房地產(chǎn)規(guī)制法第一頁，共29頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地制度一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和管理原則（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念與種類1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指再依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的種類（1）開發(fā)階段或內(nèi)容：土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)；（2）開發(fā)方式和規(guī)模：單項開發(fā)、居住區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；（3）開發(fā)主體數(shù)量：單獨開發(fā)和聯(lián)合開發(fā)；（4）開發(fā)對象：新區(qū)開發(fā)和舊城改造；（5）開發(fā)目的：經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)。第二頁，共29頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則（一）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃具體體現(xiàn)為“一書兩證”制度（二）堅持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一（三）全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)（四）鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則（五）依法征收及補償原則第三頁，共29頁。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）設(shè)立1、條件（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定經(jīng)營場所；（3）有100萬元以上的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件2、設(shè)立程序（1）申請登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；（2）報所在地房管部門備案（30日內(nèi)）；（3）申請建設(shè)主管部門核定資質(zhì)等級（收到申請后30日內(nèi)頒發(fā)）。第四頁，共29頁。（二）資質(zhì)管理未取得資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。1、資質(zhì)等級條件（四個資質(zhì)等級）如下：（1）注冊資本條件；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限；（3）近3年累計竣工房屋建筑面積或累計完成的開發(fā)投資額；（4）建筑工程質(zhì)量合格率達100％的連續(xù)時間；（5）上一年房屋建筑施工面積或完成的開發(fā)投資額；（6）專業(yè)管理人員條件；（7）業(yè)務(wù)負責人條件；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第五頁，共29頁。2、資質(zhì)等級的審批——分級審批一級企業(yè)：省級建設(shè)主管部門初審，報建設(shè)部批準；二級以下企業(yè)：省級建設(shè)行政主管部門審批。3、企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度年檢機構(gòu)與審批機構(gòu)基本相同不參加年檢，視為不合格4、業(yè)務(wù)范圍（1）一級企業(yè)：可在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）二級及以下：可承擔面積25萬平方米以下的開發(fā)項目各企業(yè)不得超級承擔任務(wù)。第六頁，共29頁。四、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓與劃撥（一）出讓的概念與特征（二）土地使用權(quán)出讓的方式1、拍賣2、招標3、掛牌4、協(xié)議第七頁，共29頁。（三）土地使用權(quán)出讓的法律管制1、禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地使用權(quán)的有償出讓。2、土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃。3、土地使用權(quán)出讓，必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。4、土地使用權(quán)出讓方案必須依照法定程序制定。5、限制土地使用權(quán)的最高年限。第八頁，共29頁。（四）土地使用權(quán)的終止與續(xù)期1、土地使用權(quán)終止（1）使用權(quán)期限屆滿（2）根據(jù)社會公共利益的需要提前收回（3）因逾期開發(fā)而被無償收回（4）土地滅失2、土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期第九頁，共29頁。（五）土地使用權(quán)劃撥1、概念：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，再土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、范圍（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第十頁，共29頁。第二節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度一、房地產(chǎn)交易管理的概念（一）房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易，是指以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)控制為對價的交換行為。包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃。（二）房地產(chǎn)交易管理的基本內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理，是指以維護公平交易秩序為主要價值目標，對房地產(chǎn)交易環(huán)境和交易過程實行的管理。我國房地產(chǎn)交易管理的環(huán)節(jié)主要是定價機制、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等環(huán)節(jié)。第十一頁，共29頁。二、房地產(chǎn)的價格管理（一）概念（二）房地產(chǎn)價格評估的管理與評估基準價格（三）房地產(chǎn)成交價格申報制度第十二頁，共29頁。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止事由（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土地使用權(quán)年限（六）對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受讓人改變土地用途的處理（七）商品房預(yù)售管理第十三頁，共29頁。四、房地產(chǎn)抵押及其管理（一）房地產(chǎn)抵押的概念與范圍1、房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；2、以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；3、其他地上定著物。（二）管理原則1、房地一體抵押原則2、劃撥土地使用權(quán)可抵押原則3、劃撥土地使用權(quán)的地價優(yōu)先補償?shù)脑瓌t。第十四頁，共29頁。五、房屋租賃及其管理（一）房屋租賃的備案登記制度（二）住宅用房租賃（三）房屋租賃中國家劃撥土地使用權(quán)收益的保護第十五頁，共29頁。第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的涵義（一）概念即房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機關(guān)對申請人提出的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的事項記載于房地產(chǎn)登記簿，依法確認房地產(chǎn)歸屬關(guān)系的行為?；镜韧诓粍赢a(chǎn)登記。第十六頁，共29頁。（二）特點1、由專門登記機關(guān)負責。登記機關(guān)不統(tǒng)一：國土資源和房屋管理部門分別負責。僅上海等少數(shù)地方曾將土地、房屋登記機關(guān)合二為一（房屋土地資源管理局－房地產(chǎn)登記處—房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明）。08年10月21日上海市機構(gòu)改革：組建了市住房保障和房屋管理局，將市房屋土地資源管理局的住房建設(shè)管理和房地產(chǎn)市場調(diào)控、物業(yè)行業(yè)管理等職責劃入，不再保留房屋土地資源管理局。還組建了市規(guī)劃和國土資源管理局，將市房屋土地資源管理局的土地和礦產(chǎn)資源管理職責，劃入市規(guī)劃和國土資源管理局?！段餀?quán)法》：不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但建設(shè)部的《房屋登記辦法》（08年7月1日生效）規(guī)定房屋登記由房管部門負責。第十七頁，共29頁。2、采取實質(zhì)審查主義。審查申請文件是否齊備、符合形式要求，同時審查登記原因是否真實有效。3、采取登記發(fā)證制度（土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書）。4、實行房產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)利主體相一致原則。第十八頁，共29頁。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)與功能（一）性質(zhì)兼具民事行為和行政行為雙重屬性。（二）功能1、權(quán)利確認功能：歸屬；2、權(quán)利公示功能：公開設(shè)立、變更、消滅、轉(zhuǎn)移情況，保護第三人利益及交易安全；3、權(quán)屬管理功能：國家的監(jiān)督、管理。第十九頁，共29頁。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類（一）所有權(quán)登記（房屋所有權(quán)和集體土地所有權(quán)）與他項權(quán)利登記（建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)）；（二）終局登記（直接產(chǎn)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅效力）與預(yù)告登記（未來房地產(chǎn)權(quán)利的請求權(quán)登記）預(yù)告登記：1、前提：當事人簽訂了買賣房屋或不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議；2、效力：使登記的請求權(quán)具備物權(quán)的效力；3、有時間限制：債權(quán)消滅或自能夠登記之日起3個月，當事人未申請終局登記的，預(yù)告登記失效。（三）初始登記、變更登記與涂銷登記（四）更正登記與異議登記第二十頁，共29頁。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)的職責（一）統(tǒng)一登記機關(guān)的職責（《物權(quán)法》第12條）1、查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2、就有關(guān)登記事項詢問申請人；3、如實、及時登記有關(guān)事項。（二）登記機關(guān)的行為限制（《物權(quán)法》第13條）1、要求對不動產(chǎn)進行評估；2、以年檢等名義進行重復(fù)登記；3、超出登記職責范圍的其他行為。第二十一頁，共29頁。五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力1、我國立法例：登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外（土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)）。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力：登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，保護善意第三人。第二十二頁，共29頁。六、土地權(quán)屬登記（一）土地權(quán)屬登記的類型1、初始土地登記2、土地權(quán)利設(shè)定登記3、土地權(quán)利轉(zhuǎn)移登記4、土地權(quán)利變更登記5、注銷土地登記（二）土地權(quán)屬登記的程序1、土地登記申請2、地籍調(diào)查3、權(quán)屬審核

4、注冊登記5、頒發(fā)或者更換土地證書第二十三頁，共29頁。七、房屋權(quán)屬登記（一）類型1、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記和集體土地范圍內(nèi)的房屋登記2、所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記。（二）程序1、申請2、受理3、審核4、記載于登記簿5、發(fā)證6、公告第二十四頁，共29頁。第四節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)管理一、物業(yè)管理概述（一）物業(yè)的概念指已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。（二）物業(yè)管理的概念（條例第2條）業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。（三）物業(yè)管理主管機關(guān)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門第二十五頁，共29頁。二、物業(yè)管理的具體內(nèi)容（一）業(yè)主與業(yè)主大會1、業(yè)主：房屋的所有權(quán)人（1）業(yè)主的權(quán)利（2）業(yè)主的義務(wù)2、業(yè)主大會（1）業(yè)主大會的成立（2）業(yè)主大會的職責（3）業(yè)主大會的會議和決議方式3、業(yè)主委員會（1）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)（2）業(yè)主委員會的產(chǎn)生和組成第二十六頁，共29頁。（二）物業(yè)服務(wù)合同1、概念：是指業(yè)主或業(yè)主委員會代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等活動所達成的協(xié)議。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實