德陽市黃金海岸工程營銷籌劃提案成都市興巢房地產(chǎn)營銷黃金海岸工程專案組一、德陽市慨況瀏覽〔一〕、德陽市現(xiàn)狀慨況德陽市是1983年經(jīng)國務院批準成立的地級市，現(xiàn)轄旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣6個縣〔市、區(qū)〕，幅員面積5954平方公里，總?cè)丝?80萬，城鎮(zhèn)人口占16%。屬亞熱帶濕潤季風氣候,四季清楚,雨量充分,年降雨量1000毫米左右,平均氣溫15.7℃～16.7℃,無霜期280天。德陽區(qū)位優(yōu)勢明顯，根底設施完善。地處成都平原腹地，是成〔成都〕-德〔德陽〕-綿〔綿陽〕高新產(chǎn)業(yè)帶的重要組成局部。交通便利，距省會成都50公里，寶成鐵路、成達鐵路、成綿高速公路和國道108線貫穿境內(nèi)，南有成都雙流國際機場、北有綿陽南郊機場。能源充足，全市年電力供給量達49.03億千瓦時，天然氣年供給量達7.09億立方米。通訊興旺，全市程控容量已達55萬門，開通38.85萬戶，移動通訊工具人均擁有量居西部第一，光纖、ISDN、ADSL進入生活、生產(chǎn)的各個領域，城市信息化水平較高。德陽自然條件較好，大局部地區(qū)屬都江堰自流灌區(qū)，是四川省重要的糧、棉、油、豬、蠶、菸的生產(chǎn)基地，素有"天府糧倉"的美稱。地下礦藏豐富，已探明的礦產(chǎn)達30多種，磷礦石、石灰石、天然氣和礦泉水等儲量尤為豐富。動植物種類繁多，有國家一級保護植物珙桐、水杉、禿杉和一級保護動物大熊貓、川金絲猴、扭角羚、云豹等。森林覆蓋面積4000余公頃，覆蓋面積達35.62%。德陽歷史悠久，旅游資源豐富，人文與自然景觀相映生輝：廣漢"三星堆"遺址的開掘，改寫了巴蜀文明史，轟動海內(nèi)外；龐統(tǒng)祠、白馬關(guān)、落鳳坡、諸葛雙忠祠等三國遺跡令人流連忘返；鎣華山、九頂山、紫巖山風景區(qū)空氣清新，美景怡人。德陽是四川重要的工業(yè)城市，已形成機械、化工、食品、建材、醫(yī)藥、輕紡、服裝等工業(yè)門類，擁有中國第二重型機械集團、東方電機廠、東方氣輪機廠等一批知名企業(yè)，是全國重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地之一。2003年工業(yè)銷售收入過億元的達44戶，過10億元的達9戶，省級以上名牌產(chǎn)品55個，劍南春白酒、藍劍啤酒等產(chǎn)品深受用戶喜愛。縣域經(jīng)濟興旺，什邡市、綿竹市、廣漢市連續(xù)多年位居四川省"十強縣"，旌陽區(qū)也屢次進入"十強縣"行列，中江縣跨入全國農(nóng)業(yè)百強縣行列，羅江縣新材料和電子產(chǎn)業(yè)開展勢頭良好?！捕?、綜合國民經(jīng)濟持續(xù)增長，增速創(chuàng)近十一年新高。２００４年，全市一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展，完成地區(qū)生產(chǎn)總值〔ＧＤＰ〕４２４．８億元，增長１３．７％，增長速度比上年提高１．４個百分點，創(chuàng)近十一年來新高，增速比全省高１個百分點，比全國高４．２個百分點。按可比價計算，比１９８３年增長６．８倍，年均增速１０．９％。人均ＧＤＰ到達１１１５５元。從三大產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值８７．５億元，增長６．１％；第二產(chǎn)業(yè)增加值２０２．５億元，增長１９．０％；第三產(chǎn)業(yè)增加值１３４．８億元，增長１０．８％。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率分別為９％、６５．３％、２５．７％，分別帶動經(jīng)濟增長１．２、９．０和３．５個百分點。全市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為２０．６４７．７３１．７。與２００３年比，第一、二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重下降。民營經(jīng)濟快速開展。２００４年民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值１８４．８億元，增長２０．５％，占ＧＤＰ的比重為４３．５％，較上年提高３個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值２９．１億元增長６．９％；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值１０５．６億元增長２８．１％；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值５４．１億元增長１５．０％。財政收支增勢良好。２００４年，我市在降低農(nóng)業(yè)稅３個百分點，增加對三線企業(yè)退稅等各種政策因素的影響下，通過提高企業(yè)經(jīng)濟效益，開辟新稅源，財政收入持續(xù)穩(wěn)定增長。全市財政總收入４７．２億元，比上年增長１３．９％。全市地方一般預算收入完成１４．６億元，同口徑增長１４．１％。其中，增值稅２．４億元增長９．２％；營業(yè)稅１．８億元，增長１５．０％；企業(yè)所得稅１．８億元，增長２５．７％；城市維護建設稅１．８億元，增長１６．４％。調(diào)整和優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，保證了重點支出需要。財政總支出３４．８億元，增長２０．６％。其中，根本建設支出２．９億元增長６１．７％；教育支出４．５億元增長９．４％；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)事業(yè)支出２．７億元，增長６８．２％；社會保障方面支出６．９億元，增長１９．４％。〔三〕、工業(yè)和建筑業(yè)新型工業(yè)化步伐加快，經(jīng)濟效益提高。全部國有企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入５００萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)〔規(guī)模以上工業(yè)，下同〕實現(xiàn)工業(yè)增加值１２４．６億元，居全省第二位，較上年增長２９．５％，增幅比上年提高７．９個百分點。其中，輕工業(yè)增加值４７．６億元，增長１７．３％；重工業(yè)增加值７７．０億元，增長５０．７％。實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值３８０．４億元，增長３８．４％。企業(yè)規(guī)模不斷擴大。全市年產(chǎn)品銷售收入１億元以上的企業(yè)達５１家。其中：銷售收入１０億元以上的企業(yè)９戶，比上年增加２家；２０億元的企業(yè)５戶，比上年增加４戶。新產(chǎn)品開發(fā)力度加大。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值６０．０億元，增長２８．６％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重到達１５．８％?？h及縣以下工業(yè)快速增長。全市縣及縣以下工業(yè)實現(xiàn)增加值７４．１億元，增長２５．５％，縣及縣以下工業(yè)增加值占全市的比重５９．５％。六縣〔市、區(qū)〕工業(yè)增加值增幅均達１８％以上。支柱行業(yè)支撐作用明顯。全市重點培育的六大支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值１１２．５億元，增長３０．４％，對全市工業(yè)增長的奉獻率達９２．４％，拉動全市規(guī)模以上工業(yè)增長２７．３個百分點。其中機械、食品、化工三大行業(yè)主要指標居各行業(yè)前列。三大行業(yè)分別實現(xiàn)產(chǎn)品增加值４５．１億元、３６．７億元、１８．７億元；分別增長５１．３％、１５．８％和３３．４％。多數(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量增長較快。天然氣１０．３億立方米，增長６．６％；白酒８．８千升，增長１７．９％；卷煙２２４．９萬箱，增長１．３％；化肥９３．７萬噸，增長１９．７％；水泥３３４．１萬噸，增長１９．８％；電站汽輪機１４７７萬千瓦，增長７１．３％；發(fā)電設備１５１８萬千瓦，增長１０３．５％。國家宏觀調(diào)控的產(chǎn)品產(chǎn)量有所下降。成品鋼材２１．４萬噸，下降９．７％；鋅７．９萬噸，下降１３．３％。經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入３６７．０億元，增長３５．２％；利稅總額５８．５億元，增長３４．２％。產(chǎn)品銷售收入、實現(xiàn)利稅均居全省第二位。實現(xiàn)利潤２９．４億元，增長５９．９％；虧損企業(yè)虧損額１．０億元，下降２２．１％。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)到達１５０．０％，提高１５．４個百分點；總資產(chǎn)奉獻率１１．７％，提高０．７個百分點；資本保值增值率１０７．２％；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率１．３次，提高０．１次；本錢費用利潤率８．９％，提高１．４個百分點；全員勞動生產(chǎn)率７２８５２元／人，增加１４５３８元。工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率到達９７．９％，下降０．７個百分點。建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。建筑企業(yè)全年完成施工產(chǎn)值７１．０億元，增長１７．９％；竣工產(chǎn)值４３．１億元，增長２２．６％；完成施工面積７４２．７萬平方米，增長１１．１％?！菜摹?、固定資產(chǎn)投資貫徹落實中央宏觀調(diào)控政策措施取得明顯成效，固定資產(chǎn)投資增速有所放緩。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資９５．６億元，增長１７．５％，增速比上年回落３．３個百分點。在宏觀調(diào)控下，固定資產(chǎn)投資重點支持能源、交通、通訊、工業(yè)等領域的建設，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。在全社會固定資產(chǎn)投資總額中，全年根本建設投資３０．５億元，增長１４．８％，其中根底設施建設投資１２．８億元，增長１３％；更新改造投資完成２９億元，增長２７．２％。全市根本建設和更新改造投資共完成５９．５億元，占全部投資的６２．３％，較上年上升１．６個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資１８．６億元，增長２５．７％。從根本建設、更新改造和房地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資０．９億元，下降１５．９％；第二產(chǎn)業(yè)投資３９．３億元，增長３１．３％；第三產(chǎn)業(yè)投資３８．２億元，增長１３．５％。一、二、三產(chǎn)業(yè)的投資比例為１．２：５０．１：４８．７。從投資主體看，國有經(jīng)濟投資３６．６億元，增長２３．３％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為３８．３％非國有投資５９億元比重６１．７％。全年房屋施工面積達５１３．５萬平方米，增長１７．０％；商品房銷售面積達１１６．５萬平方米，增長１９．０％?！参濉?、交通、郵電、旅游年末全市公路通車里程３７０８公里。其中：高速公路１００公里，一級公路１７８公里，公路綜合好路率達８７．５％。交通行業(yè)完成固定資產(chǎn)投資額５．７億元，較上年增長１倍。其中：農(nóng)村公路建設４４６．５公里，完成投資１．５億元。廣黃公路廣漢過境段、德中公路整治工程根本完工，川陜路羅江段、德茂公路旌陽段、羅〔江〕綿〔竹〕路改建工程等重點工程進展順利，通鄉(xiāng)通村公路建設取得成效，羅江、旌陽、綿竹通過了全省“通村工程〞驗收。郵電通信業(yè)快速開展。全年新增中繼光纜３３３皮長公里，光纜長度到達３５６５皮長公里；新增本地網(wǎng)程控交換機５．１萬門，總量到達８３．６萬門。全年完成郵政業(yè)務總量７７０７萬元，增長１１．３６％。年末全市固定用戶〔含小靈通〕７３．５萬戶，增長１８．９％；移動用戶８４．１萬戶，增長２７．７％。全市普及率到達４１．４％，比上年提高７．８個百分點。其中固定用戶普及率１９．３％，比上年提高３個百分點。旅游市場繁榮。全市旅游總收入２４．１億元，增長２２．１％，接待各類游客５１８萬人次?！擦场⒊鞘薪ㄔO集中整頓和標準土地市場秩序，清理了閑置土地，城市化進程進一步加快。全市經(jīng)營城市總收入１１．７億元，其中：實現(xiàn)土地收益１０．５億元，市政公用設施權(quán)益收入０．３億元，市政公用設施經(jīng)營性收入０．９億元。全年售電量５５．７億千瓦時，增長１３．７％，其中：生產(chǎn)用電４９．５億千瓦時，增長１６．２％?！财摺?、人口、人民生活全市人口出生率繼續(xù)回落。據(jù)公安人口統(tǒng)計年報，全市全年出生人口２．６萬人，人口出生率為６．８７‰；死亡人口２．８萬人，人口死亡率為７．３４‰；人口自然增長率為－０．４７‰，年末戶籍人口為３８１萬人。城鄉(xiāng)居民收支繼續(xù)提高。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民家庭人均年可支配收入８５００元，比上年增長７．７％；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出７２１９元，同比增長６．１％。農(nóng)民人均純收入３２５７元，增長４６７元，增長１６．７％；農(nóng)民人均生活消費支出２５４４元，較上年增長１５．１％。住房條件繼續(xù)改善。城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積２９．７平方米，比上年增加０．７平方米；農(nóng)村居民人均住房面積３２．４平方米，比上年增加１．４平方米。大力開展勞動力市場，促進就業(yè)機制市場化。二、工程所在區(qū)域慨況〔一〕、旌陽區(qū)慨況瀏覽地理位置：1996年10月，經(jīng)國務院批準，原德陽市市中區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整一分為二，德陽市旌陽區(qū)成立。德陽市旌陽區(qū)位于北緯31°1′至31°19′，東經(jīng)104°15′至104°35′，地處成都平邊緣,南中東省城成都59公里,北離川北中心市綿陽68公里,東先靠中江,西連綿竹,南接廣漢.北鄰羅江,幅員面積648公里,轄總7個鄉(xiāng),13個鎮(zhèn)3個街道辦事處,總?cè)丝?8.779萬，其中：農(nóng)業(yè)人口34.09萬人，非農(nóng)業(yè)人口24.69萬人。區(qū)境內(nèi)石亭江至沿西南流入廣漢，綿遠河沿丘陵山麓東南流入廣漢匯石亭江至金堂入沱江，嘉陵江水系凱江呈東南向蜿蜓空穿行丘間。該區(qū)低點位于通江鎮(zhèn)鑼橋凱江水面，海拔457米。地形地貌：大致以綿遠河為界，以西為平原區(qū)，海拔460－561米，面積37.06平方公里，占全區(qū)幅員面積的64.9％，以東為丘陵區(qū)，面積277.94平方公里，占幅員面積35.07％，丘陵區(qū)山巒起伏，多呈環(huán)狀或脈狀或脈海拔高度457－764米，相對高度多在100米至200米之間，境內(nèi)最高為新中馬鞍山、海拔764米，八角井鎮(zhèn)和東河鄉(xiāng)是區(qū)境最低區(qū)，海拔473米，最低點位于通江鎮(zhèn)鑼橋凱江水面，海拔457米。氣候：該區(qū)氣候?qū)賮啛釒窈桶霛駶櫄夂騾^(qū)，總的氣候特征是：四季清楚，氣候溫和，雨量充分,日照較少,自然災害發(fā)生頻率大,強度不一。常年平均氣溫16.0℃，最高氣溫36.5℃，最低氣溫-6.7℃,溫差43.2℃。年平均日照時數(shù)1215.4小時，年平均降雨量893.4毫米，其中夏季降雨量達536毫米，占年平均降雨量的60％。季節(jié)交替時，冷熱空氣活動頻繁劇烈，形成以東北方向為主的季風。年平均風速1.5米/秒，瞬間最大風速14.3米/秒。無霜期長達276天。常年發(fā)生的主要氣候災害有低溫凍害、干旱、洪澇、大風、冰雹、秋霜、寒潮等，低溫凍害天氣主要出現(xiàn)在3月下旬至4月上旬,發(fā)生頻率70％。春旱、夏旱、伏旱和冬干經(jīng)常發(fā)生。3月初至4月底發(fā)生春旱頻率為40％，4月下旬至7月上旬發(fā)生夏旱的頻率86％。6月底至9月初，發(fā)生伏旱的頻率61％，12月至次年1月發(fā)生冬干頻率40％。夏秋兩季發(fā)生洪澇的頻率50％，年平均發(fā)生0.75次。六級以上大風年平均發(fā)生0.86次，年平均出現(xiàn)雹災0.8次。9月至11月，易發(fā)生秋霖，年平均發(fā)生1.89次，12月至次年2月，寒潮年平均發(fā)生1.52。礦產(chǎn)資源：該區(qū)地處成都斷平原與龍泉山皺帶兩個不同構(gòu)造地貌，區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源相對較為豐富，礦種有天然氣、礦泉水等11種。天然資源資源儲量豐富，境內(nèi)新場氣天然探儲量位居全國第九，為全國第九大天然氣田。境內(nèi)地下水資源同樣豐富，據(jù)對龍泉山以西388.9平方公里范圍地下水資源測算，測出區(qū)地下總儲量為13.3億方/年,地下水天然資源量約2。48億立方/年,具有較高保證率的可供開采資源量不2.21億立方/年,平均每平方公里超過150立方/日,人均占有量高于全國水平〔二〕、旌陽區(qū)根底設施建設各項根底設施建設步伐加快，全區(qū)經(jīng)濟開展環(huán)境得到進一步改善。共投入資金1518.75萬元，用于農(nóng)田水利根底設施建設，農(nóng)田水利工作得到加強。新增節(jié)水灌面1.61萬畝，新增有效灌面0.37萬畝；新增蓄水能力10.6萬立方米。渠道節(jié)水改造110公里,新建整治堤防1.9公里，治理水土流失面積8萬平方公里，建集中供水站5處，解決0.57萬農(nóng)村人口的飲水困難。小城鎮(zhèn)建設繼續(xù)推進，完成標準化水泥街面2.99萬平方米，下水道2485米。開發(fā)區(qū)和黃河路片區(qū)配套設施逐步完善。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資600萬元，完成了賀蘭山路、渤海路南側(cè)慢車道、紫金山路等道路工程，排洪工程以及道路綠化、路燈、人行道配套等工程不斷完善，開發(fā)區(qū)的投資硬環(huán)境不斷改善。黃河路片區(qū)完成了黃河西路〔五叉路—綿遠河〕、秦嶺山路〔北泉路—黃河路〕、千山街延伸段〔沁河路—涇河路〕、秦嶺山路〔黃河路—涇河路〕、涇河路〔峨眉山路—千山街〕等道路建設，兆河路〔千山街—秦嶺山路〕完成投資10萬元，完成了天山北路延伸段〔涇河路—青衣江路〕的工程立項、招標等工作。全區(qū)道路交通建設繼續(xù)推進，新建村級水泥路45.20公里。全區(qū)202個行政村通村水泥路全部建成，2004年12月通過了省交通廳驗收?！踩?、旌陽區(qū)國民經(jīng)濟1、國內(nèi)生產(chǎn)總值完成95.68億元(預計,下同)，比上年增長14.47%，完成年方案89.38億元的107.05%。2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值15295元，比上年增長13.34%，完成年方案14035元的108.98%。3、財政總收入30062萬元,比上年增長26.92%，完成年方案29864萬元的100.66%。其中地方財政收入完成15544萬元,比上年增長22.49%，完成年方案15346萬元的101.29%。4、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價)完成20.73億元，按可比價計算，比上年增長6.07%，完成年方案18.00億元的115.17%;5、工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價,新統(tǒng)計口徑)完成65.11億元，比上年增長22.13%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值35.22億元，比上年增長23.74%;6、全部工業(yè)實現(xiàn)利稅4.75億元，比上年增長10.58%，完成年方案47250萬元的100.53%;7、全社會固定資產(chǎn)投資完成11.07億元，比上年增長29.78%,完成年方案9.40億元的117.77%;8、全社會消費品零售總額完成26.15億元，比上年增長13.46%，完成年方案25.40億元的102.95%;9、農(nóng)民人均純收入可達3511元，增加400元，比上年增長12.86%，完成年方案3261元的107.67%；10、人口自然增長率為0.57‰，完成了年度控制方案3‰以內(nèi)的目標。三、德陽市房地產(chǎn)市場概況瀏覽(一)、德陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀德陽的房地產(chǎn)市場起步雖晚，但開展很快。特別近兩年突飛猛進。2001年房地產(chǎn)投資額為8.2億元，2002年為12億元，2003年那么到達12億元，2003年全市81.1億元固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資位居第三，同比增長33%，占投資完成額的18.25%。需要注意的是，房地產(chǎn)投資外表上看是開發(fā)商投資，實際上卻是老百姓的投入，因為最終是老百姓在買單。也就是說，隨著購房觀念的改變，2004年，熱情高漲的德陽人把近15億元資金投到了房地產(chǎn)上面?！捕场⒌玛柺蟹康禺a(chǎn)市場開展的幾個問題1、開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小、實力較弱，觀念落后。整個德陽市房地產(chǎn)企業(yè)共有100多家，但資質(zhì)主要集中在三至四級。注冊資金大都在800萬元左右。另一方面，開發(fā)商的觀念也亟待轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場已全面進入個人消費時代，從消費需求來看，日益呈現(xiàn)出多元趨勢——除了要求高品質(zhì)的房屋，滿足更高的物質(zhì)需求外，還要有更高層次的文化、精神等方面的需求。因此，面對越來越劇烈的市場競爭，開發(fā)商任憑拍腦袋和主觀判斷的做法肯定是死路一條。從消費者需求來看，日益呈現(xiàn)出多元趨勢——除了要求高品質(zhì)的房屋，滿足更高的物質(zhì)需求外，還要有更高層次的文化、精神等方面的需求。因此，面對越來越劇烈的市場競爭，開發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，深入研究消費市場動態(tài)，實施產(chǎn)品創(chuàng)新，走差異化策略才是出路。2、前期營銷失位，不重視前期市場調(diào)研。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，德陽有些開發(fā)商不重視工程的前營銷籌劃。目前德陽房地產(chǎn)市場的主要問題是市場開發(fā)量與市場容量的矛盾，購置力有限，但是否真的是這樣呢，調(diào)查認為德陽的房地產(chǎn)消費能力還遠未被激發(fā)，被釋放出來。由于開發(fā)商不重視消費市場研究，不重視產(chǎn)品籌劃，結(jié)果開發(fā)出來的產(chǎn)品不是消費者想要的，而消費者想要的開發(fā)商又沒有修出來。這就是市場的矛盾。比方佛山路附近的一個樓盤，開發(fā)商好象挺有實力，實行現(xiàn)房銷售，環(huán)境做的也不錯，但就是賣不動，為什么呢？開發(fā)商有沒有找過原因？我們?nèi)タ春蟀l(fā)現(xiàn)，它的戶型極為不合理，最小為100平方米，最大的到達300平方米，它的面積竟比淺水灣的別墅面積還大，而它不過是公寓社區(qū)，按1400的價格來算，近40萬的總款完全可以買棟聯(lián)排別墅，這么大的戶型賣給誰？德陽整體購置力偏低，因此要綜合權(quán)衡購置力的根底上考慮面積的合理性。我們有理由相信開發(fā)商肯定沒有深入去研究過消費者市場。前營銷的核心是以消費需求為導向進行深入細致的市場調(diào)查和分析，以便熟悉、掌握房地產(chǎn)市場，進行產(chǎn)品市場定位，并做出投資決策和產(chǎn)品規(guī)劃。旌東區(qū)的港灣麗景要做到32層，打造成川西第一高樓。這個樓盤建在旌湖邊，確實有很好的湖景，但高層就是湖景嗎？不一定，從32層看湖景就象看自己的腳尖一樣，如果做成11層左右的小高層倒是可以俯瞰湖景的。開發(fā)商似乎雄心勃勃，政府也需要城市標志建筑提升城市形象，但這川西第一高樓背后有多大市場空間呢？我不知是否做過深入的市場調(diào)研，但市場出路肯定有問題。如果開發(fā)商不作策略調(diào)整，像這樣開發(fā)是很危險的。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營越來越離不開正確的市場營銷籌劃，營銷的成敗事關(guān)企業(yè)的存在。房地產(chǎn)市場競爭的核心就是“營銷競爭〞，而營銷競爭的重點，越來越表達在對工程市場前期的研究和分析，即前營銷，這是一把被開發(fā)商無視的營銷利劍。只有加大對前營銷的投入，才能使其產(chǎn)品緊扣市場需求，深得消費者親瞇，在競爭中立于不敗之地。3、普遍不重視市場推廣，營銷傳播整合不夠。我們看到，德陽的開發(fā)商普遍不重視市場推廣，工程營銷傳播整合不夠。在此之前，尺度曾在老城區(qū)對河東新區(qū)的幾個樓盤作過一次小小的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn),在受調(diào)查人群中,竟有40%的人不知道新區(qū)那邊的樓盤名字，知道的對其樓盤也不了解。可見開發(fā)商極不重視宣傳，不重視推廣。另外，德陽的大多數(shù)樓盤的廣告宣傳資料制作粗糙，缺乏新意，吸引力不夠。4、產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。在過剩經(jīng)濟時代，最稀缺的資源就是創(chuàng)新，必須跳出常規(guī)地產(chǎn)規(guī)模，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開發(fā)制高點。而一切創(chuàng)新中，最根本的還是觀念創(chuàng)新，理念創(chuàng)新，方法創(chuàng)新，任何一場房地產(chǎn)革命的背后必定隱藏著新的理念、新的思維方式。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最終贏是贏在開發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，這是兵法對劍法的勝利。目前德陽的樓盤有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級階段，無法刺激消費需求。5、缺乏與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)開展，區(qū)域商業(yè)梯度不夠。目前，新區(qū)的房地產(chǎn)工程是雨后春筍，一個接一個，但另一方面，由于城市效勞配套設施的失位，導致建成后小區(qū)冷冷清清，人氣缺乏，商氣不夠。與城區(qū)協(xié)調(diào)開展。像新區(qū)這邊，我們轉(zhuǎn)了一大圈，沒有發(fā)現(xiàn)一個象樣的菜市場和商業(yè)中心，除了廬山路有一些餐飲，其它的街道都是冷冷清清，這么多小區(qū)入駐以后，肯定要消費，要生活，要娛樂休閑，那為什么沒有社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心？不知道在新區(qū)的建設和城市化中，是否有一個統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，目前由于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的失位，因此新區(qū)很難聚集人氣，這樣導致商鋪普遍不好賣，2002年德陽商品房的空置率為33%，其中11%為營業(yè)用房就是最好的證明。住宅不好賣，商鋪當然就更不好賣了，因為人氣不夠，投資者對商鋪沒有信心，這樣最后開發(fā)商普遍對新區(qū)開發(fā)商業(yè)物業(yè)缺乏信心。因此現(xiàn)在的情形是在新區(qū)生活極為不便。說到底還是開發(fā)商要理念轉(zhuǎn)變的思維方式轉(zhuǎn)變，深入市場去研究，挖掘市場時機。為什么廬山的餐飲做的可以？為什么其他地方就不能做餐飲？這里面有很多時機。誰把握得住，誰就抓住可財富。〔三〕、德陽市房地產(chǎn)市場開展的時機1、城市化的時機。今天中國的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)上升到城市與城市的競爭、區(qū)域與區(qū)域的競爭、板塊與板塊之間的競爭。未來至少20年時間，城市化將是中國的主旋律。中國今天的城市化率是36%，按照納瑟姆曲線，當一個國家城市化率到達30%的時候，整個城市化進程將加速很快到達50%左右，因此未來還有20%的開展空間。這就意味著將近有20萬德陽人口要實現(xiàn)城市化，這是開展趨勢，也是規(guī)律。其次根據(jù)德陽一中心三片區(qū)的規(guī)劃，未來德陽將購建一個“大德陽〞經(jīng)濟圈，因此也注定了房地產(chǎn)市場的巨大開展空間。2、從大的方面來說，要放到大成都這個層面上去找市場，創(chuàng)造市場。首先在戰(zhàn)略上要站高一點，把消費者就定位為大成都的客戶，有什么不可能的，把自己的產(chǎn)品宣傳到成都去，其次政府要發(fā)揮無形之手的作用，變通道為客廳，加強德陽的聚集效應。從小的方面來說，就是如何啟動和刺激本地的房產(chǎn)消費欲望〔如三大廠〕？那么這就要從工程的前營銷即市場調(diào)研和消費者研究著手，尋找新的市場出路。比方戶型需求、家庭經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、工程定位依據(jù)、產(chǎn)品開展思路等，都需要從市場研究入手。3、要把政府的規(guī)劃理解透，做政府的良好舞伴。現(xiàn)在的市場需要政府與開發(fā)商跳雙人舞，才能共贏。因此要自覺在城市開展規(guī)劃的引領下尋找開發(fā)工程，找準自己在城市格局中的最正確位置，以便借風借勢，快速開展自己。在城市化進程中，開發(fā)商既要看到中心城區(qū)的開展和舊城改造，也要看到各個片區(qū)的開展。比方德陽中心城區(qū)現(xiàn)狀人口30多萬，到2021年規(guī)劃人口50萬，20萬新增人口的居住問題，將大大刺激房地產(chǎn)消費需求。開發(fā)商要善于從這種城市擴張態(tài)勢中尋找商機。比方現(xiàn)在德陽它僅僅是個城市通道，城市客廳功能不強，德陽缺乏自己的客廳，那客廳怎么做？做什么？這就是最大的時機。上海現(xiàn)在的新天地，已經(jīng)成了上海的文化名片了，成了上海的客廳，根本上所有的人到上海區(qū)，絕大多數(shù)會到新天地去看看。怎么與政府合作，怎么配合政府？如果把這功能轉(zhuǎn)換得好得話，開發(fā)商就可以獲得很大的開展平臺。4、園區(qū)經(jīng)濟時機。德陽是工業(yè)城市，開發(fā)園區(qū)很多，如河東高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，八角井工業(yè)園區(qū)等，那房地產(chǎn)怎么與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來？這樣把工業(yè)區(qū)按照美國硅谷式的進行園區(qū)經(jīng)濟和城市經(jīng)濟捆綁，你中有我，我中有你，比方住宅，比方商業(yè)等。工業(yè)園必須要讓它跟市場化結(jié)合到一起，使其能夠創(chuàng)造更大的效益。不僅是適合創(chuàng)業(yè)，而且是適合居家。在這樣的大背景下，幾乎所有城市的工業(yè)園區(qū)，都在進行重新調(diào)整。這樣就形成了一個大的需求。這個園區(qū)，怎么有效的跟城區(qū)結(jié)合？老革命遇上新問題，政府不一定搞得明白。但市場上又沒有這種專門的園區(qū)運營商，這個時機就提供給了一些有著先知先覺的房地產(chǎn)運營商了。5、產(chǎn)品創(chuàng)新的時機。上面已經(jīng)講到產(chǎn)品的創(chuàng)新問題，這里再補充一句，符合時代潮流和市場開展方向的產(chǎn)品是永遠有市場的，新的東西總能吸引市場目光。沒有創(chuàng)新就沒有生命力。6、城市商業(yè)的時機。德陽真正有品味的休閑類商業(yè)還很缺乏，沒有形成一些有影響的社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，如特色餐飲、酒吧、影劇院、超市、百貨、歌城等。有眼光的開發(fā)商一定要抓住這里面巨大的商業(yè)時機。四、德陽市旌陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析〔一〕、德陽市旌陽區(qū)概況瀏覽2005年德陽市旌陽區(qū)在售樓盤大致有20個左右，其中包括9個2004年開盤的尾盤、8個2005年開盤的在售樓盤及3個預告樓盤。整體德陽市開發(fā)的房屋類型以多層建筑為主，電梯公寓、別墅、花園洋房為輔。德陽市旌陽區(qū)房價整體差異不大，多層住宅價格在1000-1400元/平方米、電梯公寓價格在1400-2000元/平方米、別墅價格在2500-3500元/平方米、花園洋房價格在1400-1800元/平方米。建筑風格多采用現(xiàn)代簡約型，個別樓盤采用川西民居風格建造，比方枕水小鎮(zhèn)采用的川西民居風格。而商業(yè)樓盤的價格差距就比擬大，在老城區(qū)的商業(yè)普遍比新城區(qū)的價格高；大型商業(yè)中心比鄰街商鋪高；大型商業(yè)中心商業(yè)局部價格高達20000元/平方米，商業(yè)局部整體銷售速度比擬慢，2005年局部商業(yè)樓盤采取降價來促進銷售速度?！捕彻こ膛R近地段房地產(chǎn)市場走勢分析一、區(qū)位特點本工程位于德陽市新城區(qū)黃河片區(qū)北端，南面緊挨黃河路，黃河片區(qū)是德陽的新興社區(qū)，周圍配套設施還較為缺乏，但道路網(wǎng)、醫(yī)院、學校等大型設施比擬完善，附近外來人口少，治安環(huán)境良好，且臨近旌湖，風景優(yōu)美，上風上水，居家環(huán)境得天獨厚。黃河路是連接黃河片區(qū)與老城區(qū)的主干道，黃河片區(qū)的樓盤較為集中，伴隨著眾多樓盤的開發(fā)，配套設施也在大量的修建中，市政投資的中心也在逐步向黃河片區(qū)轉(zhuǎn)移，也給此區(qū)域帶來了更多開展的時機，新建的多個政府單位辦公大樓出現(xiàn)在此地區(qū)，也帶來了很多具有較強消費能力的政府背景消費者，多數(shù)樓盤走中高端路線也符合該地區(qū)市政形象。教育是永不過時的宣傳王牌。黃河片區(qū)聚集了不少知名學校，德陽一中，外國語學校等，完全滿足此片區(qū)的居民子女教育需要。正因為此路段有著多方面的利好因素，促使多個樓盤齊聚此地，且規(guī)模都較大，也使得黃河片區(qū)樓盤的競爭日趨劇烈。二、對手盤分析⒈旌城印象工程特色及市場定位：該工程位居天山路與黃河路交匯處，沿旌湖河岸。由多層住宅及一條商業(yè)街組成，一二期占地共150畝，二期建筑面積80000㎡，東西兩側(cè)各開一門，東邊是商業(yè)街，西邊是旌湖沿岸，方便人們消費和休閑娛樂，周邊設施在此區(qū)域相對齊全，學校，市場，近在咫尺。小區(qū)內(nèi)社有水景，游泳池、網(wǎng)球場，立面采用橘紅色，搭配青色坡屋頂，風格較好。售價在1600元/㎡左右，在本地段算的上是中高端樓盤，消費對象為中等收入人士。銷售情況：二期在2005年11月份一經(jīng)推出，市場放映熱烈，銷售業(yè)績良好。成功之處：該樓盤地勢良好，沿岸而建，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃合理，生活配套完善，且開發(fā)商在本地有較大的社會影響力，所以能吸引較多的顧客。⒉長富花園工程特色及市場地位：該樓盤地處老城區(qū)范圍，緊臨黃河大橋與旌湖，占地22227㎡，建筑面積51861㎡，周邊舊房較多，日后城市的改造勢必會影響本工程的居住環(huán)境，由六棟多層和一棟電梯組成，建筑的布局及層次感較好，可以讓更多業(yè)主欣賞到旌湖美景，綠化環(huán)境優(yōu)美，背景音樂、中心噴泉點綴其間，但以此來假設化周邊環(huán)境的缺乏，主要購房對象為一些工薪階層，多層均價1300元/㎡，高層均價1400/㎡，但高層住宅銷售進度較慢。銷售情況：銷售率為92%成功之處：該樓盤位于北公園與黃河大橋旁，自然景觀得天獨厚，加上適當?shù)呐涮自O施，中低的價格，吸引了眾多中端顧客的眼光。⒊東湖御苑工程特色及市場地位；此工程位于黃河路與廬山路交匯處，占地面積100畝，總建筑面積50000㎡，整個工程的外觀新穎，仿古宅院的風格使其在周圍眾多樓盤中非?，F(xiàn)眼，市場定位為中高端，均價為1600，小區(qū)配套齊全，游泳池、地下車庫等。銷售情況：銷售率為95%成功之出：該樓盤外觀新穎、配套較齊全、開展商實力雄厚，具有很強的社會影響力，加之推出時間較早，開盤前做了大量宣傳工作，開盤僅半個月就只剩5%，銷售速度驚人。⒋科隆·水印康橋工程特色及市場定位：此工程位于黃河片區(qū)中心位置，周圍根底設施較為齊備，總占地面積為120畝，一期為15畝，建筑面積12000㎡，戶型有淺進深，多陽臺的特點，社區(qū)以人文為主題，內(nèi)部景觀的塑造突出橋廊、水景。小區(qū)配套齊全，均價1600，定位中高檔次。銷售情況：此工程正處于初步推出階段，業(yè)績情況暫無成功之處：工程周邊配套齊全，著重塑造為人文社區(qū)，在眾多樓盤中較為突出。加之合理的戶型設計，對樓盤的銷售起到了一定的促進作用。⒌風臨世家工程特色及市場定位：該工程位于廬山路與玉泉路交匯處，工程在黃河片區(qū)來看屬中小規(guī)模，配套設施簡單，有中心花園和車庫，周邊配套設施較為齊全，戶型方面，有270度觀景房、主臥小陽臺、入戶花園，且買頂層還送太陽能熱水器，面積以120㎡為主，均價1600元，定位中端。銷售情況：兩個月銷售95%成功之處：周邊較成熟的環(huán)境，地段接近東橋位置，加上合理的戶型，促進了樓盤的銷售。⒍枕水小鎮(zhèn)工程特色及市場定位：外部良好的環(huán)境加上內(nèi)部蘇州園林的環(huán)境設計、大量的水景，內(nèi)外照應，居住環(huán)境絕佳，還有大量高檔的社區(qū)配套，市場定位為高檔別墅區(qū)。面積從220到330，均價2800。銷售情況：30套預售許可的別墅已銷出過半成功之處：充分運用外部條件，以水為魂，給人以高品位高檔次的強烈直觀感受，加上齊全的配套和商業(yè)街的設想，即滿足了別墅的環(huán)境要求又滿足了業(yè)主日常生活需要，距城市中心的距離短，能調(diào)動高消費群的關(guān)注⒎旌湖星辰工程特色及市場定位：臨河而建，近700戶的大規(guī)模社區(qū)，社區(qū)配套簡單，價格1280-1400元/㎡，市場定位為中端。銷售情況：售出70%成功之處：規(guī)模較大，各項指標平平，但在此區(qū)域具有較強價格優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)市場調(diào)查表〔見附件〕四、市場結(jié)論從以上競爭樓盤看以看出，整個德陽新城區(qū)的開發(fā)建設已經(jīng)步入一個高潮階段，這些樓盤不管是建筑外觀、戶型設計、小區(qū)配套、景觀打造還是營銷策略都較同區(qū)域其他樓盤有較大提高，且工程特色、工程的定位也更加明確，從售樓部銷售氣氛的營造到裝修標準也是更加的專業(yè)。從各方面提高樓盤的附加價值，充分挖掘工程所在地段的經(jīng)濟價值和潛力。銷售業(yè)績方面可以看出，德陽房地產(chǎn)市場多元化開展現(xiàn)狀已被當?shù)厥忻袼邮?，風格迥異，個性鮮明的樓盤也是德陽房地產(chǎn)市場的開展趨勢和消費者所希望的方向。五、黃金海岸工程分析一、工程地塊環(huán)境條件〔一〕、工程性質(zhì)綜述：工程面積：5.87公頃。該工程東面為天山路，北面為經(jīng)河路，西南面為市政規(guī)劃的城市廣場，西面緊臨旌湖且有北公園做為綠化帶與旌湖隔開?！捕场⒌貕K周圍景觀自然景觀：⑴、西面景觀：在該方向上，對于近景和遠景來說都很好，一是濱河公園緊臨本工程，二是旌湖的風光盡收眼底，三是河對面的園林樓盤長富花園與本樓盤隔水向望。⑵、南面景觀：在這個方向上，由于靠近黃河路，公路對面是建筑群，且西南面為城市廣場，近景遠景都還可以，但本工程與黃河路之間有一地塊，與本工程距離很近，假設是被征用，所建大樓可能擋住南方大局部景觀，對西南角的城市廣場景觀亦會有影響。⑶、東面景觀：在該方向上，近景不是很好，由于有大片空地，環(huán)境還沒進行綠化，但遠景還可以，由于這個方向的建筑不多，可以看到東面的山景。⑷、北面景觀：該方向上，根本是未開發(fā)的空地，但可以看見旌湖，以后空地上的開發(fā)勢必會影響這個方向的近景，由于地勢開闊遠景很好?！踩场h(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況⑴、環(huán)境衛(wèi)生情況：本地塊地處新城區(qū)，是為開發(fā)過的地段，沒有遺留的污染問題，雖東面和南面都有大馬路，但并非交通要道，車流量不大，且與南面的黃河路還有一段距離，不會帶來嚴重的噪音影響小區(qū)環(huán)境。⑵、社會治安狀況：本地塊位于新城區(qū)城北，外來人口少，中高端樓盤眾多，政府單位較為集中的地段，公安局也在該區(qū)域，治安狀況良好。⑶、地塊周圍的交通條件A、環(huán)臨的公共交通條件：本地塊位與黃河大橋旁，就城區(qū)位置來說離城市中心以及車站較遠，工程周圍現(xiàn)有多條公交線路(20\21\23路)。公共交通現(xiàn)在還不是很方便，隨著這個片區(qū)今后樓盤的大量新建，將來在公共交通方面可能會得到改善。B、交通條件綜述：該地塊緊鄰交通干道，對與有私家車的業(yè)主來說很方便，但由于地處新開發(fā)區(qū)域，公共交通可能會需要一個逐步完善的過程?！菜摹场⒐こ讨苓吪涮自O施⑴、菜市場：玉泉市場。⑵、商店、購物中心：商店較少，由于周邊處于開發(fā)階段，僅有少量的滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰纳虡I(yè)業(yè)態(tài)。購物中心距離此地塊有相當?shù)木嚯x。⑶、小學：黃河路小學、外國語學校。⑷、中學：外國語學校、德陽一中。⑸、醫(yī)院：眼科醫(yī)院、肝膽病醫(yī)院。⑹、體育娛樂設施：北公園、城市廣場。本工程所處地段屬大力開發(fā)的住宅社區(qū)，各種生活配套設施不夠完善，特別是滿足住戶日常消費的商業(yè)形態(tài)還未成形，但周圍眾多新建樓盤一旦入住勢必會形成較強的購置消費需求。由于距市中心較遠，業(yè)主為滿足日常生活需要到商業(yè)中心消費的可能性較小，建議可以把裙樓的一部份做成中小規(guī)模和中高檔次的購物中心，且可以考慮將餐飲娛樂與濱河公園、市政廣場的優(yōu)美環(huán)境相結(jié)合打造出有自身特點的休閑場所。二、工程地塊的優(yōu)劣分析㈠、優(yōu)勢分析：①自然景觀：由于緊臨旌湖，自然環(huán)境相當優(yōu)越，假設發(fā)揮好這個優(yōu)勢勢必造成強大的競爭力。②環(huán)境衛(wèi)生：本工程地塊屬未開發(fā)地塊，沒有遺留的污染問題，周圍沒有大的商品集散及交易中心，也沒有交通繁忙的主干道，不會有噪音。③治安環(huán)境：本工程所處地段屬高檔住宅區(qū)，遠離車站、商業(yè)中心，人口密度與人流量很低，周圍又有眾多的政府單位，治安環(huán)境良好。④文化氣氛：本工程地塊附近有德陽一中、外國語學校、黃河路小學、成都軍區(qū)預備役軍官學校、警官學校。文化氣氛濃厚。對于那些渴望自己孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最正確的選擇。㈡、劣勢分析：①周圍配套設施：本工程所在地是新開發(fā)區(qū)域，配套設施缺乏，隨有幾所當?shù)刂攸c學校，但日常用品及餐飲娛樂還很缺乏。②交通條件：本工程距市中心及車站較遠，德陽的公共交通相對落后，要滿足此地廣闊業(yè)主的出行需要較為困難。㈢、工程的時機分析以上提到的工程優(yōu)勢中，最大的優(yōu)勢應該是周邊的自然景觀，周圍的樓盤就自然景觀方面跟本工程相比是有差距的，而且還有濱河公園和城市廣場臨河而建。在規(guī)劃上，可以通過合理的設計建筑的層次、布局與朝向，使更多的業(yè)主看到臨河的風景。由于周邊配套的缺乏，工程內(nèi)部的根底設施可以規(guī)劃的更加齊全，物業(yè)的效勞工程更加多樣化、人性化，以方便人們的生活，假設化人們對本樓盤周圍根底設施缺乏的顧慮，就交通而言，可以考慮與公交公司商議在小區(qū)入口處設立公交站點，滿足業(yè)主的出行需要。㈣、工程的威脅分析本工程的威脅，首先是本地區(qū)的競爭樓盤眾多，且規(guī)模不小，外部環(huán)境也是捎有區(qū)別，樓盤概念各不一樣，有旌城印象的觀景洋房、水印康橋的人文社區(qū)、東湖御苑的仿古宅園，突出的是社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與文化，與旌湖的自然景觀結(jié)合的力度卻還有所不夠，且商業(yè)局部沒有特色。假設本工程充分利用旌湖，內(nèi)外環(huán)境交相照應，發(fā)揮上風上水的地理優(yōu)勢，以環(huán)境與位置做為賣點在設計與營銷上表達出來。再結(jié)合特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供方便的居家環(huán)境。才能從眾多樓盤中脫穎而出。三、工程分析結(jié)論從工程地塊性質(zhì)來看，本地塊是很理想的住宅建筑用地就以上分析來看，該地塊周圍環(huán)境良好，但市政配套設施現(xiàn)階段較為缺乏，周圍樓盤多為中高檔次，本工程的定位亦不會偏離中高檔次太遠，要想在眾多樓盤中脫穎而出需得在設計與配套上多下功夫，只要充分發(fā)揮外部環(huán)境的優(yōu)勢，通過完善的物業(yè)效勞和根底配套設施的建設假設化新建區(qū)域市政配套缺乏的弱勢，揚長避短，使其貼近自然的同時得到方便的生活，通過新概念，找準時機，全面推向市場，就能占領市場。六、黃金海岸工程推廣策略一、工程推廣策略建議概念性區(qū)域再造⑴、商業(yè)概念區(qū)域再造。工程地處德陽市新城區(qū)的黃河片區(qū)，地理位置在德陽市最北端，周邊還未形成區(qū)域商業(yè)圈，屬于開發(fā)生地。開發(fā)該工程應該以工程為中心造就黃河片區(qū)的商業(yè)圈，造就商業(yè)圈的概念是通過合理的商業(yè)規(guī)劃、未來商業(yè)的渲染宣傳來實現(xiàn)。對工程商業(yè)概念區(qū)域再造作用是以商業(yè)圈的營造促進工程的住宅銷售，同時為工程后期的商業(yè)銷售作好宣傳準備。⑵、縮短工程在消費者心理距離