上成項(xiàng)目工作組2012年3月1日上成商業(yè)廣場(chǎng)菜場(chǎng)推廣方案謹(jǐn)呈：如東新棉蘭實(shí)業(yè)有限公司前言

2011年由于種種原因，上成商業(yè)廣場(chǎng)一直保持著低調(diào)的傳播頻度，同時(shí)也保持著項(xiàng)目的懸念，原先的媒體投放計(jì)劃都未能在計(jì)劃內(nèi)進(jìn)行，導(dǎo)致本項(xiàng)目知名度較低，產(chǎn)品客戶積累嚴(yán)重不足。因此，在5月份初期項(xiàng)目菜場(chǎng)首次開(kāi)盤的推案安排下，迅速構(gòu)建項(xiàng)目形象和提高知名度，瞬間爆破市場(chǎng)熱度是我們當(dāng)前的重要工作任務(wù)。本期提報(bào)，我司主要從前期工作總結(jié)及菜場(chǎng)開(kāi)盤爆破兩大面進(jìn)行匯報(bào)。2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

2011年，為控制通貨膨脹，國(guó)內(nèi)貨幣持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)減速，國(guó)際環(huán)境惡化，不確定性加大，2012年，貨幣政策由原先的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變。

目前的貨幣政策微調(diào)源于前期收緊幅度過(guò)大，現(xiàn)在正是向正常水平回歸，不代表政策全面放松，應(yīng)密切關(guān)注利率下調(diào)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在積極的財(cái)政支持以及貨幣政策的微調(diào)下實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)軟著陸，同時(shí)使物價(jià)水平控制在合理范圍內(nèi)。2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

自2010年以來(lái)，中共出臺(tái)的“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等政策，2012年中央政治局會(huì)議表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，“限購(gòu)”、“限價(jià)”等措施在近期不會(huì)防松。預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控仍將維持從緊取向。

盡管2011年由于受調(diào)控影響較大，導(dǎo)致許多二線城市成交量大幅下挫。房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，造成各地方政府財(cái)政壓力驟增，防松調(diào)控的意愿強(qiáng)烈

GDP增速仍在較高水平，通脹壓力依然較為突出，財(cái)政收入增長(zhǎng)仍在高位；投資開(kāi)工增速仍在高位2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)”的假設(shè)條件下，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步顯現(xiàn)，2012年全國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)出“銷售量?jī)r(jià)略有調(diào)整，投資新開(kāi)工增速明顯下降”的特點(diǎn)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，2011年全年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到17.5億平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，增幅較去年同期下降28.2%。

商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及銷售額均會(huì)有10%左右的增長(zhǎng)，價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)，專業(yè)能力要求高，部分二三線城市潛在供應(yīng)可能過(guò)大

2011年1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過(guò)50%，其中世茂降幅高達(dá)85%。2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)2012年開(kāi)發(fā)企業(yè)減少拿地，三、四線城市拿地上升。2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

數(shù)據(jù)顯示一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點(diǎn)（76萬(wàn)平方米），與2009年的較高水平（131萬(wàn)平方米）相比降幅達(dá)51%。一線城市成交量已低于2008年的歷史最低位。2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

數(shù)據(jù)顯示二線城市月均成交面積接近一線城市水平，達(dá)57萬(wàn)平方米。雖高于2008年水平（36萬(wàn)平方米），較2009年、2010年分別下降22%和10%。二線城市成交量略好于2008年。2012年宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

數(shù)據(jù)顯示三線城市月均成交面積為36萬(wàn)平方米。與2009年、2010年相比，降幅分別為22%和10%。三線城市成交量略好于2008年。如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------如東縣商業(yè)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)情況從城區(qū)的整體商業(yè)分布來(lái)看，形成了以三元世紀(jì)城為核心老城區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍較為濃厚。在縣城南部日暉路則集中了較多的餐飲及休閑娛樂(lè)商業(yè)?！?jìng)爭(zhēng)性分析結(jié)合未來(lái)城市規(guī)劃來(lái)看如東縣的商業(yè)狀況，以三元世紀(jì)城為核心的商業(yè)中心，未來(lái)仍然是如東最大的商業(yè)中心。而作為新規(guī)劃的商務(wù)中心，現(xiàn)階段并未能影響三元世紀(jì)城商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，隨著如東整體城市重心的北移，淺水灣區(qū)域商業(yè)的逐步發(fā)展，商業(yè)氛圍日趨成熟；新商務(wù)中心將會(huì)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)可發(fā)展空間較大。如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------如東縣主要商業(yè)街調(diào)研如東縣城區(qū)的商業(yè)街分布十分集中，幾乎所有的商業(yè)街都集中在以三元世紀(jì)城為核心的環(huán)形區(qū)域，呈塊狀分布格局。商業(yè)街名稱位置經(jīng)營(yíng)規(guī)模（家/㎡）主流鋪位（㎡）主流租金（元/㎡*月）主要經(jīng)營(yíng)品類黃海路青園北路交匯處至人民北路交匯155/796030-10060-150百貨類為主、餐飲等人民北路江海中路交匯處至黃海路交匯處48/599930-10080-120休閑服飾、黃金珠寶青園北路如泰運(yùn)河橋頭至江海中路交匯處23/260880-200100-150黃金一條街三元世紀(jì)城環(huán)元南路與環(huán)元北路圍合區(qū)域300/1602440-12050-100以服裝、餐飲等為主財(cái)富廣場(chǎng)步行街青園北路中段西側(cè)110/665730-60100-150以中檔服裝為主——附表：商業(yè)街概況列表如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------重點(diǎn)商業(yè)街調(diào)研黃海路該商業(yè)路段全長(zhǎng)約1100m，商業(yè)總體量約7960㎡（不包括亞萍國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等）。主力鋪位情況黃海商鋪主力面積：30-100㎡/間。主流租金水平黃海路的主流租金水平為100-150元/㎡·月，以亞萍國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)與廣隆超市中間路段租金最高，可達(dá)到190元/㎡·月以上。品類分布及比例狀況該路段現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品類包括：百貨類業(yè)態(tài)中的男裝、女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、大眾服飾、黃金珠寶等，百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)占總經(jīng)營(yíng)面積的63%黃海路如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------重點(diǎn)商業(yè)街調(diào)研江海中路黃海路該商業(yè)路段全長(zhǎng)約394m，商業(yè)總體量約5999㎡。主力鋪位情況人民北路商鋪主力面積：30-100㎡/間。主流租金水平人民北路的主流租金水平為80-120元/㎡·月，以亞萍國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)與廣隆超市中間路段租金最高，可達(dá)到190元/㎡·月以上。品類分布及比例狀況該路段現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品類包括：百貨類業(yè)態(tài)中的休閑服飾、大眾服飾、黃金珠寶、配套服務(wù)等，百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)占總經(jīng)營(yíng)面積的64%如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------重點(diǎn)商業(yè)街調(diào)研青園北路青園北路該商業(yè)路段全長(zhǎng)約752m，商業(yè)總體量約2608㎡。主力鋪位情況青園北路商鋪主力面積：80-150㎡/間。主流租金水平青園北路的主流租金水平為100-150元/㎡·月。品類分布及比例狀況該路段現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品類包括：百貨類業(yè)態(tài)中的男裝、黃金珠寶和通訊、餐飲等，百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)占總經(jīng)營(yíng)面積的62%如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------重點(diǎn)商業(yè)街調(diào)研三元世紀(jì)城三元世紀(jì)城商業(yè)體量總規(guī)模約16024㎡。主力鋪位情況三元世紀(jì)城商鋪主力面積：40-120㎡/間。主流租金水平三元世紀(jì)城主流租金水平為50-100元/㎡·月，其中以環(huán)元南路及靠近黃海路及青園北路一段租金較高，由南往北向環(huán)元北路租金遞減。業(yè)態(tài)構(gòu)成及分布情況三元世紀(jì)城現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：百貨（女裝、男裝、童裝、皮具、家具家居）；餐飲、家電通訊、休閑娛樂(lè)、社會(huì)配套服務(wù)等；其中百貨占主體，餐飲也較為集中如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------重點(diǎn)商業(yè)街調(diào)研財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)步行街，位于黃海路、青園北路與幸福路包圍的三角地帶，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)60000平米。主力鋪位情況財(cái)富廣場(chǎng)商鋪主力面積：30-60㎡/間。主流租金水平財(cái)富廣場(chǎng)的主流租金水平為100-150元/㎡·月。品類分布及比例狀況該路段現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品類包括：百貨類業(yè)態(tài)中的男裝、女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、精品飾品、文胸內(nèi)衣、鐘表眼鏡、家居家紡、化妝品和家電通訊、餐飲、配套服務(wù)、休閑娛樂(lè)、文體等，百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)占總經(jīng)營(yíng)面積的77%如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------如東在售商鋪調(diào)研通過(guò)對(duì)城區(qū)范圍內(nèi)各地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)地走訪、調(diào)研，在售的商業(yè)物業(yè)按照建筑形式及用途主要有以下類別：社區(qū)商業(yè)、步行商業(yè)街、大型綜合商業(yè)序號(hào)樓盤規(guī)模(㎡)主力鋪位（㎡）均價(jià)(元/㎡)銷售率備注1中央廣場(chǎng)27000020/100南部20000-30000、北部1F：16700,2F：800020%一、二層連體為主2華榮上海城450001200-250015000—4200095%分割銷售3世紀(jì)花園3360150-240一層：13800-15800；二層：7200-880098%連體銷售；4海洲國(guó)際大廈16001601500095%分割銷售5盛世華城56000300-900一層：預(yù)估20000-3000010%銷售中如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------如東投資群體分析分類特征購(gòu)買傾向如東私營(yíng)企業(yè)主如中小型實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)者和酒樓、休閑娛樂(lè)類經(jīng)營(yíng)者，資金實(shí)力雄厚。依據(jù)購(gòu)買意圖，多顯出對(duì)購(gòu)買大面積商鋪或街鋪的購(gòu)買，對(duì)地段及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃較為看重。如東個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)戶和各市場(chǎng)商戶，有足夠資金和投資鋪位的興趣。多喜歡購(gòu)買零售業(yè)商鋪，尤其是臨街門面。公務(wù)員及國(guó)有企事業(yè)單位人群收入穩(wěn)定，生活有保障，有一定投資觀念，更存在對(duì)灰色收入的掩藏。純投資類型的產(chǎn)權(quán)式商鋪，更習(xí)慣有投資保障措施的商鋪。如東縣在外經(jīng)商人群在蘇州、上海、南京等地經(jīng)商多年的人群，具有較強(qiáng)的商鋪投資理念。多選擇城市核心商圈的區(qū)域，投資謹(jǐn)慎、理性。群體名稱人數(shù)群體名稱人數(shù)大中型企業(yè)高管646公務(wù)員40700私營(yíng)企業(yè)數(shù)量18897教師67000個(gè)體工商戶40355醫(yī)生4480

通過(guò)投資市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)可以看出，如東縣商鋪投資群體數(shù)量可觀，投資熱情高，市場(chǎng)潛力大。如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------商鋪成長(zhǎng)空間分析商業(yè)類型增值空間案例新建商鋪6%-10%選取三元世紀(jì)城周邊的新興大型樓盤商鋪華榮上海城和文峰財(cái)富廣場(chǎng)為考量對(duì)象，因其新興商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及定位特點(diǎn)，成長(zhǎng)空間約在6%--10%社區(qū)商業(yè)商鋪4-7%選取老商圈外環(huán)的友誼東路及國(guó)清路區(qū)域的商業(yè)為參照，增速較慢，約在4%-7%；商業(yè)中心商鋪8%-12%選取三元世紀(jì)城商圈內(nèi)部的街鋪?zhàn)饨鹱兓癁閰⒖?，結(jié)合房產(chǎn)中介及在經(jīng)營(yíng)戶的訪談可知，年增長(zhǎng)約8%-12%左右；如東市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)------商鋪面積及投資總值分析類比于同類城市，如東縣的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣多為住宅底商，鋪位劃分上表現(xiàn)為單個(gè)鋪位面積較大，進(jìn)深大，同時(shí)存在多層連體及整體銷售的現(xiàn)象，例如：中央廣場(chǎng)采用連體與分層銷售相結(jié)合，綠城西子存在整體銷售，面積在幾百到幾千平米不等。鋪位面積投資總值所占商鋪總量比例（%）銷售率（%）大套（300㎡以上）600-2500萬(wàn)12%3.0%100-300㎡80-400萬(wàn)28%55.0%100㎡以下60萬(wàn)-100萬(wàn)60%95.0%總結(jié)：街鋪開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主力，單鋪面積較大；主力鋪位一般都在50㎡-120㎡之間。從投資額度來(lái)看，60-100萬(wàn)的中小投資居多，投資群體廣泛，市場(chǎng)接受程度高。市場(chǎng)小結(jié)：1、如東縣市級(jí)商業(yè)中的租金水平保持在：核心路段約100-180元/㎡*月、次級(jí)路段約80-120元/㎡*月；2、因核心商圈的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)好于周邊區(qū)域，所以租金水平遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，且回報(bào)穩(wěn)定，升值空間也較大；3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布相對(duì)集中，但高端商業(yè)分布及整體商業(yè)集中度一般，局部存在租金高點(diǎn)，多存在于規(guī)模商業(yè)或主力店周邊；4、如東縣的商業(yè)物業(yè)，不論是社區(qū)商業(yè)，還是其它形式的物業(yè)，銷售情況普遍較好，整體價(jià)格梯度差距不大；老商圈內(nèi)部、干道沿線的商鋪供應(yīng)量較小，市場(chǎng)需求較為強(qiáng)烈。前期工作總結(jié)（口述）菜場(chǎng)開(kāi)盤爆破方案報(bào)告目錄壹、項(xiàng)目本體研究貳、項(xiàng)目客群研究叁、項(xiàng)目銷售策略肆、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行壹、項(xiàng)目本體研究我在哪毗鄰新縣政府，新城商業(yè)標(biāo)桿本案新縣府新光小區(qū)綠城西子湖畔居中坤苑萬(wàn)華紫金花苑新行政中心版塊隨著新縣政府在新城區(qū)入駐辦公，公安局、廣電局等市政機(jī)構(gòu)陸續(xù)向北遷址，以及商務(wù)辦公、商貿(mào)、文化娛樂(lè)和高級(jí)居住社區(qū)等功能的完善，新城區(qū)將成為如東形象的核心區(qū)域。新城商業(yè)標(biāo)桿填補(bǔ)新城區(qū)空缺商業(yè)，并且將有力推進(jìn)城市向北發(fā)展的過(guò)程。作為新城商業(yè)標(biāo)桿，既是唯一，也是絕對(duì)。淺水灣水上公園行政中心淺水灣陽(yáng)光水岸我在哪呈“兩橫四縱”模式，交通便捷鐘山路和長(zhǎng)江路的交界處，鐘山路為連接老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)j區(qū)的主干道，長(zhǎng)江路正在做往西延升建設(shè)，直通223省道，連通南通和洋口港，本案為新城區(qū)唯一商業(yè)項(xiàng)目府，政府全程護(hù)航，發(fā)展空間無(wú)限。長(zhǎng)江路珠江路223省道鐘山路泰山路東環(huán)路本案洋口港南通老城區(qū)3分鐘我在哪高檔大樓林立，人均消費(fèi)漸漲，人氣日漸旺盛長(zhǎng)江路珠江路223省道鐘山路泰山路東環(huán)路本案富春江路綠城西子淺水灣水上公園淺水灣陽(yáng)光水岸中坤苑鳳凰城民居花苑新光小區(qū)萬(wàn)華紫金花苑東升御花園東升高爾夫球場(chǎng)新縣府公安局文廣局如東大學(xué)城中醫(yī)院

政府入駐城市北拓，政府機(jī)關(guān)向北遷移，辦公消費(fèi)群體集中。作為純商業(yè)項(xiàng)目，辦公消費(fèi)群體屬于中高檔人群，將為本項(xiàng)目帶來(lái)充足的人氣中高檔住宅小區(qū)環(huán)繞本項(xiàng)目的是一群中高檔住宅，人均消費(fèi)水平較高，本項(xiàng)目滿足他們的基本生活要求，為他們的生活帶來(lái)了各種便利我在哪各種配套

中醫(yī)院將整體往北遷移至新區(qū)；雙語(yǔ)小學(xué)、掘港中學(xué)、如東大學(xué)城已進(jìn)駐，如東實(shí)驗(yàn)小學(xué)也將規(guī)劃在本項(xiàng)目周邊；長(zhǎng)江路正在做延伸建設(shè)，直達(dá)223省道；本項(xiàng)目進(jìn)駐新區(qū)，為新城區(qū)帶來(lái)餐飲、娛樂(lè)、休閑、住宿為一體的全方位服務(wù)；我有啥

1、政府保駕護(hù)航，坐收穩(wěn)定租金2、百萬(wàn)高端客群，財(cái)源滾滾三代富3、大市場(chǎng)小旺鋪，小投資大回報(bào)4、甩手掌柜，5年返租，投資零風(fēng)險(xiǎn)5、永久經(jīng)營(yíng)權(quán)，更多運(yùn)營(yíng)保障6、知名企業(yè)管理，專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)我有啥如東招商引資項(xiàng)目政府鼎力支持

政府鼓勵(lì)群體集中消費(fèi)百萬(wàn)數(shù)量支撐群體大眾化小面積鋪位低總價(jià)投資超低，超劃算前5年40%的回報(bào)率40年穩(wěn)賺10倍

租金穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)管理全程委托知名專業(yè)公司專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)“永久”經(jīng)營(yíng)權(quán)一次投資便可享租金或經(jīng)營(yíng)性收益、未來(lái)增值性收益雙重收益僅有這些，是否足夠先看客戶，需要什么貳、項(xiàng)目客群研究賣給誰(shuí)如東大眾投資客戶群！客戶在哪為主為輔掘港鎮(zhèn)曹埠、岔河、洋口、長(zhǎng)沙等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

客戶構(gòu)成他們到底會(huì)是哪些群體呢？政府人員私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)漁民如東籍駐外地創(chuàng)業(yè)者客戶界定政府人員年齡層次：35—45歲左右關(guān)注點(diǎn)：黨政機(jī)關(guān)報(bào)刊，時(shí)事新聞點(diǎn)經(jīng)濟(jì)狀況：機(jī)關(guān)中高層領(lǐng)導(dǎo)，生活穩(wěn)定心理分析：每年都有固定的收入，但是還想追求更多的財(cái)富，在理財(cái)上會(huì)有一定的手段客戶界定私營(yíng)業(yè)主年齡層次：35—45歲左右關(guān)注點(diǎn)：當(dāng)?shù)啬酥寥虻慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)，時(shí)政新聞經(jīng)濟(jì)狀況：自己擁有企業(yè)，收入穩(wěn)定，并且擁有大量閑散資金心理分析：有一定的投資經(jīng)驗(yàn)，眼光高，對(duì)于財(cái)富追求高于一般人，不保守、不收斂、敢于冒險(xiǎn)。客戶界定企事業(yè)單位年齡層次：35—40歲左右關(guān)注點(diǎn)：電視、電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)新聞經(jīng)濟(jì)狀況：工作穩(wěn)定，年收入10萬(wàn)左右。心理分析：文化水平較高，有自己獨(dú)特的見(jiàn)解，不滿足現(xiàn)在的生活水平，還想再一步最大的獲得財(cái)富。客戶界定經(jīng)營(yíng)戶年齡層次：35—40歲左右關(guān)注點(diǎn)：電視、報(bào)刊、雜志新聞經(jīng)濟(jì)狀況：擁有一家甚至幾家門面店，自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。生活水平較好。心理分析：文化水平一般，勇于探險(xiǎn)，有很好的投資頭腦?？蛻艚缍ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)漁民年齡層次：35—40歲左右關(guān)注點(diǎn)：電視經(jīng)濟(jì)狀況：年收入20萬(wàn)左右，生活穩(wěn)定心理分析：文化水平低，但是有吃苦耐勞精神，想融進(jìn)高檔的生活圈子，喜歡在朋友間炫耀?？蛻艚缍ㄈ鐤|籍駐外地創(chuàng)業(yè)者年齡層次：35—45歲左右關(guān)注點(diǎn)：各種新聞，包括家鄉(xiāng)的信息經(jīng)濟(jì)狀況：有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活水平穩(wěn)定，有一定的閑散資金心理分析：在外地創(chuàng)業(yè)，但是對(duì)家鄉(xiāng)感情很厚，并且看好家鄉(xiāng)的發(fā)展。文化水平一般，有很商業(yè)頭腦?？粗馗改钙迌旱囊庖?jiàn)。我是誰(shuí)給掘港鎮(zhèn)投資客及私營(yíng)業(yè)主！鄰近縣府，新城商業(yè)標(biāo)桿稀缺商業(yè)升值潛力也是客群關(guān)心所在所以更是推廣關(guān)鍵詞政府鼓勵(lì)租金穩(wěn)定賺錢才是王道很便宜總價(jià)越低越好省錢才是唯一硬道理政府保駕護(hù)航低總價(jià)，門檻低叁、項(xiàng)目銷售策略銷售策略首批開(kāi)盤＋強(qiáng)銷期形象＋蓄水期售樓處公開(kāi)2012.32012.4.2認(rèn)籌活動(dòng)首批菜場(chǎng)開(kāi)盤2012.5.1二批開(kāi)盤二批菜場(chǎng)開(kāi)盤2012..6.14推盤節(jié)奏積客策略促銷策略銷售策略推盤節(jié)奏積客策略促銷策略全案客戶數(shù)量推導(dǎo)：319×6＝1914以來(lái)人成交比6：1計(jì)算一期菜場(chǎng)推出總套數(shù)399套，以去化80%計(jì)算共319套全案客戶數(shù)量推導(dǎo)：1914×50%＝956考慮到菜場(chǎng)鋪位面積小，總價(jià)低，客戶大多傾向一人購(gòu)買幾套，再按照50%的比例計(jì)算銷售策略推盤節(jié)奏積客策略價(jià)格策略低開(kāi)高走，區(qū)別定價(jià)。價(jià)格必須視積客情況，開(kāi)盤前確定。下列為定價(jià)方法的幾種可能。樓層先推底層，高區(qū)價(jià)格高于低區(qū)，樓層價(jià)差制定！根據(jù)人流動(dòng)線劃分鋪位，人流多的鋪位價(jià)格高于人流量低的鋪位主次人流線租金包租5年，前三年每年7%的回報(bào)率一次性房?jī)r(jià)扣除，后兩年分別是8%、9%那么，如何在短期內(nèi)爆破呢？肆、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行推廣策略形象售樓車上成商業(yè)廣場(chǎng)時(shí)間：2012年3月地點(diǎn)：包裝臨時(shí)售樓車穿梭整個(gè)區(qū)域，做廣告同時(shí)并可以拉客人到臨時(shí)銷售中心咨詢主旨：創(chuàng)造一切可以利用的條件進(jìn)行初步的項(xiàng)目展示與客戶積累，為項(xiàng)目入市做準(zhǔn)備。>>>形象面策略整合推廣策略陣地包裝---圍檔以現(xiàn)場(chǎng)買點(diǎn)的公示，達(dá)到項(xiàng)目對(duì)外的昭示性。>>>形象面策略整合推廣策略陣地包裝---樓體廣告低總價(jià)全民菜場(chǎng)電話888888低總價(jià)全民菜場(chǎng)電話888888低總價(jià)全民菜場(chǎng)電話888888低總價(jià)全民菜場(chǎng)電話888888>>>形象面策略整合推廣策略活動(dòng)時(shí)間：2012年4月-8月

活動(dòng)目的：瞬間傾城，強(qiáng)勢(shì)建立板塊高度形象

策略核心：事件營(yíng)銷媒體關(guān)注尋找冠軍，尋找如東商業(yè)領(lǐng)袖---南通長(zhǎng)牌文化SHOW以南通長(zhǎng)牌文化為導(dǎo)火線，通過(guò)大型社會(huì)活動(dòng)，提高上成商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的知名度及關(guān)注度，以大事件營(yíng)銷使項(xiàng)目的影響力增強(qiáng)，做到口碑傳播，最大限度的提高項(xiàng)目的關(guān)注度。>>>活動(dòng)面策略整合售樓處公開(kāi)儀式推廣策略1、活動(dòng)目的：在積累一定客源的基礎(chǔ)上舉行售樓處公開(kāi)儀式，為開(kāi)盤奠定基礎(chǔ)2、活動(dòng)主題：相約上成，創(chuàng)造價(jià)值3、活動(dòng)時(shí)間：3月中旬4、活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處5、活動(dòng)內(nèi)容：產(chǎn)品介紹+現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)>>>活動(dòng)面策略整合推廣策略認(rèn)籌活動(dòng)消化前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。深度試水，將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，吸引更多市場(chǎng)目光；時(shí)間：2012年4月2日（待定）形式：選房源+文藝演出+抽獎(jiǎng)>>>活動(dòng)面策略整合推廣策略>>>渠道面策略整合DM直郵1、對(duì)中高檔小區(qū)進(jìn)行DM直郵。2、DM派送推廣策略>>>渠道面策略整合派單～引爆全城渠道全城派單啟動(dòng)計(jì)劃掘港鎮(zhèn)：主要是以店面房、大型商業(yè)街、四條主干道派送地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)：主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心店面房派送推廣策略直效媒體：戶外+短信+軟文炒作>>>媒體策略老媒體，新用法戶外大牌——確定戶外大牌，同時(shí)增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外廣告。短信——結(jié)合推廣節(jié)點(diǎn)有針對(duì)性的投放。軟文炒作——如東快報(bào)，開(kāi)盤前一個(gè)禮拜進(jìn)行持續(xù)性軟文炒作戶外：以戶外媒體為主要投入，利用強(qiáng)有效的昭示性，建議市中心（掘港鎮(zhèn)）戶外3塊，周邊幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)3—4塊，并且加上墻體廣告，從而達(dá)到項(xiàng)目亮點(diǎn)有效的傳播?！? 短信：信息釋放，根據(jù)派單及活動(dòng)發(fā)送，主攻中端收入群體，以企業(yè)消費(fèi)人群為主。軟文：以當(dāng)?shù)氐摹度鐤|快報(bào)》為輔助炒作軟件。推廣策略>>>媒體策略推廣策略開(kāi)盤前媒體投放計(jì)劃開(kāi)盤前廣告費(fèi)用總體預(yù)算：

建議本期菜場(chǎng)媒體廣告投放費(fèi)用約85萬(wàn)，銷售費(fèi)用約15萬(wàn)，開(kāi)盤前的總體推廣費(fèi)用總計(jì)100萬(wàn)。媒體廣告分類費(fèi)用類別比例預(yù)算戶外（看板、高炮、墻體、站臺(tái)等）40%40萬(wàn)短信、DM單頁(yè)、活動(dòng)25%25萬(wàn)媒體、報(bào)紙、電臺(tái)15%15萬(wàn)銷售物料15%15萬(wàn)彈性費(fèi)用5%5萬(wàn)合計(jì)100%100萬(wàn)廣告預(yù)算通過(guò)對(duì)如東市場(chǎng)的調(diào)研，如東作為一個(gè)三線城市下的縣級(jí)市，最有效的主流媒體是戶外、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的DM、派單。電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙只需要在重要節(jié)點(diǎn)的時(shí)候投放。開(kāi)盤前還需增加相應(yīng)的大型活動(dòng)來(lái)造勢(shì)。媒體選擇以大眾傳播為主，小眾通路為輔大眾媒體戶外大牌：建議市中心上3塊，周邊鎮(zhèn)區(qū)上3-4塊，同時(shí)另加墻體廣告A、戶外廣告（看板+墻體廣告+站臺(tái)等）B、短信C、直郵、夾報(bào)小眾媒體A

、網(wǎng)絡(luò)B

、報(bào)紙媒體執(zhí)行戶外廣告主題內(nèi)容：“3萬(wàn)買金鋪，賺10倍”（金和賺兩個(gè)字放大突出）大眾媒體視覺(jué)突出：畫面用金幣、金磚、金山搭配紅色背景表現(xiàn)大眾媒體短信：能迅速將活動(dòng)信息與產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶，但需要對(duì)投放的號(hào)碼進(jìn)行測(cè)試與監(jiān)控。價(jià)格：0.05元/條，為達(dá)到效果，建議每次投放量為10萬(wàn)。3萬(wàn)買金鋪，賺10倍！小投資、高回報(bào)！買到就是賺到！如東上成商業(yè)廣場(chǎng)即將火爆開(kāi)盤！垂詢熱線：88888888短信內(nèi)容大眾媒體直郵夾報(bào)：在此階段以低成本形式，作大范圍推廣。小眾媒體網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙：通過(guò)開(kāi)盤前一段時(shí)間的持續(xù)性軟文炒作，達(dá)到市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。開(kāi)盤前兩個(gè)月