商業(yè)地產(chǎn)定位選址攻略優(yōu)韜商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)前言亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底中國(guó)購(gòu)物中心已有2542家，預(yù)計(jì)未來(lái)4年將新增1300多家，比2001年增長(zhǎng)893%。歐洲人均購(gòu)物中心面積2.2平米；香港人均購(gòu)物中心面積1.4平米；中國(guó)大陸一線城市人均購(gòu)物中心面積在0.1~0.6平方米之間。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)-城市發(fā)展-基礎(chǔ)商業(yè)規(guī)劃-商業(yè)地產(chǎn)-環(huán)節(jié)業(yè)態(tài)定位-商業(yè)規(guī)劃-核心業(yè)態(tài)定位功能定位品類定位客群定位、客層定位商圈定位模式定位形象定位策略定位商業(yè)地產(chǎn)定位分析招商先行商業(yè)選址5A法則確認(rèn)便利選購(gòu)便利進(jìn)出便利趨利便利5A法則影響商圈大小的因素商業(yè)信譽(yù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模商品種類交通地理狀況顧客流動(dòng)性競(jìng)爭(zhēng)商店位置促銷活動(dòng)人口與購(gòu)買力分析年齡構(gòu)成白天流動(dòng)人口數(shù)家庭人均收入社會(huì)增加率從事行業(yè)自然增加率教育程度人口密度家庭及構(gòu)成家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)常住人口數(shù)消費(fèi)飽和指數(shù)分析IRS＝C×RE／RFIRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。目標(biāo)消費(fèi)者特征分析

商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹?，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕希怨珓?wù)員、公司職員、工人和商人為主。高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月300元以上。人均月收入應(yīng)在1000元以上。購(gòu)物出行方式以步行和騎自行車、助動(dòng)車為主。購(gòu)物頻率在每周2-3次左右。對(duì)價(jià)格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。不愿意或沒(méi)有足夠的閑暇時(shí)間至遠(yuǎn)距離的購(gòu)物中心購(gòu)物。

核心消費(fèi)群核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、

家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。

中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬(wàn)的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶

首飾；功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。中心消費(fèi)群輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來(lái)的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的

居民。輻射消費(fèi)群主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃一般而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心各區(qū)結(jié)合部。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位零售業(yè)態(tài)分析零售購(gòu)物型購(gòu)物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)店百貨商店業(yè)態(tài)對(duì)比分析業(yè)態(tài)對(duì)比購(gòu)物中心選址分析選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購(gòu)物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過(guò)大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無(wú)交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺(jué)可見(jiàn)性5、用地周圍狀況購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合分析功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈牵瑖@主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。百貨商店代表品牌新世界天虹百貨百貨商店選址要求上海九缸海百盛懂購(gòu)物中老心沈陽(yáng)新世墳界廣場(chǎng)新世界上海太平偏洋百貨百貨商祥店案例除對(duì)比專業(yè)集成穴店代表品溫牌專業(yè)集成坦店選址要銹求一般包底括家居懷建材、妨家電專隨業(yè)店、并藥品專和業(yè)店、叨辦公用酒品專業(yè)脅店、玩童具專業(yè)僵店、服皮飾店（祝App霉are叢lS啦hop尖）等。2、物拉業(yè)基本冰要求1、商令圈基本搖要求選址多樣有化：多設(shè)權(quán)在繁華商征業(yè)區(qū)、商錯(cuò)店街或百聽(tīng)貨店、購(gòu)斯物中心內(nèi)久；商圈范蒼圍不定冤，目標(biāo)眨市場(chǎng)多饒為流動(dòng)庫(kù)顧客。司主要滿溝足消費(fèi)休者對(duì)某始類商品探的選擇益性需求營(yíng)業(yè)面積脾根據(jù)主營(yíng)俘商品特點(diǎn)匯而定；設(shè)有一定鞋規(guī)模的停尋車場(chǎng)家居商場(chǎng)右選址要求電器類吊專業(yè)集往成店倉(cāng)儲(chǔ)式艷大型超行市倉(cāng)儲(chǔ)式大陪型超市選嫌址要求倉(cāng)儲(chǔ)式大餐型超市選栽址分析倉(cāng)儲(chǔ)式大餡型超市選擱址分析便利店范選址要?dú)v求餐飲休閑排娛樂(lè)業(yè)態(tài)戲分析餐飲休閑黑娛樂(lè)型麥當(dāng)勞中體倍徒力大地?cái)?shù)字忍影院必勝客面點(diǎn)王星巴克肯德基85°毛C餐飲類品雨牌選址要須求餐飲類矮品牌選紛址要求餐飲娛蟻樂(lè)類品殲牌選址戚要求必勝客襪選址要限求星巴克選曉址要求星巴克選束址1234商業(yè)要求建筑要父求其他要恒求合作方創(chuàng)式省內(nèi)一般類城市場(chǎng)市區(qū)市內(nèi)核心尾的商圈商圈內(nèi)展貼示面好，棵核心位置面積1肢50平幣方米，率首層層高4米烏以上給排水/膠排油/排注污/煙道供配電負(fù)喪荷：10膠0千瓦有招牌當(dāng)位及廣基告懸掛相點(diǎn)租期10跨-15年影院選址互要求KTV暖選址要免求古琦（捕英文名高：Gu醬cci追）嚴(yán)意大利疤殿堂級(jí)叼時(shí)尚品蠻牌業(yè)態(tài)：服鄰裝/服飾話：男裝、課女裝、商湊務(wù)正裝、題服飾；鞋也/皮具/堤箱包：女驚鞋/女靴塔、男鞋、先皮具、箱沉包；飾品/化妝食品：飾品嗓、珠寶；主要網(wǎng)點(diǎn)地：北京，悼上海，天威津，石家垂莊，長(zhǎng)春量，沈陽(yáng)，謙大連，青悟島等地客單消費(fèi)娃：500冒-10萬(wàn)份元目標(biāo)人群攤：崇尚奢遠(yuǎn)華的高消矩費(fèi)階層店鋪總鑒數(shù)：躺31家開(kāi)店方賢式：誘直營(yíng)，就加盟迪奧(巷英文名憑：Di吃or)法國(guó)著副名時(shí)尚旺消費(fèi)品莖牌業(yè)態(tài)：遞服裝/線服飾：預(yù)男裝、泉女裝、對(duì)服飾；端飾品/填化妝品拉：化妝娛品、香邀水；主要網(wǎng)點(diǎn)厘：全國(guó)客單消紛費(fèi)：2撞00-但500技0元目標(biāo)人群蜘：高等收陜?nèi)肴后w開(kāi)店方末式：宇直營(yíng)，響代理選址要求首選物業(yè)暖：商業(yè)島綜合體，葡購(gòu)物中心蔽，商業(yè)街蹈，專業(yè)市馬場(chǎng)奢侈品牌選址要語(yǔ)求路易威池登(丹英文名肉：Lo雄uis呆Vu樸itt厘on拒)箱包和敲皮具領(lǐng)恢域世界賴第一品贈(zèng)牌業(yè)態(tài)：煉服裝/蕉服飾：度男裝、孫女裝、削商務(wù)正塌裝；鞋去/皮具蔥/箱包畢：女鞋堵/女靴尸、男鞋責(zé)、皮具描、箱包誤；飾品密/化妝品：硬飾品、珠路寶、手表糠；主要網(wǎng)眠點(diǎn)：北戰(zhàn)京上喚海長(zhǎng)說(shuō)春成唉都香搞港等客單消住費(fèi)：5鈴00-花5萬(wàn)元目標(biāo)人群右：崇尚奢誘華的高消奔費(fèi)階層開(kāi)店方啦式：澤直營(yíng)，襪代理，敏加盟選址要求首選物炸業(yè)：畏商業(yè)綜心合體，急購(gòu)物中淘心，商筋業(yè)街物業(yè)使用歷：租賃套，合作需求面錢積：嚴(yán)100園-10京00平到米;合同期限繼：5年環(huán)以上奢侈品月牌選址要求普拉達(dá)蛾(英迅文名：互Pra窮da)國(guó)際著觀名服飾績(jī)品牌業(yè)態(tài)：服柜裝/服飾拳：男裝、企女裝、服咱飾、內(nèi)衣掘；鞋/皮揭具/箱包孔：女鞋/格女靴、男病鞋、皮具巧、箱包；思飾品/化錢妝品：飾藝品、手表趣；主要網(wǎng)點(diǎn)廢：香港，劍廣州，北你京，上海楊，武漢，節(jié)西安，杭脫州，大連訴，重慶，經(jīng)麗水等城手市客單消您費(fèi)：8核00-渾8萬(wàn)元目標(biāo)人題群：白孝領(lǐng)階層艷為主的再成熟消現(xiàn)費(fèi)群體開(kāi)店方攜式：克直營(yíng)首選物爆業(yè)：催商業(yè)綜鑰合體，章購(gòu)物中抓心，商朗業(yè)街物業(yè)使用疾：租賃需求面袖積：夾100嶺-50徑0平米治;合同期限央：3-砌5年門面寬：享不少于4巖米。奢侈品牌選址要儲(chǔ)求普拉達(dá)沸(英是文名：哀Pra枕da)國(guó)際著名猾服飾品牌業(yè)態(tài)：服法裝/服飾凱：男裝、掠女裝、服撕飾、內(nèi)衣色；鞋/皮的具/箱包莫：女鞋/低女靴、男快鞋、皮具真、箱包；尿飾品/化哥妝品：飾典品、手表帳；主要網(wǎng)點(diǎn)擊：香港，李廣州，北日京，上海腥，武漢，利西安，杭月州，大連烏，重慶，犁麗水等城目市客單消費(fèi)致：800滋-8萬(wàn)元目標(biāo)人役群：白檢領(lǐng)階層汁為主的級(jí)成熟消唱費(fèi)群體開(kāi)店方紡式：礦直營(yíng)首選物業(yè)展：商業(yè)鎮(zhèn)綜合體，普購(gòu)物中心獄，商業(yè)街物業(yè)使駁用：秘租賃需求面積釘：10辛0-50愈0平米;合同期礎(chǔ)限：命3-5千年門面寬：球不少于4煎米。奢侈品刻牌選址要木求天梭忙(英文劈燕名：T皇iss照ot貸)業(yè)態(tài)：飾背品/化妝請(qǐng)品：手表哪；主要網(wǎng)濟(jì)點(diǎn)：全豆國(guó)客單消朵費(fèi)：2冷000拼-2萬(wàn)主元目標(biāo)人群溝：高等收低入群體開(kāi)店方役式：同直營(yíng)選址要求首選物北業(yè)：達(dá)商業(yè)綜餃合體，纏購(gòu)物中撒心，商忠業(yè)街物業(yè)使歇用：桑租賃需求面犁積：鐵50-第200機(jī)平米;合同期限電：2-繞10年選址標(biāo)吸準(zhǔn)：1.首選習(xí)繁華商業(yè)錄區(qū)；2.選址糖處為當(dāng)?shù)鼐枰涣魃虉?chǎng)蕩或繁華街南道；3.青忙年時(shí)尚護(hù)族群聚酸集地；4.選址伐處人流量惡：占本樓浙層總?cè)肆鞯?0%碗以上奢侈品牌選址要請(qǐng)求勞力士稿(英睛文名：憶Rol希ex)瑞士鐘劣表業(yè)的乖經(jīng)典品爆牌業(yè)態(tài)：飾喊品/化妝牛品：手表勒；主要網(wǎng)點(diǎn)嬸：廣州、滔上海、北攏京客單消走費(fèi)：5朽000脖-60訪萬(wàn)元目標(biāo)人夾群：具厲有一定遣經(jīng)濟(jì)能抵力的消扇費(fèi)者開(kāi)店方式睛：直營(yíng)首選物業(yè)漫：購(gòu)物陷中心，商釀業(yè)街物業(yè)使用攀：租賃需求面設(shè)積：與30-羨120命平米;合同期限劑：3年選址標(biāo)勤準(zhǔn)：1、專嚼賣店：淚面積擠：使用球面積不店少于3行0平方判米；賊門面寬燦：不少支于4米汗；位置：嘴商業(yè)區(qū)斧附近有唐同類型波品牌專速賣店。2、商場(chǎng)津?qū)９瘢好媾P積:中島切不少于2柏0平方米重，邊廳不尼少于30重平方米。3、商圈慮選址1)商窗業(yè)活動(dòng)份頻繁(中如商業(yè)盼街，步卻行街等端)或商偶業(yè)活動(dòng)四歷史悠肅久的街暢區(qū)；字2)M箭ALL曬、商場(chǎng)悼、超市少、購(gòu)物俱中心；3)人口奇密度高、宴人口數(shù)量桐多的大型捉居宅區(qū)；己4)大型款寫字樓、框商住區(qū)。奢侈品牌選址要絮求紀(jì)梵希仗(英文名巷：Giv乏ench粉y)在時(shí)裝界團(tuán)紀(jì)梵希幾好乎成了優(yōu)回雅的代名貫詞業(yè)態(tài)：服奴裝/服飾寨；客單消冤費(fèi)：1績(jī)000撐-10惰萬(wàn)元目標(biāo)人群她：25-悔45中高握端消費(fèi)水闊平的時(shí)尚獄一族開(kāi)店方式傾：直營(yíng)選址要店求首選物耳業(yè)：懂商業(yè)綜開(kāi)合體，鉤購(gòu)物中間心，商線業(yè)街，靈寫字樓旗底商及被配套商卸業(yè)物業(yè)使用棕：租賃需求面險(xiǎn)積：杰300斗平米;合同期限川：5-漠10年奢侈品牌選址要帆求香奈兒貫(英斯文名：炭CHA授NEL邀)國(guó)際飾煉品奢侈撕品牌業(yè)態(tài)：?jiǎn)栾椘?趁化妝品狼：珠寶棒、手表薦、眼鏡闖、化妝量品、護(hù)盯膚、香側(cè)水；主要網(wǎng)勉點(diǎn)：全蕉國(guó)客單消當(dāng)費(fèi)：2輛00-兩2萬(wàn)元目標(biāo)人群箭：中高階頑層消費(fèi)者開(kāi)店方浩式：題直營(yíng)選址要再求首選物毫業(yè)：惠商業(yè)綜弱合體，揉購(gòu)物中稍心，商肉業(yè)街物業(yè)使岡用：蛛租賃需求面絲式積：辨50-愉200壟平米;合同期廁限：價(jià)3-5甩年選址標(biāo)銜準(zhǔn)：痛購(gòu)物中襖心，商興業(yè)街，獲市區(qū)商定業(yè)中心誰(shuí)，中央菊商務(wù)區(qū)辣。奢侈品突牌選址要求阿瑪尼等(英文名遼：ARM研ANI再)業(yè)態(tài)：晨服裝/窮服飾：替男裝、狹女裝、橡服飾；棕飾品/僑化妝品蕩：香水下；客單消怨費(fèi)：1盜萬(wàn)元以捷上目標(biāo)人群誼：白領(lǐng)麗博人、社會(huì)件名流、成塵功人士沙開(kāi)店方式怨：直營(yíng)王，代理選址要欺求首選物撞業(yè)：荒商業(yè)綜播合體，職購(gòu)物中別心物業(yè)使纖用：再租賃需求面積引：50筋0平米;合同期限桌：5-傭10年奢侈品牌選址要求杰尼亞吐(英露文名：能Erm在ene共