你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過傷，流過淚，也能咬牙走下去。因?yàn)椋松?，就是你一個(gè)人的人生。你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過傷，流過淚，也能咬牙走下去。因?yàn)椋松?，就是你一個(gè)人的人生。命運(yùn)如同手中的掌紋，無論多曲折，終掌握在自己手中命運(yùn)如同手中的掌紋，無論多曲折，終掌握在自己手中房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過10%，這個(gè)階段的軟成本比較大。3、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在10-20%左右。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí).房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。.地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。.土地類型——居住用地70年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年；.三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。.七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。.土地使用權(quán)出讓的形式?協(xié)議出讓?招標(biāo)出讓?拍賣出讓?行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。?生地：待開發(fā)的土地?熟地：完成市政設(shè)施的土地.房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。.商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。.微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。.自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。.“五證”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件?！秶?guó)有土地使用證》：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。） 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 《建設(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。.“兩書”?《住宅質(zhì)量保證書》?《住宅使用說明書》.商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷售，由國(guó)土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。.申請(qǐng)預(yù)售須備下列文件：?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件?《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價(jià)款證明（《國(guó)有土地使用證》）?《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?《建設(shè)工程施工許可證》.商品房預(yù)售必須符合那些條件?交付土地使用權(quán)出讓金?有建設(shè)工程施工許可證?按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 ?向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。.房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。.銀行按揭是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語(yǔ)“Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯，在中國(guó)人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買自住住房、并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。.房地產(chǎn)證公證公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證.樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。.建筑面積房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。.公攤面積屬于公共部分的面積。.實(shí)用面積建筑面積與公攤面積的差。.實(shí)用率房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。.預(yù)售樓花將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售樓花。.復(fù)式上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國(guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改姓名。.基底面積是指建筑物首層的建筑面積。.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。.建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。.綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。.均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。.基價(jià)基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。.起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。.彈性隔間指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場(chǎng)。.開放式設(shè)計(jì)：無隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。.騎樓：有雨遮的一樓直道部分。.陽(yáng)臺(tái)：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分。.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。.露臺(tái)：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。.玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)客廳的情況略做遮擋。.外墻：指建筑物體表面。.內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。.剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。.磚墻：用磚砌成的墻。.石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。.廚具五大件：指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。.格局：?jiǎn)卧獌?nèi)分割情況。.動(dòng)線：行走習(xí)慣路線。.銷售率：指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。.空置比：指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。.訴求客源：主要針對(duì)的客戶層。.市場(chǎng)區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類型以回避市場(chǎng)供給量的排擠。.議價(jià)空間：討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。.平面價(jià)差：平面方位不同，價(jià)格的差異。5/16.垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）：不同樓層價(jià)格差異。.市調(diào)分析法：通過市場(chǎng)調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法。.DM：郵寄用的廣告用品（印刷品）68.CF：電視廣告。69.NP：報(bào)紙廣告。70.POP：戶外廣告媒體。71.MG：雜志廣告。72.SP：銷售時(shí)促使客戶購(gòu)買的夸張語(yǔ)言動(dòng)作或假語(yǔ)言動(dòng)作。11/169.建筑面積的計(jì)算規(guī)則⑴計(jì)算建筑面積的范圍a、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。b、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。c、建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。d、地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進(jìn)、防潮層及其保護(hù)墻）外轉(zhuǎn)水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。e、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。g、建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。h、圖書館的書庫(kù)，有書架層的按書架層計(jì)算建筑面積，無書架層的按自然層計(jì)算建筑面積。i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。j、舞臺(tái)燈光控制室，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術(shù)層、層高超過2.2米的,按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積.技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。1、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過傷，流過淚，也能咬牙走下去。因?yàn)?，人生，就是你一個(gè)人的人生。你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過傷，流過淚，也能咬牙走下去。因?yàn)?，人生，就是你一個(gè)人的人生。m、有柱車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n、突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。o、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。p、封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈空面積（包括欄板）的一半計(jì)算面積。q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。r、兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設(shè)投影面積的半計(jì)算建筑面積。t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。⑵不計(jì)算建筑面積的范圍a、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨罩等。12/16b、修消防等用的室外爬梯、寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。c、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)（不包括挑平臺(tái)）、層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)備層。d、深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。e、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸布、布景的天橋、挑臺(tái)。f、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層空間。g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)等。i、建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺(tái)。10.其它建筑常識(shí)⑴基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。⑵建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包括使用面積和公共面積二個(gè)部分：a、使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層（夾層）、2.2米以上（指建筑層高,含2.2米，以下同）的閣（暗）樓等的面積。在計(jì)算分戶建筑面積時(shí)，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱電梯機(jī)房等。公共面積分為應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e和不能分?jǐn)偣裁娣e兩部分。a、應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。b、不能分?jǐn)偟墓裁娣e是前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓裁娣e，揚(yáng)機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非要?jiǎng)榆噹?kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。 ⑶每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算： a、有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：該戶?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e=應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e/各戶使用面積之和X該戶使用面積對(duì)有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進(jìn)行分?jǐn)?，即?bào)務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分?jǐn)偅駝t按其所報(bào)務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分?jǐn)?。住宅平面以外，公服?wù)于住宅的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應(yīng)計(jì)入住宅部分進(jìn)行分?jǐn)偅蛔≌矫\(yùn)如同手中的掌紋，無論多曲折，終掌握在自己手中你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過傷，流過淚，也能咬牙走下去。因?yàn)?，人生，就是你一個(gè)人的人生。你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過傷，流過淚，也能咬牙走下去。因?yàn)?，人生，就是你一個(gè)人的人生。命運(yùn)如同手中的掌紋，無論多曲折，終掌握在自己手中命運(yùn)如同手中的掌紋，無論多曲折，終掌握在自己手中面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e。⑷每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e。分?jǐn)偣灿妹娣e二套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e13/16⑸公共面積（包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。 ⑹戶型是指一套住宅中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等⑺面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的總數(shù)中各自所占的比例的建筑與建筑構(gòu)造1.基礎(chǔ)?基礎(chǔ)：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎(chǔ)?地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷載，并將其傳給低級(jí)。而地基則不是建筑物的組成部分，它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力，直接支承基礎(chǔ)，需要進(jìn)行計(jì)算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著土層深度的增加而減少，到了一定的深度則可以忽略不計(jì)?；A(chǔ)的分類：⑴按材料及受力的特點(diǎn)分類可以分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。用剛性材料做的基礎(chǔ)稱為剛性基礎(chǔ)。剛性材料一般指抗壓強(qiáng)度高、而抗拉、抗剪強(qiáng)度較低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。非剛性基礎(chǔ)（柔性基礎(chǔ)）。用鋼筋混凝土建造基礎(chǔ)，基礎(chǔ)寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ)。為了節(jié)約材料，鋼筋混凝土基礎(chǔ)常常做成錐形，但最薄處不應(yīng)小于200mm，如果做成階梯形，每步高300mm-500mm. ⑵按構(gòu)造型式分類基礎(chǔ)構(gòu)造的型式隨著建筑物上部結(jié)構(gòu)形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變化而不同。一般情況下，上部結(jié)構(gòu)形式直接影響基礎(chǔ)的型式，當(dāng)上部荷載大，地基承受能力有變化時(shí)，基礎(chǔ)型式也隨之變化。基礎(chǔ)按構(gòu)造特點(diǎn)分可分為六種基本類型。 ?條形基礎(chǔ)當(dāng)建筑物的上部結(jié)構(gòu)采用墻承重的時(shí)候，基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置，多做成長(zhǎng)條形，這類基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ)。?獨(dú)立基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架或者單層排架結(jié)構(gòu)承重時(shí)，基礎(chǔ)采用方形或矩形的單獨(dú)基礎(chǔ)，這類基礎(chǔ)稱為獨(dú)立基礎(chǔ)或柱式基礎(chǔ)?片筏基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部荷載大，而地基又軟弱，這時(shí)采用簡(jiǎn)單的條形已經(jīng)不能適應(yīng)地基變形的需要，通常墻下或者柱下基礎(chǔ)連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎(chǔ)?樁基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部的荷載較大，而且地基的軟弱土層較厚，地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟(jì)時(shí)候，則可采用樁基礎(chǔ)。使基礎(chǔ)上的荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2.墻體墻體的類型： ⑴墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御風(fēng)、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護(hù)作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分隔的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻?？v墻：沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分。⑵墻體按受力狀況分類墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。15/16承重墻：直接承受上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳至基礎(chǔ)。隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并把自身重量傳給梁、樓板?？蚣芴畛鋲褪歉魤Φ囊环N。懸掛在建筑外部的輕質(zhì)墻成為幕墻，包括玻璃幕墻與金屬幕墻。⑶墻體按照材料分類按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻。⑷墻體的細(xì)部構(gòu)造?防潮層在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎(chǔ)上升使室內(nèi)墻身受潮。防潮層設(shè)置高度為室內(nèi)首層地面的結(jié)構(gòu)層的中部，一般用防水沙漿抹20mm厚。?勒腳外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳，其高度一般指室內(nèi)地坪與室