淺議我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度存在的問題仲曦陽任何一部法律都有明確的立法目的和相應(yīng)的制度價值。我國不動產(chǎn)立法過分強調(diào)國家利益和國家管理，在轉(zhuǎn)軌時期，國家利益又多為部門利益所代替。在這種立法背景下，不動產(chǎn)登記制度目前存在五個不統(tǒng)一：登記機關(guān)、登記根據(jù)，登記簿冊、登記程序、登記效力不統(tǒng)一，并由此帶來諸多問題。本文將對不動產(chǎn)登記相關(guān)制度進(jìn)行探討，以期能對促進(jìn)該制度的完善有所裨益。一、登記機關(guān)不統(tǒng)一的問題我國目前的不動產(chǎn)登記是“多頭執(zhí)政”，各部門所依據(jù)的法律也各不相同。例如擔(dān)保法第42條中明確規(guī)定了不動產(chǎn)抵押登記的部門有四個，并且都是不動產(chǎn)的行政管理部門;還有第(二)項沒有明確所指的“縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門”。如此規(guī)定，極易導(dǎo)致不同登記機關(guān)權(quán)力的交叉重合和沖突，不但損害當(dāng)事人利益，而且擾亂正常的法律秩序。在擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法實施后，已經(jīng)出現(xiàn)了登記機關(guān)強迫要求當(dāng)事人就一個抵押在兩個登記機關(guān)登記的不合理現(xiàn)象。考察世界各國的不動產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)登記機關(guān)有兩個特點：一、不動產(chǎn)登記機關(guān)一般是司法機構(gòu)而不是行政機構(gòu)。二、不動產(chǎn)登記機關(guān)具有統(tǒng)一性。為維護(hù)不動產(chǎn)登記的司法統(tǒng)一性和維系不動產(chǎn)在自然上的緊密聯(lián)系性，許多國家的法律均規(guī)定，在一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即不論是何種不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均實行統(tǒng)一登記，適用統(tǒng)一的登記法律，發(fā)生統(tǒng)一登記的效力。這一規(guī)則應(yīng)當(dāng)是我國不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一問題的解決方向。對此，廣州、深圳等地已實行房產(chǎn)、地產(chǎn)雙證合一的制度，但也只是地方性措施。物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗，建立統(tǒng)一獨立的登記機關(guān)，并制定諸如《不動產(chǎn)登記法》作為其法律依據(jù)。而登記機關(guān)為司法機關(guān)這一做法目前還不適合我國。以司法機關(guān)主管登記的優(yōu)勢在于司法機關(guān)能保持中立，不受外界如行政機關(guān)的影響，從而保障登記的權(quán)威和登記的公示公信力。然而在我國，司法機關(guān)不可能不受行政權(quán)力影響，不可能做到完全中立。因此，目前我們可以在加強監(jiān)督的基礎(chǔ)上由行政機關(guān)辦理登記。但必須革除弊病，完善職能，以提高登記的高效性和公示公信力。負(fù)責(zé)登記的行政機關(guān)應(yīng)是獨立的專門機關(guān)，并由專門人員實行分類登記。二、不動產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問題根據(jù)物權(quán)法定原則，登記也應(yīng)當(dāng)法定，即對須登記的物權(quán)，應(yīng)由法律作出明確規(guī)定。我國目前對此沒有統(tǒng)一規(guī)定，而是分散規(guī)定于各單行法規(guī)中，并且需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)范圍有限，如典權(quán)、地役權(quán)這兩種典型的他物權(quán)是否要登記沒有明確的規(guī)定。這樣就使得物權(quán)繼受人可不經(jīng)登記取得該不動產(chǎn)物權(quán)，這與物權(quán)法定的原則是相違背的。明確不動產(chǎn)登記范圍的措施即是登記法定化，明晰物權(quán)社會關(guān)系，明確權(quán)利內(nèi)容及類型，尤其是在農(nóng)村，至少有兩個不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)物權(quán)法定，即家庭聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。三、即將形成物權(quán)的債權(quán)問題我國(城市房地戶管理辦法)第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！贝颂幵诮üこ痰盅旱怯浭呛畏N性質(zhì)的登記?在建工程、商品房預(yù)售所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)是債權(quán)關(guān)系而不是物權(quán)關(guān)系。在不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓中，債權(quán)行為成立和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移之間常會間隔很長時間，原因可能是當(dāng)事人約定不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移附條件或附期限，也可能是其他原因。雖然在債權(quán)行為成立后，不動產(chǎn)的所有人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來轉(zhuǎn)移物權(quán)的義務(wù)，但是因為合同相對人享有的債權(quán)是相對權(quán)，無對抗第三人的效力，所以債權(quán)行為的目的不一定能夠達(dá)到，買受人?？赡艿貌坏揭I的不動產(chǎn)(如一物二買)。登記制度可以防止此類事件的發(fā)生，德國法稱之為預(yù)告登記，日本稱為假登記。預(yù)告登記制度是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴張，通過預(yù)告登記，債權(quán)也有了對抗第三人的效力。預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)是具有特定意義的請求權(quán)，這種請求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但是它所要變更的物權(quán)必須有登記能力，該債權(quán)有向物權(quán)轉(zhuǎn)化的現(xiàn)實性和緊迫性，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認(rèn)。為了保障交易安全和穩(wěn)定，保護(hù)即將形成物權(quán)轉(zhuǎn)移的債權(quán)關(guān)系，我國也應(yīng)當(dāng)確立預(yù)告登記制度。四、不動產(chǎn)登記的效力問題我國不動產(chǎn)登記的效力存在不統(tǒng)一的問題。以不動產(chǎn)抵押登記為例，實踐中大體有四種做法：一是以擔(dān)保法第42條規(guī)定的財產(chǎn)進(jìn)行抵押時自完成抵押登記時生效;二是合同公證后生效;三是以擔(dān)保法第42條規(guī)定的財產(chǎn)以外的財產(chǎn)進(jìn)行抵押時自合同簽字后生效;四是登記時生效，但當(dāng)事人另行約定的除外。這里的生效一般指合同生效，例如《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》中第2條規(guī)定，集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押時，必須依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。這樣的規(guī)定在理論上不成立，實踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。當(dāng)發(fā)生糾紛時當(dāng)事人不能以有效合同為據(jù)提起訴訟。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件，還是對抗要件，都是針對不動產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，未經(jīng)登記只能證明不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)不能對抗第三人，并不意味著不動產(chǎn)買賣合同本身無效。最高級人民法院在關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋中對此說明：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。所以，有關(guān)不動產(chǎn)的民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對債權(quán)合同之效力，即登記是物權(quán)變動的成立要件而非債權(quán)合同的成立或生效要件。因繼承、強制執(zhí)行、法院判決、新建、添附、婚姻關(guān)系等引起的不動產(chǎn)變動的場合下如果將登記作為物權(quán)變動的生效要件，實際上否認(rèn)了有關(guān)法律規(guī)定和司法行為的效力，而如果不進(jìn)行登記，又難以使其權(quán)屬明晰化，第三人(尤其是善意的受讓人)的利益也得不到切實的保護(hù)。例如我國《繼承法》第2條規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時取得被繼承人的遺產(chǎn)房屋所有權(quán)，而不是房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。我國(城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法)第10條規(guī)定：“新建房屋應(yīng)于竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記?！比绻ǚ咳嗽谵k理登記后才能取得新建房屋的所有權(quán)，那么在建房人申請之前，新建房屋的所有權(quán)屬于誰，將很難解釋。五、不動產(chǎn)登記請求權(quán)的問題我國城市房地產(chǎn)管理辦法規(guī)定，房屋所有權(quán)因買賣而變更登記時，需要在三個月內(nèi)申請變更登記。在這三個月內(nèi)，買受人支付價金的行為如果缺乏證據(jù)，而出賣人一物數(shù)賣時，出賣人無須承擔(dān)違約責(zé)任(因合同不是生效合同，以登記生效)，買受人難以獲得合同法的救濟。這無疑會助長欺詐行為。新型交易方式——房屋分期付款買賣中，出賣人在買受人支付完全部價款之前，得保留房屋的所有權(quán)。在買受人付清全部價款之前，不能辦理房屋過戶手續(xù)，如果據(jù)此認(rèn)定合同無效，則無異于禁止分期付款買賣。這些均有害于商業(yè)信用的培育和市場交易秩序的維護(hù)。擔(dān)保法第41條規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，這條規(guī)定是不科學(xué)的，實踐中有很大的負(fù)效應(yīng)，難以實現(xiàn)立法的價值。因為抵押合同只是在當(dāng)事人間產(chǎn)生設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)合同，它成立乃至生效時，抵押權(quán)尚未產(chǎn)生。毅登記請焦求權(quán)，是指玉登記權(quán)利人追所享有的請廚求登記義務(wù)掃人協(xié)助其進(jìn)宇行登記的權(quán)賠利。所謂登遵記權(quán)利人是爐指因登記而若受利益之人管，如抵押權(quán)年人、房地產(chǎn)丘買受人，也就包括注銷登售記中的抵押返人、物上保玩證人等。在身義務(wù)人拒絕號協(xié)助登記時雨，權(quán)利人可縣訴請法院強唉制義務(wù)人履防行登記的義亂務(wù)。賦予權(quán)祖利方登記請憂求權(quán)是必要孟的，如此才怒會保障其利厚益，使其不蝕致因義務(wù)人裁怠于辦理登偏記而受損失踩?；菸覈F(xiàn)夸行法的規(guī)定寄應(yīng)予以修訂隆，在將來的向物權(quán)法中確兩立登記請求慣權(quán)制度，增復(fù)強登記的法記律效力，在趙移轉(zhuǎn)物權(quán)的暑義務(wù)人拒不賠履行或怠于運履行登記義伸務(wù)時，賦予馳權(quán)利人請求步義務(wù)人履行云協(xié)助登記的跟義務(wù)，為權(quán)敘利人取得物槐權(quán)提供法律遼保障。在登捉記出現(xiàn)瑕疵披或與實質(zhì)權(quán)績利內(nèi)容不符步時，賦予權(quán)隙利人按一定葉程序要求更隸正的權(quán)利，樂以保護(hù)真正睬權(quán)利人的利彼益，維護(hù)正酷常的交易鐵晌序。辭六、不伙動產(chǎn)登記錯斷誤的后果和言責(zé)任看在現(xiàn)代爆社會中，無遭論不動產(chǎn)登院記制度多么稍獨立、完善疾，仍不能完畝全避免登記項權(quán)利內(nèi)容與頌實際權(quán)利狀腹態(tài)不一致的遵情況發(fā)生。怨導(dǎo)致這一問嫁題的原因主節(jié)要有：1、桂因登記機關(guān)翻的過錯而造棗成錯誤登記托或錯誤涂銷灣;2、登記惑以外的法律論變動，如表千見繼承人取嘩得遺產(chǎn)或繼捷承人取得應(yīng)謠繼份額以外剝的不動產(chǎn)并晌為繼承登記綢;3、買賣漆合同無效或擴被撤銷，但遇登記尚未涂隨銷;4、依柔法律規(guī)定取攤得不動產(chǎn)物你權(quán)，如征收綿土地，但尚郵未辦理登記堆;5、不動賽產(chǎn)共同共有搞關(guān)系中，不曾動產(chǎn)物權(quán)僅才登記在一個行或部分共有境人名義下。盯在上述情況深下，第三人譯往往難以知爺?shù)勒鎸嵉臋?quán)政利狀態(tài)。摔對于錯亮誤登記，澳貼大利亞實行琴國家賠償制宋度。登記機幕關(guān)用其所收篇取的登記費罰用的一部分保建立專門的段保險基金，殿若因錯誤登殖記而導(dǎo)致交父易失敗，則蕉由登記機關(guān)論以該保險基衣金進(jìn)行賠償針。登記錯誤事的責(zé)任承擔(dān)儲實行的是無井過錯或推定父過錯責(zé)任原稍則，只有登伏記機關(guān)確能練證明是申請絨人的過錯造灘成登記錯誤愛時方能免除捕責(zé)任。這種繡做法具有借趣鑒意義，它長在維護(hù)行政騾機關(guān)權(quán)威的瘡?fù)瑫r也保護(hù)蒼了申請人的況利益。壺不正確亭登記的受害套人主要是權(quán)軟利人自己。婆對不正確登悅記的糾正，鉗德國民法中舉有兩種方式查，其一是“旬異議抗辯登齒記”，其二誓是“更正登淘記”。異議猛抗辯登記，痛全稱“針對彎不動產(chǎn)登記積的正確性的嚷異議抗辯登狠記”，指當(dāng)韻事人發(fā)現(xiàn)不銅動產(chǎn)登記簿曬中關(guān)于自己隱的權(quán)利的記劃載有錯誤時樣，為了緩解佩更正登記費桃時較長的問均題，從而將剝自己對不動務(wù)產(chǎn)登記簿中旦關(guān)于自己權(quán)碗利登記的異態(tài)議抗辯予以帳登記的程序輸。其效力在廳于它能賦予墊登記權(quán)利人所異議抗辯權(quán)奏，使得第三諒人不能依據(jù)蘿“登記的正飯確推定其效壽力”而取得氣不動產(chǎn)的有資關(guān)權(quán)利，是瞇一種進(jìn)行更骨正登記之前慈的臨時性的涼應(yīng)急措施。慧更正登記是量對不正確的秤不動產(chǎn)登記趨進(jìn)行更正的賄登記程序，農(nóng)具有封鎖后揮來物權(quán)變更竊登記的效力毛，進(jìn)行時必豬須有相關(guān)當(dāng)闖事人同意。擇在發(fā)生錯誤君登記的情況筋下，第三人朗基于登記的壞公信力而與覆登記名義人值進(jìn)行不動產(chǎn)村的交易，這翁時第三人能臨否取得該不樹動產(chǎn)物權(quán)，沿尤其是善意氧的第三人，冷是否適用不皇動產(chǎn)的善意謹(jǐn)取得?我國分現(xiàn)行法對不忌動產(chǎn)是否使慶用善意取得表沒有明確的壘規(guī)定。火不動產(chǎn)途登記具有公乳信力，只要痛登記無異議織，即使登記封所記載的權(quán)擔(dān)利與真實的容權(quán)利狀態(tài)不惡符，因相信納登記正確而鬼與登記名義程人進(jìn)行交易邀的善意第三騙人，所取得解的利益仍受編法律保護(hù)。晴最高法院《槳關(guān)于貫徹執(zhí)視行<中華人法民共和國民盯法通則>若榨干問題的意耐見》第89秤條規(guī)定：“餓共同共有人裁對共有財產(chǎn)井享有共同的呈權(quán)利，承擔(dān)誤共同的義務(wù)辰。在共同共頌有關(guān)系存續(xù)穩(wěn)期間，部分?jǐn)彻灿腥松米栽偬幏止灿胸斦井a(chǎn)，一般認(rèn)辟定為無效，獎但第三人善終意、有償取盆得該項財產(chǎn)邪的，應(yīng)當(dāng)維陰護(hù)第三人的鮮合法權(quán)益，趁對其他共有型人的損失，乒由擅自處分晶共有財產(chǎn)的絞人賠償。”鉆這條關(guān)于共應(yīng)同共有財產(chǎn)皇善意取得的絲規(guī)定，包括民了共同共有紡不動產(chǎn)的善隸意取得。由卵此可見，我檢國實際上已洞經(jīng)有限度地濫承認(rèn)了不動伶產(chǎn)的善意取漏得。袋適用不送動產(chǎn)善意取餐得制度的前餡提是第三人板的物權(quán)取得踏必須是完全煩正當(dāng)?shù)模?池、第三人已身經(jīng)進(jìn)行了不擺動產(chǎn)登記;糧2、第三人摘必須基于對剛不動產(chǎn)登記互的信賴而從頓物權(quán)人處取犯得物權(quán)，并槐且須為善意愧。只要第三蒼人取得的是銷在不動產(chǎn)登畫記簿中登記桂的物權(quán)就可蠅以認(rèn)定第三稠人是善意的浪。對此，不揀要求第三人屈實際閱覽不蜓動產(chǎn)登記簿年，不要求第悲三人盡審慎亡義務(wù)了解登袖記的正確性疼，但是如果睬他人舉證證您明第三人明輝知登記錯誤職而取得不動騙產(chǎn)即為主觀融惡意，不能扁受保護(hù);3華、第三人根雄據(jù)法律行為核取得不動產(chǎn)手物權(quán)，若非瞞因法律行為錯而取得，即咬使辦理了登肢記也不受登剩記公