常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第一部分市場(chǎng)分析

讓我看看你的城市，我就能說出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

印象常熟百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具印象常熟市場(chǎng)初探經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；人均收入不斷提高；2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設(shè)開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過150億元，新建廠房超380萬(wàn)平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析企業(yè)類別：服裝、電子、光電等企業(yè)規(guī)模：不一，100人－2000多人的企業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；他們，在成就價(jià)值！入駐企業(yè)物業(yè)分析項(xiàng)目周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，自身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價(jià)為10－12萬(wàn)/畝，目前土地供應(yīng)控制嚴(yán)格，相對(duì)緊張，一般總投資1000萬(wàn)美元以上，才能買地；邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租（售），也都配套好了上述設(shè)施，5000平方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬(wàn)；園區(qū)職工生活寫真普通藍(lán)領(lǐng)階層，吃、住都在廠里，周末（休假）會(huì)到市區(qū)來；中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑娛樂都在市區(qū)；對(duì)于部分住廠的中高層管理人員和藍(lán)領(lǐng)而言，生活工作都在一個(gè)局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知；來往市區(qū)的中高層管理人員，午間、下午的商務(wù)、休閑、娛樂活動(dòng)只能到市區(qū)，但時(shí)間成本比較高。園區(qū)配套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個(gè)商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)（規(guī)劃中）、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)（有學(xué)校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；明日星城，以70萬(wàn)的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將落幕，二期將啟動(dòng)，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個(gè)別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目標(biāo)客戶；常熟國(guó)際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。休閑娛樂、美食餐飲、商務(wù)聚會(huì)設(shè)施除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。配套分析結(jié)論居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務(wù)居所欠缺；雖有酒店但都比較偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)型舒適酒店欠缺；大商業(yè)配套有，但服務(wù)周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯不足；民以食為天，餐飲配套明顯不足；商務(wù)、休閑、娛樂設(shè)施偏遠(yuǎn)。消費(fèi)者分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年齡多集中于20~25歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時(shí)尚，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當(dāng)收入要解濟(jì)家庭，日常必備的購(gòu)物存在諸多不便；中高層管理人員：年齡多在25－33之間，收入相對(duì)豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會(huì)朋友，談戀愛，消費(fèi)力大，部分已經(jīng)有房，部分還沒有，很多沒有結(jié)婚的他們需要一個(gè)自我空間；高層決策管理人員：年齡35－55左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認(rèn)同感，基本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級(jí)人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)力推動(dòng)者，處在事業(yè)成長(zhǎng)期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個(gè)感情寄托，但又不能公開，所以他們需要一個(gè)獨(dú)立的小公館。市場(chǎng)分析結(jié)論開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠(yuǎn)；能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)者需求的個(gè)性配套明顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)者相對(duì)比較集中，群組特征比較明顯，消費(fèi)潛力大，存在較強(qiáng)的個(gè)性需求。知己知三彼，百三戰(zhàn)不殆三?！度龑O子兵三法》第二部三分三項(xiàng)目分三析周邊環(huán)三境SWO三T分析項(xiàng)目類型分析總結(jié)項(xiàng)目分三析部分項(xiàng)目分三析部分三——四三至分析項(xiàng)目分三析部分——地三塊SWO三T分析優(yōu)勢(shì)（STR三ENG三THS三）地塊方三正，利三于規(guī)劃三設(shè)計(jì)；地段好三，緊靠三管委會(huì)三，國(guó)際三大企業(yè)三集中；兩面鄰三路，交三通便捷三；周邊項(xiàng)三目對(duì)我三地塊的三干擾小三；劣勢(shì)（WEA三KNE三SSE三S）地塊面三積不大三，如果三實(shí)現(xiàn)多三種功能三，相對(duì)三會(huì)比較三局促；自成一三體，沒三有依托三，不利三于形成三氣候；項(xiàng)目分三析部分——地三塊SWO三T分析機(jī)會(huì)（OPP三ORT三UNI三TIE三S）周邊人三群聚集三，消費(fèi)三潛力大三；園區(qū)內(nèi)三缺乏綜三合型的三配套項(xiàng)三目；經(jīng)濟(jì)持三續(xù)發(fā)展三，園區(qū)三發(fā)展依三舊迅猛三；在園區(qū)三的核心三地帶，三沒有商三業(yè)、居三住配套三，需求三饑渴。項(xiàng)目分三析部分——地三塊SWO三T分析威脅（THR三EAT三S）經(jīng)濟(jì)衰三退或其三他不可三抗力；周邊配三套迅速三成熟，三形成氣三候。項(xiàng)目分三析部分——地三塊SWO三T分析項(xiàng)目分三析結(jié)論一塊小三而精的三地；一塊優(yōu)三勢(shì)很多三的地；一塊機(jī)三會(huì)大于三威脅的三地；一塊需三要智慧三與挑戰(zhàn)三精神的三地；一個(gè)可三以成就三財(cái)富夢(mèng)三想的項(xiàng)三目。面對(duì)挑三戰(zhàn)，思三路決定三出路。第三部三分三定位研三究發(fā)現(xiàn)市三場(chǎng)空缺三，可如三何做好三自己？

項(xiàng)目開三發(fā)定位三原則根據(jù)項(xiàng)三目的不三同，開三發(fā)商不三同發(fā)展三階段的三不同，三項(xiàng)目開三發(fā)定位三的原則三也有差三異，但三總體講三有如下三幾類：1、風(fēng)三險(xiǎn)最小三化；2、利三潤(rùn)最大三化；3、周三期最短三化；4、影三響最大三化。本項(xiàng)目三開發(fā)定三位用足容三積率，三實(shí)現(xiàn)效三益最大三化；創(chuàng)新產(chǎn)三品，迎三合市場(chǎng)三，并引三導(dǎo)市場(chǎng)三，降低三風(fēng)險(xiǎn)；準(zhǔn)備充三分，快三打快銷三，一鼓三作氣，三成就輝三煌。項(xiàng)目定三位分析——市三場(chǎng)定位一個(gè)集三酒店、三居住、三購(gòu)物、三餐飲、三娛樂為三一體的三國(guó)際商三務(wù)港；為園區(qū)三企業(yè)做三配套，三成為企三業(yè)發(fā)展三的助力三器；服務(wù)園三區(qū)經(jīng)濟(jì)三，助力三企業(yè)騰三飛；讓生活三更方便三，讓工三作更愜三意。酒店：三經(jīng)濟(jì)舒三適型酒三店(含三多功能三商務(wù)會(huì)三議中心三)；居住：三私人商三務(wù)會(huì)館三；購(gòu)物：三社區(qū)型三的購(gòu)物三中心；餐飲：三商務(wù)簡(jiǎn)三餐，大三眾聚餐三，特色三美食；娛樂：三KTV三，桌球三，麻將三等。項(xiàng)目定三位分析——功三能定位商業(yè)設(shè)三施，以三租帶售三，租售三結(jié)合；酒店住三宅：產(chǎn)三權(quán)銷售三，快速三回籠。項(xiàng)目定三位分析——經(jīng)三營(yíng)定位謝謝，三期待與三您共同三成就財(cái)三富夢(mèng)想三！時(shí)間倉(cāng)三促，敬三請(qǐng)斧正三！9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三04:三57三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三04:三57三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點(diǎn)三點(diǎn)小小三努力的三積累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對(duì)圓三滿，留三一份不三足，可三得無限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荊門三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十時(shí)，三步行奪三得胡馬三騎。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天氣三晚來秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、楊柳三散和風(fēng)三，青山三澹吾慮三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、閱讀三一切好三書如同三和過去三最杰出三的人談三話。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三04:三58三PM11、越是三沒有本三領(lǐng)的就三越加自三命不凡三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、越是三無能的三人，越三喜歡挑三剔別人三的錯(cuò)兒三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、知人三者智，三自知者三明。勝三人者有三力，自三勝者強(qiáng)三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、最具三挑戰(zhàn)性三的挑戰(zhàn)三莫過于三提升自三我。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、業(yè)余三生活要三有意義三，不要三越軌。202三3/4三/29202三3/4三/2