央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標(biāo)桿研究受控文件2009年北京1第一頁，共五十三頁。版權(quán)聲明本報告系根據(jù)公開市場信息編撰，除另有說明者外，原始數(shù)據(jù)版權(quán)歸原版權(quán)人所有；本報告版權(quán)歸XX顧問所有；本報告由XX顧問提供給中國兵器裝備集團公司（“兵裝集團”）內(nèi)部使用；本報告屬于機密文件，兵裝集團應(yīng)適度限定使用人員的級別與范圍；未經(jīng)XX顧問書面許可，使用者不得向兵裝集團以外的機構(gòu)或個人傳閱本資料或其任何部分；未經(jīng)XX顧問書面許可，其他任何機構(gòu)或個人不得傳閱、復(fù)制或引用本資料或其任何部分；對于違犯上述限制的機構(gòu)或個人，XX顧問和兵裝集團保留追究其責(zé)任的權(quán)利。2第二頁，共五十三頁。一個目標(biāo)兩種資源四個問題標(biāo)桿研究圍繞兵裝集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊面臨的主要問題展開對工業(yè)地產(chǎn)等欲進入的領(lǐng)域缺乏充分了解集團公司已于2006年正式把房地產(chǎn)作為集團公司的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并將把更多的資源配給到房地產(chǎn)業(yè)。集團公司房地產(chǎn)目前的基本情況是：截至2006年底，8家公司累計開發(fā)項目30個，累計開發(fā)面積接近200萬平方米，實現(xiàn)收入70億，利潤5億，目前儲備的項目14個，儲備面積約480萬平方米。但是集團的房地產(chǎn)公司仍然處于小、散、弱的局面，還沒有形成合力?！员b集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報資料兵裝集團旗下的8家房地產(chǎn)公司中，其中3家計劃在未來3年內(nèi)上市。——整理自兵裝集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報資料明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略現(xiàn)有行業(yè)經(jīng)驗+各地優(yōu)質(zhì)土地資源本研究項目要解決的問題可以概括為：圍繞“一個目標(biāo)”，運用“兩種資源”，解決“四個問題”業(yè)務(wù)分散，對集團資源整合運用不善如何規(guī)避政策風(fēng)險，實現(xiàn)業(yè)務(wù)長期發(fā)展對工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與主業(yè)的融合無明確思路中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)劣分析劣勢專業(yè)能力薄弱業(yè)務(wù)松散主輔分離的政策約束優(yōu)勢土地資源資金實力政府關(guān)系3第三頁，共五十三頁。第一:清晰的戰(zhàn)略方向是中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強的前提目前135家主業(yè)不含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)擁有共計500多家各種類型房地產(chǎn)公司，這部分輔業(yè)資產(chǎn)總額達1800億人民幣；在國資委要求央企主輔分離和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的兩大背景下，這部分央企必須為自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確定發(fā)展戰(zhàn)略。中遠集團通過股權(quán)改革使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)走向分拆上市，而一航集團則選擇通過引入戰(zhàn)略合作方加強總部房地產(chǎn)管理能力；由于戰(zhàn)略清晰，中遠集團和一航集團都達到了盤活現(xiàn)有土地和資金，將業(yè)務(wù)作強做大的目的。引入戰(zhàn)略合作方或分拆上市，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)一航集團（一航萬科）中遠集團（遠洋地產(chǎn)）……出售或無償剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)華能集團（地產(chǎn)業(yè)務(wù)無償劃撥中房）申請將房地產(chǎn)業(yè)增列為集團主業(yè)之一五礦集團（五礦置業(yè)）保利集團（保利地產(chǎn)）……1)整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢2)提升地產(chǎn)專業(yè)能力3)規(guī)避政策風(fēng)險，保證地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展難度較大，可能性較小房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向選擇4第四頁，共五十三頁。第二:央企進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，充分利用主業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。作為央企，除政府資源外，龐大的分支機構(gòu)也使其在各地域擁有強大的優(yōu)勢資源，成為其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，已有眾多央企在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)取得了成功。定義

主要特點備注

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式

在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，此次邯鄲國際物流城就是新興鑄管異地工業(yè)開發(fā)的選擇。是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某領(lǐng)域具有強大綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在借助自身企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善，如普天上海工業(yè)園就是憑其行業(yè)地位所選擇的開發(fā)模式。5第五頁，共五十三頁。基于對兵裝集團問題的認(rèn)識，XX顧問從中選取四家企業(yè)作為標(biāo)桿研究對象

XX顧問基于兵裝集團“一個目標(biāo)，兩種資源，四個問題”的認(rèn)識，對其管控模式、資源優(yōu)勢、業(yè)務(wù)分布、區(qū)域分布及未來發(fā)展方向進行了詳細分析，從中得出選擇標(biāo)桿的4個維度，據(jù)此從以房地產(chǎn)為非主營業(yè)務(wù)的135家中央企業(yè)中選出4家作為此次標(biāo)桿研究的對象。遠洋地產(chǎn)一航萬科新興鑄管置業(yè)普天工業(yè)園主動進行戰(zhàn)略布局地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模大屬于投資性產(chǎn)業(yè)國資委直管企業(yè)資金實力雄厚土地儲備充足合作，整合資源拓展異地工業(yè)地產(chǎn)引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活優(yōu)質(zhì)資源提高專業(yè)能力依托集團產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢通過產(chǎn)業(yè)鏈延伸拓展工業(yè)地產(chǎn)6第六頁，共五十三頁。目錄遠洋地產(chǎn)經(jīng)營模式研究一航地產(chǎn)經(jīng)營模式研究新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究中國普天工業(yè)地產(chǎn)研究XX觀點：對客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議7第七頁，共五十三頁。中遠集團是以航運和物流為主業(yè)的多元化經(jīng)營的跨國企業(yè)集團下海航運登陸

地產(chǎn)上天空運1998年底中遠重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略一主運輸業(yè)兩重航運、物流五支柱航運工業(yè)、航運貿(mào)易、金融、資本市場、IT地產(chǎn)業(yè)務(wù)向投資性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變1999年之前中遠采取多元化戰(zhàn)略1999年之后轉(zhuǎn)向聚焦主業(yè)戰(zhàn)略主要結(jié)論：聚焦主業(yè)一是由全球承運人向以航運為依托的全球物流經(jīng)營人轉(zhuǎn)變二是由跨國經(jīng)營向跨國公司轉(zhuǎn)變航運、物流輔業(yè)船舶貨代造船碼頭貿(mào)易金融房地產(chǎn)IT——中遠集團總裁魏家福中遠集團業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀核心主業(yè)Resource除另有說明者外，遠洋地產(chǎn)報告所有數(shù)據(jù)均來自中遠集團網(wǎng)站、遠洋地產(chǎn)招股說明書及年報、季報等公開資料8第八頁，共五十三頁。根據(jù)集團的戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊明確轉(zhuǎn)向投資型業(yè)務(wù)明確房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非主業(yè)戰(zhàn)略定位，所有發(fā)展思路在此基礎(chǔ)上展開整合總部及二級公司旗下分散的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成以戰(zhàn)略性持股為主的投資性管理模式不再參與地產(chǎn)業(yè)務(wù)具體經(jīng)營，逐步放棄機會性分散地產(chǎn)業(yè)務(wù)中遠集團中遠國際遠洋地產(chǎn)上海遠洋置業(yè)頤和集團天津遠洋置業(yè)物業(yè)管理有限公司遠洋建設(shè)實業(yè)公司旗下航運公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)持股出售持股并入廣州遠洋投資發(fā)展有限公司整合中遠房地產(chǎn)整合青島遠洋房地產(chǎn)有限公司大連豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南中遠博鰲有限公司沈陽中遠頤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海鴻洋中遠香港……退出機會性投資/合作浙江遠洋房地產(chǎn)江門遠輝機會性投資/合作9第九頁，共五十三頁。作為中遠地產(chǎn)體系的旗艦，遠洋地產(chǎn)已成為區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者，并向全國市場拓展遠洋地產(chǎn)創(chuàng)始于1993年，已于2007年9月在香港上市。公司年開發(fā)量據(jù)北京房地產(chǎn)同業(yè)第一位。年開發(fā)300萬~350萬平方米，竣工100萬~130萬平方米，銷售額60億~70億元。在北京市、天津市、沈陽市、大連市、杭州市和中山市等地?fù)碛薪?0個開發(fā)項目。截止2007年9月土地儲備近13000畝。目前該公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體規(guī)模與兵裝集團相當(dāng)。由于中遠集團對地產(chǎn)板塊有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展思路，其業(yè)務(wù)整合度較好，目前已在區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)取得卓越的開發(fā)業(yè)績。單位（㎡）已開發(fā)面積開發(fā)中面積已獲得土地使用權(quán)證的可開發(fā)用地未獲得土地使用權(quán)證的可開發(fā)用地住宅辦公樓零售酒店其他建面總計*除合作方權(quán)益總計176161319275910806255901378414249674923204918009609535689898-21268311988971021539182372021878926482538529352314269817726573395292678000428028135532925288008280381*除合作方權(quán)益總計：指合作項目中除去合作方權(quán)益部分之外的建筑面積10第十頁，共五十三頁。通過股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，遠洋地產(chǎn)規(guī)避了政策風(fēng)險，保證了業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展1993.61億2.8億4.29億7.514億10億20億38億股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整期上市公司國有獨資公司股份公司中外合資公司注冊資本金2004年國資委發(fā)出央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組文件1993199519971999200120032005200720081996.81998.42001.12003.32006.112007.9業(yè)務(wù)探索期經(jīng)營起步期市場轉(zhuǎn)型期迅速擴張期成熟發(fā)展期戰(zhàn)略明晰機制健全跨越式發(fā)展期跨區(qū)域發(fā)展專業(yè)化運作使中遠集團無需從集團層面參與具體運作的條件下呈現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又好又快發(fā)展的局面。

房地產(chǎn)是兵裝集團的主要業(yè)務(wù)板塊，建議兵裝集團注重繼續(xù)明晰業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，對旗下業(yè)務(wù)進行有效整合，實施專業(yè)化管理，以支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速成長。11第十一頁，共五十三頁。歷次改制中，中遠保持大股東地位，保證了對業(yè)務(wù)的控制力度中化集團中遠集團國有企業(yè)股份制企業(yè)合資企業(yè)*上市公司中遠集團中遠集團中化集團穎博**立豐實業(yè)中國經(jīng)貿(mào)信托公司繁榮集團天津中遠中化集團等7持股方中化系中遠系機構(gòu)投資者公眾原有投資者新增投資者1993年2002年2003年2007年*合資化后的股權(quán)結(jié)構(gòu)中化集團20%中遠集團20%穎博20%立豐實業(yè)17%中國經(jīng)貿(mào)信托公司7%繁榮集團12%天津中遠4%

中化系累計：44%

中遠系累計：44%

獨立第三方：12%立豐實業(yè)和中國經(jīng)貿(mào)信托公司為中化集團全資子公司港資天津中遠為中遠集團全資子公司穎博為中遠國際全資子公司港資繁榮集團為獨立第三方公司港資外資股份累計：49%**新加入公司股權(quán)說明股權(quán)結(jié)構(gòu)變更12第十二頁，共五十三頁。30%為達到上市目的，遠洋地產(chǎn)及各持股方對其股權(quán)結(jié)構(gòu)進行一系列調(diào)整20%20%20%17%7%12%4%2003.312%2004.8中化中遠穎博立豐經(jīng)信繁榮津中遠2005.9(中化)WCI收購繁榮所持股份，后WCI又被(獨立第三方)悅鷹收購17%(中化)方興地產(chǎn)收購(中化)立豐所持股份20%4%2006.920%17%7%中化系所持股份由(中化)Rillbuck收購中遠和天津中遠所持股份由(中遠國際)昇能收購100%Rillbuck、WCI、穎博、昇能兩次增資2006.112007.4100%2006.11通過換股協(xié)議，各方所持股份統(tǒng)一售予持股公司耀勝Newco耀勝又向(中遠)Sunnywealth、中化香港、(第三方)悅鷹出售其44%、44%、12%股份44%44%12%中化系中遠系第三方增資擴股中間持股方30%財務(wù)投資者SSF、SC、Indopark、IFR、駿洋、RECP認(rèn)購耀勝新發(fā)行股票2006.11通過上市前重組換股協(xié)議，耀勝持股方將全部股份售予遠洋控股遠洋控股再按耀勝原股份結(jié)構(gòu)將本公司全部股權(quán)售予耀勝各控股方，正式完成上市前重組30.8%30.8%8.4%100%財務(wù)投資者2007.513第十三頁，共五十三頁。遠洋地產(chǎn)上市之后，中遠集團持有21.56%股份，繼續(xù)保持相對控股地位中遠集團通過旗下全資子公司中遠香港持有的控股子公司中遠國際實施控股中遠國際再通過中遠國際的全資中間控股公司SunnyWealth持有遠洋控股遠洋控股通過股權(quán)置換公司耀勝(Newco)持有遠洋地產(chǎn)和香港遠洋地產(chǎn)的100%股份遠洋地產(chǎn)和香港遠洋地產(chǎn)對旗下各項目和項目公司進行實際管控遠洋控股14第十四頁，共五十三頁。遠洋地產(chǎn)的成功不是依賴母公司所具有的優(yōu)勢資源，而是憑借較高專業(yè)操作能力遠洋地產(chǎn)的企業(yè)使命遠洋地產(chǎn)將以客戶專家為手段，致力于房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)營管理，提供高品質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品及增值服務(wù)，為人們創(chuàng)造更好的工作與生活環(huán)境遠洋地產(chǎn)旗下項目從二級市場購入毛利率50%由公開拍賣或競標(biāo)獲得毛利率42%04年8月前以合約銷售取得毛利率35%5個8個10個23個由于主動進行業(yè)務(wù)重組，遠洋地產(chǎn)旗下有一支專業(yè)能力較強的房地產(chǎn)管理團隊，在市場判斷、業(yè)務(wù)發(fā)展、成本管理等方面都積累了豐富的經(jīng)驗。從遠洋地產(chǎn)的土地儲備結(jié)構(gòu)中，可以看出積累的操作經(jīng)驗對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要影響。35%42-50%操作經(jīng)驗對利潤產(chǎn)生重大影響中遠集團通過參股控股對集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行管理，讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨立發(fā)展，既分享到了房地產(chǎn)市場迅速成長帶來的財富效應(yīng)，有對主業(yè)發(fā)展形成助益。15第十五頁，共五十三頁。XX觀點：中遠集團非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)演變歷程的三點啟示 中遠的案例對于看好地產(chǎn)市場價值的央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長期發(fā)展有較大借鑒意義對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略規(guī)劃，主動布局，長期聚焦分散股權(quán)結(jié)構(gòu)，解決業(yè)務(wù)發(fā)展的政策和資金瓶頸提供了集團地產(chǎn)板塊通過股權(quán)分散化分拆上市的經(jīng)驗三條途徑股份化-上市公開出售分散發(fā)展從國有獨資到股份制，再到中外合資，股權(quán)重組直至最終在H股上市，中遠集團在對待旗下非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面始終處于主動。在戰(zhàn)略層面明確規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過有?。毓蛇h洋地產(chǎn)、有選擇地參股其他有潛力的地產(chǎn)業(yè)務(wù)）有舍（賣掉中遠三林地產(chǎn)，壓縮各航運分公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)）的安排，集中優(yōu)勢資源，提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟效益。通過不斷引入戰(zhàn)略投資者，讓地產(chǎn)板塊逐步由集團的操作性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資性業(yè)務(wù)。從中央企業(yè)各非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成績的橫向比較來看，中遠模式是較為成功的，具有較強的借鑒意義。16第十六頁，共五十三頁。目錄遠洋地產(chǎn)經(jīng)營模式研究一航地產(chǎn)經(jīng)營模式研究新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究中國普天工業(yè)地產(chǎn)研究XX觀點：對客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議17第十七頁，共五十三頁。2007年以來，國家和軍隊對中央軍工企業(yè)民用業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的政策逐步明晰，未來幾年將是這部分業(yè)務(wù)戰(zhàn)略整合的關(guān)鍵時期2007年3月國防科工委2007年6月國防科工委發(fā)改委/國資委關(guān)于非公有制經(jīng)濟參與國防科技工業(yè)建設(shè)的指導(dǎo)意見關(guān)于大力發(fā)展國防科技工業(yè)民用產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見關(guān)于推進軍工企業(yè)股份制改造的指導(dǎo)意見2007年11月國防科工委軍工企業(yè)股份制改造實施暫行辦法2007年11月國防科工委中介機構(gòu)參與軍工企業(yè)改制上市管理暫行辦法軍工企業(yè)中的通用設(shè)備設(shè)施、非主業(yè)資產(chǎn)等，剝離出來后允許進行多種形式的改制。鼓勵軍工企業(yè)之間或與其他企事業(yè)單位結(jié)合專業(yè)化重組進行改制。對有利于提高自主創(chuàng)新能力，有利于促進軍民結(jié)合、寓軍于民，有利于小核心大協(xié)作、減少重復(fù)建設(shè)，有利于加快軍民兩用產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重組改制，可以放寬改制類型的限制。

——《軍工企業(yè)股份制改造實施暫行辦法》2007年來政策集中出臺方向逐步明晰監(jiān)管機構(gòu)針對軍工中央企業(yè)中民用業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略的重要政策2007年2月國防科工委18第十八頁，共五十三頁。在政策指導(dǎo)下，一航集團對旗下業(yè)務(wù)進行了重組，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明確作為集團多元化發(fā)展的重要業(yè)務(wù)板塊我國的11家軍工央企兵器裝備集團公司兵器工業(yè)集團公司航空工業(yè)第一集團公司航空工業(yè)第二集團公司航天科技集團公司航天科工集團公司船舶工業(yè)集團公司船舶重工集團公司核工業(yè)集團公司核工業(yè)建設(shè)集團公司電子科技集團公司營收三甲123*2006數(shù)據(jù)軍用飛機一航集團簡介成立于1999年7月1日，是特大型中央企業(yè)。擁有大中型工業(yè)企業(yè)47家，直屬專業(yè)公司及事業(yè)單位22個，共有員工24萬人，資產(chǎn)總額1000多億元一航的多元化戰(zhàn)略由于國內(nèi)防務(wù)產(chǎn)品發(fā)展空間的限制，中國一航提出了突出航空主業(yè)、相關(guān)多元發(fā)展的戰(zhàn)略思路。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其九大業(yè)務(wù)板塊之一，也是三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展重點一航房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方向通過與專業(yè)公司的戰(zhàn)略合作提升操作能力，通過資本運作提升資源整合能力和產(chǎn)業(yè)競爭能力，最終達到分拆上市的目的民用飛機發(fā)動機機載設(shè)備裝備制造電子金融房地產(chǎn)民品一航九大業(yè)務(wù)板塊19第十九頁，共五十三頁。為了保證包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的各戰(zhàn)略業(yè)務(wù)順利發(fā)展，一航集團明確了戰(zhàn)略舉措專業(yè)化整合以大集團戰(zhàn)略為指引，以資本為紐帶，以發(fā)展為動力，把集團分散的資源按照專業(yè)化發(fā)展目標(biāo)整合起來，形成競爭優(yōu)勢，參與市場競爭，最終形成若干個良性發(fā)展、專業(yè)化經(jīng)營的子公司或事業(yè)部資本化運作改造和利用現(xiàn)有的資本平臺，打造一批新的平臺，逐步實現(xiàn)集團各業(yè)務(wù)板塊上市，更好地為現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展與專業(yè)整合服務(wù)，更好地為新領(lǐng)域?qū)嵤┦召徏娌U張服務(wù)。時機成熟時通過股權(quán)置換、回購等措施，最終實現(xiàn)中國一航整體上市的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展將集團的科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、能力優(yōu)勢與資本化市場運作、體制機制創(chuàng)新更好地結(jié)合起來，按照構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)，形成多元相關(guān)的業(yè)務(wù)發(fā)展板塊，形成中國一航完整、良性的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展價值鏈20第二十頁，共五十三頁。集團明確一航瑞賽作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺并通過與萬科合作提高管理水平與盈利能力為了改變業(yè)務(wù)“亂、小”的局面，2007年5月一航瑞賽根據(jù)集團戰(zhàn)略將地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位為公司戰(zhàn)略重點之一有效整合集團分散的土地、資金等優(yōu)質(zhì)資源更有效地利用公司的各種資源，將業(yè)務(wù)做強做大與專業(yè)公司合作進行增量業(yè)務(wù)整合，改變業(yè)務(wù)分散狀態(tài)一航集團北京瑞賽北京中航瑞信投資管理有限公司一航萬科有限公司無錫一航瑞賽置業(yè)有限公司成都一航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西安一航瑞賽中飛置業(yè)有限公司蘇州長風(fēng)學(xué)校項目730畝成都海蓉廠項目1260畝成都一航瑞賽置業(yè)有限公司國際商務(wù)交流中心項目42畝閻良大營房瑞賽.天域星城項目無錫經(jīng)濟適用房項目近期取地成員公司陸產(chǎn)西安慶泰房地產(chǎn)開發(fā)公司…21第二十一頁，共五十三頁。在住宅開發(fā)領(lǐng)域，一航瑞賽選擇與萬科進行強強聯(lián)合的戰(zhàn)略合作合資成立一航萬科有限公司致力于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、一級土地開發(fā)等多項業(yè)務(wù)一航的資源優(yōu)勢萬科的管理優(yōu)勢合作具體內(nèi)容一航集團有很多行政劃撥土地，且多數(shù)區(qū)位較好。例如在南京等幾十個城市的的舊機場廠房在這些地塊的搬遷中，必然會遇到資產(chǎn)盤活的問題，需要選擇專業(yè)合作方1通過20多年的發(fā)展萬科集團在住宅開發(fā)方面積累了豐富經(jīng)驗2合作公司參照萬科管理體制建立運營流程，充分利用現(xiàn)有管理平臺，為一航培養(yǎng)管理隊伍1萬科所不擅長的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍交旗下一航專業(yè)公司運作2合作采取新成立公司雙方資金形式入股3合資公司由一航60%絕對控股22第二十二頁，共五十三頁。目前，一航萬科已迅速進入實際項目運作階段，一航即可得到土地出售的收入，也可享受土地開發(fā)帶來的收入地塊概況及價格地塊簡況成都海蓉廠地塊蘇州長風(fēng)廠地塊2008年2月1日獲取成都一航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總地價3.93億元2007年12月26獲取(一航51%權(quán)益)蘇州一航萬科有限公司總地價4.25億元總占地面積8.41萬平方米(1260畝)容積率4.03總建筑面積28.47萬平方米原成都海蓉特種紡織品公司2004年海蓉廠與一航集團航宇救生裝備有限公司資產(chǎn)重組蘇州長風(fēng)有限責(zé)任公司是中國航空工業(yè)第一集團直屬的大型企業(yè)一航資源萬科在成都的開發(fā)經(jīng)驗萬科城市花園萬科魅力之城萬科雙水岸…萬科在蘇州的開發(fā)經(jīng)驗萬科中糧·本岸萬科·玲瓏灣萬科·金色家園…萬科資源總占地面積4.87萬平方米(730畝)容積率1.0總建筑面積4.87萬平方米23第二十三頁，共五十三頁。XX觀點：通過業(yè)務(wù)整合和管理專業(yè)化，一航將逐步形成戰(zhàn)略型地產(chǎn)管理總部提高管理水平房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一航集團的戰(zhàn)略重點，亟需一支專業(yè)隊伍實施管理在集中管理能力薄弱的基礎(chǔ)上實現(xiàn)總部專業(yè)化，引入經(jīng)驗豐富的合作方非常重要形成戰(zhàn)略總部在管理隊伍和統(tǒng)一業(yè)務(wù)平臺到位之后，一航將逐步形成對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略管控的總部，集中調(diào)配集團各種資源，形成統(tǒng)一的品牌形象支持總體戰(zhàn)略專業(yè)管理總部和高水平的管理團隊是集團房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)集團三大戰(zhàn)略舉措形成的具體措施，將提高地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力，積累核心競爭力，支持戰(zhàn)略的實現(xiàn)24第二十四頁，共五十三頁。中遠集團和一航集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較序比對項中遠集團（遠洋地產(chǎn)）一航集團（一航萬科）1集團戰(zhàn)略突出主業(yè)，地產(chǎn)作為投資型業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，地產(chǎn)是重要戰(zhàn)略方向2業(yè)務(wù)平臺有（遠洋地產(chǎn)）有（一航瑞賽）3公司性質(zhì)香港上市公司股份制公司，雙方以資金入股4股權(quán)地位中遠集團相對控股一航集團絕對控股5管理方式作為投資業(yè)務(wù)進行管理通過合資公司進行業(yè)務(wù)管控6業(yè)務(wù)管理水平高（專業(yè)團隊管理）高（與專業(yè)公司合作）7資金來源股市融資和公司自身積累合作雙方投資和公司自身積累8土地來源以從二級市場獲得為主以盤活一航集團現(xiàn)有土地資源為主從以上8點比對中可以得出，中遠集團和一航集團雖然戰(zhàn)略各異，旗下地產(chǎn)公司性質(zhì)不同，但都通過控股保證了公司對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最終控制權(quán)，實現(xiàn)了較高的管理水平。通過在戰(zhàn)略指導(dǎo)下的業(yè)務(wù)發(fā)展安排，中遠集團實現(xiàn)從投資性地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獲利的目的，而一航集團也整合了旗下的分散地產(chǎn)業(yè)務(wù)，盤活了存量土地資源，向戰(zhàn)略型管理總部邁出了重要一步。25第二十五頁，共五十三頁。目錄遠洋地產(chǎn)經(jīng)營模式研究一航地產(chǎn)經(jīng)營模式研究新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究中國普天工業(yè)地產(chǎn)研究XX觀點：對客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議26第二十六頁，共五十三頁。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)----工業(yè)園區(qū)模式標(biāo)桿

新興鑄管置業(yè)新興鑄管置業(yè)所屬新興鑄管集團新興鑄管集團是集資本經(jīng)營和生產(chǎn)經(jīng)營于一體的大型國有企業(yè)，總部在北京，目前擁有鋼鐵和管業(yè)、輕工、機械、房地產(chǎn)4大板塊，新興鑄管股份、際華輕工集團、新興重工、新興鑄管置業(yè)、新疆金特鋼鐵5大公司，1個國家級企業(yè)技術(shù)中心、1個國家級軍需品檢測中心和66戶三級企業(yè)，分布在全國22個省、市、自治區(qū)和海外，截至2007年注冊資本33.79億元。其鑄管市場穩(wěn)居國內(nèi)第一，在世界上處于領(lǐng)先水平。占有率達到40%，出口占30%；際華物流是際華輕工集團下屬物流企業(yè)，在上海、西安、武漢、信陽等地設(shè)立物流分公司，在市場上占有較大的市場地位。新興鑄管置業(yè)在邯鄲開發(fā)的國際物流城依托于際華物流。工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不管是園區(qū)式還是企業(yè)主導(dǎo)式都是建立在其自身資源基礎(chǔ)之上的產(chǎn)業(yè)鏈延升或服務(wù)配套，兵裝集團在國防、汽車、摩托車、光學(xué)等領(lǐng)域的優(yōu)勢地位為其后續(xù)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。27第二十七頁，共五十三頁。為加快房地產(chǎn)開發(fā)進程，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新興鑄管置業(yè)近期關(guān)注的重點住宅開發(fā)邯鄲邯鄲鴨池住宅項目商務(wù)開發(fā)上海北京CBD的財富中心一期財富中心二期服務(wù)式公寓（即將竣工）財富中心二期酒店（已經(jīng)竣工）北京呼家樓賓館廣州廣州中華廣場二期工程（在建）廣州中華廣場一期裙樓邯鄲邯鄲趙王賓館（控股）工業(yè)開發(fā)北京北京3501工廠邯鄲邯鄲國際商貿(mào)物流城邯鄲馬頭生態(tài)工業(yè)城上海上海3516工廠廣州廣州新星實業(yè)公司（3518工廠）對應(yīng)的物業(yè)開發(fā)形態(tài)以做強做大房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)，實現(xiàn)多元化經(jīng)營；以集團擁有的土地資源為主，擇機拓展其他區(qū)域市場；以商品住宅開發(fā)為主，適度開發(fā)其它物業(yè)。先后在北京、上海、廣州、等大城市開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項目，其中北京CBD的北京財富中心、廣州中華廣場項目影響較大。新興鑄管置業(yè)在充分貫徹集團戰(zhàn)略，堅持推進“走出去”，利用“兩個市場，兩種資源”，在發(fā)展中尋求新的利益增長點的前提下，加快擴展其在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，實現(xiàn)2008年新經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略規(guī)劃。同時也為集團在邯鄲物流的拓展鞏固基礎(chǔ)。新興鑄管置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略28第二十八頁，共五十三頁。依托集團物流資源，與邯鄲創(chuàng)鑫地產(chǎn)簽署了共同開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略協(xié)議新興鑄管置業(yè)與邯鄲創(chuàng)鑫房地產(chǎn)公司聯(lián)手兼并了邯鄲昌泰房地產(chǎn)公司,成立了新興鑄管置業(yè)(邯鄲)發(fā)展有限公司,準(zhǔn)備合作開發(fā)邯鄲國際商貿(mào)物流城、邯鄲馬頭生態(tài)工業(yè)城兩項工業(yè)地產(chǎn)項目和邯鄲鴨池住宅項目,并完成了戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽訂。戰(zhàn)略實施舉措新興鑄管置業(yè)抓住邯鄲竭力打造區(qū)域物流中心的大好市場環(huán)境,在集團戰(zhàn)略號召下和邯鄲創(chuàng)鑫地產(chǎn)強強聯(lián)合,資源共享，風(fēng)險分?jǐn)?。董事長劉明忠講話：堅定不移地推進“走出去”的戰(zhàn)略，提高競爭力。充分利用“兩個市場、兩種資源”。積極為二級公司（含置業(yè)）上市做好準(zhǔn)備。新興鑄管現(xiàn)已形成為以物流配送、大件運輸、零擔(dān)專線、物流信息服務(wù)五大領(lǐng)域為核心的綜合型物流企業(yè)，物流中心注冊資金10個億。集團戰(zhàn)略及資源29第二十九頁，共五十三頁。在戰(zhàn)略合作伙伴選擇上，從多維度進行了慎重的考察戰(zhàn)略聯(lián)盟的選擇是新興鑄管置業(yè)快速運作工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵位于河北省邯鄲市市區(qū)內(nèi)東部的“創(chuàng)鑫陽光城”。獲得殊榮若干，影響度高．該項目位于城市新興的核心地段，項目共占地919畝是邯鄲最大，影響最深，知名度最高，居河北省前十名。邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)成立于2001年6月，資歷較老，是邯鄲最大，知名度最高的地產(chǎn)公司集高檔住宅、大型商業(yè)、購物公園、商業(yè)步行街、五星級酒店、甲級寫字樓等一體．資歷規(guī)模行業(yè)地位成功案例開發(fā)類型30第三十頁，共五十三頁。符合邯鄲市政的總體規(guī)劃是其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本前提邯鄲市政規(guī)劃邯鄲區(qū)位優(yōu)勢市政對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求河北省現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃中，邯鄲被列為全省五大物流樞紐城市之一邯鄲正加快推進現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，總投資近50億元的北環(huán)物流帶雛形已顯交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢、資源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、物流儲運優(yōu)勢構(gòu)成了邯鄲現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展的支撐體系，為邯鄲建設(shè)成為中原區(qū)域物流中心城市提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)和有利條件京廣鐵路、邯長鐵路和邯濟鐵路在市內(nèi)匯合，使邯鄲成為四省臨界區(qū)惟一的鐵運十字樞紐?！拔蹇v五橫”干線公路網(wǎng)主框架已基本形成，全市交通運輸線路公路總里程6325公里，高速公路72公里，密度達49公里／百平方公里，位居河北省第二位；遠高于14公里／百平方公里的全國水平。31第三十一頁，共五十三頁。對外部資源的充分分析降低了其在該工業(yè)地產(chǎn)項目上的投資風(fēng)險新興鑄管在邯鄲的工業(yè)地產(chǎn)項目完全符合市政規(guī)劃區(qū)位的優(yōu)惠政策使后續(xù)經(jīng)營和發(fā)展，有較大的利潤空間抓住市場機遇，盡快進入，尋求到了合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟，降低了運營風(fēng)險集團物流資源，為該工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)，為競爭者設(shè)立了壁壘。32第三十二頁，共五十三頁。內(nèi)部資源的充分利用和整合是其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資源保障內(nèi)部資源整合新興鑄管集團在物流領(lǐng)域已占有一定的市場地位，在全國范圍內(nèi)已與中外運等多家物流公司的進行了合作，為其打造物流業(yè)一流平臺奠定了良好基礎(chǔ)。在2007年前，新興鑄管已在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了一些經(jīng)驗和積累，其成果可很快復(fù)制。此良好背景保證了新興鑄管置業(yè)在邯鄲工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上的部分預(yù)期市場收益，使經(jīng)營風(fēng)險大大降低。資源共享；管理模式借鑒。新興鑄管集團…優(yōu)勢一優(yōu)勢二新興鑄管置業(yè)33第三十三頁，共五十三頁。工業(yè)地產(chǎn)項目的成功運作將為新興鑄管集團達到多贏新興鑄管集團際華物流新興鑄管置業(yè)在鋼鐵和管業(yè)、輕工、機械、房地產(chǎn)4大板塊中，新興鑄管集團擁有5大子公司、2和技術(shù)中心和66戶三級企業(yè)，分布在全國的22個省、市、自治區(qū)和海外。遍布海內(nèi)外的龐大業(yè)務(wù)需要在邯鄲有良好的物流、運輸?shù)认嚓P(guān)服務(wù)支持。物流城等工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成為集團重要的配套基地。已形成以物流配送、大件運輸、零擔(dān)專線、物流信息服務(wù)五大領(lǐng)域為核心的綜合型物流企業(yè)。擴展了其在物流綜合領(lǐng)域的發(fā)展，為其在中原四省樞紐帶提供中轉(zhuǎn)運輸場所。其在北京、上海、廣州、等大城市開發(fā)的房地產(chǎn)項目，已有一定的品牌知名度。工業(yè)地產(chǎn)在邯鄲的開發(fā)是其物業(yè)新領(lǐng)域的擴展，為今后做大做強房地產(chǎn)提供積累。提供服務(wù)提供資源34第三十四頁，共五十三頁。清晰的房地產(chǎn)戰(zhàn)略為新興鑄管置業(yè)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了方向?qū)愇锪魇袌龅某浞址治?，降低了投資決策的風(fēng)險，提高了投資回報率抓住市場機遇，采取戰(zhàn)略聯(lián)盟是快速進入物流工業(yè)地產(chǎn)的有效途徑際華物流在物流領(lǐng)域已取得的業(yè)績是新興邯鄲置業(yè)物流強大的后盾XX觀點：清晰的公司戰(zhàn)略、集團產(chǎn)業(yè)的強大支持、符合邯鄲市政的總體規(guī)劃、靈活的合作模式是新興鑄管置業(yè)快速進入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要原因35第三十五頁，共五十三頁。目錄遠洋地產(chǎn)經(jīng)營模式研究一航地產(chǎn)經(jīng)營模式研究新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究中國普天工業(yè)地產(chǎn)研究XX觀點：對客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議36第三十六頁，共五十三頁。中國普天的雄厚實力和強大的產(chǎn)業(yè)整合能力為普天上海工業(yè)園項目的成功運作奠定了堅實基礎(chǔ)中國普天為國資委直管的大型企業(yè)；中國普天歷經(jīng)百年歷史，是中國信息產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的實踐者和見證人；旗下有40余家全資及控股二級公司，其中6家為上市公司： 上海郵通 成都電纜 南京普天 東方通信 波導(dǎo)股份 東信和平近年來，中國普天大力發(fā)展通信、行業(yè)電子、廣電三大支柱產(chǎn)業(yè)，全面提升企業(yè)核心競爭力，在長江三角洲、珠江三角洲、京津冀經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)均建立了重要的產(chǎn)業(yè)制造基地；同時承擔(dān)國際國內(nèi)通信工程總承包、國際招標(biāo)和開展合資合作、技術(shù)引進、產(chǎn)品進出口等業(yè)務(wù)。37第三十七頁，共五十三頁。工業(yè)園性質(zhì)工業(yè)園建立意義工業(yè)園5年規(guī)劃工業(yè)園規(guī)劃面積約1700畝，是中國普天為打造信息產(chǎn)業(yè)上海基地獨資發(fā)起建設(shè)的以通信工業(yè)制造為主的超大規(guī)模的制造基地，總部將直接對工業(yè)園進行管理普天上海工業(yè)園是普天集團成立以來最大的一筆投資，是普天在武漢工業(yè)園成功試點的基礎(chǔ)上推出的工業(yè)地產(chǎn)模式，是中國普天發(fā)展歷史上的一個里程碑，在中國普天資源整合和結(jié)構(gòu)調(diào)整中具有重要意義。普天集團通過對工業(yè)園的管理達到了加強對旗下業(yè)務(wù)控制能力的目的建設(shè)周期從2003年至2008年，5年內(nèi)預(yù)計投資50億元，期間銷售收入預(yù)計實現(xiàn)逾100億元屆時普天旗下上海郵通的生產(chǎn)制造部門將全部遷入?yún)^(qū)內(nèi)如果運作成功，工業(yè)園區(qū)不僅能給集團帶來較高的經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟效益增長，還將帶動集團結(jié)構(gòu)由分散型向業(yè)務(wù)群結(jié)構(gòu)演變，從而驅(qū)動總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)，為集團開辟一條可持續(xù)發(fā)展的道路——普天集團總裁歐陽忠謀（2005）普天工業(yè)園是普天集團加強對業(yè)務(wù)整體控制能力的重要形式Resource除來自普天網(wǎng)站38第三十八頁，共五十三頁。普天上海工業(yè)園，依托中國普天在通信領(lǐng)域的雄厚實力和上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)的地域優(yōu)勢，聯(lián)合業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)，共同打造以信息產(chǎn)業(yè)為主的園中園為集團40多家分子公司服務(wù)整合產(chǎn)業(yè)群，延升產(chǎn)業(yè)鏈提供服務(wù),增加新利潤增長點。經(jīng)濟效益和社會效益并存<label><label><label><label>組織集團所屬企業(yè)安置各類通信設(shè)備、郵政專用設(shè)備、通信線路器材及維修零配件生產(chǎn)與布置；引進與合作生產(chǎn)移動通信終端專用元器件、數(shù)據(jù)設(shè)備、計算機網(wǎng)絡(luò)及外圍設(shè)備和與此相關(guān)的重要產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)與服務(wù)；協(xié)助系統(tǒng)企業(yè)開展中外合資經(jīng)營、進料加工、開展技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)；實施實業(yè)投資、招商引資、工業(yè)用房、輔助生活設(shè)施、市政配套工程的建設(shè)與服務(wù)，并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。工作職能1234普天工業(yè)園為中國普天優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營能力提供了廣闊平臺39第三十九頁，共五十三頁。首先，普天工業(yè)園促進了集團內(nèi)部資源整合關(guān)聯(lián)性越來越大．尤其在研發(fā)、生產(chǎn)制造，物流運輸?shù)确矫姹憩F(xiàn)突出．普天首信：始建于1941年，堪稱“中國通信制造第一家”。東方通信：創(chuàng)立于1958年，1990年引進摩托羅拉先進的移動通信技術(shù)，形成了移動通信主營業(yè)務(wù)上海普天：1993年進行股份制改制，是國內(nèi)領(lǐng)先的行業(yè)電子產(chǎn)品、通信產(chǎn)品及服務(wù)的提供商杭州鴻雁：成立于1984年，計算機集成制造系統(tǒng)應(yīng)用，工程建筑電器北京郵電：創(chuàng)建于1969年，是國內(nèi)通信制造業(yè)的骨干企業(yè)。濟南普天：創(chuàng)建于1958年，長期從事郵政機械、電源產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)和銷售。松下普天：成立于1992年5月，致力于為全球營運商提供全新的移動多媒體通信方式普天太力：成立于1992年，主要從事移動通信產(chǎn)品的銷售和服務(wù)。備注：以上，是２００３年前中國普天部分主要企業(yè)，其他地方普天和以上情況類似．當(dāng)時各分子公司出現(xiàn)的問題：研發(fā)專業(yè)人員的相互競爭市場區(qū)域的相互滲透各自生產(chǎn)線的投入，使成本大大增加產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不一40第四十頁，共五十三頁。其次工業(yè)園模式有助于普天進行外部優(yōu)勢資源的整合園區(qū)內(nèi)大型外資企業(yè)的進入促使中國普天在技術(shù)創(chuàng)新或引進上給予了較高的關(guān)注；基于中國普天在國內(nèi)的特殊地位，大型外資企業(yè)均把其作為合作的第一對象；為國內(nèi)其他系統(tǒng)企業(yè)提供配套支持；為全球70余個國家和地區(qū)提供產(chǎn)品和服務(wù)，是愛立信、索尼愛立信、諾基亞、松下、摩托羅拉、三星等眾多跨國公司在中國的重要合作伙伴中國普天秉承創(chuàng)新、變革的企業(yè)經(jīng)營理念，努力以科技創(chuàng)新為發(fā)展的原動力，推動企業(yè)原始創(chuàng)新、集成創(chuàng)新和引進消化吸收再創(chuàng)新能力的提升。普天追隨者挑戰(zhàn)者游擊者潛在進入者普天工業(yè)園的建立縮短了系統(tǒng)企業(yè)和大品牌企業(yè)技術(shù)和產(chǎn)品質(zhì)量上的差距發(fā)展中的普天工業(yè)園,依托普天集團在信息和通信領(lǐng)域的雄厚實力，以吸引全球和國內(nèi)優(yōu)秀的通信工業(yè)等關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)集成和制造商,通過發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理優(yōu)化資源配置,共同打造工業(yè)園。除自身核心業(yè)務(wù)外，在產(chǎn)業(yè)鏈的其他環(huán)節(jié)了進行了延升和擴展，如技術(shù)服務(wù)等。41第四十一頁，共五十三頁。同時實現(xiàn)了與系統(tǒng)中小型配套企業(yè)的共同發(fā)展，提升了行業(yè)整體水平出口型企業(yè)，如果年出口額達到銷售總額的70%以上，享受所得稅減半政策。對于國家鼓勵類項目，研究發(fā)展中心，先進技術(shù)型和產(chǎn)品出口型項目，可免征進口設(shè)備關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。在同等競爭條件下，普天集團對入駐企業(yè)中符合普天集團需求的產(chǎn)品可以優(yōu)先進行采購選用。設(shè)立海關(guān)、商檢、金融、倉儲運輸、檢疫等服務(wù)機構(gòu)，快捷辦理一切出口手續(xù)。幫助系統(tǒng)企業(yè)開拓海外業(yè)務(wù)，提供全套解決方案和相關(guān)支持。提供解決方案及優(yōu)惠政策42第四十二頁，共五十三頁。普天工業(yè)園運作成功的根本是項目符合上海的市政總體規(guī)劃上海市政府對上海的整體規(guī)劃表現(xiàn)為兩句話：“市區(qū)體現(xiàn)繁榮與繁華，郊區(qū)體現(xiàn)實力與水平”和“全面推進東進南下戰(zhàn)略”。東進指開發(fā)開放浦東，南下指將上海南部作為上海的主要未來發(fā)展空間。21世紀(jì)，上海的大門向南開，上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)就位于上海的南大門。

上海市政規(guī)劃信息工業(yè)園正是南上海核心位置的優(yōu)越區(qū)位。建立一個超大規(guī)模以通信工業(yè)制造為主的產(chǎn)業(yè)帶，成為中國具有較強競爭力的IT產(chǎn)品制造基地，從而成為21世紀(jì)上海經(jīng)濟最耀眼和最受矚目的地方。上海信息工業(yè)園發(fā)展公司，將積極與全球優(yōu)秀通信制造企業(yè)建立良好合作關(guān)系，共同拓展IT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)市場。市場需求奉賢區(qū)位優(yōu)勢截止2006年底，落戶開發(fā)區(qū)的企業(yè)225家，其中外資企業(yè)130家.

500強及國內(nèi)外知名企業(yè)有幾十家。中國普天在中國通信制造業(yè)的主導(dǎo)地位決定了其必是上海工業(yè)園選擇的對象之一43第四十三頁，共五十三頁。上海普天在此沃土上走向了它的輝煌。中國普天市委書記，市長等領(lǐng)導(dǎo)與其溝通頻繁，給予了很大支持上海市政2003年9月奠基儀式啟動后，位于開發(fā)區(qū)的22000平米的工業(yè)用房即正式投入使用；上海普天、中國普天與臺商合資的矽魁科技、中國普天控股企業(yè)的PHS手機生產(chǎn)線、投資企業(yè)的AFC自動售檢票機生產(chǎn)線、POS收款機生產(chǎn)線等陸續(xù)入駐園區(qū)；截至2004年6月底，園區(qū)企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值4.76億元，上繳利稅8000余萬元。上海市政府的大力支持上海市市長、副市長先后視察籌建中的中國普天上海工業(yè)園，并予以指導(dǎo)上海市信息化辦公室聽取專題匯報奉賢區(qū)政府的全力支持和推進奉賢區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)多次牽頭召開現(xiàn)場會議，協(xié)調(diào)各部門解決中國普天信息產(chǎn)業(yè)上海工業(yè)園發(fā)展公司規(guī)劃和實施中的問題上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)對這1700畝土地采取了低租金的方式向普天集團無償提供了一個辦公樓和兩個小廠房上海各級政府對普天工業(yè)園的高度重視使工業(yè)園快速獲得了經(jīng)濟收益44第四十四頁，共五十三頁。由此總結(jié)：以下六大因素鑄就了普天工業(yè)園的成功運作模式，這對于兵裝集團開展工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有很強的借鑒意義行業(yè)的主導(dǎo)地位市政發(fā)展規(guī)劃需求內(nèi)部資源的整合行業(yè)地位決定其承載的使命外部優(yōu)勢資源的整合市、區(qū)政府的大力支持2006年，經(jīng)過3年的奮斗歷程，上海工業(yè)園在普天系統(tǒng)企業(yè)里已嶄露頭角。上海工業(yè)園獨創(chuàng)的基建管理模式和專業(yè)化協(xié)調(diào)能力取得了巨大成功，普天很快在成都等多個城市將此模式進行了復(fù)制。2008年普天上海工業(yè)園新的戰(zhàn)略及任務(wù)：突出和圍繞主業(yè)，開展集團內(nèi)部委托建設(shè)項目服務(wù)的同時，繼續(xù)加大力度拓展對外服務(wù)市場。45第四十五頁，共五十三頁。新興鑄管和中國普天在不同經(jīng)營模式下的工業(yè)開發(fā)比對序比對項新興鑄管置業(yè)（邯鄲物流城）中國普天（上海工業(yè)園）1公司合作性質(zhì)戰(zhàn)略聯(lián)盟（和邯鄲創(chuàng)鑫地產(chǎn)合作）獨資2行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強（物流），和其他領(lǐng)域兼容性不大非常強（首先是為集團分子公司提供配套基地）3區(qū)域選擇符合邯鄲市政規(guī)劃符合上海奉賢區(qū)工業(yè)區(qū)開發(fā)規(guī)劃4戰(zhàn)略匹配符合符合5政府支持較大溝通頻繁，政府支持力度大6項目建設(shè)原因4因素6因素7行業(yè)壁壘程度中（可以對部分未來市場收益有預(yù)期，但因雙方合作，經(jīng)營管理中不確定的因素較多）高（國內(nèi)行業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者，形成絕對進入壁壘）8