綜合體?豪宅品牌與品質(zhì)的握手—xx項(xiàng)目定位及發(fā)展建議報告ShenYang.01.2013住在城市中最驕人的位置、在每個人都知道并且向往的地方,過著常人無法窺及的生活,上演個人與家族的傳奇。——巴金匯報說明[針對金廊項(xiàng)目，我司提出基于市場分析之上的項(xiàng)目開發(fā)思路及相關(guān)建議，希望以此報告能夠幫助貴司：對項(xiàng)目的內(nèi)外資源價值清晰梳理對項(xiàng)目的開發(fā)定位及方向有啟示性作用對項(xiàng)目競爭力提出有效可行的啟示性建議]報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價值解析3、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆遵從于企業(yè)品牌發(fā)展之下，本案承載的開發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革開放的第一站，寶能集團(tuán)的根據(jù)地。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：深圳寶能太古城、深圳寶能中心、佛山寶能國際文化中心等12個；華東區(qū)板塊：重獲新生的領(lǐng)航者，全國布局戰(zhàn)略的橋梁。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：揚(yáng)州寶能城、蕪湖寶能電子信息產(chǎn)業(yè)園等3個；環(huán)渤海板塊：快速崛起的第三極，進(jìn)入北方市場的排頭兵。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：北京寶能中心、天津?qū)毮軇?chuàng)業(yè)中心等6個；東北區(qū)板塊：潛力無限的開闊地，集團(tuán)輻射全國的標(biāo)志。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：沈陽寶能環(huán)球金融中心、寶能水岸康城等2個；寶能集團(tuán)以華南區(qū)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，積極拓展華東區(qū)、環(huán)渤海、東北區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域及國內(nèi)各區(qū)域中心城市，形成全國布局戰(zhàn)略寶能集團(tuán)戰(zhàn)略布局示意圖

寶能集團(tuán)戰(zhàn)略布局簡介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)寶能水岸康城：項(xiàng)目是寶能地產(chǎn)落戶沈陽的首個項(xiàng)目，位于于洪區(qū)生態(tài)區(qū)——蒲河生態(tài)走廊，具有得天獨(dú)厚的蒲河景觀帶，項(xiàng)目建筑用地約33萬平方米，建筑面積約45萬平方米，將打造成平羅灣新市鎮(zhèn)最適宜居住、富有異域風(fēng)情的生態(tài)水岸高尚人文住宅小區(qū)沈陽寶能環(huán)球金融中心：項(xiàng)目位于沈陽市核心區(qū)域——金廊的中心位置，占地面積5.8萬平方米，建筑面積78.87萬平方米，建筑高度518米，為東北最高、沈陽的地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目將打造成由酒店、寫字間、MALL、公寓、豪宅等多種業(yè)態(tài)組成的城市CBD國際頂級城市綜合體集團(tuán)以沈陽為東北區(qū)域的橋頭堡，相繼開發(fā)了寶能水岸康城和沈陽寶能環(huán)球金融中心，展現(xiàn)了集團(tuán)全面的開發(fā)能力寶能集團(tuán)沈陽布局示意圖

寶能集團(tuán)沈陽布局簡介沈陽寶能環(huán)球金融中心寶能水岸康城本案是集團(tuán)在沈開發(fā)的兩個項(xiàng)目中，地段價值更為突出的項(xiàng)目沈陽寶能環(huán)球金融中心項(xiàng)目區(qū)位圖寶能環(huán)球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核心青年公園，近距離獨(dú)享市內(nèi)稀有公園景觀享受區(qū)域內(nèi)成熟完善配套，出行條件便捷享受項(xiàng)目自身超豪華5星級酒店配套和服務(wù)稀缺價值從寶能地產(chǎn)品牌的發(fā)展角度而言，本案承載的市場使命：通過本案的知名和名譽(yù)度，奠定寶能打造高端地產(chǎn)的江湖地位實(shí)現(xiàn)寶能地產(chǎn)在沈陽的品牌落地品牌的東北延伸，為日后進(jìn)軍其他城市塑造品牌優(yōu)勢基于承載使命，需要本案的開發(fā)檔次應(yīng)：高端化、豪宅范報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價值解析3、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆本案自身的稟賦價值，能否支持高端地產(chǎn)的塑造？區(qū)位價值：城市的中軸線，類似北京的“長安大街”，區(qū)域豪宅、商場、高級酒店林立，是城市中的驕人位置

金廊板塊簡介寶能集團(tuán)地塊位置圖示意圖2012年寶能集團(tuán)以23億競得北方圖書城地塊，創(chuàng)今年土地市場單筆最大交易額。本地塊占地58424.1平方米，容積率13.5，商業(yè)比例占70%；板塊內(nèi)多以高端和精裝產(chǎn)品為主，華潤悅府、萬科柏翠園、萬科春河里等項(xiàng)目均為精裝修入市，產(chǎn)品面積段以小戶型及180平以上大戶型產(chǎn)品為主；板塊內(nèi)項(xiàng)目多為知名發(fā)展商開發(fā)，具有較高品牌影響力；金廊沿線地段價值：交通通達(dá)、配套完善，地理位置十分優(yōu)越西面緊鄰萬科住宅項(xiàng)目春河里；北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔。東面為城市綠肺青年公園，南側(cè)緊鄰萬象城購物中心。>西面緊鄰萬科住宅項(xiàng)目春河里>南面緊鄰萬象城購物中心>北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔>東面緊鄰城市綠肺青年公園青年大街文化價值：原址為沈陽知名的圖書城，以文化軟實(shí)力及人文內(nèi)涵成為項(xiàng)目的獨(dú)有標(biāo)簽文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心；建筑硬實(shí)力和文化軟實(shí)力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實(shí)力成為提升建筑價值的核心；用文化軟實(shí)力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的全過程；在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實(shí)、可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的渾然整體；文化地產(chǎn)的四大標(biāo)準(zhǔn)原青年大街北方圖書城本案地塊所處位置為原北方圖書城舊址，擁有豐厚的文化底蘊(yùn)。景觀價值：本案東側(cè)緊鄰“城市綠肺”——青年公園夏季青年公園冬季青年公園青年公園占地面積29萬平方米，其中14萬平方米。寶能集團(tuán)有限公司成立于1992年，總部位于中國深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)過21年的歷程，集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，核心凈資產(chǎn)超過百億元寶能集團(tuán)已開發(fā)各類項(xiàng)目建筑面積300萬平方米，持有物業(yè)面積100萬平方米，正在開發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目總建筑面積約600萬平方米，在全國范圍內(nèi)土地儲備超過2000萬平方米寶能集團(tuán)下屬的寶能地產(chǎn)在深圳運(yùn)營管理中林、西麗、同樂等多個綜合體項(xiàng)目，以及北京、天津、無錫、沈陽、贛州等10多個項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來五年運(yùn)營管理的商業(yè)面積達(dá)300萬平方米品牌價值：寶能集團(tuán)以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富寶能集團(tuán)所在地——深業(yè)物流大廈

寶能集團(tuán)簡介占地面積：58424.1㎡建筑面積：788700㎡容積率：《13.5住宅：約252000㎡酒店：約55000㎡商業(yè)：約158000㎡（其中圖書市場18244㎡）辦公：約323000㎡地下商業(yè)：B1-2層地下停車場：B3層項(xiàng)目整體規(guī)劃包括5O級全球商務(wù)寫字間+酒店式公寓+白金超五星級酒店+頂級城市豪宅+國際頂級文化體驗(yàn)MALL+文化藝術(shù)中心（北方圖書城）通過整體規(guī)劃可以看出，整體項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品為住宅+公寓產(chǎn)品；寫字間、酒店式公寓及白金超五星級酒店主要起到提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用；國際級文化體驗(yàn)MALL+文化藝術(shù)中心則主要為園區(qū)的配套設(shè)施；綜合體屬性：住宅及公寓為項(xiàng)目中注重短期收益的回款產(chǎn)品，酒店、辦公為長期收益產(chǎn)品

規(guī)劃產(chǎn)品簡介項(xiàng)目各項(xiàng)基本指標(biāo)本案價值梳理基礎(chǔ)價值特質(zhì)價值潛力價值區(qū)位價值地段優(yōu)勢便利交通完善高端配套觀景價值景觀環(huán)境文化價值品牌價值價值啟示：1、本案自身質(zhì)素優(yōu)良，具備打造高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件2、住宅、公寓為現(xiàn)金回流產(chǎn)品，有一定銷售速度的要求報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價值解析3、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆外部環(huán)境對本案塑造高端有怎樣的影響？樓市政施策影響Part巧3咬.1中央政策鼻導(dǎo)向：2012年政策擱基調(diào)為悅“成效得鞏固年敬”，限蝴貸限購負(fù)等行政界手段不路會解除臂，市場抱仍處于足調(diào)控氣雞氛下2011年2012年首次上調(diào)存準(zhǔn)場金率新國八夢條二次上悔調(diào)存準(zhǔn)督金央行加息舒，貸款利益率上調(diào)六次上蔥調(diào)存準(zhǔn)汗金新增限三購城市央行三次賠加息從嚴(yán)從緊執(zhí)行鞏固首次下炸調(diào)存準(zhǔn)眠金率國土部打瓦擊囤地非對稱下漁調(diào)存貸款略利率四部委舒：嚴(yán)控紫土地儲縣備總規(guī)裁模和融莖資規(guī)模督查組犬檢查房孩地產(chǎn)調(diào)悟控1276825767113沈陽“值限購令君”出臺地方政策投：沈陽對老樓市推動余態(tài)度依然御明顯，在盡政策可調(diào)倍空間內(nèi)，臭主要運(yùn)用督公積金為訓(xùn)主的手段椅刺激樓市咸增長地方支雙持政策發(fā)布日期政府動作主要內(nèi)容政策目的2012年2月29日公積金貸款額度提至30萬沈陽市上調(diào)個人公積金貸款額度：個人貸款最高限額由原來的25萬提高至30萬，夫妻合貸由40萬提高至50萬。增強(qiáng)公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長2012年4月17日上調(diào)普通住房價格界定標(biāo)準(zhǔn)沈陽市對兩個級別區(qū)域的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。其中，一級區(qū)域由8290元/平方米調(diào)至9470元/平方米，二級區(qū)域由原來的6720元/平方米調(diào)整為7810元/平方米。此外，各級別區(qū)域內(nèi)精裝修商品住房，在普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由原來的每平方米向上浮動500元調(diào)整為浮動1000降低購房成本，進(jìn)而刺激樓銷量增長2012年5月4日沈放寬公積金貸款購房條件繳存半年即可提用沈陽市民繳存住房公積金滿半年就可以申請用公積金貸款買房個人購買首套90平方米以下住房的公積金首付由原來的三成減少到兩成。增強(qiáng)公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長本案位于獅二環(huán)內(nèi)，蝕屬“限購涼”范圍，誤但二環(huán)內(nèi)渣開發(fā)商針乞?qū)ο拶弳柟蓬}可與政留府“協(xié)商蔬解決”，元所謂“限絮購”已悄把然“解限補(bǔ)”政策對參本案影婚響本案政策影響里分析：對本案有誦直接影響惜的地方限寧購政策實(shí)素際上已然姜松動，其勵對本案的衛(wèi)不利影響板較弱。中央持續(xù)柄的調(diào)控政散策，容易岡讓消費(fèi)者委對房價未停來看空，吊形成市場項(xiàng)觀望氣氛陷，同時剛腎性、首置廈客群成為御購房主力勻，這不利彼于本案艇高端定仗位限購范圍二環(huán)城市環(huán)境棍研究Part柏3紡.2沈陽是臨遼寧省過省會，凝沈陽經(jīng)毅濟(jì)區(qū)的尊核心城蔽市；中國東仿北的政吃治、經(jīng)肥濟(jì)、文侵化、金荒融、交化通、商斬貿(mào)中心荒，東北豈第一大鳴城市。省政協(xié)省政府省人大大臥連大連是全百國5個計(jì)劃單燒列市之一范，氣候絕狀佳；東北地區(qū)調(diào)最大的港巴口城市，2011年大連被鐘國家定位危為遼寧沿橋海經(jīng)濟(jì)帶丑開發(fā)開放攜的核心城功市。城市價值城市影響辨力企業(yè)東紅北區(qū)總礎(chǔ)部多在合此設(shè)立肺，商務(wù)懲氛圍濃抱厚，置罰業(yè)人群言以省內(nèi)亞為主。大連氣候橫宜人，經(jīng)殼濟(jì)發(fā)展迅侵速，因此危越來越多炎的東三省越人群選擇扭來此置業(yè)順。城市影響邊力：沈陽余是遼寧省槍的政治、注經(jīng)濟(jì)、文于化中心。癥但從實(shí)際較情況看，繳住宅的輻襖射力不如活大連，而火商業(yè)商務(wù)艦類沈陽占溉優(yōu)競爭市場鬼研究—住宅（豪插宅）Part撲3榮.3.1沈陽豪載宅經(jīng)歷沃由財富暫型到資困源與功吊能型，嗚現(xiàn)在正處朝著品族味化，將個性化碼方向發(fā)叫展第一代伏豪宅第二代豪陡宅第三代怨豪宅發(fā)展模式項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特暢點(diǎn)豪宅標(biāo)簽代表項(xiàng)釋目客戶宣授言財富驅(qū)動功能驅(qū)璃動人文、割個性化王驅(qū)動奢侈河畔花園萬科紫金燃苑鶴立雞群高端材質(zhì)我有錢區(qū)域、舒匹適生活方飯式戶型功能抓細(xì)分、會切所、園林匹、服務(wù)我有身混份核心資接源、精融神訴求爹、人性率化內(nèi)涵則設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)元素誓、人文理階念軟財富我有品聞味寶能環(huán)球脊金融中心華潤悅府萬科柏影翠園競爭格局控：競爭區(qū)拴域在售項(xiàng)幻玉目8個，潛腦在項(xiàng)目3個，多數(shù)跳為城市綜泥合體項(xiàng)目避，產(chǎn)品形腳式、戶型肉空間趨同競品項(xiàng)慣目分布界定理移由分析在售項(xiàng)岡目競爭區(qū)域淺市場研究本案位于慮青年大街騎金廊沿線汪的中軸線數(shù)，屬于城呆中心豪宅頌的屬性；金廊屬高沒端住宅聚崖集區(qū)域，移區(qū)位優(yōu)勢鑰明顯，故像選定本案判所在核心江區(qū)域（金騰廊沿線）談及臨近渾議河為競爭耐區(qū)域；競品項(xiàng)峰目選擇遣原則：地理位屋置、產(chǎn)衫品品質(zhì)慰、物業(yè)擱類型、躺開發(fā)商怨品牌選取競愛品項(xiàng)目榴：中糧隆輸璽壹號忙、萬科墻春河里昨、華潤寨中心悅簽府、嘉巴里中心輪、奕聰么花園、塞萬科柏開翠園、怕世茂五市里河、握萬達(dá)公待館潛在項(xiàng)目弄：七星公迷館、沈尖陽裕景剛中心、奴夏宮城腦市廣場潛在項(xiàng)目萬科春河編里世茂五況里河嘉里中心華潤中心妨悅府萬科柏翠壺園萬達(dá)公館中糧隆璽家壹號奕聰花園本案七星公烤館裕景中洗心夏宮城市晴廣場競爭區(qū)稻域現(xiàn)有啄樓盤以路城市綜爽合體為嚷主，均訂為高層屈及超高貸層建筑很類型銷售情況項(xiàng)目建面（萬平）容積率組合業(yè)態(tài)目前均價（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）月均去化速度（平/月）在售項(xiàng)目中糧隆璽壹號493酒店、寫字間、商業(yè)、住宅1350015000-20000清水2000/45003430萬科春河里43.25.3商業(yè)、寫字間、公寓、住宅1450017000210002000300040004966華潤中心悅府113.62酒店、寫字間、商業(yè)、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅1600040003453奕聰花園17.84.68住宅、別墅14000清水2302萬科柏翠園283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅12000

清水4728萬達(dá)公館18.955酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅140005000670潛在項(xiàng)目七星公館14.628酒店、住宅預(yù)計(jì)250007000預(yù)計(jì)2013年3月1日開盤—夏宮城市廣場327.5寫字間、公寓、住宅——精裝預(yù)計(jì)2013年4月沈陽裕景中心12512酒店、商業(yè)、公寓、住宅——精裝預(yù)計(jì)2013年5月開盤各面積串段供求枯關(guān)系分忙析：區(qū)域內(nèi)責(zé)競品180-庫220㎡供應(yīng)宜量最大跟，銷售躁率最高他為90-強(qiáng)120㎡產(chǎn)品競品項(xiàng)目沈各面積段雹供求關(guān)系腰對比分析180默-22鼻0㎡戶型供話應(yīng)比例最扁大區(qū)域內(nèi)180-驅(qū)220㎡戶型供應(yīng)濃比例最大菠，其次是144侮-18準(zhǔn)0㎡戶型；區(qū)域內(nèi)銷檢售率最高壇的為90-1拌20㎡及400㎡以上側(cè)戶型，肯其次為180-疑220㎡戶型；120牢-14裁4㎡及90-1四20㎡屬稀缺戶種型，其中90-1睡20㎡戶型供應(yīng)測較少而銷歪售率高，栽為主要市姨場機(jī)會；60-周90㎡及300-給400㎡為滯銷謙戶型；144-售260㎡面積稱段供應(yīng)殃較為集雖中，從抓市場角責(zé)度看，霧本案住喂宅產(chǎn)品織適合90-遲120㎡及144眨-22頓0㎡數(shù)源來擺源：沈平陽中原嘴資源中霞心產(chǎn)品戶型往結(jié)構(gòu)分析債：集中去化碗戶型是160娛-21偉0㎡三室及210未-28踐0㎡四室產(chǎn)品孔，部分中枯小戶型去帳化率相對小較高項(xiàng)目名稱戶型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上華潤中心70%43%嘉里中心40%11%11%萬科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中糧隆璽壹號49%70%44%100%萬科柏翠園64%79%67%奕聰花園13%萬達(dá)公館40%20%40%從戶型累結(jié)構(gòu)來揮看，三盆室產(chǎn)品堆供應(yīng)量悲最大，宰其次為錢四室產(chǎn)簽品；從各戶錢型去化武率來看焰，集中姜去化戶礙型是在160瓶-21吉0㎡三室及210御-28發(fā)0㎡四室產(chǎn)歉品，部分祝中小戶型爸去化率相序?qū)^高；本案可考咐慮產(chǎn)品設(shè)復(fù)計(jì)在160換-28哪0㎡產(chǎn)品之帝間，以三拍室、四室應(yīng)為主力戶善型，并增廈加二室小艷面積及450㎡以上大橡面積產(chǎn)品數(shù)源來源哀：沈陽中逝原資源中阻心價速比：區(qū)域內(nèi)競遼品萬科春瞧河里及世蘿茂五里河乖項(xiàng)目去化駛速度最快室，中糧隆莖璽壹號及蠶萬科柏翠常園項(xiàng)目單低價最高，餡且多為精俗裝修入市培，裝修標(biāo)鄰準(zhǔn)200善0-5汪000元/㎡不等競品項(xiàng)目限價格與月酬均去化速撤度對比分旦析競品項(xiàng)目游多為精裝慰修入市數(shù)源來源害：沈陽中董原資源中險心區(qū)域內(nèi)中跑中糧隆璽瓶壹號及萬讀科柏翠園義項(xiàng)目單價慨最高；競品項(xiàng)功目多為洋精裝修丹入市，毛裝修標(biāo)裝準(zhǔn)為200辨0-5塔000元/㎡；華潤中心壘悅府項(xiàng)目乓為尾盤銷窄售，前期粗裝修標(biāo)準(zhǔn)喇為5000元后降崗低為300杠0元/㎡；金品項(xiàng)慕目受地珠段影響濃較大，急核心區(qū)舍位價值脅最高；從銷售市速度來糾看，萬潤科春河禍里、世劣茂五里蒸河項(xiàng)目擊去化快競爭項(xiàng)目椅多為精裝經(jīng)修產(chǎn)品，烘裝修標(biāo)準(zhǔn)歐從2000罩-500敢0元/㎡不等，怖并配備家與電及智能鑒化系統(tǒng)等擁提高產(chǎn)品科附加值裝修情況中糧隆璽壹號萬科春河里華潤中心悅府嘉里中心萬科柏翠園裝修標(biāo)準(zhǔn)2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡銷售均價15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡裝修配置公共部分及臥室結(jié)構(gòu)形式：鋼混結(jié)構(gòu)住宅外墻：石材墻面：石材地面：斯米克或同等檔次品牌高檔瓷磚單元門禁系統(tǒng)：配置單元門可視對講系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：美國霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)電梯：三洋或蒂森克虜伯同等品牌電梯窗：塑鋼窗；

入戶門：鋼木復(fù)合門

入戶門：成品戶內(nèi)門；

玄關(guān)：石材地面，成品定制玄關(guān)柜

客廳和臥室空調(diào)：品牌壁掛式分體空調(diào)外墻：鋁扣板地面：石材開關(guān)：西門子家居系統(tǒng)：legrand智能家居外墻：高級涂料開關(guān)：施耐德新風(fēng)系統(tǒng)外墻：涂料和石材單元門禁系統(tǒng)：IC卡開門裝置、可視對講系統(tǒng)公用樓梯：墻面大白、地面水泥砂漿衛(wèi)生間衛(wèi)生間：潔具、TOTO衛(wèi)浴、西門子洗衣機(jī)、史密斯熱水器，漢斯格雅或是杜拉維特花灑衛(wèi)生間：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龍頭內(nèi)墻墻面：乳膠漆

開關(guān)、插座：西蒙面盆：維?；蚴嵌爬S特浴缸：卡德維坐便：TOTO花灑、龍頭：漢斯格雅水龍頭：德國高儀；衛(wèi)?。旱聡S寶；熱水器：AO斯密斯衛(wèi)?。篢OTO花灑、龍頭：科勒廚房廚房：西門子或是方太同等品牌廚房：成品定制櫥柜，西門子燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)、暗藏式冰箱、西門子洗衣機(jī)、AO史密斯電熱水器、摩恩水槽及水龍頭、品牌墻磚、地磚吸油煙機(jī)：斯邁格水槽：瑞士FRANIKE廚具：瑞士的弗蘭卡水龍頭：德國高儀；電氣設(shè)備：西門子開關(guān)插座：施耐德門：萬科定制客群職業(yè)竭與購買特抱征分析：競爭懶區(qū)域內(nèi)旦客戶以體私營業(yè)斥主，企態(tài)事業(yè)單逃位高管單為主，括關(guān)注地川段、品春牌、產(chǎn)淹品品質(zhì)勺等因素競爭區(qū)螺域客群瞞分析客群職調(diào)業(yè)與購程買特征職業(yè)年齡年收入購房特征客戶關(guān)注敏感點(diǎn)私營業(yè)主，企事業(yè)單位高管，離退休高干、教授35-6020萬以上地緣性較強(qiáng)，離不開城市繁華喧囂，對區(qū)域有深厚感情，這類人群目標(biāo)產(chǎn)品要有一定規(guī)模、高品質(zhì)的園林景觀及物業(yè)服務(wù)舒適享受、景觀、品牌、品質(zhì)白領(lǐng)、公務(wù)員30-458-10萬多為工作地點(diǎn)及子女就學(xué)，這類人群的目標(biāo)產(chǎn)品要有一定園區(qū)規(guī)模，對戶型舒適度及功能有一定要求地段、品牌、品質(zhì)、戶型教師、醫(yī)生，企事業(yè)單位員工25-453-6居住皇姑多年，這類人群同樣離不開城市繁華，置業(yè)類型主要以改善與剛性需求居多地段、戶型、附加值、品牌競爭壓力誘：2013年中旬夸后，競墻爭區(qū)域遠(yuǎn)住宅項(xiàng)指目可預(yù)工見供應(yīng)池量約203萬方，市崖場競爭白宗熱化基于本案荷入市時間蓋為201翻3年中旬之罷后，故未裂來預(yù)見供些應(yīng)量應(yīng)以201特3中旬為起栗點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，昏預(yù)計(jì)競爭慎區(qū)域內(nèi)住嶺宅項(xiàng)目未綠來供應(yīng)體殊量約203萬平,未來競掙?duì)帀毫饕獊硪炎越鹄纫蜓鼐€青谷年大街時兩側(cè)項(xiàng)廳目競爭項(xiàng)違目庫存擋量及預(yù)灣計(jì)銷售燃周期

銷售情況項(xiàng)目名稱庫存量（萬平）月均去化量主力面積（㎡）預(yù)計(jì)銷售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目萬科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聰花園172302170-240

萬科柏翠園3.93460200-260

萬達(dá)公館18670190-290

中糧隆璽壹號423430190-249

華潤中心悅府5.2255690-180

潛在項(xiàng)目沈陽裕景中心9.6——50-220

夏宮城市廣場22——100-300

七星公館20——415-1230

合計(jì)202.5

數(shù)源來源封：沈陽中雄原資源中近心本案主張要競爭第項(xiàng)目未來發(fā)笛展趨勢互研判：競爭區(qū)徑域未來庸地理位榆置表現(xiàn)怖更加明襲顯，由村于稀缺循性導(dǎo)致趣價格穩(wěn)盲步上升舅，企業(yè)彈主等富蒙人客群田逐漸增例多企業(yè)主刃將成為繞本案購搞房客戶紛主力地理位型置未來夢表現(xiàn)更勇明顯稀缺性導(dǎo)系致價格穩(wěn)余步上升購房客戶擴(kuò)先期以本勾地自住和旗看重區(qū)域興投資價值克的投資客蟻戶為主隨著金廊狐沿線發(fā)展耐的逐漸成饞熟，金字炎塔頂尖客魂戶將成為即購房的主鑒力客戶，紫將聚集大棵批實(shí)力雄贏厚的富人城市距離熔與板塊價堅(jiān)格擠壓及番區(qū)域成熟霉的配套、服較高的人湊文素質(zhì)、哥企業(yè)品牌永等元素使椅項(xiàng)目在未欣來成為稀衣缺性高端召住宅產(chǎn)品地理位腸置在未強(qiáng)來表現(xiàn)滲更為明慢顯，升吼值潛力伍逐漸劇莊增競爭區(qū)域暫（金廊沿坡線）未來消住宅竹供應(yīng)相對半較大同時土壘地稀缺隔性導(dǎo)致鑒，整體衫住宅均粘價突破2000踩0元/㎡發(fā)展趨遭勢研判1——發(fā)展趨破勢研判2——發(fā)展趨租勢研判3——競爭區(qū)域揀小結(jié)Code戶of話this伸rep剪ort而|47住宅競合爭區(qū)域孕市場小拿結(jié)競爭區(qū)域品牌發(fā)展袖商高端項(xiàng)里目云集水，以城市綜合散體形式出現(xiàn)園，住宅產(chǎn)貝品均為高爽層及超高探層建筑；競品各面嫩積段供應(yīng)腰量最高為180羽-22養(yǎng)0㎡，銷售率宿最高的為90-1禮20㎡及400問㎡以上戶型，其粘次為180-汁220㎡戶型，本貞案可參考黨暢銷面積格戶型；金廊沿惑線未來1-2年內(nèi)大量牧高端住宅保項(xiàng)目交付救使用以及早商業(yè)商務(wù)芳氛圍的完蕉善將帶來步大量人口榆，區(qū)域住駁宅均價將突破200初00元/㎡，且多為精裝修渣交房，裝修爆標(biāo)準(zhǔn)也買隨之提移高；對比其洗他區(qū)域壁，本案律所在區(qū)促域因交雕通人文畏價格等狀因素占皂據(jù)優(yōu)勢宗；在未來供惕應(yīng)量203萬㎡的情況下悠，競爭激漂烈，由于土地的竊稀缺性，越來越歉多的富人慣渴望在核敏心區(qū)域購貞房；本司共皂選取3個在售縫競爭項(xiàng)范目，有丟區(qū)域內(nèi)褲去化速灘度最快勝項(xiàng)目萬議科春河艦里及世帖茂五里舌河；距獅離本案養(yǎng)最近項(xiàng)孤目嘉里妻中心，池從而找藥出本案辮可借鑒泳點(diǎn)項(xiàng)目名稱占地/建面（萬平）容積率物業(yè)類型項(xiàng)目定位競爭優(yōu)勢競爭劣勢本案借鑒點(diǎn)萬科春河里8.1/43.25.3高層享受城市中心優(yōu)質(zhì)生活品牌優(yōu)勢戶型設(shè)計(jì)景觀優(yōu)勢緊鄰彩電塔，有輻射公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)世茂五里河18/1605.14高層、超高層城中心、地鐵上的高品質(zhì)住宅價格優(yōu)勢交通優(yōu)勢超高層，公攤大

產(chǎn)品戶型面積適中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高層青年大街旁，大型綜合體地理位置優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢戶型較大，缺少中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)、布局?jǐn)?shù)源來密源：沈撥陽中原寄資源中劉心典型競爭謝項(xiàng)目分析萬科春什河里—快銷模撲式的成局功案例基本概況開發(fā)商沈陽萬科恒祥置地有限公司占地/建面8.1萬㎡/43.2萬㎡容積率5.3建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃共分為三期開發(fā)，其中18棟住宅，3棟商住性質(zhì)公寓，1棟5萬平超高層寫字間及下沉式商業(yè)建筑風(fēng)格

現(xiàn)代簡約面積區(qū)間58-206㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)756/392套銷售率51.9%銷售均價2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商業(yè)臨街一側(cè)規(guī)劃有下沉式商業(yè)廣場，面積區(qū)間780-14000㎡，均價：47000元/㎡車位配比1:1.2優(yōu)勢地理位置、品牌、戶型、學(xué)區(qū)劣勢小面積產(chǎn)品拉低項(xiàng)目品質(zhì)去化速橋度：春爸河里項(xiàng)圖目于2012年4月15日開盤至臥今，月均窩去化速度合為4966㎡/月，為疼區(qū)域內(nèi)黨去化速價度較快獄的項(xiàng)目數(shù)源來余源：沈握陽中原緞資源中請心分期：項(xiàng)目按照累功能劃分爸，整體分源為三大部煎分，園區(qū)約中心為景獨(dú)觀公園住圖宅，南側(cè)幼及東側(cè)為寺瞰景精裝綠住宅，西月南側(cè)規(guī)劃圖為開放式偵的復(fù)合街組區(qū)。（項(xiàng)稱目北側(cè)規(guī)馳劃4棟高層回紛遷樓）住宅：住宅產(chǎn)挎品規(guī)劃錯共18棟高層究（18層、34層），其擺中一期為7棟高層住臣宅產(chǎn)品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓：3棟商業(yè)船性質(zhì)公潑寓；寫字間：1棟超高層拆寫字間，冬約5萬平；客群：戶主要來貧自沈河、擊和平、渾族南區(qū)域、驕部分外地隨客戶，職株業(yè)有私營胸業(yè)主如餐我飲、服裝筐、建材等慨行業(yè)；企留事業(yè)單位編中層、沈職陽音樂學(xué)頁院、魯迅筐美術(shù)學(xué)院發(fā)師生、醫(yī)毛生、銀行歪管理人員可等萬科春容河里—快銷模式澤的成功案娃例產(chǎn)品分內(nèi)析在售產(chǎn)祥品供銷隸情況123476在售寫字間臨時售尤樓處公寓三經(jīng)街文藝路數(shù)源來幼源：沈夏陽中原些資源中楊心萬科春繳河里—快銷模接式的成巨功案例戶型展爬示202㎡3室2廳2衛(wèi)戶型方正惹，布局合啊理主臥套房肉是設(shè)計(jì)，缺品質(zhì)好雙南臥設(shè)浙計(jì)，臥室欣采光好137.浮55㎡4室2廳2衛(wèi)96㎡3室2廳1衛(wèi)全明戶侮型設(shè)計(jì)似，品質(zhì)歷好客廳連摘接觀景降陽臺和狠餐廳，娃空間感族較好全明戶縱型動靜分漁離，干蜜濕分區(qū)雙南臥壩設(shè)計(jì)萬科春河尺里—快銷模式拾的成功案效例產(chǎn)品設(shè)功計(jì)豐富件：戶型設(shè)敢計(jì)從58-2液06㎡不等槽，裝修呢標(biāo)準(zhǔn)200否0-4紐奉000元高滴期不同，囑可以滿鞠足不同豬客戶需郊求成功因斗素1成功因隊(duì)素2對本案篩啟示典型項(xiàng)目谷的成功因躺素總結(jié)品牌影響贏力：萬科為知擠名發(fā)展商屢品牌，客失戶口碑較惰好，部分蘆對萬科品粱牌的追隨醬者，加之版地理位置熄優(yōu)勢，老蔑業(yè)主重復(fù)替購買現(xiàn)象團(tuán)明顯本案可紹借鑒中跡小戶型錄產(chǎn)品設(shè)跨計(jì)，增堆加產(chǎn)品港面積區(qū)易間，并鐮增加產(chǎn)秀品設(shè)計(jì)鳳獨(dú)特性遍，與在餓售產(chǎn)品兆體現(xiàn)差浴異化世茂五里仰河—快銷模消式的成正功轉(zhuǎn)型基本概況開發(fā)商沈陽世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司占地/建面18萬㎡/160萬㎡容積率5.14建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃有商業(yè)、住宅、寫字樓、公寓以及五星級酒店面積區(qū)間97-168平㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)2968/1636銷售率55%銷售均價均價11000元/㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約車位配比1:1商業(yè)項(xiàng)目在高層部分臨街一側(cè)規(guī)劃有雙層底商，同時一期地塊西北側(cè)規(guī)劃有集中商業(yè)，世茂百貨（現(xiàn)為五里河茶城）優(yōu)勢地理位置，配套，交通，品牌劣勢超高層，密度大去化速度倉：項(xiàng)目于200在8年9月6日開盤飛至今，飾月均去悟化472焦8平，為區(qū)彩域內(nèi)去化組速度較快任項(xiàng)目數(shù)源來充源：沈丸陽中原益資源中沖心132411105987612會所ABCDET6世茂百貨住宅部敲分公寓寫字間地下車位臘入口分期：項(xiàng)目整挖體分為哥四期開郵發(fā)，住舍宅12棟樓為綠一期、T6公寓為二住期，3棟公寓及2棟寫字論間為三牽四期，頓目前在親售一期欲二期產(chǎn)話品；住宅：產(chǎn)品規(guī)劃股有12棟高層，被首期產(chǎn)品倉推出1#-6核#樓6棟高層偶，共計(jì)154雷4套房源械，主力汪戶型面平積為97㎡、168駁㎡等；公寓、克酒店：T6#樓1-19每F為酒店，22-壓40F為酒店式盞公寓，面食積66-2傅20㎡，C\D逢\E為精裝徒修公寓穗；客群：以城市中采心區(qū)的中快高層客群琴為主，多妄為私企業(yè)術(shù)主，企事懇業(yè)單位中絲式高層等世茂五里薯河—快銷模式廉的成功轉(zhuǎn)基型*數(shù)據(jù)陡來源：臭沈陽中閱原資源揚(yáng)中心產(chǎn)品分例析在售產(chǎn)品宅供銷情況世茂五里燙河—快銷模式簽的成功轉(zhuǎn)檔型戶型展示110㎡2室2廳1衛(wèi)140泥㎡三室兩廳孝兩衛(wèi)90㎡2室2廳1衛(wèi)戶型客廳瘡、臥室都捏設(shè)有景觀忌陽臺全明戶悲型設(shè)計(jì)惰，采光莊好衛(wèi)生間跨干濕分熔離戶型南北啞通透，通酸風(fēng)性好全明戶型碎設(shè)計(jì)，采荷光好客廳連絨接露臺府，觀景頓好戶型雙正南臥設(shè)握計(jì)，臥商室采光鏟好主臥套房暴設(shè)計(jì)，獨(dú)激立衛(wèi)生間全明戶型喬設(shè)計(jì)，品浮質(zhì)感較好花園花園世茂五要里河—快銷模潑式的成楚功轉(zhuǎn)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)揉附加值：戶型面積猜區(qū)間前期忌以140㎡以上螺大戶型屠為主，賭后期產(chǎn)逆品將戶止型區(qū)間便縮小，90-迎140㎡，并希贈送露具臺花園襲等，增性加產(chǎn)品贊附加值成功因樹素1成功因球素2對本案蘿啟示典型項(xiàng)目存的成功因罪素總結(jié)完善的配梢套：世茂五最里河產(chǎn)繼品類型面豐富，荷規(guī)劃酒催店、商慚業(yè)、公囑寓及住吸宅多業(yè)膠態(tài)組合正，并配撒有獨(dú)立宮會所，積各業(yè)態(tài)始間客戶舊互動較騙好，案襲場銷售樣活動相航對火熱脆，吸引完客戶本案可借舞鑒產(chǎn)品附父加值，增竟加贈送面錄積，可考屢慮贈送花壤園、露臺鎖及飄窗等渴設(shè)計(jì)，并巖再本案酒惑店等業(yè)態(tài)州的帶動下標(biāo)，進(jìn)一步吉提升項(xiàng)目絮品質(zhì)，增徹加產(chǎn)品核分心競爭力嘉里中澇心—最近競奪品的競徐爭思路基本概直況開發(fā)商嘉里（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建面17.3萬㎡/172萬㎡容積率7.45建筑形式高層住宅，公寓，酒店，寫字間整體規(guī)劃一期開發(fā)的產(chǎn)品包括香格里拉酒店、一棟寫字樓、雅頌居高品質(zhì)住宅面積區(qū)間140-290㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)311/73套銷售率23.5%銷售均價16000元/㎡（含裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡）建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位數(shù)8210個商業(yè)比列60.7%優(yōu)勢地段優(yōu)，緊鄰青年公園，交通便利劣勢超高層建筑，容積率高、戶型設(shè)計(jì)大去化速度腫：項(xiàng)目于201同2年9月23日開盤分至今，斯月均去招化3453平，距離竭本案相對耍較近數(shù)源來源曠：沈陽中苗原資源中預(yù)心分期：沈陽嘉證里中心叉一期開購發(fā)的產(chǎn)信品包括涌香格里嗚拉酒店球、一棟克寫字樓麻、雅頌態(tài)居高品狹質(zhì)住宅卡。住宅：產(chǎn)品一期抬包括6棟住宅強(qiáng)產(chǎn)品，47層，成緒為雅頌潤居住宅怨；公寓、寫奶字間、酒帽店：項(xiàng)目包課括4棟公寓產(chǎn)芬品，1棟15層甲級掀寫字樓拒，1棟香格里紐奉拉酒店；商業(yè)：項(xiàng)目在旗臨近青籌年大街鄙一側(cè)規(guī)貓劃有30萬㎡大搬型商業(yè)耗；客群：客戶主要斯為市中心舌的高端客幣戶，以及蓄周邊的企義業(yè)家和企兩事業(yè)單位行的高管等嘉里中奴心—最近競品也的競爭思柔路*數(shù)據(jù)煙來源：失沈陽中配原資源鴿中心產(chǎn)品分析在售產(chǎn)咸品供銷那情況雅頌居住師宅青年大是街香格里拉遇酒店公熄寓10#12#14#11#13#15#未售在售嘉里中姐心—最近競盒品的競孩爭思路戶型展厲示180隸㎡內(nèi)3室2廳3衛(wèi)140㎡2室2廳2衛(wèi)雙南臥辣設(shè)計(jì)，袖臥室采恒光好主臥套房花式設(shè)計(jì)，爺設(shè)有獨(dú)立喊衛(wèi)生間雙南臥設(shè)雄計(jì)，臥室平采光好主臥套房浪式設(shè)計(jì)餐廳與廚貴房相鄰，誼且臨窗，感品質(zhì)好290夏㎡淚4室2廳4衛(wèi)中西廚房勝設(shè)計(jì)，與摘餐廳相連工人房獨(dú)稈立衛(wèi)生間主次臥艷套房式專設(shè)計(jì)世茂五草里河—快銷模廢式的成童功轉(zhuǎn)型景觀優(yōu)勢亦：項(xiàng)目地足理位置芒優(yōu)越，表位于青代年大街悅東側(cè)，哄屬金廊獄的核心兇位置，區(qū)項(xiàng)目北均側(cè)為青超年公園薦，景觀乏優(yōu)勢明縫顯成功因素1成功因但素2對本案啟暖示典型項(xiàng)目貝的成功因籍素總結(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)輪凸顯性價根比：戶型設(shè)計(jì)140-逼290㎡，首期耍開盤以低柿價位入市神，戶型設(shè)遵計(jì)相對較想好，配套需相對完善寫，為區(qū)域究高端住宅咐項(xiàng)目中性汽價比較高勞的項(xiàng)目嘉里中狗心項(xiàng)目堅(jiān)后期為朗本案的錦主要競機(jī)爭項(xiàng)目向，與本苦案均臨劈燕近青年酸公園景尼觀，建貴議本案疊可通過勿打造獨(dú)煉特的產(chǎn)扯品設(shè)計(jì)氧，加文管化地產(chǎn)季等競爭鵝優(yōu)勢，璃打造區(qū)銜域內(nèi)的御高端標(biāo)庫桿性項(xiàng)孤目競爭市場步研究—公寓Par思t愉3.閉3.2競爭格踏局：競蘭爭區(qū)域融在售項(xiàng)償目7個，潛在瞞項(xiàng)目5個，多刷以綜合踢體形式跡出現(xiàn)，之產(chǎn)品屬鞏性略有丈不同競品項(xiàng)目巾分布界定理由騙分析在售項(xiàng)目競爭區(qū)蹈域市場埋研究潛在項(xiàng)短目本案萬科春河和里裕景中心華府新幸天地新華天璽佳兆業(yè)嘉里中南心京城中癢心霍爾寓窗所世茂五舍里河茂業(yè)金韻廊壹號夏宮城市峰廣場盛華公屈館區(qū)域內(nèi)房誠以青年旬大街為異主線，附根據(jù)產(chǎn)制品屬性妹選取本挽案公寓篇產(chǎn)品的節(jié)競品；金廊沿線擁在售公寓喉項(xiàng)目較多瓜，為知名畝品牌開發(fā)座商，未來披在售公寓鍬項(xiàng)目競爭癥壓力大；區(qū)域內(nèi)在存售項(xiàng)目中趣霍爾寓所銀和佳兆業(yè)罰中心為住吐宅項(xiàng)目，黎但因其戶粥型面積較懲小，與公氧寓市場形我成競爭，件因此界定籃為競品；選取競品仙項(xiàng)目：新華天璽哥、華府新蓄天地、盛礎(chǔ)華公館、怖茂業(yè)金廊叮壹號、世挪茂五里河貌、霍爾寓蛋所（住宅蜂）、佳兆撥業(yè)中心（狹住宅）潛在項(xiàng)生目:裕景中心爬、萬科春怠河里、嘉嫂里中心、監(jiān)京城中心販、夏宮城厚市廣場競品基區(qū)本信息屆：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)榨目多以城恒市綜合體掌形式呈現(xiàn)贊，以精裝鹿修入市，藏面積區(qū)間餐以30-9沿0㎡為主數(shù)源來源刊：沈陽中筍原資源中德心銷售情況項(xiàng)目名稱占地/建面（萬平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開盤時間在售項(xiàng)目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂業(yè)金廊壹號10/404公寓58-135清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潛在項(xiàng)目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——預(yù)2013年5月萬科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宮城市廣場3.3/327.5公寓70-170未定——預(yù)2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————區(qū)域內(nèi)承公寓產(chǎn)毒品供應(yīng)脅量大，畫其中集恒中供應(yīng)肺在60㎡以下戶注型產(chǎn)品，60㎡銷售南量最大奧，競品艦項(xiàng)目中舟霍爾寓市所銷售艦率最高批，為住快宅立項(xiàng)斃，公寓謙產(chǎn)品世課茂五里引河及盛群華公館寇去化率擺相對較柔高各面積鬼段供求呼關(guān)系對統(tǒng)比分析數(shù)源來源悲：沈陽中啞原資源中咳心競品項(xiàng)譯目供求歐關(guān)系分笛析價格分析份：區(qū)域內(nèi)競質(zhì)品公寓價繡格集中在9000脊-100滲00元/㎡，初矩霍爾寓惜所項(xiàng)目吼為清水籃入市外濤，其余屠均為精糊裝修，毛裝修標(biāo)彈準(zhǔn)為2000錯-400犁0元/㎡競品項(xiàng)喉目價格唇與裝修和標(biāo)準(zhǔn)分住析競品項(xiàng)快目多為各精裝修數(shù)入市數(shù)源來與源：沈君陽中原恭資源中纖心區(qū)域內(nèi)間新華天錦璽公寓艙價格最擁高；競品項(xiàng)目省多為精裝鮮修入市，嗚裝修標(biāo)準(zhǔn)羊?yàn)?000岡-400伶0元/㎡；盛華公少館為現(xiàn)墨房，銷泄售情況妨較好；世茂五里溉河后期將暫推出大量仍公寓產(chǎn)品擠，因其價去格策略，勇產(chǎn)品性價男比較高購買公評寓產(chǎn)品柜的客戶歲最為關(guān)頸注項(xiàng)目屬的地理您位置，須其次是吃升值潛晴力，部坑分客戶炸也注重氧投資回尋報率及怕周邊生績活配套位置配套優(yōu)肆勢升值潛力投資回報讀率由于投資恒客占很大除的比重，盒投資回報蟻率的多少屆，投資回腿收期的長浩短都在某森種程度上必對投資客精的購買欲塵望產(chǎn)生影催響。位于城市膊主干道的技項(xiàng)目受歡刷迎程度相核對較高，梢如太原街午中華路沿商線，臨近書商圈繁華爛區(qū)域更易袍被接受，丙是目前公差寓項(xiàng)目主續(xù)要集中商菌圈的重要勇原因；完善的生滿活配套對來于促進(jìn)銷類售的作用遼十分明顯切，如沈陽連天地、中便海寰宇天城下項(xiàng)目、類都是由于記周邊具備績完善的生址活配套，培吸引了眾伶多客戶及居投資者的訪目光。沈陽市灣的公寓繡分布仍幼主要集踐中在二話環(huán)內(nèi)，泡城市核狐心區(qū)。尋隨著沈忘陽市住罰宅限購殘令的實(shí)御施，投歇資者對條于未來功公寓市臉場前景云更為看址好，更威愿意購焦買市中哥心的小丟戶型公作寓產(chǎn)品昏。公寓客戶脫主要來源牧以市內(nèi)客肥戶為主，昌部分外地私來沈人士席，客群以植經(jīng)商人士刷為主，其源購房目的部主要是投級資主要來勿源客群分旺析客戶年洗齡職業(yè)特烘征購房目的公寓客雜戶大多鴨來源于局市內(nèi)，垂以沈河掌區(qū)、和右平區(qū)及腰皇姑區(qū)姓為主；以沈陽本御土居民為智主，輔以腫部分外地爪客群購買公轉(zhuǎn)寓客戶孟大多年豪齡在35-5對0歲之間；部分小面企積公寓產(chǎn)乎品，由于要總價較低株，部分客派戶較為年肚輕購房者魯大多作食為投資家產(chǎn)品，沸小面積析產(chǎn)品總逗價低，善，精裝登修成為兄目前市調(diào)場上的碌主流產(chǎn)么品；部分客谷戶選擇廁學(xué)區(qū)房根，其目跌的為子各女上學(xué)防或投資由于公寓復(fù)自身特征盈性質(zhì)導(dǎo)致劉，公寓客褲戶以經(jīng)商哄人士為主摟；部分私什企業(yè)主育、企業(yè)邀中高層粗管理人聚員、小銷型公司仗員工競爭壓力渴：2013年中旬乓后，金她廊沿線汁公寓供柔應(yīng)量將顏持續(xù)增恢加，未桌來競爭副市場供新應(yīng)量約親在108萬平，翅競爭較振為激烈基于本案霸入市時間赤為2014年中旬莊之后，卸預(yù)計(jì)競面爭區(qū)域鮮內(nèi)公寓播項(xiàng)目未然來供應(yīng)索體量約290萬平,未來競海爭壓力表主要來趴自金廊貪沿線青多年大街雙兩側(cè)項(xiàng)檔目競爭項(xiàng)目醫(yī)庫存量及衫預(yù)計(jì)銷售傾周期

銷售情況項(xiàng)目名稱庫存量（萬平）月均去化量（平/月）預(yù)計(jì)銷售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)金廊壹號6.8290潛在項(xiàng)目沈陽裕景中心12——

夏宮城市廣場5.3——

萬科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計(jì)107.6

數(shù)源來108陽中原資孝源中心區(qū)域市賀場未來蠟發(fā)展趨郊勢研判壇：隨著秩開盤或望加推項(xiàng)獲目的增娃多，新?lián)p增供應(yīng)榮量加大斑，預(yù)計(jì)傍未來成廚交量存抓在平穩(wěn)搖增長的聾可能性公寓市謎場未來遼發(fā)展趨憤勢研判公寓產(chǎn)品舊受投資客艱戶青睞商住公孝寓的需扣求量逐猛漸增大公寓面積腰小、總價軍低等特點(diǎn)鈔受投資者帝關(guān)注。沈倘陽市公寓般客群大多給為投資型回客戶。且隔住宅限購指令對于公頁寓市場有鏈一定優(yōu)勢綱，預(yù)計(jì)未逆來公寓市煩場需求進(jìn)冬一步增加喪。隨中小企怕業(yè)數(shù)量逐輕漸增加，盯對于沈陽仍需求有寫證字間功能咐的商住產(chǎn)宜品需求呈墳現(xiàn)出逐年鳴上升的態(tài)有勢，由于喬商住公寓恰涵蓋了辦養(yǎng)公和居住鏡兩種使用偽功能，預(yù)妄計(jì)需求量加逐漸增大釋。12政策分李析1住宅“限剪購令”政說策。已擁棋有1套住房的盟本市戶籍墓居民家庭機(jī)，在二環(huán)粥內(nèi)限購1套住房首；擁有2套及以承上住房專的本市叉戶籍居獨(dú)民家庭敵，暫停倡在二環(huán)惱內(nèi)購房敬。2沈陽“限哲貸”政策界。對貸款差購買第二島套住房的捐家庭，首傅付款比例別不低于60%，貸款撤利率不傷低于基首準(zhǔn)利率謙的1.1倍。公寓市認(rèn)場小結(jié)Cod漠eo蕩ft綢his況re善por志t陳|47競爭區(qū)歐域品牌泛發(fā)展商盞高端項(xiàng)利目云集工，以城哭市綜合笨體形式窄出現(xiàn)，朱公寓產(chǎn)追品均為伴高層及弄超高層片建筑；競品各面命積段供應(yīng)象量集中在60㎡以下，談銷售率最敬高為霍爾傍寓所項(xiàng)目騎，公寓產(chǎn)捏品中世茂俗五里河及碼盛華公館披去化率較外高；金廊沿線照未來公寓可產(chǎn)品潛在跳供應(yīng)量較喬大，公寓德目前銷售外價格在1000喂0元/㎡以上，且鴉多為精裝私修交房，坑裝修標(biāo)準(zhǔn)詢也越來越膀高；對比其他挽區(qū)域，本翅案所在區(qū)勞域交通優(yōu)鳴勢明顯，建配套齊全通，為公寓觀產(chǎn)品的供捏應(yīng)聚集區(qū)鴿，是多數(shù)銅投資客戶膏的首選區(qū)托域報告思質(zhì)維路徑1、企業(yè)麻戰(zhàn)略下兆的項(xiàng)目惑開發(fā)使泄命2、項(xiàng)目濫資源價犧值解析3、項(xiàng)目開茂發(fā)環(huán)境研謙究4、項(xiàng)目澇發(fā)展策倡略及定速位6、產(chǎn)品語競爭力諸增值建厲議5、豪宅臉價值專廢題研究☆章歉節(jié)思考狼☆本案適宜重可行的開洋發(fā)之路在花哪里？發(fā)展戰(zhàn)嘆略Part份4襯.1突出重圍比的發(fā)展戰(zhàn)飽略和定位秀原則住宅開裝發(fā)面臨弊嚴(yán)厲的拜調(diào)控，走未來調(diào)進(jìn)控將趨白常規(guī)化蓋；面向金廊絡(luò)，占位金犁廊核心位敞置，借助腎區(qū)域的交控通優(yōu)勢及榨景觀、人乓文資源，傳具備承接糖沈陽南北鎖節(jié)點(diǎn)的功燒能布局立足高貌端豪宅次市場，授堅(jiān)持高管端品質(zhì)侮；依托憐地段、望文化、六景觀、貫配套及壺品牌資作源，吸赤引頂端元客戶整合各方掃資源促進(jìn)滾各物業(yè)價敲值最大化特，實(shí)現(xiàn)企嚇業(yè)品牌升躲華發(fā)展戰(zhàn)六略與定牧位原則以高形尸象展示石項(xiàng)目優(yōu)侍勢，占反領(lǐng)市場化高位；堅(jiān)通過高待端產(chǎn)品振樹立打闖造高性燙價比優(yōu)媽勢，借賭助軟性憂的服務(wù)拋輸入形割成項(xiàng)目姨核心競谷爭力；以創(chuàng)新累者和領(lǐng)南跑者的拼身份，息以“高阻端豪宅珍產(chǎn)品”社進(jìn)行定陜位1、區(qū)域人粥口規(guī)模有族限，周邊朝區(qū)域內(nèi)對戲于能承受腔本案價格釋客群有限誓；2、無大型州封閉式園甘區(qū)SWO觀T分析優(yōu)勢----刷-Str攀engt甘h劣勢----剪-Wea羽k機(jī)會----個-Opp雕ortu情nitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略威脅----張-Thr姥eate魚nST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、嘉里中薪心、華潤撐悅府、世蒜茂五里河鼻及萬科柏仰翠園等項(xiàng)吐目云集，指未來夏宮小城市廣場弄、裕景中紀(jì)心及七星底公館等項(xiàng)竊目上市，閉后期供應(yīng)些量大，競數(shù)爭激烈；2、沈陽紙住宅限匯購令仍卷在，政甘策未見仙放松，頓項(xiàng)目屬飼于限購黑范圍，霧不利于換本案住荷宅產(chǎn)品勢銷售高形象查展示項(xiàng)列目優(yōu)勢腦，占領(lǐng)升市場高充位；通煉過高端婆產(chǎn)品樹果立標(biāo)桿蠻，借助旋軟性服授務(wù)及高跌端酒店悄配套輸武形成核內(nèi)心競爭種力，以震高端品棵質(zhì)產(chǎn)品修吸引區(qū)線域內(nèi)外懼客戶1、寶能企積業(yè)集團(tuán)品智牌優(yōu)勢明挎顯，已開響發(fā)多項(xiàng)知礦名城市綜示合體項(xiàng)目咱；2、地理位倚置十分優(yōu)烘越，位于斥金廊中軸皮線，緊鄰陽青年公園大，位于青家年大街主寇干道西側(cè)縣；3、規(guī)模告較大，席建面近80萬方項(xiàng)云目，打粥造城市詞中心綜欲合體；4、文化地名產(chǎn)，文化霉資源優(yōu)越怎，本案為落北方圖書固城原址1、項(xiàng)目位熊于金廊沿隸線的核心賠位置，區(qū)耽域地產(chǎn)開久發(fā)競爭水頌平不斷提主高，梳理升標(biāo)桿，為巧沈陽市豪牛宅的聚集弱區(qū)；2、區(qū)域內(nèi)喚項(xiàng)目多為駐大面積戶縫型，整體宇均價在150踏00-睛200孔00元/㎡，且多嘆為精裝修崗入市，高釀端產(chǎn)品不趁斷升級，鞠吸引市區(qū)梁內(nèi)及外地顫頂級客戶規(guī)避項(xiàng)紀(jì)目劣勢命，抓住沾市場機(jī)首遇為核慚心策略仆，通過魔差異化周路項(xiàng)目弱限制，胡打造中蹈迥檔次督區(qū)域外候性價比邁產(chǎn)品充分展坊示項(xiàng)目曠優(yōu)勢，母通過項(xiàng)擾目整體敞優(yōu)勢的川挖掘和鄰提升，頑規(guī)避市猛場對項(xiàng)誘目的威源脅，降淘低風(fēng)險傷；通過樸項(xiàng)目住哈宅及公總寓產(chǎn)品扎，實(shí)現(xiàn)儲現(xiàn)金流闖回款，訴從而規(guī)延避競爭以規(guī)避項(xiàng)數(shù)目劣勢，濁避免項(xiàng)目們威脅帶來詢的風(fēng)險，趕以精裝修虎入市，通默過住宅及勒小面積公智寓產(chǎn)品快柄速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)喇目價值，掀酒店及寫章字間、商旅業(yè)等業(yè)態(tài)趴提升項(xiàng)目遷高端品質(zhì)項(xiàng)目SWO沿T分析沈陽兩個源高端項(xiàng)目丙失敗定位新引發(fā)的思猾考Part咬4犯.2中糧·隆璽壹號遠(yuǎn)洋公驚館中糧·隆璽壹增號項(xiàng)目腸位于沈酬陽市北汪陵公園躲西側(cè)，理總體規(guī)窮劃用地懷面積26萬㎡，總稠建筑面積伐約67萬㎡，包變括城市豪瓜宅，超五電星級酒店散、寫字樓革及高端購飄物中心住宅部而分總建裹筑面積34萬㎡，珠共計(jì)42棟高層，箱計(jì)劃分為迫四期開發(fā)湖，首期于201索1年9月開盤建筑設(shè)計(jì)愚風(fēng)格：ART勒DEC鄉(xiāng)豐O風(fēng)格，蝦采用西扛式文化耽與中國填傳統(tǒng)文綿化相結(jié)銀合的方睡式，在舒立面設(shè)宮計(jì)中加院入了一役些中式勒精神圖戶騰的符火號，也倡是與北賄陵公園晝的建筑任風(fēng)格遙應(yīng)相呼應(yīng)園林設(shè)計(jì)摩：強(qiáng)調(diào)傳佳統(tǒng)庭院的梳空間序列獅感，規(guī)劃吊概念與北懸陵龍脈相西匹配，將態(tài)園區(qū)分為溫五組院落默、九重景來觀，重現(xiàn)庸皇室的“貪九五至尊柄”中糧·隆璽壹晨號是中播糧集團(tuán)陜傾心打抽造的以住宅索為核心鉛，五星戲級酒店江及商場燥為配套桑，立足直沈陽乃脊至東北向的標(biāo)桿語性高端碑項(xiàng)目中糧·隆璽壹明號項(xiàng)目舉住宅效炎果圖中糧·隆璽壹號開項(xiàng)目簡介項(xiàng)目概況遠(yuǎn)洋公館扯項(xiàng)目位于亦沈陽市白魂山路(北二環(huán))核心，勒總體規(guī)銅劃用地棍面積7萬㎡，穿總建筑叔面積約14萬㎡，項(xiàng)目引繳進(jìn)沈陽警首家SPA主題休啞閑俱樂敬部，配齊備五星墾級大堂項(xiàng)目計(jì)劃覽分兩期開汁發(fā)，首期13棟6-7層電梯“蕉平墅”，罷二期2棟33層高層，胃首期于201冊1年11月開盤建筑設(shè)計(jì)勿風(fēng)格：英將倫“新喬陰治”藝術(shù)登風(fēng)格，呈餅現(xiàn)出厚重姻、大氣、叛簡約的品便質(zhì)內(nèi)涵，癢盡顯低調(diào)舟奢華園林設(shè)楊計(jì)：極探具儀式坦感的中澆軸大道憤、五重錘園林密驕植、步神入式雙咬重門廊但，營造扁庭院深即深的生丹活情境遠(yuǎn)洋公館蟻是遠(yuǎn)洋地糕產(chǎn)2011年升級涼打造的徐“精細(xì)膨化”城筍市豪宅隨代表作遠(yuǎn)洋公館稍項(xiàng)目住宅驗(yàn)效果圖遠(yuǎn)洋公敗館項(xiàng)目簡介項(xiàng)目概鍬況2011年中原訂地產(chǎn)應(yīng)講發(fā)展商遵邀請，羨分別參蹈與了兩難個項(xiàng)目摔的市場虜定位，爭進(jìn)行了另深入透塘徹的研候究并提竿出了自項(xiàng)己的觀器點(diǎn)Cod聽eo監(jiān)ft架his只re痕por亮t檢|47中原理曠念：切挽實(shí)尊重躍和客觀疏看待地過段價值追，避免焦過高定分位出現(xiàn)鎖“叫好憤不叫座縣”市場環(huán)陪境：切勸莫忽視輸本地房妹地產(chǎn)市帳場的土想壤特征客群定艙位：主恢要為商燒界精英詠人士量疏身打造中原觀點(diǎn)爪：選擇包縣容性更強(qiáng)壟的中大面崗積豪宅更唉符合市場拉需求中原觀于點(diǎn)中糧·隆璽壹止號市場聲表現(xiàn)：殿項(xiàng)目首舅期以170㎡以上閃大面積牢戶型為域主、去柔化緩慢診；價格貪高開低視走，后令期采取鎖減小面天積和以博價換量醫(yī)策略項(xiàng)目各面棉積段供求腐關(guān)系及價執(zhí)格變化示微意圖市場表占現(xiàn)分析首期大面準(zhǔn)積戶型為軋主，170液-19選0㎡戶型供怒應(yīng)比例斃最大，燒其次是240孩-26仔0㎡戶型；由曾于總房款蘿較高，受菠市場購買寸力所限影界響，出現(xiàn)記滯銷面對銷啞售不暢棗、市場此形勢嚴(yán)伯峻，項(xiàng)攏目被迫浮采取以垂價換量況策略，2012年3-4月連續(xù)娃推出920停0元/㎡的特價芬房二期90-她110場㎡新品需服求旺盛捷，上市擱即實(shí)現(xiàn)陣熱銷，河聚集項(xiàng)攜目人氣抬，推到毯價格回吃升；數(shù)源來源煤：沈陽中廟原資源中扮心項(xiàng)目市遞場表現(xiàn)遠(yuǎn)洋公館炊市場表現(xiàn)共：項(xiàng)目以200㎡以上大骨面積戶型狂為主，產(chǎn)搞品已全部全推出，整湯體去化率置不足34%，價格丘保持穩(wěn)包定項(xiàng)目各陡面積段丘供求關(guān)敬系及價墓格變化提示意圖市場表現(xiàn)縫分析以大面積荷戶型為主看，200型-24彈0㎡戶型供孕應(yīng)比例崖最大，靠項(xiàng)目整淘體去化敬率僅有33.右7%項(xiàng)目去化則呈現(xiàn)面積吵越大，銷吳售率越低陽的情況項(xiàng)目面對今銷售不利亦的局面，糊沒有采取黑以價換量低策略，價母格保持平碗穩(wěn)，月均晃去化量在辨低位徘徊數(shù)源來踏源：沈耳陽中原允資源中卵心項(xiàng)目市顧場表現(xiàn)中原地產(chǎn)蠻對項(xiàng)目問題的診畏斷脫離實(shí)際居：對沈陽扣城市的膽輻射力儲判斷失洪誤、對冊客群來遼源及購依買喜好圖研究偏就失，導(dǎo)掀致戶型迷面積設(shè)搖計(jì)過大惜，去化蓄困難病因之烏一病因之膚二對本案啟漂示過度自牽信：對發(fā)展商豆品牌影響毅力和項(xiàng)目求本體給予叢價格的支膏撐力有所固高估，導(dǎo)巡壽致項(xiàng)目定殺價過高，雅后期不得及不采取降吧價措施以膚保證銷售透徹剖析蠢環(huán)境，順牛應(yīng)市場需播求.，腳踏實(shí)襯地，杜絕仍盲目整體定位Par幸t義4.苗3謀全局者方能謀一忘域立體交通文化資源景觀資懇源高端社區(qū)金廊中適心城市綜柱合體寶能環(huán)妙球金融撞中心對于本案稱而言，形魚成六星閃古耀開發(fā)格杰局，其定戀位將要整米合寶能集殖團(tuán)的項(xiàng)目展運(yùn)營企業(yè)稈理念，并餐契合未來竭的發(fā)展核幕心目標(biāo)，爆形成一個剩聚合價值啟體、整體竊的良性互坦動項(xiàng)目整體器定位思考站在城市啞設(shè)計(jì)角度頭看建筑群巡壽落，要使煌其在對城違市、對文抹化產(chǎn)生影響，科并要其哲從提供運(yùn)功能空炮間轉(zhuǎn)向留組織社步會活動道功能——B繼ERN碑ARDTSCH耀UMI（伯納德·屈米）Code階of呼this腦rep角ort央|79項(xiàng)目整體清定位思考項(xiàng)目有都條件打冤造成為羨金廊昭示性最竹強(qiáng)、標(biāo)志仁性最高的城市掛示范項(xiàng)粗目發(fā)展方向最高質(zhì)素物業(yè)形山態(tài)最具標(biāo)志耳性建筑群面落最超前區(qū)域規(guī)熟劃最具人拍居價值池的項(xiàng)目金廊核心僻區(qū)域，金廊未續(xù)來的文送化、人居的寇都市核晨心融合住宅/商業(yè)/酒店/寫字間/公寓的78萬平城市服中心建筑倆群落文化地產(chǎn)幕，引導(dǎo)金餡廊未來人廳居發(fā)展的碧物業(yè)發(fā)展扮形態(tài)城市、節(jié)配套、椅人文高搜品質(zhì)產(chǎn)牙品打造覺，創(chuàng)造候最具價滔值空間項(xiàng)目整刻體定位堡思考品牌價值城市價值生活價虎值發(fā)展定俗位金廊沿線譜的門戶價假值沈陽金失廊的核都心中軸移線國際及半沈陽的歐城市區(qū)陶位，必算將誕生途國際級雄的物業(yè)尊，升級最城市人俯居價值現(xiàn)代化都弱市的文化害地產(chǎn)文化景觀秀價值區(qū)臨葬立，青年甩公園緊鄰紹，北方圖牧?xí)窃纺?，文化景萄觀氛圍濃渣烈，結(jié)合憶國際化時等代潮流，年圈層文化尋與景觀價鑰值與此閃慚現(xiàn)一體化的他生活價值進(jìn)則繁華拖，退則寧歉靜，居則雪舒適，自蔬得其樂。吼工作生活才兩不誤，停才具有真外正的價值剖。生活價歸值，從單沈純的生活易上升到工王作生活一漸體化的概皮念文化價值追隨寶能嘆品牌的價何值觀念寶能集血團(tuán)借勢怠環(huán)球金賢融中心急進(jìn)一步蒜提升且徹也品牌魄，從而幼進(jìn)入沈蘋陽市場制被市場肺認(rèn)可項(xiàng)目核心桶價值體系金廊核心78萬㎡都系市文化棍綜合體定位釋義肅：比肩金借廊沿線城森市綜合體衡，同時區(qū)香別于現(xiàn)有域項(xiàng)目，導(dǎo)眼入?yún)^(qū)域最笨強(qiáng)勢人文魚、文化、杠景觀、配械套及附加卵值等資源摟，實(shí)現(xiàn)差陜異化競爭拒定位項(xiàng)目整貿(mào)體定位518米高城垃市綜合點(diǎn)體,一個從意未在金鄰廊出現(xiàn)數(shù)過的字噸眼,成了很多逐人生活仆和居住顛的坐標(biāo)撈之一,而這個亞詞之所忘以如此售動人因這為它象征著中創(chuàng)心的生倦活,象征著時融尚，象征濟(jì)著我們正臺與時代接暮軌個性是懸如此強(qiáng)咐有力地照吸引著蜜投資客財群和都吸市里的規(guī)高端人蔽群的標(biāo)簽爪意義一個區(qū)域市的項(xiàng)目整報體定位——形象定違位寶能環(huán)球按金融中心推進(jìn)城疏市