鵬基·諾亞山林別墅促銷方案建議別墅整體銷售分析成交產(chǎn)品類型分析極產(chǎn)品愈形態(tài)牽成交套數(shù)(今套)晌總套數(shù)倍(套)總成交面犯積（遼㎡球）忌成交總蚊價（元）提成交均擴價（元/單㎡崇）俯雙拼盾14呆28介4006.惹14胃18，44株6，254梯4604.押50辛聯(lián)排泉14繩62始3912.激98析17，38需2，646教4442.析30熟獨棟驕4角6斃1902.紙25欲12，37蹤1，400敏6503.差56館總計艘32刊96棵9821.淘37盜48，20還0，300賊4907.賞69從上表可以看出，項目開盤至今，別墅產(chǎn)品整體銷售率僅為31%左右。雙拼別墅銷售率為50%，聯(lián)排別墅共62套，僅成交14套，成為別墅產(chǎn)品中相對滯銷的產(chǎn)品。自開盤以來，雙拼別墅成交均價為4604元/平方米，聯(lián)排別墅成交均價為4442元/平方米，獨棟成交均價為6503元/平方米，說明獨棟是別墅產(chǎn)品中主要創(chuàng)造經(jīng)濟收益的產(chǎn)品，而50%的銷售率及4604元/平方米的成交均價證明了雙拼的性價比較高，需求市場對其接受度相對更高。而別墅作為高端產(chǎn)品，目標客戶為社會小眾群體，客群特征在一定程度上限制了別墅的去化速度。為提高項目整體銷售速度，并使經(jīng)濟利益最大化，別墅成為本項目后期重點銷售對象。成交套數(shù)及均價分析通過以上圖表，可以得知，從2023年開始，本項目別墅產(chǎn)品每月有了一定量的成交，從3月開始，別墅月成交量在3套以上，5月成交了10套，6月截止6月5日成交了8套，說明前一階段別墅的剛性需求得到釋放。在成交均價方面，別墅類產(chǎn)品整體成交均價在4900元/平米左右，09年5月，別墅的成交均價為5557元/平米，主要原因為成交單位集中在小區(qū)中央?yún)^(qū)域畢加索園內(nèi)，且成交了4套小區(qū)中央的獨棟，因此拉高了成交均價。6月的別墅均價為4547元/平米，低于上月成交價格，主要原因為成交單位分布在畢加索園內(nèi)靠邊區(qū)域，其中，成交的7號棟成交均價為4283元/平米，拉低了整體成交均價。說明別墅的產(chǎn)品形態(tài)及地理位置對成交均價產(chǎn)生較大影響，且本項目的優(yōu)質(zhì)別墅產(chǎn)品基本售完，剩余貨量推售難度將加大。抗3、成交產(chǎn)槍品形態(tài)分析夢本項目別墅患總量為96韻套，占產(chǎn)品炒總量約20革%左右，是無提升本項目酸高端定位形床象的主力產(chǎn)俱品，也是創(chuàng)告造經(jīng)濟利潤翻的主要產(chǎn)品呈形態(tài)。其中暖，聯(lián)排別墅純?yōu)?2套，滲所占比例最容大，其次為籍雙拼。從已管售情況來看燙，獨棟別墅墊因其供應量被少及所處位純置均為小區(qū)彼內(nèi)部而基本借售完，聯(lián)排兩別墅為后期胸主力剩余產(chǎn)愿品，也是推廚售重點之一驅(qū)。腫4、已成交礎的別墅單位保分析渣從上表可以次看出，別墅塑成交單位主碌要分布在位友于小區(qū)中央暈區(qū)域的畢加田索園區(qū)，位修于小區(qū)邊緣繡區(qū)域的達利同園與哥雅園盲別墅供應總跨量為40套犯，占總比例虛約近50%土，但是成交撓套數(shù)僅為3繭套。因此小隸區(qū)內(nèi)位置及寫景觀質(zhì)素均之不甚理想的給哥雅攔園及達利園寨區(qū)落別墅產(chǎn)品成啞為本項目下隙一階段銷售逮中的難點之詠一。談二、別墅促假銷策略拼自2023惡年以來，本皆項目別墅開搞始有了一定怨量的成交，連市場對別墅細的剛性需求模得到釋放，腐而別墅的客煉群卵為小眾群體筋，在客群的時深度及廣度素方面，相對肚普通住宅而鼓言，拓展客合群難度更大稱。賊本著以最少集的成本使推丟廣效果最大況化的宗旨，躲我們建議后摔期別墅促銷些策略上以線初下小眾營銷溫活動為主，喊輔以銷售優(yōu)輔惠政策。績一）、老帶鍵新策略慨1、活動簡適介：拳每位成交老誰客戶均可領嚼取一張記名禾積分卡，原沒始積分為1命000分。寨在活動期間牌，該老客戶揀帶來新客戶游，購買別墅鍬1套，則贈厭送老客戶1麻000積分青，購買洋房閘1套,則贈旨送老客戶5禾00積分，褲依次累積，正當客戶累積騎積分達60批00分（含輸）以上，即暈帶來5位新忘客戶并產(chǎn)生柿成交，即1珍位老客戶帶創(chuàng)來5套新的慮成交量，就針可獲贈一次適雙人青島三奔日游。久活動目的：沸充分利用老輸客戶資源拓哭展別墅新客豐戶，減少傳意統(tǒng)銷售淡季原及炎熱的負刷面影響，提旬升成交量。孤活動時期：村7月1日餅—盯9月1日則活動方式：夾積分換旅游紀參與對象：畜鵬基巧?貫諾亞山林已番成交客戶太2、活動規(guī)盞則：胞已成交客戶慕才有資格參呼與積分抽獎吸帶來的新客雁戶必須產(chǎn)生漲成交，才能玻開始累計積各分播積分卡采用啞實名制，有構(gòu)效期從09什年7月持續(xù)聲到遮09年12燦月31日佳。刊活動期間未蟲中獎的客戶帥，積分卡繼磚續(xù)有效，進賢行累積，如天果積分卡有填效期內(nèi)（即絨至確09年12驗月31日解），仍未累恩計至600瀉0分，則按腥之前的老帶盤新原政策執(zhí)塞行，即帶一爛戶送100起0元物管費功。健對每位積分找卡客戶進行似登記備案，疏作為優(yōu)質(zhì)客脹戶儲備資源絹。篩積分換旅游犯獎勵政策與媽原贈送10即00元物管克費獎勵政策輸不重復享受獻。鋼3、活動必斬要性初雙人游作為勞一種時尚、碌流行的體驗隆式活動，能辛使人印象深?？?，從而加須深客戶對本臨項目的良好阻印象，挖掘案高端客戶自娘身的資源，布拓展更多的籍新客戶。交對高端客戶豐而言，60蒸00元的現(xiàn)冶金的沖擊力抹沒有體驗式沫活動的沖擊坑力強烈，本驕次活動的目喇的在于激發(fā)卵老業(yè)主帶新新客戶的動力曲和欲望，因豎此，活動的敲沖擊力至關輪重要。荷回饋老業(yè)主菜的實質(zhì)表現(xiàn)陳。撫4、活動費蹄用廚雙人青島三療日游：60云00元（包販往返機票）翅按項目目前晌最小面積（攔30平米的甚洋房）單位挺來計算，一金套總價在1昂0萬元左右調(diào)，若1位老散客戶帶來1僚2套最小面孩積的洋房成恨交量，則銷買售收入在1憶20萬左右闊，按照傳統(tǒng)君的廣告推廣音費用（按銷素售收入的2備%來計算）奇，營銷費用淚為2400珠0元，而本嘩活動中僅花雜費6000顧元，即可達窩到相同的效怪果。痰二）、品酒慶會鮮1、活動簡習介吐一般而言，廢別墅客戶具止備良好的經(jīng)駕濟實力，同犧時，對精神男文化生活有型著更高的追悔求，對圈層經(jīng)的認識以及迫眼界的開拓準有著更迫切星的需求，因錫此，我們建促議通過舉辦評高端品酒會遙，由專業(yè)品薄酒師講解酒嚷文化、傳授潤品酒經(jīng)驗，歸增進客戶自徐身尊貴感，捧拓展知識面六，以達到答館謝老業(yè)主，掉并推動他們涉介紹新客戶抱的目的。版活動目的：草以小眾營銷蘆的方式，答默謝老業(yè)主，罩拓展新客群疏。拳活動地點：陣開元大酒店高(擬定)登參與人數(shù)：僚20-30蓬人（客戶可歲以家庭為單拘位參加活動曲）拾參與時間：蔬7月4日上因午10點牲—肺11點30懇分(擬定)扣醉2、活動內(nèi)耳容：洽此階段由品浮酒師現(xiàn)場講票解葡萄酒的針概念、由來化、分類以及占發(fā)展歷史，秒如何認識各咐種葡萄酒，柱調(diào)酒小技巧蜓等。栗此階段由置館業(yè)顧問主持哲，對老業(yè)主芹表示感謝，紐并對項目后其期開發(fā)作簡更單的推介，張同時，介紹悅本項目針對哀老客戶推出親的新活動超“捧青島雙人游陰”葛。覆選出一位始“無榮譽業(yè)主謀”卷，并頒發(fā)獎迅章，獎品為吩“宮雙人青島三僅日游漏”共。效老業(yè)主中推遇薦新客戶成遠交最多的為烤“卸榮譽業(yè)主器”賴。其次根據(jù)粱每個老客戶撓推薦的新客煙戶數(shù)量累計嶼積分。垃7月1日復至艙9月1日腿之間積滿6唉000分，動即可參加雙尖人青島三日門游。慎在活動期間翁，準備一些辭自助冷餐供捐客戶享用。閃3、活動說橫明：燙品酒師為外拾聘專業(yè)品酒貨師，僅負責或品酒環(huán)節(jié)的沫講解工作，偉不能在酒會扶推介酒品。玻邀請贊助商膠提供葡萄酒閉，但是不能獎到現(xiàn)場作推追介宣傳，以煉防喧賓奪主喪。真自助冷餐由吩賓館負責提湊供，約30據(jù)元/位。掏4、活動前演準備亦A、人員邀見請殲被邀請的客貧戶須是本項必目的老業(yè)主搬，且?guī)硇虏煽蛻舨a(chǎn)生踩成交量，以諷別墅老客戶誤為主。邀請緒函要別具特頑色。侵邀請函的確兆認工作。點B、人員配掩備棵外聘一名品馳酒師，或由摟葡萄酒贊助擦商提供品酒代師。耍外聘一名鋼顛琴演奏家，是現(xiàn)場演奏曲析目，增添活統(tǒng)動氛圍。戀置業(yè)顧問若窩干，負責接橡待和引領業(yè)咐主們互相認恥識。德C、酒會安今排冷餐的安排擊相關西點的徹搭配栗保證食物的互質(zhì)量和安全敞桌椅的合理旅安排鈔4、活動現(xiàn)闖場策劃現(xiàn)場布置：亡考慮到天氣凍等原因，建母議選擇以室詳內(nèi)為主，并哪且相對安靜卵的環(huán)境。遍會場布置：顯酒會舉行地溜點擬定在星麻沙四星或五銳星級酒店餐徹廳內(nèi)，給人剖以尊貴感，搶進入會場的禍通道可鋪設樸紅地毯。枕在會場入口啞處，設置來義賓簽到臺，練安排工作人桌員秘和禮儀叮小姐在此驗確明請柬和分甩發(fā)禮品?；顒恿鞒蹋捍_認參加酒會的老客戶名單，發(fā)請柬通知客戶，告知參與時間與地點客戶到達活動地點，由引導人員引導客戶至現(xiàn)場前臺簽到確認客戶進入酒會現(xiàn)場，由置業(yè)顧問接待、引導入座，介紹業(yè)主之間互相認識活動開始，由開發(fā)商領導做答謝陳辭，對老業(yè)主表示感謝，并宣布“榮譽業(yè)主”及所獲獎品為確認參加酒會的老客戶名單，發(fā)請柬通知客戶，告知參與時間與地點客戶到達活動地點，由引導人員引導客戶至現(xiàn)場前臺簽到確認客戶進入酒會現(xiàn)場，由置業(yè)顧問接待、引導入座，介紹業(yè)主之間互相認識活動開始，由開發(fā)商領導做答謝陳辭，對老業(yè)主表示感謝，并宣布“榮譽業(yè)主”及所獲獎品為“雙人青島三日游”品酒師主持講解葡萄酒的認識、分類等知識，中間穿插品酒環(huán)節(jié)，與客戶互動。置業(yè)顧問宣布針對老客戶的“雙人青島三日游”的優(yōu)惠活動品酒會結(jié)束，送客戶離開會場。慎5、活動費迎用：習項之目燭內(nèi)條容怖形式堤預領算押冷餐桶甜塔點、水果、刑冷菜掉自助役30元/位摩*30=9莊00元漁請只柬紗活瑞動內(nèi)遍容汽郵疊寄濟5元留∕果張混×碑30親張鳳=150元閥禮敏品呀折扇環(huán)贈高送神20元吊∕規(guī)把沸×攏30把=6者00元言場憲地囑租惰賃景租魔賃姨酒店中場裝地窄/臉開票元大酒店餐哪廳愁：底600元/毛半天椅鋼寇琴顏師券聘棵請奪高校侍老誰師助/乏300元/帶半天閱品酒想師弱聘增請始/附共夢計塔/腦/某/罩備注：宣傳燭資料使用現(xiàn)玻有物料。許6、物料道掙具：蔑業(yè)主禮品（旦精美盒裝派勉克筆，水晶悠LOGO方辱塊）梅水果、飲料旺、冷餐高腳杯革榮譽業(yè)主勛茶章精美請柬趟此外，在銷覽售策略方面褲，我們建議愈繼續(xù)采用特栽價房策略，崇即選擇小區(qū)搬內(nèi)綜合素質(zhì)秋較差的樓棟字作為特價房破向市場推售凱，以試探本杠項目高端需辰求市場對特乖價房的接受奸度，并為本麻項目后續(xù)開唉發(fā)做鋪墊。菜一）、永達利工園1號棟產(chǎn)葡品分析市地理位置：穴靠近三一重答工單位，受副噪音影響，鐮正南面為小血高層電梯洋脂房，西面為瓜規(guī)劃中的高粒層住宅，導籮致該棟的采變光不佳、景忽觀價值較低之，因此，從扮整體素質(zhì)來布考慮，異該杰棟為最滯銷它產(chǎn)品。氧產(chǎn)品類型：被7聯(lián)排別墅闊，為小區(qū)聯(lián)開排別墅產(chǎn)品螞中最多排，唇其余為3聯(lián)肢排、4聯(lián)排柿，相對而言屬，該棟的舒惱適度有所降斤低。浮產(chǎn)品戶型：嚇1號棟共2塑種戶型，即炕232-2田36平米、維259平米寄左右；其中伴232-2階36平米的顛戶型共5套赤（102-叉106室）評，259平才米的戶型共享2套（10促1、107蛋室）；雨整體而言，萍戶型設計方撿面存在若干潮缺陷：裝232-2電36平米的稍戶型：1稀層北面入戶際花園面積太秋小，衛(wèi)生間沾采光不佳，汽餐廳采光不育佳，廚房沒似有工作陽臺蹤；2層兩間棍臥室朝北，鴿中間家庭廳州實用率不高孫，大部分面殊積充當了過峰道；頂層南飄向露臺面積粉太小，露臺疏功能未充分趕體現(xiàn)。囑整體而言，絹居住舒適度竄相對不高。禽259平米雪的戶型：郊101室沒擋有入戶花園摸，嘉2援層中間家庭痕廳使用率不煌高，大部分朽面積充當了題過道；3層音南向陽臺太敲小，舒