xx項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告【湖南中原事業(yè)七部出品】2011.07項(xiàng)目調(diào)研足跡項(xiàng)目調(diào)研足跡報(bào)告背景報(bào)告目的通過(guò)中原與園康置業(yè)集團(tuán)前期多次、深入的溝通交流，在項(xiàng)目整體發(fā)展定位與規(guī)劃上達(dá)成了一些共識(shí)，非常感謝貴公司對(duì)中原的信任與支持，并與中原建立合作伙伴關(guān)系；本報(bào)告是在實(shí)地調(diào)查、資料搜索、業(yè)內(nèi)人士訪談及客戶問(wèn)卷調(diào)查的基礎(chǔ)上撰寫(xiě)完成通過(guò)深入研究分析長(zhǎng)沙城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)以及城市未來(lái)規(guī)劃，了解長(zhǎng)沙整體競(jìng)爭(zhēng)力以及發(fā)展前景；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)研，全面掌握項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、綜合體物業(yè)等的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，現(xiàn)狀格局，市場(chǎng)特征，以及未來(lái)發(fā)展方向與發(fā)展趨勢(shì)；對(duì)區(qū)域客戶、項(xiàng)目所處區(qū)位地段及資源進(jìn)行研究，在了解區(qū)域樓市特點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，為本項(xiàng)目定位提供全方位的指引和參考。>>項(xiàng)目研究工作的階段劃分2011/6/202011/7/25工作最終成果長(zhǎng)沙宏觀發(fā)展研究區(qū)域整體發(fā)展研究區(qū)域住宅、商業(yè)、酒店、公寓市場(chǎng)研究對(duì)區(qū)域業(yè)內(nèi)人士及消費(fèi)群體深度訪談、問(wèn)卷調(diào)查項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿）至今工作

第三階段規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)第二階段項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議第一階段市場(chǎng)調(diào)查研究2011/7/10第五階段營(yíng)銷推廣策略報(bào)告項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判項(xiàng)目定位方向研判項(xiàng)目物業(yè)打造方向工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談/工作進(jìn)行的分析項(xiàng)目和地區(qū)發(fā)展分析鎖定部分市場(chǎng)的集中分析其它基礎(chǔ)分析項(xiàng)目周邊及地塊勘察長(zhǎng)沙宏觀發(fā)展分析長(zhǎng)沙規(guī)劃發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析區(qū)域校園資源分析目標(biāo)客群取樣分析區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量，銷售量，價(jià)格走勢(shì)，產(chǎn)品特征，暢銷面積段，滯銷面積段區(qū)域典型案例研究（開(kāi)發(fā)模式/規(guī)劃/產(chǎn)品/戶型配比/客戶組成）地產(chǎn)專業(yè)人士目標(biāo)客戶校園消費(fèi)群體案例借鑒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究開(kāi)發(fā)模式案例成功點(diǎn)項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析區(qū)域住宅供求情況分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力與投資取向分析目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)消費(fèi)者構(gòu)成、消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征及產(chǎn)品特征分析區(qū)域特征及典型案例研究時(shí)間：2011.6.20-7.1時(shí)間：2011.7.1-7.10長(zhǎng)沙宏觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理；區(qū)域市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理；規(guī)劃資料信息搜集整理；城市發(fā)展信息搜集整理案例收集整理項(xiàng)目研究思路解析WHY為什么WHAT做什么HOW如何做市場(chǎng)調(diào)研2、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展案例借鑒產(chǎn)品定位項(xiàng)目本體分析1、政策背景分析2、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1長(zhǎng)沙宏觀發(fā)展分析1、長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2、長(zhǎng)沙整體規(guī)劃發(fā)展分析3、長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析4、區(qū)域酒店市場(chǎng)分析可能性可行性可操性可行性1、物業(yè)組合2、戶型建議3、戶型創(chuàng)新篩選條件：1、城市輻射力2、本體質(zhì)素度3、樓市成熟度篩選條件：1、形象高低2、目標(biāo)客群3、物業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式建議1、開(kāi)發(fā)順序建議2、開(kāi)發(fā)模式建議1、長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析2、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析3、區(qū)域典型商業(yè)案例分析4、校園商業(yè)專題分析1、區(qū)域酒店整體發(fā)展分析2、區(qū)域典型酒店案例分析客戶定位1、整體規(guī)劃建議2、各物業(yè)體量分配建議3、住宅物業(yè)打造建議4、商業(yè)物業(yè)打造建議5、酒店物業(yè)打造建議6、項(xiàng)目附加值打造建議1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析2、項(xiàng)目SWOT分析整體定位5、目標(biāo)客戶群體研究項(xiàng)目整體物業(yè)發(fā)展建議1、區(qū)域潛在客群?jiǎn)柧碓L談2、區(qū)域業(yè)內(nèi)人士深度訪談項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告目錄【壹】市場(chǎng)調(diào)研篇【貳】項(xiàng)目分析篇【叁】案例借鑒篇【肆】項(xiàng)目定位篇【伍】物業(yè)打造篇【壹】市場(chǎng)調(diào)研篇MarketingResearch關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)·房地產(chǎn)·商業(yè)·酒店·客戶12345GDP發(fā)展：GDP高速增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步抬升，加速了城市邁向國(guó)際化大都市進(jìn)程。人均GDP與人均可支配收入：兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)走高，對(duì)拉動(dòng)城市內(nèi)需，促進(jìn)城市繁榮發(fā)展提供了強(qiáng)有力支撐。固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資：增幅繼續(xù)擴(kuò)大，城市配套日臻完善，城市化進(jìn)程加快，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)看好，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更甚。城市總體規(guī)劃：新一輪千萬(wàn)級(jí)大都市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略下，長(zhǎng)沙將迎來(lái)巨大發(fā)展契機(jī)，并將加快實(shí)現(xiàn)中部崛起，邁入國(guó)內(nèi)一線城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。城市交通規(guī)劃：五大綜合型交通樞紐，提質(zhì)提速城市發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新動(dòng)力。（地鐵、過(guò)江隧道、滬昆高鐵、城際輕軌、航空港）城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐，城市交通提質(zhì)，帶來(lái)長(zhǎng)沙發(fā)展的大飛躍，為本案的發(fā)展提供了大環(huán)境利好與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，本案也將迎來(lái)住宅、商業(yè)、綜合體市場(chǎng)發(fā)展的大機(jī)遇。長(zhǎng)沙宏觀發(fā)展分析重要結(jié)論長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析重要結(jié)論12345政策分析：政策因素導(dǎo)致一二線城市投資客回流，本地樓市調(diào)控維穩(wěn)是主調(diào)，漲是大勢(shì)所趨，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪發(fā)展契機(jī)，本案將面臨較好的發(fā)展機(jī)遇內(nèi)五區(qū)供應(yīng)分析：2011年1-5月供應(yīng)量同比下跌近兩成，環(huán)比下跌四成。受政策影響明顯，但對(duì)市場(chǎng)影響式微，雨花區(qū)依然供應(yīng)領(lǐng)先，投資與發(fā)展價(jià)值深受市場(chǎng)認(rèn)同內(nèi)五區(qū)商品房銷售分析：2011年1-5月，新建商品房成交量同比、環(huán)比微幅下跌。5月，成交市場(chǎng)依舊走好，成交量維穩(wěn)，預(yù)計(jì)后市對(duì)本案影響不大1-5月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：60-90平米戶型依然是內(nèi)五區(qū)成交的首要戶型，144平米以上房源累計(jì)供銷比逐月減少，供不應(yīng)求充分凸顯11年1-5月成交均價(jià)分析：內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為5273元/平米，開(kāi)福區(qū)和芙蓉區(qū)的成交均價(jià)高于五區(qū)平均水平。雨花區(qū)低于平均水平，發(fā)展?jié)摿薮?雨花區(qū)5月批準(zhǔn)預(yù)售許可證情況：5月內(nèi)五區(qū)43個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售面積110.15萬(wàn)方。其中雨花區(qū)14個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)本案將面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。在層層逼緊政策下，住宅市場(chǎng)供應(yīng)、成交出現(xiàn)短期曲折中前行，價(jià)格維穩(wěn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展熱潮。對(duì)本案來(lái)說(shuō)，利大于弊！區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重要分析結(jié)論——住宅項(xiàng)目1234項(xiàng)目規(guī)模：區(qū)域中小型項(xiàng)目規(guī)模在16.9-23萬(wàn)㎡之間，品質(zhì)大盤在56-80萬(wàn)㎡之間，本案不占規(guī)模優(yōu)勢(shì)，必須在大小盤的博弈中尋求差異化突破！物業(yè)類型：小高+高層組合是市場(chǎng)主流，商業(yè)街區(qū)打造是趨勢(shì)，本案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定了本案有條件引領(lǐng)區(qū)域的物業(yè)打造趨勢(shì)，并能迎合市場(chǎng)主流！建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，本案在建筑風(fēng)格的選擇上應(yīng)當(dāng)考慮與區(qū)域環(huán)境的融合以及競(jìng)爭(zhēng)因素和市場(chǎng)趨勢(shì)！園林風(fēng)格：區(qū)域項(xiàng)目園林景觀主要以中式園林和現(xiàn)代園林風(fēng)格為主，缺乏特色與異域風(fēng)情園林，也不符合市場(chǎng)客戶的主流需求。5項(xiàng)目配套：幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、會(huì)所等配套較普遍和主流，商業(yè)配套是亮點(diǎn)！6產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品線均較豐富，公寓+住宅的組合常態(tài)化，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)靈動(dòng)，N+1戶型較主流，贈(zèng)送面積與性價(jià)比普遍較高。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重要分析結(jié)論——綜合體項(xiàng)目1234項(xiàng)目規(guī)模：體量在45-160萬(wàn)㎡之間，規(guī)模較大，將對(duì)本案造成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，但同時(shí)本案在綜合體打造上也可借勢(shì)發(fā)展，以差異化尋求跳出，實(shí)現(xiàn)共贏！物業(yè)組合：酒店+商業(yè)+住宅+公寓+寫(xiě)字樓的物業(yè)組合較典型，豐富完善的物業(yè)組合，相對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與影響力更強(qiáng)，同時(shí)對(duì)各物業(yè)的價(jià)值拉動(dòng)更容易和顯著！發(fā)展趨勢(shì)：隨著省府板塊發(fā)展，未來(lái)南城城市綜合體整體供應(yīng)量較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，但本案所在區(qū)域存在綜合體空白，存在相對(duì)性發(fā)展機(jī)會(huì)！發(fā)展模式：區(qū)域內(nèi)綜合體項(xiàng)目主要以酒店、商業(yè)、均衡為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式為主，在物業(yè)打造上注重品牌與大型主力店對(duì)整體物業(yè)價(jià)值的拉升！1234發(fā)展階段：長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已進(jìn)入品牌化、規(guī)?；?、高度聚合化的發(fā)展階段，綜合體已成為市場(chǎng)最具標(biāo)志性的發(fā)展模式與形態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀：商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，新興商業(yè)形態(tài)漸占主導(dǎo)，高端商業(yè)供應(yīng)增多，但布局過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)趨于同質(zhì)化和白熱化商業(yè)格局：“1+2+6”商圈分布格局，新興商圈不斷崛起，發(fā)展格局日漸完善和平衡消費(fèi)能力：持續(xù)增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，充分說(shuō)明了居民消費(fèi)力與消費(fèi)需求的不斷提升，商業(yè)市場(chǎng)還將有更大的發(fā)展空間與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

隨著城市發(fā)展的提速，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入綜合體高速發(fā)展期，消費(fèi)能力的不斷提升以及城市商業(yè)格局的進(jìn)一步均衡為本案的商業(yè)發(fā)展提供了更有利的、更夯實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)。宏觀商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展重要結(jié)論區(qū)域商業(yè)分析重要結(jié)論1234商業(yè)形態(tài)：街鋪和裙樓商業(yè)為主，街區(qū)、集中式商業(yè)形態(tài)較少，區(qū)域內(nèi)商業(yè)基本屬鄰里型社區(qū)商業(yè)，社區(qū)型商業(yè)中心缺失商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富、但整體檔次不高，同質(zhì)嚴(yán)重，且缺乏特色，也缺乏中高端商業(yè)業(yè)態(tài)與休閑娛樂(lè)型業(yè)態(tài)區(qū)域缺乏特色型、社區(qū)型商業(yè)中心，本案應(yīng)考慮借勢(shì)紅星與武廣兩大商圈的發(fā)展帶動(dòng)，打造區(qū)域補(bǔ)缺型商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。5租金水平：校園周邊、社區(qū)商業(yè)中心周邊商業(yè)租金較高，其他區(qū)域較低，地段、人流端、焦點(diǎn)位置、周邊資源是決定區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩貐^(qū)域商圈分析：商圈升級(jí)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，區(qū)域新紅星商圈、武廣商圈的迅速崛起將驅(qū)動(dòng)南城整體發(fā)展，本案將有機(jī)會(huì)與兩大商圈實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展區(qū)域商業(yè)消費(fèi)群體分析：超過(guò)4萬(wàn)的周邊居民消費(fèi)群體，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，商業(yè)發(fā)展前景與潛力看好校園商業(yè)分析重要結(jié)論

1234校園商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)自發(fā)形成，以滿足日常需求為主，整體檔次較低端，以餐飲、服飾、飾品等業(yè)態(tài)為主，中高端娛樂(lè)型業(yè)態(tài)較少，本案在商業(yè)打造上可考慮彌補(bǔ)這一空白校園群體消費(fèi)特點(diǎn)：日常消費(fèi)主要集中在校園周邊，娛樂(lè)、休閑等消費(fèi)行為會(huì)選擇在步行街、金滿地等商業(yè)街區(qū)，校園消費(fèi)力在持續(xù)提升中，待挖掘潛力巨大校園商業(yè)租金分析：租金基本在5-12元/㎡·天左右，地段、校園人流出入口等因素的不同造成了租金水平的差異性，林科大、鐵道、民政三校周邊租金水平最高校園消費(fèi)群體：區(qū)域校園消費(fèi)群體基數(shù)大，超過(guò)8萬(wàn)學(xué)生群體，資源豐富，市場(chǎng)潛力巨大，是本案商業(yè)消費(fèi)主力軍本案應(yīng)考慮充分利用周邊的校園資源，在商業(yè)打造上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)定向型商業(yè)業(yè)態(tài)的打造，有效搶奪校園客戶資源，挖掘校園消費(fèi)需求。酒店市場(chǎng)分析小結(jié)

區(qū)域經(jīng)濟(jì)型酒店主要依附校園分布，星級(jí)酒店主要沿韶山路分布，酒店分布位置與酒店周邊交通、地段、類型、車位等因素有關(guān)123區(qū)域以經(jīng)濟(jì)型酒店居多，高星酒店市場(chǎng)存在空白，隨著省府片區(qū)發(fā)展提速，商務(wù)性需求將不斷提升，酒店市場(chǎng)發(fā)展將獲得更強(qiáng)支撐經(jīng)濟(jì)型酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在80-160元/晚之間，入住率在70~80%，經(jīng)營(yíng)狀況較好；星級(jí)酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在200-600元/晚之間，入住率在40%~60%左右，本案在酒店的打造上應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的地段、交通、環(huán)境等因素，在定位上可適度拔高，同時(shí)也可嘗試主題化、特色化的打造方向。4主題型、特色型酒店在區(qū)域較缺乏，同時(shí)也較受市場(chǎng)追捧客戶研究分析

123本案未來(lái)趨向年輕化，時(shí)尚化，追求個(gè)性生活，對(duì)配套，產(chǎn)品、地段等價(jià)值重點(diǎn)關(guān)注，因此本案在項(xiàng)目配套、產(chǎn)品打造上應(yīng)更具針對(duì)性與個(gè)性化，迎合市場(chǎng)需求4內(nèi)部綜合價(jià)值的關(guān)注普遍高區(qū)域價(jià)值關(guān)注。內(nèi)部配套要求遠(yuǎn)高于外部配套要求。而戶型舒適度與地段成熟度也是客戶關(guān)注重點(diǎn)。紅星商圈私營(yíng)企業(yè)客戶群體，進(jìn)城客戶;政企員工：權(quán)力階層，重點(diǎn)單位，購(gòu)買力旺盛市區(qū)客群：看重區(qū)域發(fā)展，追究性價(jià)比原住民：改善型居住，家庭分巢購(gòu)房大軍以70/80年后為主，整體呈現(xiàn)年輕化，主力客群選擇集中化置業(yè)目的：中小戶型以過(guò)渡自住為主，自住投資兼顧；大戶多次自住換房，追求功能、舒適度政策啟示城市發(fā)展啟示綜合體競(jìng)爭(zhēng)啟示住宅、商業(yè)市場(chǎng)啟示市場(chǎng)啟示校園商業(yè)市場(chǎng)啟示政策調(diào)控從緊，住宅市場(chǎng)維穩(wěn)，商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)契機(jī)，本案機(jī)遇與壓力并存宏觀經(jīng)濟(jì)、城市進(jìn)程的高速發(fā)展，為本案提供了重要的成長(zhǎng)價(jià)值支撐與動(dòng)力綜合體競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，本案須以合理的驅(qū)動(dòng)模式、物業(yè)形態(tài)組合實(shí)現(xiàn)差異化突破，形成聚合共贏！區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展火熱，商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，不慍不火12345校園商業(yè)價(jià)值潛力巨大，主題性、特色化商業(yè)與亮點(diǎn)缺失，定向型商業(yè)是本案發(fā)展契機(jī)【貳】項(xiàng)目分析篇SubstanceAnalysis關(guān)鍵詞：價(jià)值認(rèn)知、SWOT、核心價(jià)值項(xiàng)目基沫礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)圾指標(biāo)分抵析：總柴建面約17.3萬(wàn)㎡，其被中西地塊浴有4.2絕4萬(wàn)㎡回報(bào)素用地，總體所擁彎有的商業(yè)僚面積是5.3萬(wàn)㎡，商喚業(yè)體量較醬大，是項(xiàng)溫目一大難冊(cè)點(diǎn)B—07—02B—08—02項(xiàng)目總疲用地面議積：3512躲1㎡項(xiàng)目總建迅筑面積：1735鄉(xiāng)豐47㎡項(xiàng)目綜合瘦容積率：4.9蹈4B-0偵7-0島2地塊用地屬霉性：商業(yè)用地面揮積：861剝3㎡建筑面鈴積：542遼62㎡容積率：6.3綠化率：25%建筑密度絲式：37%B-08恭-02地塊用地屬妻性：商住用地面叔積：2650董8㎡建筑面積際：1192碼86㎡容積率肚：4.5綠化率：38%建筑密慎度：30%其中回報(bào)用淘地面積難：4245眼8㎡（全部的在西地?fù)茐K）開(kāi)發(fā)商所盟有商業(yè)面敘積：4175蠻0㎡從項(xiàng)目修基礎(chǔ)經(jīng)箱濟(jì)指標(biāo)普來(lái)看，示本案最筒大的難張點(diǎn)和亮窗點(diǎn)就在茄于9.6萬(wàn)的商業(yè)粘，體量在智區(qū)域相對(duì)興較大，占在比超過(guò)項(xiàng)移目總體量層的53%，基于擋這一指暴標(biāo)，本滲案屬于腰城市商扶業(yè)綜合叫體項(xiàng)目呈。項(xiàng)目四至霞：項(xiàng)目北呈面與德馨裝園一路（托木蓮沖路支）之隔，營(yíng)南面為紅協(xié)星安置小求區(qū)，西面奪為普通居啞民區(qū)，東雄面為女子物監(jiān)獄與環(huán)杏保學(xué)院；受周邊整體禽環(huán)境與形代象檔次較滴低，人流請(qǐng)聚點(diǎn)缺失愁，商業(yè)氛繁圍難以形檔成，但居岔住氛圍較鮮好環(huán)保學(xué)院女子監(jiān)獄安置小區(qū)德馨園地塊內(nèi)部符：地塊整縱體不規(guī)則山，南北存叉在約10米高差，撲地塊內(nèi)部迅低洼，規(guī)彩劃存在一者定難度，典周邊無(wú)高風(fēng)層建筑，型視野較為腎開(kāi)闊地塊衛(wèi)章星圖地塊實(shí)攻景圖地塊實(shí)惹景圖地塊實(shí)荷景圖地塊實(shí)凈景圖地塊實(shí)景襖圖地形分轎析：可答利用天范然的地恭勢(shì)高差蟲(chóng)來(lái)打造會(huì)雙首層位特色商孔業(yè)，形遣成城市努特色商斥業(yè)型景騎點(diǎn)，提驢高商業(yè)僅利用率賺及商業(yè)揮價(jià)值，慕將可以誰(shuí)作為本蕉案商業(yè)嘴打造的地方向86米72.5米82.88米79.8米88.6米87.2米地塊南改北兩端曬地勢(shì)高思差達(dá)到10米，對(duì)規(guī)壓劃存在一制定影響但本項(xiàng)目爺可利用自夢(mèng)然地勢(shì)起悼伏打造特住色商業(yè)，故提升商業(yè)繼價(jià)值周邊配套:鄰里型幅商業(yè)配皺套，規(guī)獸模小，痛檔次低木，以服示務(wù)和滿務(wù)足區(qū)域蹲社區(qū)居料民與校礎(chǔ)園消費(fèi)對(duì)群日常仇需求為素主，缺磨乏社區(qū)套型商業(yè)柜中心；杠商業(yè)配蔽套存在架斷層；多整體配糾套亟待未完善周邊商業(yè)撤：業(yè)態(tài)以撲小型超市率、餐飲店磁、旅館為抵主；檔次劍較低，主籠要滿足社釀區(qū)居民基罪本生活需挎要。教育配越套：周臂圍分布遠(yuǎn)金色陽(yáng)策光幼稚刻園、雅衛(wèi)鍵幼兒費(fèi)園、長(zhǎng)載沙環(huán)保呀學(xué)院等桑，人文稠氣息濃定。區(qū)位價(jià)值爐：本案位召于雨花區(qū)革心臟地帶犧，新紅星虜商圈輻射寄圈內(nèi)，屬孔長(zhǎng)沙新商盲業(yè)熱點(diǎn)前包沿地帶，妄城市向南燙發(fā)展焦點(diǎn)霉區(qū)域，坐物享武廣新魔城與南城諸發(fā)展之利飼好區(qū)位價(jià)值地塊居住泥價(jià)值交通價(jià)獄值人文配套挎價(jià)值地塊商業(yè)錯(cuò)價(jià)值長(zhǎng)沙新商銳業(yè)熱點(diǎn)前優(yōu)沿城市向南深發(fā)展焦點(diǎn)葉區(qū)域雨花區(qū)亭距株洲忠、湘潭曉兩市均弓只有半狼小時(shí)車營(yíng)程,被譽(yù)為連倒接長(zhǎng)株譚圣的橋頭堡錄。未來(lái)城蒙市中心版勉圖的擴(kuò)容義方向?qū)⑹菚韵蚰线\(yùn)動(dòng)敵，本項(xiàng)目?jī)?yōu)寺先享受融澤城優(yōu)勢(shì)雨花區(qū)著為長(zhǎng)沙罰商貿(mào)業(yè)殊發(fā)展風(fēng)喜向標(biāo)，燈湖南市叨場(chǎng)在長(zhǎng)炊沙，長(zhǎng)缺沙市場(chǎng)鹽看“雨花”。項(xiàng)目位絨于雨花區(qū)爛心臟地位政，盡享周榴邊商業(yè)發(fā)墾展利好，并將隨常著武廣沖商圈和旱新紅星辜商圈的功崛起而勤實(shí)現(xiàn)整搏體價(jià)值牌提升。交通價(jià)值捏：本案所匠在區(qū)域交皮通網(wǎng)絡(luò)密趟集，東距繁武廣僅10分鐘車仆程，南彈抵汽車狹南站僅8分鐘，粘項(xiàng)目通輸達(dá)性強(qiáng)爐，未來(lái)爺隨地鐵躍，城際臉輕軌等甲開(kāi)通，甘將進(jìn)一破步提升幸項(xiàng)目交蹤蝶通價(jià)值誘與商業(yè)弱價(jià)值區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套域價(jià)值地塊居湯住價(jià)值地塊商并業(yè)價(jià)值香樟路木蓮沖路木蓮沖路湘府路韶山路井灣路洞井路萬(wàn)家麗路本案距文武廣客紙運(yùn)站僅10分鐘車程，為屈武廣鐵路名輻射范圍豪；拉近本祖案與世界慕距離，同膽時(shí)為本案叔帶來(lái)豐富該人流、商祝流四橫三四縱交給測(cè)通網(wǎng)絡(luò)持，使本貓案隨時(shí)辭暢達(dá)全綠國(guó)各地本案距離紅星核機(jī)心商圈1.8千米；桑距離雨花區(qū)坑政府約2.3千米；交通價(jià)膨值：木擔(dān)蓮沖路商的貫通云，將成花為繼湘沸府路之產(chǎn)后最靠?jī)|近長(zhǎng)沙朱市中心沃的一條倚東西向畜經(jīng)濟(jì)動(dòng)達(dá)脈，也扮將會(huì)使禿本案與不武廣片經(jīng)區(qū)緊密說(shuō)相連，奮在提升慢本案溢休價(jià)空間手的同時(shí)項(xiàng)，為本釣案帶來(lái)饅豐富客洋群和廣疾泛影響貧力區(qū)位價(jià)值交通價(jià)色值人文配套測(cè)價(jià)值地塊居住絕價(jià)值地塊商業(yè)盈價(jià)值木蓮沖乎路：雨晉花區(qū)境輕內(nèi)建設(shè)蔥的木蓮鑰沖路西剃起洞井付路，東甩至萬(wàn)家座麗路，怠全長(zhǎng)1100米，規(guī)劃匪路幅寬46米，設(shè)計(jì)跪速度為50公里/小時(shí)。糟目前，刻木蓮沖怖路路面賓已經(jīng)整作平，項(xiàng)變目正在戰(zhàn)抓緊建額設(shè)當(dāng)中處。建設(shè)狂成后的疾木蓮沖乞路，將肢有助于芹緩解香制樟路的伐交通壓復(fù)力，推伐動(dòng)道路獅兩廂的殿開(kāi)發(fā)建桿設(shè)，并顧與圭塘群河風(fēng)光陰帶的建療設(shè)相呼泥應(yīng)。為欺長(zhǎng)沙市雙總體路某網(wǎng)規(guī)劃蔽中的一級(jí)條東西訊向交通饒主干道鑰，將辭承載分心擔(dān)香樟恰路客流兩功能。斬成為長(zhǎng)軟沙又一金經(jīng)濟(jì)動(dòng)乏脈木蓮沖侮路拉通猛之后，蹄本案距叛武廣客菜運(yùn)站僅6-7分鐘車程，大碗大縮短本戰(zhàn)案與世界深聯(lián)系，提憐升本案溢載價(jià)空間。校園資筑源價(jià)值今：項(xiàng)目融周邊大賠學(xué)林立傾，人文多教育氛腎圍濃厚稅，是本藥案最具虎優(yōu)勢(shì)的從資源價(jià)透值，項(xiàng)脊目校園虜商業(yè)價(jià)慢值潛力禽巨大區(qū)位價(jià)長(zhǎng)值交通價(jià)值人文配套日價(jià)值地塊居住墾價(jià)值地塊商挖業(yè)價(jià)值長(zhǎng)沙環(huán)肅保職業(yè)并學(xué)院民政職業(yè)馬技術(shù)學(xué)院本案中南林阿業(yè)科技存大學(xué)長(zhǎng)沙工姑業(yè)職大湖南交通伏職業(yè)學(xué)院湖南科技簽職業(yè)學(xué)院本案距夜離環(huán)保驚職業(yè)學(xué)廉院約20米；距舒離湖南愈科技職眾業(yè)學(xué)院400米；距離唉民政藝術(shù)租學(xué)院約800米；距離券長(zhǎng)沙工業(yè)筐職大約1000米；距離膏林科大約1500米項(xiàng)目為大廣學(xué)包圍，等人文氣息慎濃厚；同支時(shí)學(xué)生為項(xiàng)目商鹿業(yè)提供重幻玉要客源，犬而高校教師為高品質(zhì)磁置業(yè)客群道。2萬(wàn)師生4.3萬(wàn)師生8000師生1.3萬(wàn)師生1萬(wàn)師生項(xiàng)目?jī)r(jià)值缺梳理：地納塊居住價(jià)唉值地塊三>地塊一>地塊二，毫整體宜居芽?jī)r(jià)值較高區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套歲價(jià)值地塊一地塊二地塊三土地居住價(jià)值評(píng)分表地塊編號(hào)景觀視野防噪音污染交通便捷性人流密度綜合分值比較權(quán)重40%20%20%10%100%地塊一87876.9地塊二76986.6地塊三98767.2合計(jì)8786.676.9根據(jù)地宗塊周邊吃路網(wǎng)情浙況及項(xiàng)鎮(zhèn)目用地盼界線，塑將本項(xiàng)迎目用地譜劃分為3個(gè)地塊。地塊三建未靠近薦城市干冶道木蓮教沖路，銜人流與縱噪音污接染較少桐；地塊魔南高北逆低，地字塊三為筐項(xiàng)目制邊高點(diǎn)，撓周邊視敗野開(kāi)闊歲，景觀堤視野較側(cè)好，宜羨居性高惜。地塊一漸與地塊董二三面陳臨路，序噪音污追染較大今，人流喝也較多塑，宜居穩(wěn)性低于境地塊三賓。地塊居住述價(jià)值地塊商率業(yè)價(jià)值注：地壯塊三屬屋人為分你割，以牽便于對(duì)穗地塊價(jià)鹿值判斷午及報(bào)告狹撰寫(xiě)商業(yè)價(jià)值釀：本案處加于黃金十繡字路口，叔未來(lái)商業(yè)充價(jià)值與昭蹦示價(jià)值較夠高，具備黨成為區(qū)域社區(qū)型錦商業(yè)中爪心的地略段優(yōu)勢(shì)區(qū)位價(jià)值交通價(jià)抗值人文配撞套價(jià)值地塊居塵住價(jià)值地塊商業(yè)爭(zhēng)價(jià)值隨著未來(lái)束木蓮路的贊拉通，本勵(lì)案將直通卻韶山路與萬(wàn)家蒼麗路兩堆大城市撤主干道孕，人流勁車流匯異聚，商業(yè)價(jià)叉值將極狗大提升寧。十字路口街商業(yè)價(jià)值——長(zhǎng)沙韶個(gè)山路，帖沿線匯搜集四大滿區(qū)域級(jí)璃商圈，盯倚路而拍盛，商戒業(yè)價(jià)值窮巨大；褲項(xiàng)目東旺臨韶山揪路，共豈享韶山蓬路商業(yè)堪繁華項(xiàng)目?jī)r(jià)值惑梳理：地熔塊商業(yè)價(jià)棍值地塊二>地塊三>地塊一腿，未來(lái)職臨街面某長(zhǎng)，整辭體具有蒸較高的嚼商業(yè)素亡質(zhì)區(qū)位價(jià)象值地塊商費(fèi)業(yè)價(jià)值交通價(jià)值人文配套今價(jià)值地塊一地塊二地塊三地塊居住秘價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)分表地塊編號(hào)景觀視野建筑昭示性交通通達(dá)性人流密度區(qū)域位置綜合分值比較權(quán)重10%20%25%30%15%100%地塊一778767.25地塊二899888.45地塊三967676.7合計(jì)87.33877.337.47地塊二位羽于十字路?？谔?，交棗通可達(dá)性碰好，昭示佩性強(qiáng)，人怕流較多，商商業(yè)氛圍曾易于形成佳，商業(yè)價(jià)榆值較高。地塊一臨賢近城市主添干道木蓮鈴沖路，靠斑近德馨園貍小區(qū)，人鑰流量較大竄，商業(yè)素征養(yǎng)居中。地塊三邊未靠近反城市主令干道，栽人流、退車流、茫昭示性俊遜于地光塊一、柔地塊二女。260養(yǎng)m180m注：地漏塊三屬扇人為分汗割，以蹤蝶便于對(duì)起地塊價(jià)盜值判斷詢及報(bào)告呢撰寫(xiě)構(gòu)建項(xiàng)偉目?jī)r(jià)值泥體系區(qū)域價(jià)值警：本案位大于雨花吸區(qū)心臟轎地帶，亡新紅星炸商圈輻標(biāo)射圈內(nèi)拌，屬長(zhǎng)叫沙新商屋業(yè)熱點(diǎn)系前沿地質(zhì)帶，城狐市向南撇發(fā)展焦雕點(diǎn)區(qū)域?qū)?，坐享坡武廣新插城與南存城發(fā)展孫之利好交通價(jià)市值：本案所遙在區(qū)域暑交通網(wǎng)它絡(luò)密集陽(yáng)，東距滋武廣僅10分鐘車雪程，南鍛抵汽車?yán)w南站僅8分鐘，項(xiàng)溪目通達(dá)性傾強(qiáng)，未來(lái)晶隨地鐵，許城際輕軌卵等開(kāi)通，拒將進(jìn)一步嘩提升項(xiàng)目演交通價(jià)值弦與商業(yè)價(jià)慌值，但本鼻案仍屬于錯(cuò)典型的“外內(nèi)陸”項(xiàng)朵目；交通價(jià)值里：木蓮沖路葡的貫通，團(tuán)將成為長(zhǎng)鑄沙又一條訓(xùn)東西向經(jīng)主濟(jì)動(dòng)脈，摩將會(huì)使本采案與武廣縱片區(qū)緊密覽相連，在嫩提升本案逗溢價(jià)空間瞧的同時(shí)，掌為本案帶祥來(lái)豐富客唯群和廣泛悉影響力人文價(jià)值蓄：項(xiàng)目周洞邊大學(xué)眨林立，鴉人文教狗育氛圍村濃厚，暖同時(shí)給礙項(xiàng)目帶恭來(lái)巨大點(diǎn)商機(jī)商業(yè)價(jià)銷值：本案處于望黃金十字中路口，未膚來(lái)商業(yè)價(jià)機(jī)值與昭示句價(jià)值較高島，具備成刷為區(qū)域社博區(qū)型商業(yè)賴中心的地拒段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目指勾標(biāo)：總建面杏約17.3萬(wàn)㎡，滲其中西尿地塊有4.24萬(wàn)㎡回有報(bào)用地等，總體偏所擁有廁的商業(yè)災(zāi)面積是5.3萬(wàn)㎡，商紙業(yè)體量較枕大，是項(xiàng)盼目一大難刷點(diǎn)內(nèi)在價(jià)值外在價(jià)眉值地塊價(jià)值層排序：地塊居啄住價(jià)值曬地塊三>地塊一>地塊二被，整體健宜居價(jià)國(guó)值較高惜；地塊指商業(yè)價(jià)椅值地塊鈴二>地塊一>地塊三場(chǎng)，未來(lái)越臨街面原長(zhǎng)，整酷體具有臘較高的接商業(yè)素躲質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)按值體系笑：綜合憐體價(jià)值+成長(zhǎng)性采的區(qū)域著價(jià)值+交通價(jià)值+校園商業(yè)館價(jià)值項(xiàng)目核心楚價(jià)值：校園商業(yè)摘價(jià)值項(xiàng)目限遮制性條權(quán)件分析1、周邊膏整體形毅象與環(huán)逃境較差規(guī)，靠近防紅星安晉置小區(qū)扭，臨近扛女子監(jiān)毒獄2、該項(xiàng)目蘇地塊地形陷狹長(zhǎng)，且仍被紅支一券路分割為漁東西地塊傾，地形從膊西南向東努北角傾斜怨，即以洞溪井路與木損蓮沖路叉招口為最低份點(diǎn)向南向序西逐漸抬塞高，高差腥約為5-1慌0米3、周邊商步業(yè)氛圍不估夠濃厚，默項(xiàng)目商業(yè)疊體量較大,片區(qū)支持勁有困難4、從商業(yè)曬角度出發(fā)遠(yuǎn)，項(xiàng)目遠(yuǎn)顯離城市主雹干道，昭唉示性較差守，不易于汽人流、車達(dá)流的聚集5、項(xiàng)目西稻地塊為商辨業(yè)用地，客僅118嫩04㎡建筑為開(kāi)拆發(fā)商所有豎，開(kāi)發(fā)商區(qū)要求與回像報(bào)面積有段嚴(yán)格的區(qū)同分，獨(dú)立句使用。東化地塊商住桂比為35:6籌5即商業(yè)總變體量為417丙50㎡，商業(yè)乞結(jié)構(gòu)及淘布局設(shè)鳳計(jì)有一諷定難度基于價(jià)值訴的項(xiàng)目發(fā)米展思考基于價(jià)狡值的項(xiàng)顯目發(fā)展堂思考132如何弱化圍區(qū)域環(huán)境摧的不利影辦響、利用國(guó)核心價(jià)值新，實(shí)現(xiàn)商遼業(yè)價(jià)值提烈升？如何依失托項(xiàng)目堆核心價(jià)寇值，實(shí)葛現(xiàn)市場(chǎng)制競(jìng)爭(zhēng)差避異化突戀破？如何以合申理的發(fā)展唯模式，實(shí)詳現(xiàn)項(xiàng)目整蜓體價(jià)值的妥有機(jī)循環(huán)豈，互動(dòng)提犁升？特色化盜、主題問(wèn)化打造，形欺成城市景撿觀型亮本點(diǎn)價(jià)值定向型商唱業(yè)打造，區(qū)檢域補(bǔ)缺以商業(yè)麗為龍頭，以居住療功能為引擎，以公寓滴、酒店為價(jià)值提存升的綜合懷性發(fā)展葬模式！如何將位我們的金價(jià)值與坐發(fā)展模捆式融合賴統(tǒng)一，綱形成有煤機(jī)整體得，引領(lǐng)冠區(qū)域市周場(chǎng)發(fā)展妨？【叁】案例借鑒述篇Quot勢(shì)able導(dǎo)Cas歇e關(guān)鍵詞折：校園匹商業(yè)、灶主題、婆特色通過(guò)成功襯典型案例諒，進(jìn)一步故分析“引領(lǐng)區(qū)域宏市場(chǎng)，差區(qū)異突破城階市競(jìng)爭(zhēng)，油樹(shù)立特色材城市綜合割體形象”的發(fā)展面目標(biāo)應(yīng)蹄如何實(shí)文現(xiàn)？1、長(zhǎng)沙典型校園商業(yè)案例：萬(wàn)科·城市花園2、上海典型校園商業(yè)案例：——

沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、沒(méi)有景觀資源，如何打造南城極具特色的新興城市綜合體？長(zhǎng)沙典放型校園籍商業(yè)地挽產(chǎn)案例——萬(wàn)科·城市花園萬(wàn)科城罷市花園呈位于河膊西先導(dǎo)錢區(qū)，梅哪溪湖國(guó)腐際科技兩服務(wù)中午心的核蓄心區(qū)域需，緊鄰塵河西的焰五一大班道楓林曠路，西燦接湖南暫一師范砍新校區(qū)歐，北靠蝕湖南涉遮外經(jīng)濟(jì)反學(xué)院，詞南臨長(zhǎng)元郡實(shí)驗(yàn)嗓中學(xué)；確萬(wàn)科城捕市花園榮，是集我獨(dú)立商旗業(yè)、精皮裝公寓塑、精裝絡(luò)住宅，板城市廣伸場(chǎng)為一詞體的都妨市綜合寶社區(qū)。占地面積4.6萬(wàn)㎡建筑面積15.8萬(wàn)㎡容積率3.5綠化率33.39%物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)街、公寓住宅建筑面積11.2萬(wàn)㎡公寓面積1.2萬(wàn)平米商業(yè)面積1.5萬(wàn)平米城市廣場(chǎng)占地1.8萬(wàn)平米萬(wàn)科·城市花餐園——項(xiàng)目商晝業(yè)特色萬(wàn)科城市穩(wěn)花園依托10萬(wàn)周邊盜人群和漏梅溪湖胞的國(guó)際販規(guī)劃，葵精心打怨造的河誼西首個(gè)飯商業(yè)旗章艦，首渣條情景盜式校園盼商業(yè)街尼區(qū)——“萬(wàn)科芒果彩街coo瓜lpa梨rk”。建成斷后將成籍為三大錄校區(qū)、磨周邊100萬(wàn)常住人瞎群的休閑后購(gòu)物中心瞧，甚至成鳳為大河西加先導(dǎo)區(qū)區(qū)扭域商業(yè)消熄費(fèi)核心。乒各種業(yè)態(tài)仁的組合，訊讓您足不梳出院就能特完成生活翠所需。項(xiàng)目總悶建筑面暖積1.5萬(wàn)㎡，商喉鋪空間布腎局合理，后面積多樣翅：16-握40㎡獨(dú)立小鋪螺，二層露潤(rùn)臺(tái)街區(qū)商評(píng)鋪，及大哨空間LOF葡T產(chǎn)品，幸全框架組結(jié)構(gòu)，昨可分可亮合，可被以滿足關(guān)不同程浪度的投碰資、自堡營(yíng)需求隨。同時(shí)爛，1.8萬(wàn)平米城畜市廣場(chǎng)與墾商業(yè)街融俗合，作為休肆閑、娛樂(lè)聽(tīng)、購(gòu)物、柜飲食為主察的一站式芳情景商業(yè)警街區(qū)，商鋪平面圖

商鋪共204個(gè)（自留28個(gè)）樓層配比價(jià)格一層（90個(gè)）20㎡以下：28個(gè)臨市政廣場(chǎng)均價(jià)4.2萬(wàn)/㎡，內(nèi)街均價(jià)2.9萬(wàn)/㎡，臨住宅均價(jià)3.2-3.4萬(wàn)元/㎡20-40㎡：57個(gè)41㎡以上：5個(gè)二層（59個(gè)，其中l(wèi)oft結(jié)構(gòu)27個(gè)）20-30㎡：21個(gè)內(nèi)街均價(jià)1.9-2萬(wàn)元/㎡31-40㎡以上：36個(gè)40㎡以上：2個(gè)三層（27個(gè)loft結(jié)構(gòu)）20-30㎡：22個(gè)31-40㎡：4個(gè)40㎡以上：1個(gè)該項(xiàng)目采等用售后統(tǒng)目一招商的弱形式引進(jìn)辮商家，租挨金在70~汗80元/㎡/月左右商鋪可每進(jìn)行自踐由組合炭與風(fēng)格剩，Loft結(jié)構(gòu)商鋪竹層高5.4窗m，其他商資鋪層高為4.5m商鋪產(chǎn)譽(yù)品情況萬(wàn)科·城市花園——周邊豐富饞的學(xué)府資羞源，為項(xiàng)竊目提供了察廣泛的消趴費(fèi)客群，站奠定了項(xiàng)目成供功銷售亭的基石湖南第一咸師范學(xué)校擁有握全日制在場(chǎng)校學(xué)生135取54人。現(xiàn)有略在職教職宋工838人。湖南涉外堵經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)?，F(xiàn)有廈統(tǒng)招本專凈科在校學(xué)秒生3000得0余人教育資寇源的豐軟富為項(xiàng)待目提供艷了廣泛吸的消費(fèi)沫客群萬(wàn)科·城市花園項(xiàng)目借鑒慣點(diǎn)：主題眾打造，定盲位針對(duì)性警強(qiáng)借鑒點(diǎn)叮：萬(wàn)科.城市花鴉園芒果哲商業(yè)街膝打造的細(xì)是一條真以校園攤為主題綱的情景溉式商業(yè)促街，主罩要依托也周邊高紫校龐大帖的學(xué)生遞消費(fèi)群叢體以及塊周邊住朽戶，通束過(guò)對(duì)校掀園消費(fèi)涌群體的撥精準(zhǔn)定勉位，打沉造特色策化的、祥時(shí)尚的盞、創(chuàng)新逢的芒果殼商業(yè)街屋，以商時(shí)業(yè)街提戶升住宅幕、公寓壟物業(yè)價(jià)肚值。正坡是這種播創(chuàng)新的弦城市綜秋合體價(jià)儉值，為葛項(xiàng)目的陡成功奠朱定了基渠礎(chǔ)。啟示：我們項(xiàng)叨目周邊集同樣分砌布著大亭量高校寸，有著陸龐大的攜學(xué)生消閥費(fèi)群體餡，在產(chǎn)扇品的打訪造以及耀運(yùn)營(yíng)模滾式上可翁以借鑒典萬(wàn)科.城市花園鉛的手法。上海交抵大附近洋成功案筑例——港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)血位于合肥煌市蜀山區(qū)葛望江路與堡潛山路交偉口，地處喂被稱為“地合肥五角劉場(chǎng)”的黃野潛望板塊螺核心位置粘，項(xiàng)目占局據(jù)蜀山、舌政務(wù)、老滾城區(qū)三區(qū)捷交匯樞紐鄙。緊鄰上勺海交通大役學(xué)。物業(yè)哨形態(tài)涵蓋大高層景觀旋華宅、高控端寫(xiě)字樓沿、時(shí)尚公伸寓、一站椅式Shop界ping怎Mal疫l，不同還物業(yè)形沙態(tài)在規(guī)愿劃上依陜潛山路早與望江晴路錯(cuò)落翠有致的上分布，養(yǎng)價(jià)值互淘為哺育妙聚合的什內(nèi)外在只聯(lián)系。占地面積54890.15㎡建筑面積310000㎡容積率4.5綠化率25.5%物業(yè)形態(tài)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、公寓商業(yè)面積11萬(wàn)平米港匯廣徐場(chǎng)——項(xiàng)目商糞業(yè)特色港匯廣悔場(chǎng)結(jié)合豪周邊三稱區(qū)交匯是處以及勒上海交繪大資源謀，全力亦打造一站式Shop蘭ping建Mal權(quán)l(xiāng)項(xiàng)目總域建筑面斬積11萬(wàn)㎡，由專稻業(yè)商業(yè)城管理團(tuán)競(jìng)隊(duì)，科情學(xué)規(guī)劃喚，統(tǒng)一友招商，杏全線運(yùn)棄營(yíng)管理助。集購(gòu)物、仔文化、利餐飲、泳娛樂(lè)、簡(jiǎn)休閑、蛙商務(wù)為一體惠，以超遍級(jí)百貨液、五星敞級(jí)影城朝、連鎖盲電器賣遷場(chǎng)為主漁力店，賣同時(shí)集彈合各類籌中餐酒圣樓、西療餐咖啡親、中西惱式快餐柄、特色虎餐飲、錫夜總會(huì)絮、KTV、健身中幸心、水療拒會(huì)館、銀每行網(wǎng)點(diǎn)等洪業(yè)態(tài)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)手情況——雙首層一門站式設(shè)計(jì)度，提高大擊體量商業(yè)溉價(jià)值。雙首層疊設(shè)計(jì)：臨主干道抓設(shè)計(jì)有兩驢處雙首層圣延展步道置，能從臨輕街主干道趟直接選擇支步入上層睬購(gòu)物空間吉。使垂直輕上多層聯(lián)控動(dòng)，顯著遇提升上層邊商業(yè)價(jià)值突。一站式恥設(shè)計(jì)：樓棟及內(nèi)漏街廣場(chǎng)間及設(shè)置有較岔多步行回佩廊，使平譜面上造就虜區(qū)域聯(lián)動(dòng)筋，擴(kuò)展顧妨客動(dòng)線。項(xiàng)目設(shè)計(jì)墨情況——功能分區(qū)宋明顯，布帽局中規(guī)中砍矩，對(duì)道痕路及廣場(chǎng)輛的利用率鉆高，結(jié)合漿雙首層一哨站式設(shè)計(jì)弊，較大的湊利用了商爪業(yè)空間，坑提升了商犧業(yè)價(jià)值。公寓寫(xiě)字樓休閑區(qū)購(gòu)物區(qū)寫(xiě)字樓休閑區(qū)購(gòu)物區(qū)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)上海交通橡大學(xué)內(nèi)街休閑區(qū)購(gòu)物區(qū)虹橋路華山路區(qū)域緊敗靠上海代交通大劉學(xué)，有喪較為明境顯的學(xué)浸校資源滅優(yōu)勢(shì)。眼住宅區(qū)離與商業(yè)愚區(qū)有街耽道相隔饅，分區(qū)京明顯。充分利你用道路疏優(yōu)勢(shì)，班除道路乏交匯處張?jiān)O(shè)置廣天場(chǎng)外，值商鋪沿鵲道路鋪城開(kāi)，空絕間價(jià)值威利用率喬高。但風(fēng)布局中友規(guī)中矩?fù)?，無(wú)較挎明顯優(yōu)劃勢(shì)。項(xiàng)目借介鑒點(diǎn)：僑定位精更準(zhǔn)，打播造一站慚式sho閥ppi旁ng領(lǐng)mal司l港匯廣質(zhì)場(chǎng)一站害式商業(yè)類街充分權(quán)利用道快路交匯唱處優(yōu)勢(shì)襖，以一只站式步托道方式愁，打破楊原有死桃板的對(duì)傭稱式商出業(yè)布局澇，使多辦區(qū)域商楊業(yè)空間躬實(shí)現(xiàn)聯(lián)醋通互動(dòng)猴。同時(shí)形采用雙酬首層設(shè)購(gòu)計(jì)，打呈破三層鑄商業(yè)原噸有的層招層向上雖格局，霞創(chuàng)新的府實(shí)現(xiàn)多終層空間蠻的完美亞貫通，濾讓層層滴變一樓揮，顯著悼提升商膏鋪價(jià)值李。我們項(xiàng)煮目可以汁借鑒此始種設(shè)計(jì)年理念，殘合理利犧用地勢(shì)宅高差，既用雙首臺(tái)層設(shè)計(jì)魄打破空齒間格局雄，提升向上層商類業(yè)價(jià)值牧。同時(shí)或利用一憐站式步甘道方式犧，使各辨區(qū)域?qū)嵈F(xiàn)聯(lián)動(dòng)蛇，縮短借客戶的偏區(qū)域互名動(dòng)路程秧，實(shí)現(xiàn)侵區(qū)域聯(lián)送通?！舅痢宽?xiàng)目定讓位篇Proj午ect龍Orie臂ntat荷ion關(guān)鍵詞陳：整體寫(xiě)、住宅錦、商業(yè)寺、公寓屈、酒店項(xiàng)目定位求思考PART批4.1整體定位球策略思考員：站在城暈市變遷的砌高度，依拔托區(qū)域升真級(jí)發(fā)展，滋打造區(qū)域辜定向補(bǔ)缺兩型商業(yè)綜雀合體項(xiàng)目一個(gè)高起點(diǎn)、高成長(zhǎng)性、多種價(jià)值復(fù)合的城市中高端綜合體項(xiàng)目區(qū)域心臟+商圈升級(jí)融城核心區(qū)＋武廣輻射區(qū)高人文價(jià)值＋新紅星、武廣商圈+城市東西經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈木蓮沖路區(qū)域功能定位：定向補(bǔ)缺綜合體項(xiàng)目定雖位依據(jù)定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)綜合體燃發(fā)展模式本體素質(zhì)綜合體發(fā)胸展模式市場(chǎng)機(jī)會(huì)稱分析項(xiàng)目?jī)r(jià)改值梳理長(zhǎng)沙進(jìn)入哲城市全面升級(jí)、全面擴(kuò)張、尤其是文南向融城漸擴(kuò)張、東蘇向武廣崛猛起的階段區(qū)域市狐場(chǎng)供不應(yīng)求，缺乏大型綜合斑物業(yè)區(qū)域發(fā)餅展良好抵，給項(xiàng)盞目發(fā)展持提供市場(chǎng)啞基礎(chǔ)融城核心，商圈腹地，區(qū)域心臟交通網(wǎng)坡絡(luò)密集找，商業(yè)價(jià)值高項(xiàng)目周瓶邊大學(xué)踏林立，佳人文教螺育氛圍欠濃厚，盛是本案最具優(yōu)勢(shì)行的資源價(jià)悅值，項(xiàng)目尸校園商業(yè)太價(jià)值潛力諸巨大具備片些區(qū)規(guī)模或優(yōu)勢(shì)的綜合體價(jià)俱值利用特嫩色化，亭差異化洋概念確航立市場(chǎng)余中高端膊的項(xiàng)目之形象利用定道向補(bǔ)缺考型產(chǎn)品神綜合力扇獲得市塑場(chǎng)客戶死的選擇轉(zhuǎn)和青睞利用概念陸化營(yíng)銷確扶立必要的揮市場(chǎng)地位本案的發(fā)矛展模式：姿以特色商鵝業(yè)為核心龍親頭，以居住他功能為引擎，以酒店包為價(jià)值提肉升的綜合性購(gòu)發(fā)展模式項(xiàng)目定襪位PAR附T4討.2項(xiàng)目整遇體定位南城CPU·特色定向伍型·城市價(jià)就值集成事體中原的緞國(guó)際視紀(jì)野CPU：中央幻玉處理器測(cè)，——V皺alu麥eI心nte榜gra癢tor紀(jì)——Cpu:多種價(jià)值戀集成的“芯片”。本案價(jià)咽值眾多，提且項(xiàng)目規(guī)枯模在區(qū)域艙不占優(yōu)勢(shì)量，同時(shí)又練走綜合型患發(fā)展之路拿，因此取傲義CPU。特色定向牽型:本案所阻在區(qū)域行綜合體捷項(xiàng)目較毯多，且送隨著德陣思勤廣全場(chǎng)的出鹽現(xiàn)面臨往商圈升外級(jí)之機(jī)乓遇，為刷實(shí)現(xiàn)區(qū)村域競(jìng)合虎，根據(jù)阻本案所噴擁有的挽條件價(jià)喜值，決輝定了本大案必須依托校喉園商業(yè)睜價(jià)值與顆優(yōu)勢(shì)走虜區(qū)域特施色定向駕的發(fā)展浮之路。城市價(jià)值厭集成體:本案出按色的區(qū)域價(jià)戒值+交通價(jià)值固，校園商給業(yè)價(jià)值等決定了瓣本案將成自為南城重脈要的價(jià)值級(jí)集成載體茅。南城之芯·城市宜居體項(xiàng)目住宅物業(yè)定位城市宜居體：項(xiàng)目屬城市“內(nèi)陸”項(xiàng)目，區(qū)域居住環(huán)境靜謐，宜居價(jià)值較高，屬中心區(qū)稀缺宜居土地資源南城之芯：說(shuō)明項(xiàng)目未來(lái)的城市區(qū)位發(fā)展價(jià)值，同時(shí)將隨著武廣新城、新紅星商圈等的崛起，以及長(zhǎng)株潭融城之大勢(shì)，項(xiàng)目所在地勢(shì)必將成為城市中心稀缺的住區(qū)——入則寧碧靜，出蠢則繁華——項(xiàng)目整體暗商業(yè)定位時(shí)尚公貪園·校園情蕉景式Min氧iP匹ark——以校園定匯向型消費(fèi)原為主導(dǎo)，藝兼顧城市鉗年輕、時(shí)誰(shuí)尚一族的膽購(gòu)物需求哄，打造極具艘特色的，泳以餐飲，放休閑為主收導(dǎo)的城市惠情景購(gòu)物裁公園時(shí)尚公園：表明項(xiàng)澆目的獨(dú)度創(chuàng)性，炸充分展隊(duì)示項(xiàng)目階的內(nèi)在肚價(jià)值與駁開(kāi)發(fā)商掠的強(qiáng)大云信心與片實(shí)力。情景式Mini際par忍k:min您i是一種時(shí)額尚的生活莖，時(shí)尚的星氣息。旨帥在通過(guò)公柏園與商業(yè)負(fù)的創(chuàng)新結(jié)合，盞打造愛(ài)出具有橡創(chuàng)新性狹的校園炒情景式宵購(gòu)物公匯園購(gòu)物公園復(fù)是商業(yè)地洲產(chǎn)的新興吸發(fā)展模式楚，更是未監(jiān)來(lái)的趨勢(shì)···校園版Min守iP擋ark，是一敘種結(jié)合呼了公園復(fù)特點(diǎn)的坦針對(duì)校辜園群體壯的情境皇式購(gòu)物筋體驗(yàn)中蜂心。旨獄在將公忍園的娛狡樂(lè)休閑借方式融元入購(gòu)物葉體驗(yàn)中摔。這是類一種全輕新的購(gòu)闖物體驗(yàn)熱，更是吵一種全以新的生鴨活方式別。本案狹在打造監(jiān)上將集軋文化、主藝術(shù)、斑餐飲、胖購(gòu)物、未娛樂(lè)、轎休閑觀蛙光等多甜功能于叼一體的慘情景式疤購(gòu)物中樣心當(dāng)公園石邂逅商幅業(yè)，會(huì)鞏擦出怎血樣的火?；?？Min取iP猛ark的特點(diǎn)姓在于：“以校園灣生活為盛主題意發(fā)向，打疾造獨(dú)具榆魅力的箱、充滿典活力與爭(zhēng)生機(jī)的散、時(shí)尚銅生活感寫(xiě)官的購(gòu)張物公園”更重要的莊，還在于殘它能夠：以全新的錫商業(yè)模式鵝喚起城市崗的重新想初象以公園主笑題迅速聚宴集人氣，袖激活區(qū)域?yàn)┌l(fā)展生機(jī)以主題苦餐飲，隱時(shí)尚街帖區(qū)，特耗色娛樂(lè)反形成一項(xiàng)個(gè)有機(jī)栽的、循覽環(huán)的城市價(jià)令值鏈酒店主題餐飲時(shí)尚街區(qū)娛樂(lè)休閑城市價(jià)值鏈MiniPark有機(jī)的幸完整的烈循環(huán)價(jià)捏值鏈商業(yè)功能多定位:集教育、竄購(gòu)物，休盲閑，娛樂(lè)導(dǎo)，景觀，綢餐飲，商捆務(wù)于一體射的城市min胸i購(gòu)物公園可，以滿足逃不同層次讀，不同人嫩群的個(gè)性記化需求，篇同時(shí)提升健本項(xiàng)目其附他物業(yè)價(jià)耕值項(xiàng)目商業(yè)功能定位餐飲購(gòu)物商務(wù)景觀休閑娛樂(lè)教育超市商務(wù)會(huì)卻所商務(wù)茶坑餐吧主題餐廳內(nèi)部公園臣景觀小型影鴨院游樂(lè)中尺心健身會(huì)所SPA商業(yè)貫穿條娛樂(lè)時(shí)尚鋼概念，營(yíng)佩造休閑娛猛樂(lè)氛圍以情景黃式公園茫景觀的暈打造，線創(chuàng)造獨(dú)閑特的商扔業(yè)氣質(zhì)基于商業(yè)六定位思考徐之下，本叉案商業(yè)的毫合理體量丸是多少呢恐？商業(yè)體量氧分配背景密條件商業(yè)體量癥分配背景蠻條件3、開(kāi)發(fā)商反持有商業(yè)軍體量：東地塊抵商住比為35:6雜5，即商業(yè)化總體量為417拖50㎡，加上西盡地塊1180沙4平米商業(yè)鏟體量，該男項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初商擁有商呀業(yè)總體量圣共計(jì)535羅54㎡（東西地楊塊合計(jì)）1、開(kāi)發(fā)商康目標(biāo)：商業(yè)即價(jià)值最殊大化，陜持有量候最少化貨，風(fēng)險(xiǎn)溫最低化杰，同時(shí)國(guó)保證較紛快銷售挑速度。2、回報(bào)錯(cuò)建設(shè)用眨地：項(xiàng)目種西地塊留回報(bào)面紛積為3500芳1㎡為三星級(jí)屠酒店一棟何，位置在繼西地塊東俊邊。回報(bào)蹄面積7457啞㎡為商業(yè)綜裹合樓1棟，位芬置在西名地塊西既邊。5.3萬(wàn)平米晌商業(yè)如槐何規(guī)劃幸？區(qū)域債能否承懶受？怎棍么保證魄開(kāi)發(fā)商眼利潤(rùn)最滿大化？商業(yè)規(guī)模悉推導(dǎo)模型洞——赫夫傷模型（h確uff'剝mod鐵el）第一步：狡建立模型第二步：垮分析推導(dǎo)第三步：爸規(guī)模預(yù)測(cè)123選擇分析濃參數(shù)收集市詠場(chǎng)數(shù)據(jù)商業(yè)極甘限理論零售引力挽模型——赫夫定誤律建立分魂析模型極限規(guī)模搶預(yù)測(cè)商業(yè)飽和薪度分析商業(yè)體量賓預(yù)測(cè)設(shè)定市另場(chǎng)占有脆率需求量湊預(yù)測(cè)供應(yīng)量預(yù)玻測(cè)預(yù)測(cè)商糊業(yè)規(guī)模挖區(qū)間商業(yè)規(guī)模擠計(jì)算方法哀一假設(shè)條件最一測(cè)算出商兼業(yè)最大面崖積商業(yè)規(guī)率模上限設(shè)定項(xiàng)散目為整沖個(gè)商圈姑服務(wù)，悅并且沒(méi)奶有任何眼競(jìng)爭(zhēng)對(duì)蜓手情況侍下的商維業(yè)面積區(qū)域型商業(yè)假設(shè)條云件二設(shè)定商業(yè)服只為社區(qū)敘服務(wù)社區(qū)型商巾業(yè)測(cè)算出商外業(yè)最小面莖積商業(yè)規(guī)模簽下限合理的寒商業(yè)規(guī)戰(zhàn)模區(qū)間區(qū)域商杜業(yè)消費(fèi)蠟群體分監(jiān)析——超過(guò)4萬(wàn)的周辦邊居民伙消費(fèi)群唇體，消章費(fèi)能力嗓強(qiáng)勁，裁商業(yè)發(fā)址展前景與歌潛力看膽好住宅區(qū)名稱居民人數(shù)南苑花園700左右湖南紡織品進(jìn)出口服裝實(shí)業(yè)有限公司宿舍220左右南園小區(qū)5000左右鐵四院宿舍700左右新華印刷廠宿舍2000左右三湘小區(qū)4000左右富綠山莊1500左右上海城9545恒盛世家4900他城（包括安置房）6000華銀南苑1179金鳳灘家園984左右林之苑1800左右路橋社區(qū)7000左右合計(jì)44128數(shù)據(jù)所示賺，南城區(qū)誦域目前的節(jié)人口有超侄過(guò)40萬(wàn)之多，虧而且隨著乏省政府南弊遷、南城展地塊的升蘇級(jí)換代，班以及長(zhǎng)株唉潭城市群塘特區(qū)的設(shè)懷立，將使隱南城房地守產(chǎn)住宅開(kāi)略發(fā)進(jìn)入新遷的高潮、奔在未來(lái)幾煌年內(nèi)區(qū)域脫人口將還欲會(huì)以較高山的速度增薦長(zhǎng)。可見(jiàn)床區(qū)域的消需費(fèi)潛力是休相當(dāng)之巨惹大，尤其星現(xiàn)階段區(qū)裕域正處于蹲服務(wù)性商組業(yè)較為貧偏乏與商業(yè)抹結(jié)構(gòu)和形疼態(tài)都極之冰不平衡的喝情況下，薦未來(lái)幾年狐內(nèi)區(qū)域的居商業(yè)發(fā)展費(fèi)是充滿前際景的?；仡檯^(qū)域商孤業(yè)消費(fèi)史群體分乖析——校園消稿費(fèi)群體煙基數(shù)大杏，資源毅豐富，費(fèi)是本案些商業(yè)消曬費(fèi)主力園軍學(xué)校名稱教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)中南林業(yè)科技大學(xué)181040000長(zhǎng)沙市商貿(mào)旅游學(xué)院3164000湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校6006411湖南民政學(xué)院16012000省委黨校420…湖南女子大學(xué)320多3000湖南廣播電視大學(xué)600多9000湖南經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2008000湖南省林科院266…湖南省農(nóng)業(yè)機(jī)械研究所237…長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院66113459中南鐵道學(xué)院170010000合計(jì)646787627總計(jì)10萬(wàn)人左右由表中可瞇看出，本委案周邊固仇定人口達(dá)10萬(wàn)左右掃，其中亦中南林魔業(yè)科技竭大學(xué)、淋湖南廣我播電視然大學(xué)、船鐵道學(xué)飯?jiān)?、湖厭南民政現(xiàn)學(xué)院、始長(zhǎng)沙女挪子大學(xué)就等多所枕高等院枕校在本哀案周邊柔，師生謙人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人左右繼，是本案塞的商業(yè)主童流消費(fèi)群禍體。隨著欄學(xué)生消費(fèi)乎水平的不算斷提高，網(wǎng)將為本案拴的商業(yè)發(fā)框展打下良字好的客源贊基礎(chǔ)?；仡櫇撛陬櫩蛿?shù)量（C:人）人均消費(fèi)支出（RE：元/日）營(yíng)業(yè)面積（RF：平方米）商業(yè)飽和度（IRS：元/平方）1400005412.8萬(wàn)59通過(guò)計(jì)士算，當(dāng)貓商業(yè)體礎(chǔ)量為12.8鉗萬(wàn)平方米時(shí)，商圈潤(rùn)基本飽和零售飽爬和度IRS＝C×RE／RF式中：IRS曉——商業(yè)圈侵的零售轉(zhuǎn)飽和指艦數(shù)；C——商業(yè)圈胃內(nèi)的潛懶在顧客太數(shù)目；RE——商圈內(nèi)殺消費(fèi)者士人均零藍(lán)售支出望；RF——商圈內(nèi)商不業(yè)的營(yíng)業(yè)喪面積。2010年宮長(zhǎng)沙市蜂社會(huì)消互費(fèi)品零殃售總額棕181洗2.0友8億元桑，2010年道長(zhǎng)沙市歸區(qū)人口縮慧704良411府8萬(wàn)；切人均商拼業(yè)消費(fèi)渴品零售損額為6口9元/平米·日商圈飽和孔度研究：債商圈規(guī)模杏達(dá)到12綠.8萬(wàn)平任方時(shí)，項(xiàng)傷目所在商怪圈商業(yè)飽糊和度達(dá)到避長(zhǎng)沙市平掌均飽和度嫂水平考慮到益片區(qū)已資有商業(yè)驚規(guī)模（勁約11坑萬(wàn)平）醋，以及轟未來(lái)商歇圈更新遞換代的另情況，槳項(xiàng)目商壇業(yè)市場(chǎng)模占有率渡預(yù)計(jì)在70%-纏80%，項(xiàng)目佩合理的殺商業(yè)規(guī)哪模為1.26萬(wàn)—1.4準(zhǔn)4萬(wàn)。注：雨疤花區(qū)年粱人均消壘費(fèi)支出眨199披60元當(dāng)，數(shù)據(jù)裹來(lái)源為年雨花區(qū)載統(tǒng)計(jì)局零售引力麗模型——端赫夫模型侍（huf綱f'mo竿del）測(cè)試模型銷售額=購(gòu)物人也流*人逐均零售波開(kāi)支商業(yè)面琴積=銷售額/單位面午積營(yíng)業(yè)幸額購(gòu)物人躬流=購(gòu)物概率界*人口未來(lái)項(xiàng)目隙輻射商圈燦人流量預(yù)飛測(cè)從全盤考霧慮，商圈暈人流構(gòu)成渾應(yīng)包括項(xiàng)劫目整體項(xiàng)結(jié)目?jī)?nèi)居住寨人口以及鼓周邊區(qū)域厚人口主圈次圈邊圈65％的顧削客25％顧客10％顧客街道面積轄區(qū)人口香樟路0.28平方公里三湘小區(qū)、德馨園、香樟園、安置小區(qū)、電信小區(qū)、民政學(xué)院、澧水小區(qū)、5萬(wàn)洞井路2.1平方公里紅星安置小區(qū)、環(huán)保職業(yè)學(xué)院、山水庭院、景灣小區(qū)、3萬(wàn)韶山路0.78平方公里長(zhǎng)沙交通職業(yè)學(xué)院、上海城、鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)等約6萬(wàn)合計(jì)————14萬(wàn)次級(jí)商圈屆；受商業(yè)變檔次與品乞質(zhì)驅(qū)動(dòng)影畏響半徑1.5k枕m，面積7.0溪6平方公化里，人證口密度享取平均砍值為285掀7人/KM紀(jì)2。人口自狹然增長(zhǎng)率增取0.17尸%。主要購(gòu)物邊人數(shù)：購(gòu)黨物概率（0.35）魯*人口紹密度*國(guó)區(qū)域面沙積*（1+0.洲17%）=次級(jí)商柴圈購(gòu)物黃人流=707鍋1人次級(jí)商瓦圈內(nèi)人徑口測(cè)算伶：核心主圈繭購(gòu)物人流誕預(yù)測(cè)：核心主圈虛，以購(gòu)買克的便利性舍為前提半徑1平方公里款，面積3.1腦4平方公里溫，片區(qū)人傅口密度取銜平均值為2857人/平方公里泊。人口自稿然增長(zhǎng)率卸取0.1順7%主要購(gòu)沉物人數(shù)辦為：屬購(gòu)物概艱率（0.6）*安人口密驅(qū)度*區(qū)民域面積歌*（1+0僅.17蓬%）=核心主刺圈購(gòu)物馬人流=539估1人邊緣商甩圈內(nèi)人梨口測(cè)算隸：邊緣商秋圈；受龍商業(yè)檔嗎次與品奧質(zhì)驅(qū)動(dòng)謀影響半徑2km，面積12.5寸6平方公里都，人口密釀度取平均警值為285悄7人/KM想2。人口自廳然增長(zhǎng)率捧取0.1疾7%主要購(gòu)?fù)锶藬?shù)航：購(gòu)物揉概率（0.0座2）*人棟口密度射*區(qū)域無(wú)面積*種（1+0感.17渣%）=邊緣商參圈購(gòu)物教人流=718人購(gòu)物人割流量將錢隨著片麥區(qū)的成夢(mèng)熟而不底斷增加假，將為推后期的趣集中式講商業(yè)入鳳市奠定膽基礎(chǔ)商業(yè)量敗的測(cè)算---叮-商業(yè)面積映計(jì)算人均零肯售消費(fèi)裂支出取1473寒5元（普數(shù)據(jù)來(lái)盲源：湖駝南統(tǒng)計(jì)辱信息網(wǎng)抖）區(qū)域購(gòu)物人流銷售額（元）核心交易區(qū)域539179436385次級(jí)交易區(qū)域7071104191185邊際交易區(qū)域71810579730合計(jì)13180194207300主要零售驢業(yè)的平均嗎營(yíng)業(yè)額1弓098元/月·㎡（數(shù)據(jù)波來(lái)源:長(zhǎng)沙統(tǒng)累計(jì)信息撒網(wǎng)經(jīng)濟(jì)劈燕普查公職報(bào)）本項(xiàng)目朽可承受占商業(yè)體員量初步讀預(yù)測(cè)為1.4積3萬(wàn)㎡歡，我們運(yùn)蜻用商業(yè)襯體量吸溫引子進(jìn)償行測(cè)評(píng)揉！區(qū)域月均銷售額（元）商業(yè)面積（㎡）核心交易區(qū)域6619698.756028.8695355次級(jí)交易區(qū)域8682598.757507.6491348邊際交易區(qū)域881644.16667802.95461445合計(jì)16183941.66714339.473285測(cè)算公跨式選用碌赫夫模逢型優(yōu)化勺公式：A羨=S拿/DijjaMijbS/DjaijbS/飼DjaijbPij=Aij為商店J對(duì)消費(fèi)貝者I的吸引腦力；Sja為商店J的規(guī)模堡；Dijb為消費(fèi)媽者I到商店J的距離或告時(shí)間；Pij為消費(fèi)啟者I到商店J的規(guī)模購(gòu)景物的概率湖；商業(yè)體攤量吸引責(zé)子模型宇測(cè)試測(cè)試聚點(diǎn)1香樟路口區(qū)域（約6萬(wàn)人）商業(yè)名稱商業(yè)面積（A）時(shí)間(分鐘)：TSQR(T)A/SQR(T)吸引子香頌國(guó)際22000525880.00.703加加大商業(yè)街50001522522.20.011橙子498街區(qū)280005251120.01.106紅星通程商業(yè)廣場(chǎng)5000050250020.00.009井灣子大潤(rùn)發(fā)超市200001936155.40.027本案140002040035.00.017商業(yè)體量平吸引子模曠型測(cè)試——聚點(diǎn)1說(shuō)明：領(lǐng)時(shí)間為裙從測(cè)試六聚點(diǎn)到謊商業(yè)項(xiàng)熄目的步依行時(shí)間投，吸引垮子表示性吸引該沈聚點(diǎn)客障群過(guò)來(lái)份的幾率聚點(diǎn)2民政學(xué)院區(qū)域（約5萬(wàn)）商業(yè)名稱商業(yè)面積（A）時(shí)間(分鐘)：TSQR(T)A/SQR(T)吸引子香頌國(guó)際220002562535.20.303加加大商業(yè)街50003512254.10.028橙子498街區(qū)280003090031.10.259紅星通程商業(yè)廣場(chǎng)500007556258.90.062井灣子大潤(rùn)發(fā)超市200004520259.90.070本案140001522562.20.698商業(yè)體涉量吸引找子模型柜測(cè)試——聚點(diǎn)2聚點(diǎn)3環(huán)保科技學(xué)院區(qū)域（約3萬(wàn)人）商業(yè)名稱商業(yè)面積（A）時(shí)間(分鐘)：TSQR(T)A/SQR(T)吸引子香頌國(guó)際2200045202510.90.034加加大商業(yè)街50006542251.20.004橙子498街區(qū)2800050250011.20.035紅星通程商業(yè)廣場(chǎng)500002562580.00.317井灣子大潤(rùn)發(fā)超市200001522588.90.365本案1400010100140.00.729注：考慮環(huán)保學(xué)院有多趟公交直達(dá)大潤(rùn)發(fā)與通程商業(yè)廣場(chǎng)，因此其時(shí)間按車程計(jì)。商業(yè)體構(gòu)量吸引氏子模型甘測(cè)試——聚點(diǎn)3本案商業(yè)牌體量吸引浪子測(cè)算驗(yàn)符證從三個(gè)客核群聚集區(qū)滲域測(cè)試來(lái)衡看，本案嶼核心主圈娘商業(yè)體量慌吸引子為搏0.72劍9，次級(jí)少商圈吸引岡子為0.曬698，沫邊際商圈呆吸引子為宜0.01戚7，滿足馬赫夫模型京中購(gòu)物概盞率0.0扔2~0.肚6的預(yù)測(cè)隔。綜合考慮褲方法一、直方法二，桌兩種方法序計(jì)算出的郊商業(yè)體量悄折中最合攀理，但是夢(mèng)考慮商業(yè)哥的成長(zhǎng)性違，以及目狼前商業(yè)孕叛育還需要倆時(shí)間，因殘此建議項(xiàng)副目商業(yè)總浮體量：1.2萬(wàn)~1.43濾萬(wàn)㎡，取1筐.4萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)企模推導(dǎo)窮結(jié)論方法一：考慮到片浮區(qū)已有商竭業(yè)規(guī)模（致約10.斃5萬(wàn)平）舟，以及未元來(lái)商圈更射新?lián)Q代的期情況，項(xiàng)蒙目商業(yè)市豪場(chǎng)占有率叢預(yù)計(jì)在70%-監(jiān)80%，項(xiàng)目稅合理的敗商業(yè)規(guī)亭模為1.26萬(wàn)—1.4汽4萬(wàn)。方法二參：項(xiàng)目可賀承受商須業(yè)體量揭初步預(yù)蔥測(cè)為1.4嗎3萬(wàn)㎡商業(yè)級(jí)濱別定位射：鄰里活型商業(yè)傳中心，代考慮未澇來(lái)的城跨市發(fā)展還規(guī)劃與閑整體項(xiàng)鐮目規(guī)劃煩，未來(lái)什項(xiàng)目將酒有可能粘成為輻潤(rùn)射區(qū)域噴的社區(qū)型商厲業(yè)中心商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（m2）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn)

12000-36000300-12000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利小型商業(yè)中心滿足居住區(qū)基本需求，屬配套物業(yè)客流量日人流量30萬(wàn)以上日人流量8萬(wàn)以上日人流量3萬(wàn)以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪目前本項(xiàng)堤目的商業(yè)旱級(jí)別未來(lái)本項(xiàng)凍目的商業(yè)販級(jí)別結(jié)合本吩項(xiàng)目的疤經(jīng)濟(jì)指亞標(biāo)與區(qū)庭域?qū)傩曾潱卷?xiàng)樣目屬于吸：中高端閉的社區(qū)那型商業(yè)弄中心（1.4萬(wàn)左右商誕業(yè)體量，洗區(qū)域人口磚約6.4萬(wàn)）本案共5.3萬(wàn)㎡商業(yè)營(yíng)，而較合裙理的商業(yè)訓(xùn)體量在1.4萬(wàn)㎡，意蜂味著有約3.9削萬(wàn)平米的商業(yè)體湯量需要進(jìn)致行屬性轉(zhuǎn)貞化，轉(zhuǎn)化紛方向?qū)⑹羌o(jì)以公寓（2.7有2萬(wàn)平米）準(zhǔn)、行政公箏寓（118匠04平米）杠為主！因此，避我們對(duì)養(yǎng)于公寓創(chuàng)也需賦欲予定位冒概念，惠以便與虜項(xiàng)目整砌體相統(tǒng)閥一！公寓體量4#、7#、8#戶型配比戶型面積段套數(shù)占比一房3428046%2+1戶型8913222%三房12519832%合計(jì)34-125610100%目前所較推產(chǎn)品獲從34㎡的一房調(diào)到125吸㎡的三房，劫主推34㎡的小戶型宋公寓，屬燈市場(chǎng)上的核稀缺產(chǎn)品轉(zhuǎn)，多以投律資為主。桐其他產(chǎn)品遺則以首次僅置業(yè)和改念善型自住潤(rùn)為主。萬(wàn)科金米域華府——屬性轉(zhuǎn)宵化，商另業(yè)變公振寓，完授成價(jià)值趨的跨越懷式提升推貨情腐況6月19日首次原開(kāi)盤推涼出4、8、9號(hào)棟，610套房源。銷售情碧況6月19日首次開(kāi)訓(xùn)盤推出610套房源，論成交477套。其中浩高層264套，公寓213套。價(jià)格情況4號(hào)棟公惹寓折后6600元/㎡，8、9號(hào)棟高層鑒折后6500元/㎡。現(xiàn)均價(jià)：890期0元/㎡優(yōu)惠情況公寓：一散次性94折，按揭95折。高層：監(jiān)一次性95折，按峽揭96折。萬(wàn)科金翼域華府摘，半年嫁升值2000元/㎡，創(chuàng)造長(zhǎng)襲沙速度奇撿跡案例啟示通過(guò)對(duì)六項(xiàng)目屬灣性變身時(shí)，完成絡(luò)公寓價(jià)盒值的提挪升；通過(guò)在帥定位上蜓與名車層跨界融還合，憑財(cái)借甲殼塊蟲(chóng)公寓第塑造了敞項(xiàng)目高拉端的公尺寓形象項(xiàng)目公褲寓定位Mic疲ro晃Blo允g·城市盒子Micr各obl培og：融合后時(shí)下最晝流行的倚網(wǎng)絡(luò)潮陸流——微博理捕念，打奶造本案書(shū)公寓，煎突出本摘案小而趁強(qiáng)大的晴價(jià)值，勻同時(shí)也飄展現(xiàn)出絨本案公荷寓的活棟力、時(shí)艱尚元素典。城市盒含子：以城市養(yǎng)盒子為理浩念，表現(xiàn)敏本案公寓魯?shù)奶卣髋c濫個(gè)性化，瘡展現(xiàn)本案垃公寓的投湯資價(jià)值。本案公寓孝需要通過(guò)上商業(yè)用地追進(jìn)行屬性侍轉(zhuǎn)化，同橫時(shí)因區(qū)域夢(mèng)價(jià)值以及唇未來(lái)交通黑價(jià)值，本病案公寓非燦常具有成偵長(zhǎng)性和投偽資價(jià)值，祝建議分出稱一部分面畜積作為主題會(huì)急所之用，突糧出本案商潮務(wù)娛樂(lè)氣倆息，與本雷案商業(yè)形嫂成更具吸諸引力的定縣向消費(fèi)力項(xiàng)目酒洗店定位時(shí)尚情造景式三位星級(jí)酒滔店——主要針悲對(duì)周邊哪政務(wù)資推源以及篇校園消雁費(fèi)群體賣，打造毫符合項(xiàng)遼目整體料定位的扶時(shí)尚酒板店，與格項(xiàng)目進(jìn)群行融合系、互動(dòng)饑、促進(jìn)獄，以提紅升項(xiàng)目止整體價(jià)腿值住宅產(chǎn)品章定位PAR嫂T4賠.3項(xiàng)目名稱戶型面積總套數(shù)占比城南故事