房車基地項目前期方案策劃戴德(烏鎮(zhèn)、桐鄉(xiāng))第一頁，共三十一頁?！吧咸臁薄?/p>

借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌整合多方資源，高處運(yùn)謀，細(xì)節(jié)著手“立地”——

以烏鎮(zhèn)/桐鄉(xiāng)自身特點(diǎn)、本土文化、旅游發(fā)展階段為基礎(chǔ)，尋求創(chuàng)新和差異化“聚人氣”——產(chǎn)品鏈建設(shè)和項目營銷并重，初期通過系列化營銷手段和增值服務(wù)吸引眼球、快速聚集人氣，中后期通過豐富的產(chǎn)品選擇（度假+地產(chǎn)）和個性化體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)項目盈利。以房車為主打賣點(diǎn)，構(gòu)建“主題公園+度假/旅游地產(chǎn)開發(fā)模式”圍繞目標(biāo)吸引物，豐富產(chǎn)品及服務(wù)鏈條，強(qiáng)調(diào)復(fù)合化開發(fā)。桐鄉(xiāng)房車基地項目策劃思路——跳出單一房車、露營局限，擴(kuò)寬思路以高標(biāo)準(zhǔn)的營地“帳篷營地、汽車營地和房車營地”建設(shè)為中心，以聯(lián)絡(luò)周邊城市/景區(qū)的自駕服務(wù)體系、國際化房車基地度假體系（房車酒店、房車商務(wù)中心、房車系列主題活動）為重點(diǎn)，全方位建設(shè)國際化房車度假主題園區(qū)。第二頁，共三十一頁。產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局房車文化特征闡述房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析第三頁，共三十一頁。房車旅行在美國、歐洲已經(jīng)是人們休閑旅游，甚至日常生活的重要組成部分。目前，在美國有2萬多個，歐洲有5萬多，近鄰日本有1500左右個露營地。規(guī)范的汽車露營地其經(jīng)營管理和酒店大致一樣，也有“五星級”的建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)。國外的露營地建設(shè)早已與旅游項目結(jié)合，據(jù)資料顯示，目前在歐美國家已經(jīng)有70%的家庭擁有了房車，并且，其租賃市場約占總市場份額的30%。在美國，有約800萬的龐大人群選擇房車出行的旅游方式，占其總?cè)丝诘?%——10%。為進(jìn)一步完善這個蓬勃發(fā)展的大市場，歐洲已建立起與之配套的五萬個房車露營地，擁有85萬名俱樂部會員，以及三千多個俱樂部露營地。這些營地從最早的只是提供加油、加水和停車等簡單服務(wù)，發(fā)展到現(xiàn)在復(fù)合型多功能營地，食宿、游樂、休閑度假、汽車保養(yǎng)與維護(hù)、汽車租賃等功能齊全的接待地。全球房車銷售勢頭良好房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局全球房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析第四頁，共三十一頁。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局

美國是目前世界上使用房車最多的國家，歐洲在世界房車工業(yè)排行榜上名列第二，德國、加拿大、澳大利亞南非、日本、韓國與中國分列其后。全球房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析第五頁，共三十一頁。房車銷量穩(wěn)步增長，房車旅游發(fā)展勢頭強(qiáng)勁房車在中國的保有量已超過6000輛，2010年國內(nèi)房車銷售量達(dá)900輛，2011年銷售量達(dá)1500輛，預(yù)計今年有望突破2500輛，房車露營旅游的市場規(guī)模雖還不能與發(fā)達(dá)國家相比，但已顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。房車旅游業(yè)發(fā)展加速，多地爭當(dāng)領(lǐng)跑者從市場關(guān)注度及國家露營地的整體發(fā)展來看，我國發(fā)展房車的形勢比較好，從中央到地方，房車露營都被納入鼓勵發(fā)展范圍。目前，大連、天津、上海、陜西、云南等很多省市都在積極籌建汽車自駕游基地或房車露營地。當(dāng)前房車旅游產(chǎn)業(yè)鏈尚不清晰，如何破題成為關(guān)鍵房車旅游還涉及相應(yīng)的酒店住宿文化，餐飲文化等相關(guān)衍生元素，并且還要考慮房車旅游客源市場。從現(xiàn)有國內(nèi)發(fā)展情況看來，房車旅游作為單項專題型旅游產(chǎn)品，其產(chǎn)業(yè)鏈僅僅停留在休閑度假這一環(huán)節(jié)，并未與郊野游憩、城市綜合服務(wù)產(chǎn)生有效互動，因此，整體的產(chǎn)業(yè)附加值也較低。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內(nèi)房車旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析第六頁，共三十一頁。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內(nèi)房車營地分布第七頁，共三十一頁。目前我國房車營地分布圖我國汽車露營地作為一個新型產(chǎn)業(yè)，主要集中在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和兩條精品線上，雖然現(xiàn)在國內(nèi)建有上百個營地，但大型、標(biāo)準(zhǔn)的營地卻很少。華南地區(qū)房車旅游也發(fā)展尚不發(fā)達(dá)，發(fā)展空間較大。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內(nèi)房車營地分布第八頁，共三十一頁。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局

中國房車露營旅游只有十幾年的發(fā)展歷程，我國目前擁有的房車還不到5000輛，因而與之配套的設(shè)施一一房車露營地的產(chǎn)生和發(fā)展也比較遲緩。國內(nèi)與國外房車營地發(fā)展對比第九頁，共三十一頁?！秶衤糜涡蓍e綱要》頒布，為房車旅游帶來了機(jī)遇隨著居民收入的穩(wěn)步增長和年假制度的實(shí)行，中國的法定假日已經(jīng)增長到118天，加之《國民旅游休閑綱要》提出，加強(qiáng)城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設(shè)，營造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和經(jīng)濟(jì)型酒店，支持汽車旅館、自駕車&房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。汽車普及率的提高與高速路網(wǎng)的建設(shè)為房車旅游發(fā)展提供了條件據(jù)統(tǒng)計，至2009年底，我國汽車保有量已達(dá)7619.31萬輛，形成了堅實(shí)的露營旅游物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，便捷通達(dá)的綜合立體交通在保證旅游最終目的實(shí)現(xiàn)的同時，以其特有的魅力吸引著旅游群體，引導(dǎo)旅游客源市場的分布。露營旅游已經(jīng)成為世界旅游業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)根據(jù)美國2010年2月的戶外產(chǎn)業(yè)協(xié)會調(diào)查，金融危機(jī)中很多產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重影響，但戶外產(chǎn)品尤其是涉及徒步、露營、獨(dú)木舟、皮劃艇及其他一些簡單戶外活動的商品銷售卻保持著強(qiáng)勁的增長勢頭，各類戶外活動用品及賓館飯店專用產(chǎn)品，已成為旅游業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內(nèi)房車旅游業(yè)發(fā)展的有利條件第十頁，共三十一頁。家庭房車保有量嚴(yán)重不足，制約了房車旅游的發(fā)展隨著居民收入的穩(wěn)步增長和年假制度的實(shí)行，中國的法定假日已經(jīng)增長到118天，加之《國民旅游休閑綱要》提出，加強(qiáng)城市休閑公園、休閑街區(qū)、環(huán)城市游憩帶、特色旅游村鎮(zhèn)建設(shè)，營造居民休閑空間。發(fā)展家庭旅館和經(jīng)濟(jì)型酒店，支持汽車旅館、自駕車&房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。露營產(chǎn)品嚴(yán)重供給不足，房車營地缺乏一方面，從露營地的數(shù)量與分布上來看，我國露營地供給明顯無法滿足需求。另一方面，從露營產(chǎn)品的內(nèi)容上來看，我國現(xiàn)有的露營旅游產(chǎn)品過于單于一，季節(jié)變化性、觀光性、參與性的不足，線路設(shè)計趨同，可供選擇的產(chǎn)品不多。此外，從露營地的網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展上看，也還處在起步階段。國人對露營市場及房車旅游缺少足夠的認(rèn)識當(dāng)前我國露營旅游及房車旅游業(yè)的發(fā)展過程中，政府導(dǎo)向不足，行業(yè)協(xié)會引導(dǎo)欠缺，從而導(dǎo)致國人和潛在客戶人群對房車旅游的認(rèn)識不足，對其產(chǎn)品性質(zhì)和旅游體驗(yàn)沒有形成整體性的體系概念，也就間接導(dǎo)致了企業(yè)投入積極性不高，制約了我國房車旅游市場的發(fā)展。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局國內(nèi)房車旅游業(yè)發(fā)展的不利條件第十一頁，共三十一頁。房車（Recrcatlonalvehicle）兼具“房”與“車”兩大功能，但其屬性還是車，是一種可移動、具有居家必備設(shè)施的車種。房車旅行集“衣、食、住、行”于一身，駕著房車的旅行途中不必?fù)?dān)心住所、交通和餐飲問題，房車是實(shí)現(xiàn)人們“生活中旅行，旅行中生活”的現(xiàn)代化產(chǎn)品。房車旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局房車旅游概念第十二頁，共三十一頁。房車營地主要分幾大類：房車?？繄?，帳篷露營場，簡屋式營地（為一般露營者和配置不完全的房車使用者），景點(diǎn)托掛車出租場，大型房車營地（移動房屋式），小別墅式營地。根據(jù)所處環(huán)境的不同，房車營地劃分為以下六種類型：山地型營地、海島型營地、湖畔型營地、海濱型營地、森林型營地、鄉(xiāng)村型營地。湖畔型營地鄉(xiāng)村型營地山地型營地海島型營地海濱型營地森林型營地房車文化特征闡述房車營地類型劃分第十三頁，共三十一頁。房車露營運(yùn)動的特色與優(yōu)勢?自然的生活方式?以汽車為載體，拓展了人的活動范圍?集觀光、健身、休閑、娛樂于一體房車文化特征闡述第十四頁，共三十一頁。房車露營運(yùn)動的特色與優(yōu)勢?能結(jié)合民俗活動形成具有地方特色的旅游景點(diǎn)?經(jīng)濟(jì)舒適，節(jié)約能源的旅行?減低對酒店建設(shè)需求的壓力房車文化特征闡述第十五頁，共三十一頁。房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地通常包括以下兩大部分：核心服務(wù)圈層和外圍價值圈層。核心服務(wù)圈層為房車基本功能區(qū)，分為服務(wù)功能區(qū)、宿營功能區(qū)、商務(wù)功能區(qū)、休閑娛樂功能區(qū)等。外圍價值圈層主要包括城市服務(wù)功能、城市休閑功能、城市價值提升功能。主要包括星級酒店、購物街、野奢別墅、城市公園、廣場、演藝中心等可以滿足游客多種需求。房車基地的功能構(gòu)成第十六頁，共三十一頁。核心服務(wù)圈層外圍價值圈層服務(wù)功能宿營功能展示與交往功能休閑娛樂功能城市服務(wù)功能城市休閑功能城市價值提升功能房車俱樂部、國際奢侈品連鎖展銷廳、汽車文化展示中心

、汽車駕乘體驗(yàn)中心、房車生活體驗(yàn)中心運(yùn)動場、游泳池、高爾夫球場地、兒童游樂園、鄉(xiāng)村俱樂部木屋區(qū)、帳篷區(qū)、房車區(qū)超市、商業(yè)購物、停車場、管理中心、沖涼房、餐廳、酒吧五星酒店、購物街/購物中心醫(yī)院、產(chǎn)權(quán)式別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、城市公園、城市廣場、娛樂場、運(yùn)動場、健身中心開敞空間、大型演藝活動中心城市綜合服務(wù)設(shè)施完善、地塊價值提升、城市功能提升與旅游體系的完善房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析桐鄉(xiāng)房車基地房車基地的功能構(gòu)成第十七頁，共三十一頁。超市商業(yè)購物服務(wù)功能停車場管理中心餐廳酒吧滿足游客日常生活的需要房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成第十八頁，共三十一頁。分為木屋區(qū)、帳篷宿營等多種形式，是游客得到良好的休息和整頓情趣營區(qū)帳篷區(qū)木屋區(qū)營宿功能房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成第十九頁，共三十一頁?？膳e辦房車展覽會、奢侈品展銷會等活動房車俱樂部國際奢侈品連鎖展銷廳展示與交往功能房車展示廳房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成第二十頁，共三十一頁。如沙灘排球、徒步越野、游泳戲水、垂釣/等。運(yùn)動場游泳池休閑娛樂功能高爾夫球場地兒童游樂園房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成第二十一頁，共三十一頁。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式別墅城市服務(wù)功能產(chǎn)權(quán)式公寓購物街/購物中心醫(yī)院房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成第二十二頁，共三十一頁。滿足游客休閑需要，形成休閑供給能力城市公園城市廣場城市休閑功能娛樂場運(yùn)動場健身中心演繹中心演繹中心房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析房車基地的功能構(gòu)成第二十三頁，共三十一頁。房車基地及泛汽車文化園設(shè)施基本需求分析

城市綜合服務(wù)設(shè)施完善、地塊價值提升城市功能提升與旅游體系的完善城市價值提升功能進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升公共服務(wù)，從而使城市的吸引力得到持續(xù)的強(qiáng)化。房車基地的功能構(gòu)成第二十四頁，共三十一頁。財務(wù)分析序號內(nèi)容計算公式正常售價說明報報說明單位成本總額(元/平米)(萬元)一稅前成本以下1-8項之和

6,811134281擬建的容積率面積197160平米

1土地費(fèi)用地價含出讓金、開發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等

2,33346005可售/租面積197160.00平米

拆遷費(fèi)其中：拆遷工程費(fèi)萬

-

住宅147752平米

土地辦證費(fèi)其中：契稅3%

721426公建49408平米

其他土地費(fèi)用含土地使用費(fèi)(3年)、中介費(fèi)、合作方補(bǔ)償?shù)?/p>

631242

小計

2,46948673

2前期費(fèi)用三通一平費(fèi)水電路等

23460

調(diào)研評估費(fèi)市場研究、可研、立項評估、環(huán)評、交評等

6120

勘測設(shè)計費(fèi)地勘，設(shè)計等

50986

其他前期費(fèi)含報規(guī)報建費(fèi)及其它

1703352

小計

2494918

注：成本初步預(yù)算為134281萬元。成本預(yù)算依據(jù)主要源于《桐鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于公布桐鄉(xiāng)市基準(zhǔn)地價更新成果的通知》及桐鄉(xiāng)市建安成本平均費(fèi)用等。開發(fā)成本預(yù)算第二十五頁，共三十一頁。3建安費(fèi)用前期工程費(fèi)臨建設(shè)施等

21404不可售面積

平米

可售物業(yè)住宅、商業(yè)、辦公、酒店、文化產(chǎn)業(yè)

2,05040420地下室

平米地上4%配套設(shè)施物業(yè)用房、社區(qū)用房、公廁等

10205

配套工程綜合管網(wǎng)、水電燃?xì)鈿庀?、市政環(huán)保、智能化等

4007886車位數(shù)0.00地上1000個

其它工程含室外工程費(fèi)（道路燈光綠化）

5019878

小計

2,98258794發(fā)展周期9.00年

4開發(fā)直接費(fèi)工程管理費(fèi)含工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等

35690建筑期3.00年

項目管理費(fèi)現(xiàn)場管理費(fèi)

20394

其它費(fèi)用含增容費(fèi)、物業(yè)基金等

土地費(fèi)用總額48673萬元

小計

551084其中：地價（出讓金）46005萬元

5銷售費(fèi)用營銷費(fèi)用銷售總收入的1.5%

1502962土地費(fèi)用入銷售面積2469元/平米

其他銷售費(fèi)用含物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)、物業(yè)公司接管費(fèi)

5100地價折入銷售面積2333元/平米

小計

1553062

6財務(wù)費(fèi)用

含借款利息及融資費(fèi)用等60011830建筑安裝費(fèi)

7管理費(fèi)用

銷售總收入的%

2003949住宅2000元/平米

8不可預(yù)見費(fèi)

以上1-7項之和的%

1001972公建2200元/平米

財務(wù)分析開發(fā)成本預(yù)算第二十六頁，共三十一頁。序號內(nèi)容計算公式正常售價說明單位成本總額(元/平米)(萬元)二租賃及自營收入

10,016197470土地總面積460046平米11.住宅綜合均價6800元

100472建設(shè)用地面積460046平米2.汽車營地及配套公建變現(xiàn)收入綜合均價17279元

85376容積率0.428

3.汽車營地及配套公建租賃收入35-50元/平米/天

11622

總建筑面積197160平米銷售收入小計

10,016197470

-

批準(zhǔn)的容積率面積197160平米此次收益測算包括兩部分：1、銷售收入（住宅、汽車營地及配套公建變現(xiàn)收入）2、租賃收入（汽車營地及配套公建租賃收入）詳情見表。財務(wù)分析投資收益分析第二十七頁，共三十一頁。序號內(nèi)容計算公式正常售價說明單位成本總額(元/平米)(萬元)三稅項營業(yè)稅金及附加銷售總收入的5.65

%56611157

土地增值稅按取得收入普通住宅3%，營業(yè)用房7%，別墅5%3266429

房產(chǎn)稅