房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”，英文為“REAL

ESTATE”。1、房地產(chǎn)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

1）土地開發(fā)；

2）房屋建設(shè)、維修、管理；

3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；

4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑；

5）房地產(chǎn)抵押貸款；

6）房地產(chǎn)市場。2、房地產(chǎn)業(yè)

從事勘察、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識3、建筑業(yè)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財(cái)產(chǎn)，對其實(shí)行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。

4、土地所有權(quán)只有具有雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個(gè)人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。5、房產(chǎn)房產(chǎn)按用途分類：1）用于居民個(gè)人生活居住消費(fèi)的住宅房產(chǎn)：2）供企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實(shí)質(zhì)是營銷策略的實(shí)施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。6、房地產(chǎn)經(jīng)營一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理8、土地產(chǎn)權(quán)

包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租憑權(quán)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識是指利用他人土地供自已使用的權(quán)利。是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。9、地上權(quán)10、地役權(quán)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。12、租賃權(quán)11、抵押權(quán)房地產(chǎn)的不動性或固定性市場供求的不可調(diào)劑性房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性市場供求變動的不靈活性房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性市場信息的分散性市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)——成因建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工證國有土地使用證商品房銷售許可證產(chǎn)品質(zhì)量保證書住宅使用說明書五證二書二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識1、房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識2、土地開發(fā)

是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。3、房屋開發(fā)

由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、增值快的特點(diǎn)。4、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)主要來自四個(gè)方面：第一，是市場風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市價(jià)格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過快而造成投資收益水平下降的可能，第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識5、工業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其他工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動。6、商業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識7、房地產(chǎn)二次開發(fā)指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。8、房地產(chǎn)一次開發(fā)一次性連土地、房屋開發(fā)完成。

房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識9、房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識10、一級市場11、二級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場。13、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。12、三級市場二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識14、土地三使用權(quán)是指土三地使用三權(quán)擁有三者對土三地使用三的權(quán)限三，包括三開發(fā)權(quán)三、收益三權(quán)、處三置權(quán)。三政府以三拍賣、三招標(biāo)、三協(xié)議的三方式，三將國有三土地使三用權(quán)在三一定年三限內(nèi)出三讓給土三地使用三者。土三地使用三權(quán)期滿三后，如三該土地三用途符三合當(dāng)時(shí)三城市規(guī)三劃要求三的，土三地使用三者可申三請續(xù)用三，經(jīng)批三準(zhǔn)并補(bǔ)三清地價(jià)三后可以三繼續(xù)使三用又叫（三宗地圖三），是三按一定三比例尺三制作的三用以標(biāo)三示一宗三地的用三地位置三、界線三和面積三的地形三平面圖三。它由三政府土三地管理三部門頒三發(fā)給土三地使用三權(quán)受讓三者，受三讓者只三能在紅三線范圍三內(nèi)施工三建房15、紅線三圖16、房地三產(chǎn)所籌三資金用于購三置土地三、支付三制造房三屋及其三設(shè)施的三費(fèi)用。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識17、工程三建設(shè)建三立指對工三程建設(shè)三中的技三術(shù)經(jīng)濟(jì)三活動進(jìn)三行監(jiān)督三和管理三，使這三些活動三符合有三關(guān)的法三律、政三策、技三術(shù)標(biāo)準(zhǔn)三、規(guī)范三及合同三的規(guī)定三。18、能源三系統(tǒng)包括供三電、供三熱、供三氣（煤三氣、天三然氣、三石油液三化氣）三等設(shè)施三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識19、給水三、排水三系統(tǒng)包括取三水工程三、輸水三工程、三凈水工三程、配三水管網(wǎng)三（上下三水道）三、排水三管網(wǎng)（三下水道三）、污三水處理三、排放三工程。20、道路三及交通三系統(tǒng)包括城三市內(nèi)部三交通道三路、設(shè)三施及城三市對外三交通道三路、設(shè)三施兩部三分。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識21、郵電三、電訊三系統(tǒng)包括城三鄉(xiāng)郵電三、通訊三系統(tǒng)。22、房屋三建筑、三樓宇開三發(fā)包括土三地“三通一三平”或“七通一三平”。23、“三通一三平”指供熱三、供電三、供水三到位，三場地平三整。24、“七通一三平”指道路三、供熱三、供電三、供水三、供煤三氣（天三然氣）三、給排三水、排三污，場三地平整三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識二、房三地產(chǎn)開三發(fā)相關(guān)三知識建筑分三類按用途三劃分：三居住、三商業(yè)、三旅游、三工業(yè)、三農(nóng)業(yè)按層數(shù)三劃分：三低層1-3層多層4-6層小高層7-1三1層中高層12-三16層高層16層以上三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識1、建筑三面積是指房三屋外墻三（柱）三勒腳以三上各層三的外圍三水平投三影面積三，包括三陽臺、三挑廊、三地下室三、室外三樓梯等三，且具三備有上三蓋，結(jié)三構(gòu)牢固三，層高2.2三0m以上的三（含2.2三0m，下同三）的永三久性建三筑。（一）三、房屋三面積的三種類2、使用三面積是指房三屋戶內(nèi)三全部可三供使用三的空間三面積，三按房屋三的內(nèi)墻三面水平三投影計(jì)三算。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識3、套內(nèi)三建筑面三積是指由三套內(nèi)房三屋使用三面積、三套內(nèi)墻三體面積三、套內(nèi)三陽臺建三筑面積三三部分三組成的三面積。4、共有三建筑面三積是指各三產(chǎn)權(quán)人三共同占三有或共三同使用三的建筑三面積，三它應(yīng)按三一定方三式在各三產(chǎn)權(quán)人三之間進(jìn)三行分?jǐn)側(cè)?。（一）三、房屋三面積的三種類三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識5、分?jǐn)側(cè)墓灿腥ㄖ嫒e指某個(gè)三產(chǎn)權(quán)人三在共有三建筑面三積中所三分?jǐn)偟娜娣e。6、預(yù)測三面積根據(jù)預(yù)三測方式三的不同三，分為三兩種：1）按圖三紙預(yù)測三的面積指在商三品房預(yù)三售時(shí)按三商品房三建筑設(shè)三計(jì)圖上三尺寸計(jì)三算的房三屋面積三。2）按已三完工部三分結(jié)合三圖紙預(yù)三測的面三積指對商三品房已三完工部三分實(shí)際三測量后三，結(jié)合三商品房三建筑設(shè)三計(jì)圖，三測算出三的房屋三面積。（一）三、房屋三面積的三種類三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識7、實(shí)測三面積又稱竣三工面積三，指房三屋竣工三后由房三產(chǎn)測繪三單位實(shí)三際測量三后出具三的房屋三面積實(shí)三測數(shù)據(jù)三。（一）三、房屋三面積的三種類實(shí)測面三積有時(shí)三與預(yù)測三面積不三一致，三原因可三能是允三許的施三工誤差三、測量三誤差造三成的，三也可能三是工程三變更（三包括設(shè)三計(jì)變更三）、施三工錯誤三、施工三放樣誤三差過大三、房屋三竣工后三原屬于三應(yīng)分?jǐn)側(cè)墓灿腥ㄖ嫒e的功三能或服三務(wù)范圍三改變等三造成的三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識8、合同三約定面三積簡稱合三同面積三，指商三品房出三賣人和三買受人三在商品三房預(yù)售三合同中三約定的三所買賣三商品房三的面積三。9、產(chǎn)權(quán)三登記面三積指由房三產(chǎn)測繪三單位測三算，標(biāo)三注在房三屋權(quán)屬三證書上三、記入三房屋權(quán)三屬檔案三的房屋三的建筑三面積。（一）三、房屋三面積的三種類三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識1、房屋三面積測三算是水三平投影三面積測三算。2、房屋三面積測三量的精三度必須三達(dá)到《中華人三民共和三國國家三標(biāo)準(zhǔn)房三產(chǎn)測量三規(guī)范》的規(guī)定三的房產(chǎn)三面積的三精度要三求。精三度分三三級。3、房屋三面積測三算必須三獨(dú)立進(jìn)三行兩次三，其較三差應(yīng)在三規(guī)定的三限差以三內(nèi)，取三簡單算三術(shù)平均三數(shù)作為三最后結(jié)三果。4、量距三應(yīng)使用三經(jīng)檢定三合格的三卷尺或三其他能三達(dá)到相三應(yīng)精度三的儀器三和工具三。5、邊長三以米（m）為單三位，取三至0.0三1m；面積三以平方三米為單三位，取三至0.0三1m2（二）三、房屋三面積測三算的一三般規(guī)定三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識1、計(jì)算三建筑面三積的一三般規(guī)定1）計(jì)算三建筑面三積的房三屋，應(yīng)三是永久三性結(jié)構(gòu)三的房屋2）層高三（高度三）應(yīng)在2.2三0米以上三。層高三指上下三兩層樓三面或樓三面與地三面之間三的垂直三距離。3）同一三房屋如三果結(jié)構(gòu)三、層數(shù)三不相同三時(shí)，應(yīng)三分別計(jì)三算建筑三面積。（三）三、房屋三建筑面三積的測三算三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識2、計(jì)算三全部建三筑面積三的范圍1）單層三房屋，三按一層三計(jì)算建三筑面積三，二層三以上（三含二層三，下同三）的房三屋，按三各層建三筑面積三的總和三計(jì)算建三筑面積三。2）房屋三內(nèi)的夾三層、插三層、技三術(shù)層及三其樓梯三間、電三梯間等三其高度三在2.2三0m以上部三位計(jì)算三建筑面三積。3）穿過三房屋的三通道，三房屋內(nèi)三的門廳三、大廳三，均按三一層計(jì)三算面積三。門廳三、大廳三內(nèi)的回三廊部分三，層高三在2.2三0m以上的三，按其三水平投三影面積三計(jì)算。（三）三、房屋三建筑面三積的測三算4）樓梯三間、電三梯（觀三光梯）三井、提三物井、三垃圾道三、管道三井等均三按房屋三自然層三計(jì)算面三積。5）房屋三天面上三，屬永三久性建三筑，層三高在2.2三0m以上的三樓梯間三、水箱三間、電三梯機(jī)房三及斜面三結(jié)構(gòu)屋三頂高度三在2.2三0m以上的三部位，三按其外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。6）挑樓三、全封三閉的陽三臺，按三其外圍三水平投三影面積三計(jì)算。三屬永久三性結(jié)構(gòu)三有上蓋三的室外三樓梯，三按各層三水平投三影面積三計(jì)算。三與房屋三相連的三有柱走三廊，兩三房屋間三有上蓋三和柱的三走廊，三均按其三柱的外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。房屋三永久性三的封閉三的架空三通廊，三按外圍三水平投三影面積三計(jì)算。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算7)地下室三、半地三下室及三其相應(yīng)三出入口三，層高三在2.2三0m以上的三，按其三外墻（三不包括三采光井三、防潮三層及保三護(hù)墻）三外圍水三平投影三面積計(jì)三算。8）有柱三（不含三獨(dú)立柱三、單排三柱）或三有圍護(hù)三結(jié)構(gòu)的三門廊、三門斗，三按其柱三或圍護(hù)三結(jié)構(gòu)的三外圍水三平投影三面積計(jì)三算。9）玻璃三幕墻等三作為房三屋外墻三的，按三其外圍三水平投三影面積三計(jì)算。10）屬永三久性建三筑有柱三的車棚三、貨棚三等，按三柱的外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算11）依坡三地建筑三的房屋三，利用三吊腳做三架空層三，有圍三護(hù)結(jié)構(gòu)三的，按三其高度三在2.2三0m以上部三位的外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。12）有伸三縮縫的三房屋，三如果其三與室內(nèi)三相通的三，伸縮三縫計(jì)算三建筑面三積。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算3、計(jì)算三一半建三筑面積三的范圍1）與房三屋相連三有上蓋三無柱的三走廊、三檐廊，三按其圍三護(hù)結(jié)構(gòu)三外圍水三平投影三面積的三一半計(jì)三算。2）獨(dú)立三柱、單三排柱的三門廊、三車棚、三貨棚等三屬永久三性建筑三的，按三其上蓋三水平投三影面積三的一半三計(jì)算。3）未封三閉的陽三臺、挑三廊，按三其圍護(hù)三結(jié)構(gòu)外三圍水平三投影面三積的一三半計(jì)算三。4）無頂三蓋的室三外樓梯三按各層三水平投三影面積三的一半三計(jì)算。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算5）有頂三蓋不封三閉的永三久性的三架空通三廊，按三外圍水三平投影三面積的三一半計(jì)三算。4、不計(jì)三算建筑三面積的三范圍1）層高三在2.2三0m以下（三不含）三的夾層三、插層三、技術(shù)三層和層三高在2.2三0m以下的三地下室三和半地三下室。2）突出三房屋墻三面的構(gòu)三件、配三件、裝三飾柱、三裝飾性三的玻璃三幕墻、三垛、勒三腳、臺三階、無三柱雨篷三等。3）房屋三之間無三上蓋的三架空通三廊。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算4）房屋三的天面三、挑臺三、天面三上的花三園、泳三池。5）建筑三物內(nèi)的三操作平三臺、上三料平臺三及利用三建筑物三的空間三安置箱三、罐的三平臺。6）騎樓三、騎街三樓的底三層用作三道路街三巷通行三的部分三。7）利用三引橋、三高架路三、高架三橋、路三面作為三頂美國三建造的三房屋。8）活動三房屋、三臨時(shí)房三屋、簡三易房屋三。9）獨(dú)立三煙囪、三亭、塔三、罐、三池、地三下人防三干、支三線。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算10）與房三屋室內(nèi)三不相通三的房屋三間的伸三縮縫。5、幾種三特殊情三況下計(jì)三算建筑三面積的三規(guī)定1）同一三樓層外三墻，既三有主墻三，又有三玻璃幕三墻的，三以主墻三為準(zhǔn)計(jì)三算建筑三面積，三墻厚按三主墻體三厚度計(jì)三算。各三樓層墻三體厚度三不相同三時(shí)，分三層分別三計(jì)算。三金屬幕三墻及其三他材料三幕墻，三參照玻三璃幕墻三的有關(guān)三規(guī)定處三理。2）房屋三屋頂為三斜面結(jié)三構(gòu)（坡三屋頂）三的，層三高（高三度）2.2三0m以上的三部位計(jì)三算建筑三面積。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算3）全封三閉陽臺三、有柱三挑廊、三有頂蓋三封閉的三架空通三廊的外三圍水平三投影超三過其底三板外沿三的，以三底板水三平投影三計(jì)算建三筑面積三。未封閉三的陽臺三、無柱三挑廊、三有頂蓋三未封閉三的架空三通廊的三外圍水三平投影三其底板三外沿的三，以底三板水平三投影的三一半計(jì)三算建筑三面積。4）與室三內(nèi)任意三一邊相三通，具三備房屋三的一般三條件，三并能正三常利用三的伸縮三縫、沉三降縫應(yīng)三計(jì)算建三筑面積三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算5）對傾三斜、弧三狀等非三垂直墻三體的房三屋，層三高（高三度）2.2三0m以上的三部位計(jì)三算建筑三面積。房屋墻三體向外三傾斜，三超出底三板外沿三的，以三底板水三平投影三計(jì)算建三筑面積三。6）樓梯三已計(jì)算三建筑面三積的，三其下文三空間不三論是否三利用均三不再計(jì)三算建筑三面積。7）臨街三樓房、三挑廊下三的底層三作為公三共道路三街巷通三行的，三不論其三是否有三柱，是三否有維三護(hù)結(jié)構(gòu)三，均不三計(jì)算建三筑面積三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算8）與室三內(nèi)不相三通的類三似于陽三臺、挑三廊、檐三廊的建三筑，不三教育處三建筑面三積。9）室外三樓梯的三建筑面三積，按三其在各三樓層水三平投影三面積之三和計(jì)算三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（三）三、房屋三建筑面三積的測三算躍層樓三梯面積三＝樓三梯投影三面積×房屋的三層數(shù)1、成套三房屋建三筑面積三的內(nèi)涵通常指三分戶建三筑面積三。分戶三建筑面三積指以三一個(gè)套三間為單三位的建三筑面積三。2、成套三房屋建三筑面積三的組成建筑面三積=套內(nèi)建三筑面積+分?jǐn)偟娜灿薪ㄈ娣e套內(nèi)建三筑面積=套內(nèi)房三屋使用三面積+套內(nèi)墻三體面積+套內(nèi)陽三臺建筑三面積三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算3、套內(nèi)三房屋使三用面積三的計(jì)算1）套內(nèi)三使用面三積為套三內(nèi)臥室三、起居三室、過三廳、過三道、廚三房、衛(wèi)三生間、三廁所、三貯藏室三、壁柜三等空間三面積的三總和。2）套內(nèi)三樓梯按三自然層三數(shù)的面三積總和三計(jì)入使三用面積三。3）不包三括在結(jié)三構(gòu)面積三內(nèi)的套三內(nèi)煙囪三、通風(fēng)三道、管三道井均三計(jì)入使三用面積三。4）內(nèi)墻三面裝飾三厚度計(jì)三入使用三面積。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算4、套內(nèi)三墻體面三積的計(jì)三算套內(nèi)墻三體面積：指套內(nèi)三使用空三間周圍三的圍護(hù)三或承重三墻體或三其他承三重支撐三體所占三地面積三，其中三各套之三間的分三隔墻和三套與公三共建筑三空間的三分隔墻三以及外三墻（不三包括山三墻）等三共有墻三，均按三水平投三影面積三的一半三計(jì)入套三內(nèi)墻體三面積。套內(nèi)自三有墻體三按水平三投影面三積全部三計(jì)入套三內(nèi)墻體三面積。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算5、套內(nèi)三陽臺建三筑面積三的計(jì)算均按陽三臺外圍三與房屋三外墻之三間的水三平投影三投影面三積計(jì)算三。其中，三封閉的三陽臺按三水平投三影全部三計(jì)算建三筑面積三，未封三閉的陽三臺按水三平投影三的一半三計(jì)算建三筑面積三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算6、分?jǐn)側(cè)墓灿腥ㄖ嫒e的計(jì)三算1）共有三建筑面三積的類型A幢共有三建筑面三積指為整三幢服務(wù)三的共有三建筑面三積，如三為整幢三服務(wù)的三配電房三、水泵三房等。B功能共三有建筑三面積指專為三某一使三用功能三服務(wù)的三共有建三筑面積三，如專三為某一三使用功三能（如三商業(yè)）三服務(wù)的三電梯、三樓梯間三、大堂三等。C本層共三有建筑三面積指專為三本層服三務(wù)的共三有建筑三面積，三如本層三的共有三走廊等三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算2）共有三建筑面三積的內(nèi)三容包括：三公共使三用的電三梯井、三管道井三、樓梯三間、垃三圾道、三變電室三、設(shè)備三間、公三共門廳三、過道三、地下三室、值三班警衛(wèi)三室等，三以及為三整幢服三務(wù)的公三共用房三和管理三用房的三建筑面三積，以三水平投三影面積三計(jì)算；三套與公三共建筑三之間的三分隔墻三，以及三外墻（三包括山三墻）水三平投影三面積一三半的建三筑面積三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算不計(jì)入三共有建三筑面積三的內(nèi)容三有：獨(dú)立使三用的地三下室、三車棚、三車庫；三作為人三防工程三的地下三室、避三難室（三層）；三用作公三共休憩三、綠化三等場所三的架空三層；為三建筑造三型而建三、但無三實(shí)用功三能的建三筑面積三。建在幢三內(nèi)或幢三外與本三幢相連三，為多三幢服務(wù)三的設(shè)備三、管理三用房，三以及建三在幢外三與本幢三不相連三，為本三幢或多三幢服務(wù)三的設(shè)備三、管理三用房均三作為不三應(yīng)分?jǐn)側(cè)墓灿腥ㄖ嫒e。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算3、共有三建筑面三積分?jǐn)側(cè)脑瓌t產(chǎn)權(quán)各三方有合三法產(chǎn)權(quán)三分割文三件或協(xié)三議的，三按其文三件或協(xié)三議規(guī)定三進(jìn)行分三攤。無產(chǎn)權(quán)三分割文三件或協(xié)三議的，三根據(jù)房三屋共的三建筑面三積的不三同使用三功能，三按相關(guān)三房屋的三建筑面三積比例三進(jìn)行分三攤。4、共有三建筑面三積分?jǐn)側(cè)挠?jì)算三公式各套應(yīng)三分?jǐn)偟娜灿薪ㄈ娣e=分?jǐn)傁等龜?shù)*各三套內(nèi)建三筑面積分?jǐn)傁等龜?shù)=應(yīng)分?jǐn)側(cè)墓灿腥ㄖ嫒e/各套內(nèi)三建筑面三積之和三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算5、共有三建筑面三積分?jǐn)側(cè)姆椒?）住宅三樓以幢為三單位，三按各套三內(nèi)建筑三面積比三例分?jǐn)側(cè)灿薪ㄈ娣e三。2）商住三樓以幢為三單位，三據(jù)住宅三和商業(yè)三的不同三使用分三為：A住宅專三用（功三能）的三共有建三筑面積B商業(yè)專三用（功三能）的三共有建三筑面積C住宅與三商業(yè)共三同使用三的（幢三）共有三建筑面三積三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算分?jǐn)偡饺ǎ鹤≌瑢Ｈ玫拿嫒e加上三按比例三分?jǐn)偟娜娣e，三按住宅三各套內(nèi)三建筑面三積比例三進(jìn)行分三攤；商業(yè)專三用的面三積加上三按比例三分?jǐn)偟娜娣e，三按商業(yè)三各層套三內(nèi)建筑三面積比三例分?jǐn)側(cè)辽虡I(yè)三各層，三作為商三業(yè)各層三共有建三筑面積三的一部三分，加三上商業(yè)三相應(yīng)各三層本身三的共有三建筑面三積，得三出商業(yè)三各層總?cè)墓灿腥ㄖ嫒e，再三按相應(yīng)三層內(nèi)各三套內(nèi)建三筑面積三比例進(jìn)三行分?jǐn)?。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算3）綜合三樓多功能三綜合樓三共有建三筑面積三按各自三的功能三，參照三上述商三住樓分三攤的方三法進(jìn)行三分?jǐn)?。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（四）三、成套三房屋建三筑面積三的測算1、規(guī)劃三建設(shè)用三地面積指城市三規(guī)劃主三管部門三確定的三建設(shè)用三地位置三和界線三所圍合三的用地三之水平三投影面三積，不三包括代三征的面三積。2、居住三小區(qū)總?cè)玫厥前ㄈ≌側(cè)玫兀步ㄈO(shè)施三總用地三，道路三、廣場三用地、三庭院、三綠化用三地的總?cè)汀?、住宅三總用地指低層三、多層三、高層三住宅用三地面積三的總和三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念4、公建三總用地指小區(qū)三內(nèi)部公三共建筑三占地面三積的總?cè)?。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念5、道路三、廣場三用地指小區(qū)三內(nèi)主次三干道、三支道、三人行道三、綠化三帶中間三寬度大三于1.5米的步三行道及三停車、三回車廣三場和有三鋪砌地三面的場三地面積三之和。6、庭院三、綠化三面積指小區(qū)三內(nèi)集中三綠化帶三、小公三園、住三宅間集三中種植三花木、三草地、三假山、三花架、三水榭、三水池，三以及公三共活動三場所等三為小區(qū)三所有居三住人員三共同使三用的權(quán)三的綠化三面積之三總和。7、人均三總占地三面積（三平方米/人）人均總?cè)嫉孛嫒e＝建三筑紅線三內(nèi)總用三地/本小區(qū)三規(guī)劃居三住總?cè)巳龜?shù)。8、人均三住宅用三地面積三（平方三米/人）人均住三宅用地三面積＝三小區(qū)內(nèi)三總住宅三用地/本小區(qū)三規(guī)劃居三住總?cè)巳龜?shù)。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念9、總建三筑面積三（平方三米）指小區(qū)三內(nèi)住宅三、公共三建筑、三人防下三地室面三積總和三。10、人口三毛密度人口毛三密度＝三小區(qū)內(nèi)三總居住三人數(shù)/小區(qū)內(nèi)三占地面三積（公三頃）。11、建筑三容積率建筑容三積率＝三小區(qū)內(nèi)三總建筑三之和（三平方米三）/小區(qū)總?cè)嫉孛嫒e（平三方米）三*100三%。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念12、居住三建筑密三度居住建三筑密度三＝小區(qū)三總居住三建筑基三地面積/小三區(qū)總用三地面積三*100三%13、居住三建筑面三積毛密三度居住建三筑面積三毛密度三＝小區(qū)三總居住三建筑面三積/小區(qū)總?cè)玫孛嫒e*100三%14、居住三建筑面三積凈密三度居住建三筑面積三凈密度三＝小區(qū)三居住總?cè)娣e/小區(qū)三居三住總用三地。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念15、住宅三間距系三數(shù)二棟住三宅間距三（外墻三皮與外三墻皮）三與前面三（一般三指南面三）住宅三高度的三比值。16、層高指主要三臥室的三下一層三結(jié)構(gòu)頂三面至上三一層結(jié)三構(gòu)頂面三標(biāo)高之三間的距三離。17、平均三每平方三米造價(jià)三（元）平均每三平方米三造價(jià)＝三建筑物三總造價(jià)/建筑面三積三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念18、使用三面積系三數(shù)K1（%）使用面三積系數(shù)三＝總使三用面積三（平方三米）/總建筑三面積（三平方米三）*100三%。19、居住三面積系三數(shù)K2（%）居住面三積系數(shù)三＝總居三住面積三（平方三米）/總建筑三面積（三平方米三）*100三%。20、結(jié)構(gòu)三面積系三數(shù)K3(三%)結(jié)構(gòu)面三積系數(shù)三＝總結(jié)三結(jié)構(gòu)面三積（平三方米）/總建筑三面積（三平方米三）*100三%。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念21、使用三面積是指建三筑物各三層平面三中直接三為行產(chǎn)三或生活三使用的三凈面積三的總和三。22、輔助三面積是指建三筑物中三各層平三面中的三樓梯、三走道所三占凈面三積的總?cè)汀?3、結(jié)構(gòu)三面積是指建三筑物各三層中外三墻、內(nèi)三墻、間三壁墻、三垃圾墻三、通風(fēng)三道、煙三囪（均三包括管三道面積三）等所三占面積三的總和三。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念24、套內(nèi)三使用面三積指套內(nèi)三住戶獨(dú)三自使用三的面積三，一般三包括臥三室、廚三房、衛(wèi)三生間、三過廳、三起居室三、內(nèi)走三道、陽三臺、壁三柜等凈三面積的三總和。25、套外三使用面三積指套外三全部住三宅的公三共使用三面積，三如樓梯三間、電三梯間、三公共走三道、公三共用房三等三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念26、綠地三率綠地率三＝居住三區(qū)綠地三面積/居住區(qū)三用地總?cè)娣e27、容積三率：是指總?cè)ㄖ嫒e與建三設(shè)用地三面積之三比值。28、綠化三率綠化率三＝植被三垂直投三影面積/居住區(qū)三總面積29、拆建三比拆建比三＝新建三房屋面三積/被拆除三房屋面三積。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念30、物業(yè)三的竣工三驗(yàn)收是指從三物業(yè)形三態(tài)上說三，建筑三商完成三了一項(xiàng)三最終產(chǎn)三品，開三發(fā)商也三完成了三物業(yè)開三發(fā)任務(wù)三，這時(shí)三他們之三間所發(fā)三生的一三個(gè)法定三手續(xù)。31、入伙業(yè)主領(lǐng)三取鑰匙三，接房三入住。32、業(yè)主三公約一份由三業(yè)主承三諾并對三全部業(yè)三主有約三束力的三有關(guān)物三業(yè)使用三、維修三、保養(yǎng)三方面的三權(quán)利及三義務(wù)的三行為準(zhǔn)三則。（五）三、其他三相關(guān)概三念三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識33、物業(yè)三管理泛指一三切有關(guān)三房地產(chǎn)三開發(fā)、三經(jīng)營、三商品房三銷售、三租賃及三售后服三務(wù)。34、道路三紅線是指城三市道路三含居住三區(qū)級道三路用地三的規(guī)劃三控制線三。35、玄關(guān)就是登三堂入室三第一步三所在的三位置，三它是一三個(gè)緩沖三過渡的三地段。三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識（五）三、其他三相關(guān)概三念36、期房是指開三發(fā)商從三取得商三品房預(yù)三售許可三證開始三至取得三房地產(chǎn)三權(quán)證大三產(chǎn)證止三，在這三一期間三的商品三房稱為三期房。37、現(xiàn)房是指開三發(fā)商已三辦妥房三地產(chǎn)權(quán)三證（大三產(chǎn)證）三的商品三房，消三費(fèi)者在三這一階三段購買三商品房三時(shí)應(yīng)簽三出售合三同。38、毛坯三房是指沒三有裝修三的房屋三。（五）三、其他三相關(guān)概三念三、房三地產(chǎn)面三積相關(guān)三知識四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題1、預(yù)售三商品房三的條件房地產(chǎn)三開發(fā)預(yù)三售房地三產(chǎn)應(yīng)當(dāng)三符合下三列條件三：土地使三用權(quán)已三經(jīng)登記三，取得三房地產(chǎn)三權(quán)利證三書；取得《建筑許三可證》和《開工許三可證》；除付清三地價(jià)款三外，投三入開發(fā)三建筑的三資金已三達(dá)工程三預(yù)算投三資總額三的25%，并經(jīng)三注冊會三計(jì)師驗(yàn)三資；房地產(chǎn)三開發(fā)商三和金融三機(jī)構(gòu)以三已簽訂三預(yù)售監(jiān)三管協(xié)議三；土地使三用權(quán)未三抵押或三者已解三除抵押三關(guān)系。符合上三列條件三的，經(jīng)三主管機(jī)三關(guān)核準(zhǔn)三后，發(fā)三給《房地產(chǎn)三預(yù)算許三可證》。核定為三外銷的三商品住三宅，還三應(yīng)發(fā)給《商品住三宅外銷三許可證》。（一）三、綜合三類2、住房三公積金三制度是結(jié)合三我國城三鎮(zhèn)住房三制度改三革的實(shí)三際情況三而實(shí)行三的一種三房改政三策，是三指有關(guān)三住房公三積金的三歸集、三管理、三使用、三償還等三環(huán)節(jié)有三機(jī)構(gòu)成三的整個(gè)三行運(yùn)行三機(jī)制和三管理制三度。3、房地三產(chǎn)登記三的程序房地產(chǎn)三登記按三下列程三序辦理三：1、提出三申請2、受理三申請3、審查三申請文三件4、權(quán)屬三調(diào)查5、依法三公告6、確認(rèn)三房地產(chǎn)三權(quán)利7、將核三準(zhǔn)登記三事項(xiàng)記三載在房三地產(chǎn)登三記冊上8、計(jì)收三規(guī)費(fèi)并三頒發(fā)房三地產(chǎn)權(quán)三利證書9、立卷三歸檔四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類4、房地三產(chǎn)登記三的種類房地產(chǎn)三登記的三種類分三為初始三登記、三轉(zhuǎn)移登三記、變?nèi)怯浫?、其他三登記?、怎樣三申請房三地產(chǎn)權(quán)三登記申請房三地產(chǎn)權(quán)三登記，三應(yīng)當(dāng)按三照《各省市三房地產(chǎn)三登記條三例》規(guī)定的三時(shí)間向三登記機(jī)三關(guān)提交三申請書三及有關(guān)三文件，三經(jīng)審查三，申請三人的申三請符合三規(guī)定的三，登記三機(jī)關(guān)應(yīng)三于規(guī)定三時(shí)間內(nèi)三核準(zhǔn)登三記，并三發(fā)給房三地產(chǎn)權(quán)三利證書三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類6、地產(chǎn)三登記的三權(quán)利人三名稱是三如何確三定的？企業(yè)法三人，為三該企業(yè)三法人的三法定名三稱；國家機(jī)三關(guān)、事三業(yè)單位三，為該三機(jī)關(guān)、三單位的三法定名三稱或政三府確認(rèn)三的名稱三；非法人三組織，三為該組三織依法三登記的三名稱或三政府批三準(zhǔn)的名三稱；個(gè)人，三為合法三身份證三明上的三姓名；共有人三，為各三權(quán)利人三的名稱三或姓名。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類7、房地三產(chǎn)登記三是以什三么為單三位進(jìn)行三登記的三？房地產(chǎn)三登記是三以一宗三土地為三單位進(jìn)三行登記三的。所三謂一宗三土地，三是指以三權(quán)屬界三線組成三的封閉三地塊。三一宗土三地存在三兩個(gè)或三兩個(gè)以三上權(quán)利三人的，三各權(quán)利三人分別三對該宗三土地上三的建筑三物、附三著物的三所有權(quán)三和擁有三的土地三使用權(quán)三份額申三請登記三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類8、哪些三房地產(chǎn)三登記需三由有關(guān)三當(dāng)事人三共同申三請？房地產(chǎn)三買賣、三抵押、三分割、三贈與等三房地產(chǎn)三登記由三有關(guān)當(dāng)三事人共三同申請三。1)土地使三用權(quán)或三建筑物三、附著三物所有三權(quán)的初三始登記三；2)因繼承三或遺贈三取得房三地產(chǎn)的三轉(zhuǎn)移登三記；3)因人民三法院已三經(jīng)發(fā)生三法律效三力的判三決、裁三定和調(diào)三解而取三得房地三產(chǎn)權(quán)利三的有關(guān)三登記。4)變更登三記；5)因土地三使用年三限屆滿三的注銷三登記；6)因房地三產(chǎn)權(quán)利三證書丟三失、破三損而重三新申領(lǐng)三、換領(lǐng)三房地產(chǎn)三權(quán)利證三書等其三他登記三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題9、哪些三房地產(chǎn)三登記可三由當(dāng)事三人單獨(dú)三申請？10、法律三規(guī)定共三同申請三的，一三方當(dāng)事三人不配三合，三應(yīng)承三擔(dān)什么三法律責(zé)三任？四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類根據(jù)《房地產(chǎn)三登記條三例》的規(guī)定三，應(yīng)由三當(dāng)事人三共同申三請登記三的，一三方申請三，另一三方不申三請或雖三申請但三不提供三登記文三件的一三方限期三辦理登三記手續(xù)三。限期三內(nèi)仍不三辦理的三，可處三以一千三元以上三五千元三以下罰三款。登三記機(jī)關(guān)三經(jīng)審查三認(rèn)為符三合登記三條件的三，可為三其登記三。按照有三關(guān)規(guī)定三，房地三產(chǎn)合同三當(dāng)事人三一方為三境外人三士或機(jī)三構(gòu)的，三須辦理三合同公三證手續(xù)三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類11、申請三房地產(chǎn)三登記，三申請人三可否委三托他人三代理？由代理三人辦理三申請登三記的，三應(yīng)向登三記機(jī)關(guān)三提交申三請人的三委托書三。境外三申請人三的委托三書應(yīng)按三規(guī)定經(jīng)三過公證三或認(rèn)證三。12、哪些三房地產(chǎn)三合同須三辦理公三證手續(xù)三？按《各省房三地產(chǎn)條三例》規(guī)定，三一般情三況下，三申請房三地產(chǎn)登三記，權(quán)三利人應(yīng)三按下列三規(guī)定交三納登記三費(fèi)：1)初始登三記的，三按登記三價(jià)值千三分之一三交納。三但登記三價(jià)值超三過三千三萬元的三超過部三分按萬三分之五三交納；2)轉(zhuǎn)移登三記的，三按登記三價(jià)值的三千分之三一交納三。但登三記價(jià)值三超過一三千萬元三的，超三過部分三按萬分三之五交三納。3)抵押登三記的，三按抵押三價(jià)值萬三分之一三交納。三但每項(xiàng)三最低不三低于一三百元。4)變更登三記及其三他登記三的，每三項(xiàng)交納三二十元三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類13、房地三產(chǎn)登記三費(fèi)是如三何收取三的？因?yàn)閷?shí)三行房地三產(chǎn)一體三化管理三，所以三我們通三常所指三的地籍三、產(chǎn)籍三、房地三產(chǎn)籍是三同一概三念。它三是指土三地的自三然狀況三、社會三經(jīng)濟(jì)狀三況和法三律調(diào)查三與登記三，包括三土地產(chǎn)三權(quán)的登三記和土三地分類三面積等三內(nèi)容。三具體來三講，是三對在房三地產(chǎn)調(diào)三查登記三過程中三產(chǎn)生的三各種圖三案、證三件等登三記資料三，經(jīng)過三整理、三加工、三分類而三形成的三圖、檔三、卡、三冊等資三料的總?cè)Q。（一）三、綜合三類四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題14、什么三是地籍三？什么三是產(chǎn)籍三？1)個(gè)人購三買并居三住超過三一年的三普通住三宅，銷三售時(shí)免三征營業(yè)三稅，不三是一年三的，銷三售時(shí)按三售價(jià)減三去原購三價(jià)的差三額計(jì)征三；2)個(gè)人擁三有的普三通住宅三，轉(zhuǎn)讓三時(shí)暫免三征土地三增值費(fèi)三；普通三住宅是三指按一三般民用三住宅標(biāo)三準(zhǔn)造的三居住用三住宅，三高級公三寓、別三墅、度三假村等三不屬于三普通住三宅的范三疇；3)積壓空三置的商三品房在三銷售時(shí)三應(yīng)繳契三稅在200三0年底前三予以免三稅優(yōu)惠三。其條三件為：三商品住三宅于199三8年6月30日之前三竣工，三竣工日三期以建三設(shè)局所三發(fā)的＜三＜竣工三驗(yàn)收證三＞＞為三準(zhǔn)；商三品住宅三于199三9年8月1日之后三售出。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（一）三、綜合三類15、關(guān)于三調(diào)整房三地產(chǎn)市三場若干三稅收政三策的通三知三有哪些三優(yōu)惠政三策？1、房地三產(chǎn)權(quán)初三始登記指對未三經(jīng)登記三機(jī)關(guān)確三認(rèn)其房三地產(chǎn)權(quán)三利，領(lǐng)三取房地三產(chǎn)權(quán)利三證書的三土地使三用權(quán)及三建筑物三、附著三物的所三有權(quán)進(jìn)三行的登三記。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類2、具備三什么條三件可以三申請初三始登記(深圳之三規(guī)定)1)凡與各三省市規(guī)三劃國土三局或?qū)偃路志秩炗喠巳恋厥谷脵?quán)出三讓合同三書，并三付清了三地價(jià)款三后三十三日內(nèi)；2）自取三得建筑三物、附三著物竣三工證明三之日起三六十日三內(nèi)；3、申請三土地使三用權(quán)初三始登記三應(yīng)提交三什么文三件？1)三《房地產(chǎn)三初始登三記申請三書》；2)身份證三明，包三括：個(gè)人身三份證，三或企業(yè)三法人營三業(yè)執(zhí)照三和法定三代表人三證明，三或國家三機(jī)關(guān)負(fù)三責(zé)人證三明，或三市政府三批準(zhǔn)設(shè)三立組織三的文件三和該組三織負(fù)責(zé)三人證明三。境外企三業(yè)、組三織提供三的身份三證明應(yīng)三按規(guī)定三經(jīng)過公三證或認(rèn)三證。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類3)土地權(quán)三屬證明三，包括三：以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三的應(yīng)提三交：土地使三用合同三書，根三據(jù)土地三使用合三同書規(guī)三定由權(quán)三利人自三行證地三的，應(yīng)三同時(shí)提三交征地三補(bǔ)償協(xié)三議書；三付清地三價(jià)款證三明。以行政三劃拔方三式取得三土地使三用權(quán)的三應(yīng)提交三：市政府三批準(zhǔn)用三地文件三；用地三紅線圖三；征地三補(bǔ)償協(xié)三議書；三以其他三合法形三式取得三土地使三用權(quán)的三，應(yīng)提三交有關(guān)三證明文三件。登記機(jī)三關(guān)認(rèn)可三的測量三機(jī)構(gòu)出三具的實(shí)三地測繪三結(jié)果報(bào)三告書。（二）三、初始三登記類四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題4、申請三房地產(chǎn)三權(quán)初始三登記應(yīng)三提交什三么文件三？1)地使用三權(quán)屬證三明；2)建筑許三可證；3)施工許三可證；4)建筑物三竣工驗(yàn)三收證；5)經(jīng)市政三府指定三的機(jī)構(gòu)三審定的三竣工結(jié)三算書；6)建筑設(shè)三計(jì)總平三面圖、三建筑物三竣工圖三（包括三單體建三筑平面三、立面三、剖面三圖等）三；7)登記機(jī)三關(guān)認(rèn)可三的測量三機(jī)構(gòu)出三具的實(shí)三地測繪三結(jié)果報(bào)三告書。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類5、哪些三房地產(chǎn)三登記需三要公告三？公告三期是多三長？申請房三地產(chǎn)初三始登記三及申請三補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)三證》需要進(jìn)三行公告三，公告三期分別三為30日及6個(gè)月。6、土地三的使用三年限是三如何確三定的？凡與省三市規(guī)劃三國土局三簽訂《土地使三用權(quán)出三讓合同三書》的用地三，其土三地使用三年限按三國家規(guī)三定執(zhí)行三。即：三居住用三地70年；工三業(yè)用地50年；教三育、科三技、文三化、衛(wèi)三生、體三育用地50年；商三業(yè)、旅三游、娛三樂用地40年；綜三合用地三或者其三他用地50年。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類7、什么三是宗地三？宗地是三地籍的三最小單三元，是三指以權(quán)三屬界線三組成的三封閉地三塊。宗地號三代表什三么意思三？如深圳三市的土三地，以三宗地為三基本單三位統(tǒng)一三編號，三又稱地三號，其三胛層含三義，稱三為：區(qū)三、帶、三片、宗三，從大三范圍逐三級體現(xiàn)三其所在三的地理三位置。三如：B10三7＊24這個(gè)地三號表示三福田區(qū)三第1帶07片第24宗地。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類8、什么三叫宗地三圖？什三么叫證三書附圖三？宗地圖三是土地三使用合三同書附三圖及房三地產(chǎn)登三記卡附三圖。它三反映一三宗地的三基本情三況。包三括：宗三地權(quán)屬三界線、三界址點(diǎn)三位置、三宗地內(nèi)三建筑物三位置與三性質(zhì)、三與相鄰三宗地的三關(guān)系等三。證書附三圖即房三地產(chǎn)后三地圖，三是房地三產(chǎn)證的三重要組三成部分三，主要三反映權(quán)三利人擁三有的房三地產(chǎn)情三況及房三地產(chǎn)所三在宗地三情況。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類9、向開三發(fā)商購三買一手三商品房三申請登三記時(shí)，三購房者三需交的三稅費(fèi)有三哪些？印花稅三：數(shù)額三為交易三價(jià)的萬三分之五三，每證三另貼花三五元。登記費(fèi)三：數(shù)額三為交易三價(jià)的千三分之一三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類10、房地三產(chǎn)權(quán)初三始登記三流程圖四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（二）三、初始三登記類受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（48日）公告（30日）登記（5日）繕證（6日）發(fā)證立卷歸檔（15日）1、管理所或測繪中隊(duì)實(shí)地測繪并制圖計(jì)算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表30日2、初審6日3、復(fù)審6日4、核準(zhǔn)6日1、房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓,是指合三法擁有三土地使三用權(quán)及三土地上三建筑物三、附著三物所有三權(quán)的自三然人、三法人和三其他組三織，通三過買賣三、交換三、贈與三將房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)移三給他人三的法律三行為。2、需要三辦理房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三移登記三的情況經(jīng)初始三登記的三房地產(chǎn)三，有下三列情形三之一的三，當(dāng)事三人應(yīng)自三合同或三其他法三律文件三生效之三日起30天內(nèi)申三請辦理三轉(zhuǎn)移登三記：買賣；三繼承；三贈與；三共有房三地產(chǎn)的三分割；三交換；三人民法三院判決三、裁定三的強(qiáng)制三性轉(zhuǎn)移三；依照三法律、三法規(guī)規(guī)三定作出三的其他三強(qiáng)制性三轉(zhuǎn)移。（三）三、轉(zhuǎn)移三登記類四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題3、房地三產(chǎn)買賣三合同應(yīng)三當(dāng)具備三的條款當(dāng)事人三的姓名三或者名三稱、地三址；房地產(chǎn)三權(quán)利證三書編號三；房地產(chǎn)三坐落的三位置、三面積、三四周界三線；土地宗三地號、三土地使三用權(quán)的三性質(zhì)和三年限；房地產(chǎn)三的用途;買賣價(jià)三款支付三方式和三日期;房地產(chǎn)三交付合三用的日三期;公用部三分的權(quán)三益分享三及共有三人的權(quán)三利義務(wù);違約責(zé)三任;合同糾三紛的解三決辦法;合同生三效的條三件及時(shí)三間;雙方認(rèn)三為必要三的其他三事項(xiàng).四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（三）三、轉(zhuǎn)移三登記類4、樓花三是否可三以轉(zhuǎn)讓?原規(guī)定三預(yù)購的三樓花當(dāng)三預(yù)購方三付足購三房價(jià)款三總額25%以上時(shí),可憑登三記機(jī)關(guān)三備案的三買賣合三同再轉(zhuǎn)三讓,并在合三同背上三載明再三轉(zhuǎn)讓的三價(jià)格等三情況。目前禁三止投機(jī)三炒房，三已不允三許銷售三樓花，三便無談三轉(zhuǎn)讓。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（三）三、轉(zhuǎn)移三登記類5、什么三樣的房三地產(chǎn)不三予轉(zhuǎn)讓?根據(jù)城三市規(guī)劃,市政府三決定收三回土地三使用權(quán)三的;司法機(jī)三關(guān),行政機(jī)三關(guān)依法三裁定,決定查三封的或三者以下三其他形三式限制三房地產(chǎn)三權(quán)利的三；共有房三地產(chǎn),未經(jīng)其三他共有三人書面三同意的三設(shè)定抵三押權(quán)的三房地產(chǎn),未經(jīng)抵三押權(quán)人三同意的;權(quán)屬有三爭議的;法律,法規(guī)或三市政府三規(guī)定禁三止轉(zhuǎn)讓三的其他三情況。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（三）三、轉(zhuǎn)移三登記類6、辦理三房地產(chǎn)三二級市三場轉(zhuǎn)移三需提交三的文件1)《房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)移登三記申請三書》;2)《房地產(chǎn)三證》或其它三權(quán)利證三書;3)買賣合三同書;4)行政劃三撥或減三免地價(jià)三款的土三地,需提交三市局或三分局同三意轉(zhuǎn)讓三的批準(zhǔn)三文件及三補(bǔ)足地三價(jià)款的三證5）市、三區(qū)房改三辦的批三復(fù)及分三戶匯總?cè)恚?）身份三證明；7）非法三人單位三的，需三提供其三產(chǎn)權(quán)部三門同意三轉(zhuǎn)讓的三證明。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（三）三、轉(zhuǎn)移三登記類7、房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三時(shí)，其三他公用三設(shè)施是三否一起三轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓時(shí)三，轉(zhuǎn)讓三人對同三宗土地三上的道三路綠地三、休憩三地、空三地、電三梯、樓三梯、連三廊、走三廊、天三臺或者三其他公三用設(shè)施三所擁有三的權(quán)益三同時(shí)轉(zhuǎn)三移。房地產(chǎn)三首次轉(zhuǎn)三讓合同三對停車三場、廣三告權(quán)益三沒有特三別約定三的，停三車場、三廣告權(quán)三益隨房三地產(chǎn)同三時(shí)轉(zhuǎn)移三；有特三別約定三的，經(jīng)三房地產(chǎn)三登記機(jī)三關(guān)初始三登記，三由登記三的權(quán)利三擁有。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（三）三、轉(zhuǎn)移三登記類1、房地三產(chǎn)抵押指債務(wù)三人或第三三人（三抵押人三）以其三合法擁三有的房三地產(chǎn)作三為擔(dān)保三物向債三權(quán)人（三抵押權(quán)三人）提三供債務(wù)三履行擔(dān)三保的行三為。房三地產(chǎn)按三揭屬于三房地產(chǎn)三抵押的三一種形三式。2、申請三抵押登三記應(yīng)提三交的文三件1）《房地產(chǎn)三抵押登三記申請三書》；2）房地三產(chǎn)權(quán)利三證書；3）身份三證明；4）主合三同和抵三押合同三；（四）三、抵押三登記類四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題非法人三企業(yè)、三組織的三房地產(chǎn)三抵押，三應(yīng)提交三其產(chǎn)權(quán)三部門同三意抵押三的批準(zhǔn)三文件；預(yù)購的三房地產(chǎn)三抵押時(shí)三，應(yīng)提三交本條三第1）、2）、3）項(xiàng)規(guī)三定的文三件和房三地產(chǎn)買三賣合同三書。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（四）三、抵押三登記類3、預(yù)購三房地產(chǎn)三如何進(jìn)三行抵押三登記？預(yù)購房三地產(chǎn)抵三押時(shí)，三應(yīng)提交《房地產(chǎn)三抵押登三記申請三書》、身份三證明、三主合同三和抵押三合同和三房地產(chǎn)三買賣冾三同書等三文件。登記人三員在房三地產(chǎn)買三賣合同三書上加三蓋抵押三專用章三。4、跨區(qū)三的房地三產(chǎn)抵押三如何辦三理？跨區(qū)抵三押的，三按各區(qū)三的順序三依次確三定辦理三抵押登三記的部三門。即三：分屬三多個(gè)分三局轄區(qū)三的房地三產(chǎn)區(qū)同三為同一三主債權(quán)三債務(wù)關(guān)三系抵押三擔(dān)保的三，若其三中有前三一順序三區(qū)域的三房地產(chǎn)三，則最三前一順三序的分三局為登三記部門三。該部三門到相三關(guān)性分三局備檔三，并于三抵押登三記核準(zhǔn)三當(dāng)天書三面通知三相關(guān)分三局的產(chǎn)三權(quán)科。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（四）三、抵押三登記類5、同一三抵押物三設(shè)立若三干抵押三時(shí)如何三辦理登三記？根據(jù)《抵押貸三款管理三規(guī)定》的規(guī)定三，以同三一房地三產(chǎn)設(shè)定三若干抵三押時(shí)，三抵押人三在設(shè)定三抵押權(quán)三前，須三將設(shè)定三抵押權(quán)三狀況告三知各抵三押權(quán)人三，抵押三權(quán)的順三序以核三準(zhǔn)登記三的先后三為序。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（四）三、抵押三登記類6、土地三來源屬三于行政三劃撥或三減免地三價(jià)款的三房地產(chǎn)三抵押登三記如何三辦理？凡企業(yè)三土地來三源屬行三政劃撥三或減免三地價(jià)款三的房地三產(chǎn)抵押三，根據(jù)三有關(guān)規(guī)三定，其三地面建三筑物已三經(jīng)合法三登記的三，可同三意單獨(dú)三房屋作三抵押，三在處分三抵押物三時(shí)，必三須委托三省市不三動產(chǎn)拍三賣行進(jìn)三行拍賣三或變賣三，不動三產(chǎn)拍賣三行負(fù)責(zé)三扣發(fā)應(yīng)三補(bǔ)交的三地價(jià)款三，凡行三政、事三業(yè)單位三的房地三產(chǎn)，不三得擅自三為企業(yè)三提供抵三押擔(dān)保三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（四）三、抵押三登記類7、已抵三押的房三地產(chǎn)能三否轉(zhuǎn)讓三？根據(jù)《中華人三民共和三國擔(dān)保三法》的規(guī)定三，已抵三押的房三地產(chǎn)可三以轉(zhuǎn)讓三，但應(yīng)三由抵押三人、轉(zhuǎn)三讓人和三受讓人三三方簽三訂有關(guān)三的公證三書，即三簽訂將三原抵押三轉(zhuǎn)移給三新的受三讓方的三協(xié)議；抵押人三未通知三抵押權(quán)三人或者三未告知三受讓人三的，轉(zhuǎn)三讓行為三無效。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（四）三、抵押三登記類8、以房三地產(chǎn)抵三押向銀三行貸款三，是否三一定要三辦理登三記？以房地三產(chǎn)作為三抵押物三向銀行三貸款，三一定要三到房地三產(chǎn)登記三部門辦三理抵押三登記手三續(xù)。根據(jù)《中華人三民共和三國擔(dān)保三法》規(guī)定，三抵押合三同自登三記之日三起生效三，所以三，只有三辦理了三抵押登三記，抵三押合同三才有法三律效力三。四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)三問題（四）三、抵押三登記類9、房地三產(chǎn)抵押三登記流三程圖四、房三地產(chǎn)登三記相關(guān)