沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案前言此方案非執(zhí)行性方案，為工程啟動期運作思路,大體從以下幾方面闡述一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析二、沈陽市酒店式公寓概況分析三、工程自身的SＷOT分析四、工程啟動期營銷思路概述一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析２００２年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資５２．４億元，同比增長４９．０%,高于根本建立和技術(shù)改造投資增幅，占固定資產(chǎn)的比重由去年的３１.９%提高３５.８%；房屋施工面積７６５．２萬平方米,同比增長３２．５%。其中商品住宅完成投資４１.７億元，施工面積６１８.４萬平方米，分別比上年同期增長６２.４%和３８．０%。占房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋施工面積的比重分別７９.５%和８０.８％；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共發(fā)生土地購置費１３.０億元,購置土地１５５.７萬平方米,創(chuàng)下了歷史同期最高紀(jì)錄，同比增長分別為１.１２倍和１.１８倍數(shù)。２００３年沈城房產(chǎn)市場逐漸向成熟開展，目前沈陽市場消費呈現(xiàn)三角形由低部向上推進狀態(tài)，購房主體中、低檔收入人群較多,銷售比率大幅度上升。市場消費群體對現(xiàn)有住房滿意程度僅有２５.１%，其余７４.９%均希望更換住房,改善現(xiàn)有條件和生活環(huán)境。政府規(guī)劃將在三年內(nèi)進展大批動遷從而帶動房產(chǎn)市場噴井式市場需求，２００３年將有４萬動遷戶其中消費者占７０%由潛在需求變成現(xiàn)實需求，如每戶按７０平方米計算將近２００萬平需求量，房價按２０００元每平計算金額將達(dá)４０多億元；三年總體將有１３萬以上動遷戶，市場需求空間將增至１０００萬平方米，市場金額在２００億元左右。沈陽市未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi),房地產(chǎn)走勢趨于良好，主要表達(dá)在非城市中心區(qū)域中高檔以下的房地產(chǎn)工程。１、現(xiàn)有許多城市家庭存在有效需求。２、外來人口的成交量以１５％/年的速度在增長,這種現(xiàn)象會繼續(xù)存在下去。３、未來三年的城市內(nèi)部的１３萬動遷戶將會直接或間接產(chǎn)生近１０００萬平方米的需求量。投資買房的群體在增加。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。其中后兩者都是一種投資行為。隨著消費心理的微妙變化，消費者已趨于理性化沈陽現(xiàn)在有很多人開場進展住房投資，投資買房已經(jīng)形成了一定規(guī)模,房子作為一種資本，同債券、股票、儲蓄等相比,房市投資更可靠，增值能力更強。二、沈陽市酒店式公寓概況分析酒店式公寓：意為“酒店式的效勞,公寓式的管理〞,是一種只做效勞、沒有任何酒店經(jīng)營的純效勞公寓。既吸收了星級酒店的效勞功能和管理模式,又吸收了信息時代寫字樓的特點,擁有良好的通訊條件，可針對性地提供商務(wù)效勞，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念,集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的新興產(chǎn)物。沈陽自“當(dāng)代程式〞破土開工，“酒店式公寓〞一下子成為引人注目的焦點。這一新的住宅產(chǎn)品不僅吸引了大量消費者的“眼球〞，同時，也被業(yè)界所關(guān)注。隨著“騰龍國際商務(wù)公寓〞的出售和“萬眾家園〞的拔地而起,以及沈陽華新的五里河大廈、有可能推出的“當(dāng)代程式〞二期以及正在規(guī)劃設(shè)計中的其它樓盤,未來沈陽“酒店式公寓〞預(yù)計將到達(dá)２０萬平方米，并且想進入該市場的房地產(chǎn)公司還在增加。早在兩年前,北京、上海就已出現(xiàn)“酒店式公寓〞，當(dāng)時的情況是,產(chǎn)品一上市,立即被搶購一空，盡管后來上市量不斷增加,但仍被人們關(guān)注和看好,其原因主要來自于產(chǎn)品的特性充分滿足了市場需求。酒店式公寓在沈陽的出現(xiàn),也是市場作用的結(jié)果。中高檔住宅產(chǎn)品供給相對過剩、銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的收縮以及消費者對降低房價總款的需求都是該產(chǎn)品出現(xiàn)的原因和動力。那么,沈陽的酒店式公寓市場需求到底有多大？沒有最詳盡的市場調(diào)查，恐怕誰也說不清楚。先進入這個市場的公司肯定會嘗到甜頭，后來者的結(jié)果很難說。有一點很重要，就是產(chǎn)品本身必須符合其區(qū)域特點。酒店式公寓的前景，從長遠(yuǎn)來看，它雖屬過渡性產(chǎn)品，但會有一段時間的繁榮。酒店式公寓之間最大的差異不是在于地段，而在于配套和效勞，這才是其能否生存的關(guān)鍵所在。到底給業(yè)主提供些什么？建成后由誰管理？酒店式效勞如何實現(xiàn)？其本身的特點決定了業(yè)主對其產(chǎn)生的期望值,如果相關(guān)配套和效勞令人失望,將對產(chǎn)品的市場造成不良影響。顯然,即使是很好的物業(yè)公司，效勞也很難做到星級酒店的水準(zhǔn),如何實現(xiàn)效勞的酒店化，對開發(fā)公司而言是一個不小的挑戰(zhàn)。三、工程自身的SWOT分析SWＯT分析優(yōu)勢(Ｓ〕l１、政府投入巨資對南北金廊的建立；２、工程不可復(fù)制的地理位置；３、集團的品牌形象及號召力；４、坐擁匯寶國際商業(yè)廣場；５、別具特色的園區(qū)規(guī)劃；４、合理的戶型設(shè)計。劣勢〔Ｗ〕ｌ１、地理位置的優(yōu)越性決定著價格的相對偏高；２、消費者購置行為日益理性化,使其產(chǎn)生就低不就高的心理。時機〔O〕l１、金廊建立將吸引較多非區(qū)域性的消費群體。２、外地來沈再次置業(yè)者將成為工程的又一目標(biāo)客群。３、工程與沈城其他工程比較有較強的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可將其他工程的客戶進展高質(zhì)量的分流。威脅(T〕l１、金廊周邊工程的不斷增多，將造成銷售分流現(xiàn)象。２、市政建立的時限。四、工程啟動期營銷思路概述工程的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的,關(guān)于此項工作本人看法如下：１.前期的市場調(diào)研分析：知己知彼,百戰(zhàn)不殆。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場同時，面向整個沈城市場，針對競爭對手、消費群體進展細(xì)致周密的調(diào)研分析,從而確定目標(biāo)客戶群體、區(qū)域及整體市場的主要競爭對手。分析其營銷策略和銷售方式等。２.提煉工程賣點將產(chǎn)品的優(yōu)勢最大化的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶群如：l地段：地處CBD核心位置,坐標(biāo)性建筑。休閑生活理念—EＱE：Eaｓy—輕松，完美配套，生活輕松Qｕick—快速,交通、信息等Enｊoｙ—享受生活,商業(yè)配套，休閑運動，優(yōu)美環(huán)境，精神休閑開發(fā)商品牌：(略)在推廣的過程中,不空洞地推出概念，以工程優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點。３．工程相關(guān)運作思路目標(biāo)客戶群我們的目標(biāo)消費群體是那些有能力進展二次或三次置業(yè)，并有欲望改變生活方式的人們。為順利地實現(xiàn)銷售，針對工程應(yīng)進展階段性市場目標(biāo)客戶群定位，確保宣傳的準(zhǔn)確性。對原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對非目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲藏客戶資源。購置行為分析針對購置酒店式公寓的消費人群進展分析得出其購置因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為２０%、４０%、４０%。應(yīng)抓住消費者心理訴求點進展宣傳推廣。產(chǎn)品分析隨著安康住宅概念的引入，點式高層以成為銷售中的難點,為減小今后銷售的阻力，建議從戶型設(shè)計理念著手進展引導(dǎo)式宣傳并采取短時間內(nèi)強制消化的政策實現(xiàn)零庫存。通過產(chǎn)品把控方式將局部精品戶型“封閉〞推遲上市期,待其他戶型盡量消化到達(dá)接近零庫存時將其推出，掀起銷售的另一高潮。銷售管理房地產(chǎn)經(jīng)營的成功，５０%在于地塊選擇；３０％在于規(guī)劃設(shè)計,２０%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的８０%是得由后面的２０%來加以實現(xiàn)的，由此可見,銷售管理的重要性。有針對性的銷售技巧培訓(xùn)A、根本要求：要讓自己被客戶所認(rèn)可１、銷售人員的自身形象２、注重個人的修養(yǎng)。３、鍛煉個人的主動交際能力。B、銷售技巧方面的鍛煉信心確實立工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我們要將如“工程是毫無挑剔的〞的觀念，灌輸給銷售人員使其對工程產(chǎn)生極大的自信心,從內(nèi)心深處萌發(fā)出對工程的由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。相應(yīng)的可采取“晨會鼓勵〞等方式進展。媒體組合為到達(dá)刺激目標(biāo)客戶群對工程提高關(guān)注度實現(xiàn)銷售,考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴大信息量傳遞彌補報紙媒體到達(dá)率的缺陷。方案如下：１、媒體選擇及其作用：報紙媒體：報廣宣傳以沈陽日報為主,遼沈晚報作為輔助媒體。相對其他媒體權(quán)威性報紙更具有較強的閱讀量,其信息傳遞準(zhǔn)確可用于企業(yè)、工程宣傳形象、傳遞工程進程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱,眾多開發(fā)商以從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳開展,電視媒體可生動形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費者面前。而且具我們對其他工程的跟蹤調(diào)查說明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者逐漸上升。戶外媒體：媒體針對性較強,可彌補報紙媒體到達(dá)率的缺陷選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布抓住受眾的視線進展反復(fù)刺激。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導(dǎo)視作用開展到較有影響力、刺激力的媒體,可擴大路旗覆蓋范圍。道路選擇：黃河大街、北陵大街、青年大街等。電子樓書：電子樓書已悄然進入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，是在對房產(chǎn)銷售市場的深入考察和探索的根底上,將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。特定的生活方式?jīng)Q定其每天生活決大局部時間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。電子樓書在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時，也為這局部網(wǎng)蟲提供了工程較為全面的介紹順應(yīng)了現(xiàn)代科技時代開展的趨勢。派發(fā)：將其作為一種媒體是因為與其他媒體相比,派發(fā)的信息傳遞更直接可將信息有效地傳遞致每位消費者。備注：一、決定熱銷的十大關(guān)鍵要素１、定位２、風(fēng)格３、創(chuàng)新４、地段５、價格６、戶型７、競爭８、客戶９、操盤手１０、附加價值二、幾大建議１、找準(zhǔn)競爭對手。２、籌建一個團結(jié)協(xié)作的團隊。３、有主題有策略的推廣。４、適當(dāng)創(chuàng)新，準(zhǔn)確定價。５、銷售把控要掌握好火候。(網(wǎng)點容易、住宅難、辦公最難)６、定位是中高檔，產(chǎn)品線明晰。７、時刻有全員的意識,承受每一雙審視的眼睛。８、物業(yè)、工程、銷售一盤棋?！谏蜿柧频晔焦⒖隙ㄓ幸欢ǖ氖袌?但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征。同時，作為第二或第三居所的酒店式公寓應(yīng)更多的實現(xiàn)與第一居所的資源上的互補，否那么，其吸引力會大大銳減。同時如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品,才是我們應(yīng)該仔細(xì)考慮的問題。時間有限,在未對工程有任何深入性了解時接到此方案,只能做上述淺薄分析,其中局部策略也許未必與貴公司運作思路相符,望見諒。第二篇市場背景研究對于每個工程,切入點都是從工程區(qū)域宏觀條件開場分析，工程的市場背景和周邊的根本情況,對工程乃至整個行業(yè)的影響是導(dǎo)向性的,正確把握“大勢〞所趨,是工程順利操作的前提。本篇主要通過對城市區(qū)位條件、人文條件、經(jīng)濟開展條件、城市開展規(guī)劃以及相關(guān)政策的分析和研究,洞察工程所在區(qū)域房地產(chǎn)開展的宏觀環(huán)境，從戰(zhàn)略層面上尋找工程開展的有效支持點。一、沈陽城市區(qū)位概況沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內(nèi)蒙古,是遼寧省會和東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通、金融、旅游中心。與周邊方圓１００公里從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等９區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣〔市〕，總面積１２９８０平方公里，市域總?cè)丝冢罚玻叭f。其中城區(qū)面積２４８平方公里，人口達(dá)４８８萬人，共約１２０多萬戶家庭。沈陽作為中國東北地區(qū)區(qū)域中心,是北方的交通樞紐,亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進入俄羅斯和東歐市場的重要通道,交通網(wǎng)絡(luò)十分完善,航空、鐵路、公路運輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽的鐵路是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，沈山線、沈吉線、長大線、蘇撫線等鐵路干線,溝海線、遼溪線、開本線等支線都交匯在沈陽。公路方面形成沈陽至大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò),以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。小結(jié)：從上述區(qū)位條件看，完善的、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)有助于加強沈陽市區(qū)域性中心、物流中心的地位,作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強(輻射周邊城市２０００多萬人口)，使未來沈陽商業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)更具潛力,對沈陽房地產(chǎn)市場的開展來說亦是一個良好的契機。二、氣候日照情況沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。一年四季清楚，冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡,涼爽宜人。近年由于世界性氣候的變化，沈陽平均氣溫亦有上升。由于氣候原因,沈陽建筑施工期一般在每年的３月份至１１月份，較南方少３-４個月，工程建筑施工期較長，影響工程的交付時間。目前沈陽冬季建筑施工技術(shù)已經(jīng)突破,本錢將提高７%-８%，冬季施工的樓盤如匯寶商業(yè)廣場等。三、沈陽人文及歷史淵源沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有２３００多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚,曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故土，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽故宮、皇家陵寢〔福陵、昭陵)折射出清朝的文化古跡,同時，沈陽又是一個多民族城市,擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等３２個少數(shù)民族，多種民族文化的交融,使沈陽城市更具魅力和特色,其影響力越來越廣。目前，沈河區(qū)正在把故宮〔正在申報故宮文化遺產(chǎn)〕、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區(qū)域正在規(guī)劃為文化旅游區(qū)，未來區(qū)域內(nèi)的旅游文化市場前景可待,旅游文化產(chǎn)業(yè)更具潛力,這對本工程的開展是一種利好,借助區(qū)域特點提升工程的形象，借勢引進產(chǎn)業(yè)。四、城市開展規(guī)劃目前，沈陽城市化水平為６３.６％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國３９.１%的平均水平,但與國內(nèi)沿海興旺城市及興旺國家〔城市化超過９０％)相比仍有一定的差距,城市化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開展的一大直接動力,城市化進程的加快，必將同時促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場擴大開展規(guī)模。沈陽作為國內(nèi)大都市和東北區(qū)域中心，其開展?jié)摿κ宄?２００３年中國城市評估報告：沈陽開展實力列第９位，位于杭州之后〕，近年來經(jīng)濟高速開展，影響力日益廣泛，未來將繼續(xù)保持對外來人口和農(nóng)村人口較強的吸納能力,城市化的提高是沈陽城市開展的必然趨勢，按照我國每年擬城市化水平提高１個百分點的速度,沈陽年將有７萬人口入城區(qū),需要新增加住房面積１４０萬平方米。２００３年沈陽放寬外地居民買房落戶政策,三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口,將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的開展空間。１、沈陽城市開展規(guī)劃沈陽城市的開展目標(biāo)是：生態(tài)森林城市。２０１０年城市綠化率到達(dá)４０％，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要到達(dá)８０個,公園總面積２２．５平方公里。近期，和平區(qū)將新增公園５個、沈河區(qū)新增４個、大東區(qū)新增８個、皇姑區(qū)新增４個、鐵西區(qū)新增４個、東陵區(qū)新增６個、于洪區(qū)新增公園１５個,人均公共綠地到達(dá)１２平方米/沈陽市城市總體規(guī)劃為１個中心城區(qū)、６個副城〔經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇家屯城區(qū)、虎石臺、輝山４個副城，新城子、桃仙國際航空港２個獨立副城〕、２個組團(汪家、道義)、６個衛(wèi)星城(新民市,遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團結(jié)湖旅游渡假村〕、５０個小城鎮(zhèn)，市域總面積１２９８０平方公里；市區(qū)面積３４９５平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi)４６８平方公里和４個副城２個組團組成。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面,西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū),東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建立成為現(xiàn)代效勞業(yè)為主的中央城市走廊。２、沈河區(qū)城市開展規(guī)劃沈河區(qū)區(qū)域面積狹小,區(qū)域面積只有１７．６平方公里,為渾南新區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)和和平區(qū)所環(huán)繞，外延空間十分有限，因此其開展受到很大的限制,但是作為傳統(tǒng)中心城區(qū),卻擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)、濃厚的商業(yè)氣氛，是金融商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)聚集地,目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務(wù)區(qū)等,為沈河的經(jīng)濟、城市的開展提供了得天獨厚的條件。沈河區(qū)總體規(guī)劃為：兩金、兩園、兩區(qū)?！皟山皎暽蜿柖际凶呃?沈河段)和沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽都市走廊沈河段長７公里，沿北京街-青年大街南北線,積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和現(xiàn)代生活等功能；沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心,由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，區(qū)域規(guī)劃面積１１２.５“兩園〞為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積４萬平方米，現(xiàn)用房１“兩區(qū)〞為五愛現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)?！疽娚虡I(yè)規(guī)劃局部】沈河規(guī)劃上總體形成金廊、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、中街文化古跡區(qū)、六縱六橫主要景觀街道、四個生態(tài)公園和大規(guī)模居住區(qū)的空間布局。另外來自沈河區(qū)規(guī)劃建立的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建立,東、南、西、北順城街有望得到改造和擴建,朝陽街和正陽街方案通過擴建實行雙向車流，提高中街交通通行率。同時，沈河區(qū)正在通過中央商務(wù)區(qū)的建立，打造沈陽總部生態(tài)圈,即總部經(jīng)濟中心〔引進跨國公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究開展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集)，當(dāng)前,沈陽確定了經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的開展方向：開展金融業(yè)，引進國內(nèi)外金融機構(gòu)入駐,使銀行、保險和證券等各類金融效勞行業(yè)相對集中；開展效勞行業(yè),引進國內(nèi)外各類效勞性企業(yè)、機構(gòu)入駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，開展公司總部,引進大型企業(yè)總部。目前，啟動的金廊工程有東北世貿(mào)廣場、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場、東北金融廣場,總投資額為９０億元，建筑面積為１６２萬平方米的等大型工程。金廊局部工程和即建工程一覽表工程名稱區(qū)域位置開發(fā)公司投資額〔億〕五里河大廈青年大街沈陽華新國際實業(yè)１.５昌鑫置業(yè)廣場青年大街上海昌鑫〔集團)１２圣世豪林廣場青年大街新疆新拓投資公司１５金廊地標(biāo)青年大街沈陽中雁〔溫州〕２５銀河國際大廈北京街沈陽眾發(fā)房屋開發(fā)公司４中國女人街渾南沈陽女人街房地產(chǎn)公司〔南京)１２.８家世界購物中心公安廳對面天津家世界連鎖商業(yè)集團〔沈陽)５匯寶國際商業(yè)廣場市府廣場北遼寧匯寶國際投資集團２４萬眾家園北陵大街６號沈陽萬眾投資〔大連〕１．５盛華苑展覽館對面遼寧一方地產(chǎn)投資〔大連〕１２東北世貿(mào)廣場金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)世貿(mào)廣場(沈陽)置業(yè)〔北京)２３東北金融中心金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)華銳世紀(jì)投資開展４０財富中心金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)沈陽英特納房屋開發(fā)公司(北京〕１０殘疾人康復(fù)中心北陵大街１號沈陽經(jīng)濟適用房開發(fā)公司０．７３、小結(jié)從上述的規(guī)劃信息可見，沈陽城市開展規(guī)劃正在走入軌道,區(qū)域的功能劃分有助城市有序安康的開展,將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產(chǎn)業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化，從而推動各個地區(qū)房地產(chǎn)的開展。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心,特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃,在一定程度上穩(wěn)固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位,增強其輻射和影響力,特別是總部生態(tài)圈的建立，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟功能更加突出，在這樣一個背景中，對本工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場開展無疑是個利好。另外,由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這局部人群轉(zhuǎn)入購房群體當(dāng)中,刺激房地產(chǎn)市場的需求,同時金廊１７塊土地的供給,進期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場供給大幅度增加,在一定程度上對本案構(gòu)成很大的威脅。綜上所述,可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟開展的方向。經(jīng)濟總部、中央商務(wù)和文化商貿(mào)旅游,未來將在城市扮演主導(dǎo)功能作用，代表經(jīng)濟中心、代表最新的、最先進的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內(nèi)，其宏觀市場背景和區(qū)域環(huán)境賦予我們開展方向：引導(dǎo)未來市場的居住、商務(wù)或商業(yè)理念。五、沈陽經(jīng)濟開展特點沈陽的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造具有以下幾個比較鮮明的特色：１、國有經(jīng)濟比重大沈陽經(jīng)濟特點是一直以來在國有經(jīng)濟當(dāng)中獨占鰲頭，２００１年為７８．２％,２００３年仍達(dá)５０%,龐大的國有經(jīng)濟影響了沈陽經(jīng)濟的開展和民間資本的擴張，在一定程度上影響了居民的消費能力,隨著“振興東北〞政策的落實,沈陽的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造正在不斷調(diào)整和規(guī)劃,２００５年國有經(jīng)濟將降至４０%,政府將繼續(xù)鼓勵私有經(jīng)濟的開展,我們有理由相信,未來沈陽經(jīng)濟運行將保持良好的態(tài)勢。２、重工業(yè)比重大沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。沈陽已經(jīng)確定老工業(yè)基地振興目標(biāo),即做強做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工五大產(chǎn)業(yè),努力形成全國裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長極。３、物流中心地位突出沈陽是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首,中心市場作用突出。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。六、主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析１、經(jīng)濟指標(biāo)(１〕沈陽市生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局近年來沈陽經(jīng)濟呈現(xiàn)良好開展態(tài)勢,經(jīng)濟總量由２００１年的１２３８億元增加至２００３年的１６０２億元，經(jīng)濟增長率提高至１４．２%，良好的經(jīng)濟開展根底是沈陽房地產(chǎn)市場安康開展的保證。〔２〕相關(guān)宏觀指標(biāo)：指標(biāo)GDＰ增長率固定資產(chǎn)投資增幅房地產(chǎn)投資增幅城鎮(zhèn)居民人均居住面積城鎮(zhèn)居民可支配收入２００１年１０．１%１５.５%２１.９％８．７９平方米６３８６元２００２年１３.１%３２．８%４８.６%１９．１２平方米７０４８元２００３年１４．２％４４.１%５２.８%２０.５平方米８０００元比照沈陽市２００２年和２００３年經(jīng)濟指標(biāo)不難看出，沈陽的總體經(jīng)濟開展態(tài)勢近兩年呈現(xiàn)持續(xù)高速增長,城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產(chǎn)投資方面，２００２年社會投資構(gòu)造發(fā)生顯著變化,房地產(chǎn)開發(fā)投資增額銳增，在固定資產(chǎn)投資中比例也大幅度提高。通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場剛剛起步開展時期，會出現(xiàn)社會投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會造成房地產(chǎn)開發(fā)投資激增，之后，由市場對投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié),之后的投資會趨于穩(wěn)定。因此，理性的對待以上房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的變化可以發(fā)現(xiàn)：第一，沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟指標(biāo),沈陽的房地產(chǎn)開展具有較好的根底；第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主,社會投資的主體具有非常強的趨利性，在對房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的根底設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限,顯得政府的支持相對薄弱。對蓬勃開展的房地產(chǎn)業(yè)而言,相對滯后的根底設(shè)施投入可能形成為未來沈陽房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)開展的“瓶頸〞。第三,隨著沈陽城市改造建立,以及諸如金廊等工程的實施，預(yù)計近期房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經(jīng)濟運行背景支持下,房地產(chǎn)市場的供給量將繼續(xù)上升?！玻?其他指標(biāo)２００３年沈陽市財政收入為１２５.６億元,增長３０%；引進外資２２.４億元，增長５９．２%，列遼寧省第一；進出口貿(mào)易總額到達(dá)４２．６億元，同比增長４５%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)８０００元，同比增長１３.５%。２、房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析２００３年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資１７７.３億元,比上年增長５２.８%。全年商品房施工面積１７３８.８萬平方米，增長４０.４%；商品房竣工面積５８５.９萬平方米，增長６１.１％；商品房銷售面積３２４.８萬平方米，增長５７.６％，其中商品住宅銷售２９１．６萬平方米,增長５８.４％。人均住宅建筑面積由２００２年的１９.１２平方米提高到２０.５平方米。在沈陽的各種產(chǎn)業(yè)形態(tài)中,房地產(chǎn)業(yè)無疑占據(jù)了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位,房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率接近１０%。２００３年沈陽商品房備案銷售５１８.２萬平方米，銷售額達(dá)１６４.９億元，分別較２００２年增長３３%和３４%，二手房銷售５５３.３萬平方米，銷售額達(dá)９０.４億元,分別比去年增長３９%和５５%。從上述數(shù)據(jù)可見,目前沈陽房地產(chǎn)市場處于快速開展階段。七、沈陽房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r通過對沈陽的房地產(chǎn)市場特征進展分析研究,了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征,各個板塊開展的個性和共性,把握行業(yè)開展趨勢和價格走向,對區(qū)域開展前景進展相應(yīng)的預(yù)測，為工程定位提供市場根底。１、銷售價格上升趨勢明顯沈陽房地產(chǎn)真正起步于１９９７年，房地產(chǎn)制度改革后,房地產(chǎn)需求得到釋放，價格一路上揚,市區(qū)均價由原來的２３００元/平方米,到２００３年的３３００多元/平方米，在２００３年國家振興東北的利好政策促動下,外地資本及投資者大量涌入沈城,以及金廊工程等舊城改造影響下,需求將大幅度得到釋放，同時近年來土地價格的不斷增加，以及建筑品質(zhì)的提高，將大大提高樓盤的建筑本錢,預(yù)期未來銷售價格仍可看漲。２、一級市場土地供給制度日趨完善，土地價格上升２００１年沈陽市開場出臺了一系列標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土地供給方案進展供地。所有的經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地全部進入土地市場采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌〞等方式進展公開交易，２００３年又將城區(qū)土地納入土地儲藏中心,實行方案供給,統(tǒng)一管理,這將導(dǎo)致開發(fā)用地土地價格的提升,使房地產(chǎn)市場更加成熟有序。２００１年土地市場價格實際變化情況，２００１、２００２、２００３年住宅用地價格分別上漲８.００%、９.９１%、５.８%,商業(yè)用地分別上漲４.００％、３.５６％、８.４%。２００３年住宅用地和商業(yè)用地價格分別到達(dá)１１７７元／平方米和１２７７元／平方米(三環(huán)內(nèi)〕。３、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴增，投資主體發(fā)生變化２００３年沈陽房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大,完成投資１６７．４億元，投資增幅達(dá)４４.２%,由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和CBＤ建立、金廊工程啟動進程加快,加之１８號文件等房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度,未來投資規(guī)模將提增。同時,由于大批外地和境外實力開發(fā)商進入，導(dǎo)致沈城房地產(chǎn)投資主體發(fā)生變化，外地開發(fā)商成熟而又先進的開發(fā)理念,優(yōu)秀的建筑品質(zhì)不斷的影響著沈城的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，這也將引起房地產(chǎn)市場的新變革。４、市場供給量持續(xù)放大,商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加近年來，隨著土地供給量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供給量增加，促進二、三級市場的聯(lián)動開展。２００３年全市實際供給經(jīng)營性用地２７４宗,面積６７６萬平方米,未來幾年內(nèi)增量房將持續(xù)放大。在土地供給中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地２５宗，占２００３年市本級市場供地量的２４.４%，是２００２年的６.５８倍，金廊工程的實施以及舊城改造,未來商業(yè)用地的供給量仍會繼續(xù)放大。去年及去年土地出讓情況見附件一、附件二。５、供求漸生差異，市場時機顯現(xiàn)目前,沈陽市場主流供給仍然是１２０平方米以上戶型,其中１５０平方米以上的戶型更為集中，以城區(qū)幾大經(jīng)典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。２００３年上半年的空置率高到達(dá)５５.１１%,造成嚴(yán)重積壓的狀態(tài),其中可預(yù)售的比例為６６.４６％，供給量偏大,而由于沈陽房地產(chǎn)市場起步晚，市場仍不成熟,購房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念,以及開發(fā)商為到達(dá)利潤,過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線,無視市場的合理需求,導(dǎo)致大面積戶型供給大量增加,而小戶型由于缺少供給，市場需求沒有得到釋放，造成當(dāng)前的市場畸形構(gòu)造。隨著市場的開展和成熟,消費者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產(chǎn)品將越來越受市場的追捧。６、板塊特色鮮明城中區(qū)(沈河區(qū)、和平區(qū)〕城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主,戶型面積均存在過大的問題，平均價格約在４５００元／平方米。主要購置人群來自中產(chǎn)階級或高級政府官員。作為中心城區(qū)，隨著城市開展規(guī)劃，土地資源越顯稀缺性,將導(dǎo)致價格會呈現(xiàn)上揚趨勢。城北區(qū)(皇姑區(qū)〕城北區(qū)依托北陵公園，成為市場供給的熱點，目前平均價格約在４０００元／平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價都３０００元/平方米，除城中地區(qū)外平均價格最高區(qū)域,后期開發(fā)樓盤多以高檔為主，主訴求多以優(yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動消費者,新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北部及城市西北部(塔灣地區(qū)〕轉(zhuǎn)移，并多數(shù)以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。城東區(qū)(大東區(qū)〕主要以中檔樓盤為主流,臨近中街地區(qū)出現(xiàn)少量的高檔樓盤，總體供給量較大，各樓盤品質(zhì)不如以往,銷售速度緩慢,平均價格約在３２００元／平方米，主要購置人群原大東區(qū)居民及局部沈河區(qū)居民。城西區(qū)〔鐵西區(qū)〕鐵西區(qū)近期在土地供給及樓盤開發(fā)面積等方面均高于其它區(qū)域,建立大路以北地區(qū)的〔原有大型廠區(qū)〕土地供給量明顯增加,臨近和平區(qū)及鐵西商圈區(qū)域有少量高檔樓盤出現(xiàn),整體樓市價格略顯上揚，平均價格約在２８００元—３５００元/平方米之間。２００４年土地供給量加大，政府招商引資力度加大，各開發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計在２００５年會有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場。渾南新區(qū)渾南新區(qū)住宅市場開發(fā)建立較晚,前期多以低檔樓盤及別墅工程為主，２００２年后渾南新區(qū)由于土地供給量大、土地價格低的優(yōu)勢,吸引大量開發(fā)商來此區(qū)域投資建立,加上渾南新區(qū)利好的政策導(dǎo)向，還吸引了大量外地開發(fā)商來沈開發(fā)建立,打破以往以別墅為主的局面?，F(xiàn)今渾南新區(qū)多以中、高檔住宅為主,多為外地開發(fā)商開發(fā)建立，建筑風(fēng)格多種多樣，強調(diào)異域風(fēng)情。平均價格約在３５００元/平方米,別墅價格約在６０００元—７０００元/平方米。八、房地產(chǎn)相關(guān)政策解析１、中央政策２００３年６月１３日２００３年８月從上述１２１號文件精神可看,未來我國房地產(chǎn)業(yè)將面臨一場變革,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌,對于沈陽這樣一個房地產(chǎn)市場尚未成熟的區(qū)域來說,局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新整合，在外地實力開發(fā)商〔外地資本)大舉入侵的情況下,局部中小開發(fā)商面臨退出市場的局面；同時國務(wù)院１８號的出臺也給開發(fā)商一份定心丸,規(guī)模和實力的開發(fā)商成為將逐漸成為市場主流，這意味著未來市場將更加有序、成熟。２、地方政策２００３年４月１７２００３年政府為激活房地產(chǎn)市場,政府不斷推出諸如購房入戶、購房補貼政策，同時簡化購房手續(xù)，金融機構(gòu)推出“轉(zhuǎn)按揭〞等利好政策，此舉將刺激住宅市場的需求。同時沈陽市政府的３２號文件？沈陽市土地儲藏方法？,方案于２００４年九、小結(jié)作為本工程的區(qū)域大環(huán)境,在人文條件上，沈河具有其它地區(qū)無法比較的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對于一個大型的房地產(chǎn)工程而言是非常有利的,是超出工程本身的額外的輻射力和吸引力,是有利于工程在超出本地區(qū)之外進展推廣的一種保證。作為一個房地產(chǎn)剛剛起步的市場,沈陽的經(jīng)濟提供了這個市場發(fā)育和開展的有力保證。從客觀上傳遞給開展商一個信息：在這樣一個地區(qū),我們有理由相信這個市場是值得期待的。至于本工程,有以下幾個方面的影響：１、規(guī)劃的實施和經(jīng)濟的開展必然加速城市化進程，推動郊區(qū)房地產(chǎn)市場的開展,促進了購房消費的階梯性。２、金廊工程的拆遷和棚戶改造,帶來購房群體的增加。３、各種政策說明,沈陽房地產(chǎn)市場正在走向規(guī)劃化，將帶來開發(fā)企業(yè)的從新洗牌和市場競爭的有序化。４、無論是金廊工程還是其他區(qū)域，都將成為本工程的直接競爭板塊,參與分割有限的需求份額?？傊?新興的市場總是充滿機遇,但風(fēng)險與機遇是并存的?！拔从昃I繆〞、“居安思危〞，理智的對待市場,冷靜的思考市場是每一個工程成功的前提。第三篇市場供給分析目前市場主流供給產(chǎn)品是什么？未來主流供給產(chǎn)品將是什么？主流供給價格多少？哪些產(chǎn)品最受市場追捧,哪種產(chǎn)品存在市場抗性，本篇通過市場供給分析,了解市場供給動態(tài)和趨勢，為工程的定位和市場切入點提供決策依據(jù)。一、住宅市場供給分析結(jié)合沈陽當(dāng)?shù)氐馁彿肯M特性和工程的情況,本次市場供給研究采集范圍為沈河區(qū)域及大東區(qū)一環(huán)范圍內(nèi)的在售樓盤,其中以中街區(qū)域范圍為主力研究對象。研究樓盤為：鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點江山、領(lǐng)袖Ｅ家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。１、供給區(qū)域從區(qū)域范圍看，上述樓盤主要分布于三個區(qū)域，中街北：中街北苑、領(lǐng)袖E家、府苑名都、萬科金色家園等；中街東面：天龍家園、皇城東苑、鵬利廣場花園等；中街南面：御點江山、地王國際花園、東大智慧鑫園、明城花園、未來城等。目前故宮區(qū)域范圍內(nèi)在售物業(yè)供給除御點江山外,其他無新盤供給,區(qū)規(guī)劃信息顯示,故宮區(qū)域范圍內(nèi)原那么上不供給住宅用地，將使本工程成為區(qū)域范圍內(nèi)稀有資源,對本工程的開發(fā)是一種利好。２、供給規(guī)模物業(yè)規(guī)模供給樓盤５萬m2及以下５-１０萬m2中街北苑、御點江山、未來城、領(lǐng)袖E家、１０－２０萬m2府苑名都２０-４０萬m2鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園明城花園從上述物業(yè)規(guī)模看，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤的物業(yè)規(guī)模均在５萬平方米以上,其中鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園、明城花園等樓盤的物業(yè)規(guī)模均在３０３、供給戶型／面積樓盤名稱物業(yè)規(guī)模萬m2主力面積m2銷售價格元/ｍ2主力總價萬元備注鵬利廣場花園４０９９.５-１０７．５起價３２８８均價４２００４５-５０一期３００套天龍家園５１３０-１４５起價３５８８４５-５０二期地王國際花園３０１５０-１８０起價５２００８０-１００１０００余套明城花園６.３２１３５－１５５多層起價３７８０均價４０００５０共８００套一期５４０府苑名都１６１９０起價４３７８１００３２８套中街北苑９.０７１２５均價４０００５０７００套御點江山５１７７.５４均價５２００８０-１２０現(xiàn)房６６套未來城—１５７起價４１８０６５-７５２３２套領(lǐng)袖E家７１６０高層起價４１９０小高層起價４２６０６５-７０共４００套皇城東苑５１２０-１４０起價３３８０均價３６８０３４９６〔折后均價〕４５－５５一期２３６套勝利公寓-４０-７０起價３２８０２０-２５８８套東大智慧鑫園-１３５－１５５起價４２３０６０１２０套從供給戶型和面積看,市場主流供給根本上是大面積戶型,面積主要集中在１５０-１８０平方米之間，為三房兩廳為主,其中府苑名都的主力供給面積高達(dá)１９０平方米,目前市場供給戶型過于集中,前期市場消化了大量的高端客源，隨著房地產(chǎn)價格的上漲,總價不斷上升,客戶層面越來越狹窄,同時渾南等新區(qū)的開發(fā)建立，各種別墅物業(yè)的興起,分流了大量高端客源，留下的市場分額越來越小隨著外地開發(fā)商的進入，沈陽房地產(chǎn)市場掀起新變革,房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性，越來越有序,產(chǎn)品構(gòu)造將更加合理,以市場需求為導(dǎo)向的開發(fā)模式將成為主流趨勢，可以預(yù)見，未來大面積戶型供給將趨于緩和，中小面積的戶型將逐漸成為市場供給熱點。４、供給價格分析調(diào)查區(qū)域內(nèi),物業(yè)的供給價格根本在４０００元/平方米以上〔起價〕,其中以地王國際花園為最,起價高達(dá)５２００元/平方米，成為該片區(qū)內(nèi)物業(yè)價格的領(lǐng)航,從片區(qū)看,中街以北區(qū)域的供給價格除中街北苑均超過４０００元/平方米,中街東區(qū)域的起始價格均在４０００元／平方米以下,中街以南片區(qū)除勝利公寓外，起價亦在４０００元／平方米以上,從片區(qū)供給價格趨勢看，中街以東區(qū)域由于中街商圈的延伸,商業(yè)配套日趨完善,看漲,逐漸成為市場供給的熱點，該片區(qū)供給價格可代表樓盤為天龍家園、鵬利廣場花園二期(３０－１００平方米５、供給總價調(diào)查區(qū)域內(nèi)，市場主流供給總價在５０萬元以上,除鵬利廣場花園、天龍家園和皇城東苑外(勝利公寓主力供給為單身公寓)，其他物業(yè)主力總價均超過５０萬元,其中地王國際花園和御點江山主力總價高達(dá)１００萬，其他東大智慧鑫園、領(lǐng)袖E家和未來城的主力總價在６０-７０萬元之間。市場過高總價使物業(yè)的銷售壓力越來越明顯,總價在５０萬元以下的物業(yè)市場還存在很大的缺口，也說明市場沒有完全細(xì)分,市場的需求也沒有得到釋放。二、酒店式公寓市場供給分析１、沈陽市酒店式公寓市場開展概況酒店式公寓意為“酒店式的效勞,公寓式的管理〞,是一種只做效勞、沒有任何酒店經(jīng)營的純效勞公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的效勞功能和管理模式，又有信息時代寫字樓的特點，擁有良好辦公、商務(wù)設(shè)施，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業(yè)。該類物業(yè)往往位于城市的黃金商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū),由于總價低，物業(yè)管理和效勞配套完善,成為白領(lǐng)和商務(wù)需求的熱點，亦深受投資者的青睞。酒店式公寓在沈陽房地產(chǎn)市場出現(xiàn)時間較晚，２００２年,當(dāng)代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場的追捧,成為白領(lǐng)、商務(wù)人士和投資者投資的熱點。２００３年酒店式公寓成為中高檔房地產(chǎn)市場主流，多數(shù)新開發(fā)的樓盤中會出現(xiàn)酒店式公寓的產(chǎn)品,但在戶型、面積方面參差不齊，由３０平方米—２００平方米不等,從銷售方面看，以小戶型(３０平方米２、市場供給分析考慮本工程特性，使研究范圍具有更大的針對性，本篇以工程周邊及太原商圈在售的酒店式公寓為主力研究對象。(１)供給區(qū)域目前沈城酒店式公寓的供給仍然比較集中,主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區(qū)太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業(yè)區(qū)及中心市區(qū)。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域，主要目標(biāo)客戶群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。本工程周邊酒店式公寓供給的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。酒店式公寓樓盤供給樓盤名稱物業(yè)規(guī)模萬m2主力面積m2銷售價格元/m2主力總價萬元備注金茂國際公寓３.２４０-６０７５００〔均)３５-４０現(xiàn)房騰龍國際公寓３．２４９－１０７７４００(均〕３５-４５現(xiàn)房當(dāng)代程式２．８６０-６５約５０００３０-３５期房皇城酒店公寓３３７-７５６１００-７８００(７樓)３０－４０準(zhǔn)現(xiàn)房城建同澤廣場５．４３５-６７起５４８８２５-３５期房勝利公寓２．３２６-６５４１８０〔起〕２０－３０期房中潤國際３２８—５２４０９０元(起〕２０—３０準(zhǔn)現(xiàn)房〔２〕供給規(guī)模從供給規(guī)?？?研究區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓樓盤規(guī)模大都在４萬平方米以下〔城建同澤廣場到達(dá)５.４萬平方米〕,以單幢板式建筑為主，總建筑規(guī)模到達(dá)２０萬平方米(勝利公寓局部為大戶型住宅),供給量到達(dá)１６８０套，由于以上物業(yè)大都在近兩年內(nèi)開發(fā)建立,所以上述供給規(guī)模也代表近兩年積累的供給。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供給總量超過〔３〕供給面積目前,酒店式公寓主流供給面積集中在４０－７０平方米戶型,其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是到達(dá)了１０７平方米，而４０平方米〔４〕供給價格由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段，交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時作為高層物業(yè),其銷售價格相對較高,目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷售價格達(dá)７０００元/平方米以上,其中金茂國際公寓均價到達(dá)７５００元／平方米,騰龍國際公寓亦到達(dá)７８８０元/平方米(均價〕,其最高銷售價格更是突破８０００元/平方米，創(chuàng)沈城樓市天價，目前期房銷售價格也到達(dá)５０００－６０００元／平方米,以當(dāng)代程式和中潤國際為代表。由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價略低的優(yōu)勢，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價少來吸引消費者,局部工程采用成套銷售。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好?，F(xiàn)有小戶型酒店式公寓的價格要高于中心區(qū)域住宅的價格,約高出１５００元/平方米。總價方面，