營費用等諸多因素，同時為更為有效地提升公寓的品質(zhì)，顯示住戶的尊貴，建議配備24小時運行的知名品牌的高檔電梯〔采用中外合資產(chǎn)品〕；數(shù)量建議采用四部。電梯系統(tǒng)68供暖及空調(diào)系統(tǒng)由于本案市場定位是提供精裝的高檔公寓，為了便于本案后期的室內(nèi)裝修和物業(yè)管理，建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)來供暖和制冷，既節(jié)約空間、使用靈活，又不影響外立面效果和房間的整體美觀。為業(yè)主提供高品質(zhì)舒適方便的生活。69消防系統(tǒng)建議公寓內(nèi)部走廊及戶內(nèi)設置煙感報警探測器、溫感報警探測器等消防設施。采用一類防火建筑技術，設報警控制器、聯(lián)動控制臺、CRT顯示器、消防專用、對講錄音、消防播送，按消防標準，消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到位，自動消防、自動報警。煙感探測器：2個/100㎡噴淋口：每隔4米安裝1個70供水、供電、供氣系統(tǒng)A供水鋪設管道礦泉直飲水系統(tǒng)，用戶將得到比使用瓶裝純潔水、太空水、桶裝水更優(yōu)的效勞和質(zhì)量、更可靠的保證，而價格只及桶裝水的1/7-1/3。對于高品質(zhì)生活要求的高端客戶群及外籍客戶來講，更是體貼周到，有利健康；并建議酒店式公寓局部提供24小時管道熱水,提升物業(yè)的效勞檔次。B供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)要求負載功率較大，可以承受未來家電開展趨勢。建議公寓電表容量10A、每戶用電負荷10KW以上，照明、插座、空調(diào)分設回路。。C供水、供電、供氣系統(tǒng)的計量采用遠程抄表系統(tǒng)，迎合目前物業(yè)的開展趨勢。71〔2〕工程外部整體裝修建議對于工程的外部整體裝修建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：工程外立面；工程大堂；工程電梯候梯間；工程公共通道；72工程外立面四星級酒店的氣質(zhì)同時，應更多的傾向公建色彩，造型現(xiàn)代而時尚；材質(zhì)上玻璃幕墻更利于酒店高端形象的表現(xiàn)，但造價過高并不適合本案采用，這里推薦涂料與玻璃結合——這是控制低本錢和表現(xiàn)外立面現(xiàn)代感最為理想的結合主式。73工程大堂要到達四星甚至五星級的標準，即要裝修上的華美堂皇，而且面積、層高、人流線和區(qū)域的功能劃分都是要提前做好考慮的。本案原一層的層高缺乏4米，這對支撐一個四星級酒店的大堂高度是遠遠不夠的，經(jīng)過與建筑設計公司的商談，建議做到4.5米，同時損失二層商業(yè)面積做大堂同區(qū)域五分之二面積的挑空。74大堂采用高檔花崗巖或大理石墻面、地面，配以藝術作品等掛件，增添環(huán)境的藝術文化氣氛，天花用石膏吊頂及高雅水晶燈飾，另備盆景、植物等作為大堂的陳設；設獨立信報箱。75工程電梯候梯間電梯廳人流集中，也是表達酒店品質(zhì)的重要區(qū)域，在燈光設計與裝修調(diào)性上與大堂風格統(tǒng)一，如暖色大理石地面，鋁塑裝飾立體墻面配時尚壁飾，明亮溫暖的燈光效果會減弱等待者的焦急情緒，電梯門可選擇時尚的鏡面鋼材配打磨雕花裝飾，采用高檔花崗巖或大理石地面、墻面。76工程公共通道公共走廊的地飾和燈飾需合理搭配，防止過暗或過亮，墻面為壁紙，配嵌入式裝飾畫或小型雕像，題材可選擇天津名勝、海洋風光或國際風情等，地面鋪設地毯，各戶戶門選用高檔實木材質(zhì)，色調(diào)與環(huán)境相諧調(diào)。77〔3〕工程室內(nèi)各局部裝修建議對于工程的室內(nèi)各局部的裝修建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：門窗；廳室；廚房；衛(wèi)生間；78a門窗戶門：國際品牌的四防門，密碼門鎖，如“恩源〞或“霍曼〞戶門；內(nèi)門：臥室采用高檔實木復合門；櫥衛(wèi)采用玻璃造型門，通過對玻璃外表進行磨砂、噴砂、刻繪等工藝處理，可在居室中創(chuàng)造出亦虛亦實、半明半透的完美視覺效果；外窗：高檔鋁木復合窗，隱形紗窗，石材窗臺，實木踢腳。79b廳室玄關、客廳及餐廳地面：公共活動空間的地面可依據(jù)裝修風格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，例如木地板或石材等，建議本案采用知名品牌高檔環(huán)保型產(chǎn)品，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板等。臥室：臥室的地面依據(jù)裝修風格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，建議本案采用高檔環(huán)保型實木復合地板，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板。墻面、天花及踢腳：墻面采用立邦、多立士或同級品牌的高檔環(huán)保型乳膠漆；天花采用石膏局部吊頂；踢腳采用木線條裝飾。開關及插座：采用松本電工、西門子或同級品牌的平安型開關和插座。80c廚房地面及墻面：地面鋪設品牌高檔防滑地磚，墻面使用優(yōu)質(zhì)瓷磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。天花：進口的鋁扣板吊頂。櫥柜：廚房配備進口知名品牌的組合櫥柜，采用阿爾諾、柏麗或同級的品牌。廚房設施配制：采用國外品牌的灶具、抽油煙機和洗滌槽、水龍頭等。81潔具：采用美標或同級品牌的潔具及鋼化玻璃淋浴屏等，配換氣扇。龍頭、花灑：采用美標或同級品牌的花灑；高檔合資品牌的龍頭等。浴室掛件：高檔進口產(chǎn)品。d衛(wèi)生間地面及墻面：地面鋪設高檔防滑地磚，墻面使用高級優(yōu)質(zhì)墻磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。天花：高檔進口金屬孔板或鋁扣板吊頂。82〔4〕工程室內(nèi)裝修造價建議經(jīng)過與貴司商討，初步確定工程室內(nèi)裝修造價的情況：裝修造價：不超過800元/㎡；家電價格：控制在12000元以內(nèi)；全屋家私、家具價格：15000元以內(nèi)；83〔5〕工程軟件效勞建議智能化配套建議；物業(yè)管理效勞建議；對于工程的軟件效勞的建議，我司主要從以下兩個方面進行闡述：84類別功能最低標準普及標準較高標準物業(yè)管理及安防社區(qū)管理中心***社區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控—**電子巡更系統(tǒng)—**防災及應急聯(lián)動—**社區(qū)停車場管理—**三表計量（IC卡或遠傳）***社區(qū)機電設備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控—**電梯、供暖監(jiān)控——*區(qū)域照明自動控制—**社區(qū)電子廣告牌***智能化配套建議〔1〕85智能化配套建議〔2〕類別功能最低標準普及標準較高標準信息通訊服務與管理社區(qū)信息服務平臺—**社區(qū)綜合信息管理—**綜合通信網(wǎng)絡——*住宅智能化******消防報警系統(tǒng)***家庭電器自動化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)—**家庭通信總線接口——*管網(wǎng)鋪設根據(jù)功能要求同意設計、鋪設管網(wǎng)按二級功能按一級功能按一級功能86以上等級按投資本錢分為高中低三檔，即最低標準〔本錢約為3000-5000元/戶〕、普及標準〔本錢約為6000-8000元/戶〕、較高標準〔本錢約為住宅投資額的1%-2%或10000元/戶〕。建議本案應提高樓宇的高科技含量，但相比照周邊其他高檔公寓，建議工程采用較高標準的智能化設置。在為業(yè)主提供便利生活、提高物業(yè)管理效率的同時，可大大提高公寓的“功能價格比〞，使開展商獲取高科技增值利潤。87物業(yè)管理效勞建議提供酒店式“全程影子效勞〞管理：A特色效勞〔局部為收費工程〕戶門鑰匙的酒店化管理

住戶可將戶門鑰匙存放于前臺或保安部，在有住戶書面委托函確實認下，您的“商務小秘書〞可啟封鑰匙處理家中發(fā)生的緊急情況〔如跑水、火險等〕，也可代客看房、戶內(nèi)清潔、戶內(nèi)修理等，實現(xiàn)酒店前臺功能。送餐效勞

餐廳及酒吧將印制精美的菜單、酒單置于房間內(nèi)，住戶在需要時可隨時撥打送餐，效勞員會迅速地將所點的菜品或酒水送至房間。88入戶清潔

住戶可委托您的“商務小秘書〞指定專職效勞員或小時工進行入戶清潔,之后有領班或主管進行檢查并記錄,完全按酒店的標準操作?？倷C效勞

總機24小時接聽，并可提供叫早、約會提醒、留言等效勞。保險箱效勞

在前臺設有保險箱，住戶可將貴重物品放在保險箱，以突出管理特色。醫(yī)療效勞

前臺配備緊急用醫(yī)療箱，以備客戶急用。同時，引入醫(yī)療效勞站提供家庭護理等工作。89B無償效勞日常家政效勞裝飾布置咨詢，介紹保潔員、小時工，代辦開戶，代訂牛奶，代辦收訂報刊，特快專遞，送郵件上門。醫(yī)療效勞配備急救箱，急救藥品，生病代為聯(lián)系急救車。平安效勞定期檢查電器設備的平安使用情況，檢查安防設施的可靠性，義務宣傳平安用電常識，宣傳消防知識。商務、禮儀效勞代訂火車、機票，代聯(lián)系攝影、攝像，代購、代送鮮花。90C有償效勞(所有配套設施保修期內(nèi)只收器件本錢費，免收維修費)臨時照顧小孩〔按鐘頭計〕；拆換電源開關、插座、、電視、數(shù)據(jù)面板；貼墻磚、鋪地磚〔普通〕，貼壁紙，墻面重新粉刷；安裝空調(diào)架，換門鎖，換水龍頭，換水表，木門維修；疏通下水管道，修理、更換水閥、各類軟管；修理洗臉盆、洗菜盆下水管，馬桶水箱配件，修理窗簾、拉窗等；地毯清洗〔化纖類〕