關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的研究總結(jié)主要參考書籍：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》——中國(guó)計(jì)劃出版社《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》——中國(guó)計(jì)劃出版社《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》——中國(guó)計(jì)劃出版社《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》——中國(guó)人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)投資分析》——中國(guó)人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)金融》——中國(guó)人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)應(yīng)用寫作》東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社序論本研究的基礎(chǔ)方法：以《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》為研究的理論基礎(chǔ)，以《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》為研究的依托，精選其余各書關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（或可行性研究）的章節(jié)，加以綜合，提煉出關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)估的實(shí)際可行具操作性的理論。本研究重要性：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是現(xiàn)行國(guó)情下房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的核心組成部份，在前期投資分析中具有極為重要的指導(dǎo)意義，做此方面的研究總結(jié)，可提高投資分析人員的理論素質(zhì)水平，理清投資分析人員的思維。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作用：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)，作為開發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府部門服務(wù)，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù)；可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。本研究總結(jié)的組成章節(jié)：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤過程的思路（去掉市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃，僅就經(jīng)濟(jì)評(píng)估階段做研究），本研究總結(jié)組成章節(jié)如下：第一章：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算土第二章：棉房地產(chǎn)開蘇發(fā)項(xiàng)目收掛入估算與責(zé)資金籌措忽第三章：走房地產(chǎn)開分發(fā)項(xiàng)目財(cái)鳥務(wù)評(píng)價(jià)（春包括靜態(tài)頌分析與動(dòng)旬態(tài)分析等穴內(nèi)容）場(chǎng)第四章：嫩房地產(chǎn)開督發(fā)項(xiàng)目不持確定性分賄析（即投括資風(fēng)險(xiǎn)分伐析）貧第五章：表房地產(chǎn)開受發(fā)項(xiàng)目基飄本報(bào)表及館輔助報(bào)表賄（格式）貓第六章：燭房地產(chǎn)開歲發(fā)項(xiàng)目投籌資可行性陰研究報(bào)告找書的組成嘴本總結(jié)章腿節(jié)之間的值理論關(guān)系背：隔第一章與賤第二章是桐屬于前提釣部分，即碗在第一二永章的數(shù)據(jù)憲基礎(chǔ)上進(jìn)頓行各項(xiàng)分怒析，第五燦章是屬于零報(bào)表部分尺，它將穿灣插在前面桑各章節(jié)中你，起到統(tǒng)嚷計(jì)數(shù)據(jù)的邀作用，第萬(wàn)六章是屬剖于總結(jié)部般分，經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)屬于彎投資可行菊性研究報(bào)紙告書的一銷個(gè)重要組慣成部分。正文厘第一章：規(guī)房地產(chǎn)開薦發(fā)項(xiàng)目投弟資與成本清費(fèi)用估算絮名詞概念格：勒開發(fā)建設(shè)痕投資：指脂在開發(fā)期寺內(nèi)完成房尾地產(chǎn)產(chǎn)品園開發(fā)建設(shè)早所須投入們的各項(xiàng)費(fèi)惕用取經(jīng)營(yíng)資金摔：指開發(fā)奔企業(yè)用于披日常經(jīng)營(yíng)咽的周轉(zhuǎn)資啦金。饞開發(fā)期：誰(shuí)指從房地弄產(chǎn)項(xiàng)目大臉量資金正垮式投入工稠程開始，俯到開發(fā)建讓設(shè)完成的姻時(shí)期。賣開發(fā)產(chǎn)呂猛成本：開怖發(fā)建設(shè)投以資在開發(fā)誘建設(shè)過程憂中形成以螺出售和出至租為目的噴的開發(fā)產(chǎn)編品成本和竟以自營(yíng)自深用為目的毯的固定資診產(chǎn)及其它草資產(chǎn)，而面開發(fā)產(chǎn)呂活成本是指王房地產(chǎn)項(xiàng)是目產(chǎn)品建使成時(shí)，按呼照國(guó)家有筐關(guān)財(cái)務(wù)和圈會(huì)計(jì)制度求轉(zhuǎn)入房地屯產(chǎn)產(chǎn)品的懼開發(fā)建設(shè)千投資。朗經(jīng)營(yíng)成本臨：指房地燃產(chǎn)產(chǎn)品出舒其售、出燕租時(shí)，將觀開發(fā)產(chǎn)品袋成本按照愉國(guó)家有關(guān)首財(cái)務(wù)和會(huì)沸計(jì)制度結(jié)遣轉(zhuǎn)的成本堂，主要包列括土地轉(zhuǎn)稍讓成本、毯出租土地匯經(jīng)營(yíng)成本酬、房地產(chǎn)爬銷售成本拘、出租經(jīng)搬營(yíng)成本。議對(duì)于前期歐收款的項(xiàng)跟目，房地開產(chǎn)銷售成享本和出租付經(jīng)營(yíng)成本屋可按其當(dāng)麗期收入占拔全部銷售隸收入和租客金收入的扛比率，計(jì)蟲算本期應(yīng)耽接轉(zhuǎn)的經(jīng)梳營(yíng)成本。懷開發(fā)企業(yè)膨資產(chǎn)：房悶地產(chǎn)項(xiàng)目靠開發(fā)建設(shè)麻完成以后適，可能形勿成一定比鳴例的開發(fā)蟻企業(yè)資產(chǎn)眉，主要包惜括固定資劈產(chǎn)，無(wú)形臘資產(chǎn)和遞服延資產(chǎn)居。煉青固定資產(chǎn)捷包括開發(fā)油企業(yè)辦公仁用房，開捆發(fā)企業(yè)機(jī)絲器設(shè)備和頃運(yùn)輸設(shè)備庭，以及自思營(yíng)的商業(yè)韻和服務(wù)業(yè)有用房。無(wú)時(shí)形資產(chǎn)主擋要包括土赴地使用權(quán)籌和品牌等洞。遞延資爹產(chǎn)主要包誘括開發(fā)企域業(yè)的開辦塊費(fèi)和租入紹固定資產(chǎn)嗓的改良支暑出等酷。童棗悟但以有仇燥滔幸賞歉開發(fā)建設(shè)具投資包括卵的內(nèi)容截土地費(fèi)用宮：主要指海土地出讓同權(quán)和征地蒜拆遷所發(fā)悄生的一系矮列補(bǔ)償安些置和管理葡費(fèi)用。盒前期費(fèi)：究指勘設(shè)、喂監(jiān)水文、群地質(zhì)用耕及奶“獅七通一確平堤”恨費(fèi)用。喂基礎(chǔ)設(shè)施脅建設(shè)費(fèi)：指指建筑網(wǎng)物票2既米以外和嚼項(xiàng)目用地冰紅線以內(nèi)征的各種管廟線和道路倍工程，包燃括供水、伶供電、供破氣、排污演、綠化、效道路路燈麥、環(huán)衛(wèi)設(shè)規(guī)施的建設(shè)難費(fèi)用，以洪及各項(xiàng)設(shè)斑施與市政羞設(shè)施干線僵、干管、慎干道的接削口費(fèi)用。掏切記，此即基礎(chǔ)設(shè)施闊建設(shè)費(fèi)（刮小市政）求與房地產(chǎn)瘋基本地價(jià)價(jià)中的基礎(chǔ)唐設(shè)施建設(shè)諷費(fèi)（大市電政）不是篇同一個(gè)概莖念，此費(fèi)棵用按實(shí)估浸算。晃建筑安裝遠(yuǎn)費(fèi)：包括長(zhǎng)建筑工程半費(fèi)、設(shè)備臨采購(gòu)費(fèi)及嶄安裝工程突費(fèi)用，此忍費(fèi)用可用而單位面積藏估算法或赤其它方法耍。萌公共配套環(huán)設(shè)施建設(shè)靈費(fèi)：指居謝住小區(qū)內(nèi)損為居民服柏務(wù)配套建擔(dān)設(shè)的各種蹈非營(yíng)利性慚的公共配道套設(shè)施（農(nóng)又稱公共搞設(shè)施）的鞏建設(shè)費(fèi)用覺，包括居悔委員會(huì)幼敲兒園、派看出所、托元兒所、公械共廁所、熱停車場(chǎng)等喪，一般按倉(cāng)規(guī)劃指標(biāo)緒和實(shí)際工見程量估算作。伍開發(fā)間接托費(fèi)：指開蒼發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組匆織管理所濫發(fā)生的各問項(xiàng)費(fèi)用。驚管理費(fèi)：換指房地產(chǎn)典企業(yè)的管皇理部門組兩織和管理邁項(xiàng)目的開絲發(fā)經(jīng)營(yíng)活量動(dòng)而發(fā)生潑的各項(xiàng)費(fèi)譜用。圣財(cái)務(wù)費(fèi)用偷：指企業(yè)罪為籌集資叔金而發(fā)生帶的各項(xiàng)費(fèi)凡用，主要挑有資金利怠息、金融洗機(jī)構(gòu)手續(xù)紙費(fèi)、代理購(gòu)費(fèi)等。銷售費(fèi)用各種稅費(fèi)其他費(fèi)用惕不可預(yù)見售費(fèi)幾點(diǎn)建議勾在實(shí)際運(yùn)族用中可以撥不照搬以機(jī)上分類。第但在理論摟上以上分牧類不宜漏量項(xiàng)，有助桌于做項(xiàng)目難投資估算乒表（此表明可與下面拼的施工用族款計(jì)劃表宜合二為一廳）呀房地產(chǎn)項(xiàng)屠目應(yīng)根據(jù)款可能的建澆設(shè)進(jìn)度和進(jìn)將會(huì)發(fā)生啄的實(shí)際付添款時(shí)間和翁金額編制吵施工用款轎計(jì)劃表。轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開淡發(fā)項(xiàng)目收甚入估算與朵資金籌措提(宵一坑)幣開發(fā)項(xiàng)目單收入估算凳應(yīng)制定切趕實(shí)可行的先租售計(jì)劃源（包括出戲售、出租當(dāng)、自營(yíng)）裂，出具相卷應(yīng)的銷售虛計(jì)劃表。衡租售計(jì)劃鐘內(nèi)容：擬嘗租售房地燦產(chǎn)類型、譯時(shí)間和相銀應(yīng)數(shù)量、排租售價(jià)格現(xiàn)、租售收竄入及收款頸方式。竿項(xiàng)目收入餡主要包括膛：銷售收按入、租金緣收入、土芹地轉(zhuǎn)讓收鞠入（以上出統(tǒng)稱租售勒收入）、顛配套設(shè)施稠銷售收入焦和自營(yíng)收斤入。結(jié)（二）資皆金籌措萬(wàn)房地產(chǎn)資逗金籌措來(lái)病源主要包院括三個(gè)方裙面：資本降金（即自漢有資金）鋪、預(yù)租售煙收入及借貝貸資金。態(tài)在進(jìn)行經(jīng)尤濟(jì)評(píng)估時(shí)衡，應(yīng)按期老編制四個(gè)際表格：銷劇售收入、攻經(jīng)營(yíng)租金互（即二稅務(wù)一費(fèi)）及參附加估算堡表；租金蔬收入、經(jīng)值營(yíng)稅金及縣附加估算嬌表；自營(yíng)疑收入、經(jīng)幻營(yíng)稅金及挪附加估算盜表；投資卸計(jì)劃與資鮮金籌措表蔑。烘在經(jīng)濟(jì)評(píng)絹估時(shí)，應(yīng)執(zhí)出具稅費(fèi)絮率表允房地產(chǎn)開知發(fā)項(xiàng)目財(cái)雖務(wù)評(píng)價(jià)姐房地產(chǎn)項(xiàng)柿目財(cái)務(wù)評(píng)急價(jià)是經(jīng)濟(jì)嚼評(píng)價(jià)的核乎心部分，填是在房地翠產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)族查與預(yù)測(cè)滔，項(xiàng)目策產(chǎn)劃、投資您、成本與瑞費(fèi)用估算攔、收入估磚算與資金音籌措等基喜本資料和芒數(shù)據(jù)的基訊礎(chǔ)上，通重過分析，統(tǒng)編制基本桂財(cái)務(wù)報(bào)表蛛，計(jì)策財(cái)丑務(wù)評(píng)價(jià)指釣標(biāo)，對(duì)房號(hào)地產(chǎn)項(xiàng)目趕的財(cái)務(wù)盈鏡利能力（犧靜態(tài)分析將與動(dòng)態(tài)分吩析）、清肌償能力和扶資金平衡左能力及負(fù)眼債能力進(jìn)投行評(píng)價(jià)。搶在本章節(jié)氧中編制基騙本財(cái)務(wù)報(bào)別表是進(jìn)行色以后的財(cái)岡務(wù)盈利能貧力（靜態(tài)單分析與動(dòng)牲態(tài)分析）便，財(cái)務(wù)清充償能力，握財(cái)務(wù)資金毅平衡能力社，財(cái)務(wù)負(fù)衣債能力的看基礎(chǔ)與前而提。朗連第一僵節(jié)緣補(bǔ)編制基本揉財(cái)務(wù)報(bào)表尖基本財(cái)務(wù)域報(bào)表包括嘗：現(xiàn)金流喉量表、資蚊金來(lái)源與終運(yùn)用表、過損益表、冬資產(chǎn)負(fù)債紅表、主要臂經(jīng)濟(jì)指標(biāo)掠表慨現(xiàn)金流量船表游此表反映它房地產(chǎn)項(xiàng)舅目開發(fā)經(jīng)曲營(yíng)期的現(xiàn)畜金流入和妥現(xiàn)金流出鋒，按期編使制，用以曬計(jì)算各項(xiàng)填評(píng)價(jià)指標(biāo)兄，進(jìn)而對(duì)胃房地產(chǎn)項(xiàng)鞏目財(cái)務(wù)盈祥利能力進(jìn)董行分析。軟按照投資臂來(lái)源的不拜同，現(xiàn)金抗流量表一彼般可以分隨為如下三梯種：慣全部投資考現(xiàn)金流量是表齊該表不分剩投資資金類來(lái)櫻源導(dǎo),褲以全部投勻資作為計(jì)助算基源礎(chǔ)點(diǎn),兵用心計(jì)算汪全部投資蒙財(cái)務(wù)內(nèi)部麻收益滋率躁,午財(cái)務(wù)凈現(xiàn)買值及投資攀回收期等勞評(píng)價(jià)指溫標(biāo)凍,之考察房地腳產(chǎn)項(xiàng)目全碰部投資的飛盈利能簡(jiǎn)力腰,顛為各個(gè)投鳴資方龍案享(誼不論其來(lái)維多少及利陷息多卵少橫)朵嘗進(jìn)行比較端建立共同君的基婆礎(chǔ)唇.怖1.2虛資本金現(xiàn)滋金流量表億獲逆該表從投嚼資者整體犯的角度出紅發(fā)好,蔑以投資者番的投資額仍作為計(jì)算割基猜礎(chǔ)威,峰把借款本達(dá)金償還和念利息支付滾視為現(xiàn)金寨流毒出震,頁(yè)用以計(jì)算妥資本金財(cái)察務(wù)內(nèi)部收去益率、財(cái)摔務(wù)凈現(xiàn)值奉等評(píng)價(jià)指族標(biāo)，考察享項(xiàng)目資本唉金的盈利集能力投。壤旨間尋仍1.3急富投資者各臘方現(xiàn)金流密量表貢洗那該表以扣職方的出資瓣額作為計(jì)冰算基偉礎(chǔ)拴,舒用以計(jì)算栗投資者各言方財(cái)務(wù)內(nèi)攏部收益竭率否,例財(cái)務(wù)凈現(xiàn)捉值等評(píng)價(jià)牌指僚標(biāo)溜,激反映投資其者各方投校入資本的餡盈利能想力域.藍(lán)在以上三妹表桌中臣,所全部投資何現(xiàn)金流量呼表最重覺要模.卵資金來(lái)源常與運(yùn)用表公此表反映析房地產(chǎn)項(xiàng)掀目開發(fā)經(jīng)爬營(yíng)期各期敲的資金盈該余或短缺阻情撫況幻,墓用以選擇尊資金籌措愛方處案韻,貞制定適宜蒜的借款及育償還計(jì)跨劃暖.損益表蠶此表反映翅房地產(chǎn)項(xiàng)饑目開發(fā)經(jīng)貝營(yíng)期內(nèi)各靈期的利潤(rùn)爪總?cè)ゎ~移,土所得稅及稱各期稅后東利潤(rùn)的分程配情欺況擋,珍用以計(jì)算調(diào)投資利潤(rùn)宣率政,性資本金利和率等評(píng)價(jià)收指調(diào)標(biāo)鐮.取3搏.1昌利潤(rùn)總額常的計(jì)算霜利潤(rùn)總眼額張=致經(jīng)營(yíng)收入瞧倉(cāng)憶燈—窄經(jīng)營(yíng)成本劫鴨定—瞧管理費(fèi)用劍—難銷售費(fèi)用峰—唯財(cái)務(wù)費(fèi)用程—儀經(jīng)營(yíng)稅金摘及附惕加某-愉土地增值計(jì)稅播其中各項(xiàng)遲所包含的膚內(nèi)容如下枝：菜經(jīng)營(yíng)收螺入羨=罰銷售收出入結(jié)+亡租金收重入立+炒自營(yíng)收入命銷售收僚入盟=奏土地轉(zhuǎn)讓錦收尺入挎+毛商品房銷劑售收譽(yù)入佛+您配套設(shè)施楚銷售收入逆租金收寶入厘=百出租房租窯金收癢入碑+驅(qū)出租土地烤租金收入農(nóng)經(jīng)營(yíng)稅金香及附娛加府=發(fā)營(yíng)業(yè)阻稅限+秒城市維護(hù)妄建設(shè)盾稅勁+榆教育稅附雄加館經(jīng)營(yíng)成欣本菠=瞇土地轉(zhuǎn)讓疏成您本昨+右商品房銷酬售成追本畝+襖配套設(shè)施被銷售成福本菊+假出租房經(jīng)撥營(yíng)成本彌補(bǔ)虧損杯房地產(chǎn)開椅發(fā)企業(yè)發(fā)焰生的年度雅虧鍛損木,死可以用下榨一年度的殃所得稅前登利潤(rùn)彌片補(bǔ)早,辯下一年度藥稅前利潤(rùn)像不足彌補(bǔ)帳的界,拐可以在五挨年內(nèi)延續(xù)膠彌播補(bǔ)塘,痰五年內(nèi)不柴足彌補(bǔ)鬧的膀,林用稅前利言潤(rùn)彌美補(bǔ)梳.癢3.3廈利潤(rùn)分配樂房地產(chǎn)開拖發(fā)企業(yè)交廢納所得稅勤后的利赤潤(rùn)帆,盛一般按照采下列順序算分配：語(yǔ)3.3.鍬1益監(jiān)彌補(bǔ)企業(yè)剩以前年度及虧損臘3.3.真2慮展提取法定半盈余公積惹金熔,酒法定盈余塑公積金按延照稅后利親潤(rùn)扣除前司項(xiàng)后替的特10與%納提軌取鉆,勞法定公積鍵金已達(dá)到槍注冊(cè)資本墾的盒50狐%焰時(shí)不再提護(hù)取頓.矩3.3.坦3浸憤提取公益慧金櫻3.3.缺4導(dǎo)徑向投資者饑分配利潤(rùn)崖飽誦第三帥章憲省第二俗節(jié)栗米玉財(cái)務(wù)盈利騾能力分析繪此章節(jié)財(cái)努務(wù)盈利能毒力分析是幻建立在前銅面的基本句財(cái)務(wù)報(bào)表恐的數(shù)據(jù)上優(yōu)的喬,怪所謂盈利艦?zāi)芰Ψ治鲞h(yuǎn)主要包括烤：財(cái)務(wù)內(nèi)沒部收益率捐（從FIR備R欲）、財(cái)務(wù)塵凈現(xiàn)值賞（件FNP刑V焦）、投資鉗回收期、角投資利潤(rùn)悼率、資本掛金利潤(rùn)率沉、資本金溪凈利潤(rùn)率茂。錫財(cái)務(wù)凈現(xiàn)垂值歉（秩FNP奴V守）勿—烈動(dòng)態(tài)分析識(shí)通俗定義提：用一定喪的貼現(xiàn)率艱將投資期針內(nèi)的凈現(xiàn)慈金流量貼胡現(xiàn)到現(xiàn)在陣值，并取柿其總和。弊這里所選回用的貼現(xiàn)雅率一般為拜基準(zhǔn)回報(bào)迫率，由建裁設(shè)管理部就門規(guī)定頒粗布。圈例剪題爭(zhēng)3.1奮有一項(xiàng)投衫資，投資疏者投糊資河10塊0饅萬(wàn)元購(gòu)置礙一棟住宅哨用于出租值，共租常出惱1流0迅年，租約封規(guī)定每年傅年初收租該，第一年唱租仿金忍1注0懶萬(wàn)元，礙每財(cái)2色年租金增降加物10襪%午，租約期肆滿后將物金業(yè)售出，嫌得到利淚益馳90訊萬(wàn)元，貼董現(xiàn)率租為震12渠%頑，運(yùn)壘用狡FNP爺V扶方法判斷午該方案是刺否盈利。疏凈現(xiàn)值計(jì)菌算表科年期稠投資額腹租金收入判貼現(xiàn)頁(yè)率夕(跳12%)移貼現(xiàn)后租摧金收入歌注助1迫-1,0丸00,0貨00獲100,侮000余1頌100,呈000逃2肢100,無(wú)000轟0.89果29對(duì)8928碼6鴿0.89轎29×(蝶1+12過%)=1曠3描110,瞇000病0.79男72葛8769辟1撫0.79討72×(科1+12車%)=0駕.892鞏9喊4免110,夾000考0.71蛋18句7829幼5膨5憶121,畝000戲0.63岸55炮7689訓(xùn)8弱租金收糠入抹×幸貼現(xiàn)丈率意=洞貼現(xiàn)后租客金收入恢6琴121,梢000套0.56著74劣6865帽8筐7丸133,監(jiān)100色0.50榴66戒6743怠3丙8千133,昂100修0.45割23毅6020液8燭9今146,坦410的0.40爛39辱5913李3活10殺146,木410墳0.36殖06曉5279掃7姜1爸0警年后未售挽出滑900,良000棟0.32耐20燦2897到76棵財(cái)務(wù)凈現(xiàn)后值弟(FNP侄V勉)何＝售樓收榴益＋租金蝴總收入－聞投資額廊創(chuàng)聽綠纖碗＝費(fèi)289,蔽77或6晶＋洞740,中39炕9吧－立1,00湯0,00奔0要袋脊按沾形＝鄉(xiāng)30,7早75侄由和于艇FNP貌V勇＞待0驚，此方案唐可盈利。歸2風(fēng).貫財(cái)務(wù)內(nèi)部侍收益率御（捧FIR琴R學(xué)）刪—酸動(dòng)態(tài)分析煎迫蝶通常定義徹：指項(xiàng)目嚴(yán)在投資期斯內(nèi)財(cái)務(wù)凈失現(xiàn)值被（迅FNP擔(dān)V雕）等于零至?xí)r的貼現(xiàn)練率?？士丛羁飘a(chǎn)該經(jīng)濟(jì)指瓜標(biāo)意義：沸投資者至殲少要獲得歷比內(nèi)部收間益率更高綿的回報(bào)率雅才會(huì)有利乳潤(rùn)，否則屋虧本。壽內(nèi)部收益刮率昌（擱FIR烘R勢(shì)）一般用斗線性內(nèi)插沾法求解?？考僭O(shè)槍有祥2程個(gè)非常接泄近的貼現(xiàn)失率尺i1躲和所i賴2的，一般來(lái)宮說(shuō)宗│頭i1原－先i2臨│憤＜賀3%,者并且滿足嘩下列不等壺式：您FNP域V港（睜i1少）＞炭0首FNPV王(i2)米＜借0福納i2銷＞碼i1知?jiǎng)t繞FIR返R后＝支i1懂＋召添歸NPV北(i1皇)私博許(腳i2-i撓1)控NP駐V硬（丈i1攝）溝-躁NP倚V零（輛i2襖）隙例配3.筒2臘此題接例燃題江3.歇1朱，在例紡題興3映.1然中，當(dāng)貼星現(xiàn)率集取心12疼%姨時(shí)浮，想FNP夏V宋＝泄3017矮5滋＞泳0化，假設(shè)貼址現(xiàn)率呢為筍13恭%都，計(jì)音算緩FNP親V桿值，見下鈔表：樣繭內(nèi)部收益揮率的計(jì)算皂表坊豪年期薪投資額枝租金收入儲(chǔ)貼現(xiàn)率骨（躁13濃%咸）懸貼現(xiàn)后租里金收入貨躲1壩-1,0遠(yuǎn)00,0袋00院100,捕000床1謠100,捉000暴芒2鉛100,終000凱0.88竿5武88,4艙96嘉纖3農(nóng)110,鬼000緒0.78懂31淺86,1監(jiān)46機(jī)滿4區(qū)110,耀000慰0.69域31話76,2贊36好崖5負(fù)121,飲000鴿0.61納33江74,2棄12敘稠6籃121,休000領(lǐng)0.54恰28旬65,6膛74雜侍7范133,透000梳0.48買03踩63,9河31剩造8屈133,誼000冠0.45冶23傳56,5仿76門雕9評(píng)146,煤410繭0.37禾62螞55,0與74責(zé)胸10砌146,驅(qū)410俯0.33哭29危48,7碑38漲1臘0伙年未售出味900,胖000之0貢.294旅6揀265,掌130互宋凈現(xiàn)值＝盾售樓收入網(wǎng)＋租金總防收入－投遞資額元從＝怖265,艱13公0嗓＋百715,師083傭－耀1,00夏0,00痕0太＝骨﹣磚19,7希87肺＜兇0絮所介以秧FIR乒R停＝胡12趙%派＋薪(扇3017勤5/繁3017糊5歡＋怪1978幸7)×(古13%壘－啟12%)夫＝樣12.6以%坦以上表示打投資者要券獲得利潤(rùn)堅(jiān)，回報(bào)率色必須高經(jīng)于優(yōu)12塔.6%縮。切3.垮投資利潤(rùn)久率瞇（括R地）銅—湯靜態(tài)分析龍定義：正婆常年平均埋利潤(rùn)總隊(duì)額摧÷鮮總投脖資竭×100管%愚4.妖資本金利祖潤(rùn)裹率唉—卸靜態(tài)分析亡定義：正另常年平均痰利潤(rùn)總圾額匠÷亂資本剖金擾×100激%之以上兩個(gè)細(xì)指標(biāo)的意普義：當(dāng)投總資利潤(rùn)率覺高于市場(chǎng)蟲利潤(rùn)率時(shí)蜓，可認(rèn)為烘該項(xiàng)目是列合適的。誦例缺3啟.3諸迅東某項(xiàng)目基蒜建投資榨為危7悔0祖萬(wàn)元，流弄?jiǎng)淤Y金貸限款體2位0敞萬(wàn)元，該甜項(xiàng)目緞使用后的止一個(gè)正常纏年份實(shí)現(xiàn)阻利謊潤(rùn)書2桿5塵萬(wàn)元（其愉中包括所錘得稅、企摟業(yè)留利、而上繳國(guó)家遇利潤(rùn)等）慣，年折舊立費(fèi)控2樣.啄5瓦萬(wàn)元，求歌投資利潤(rùn)拔率驗(yàn)（勞R職）。預(yù)解：該項(xiàng)趁目投資利診潤(rùn)率＝廢(努25+2釀..5暗/70才+20)貢×100莖%悲＝玻30.6墾%地綜合以上啊三個(gè)財(cái)務(wù)羨經(jīng)濟(jì)指標(biāo)孫，做如下蔥綜合例題患：架某房地產(chǎn)雖項(xiàng)目預(yù)測(cè)延數(shù)據(jù)匯總挪表單位：揭萬(wàn)元絞項(xiàng)目為促0謹(jǐn)勤1賣或2魔虧3童姜4舟愿5央～剝25匠開發(fā)投資催2堂50翠2肥500糠26具00柳注：折現(xiàn)作率為修ic=1騾0%催經(jīng)營(yíng)費(fèi)用喂40涂0景45林0信50鋸0逃經(jīng)營(yíng)收躲入喜煮70孤0遵80沸0暈13吉00事凈現(xiàn)金流臭量香﹣廁250章﹣率2500墳﹣雨2600撥30賽0瑞35途0捉80僻0鎮(zhèn)FNP惑V破＝堅(jiān)﹣束25踏0服－包2500慨眾/以（購(gòu)1置＋舊10麥%段）騰－串2600短扛/或（股1裂＋修10彎%呈）是2逮＋壽300/茫(1+1歉0%)虹3旅＋銷350/蔑(1+1赤0%)徐4斥＋愿(容800/奴10%)注：嶺其雪中烈C追I貪、汗C考O散為現(xiàn)金流厘入量與現(xiàn)長(zhǎng)金流出量魄，汪T軟為時(shí)期，翼iC相為折現(xiàn)率渴（可采用瞞行業(yè)基準(zhǔn)烏折現(xiàn)率）鍬。財(cái)務(wù)凈喜現(xiàn)值與折財(cái)舊率之間木的關(guān)系如恐下圖，財(cái)傻務(wù)凈現(xiàn)值像和折現(xiàn)率查隨著折現(xiàn)花率的增加姓呈反向變寸化，當(dāng)辟i島＜小FIR餅R知時(shí)討，秩FNP越V誠(chéng)＞床0籮，當(dāng)慌ic個(gè)＞樸FIR媽R勁時(shí)懇，長(zhǎng)FNP議V斧＜枝0討，圖中玩的題FIR雞R霉就是下面豎要講的財(cái)環(huán)務(wù)內(nèi)部收鳴益率。苗財(cái)務(wù)凈現(xiàn)婦值長(zhǎng)（增FNP輝V根）鑼FNPV震1FIRR敢FNPV半2徐話折現(xiàn)率（森i真）蘆所謂財(cái)務(wù)女內(nèi)部收益發(fā)率就是使偉項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)豪值等于零厚的折現(xiàn)率花，公式士：功密（丸1+FI鏡R邀R袖）賓=跳0啟，此表達(dá)肺方式與前石面講到的仆財(cái)務(wù)內(nèi)部努收益率公芽式是兩種挺表達(dá)方式求，一個(gè)意帥思。捕如上例，串已經(jīng)求得語(yǔ)i1宴=10升%乓時(shí)并，為FNPV豐1=51呼8寶.71胖萬(wàn)俊元越,永則又取待i2=追12%駕FNPV累2=-2抄5五0代－代－撓＋梁＋掃＋劑×胖＝富﹣料274.寧2彈5鑄萬(wàn)督元統(tǒng),它則憐FIR冊(cè)R治＝苗10皺%壟＋模＝攤11.3崗1巡%田＞奧10%捕,領(lǐng)所以該項(xiàng)吹目可以接與受涉.岔以下再求攤投資收益郊率躁(弄R)腿所謂投資杜收益率指取項(xiàng)目在正譜常年份的伍凈收益或德項(xiàng)目壽命疑期的年平釀均凈收益祥與投資總貪額的比討率估.量投資利潤(rùn)屯率銅=千×磁100%通.蹦歷投資總額定包括固定牲投丹資套,壁投資方向京調(diào)節(jié)漠稅陪,藏建設(shè)期利局息和流動(dòng)溉資金投揀資里.漂凈收益額腰可以為繳吧納所得稅解前的利潤(rùn)訂額襪,沙也可以為厘繳納所得促稅后的凈拆收坊潤(rùn)鑄,恐所以投資葡利潤(rùn)率又兆分為稅前項(xiàng)投資利潤(rùn)?quán)嵚屎投惡笞油顿Y利潤(rùn)餐率爽,沒在上飯例中投資偽利潤(rùn)肉率米=候＝蹦13.0鹿5%赤第三拌章勝匆好第三值節(jié)瘦否沈其它分析徒1.獅渣清償能力臺(tái)分析家此分析主雨要考察項(xiàng)她目開發(fā)經(jīng)盲營(yíng)期內(nèi)的長(zhǎng)財(cái)務(wù)狀態(tài)要及償債能霸力槍,刪主要針對(duì)滔借款利息牢及借款償泰還期相關(guān)招問革題范.洞此分析出魚具長(zhǎng)期借惑款還本付孕息估算表外。此表扯見蓬<籃<仙房地產(chǎn)開日發(fā)項(xiàng)目經(jīng)倘濟(jì)評(píng)價(jià)案判例它>>.肥2.掘呼資金平衡荒分析妹此分析主族要考察項(xiàng)續(xù)目開發(fā)經(jīng)奸營(yíng)期間的槳資金不衡微狀衰況恭,脾作為房地寫產(chǎn)項(xiàng)目開汽發(fā)經(jīng)營(yíng)的醫(yī)必要條豪件魯,酒各期累計(jì)霸盈余資金巴不應(yīng)出現(xiàn)斑負(fù)祥值芹(吃即資金缺鞏口安)斜,巨否則應(yīng)考島慮短期貸幅款等措王施兇.士此分析出暢具資金來(lái)歇源與運(yùn)用稅表。贈(zèng)3.悟挨資產(chǎn)負(fù)債凈分析輕負(fù)債分析亦主要考慮吩項(xiàng)目開發(fā)速經(jīng)營(yíng)期的哲資產(chǎn)與負(fù)標(biāo)債情槐況略,蕩各期資產(chǎn)暈應(yīng)等于負(fù)壺債和所有洗者權(quán)益之朵和腿,松如果不符短合秧,吳則須檢查途其它基本缸報(bào)表。此客分析出具冷資產(chǎn)負(fù)債按表。乘第四雁章億燒惜項(xiàng)目不確梳定性分荒析篇(道即投資風(fēng)效險(xiǎn)分摘析膚)框房地產(chǎn)項(xiàng)坦目不確定婚性分析主鞋要包括敏辟感性分棗析刊,演臨界點(diǎn)分拳析和概率鎖分厭析屆(浴因概率分極析用的較桂少怠,顆故不予以落討菜論醋)慕.獲可進(jìn)行不帆確定分析逆的因素主鴨要痕有燥:確租售價(jià)養(yǎng)格聞,尖銷售速資度國(guó),遞出租潑率瞧,換開發(fā)周伏期等,鄰項(xiàng)目總投欲資節(jié),才土地費(fèi)翠用耕,友建安工程驅(qū)費(fèi)慮,心融資比昆例砌,探骨融資歷成詞本陶等攀,妨以上各因杯素都將影訓(xùn)響項(xiàng)目的偶成敗。道第一賽節(jié)語(yǔ)屢敏感性分察析無(wú)領(lǐng)定義糖:束敏感性分疏析是通過及預(yù)計(jì)房地腿產(chǎn)項(xiàng)目不籍確定因素糞發(fā)生的變堤化浙,就分析對(duì)項(xiàng)煩目經(jīng)濟(jì)效鴿益產(chǎn)生的格影跪響析,胞通過計(jì)算遮這些因素壤的影響程亦度炎,刃判斷房地麗產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)瓦濟(jì)效益對(duì)壺各個(gè)因素裁的敏感竹性隸,敞并從中找貝出對(duì)于房始地產(chǎn)項(xiàng)目都經(jīng)濟(jì)效益鉗影響最大妥的因素。斑(完一棵)志亡敏感性分匆析主要包蹲括以下幾葉個(gè)步途驟環(huán):弦1篇.余葬確定用于深敏感性分囑析的經(jīng)濟(jì)客評(píng)價(jià)指圍標(biāo)末,進(jìn)通常采用板內(nèi)部收益乞率不,爐必要時(shí)可暮采用其它粒經(jīng)濟(jì)指銅標(biāo)愚.蔑2.孩仗牢確定不確禿定因素可景能的變動(dòng)餡范騎圍位.插計(jì)算不確咽定因素變榴動(dòng)不時(shí)勉,才評(píng)價(jià)指標(biāo)酬的相應(yīng)變殊動(dòng)慕值犬,漫良研究某霉一不確定稠因素駝時(shí)喂,浩假定其它抵因素不潑變滴.敞通過敏感平性分析永時(shí)拾,沸可以采用籌列表的方鍬法表示由世不確定性民因素的相攝對(duì)變動(dòng)引然起的評(píng)價(jià)甚指標(biāo)相對(duì)柄變動(dòng)幅東度瓦,炸也可以采親用敏感性跑分析圖對(duì)丹多個(gè)不確普定性因素赤進(jìn)行比茄較課.糞公殲敏感性分慨析表姨序號(hào)掙慮架項(xiàng)目朗變動(dòng)幅度如（職%荒）環(huán)眾全部投資撕（所得稅脖前）胃內(nèi)部收益饅率唱（家%屯）舒凈現(xiàn)值（詢?nèi)f元）牧投資回收寄期（年）先恩0趁基本方案飼獲2紙8豈．偶8臨781煙私3.8現(xiàn)銷1霧開發(fā)產(chǎn)品橡投資艘各+10秩蝶2券0織．將1盲12承抵4.0捷眼-10友巡3魂9勺．獅2技1550櫻約3.6糞卷2腳售房?jī)r(jià)格迫局+10疫掘3兵9腸．倒7笨胞1769寒略3.6獄彈-10贏瀉1肯7周．塞7拴禍-206掙評(píng)4.2本胸3傾預(yù)售款回乳籠進(jìn)度俯丹+10廁輕3三1民．顧4走勵(lì)942森訂3.7國(guó)探-10醒糟2模4賭．唯1崗剝398張喪4.1蓄效4最租房?jī)r(jià)格益箭+10誦婆2搬8駛．肢8疲鼠787漠癥3.8唉蔽-10著卵2怖8版．略7匪茅775留得3.880隆60郊1插40坑23框FIRR稠(%)擔(dān)20程或450耽-咱40-遣30瑞-20塞-10冷2鼓03猶04惡0得.宵-20水0須師桃敏感因素瘦變密動(dòng)斷(付%)病圖矛:妙稀敏感性分揪析鞏(潛全部投土資夏,質(zhì)所得稅舉前逐)幣1宋—悟售房?jī)r(jià)揉格渴脆2準(zhǔn)—魯預(yù)售款回旁籠速付度囑寬3暢—慕租房?jī)r(jià)志格紀(jì)偽4盈—租基準(zhǔn)收益賣率轟5總—遵開發(fā)產(chǎn)品食投資上分析結(jié)劫果辦:勢(shì)上圖表明房開發(fā)產(chǎn)品裳投資和售觀房?jī)r(jià)格兩滾個(gè)因素對(duì)毀項(xiàng)目效益鳥最敏京感勵(lì),襯如里這兩現(xiàn)個(gè)因素向依不利方向偶變鞭動(dòng)雨10%關(guān),左則全部投巾資內(nèi)部收展益賣率虎(FIR土R貼)桑將分別下登降槐至冶20.1難%爭(zhēng)和趣17.7螞%置,爪凈現(xiàn)值分疑別下降豐至艙1稈2藥萬(wàn)元睬和撤-20炸6呈萬(wàn)樣元卻;擱框投資回收賽期則增加販到捉4.升0百年乒和簽4.肝1臂年奇。株第二著節(jié)印癢臨界點(diǎn)分業(yè)析田(數(shù)即盈虧平榆衡點(diǎn)分池析桑)律定涂義繼:投部此分析是剖測(cè)算一個(gè)纏或者多個(gè)掙不確定性拖因素變化愁時(shí)取,扇房地產(chǎn)項(xiàng)臺(tái)目達(dá)到允究許的最低驗(yàn)經(jīng)濟(jì)效益甘時(shí)的極限逮值拳,稼并以不確廟定性因素恐的臨界值葵組合顯示躍項(xiàng)目的風(fēng)雙險(xiǎn)程統(tǒng)度祥.技不確定性歷因素臨界閑值的分析州計(jì)算可以受采用列表感或圖解的凍方江法遙.乘一般可進(jìn)本行臨界點(diǎn)慮分析的因群素誼有或:eq\o\ac(○,生1對(duì))控最低售價(jià)坦和最低銷田售量、最蟻低租金和筆最低出租趙率；eq\o\ac(○,壘2登)初最高土地而取得價(jià)格鹿；eq\o\ac(○,奧3內(nèi))缺最高工程誓費(fèi)用礦例扎4振.2動(dòng)憤賴臨界點(diǎn)分促析洋反敏感因素征基本方案唐結(jié)果協(xié)刻浪臨界點(diǎn)計(jì)柄算街手表內(nèi)部收益癢率糖（滲%庫(kù)）忠銷23.蝶8蛛楊雞期望值第20近膚士開發(fā)投資塞額（萬(wàn)元右）擊割130診56窮妖租最高值其1365厲9敢吸售房?jī)r(jià)格白（盲元方/淘m.哭）酷微351呼1誼沒產(chǎn)最低值院3350模租房?jī)r(jià)格嗽（茄元廳/苦年皆m藥）的盜375薯0蘭兔術(shù)最高值宋1374夸土地費(fèi)用批（萬(wàn)元）縣撓125娛2壞折略最高值寇1775爪售房面積另（貢m稻）霜羊475昌81轎冊(cè)循最低值貪4274渠8麥臨界點(diǎn)分脊析是反映嗎在預(yù)期可劍接受的投孟資內(nèi)部收硬益率禽下和,妙投資方能憑承受的各厘種重要因臨素向不利僅方向變動(dòng)慈的極限值唯。拿斥假定投資艇方期望的肥內(nèi)部收益貿(mào)率先為施20鹿%押。在這種伯情況下，安開發(fā)產(chǎn)品濫投資的臨涂界點(diǎn)銷為承1365材9冬萬(wàn)元，增活加庫(kù)60色3診萬(wàn)無(wú)；平齡均售房?jī)r(jià)拐格的臨界俗點(diǎn)為每平籍方窗米障335情0乞元；土地罩費(fèi)用臨界嬌點(diǎn)送為抖177芒5否萬(wàn)元，增法加犁52殼3怠萬(wàn)無(wú)；售拴記面積的采臨界點(diǎn)竭為鄉(xiāng)4274裝8舞平方米，惑減讀少言483為3受平方米。劫第四猶章驕評(píng)柜第三頂節(jié)?？椄獠淮_定性響分析綜合擴(kuò)例專題血攤例題：某席一開發(fā)項(xiàng)末目投資基豆本方案如況下表，試根進(jìn)行敏感呆性分析，芬其中繼ic=特10其%宿，謀項(xiàng)目投資款方遼案尊春?jiǎn)挝唬喝f(wàn)刑元慮影響因素墨療冶期初投資腦性回租賃收入雪撥預(yù)年經(jīng)營(yíng)費(fèi)個(gè)用密團(tuán)耐壽命期（今年）里估計(jì)值著2000箱反600助柜350和籠20淡分析步驟亦：種1.借且選取期初蘭投粱資多,距價(jià)撿格辰(那租賃收遼入枕)皂和經(jīng)營(yíng)費(fèi)鉤用為擬分辮析的不確青定性因外素創(chuàng).獻(xiàn)2.艙鋼選取凈現(xiàn)墨值膜(FNP膜V丹)塞指標(biāo)為評(píng)床價(jià)指標(biāo)嘉3.名昏計(jì)算預(yù)測(cè)舉水平下的趕凈現(xiàn)值評(píng)扶價(jià)指站標(biāo)耀,瘦則松FNP儲(chǔ)V仁＝謊﹣癢200愈0逆＋堂(60軟0風(fēng)－對(duì)350)喪(P/A歐,竄i,n琴)頓＝收﹣吩2000甜＋聯(lián)(炸600辦－肺350)乏(P/返A(chǔ),10昨%,20刃)填＝殺﹣魄2000怨＋槳250×列8.51購(gòu)36鼓＝仰128.沾4(焰萬(wàn)元消)亂式中，狐（槍P/密A攝，礙i,n般）為等額載系列年金紋求現(xiàn)值系晨數(shù)，可以叛通過查復(fù)芒利系數(shù)表鞏取得末；孩P/言A阻為已知年莊金求現(xiàn)值舒；督i謀為折現(xiàn)率古，鬧n芽為計(jì)息期輔數(shù)。事4嗎.剖喂確定敏感周性因素的趕變動(dòng)幅度格分別丘為完10豐%姐和褲20%開,欄并計(jì)算變悅動(dòng)后的評(píng)優(yōu)價(jià)指標(biāo)壟值澤,紐根據(jù)期初乘投資、租立賃收入和授經(jīng)營(yíng)費(fèi)用熟的變動(dòng)計(jì)睡算的評(píng)價(jià)饞指標(biāo)分別抗如下：士訴期初投資棒的敏感性你分析男期初投資剩變動(dòng)幅度絨﹣蛾20%懼﹣硬10%怒0噴+餐10%嫌+昂20%填FNP筍V咱52店8.4評(píng)3瓜28.4觀1核28.4狼﹣東71.6參扶耽－長(zhǎng)271.彎6.個(gè)租賃收入微的敏感性播分析電租賃收入剪變動(dòng)幅度留-文20%此-泊10%誓鑼0嶄點(diǎn)+10%鼓+猶20%但FN褲PV謹(jǐn)-旺893.吉23爛-柔382.掘42每登128.滔4悼祥639.櫻22旋1離150.片03技鞋爪經(jīng)營(yíng)費(fèi)用洗的敏感性篩分析進(jìn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用補(bǔ)變動(dòng)幅度軟-即20%乞-典10%啞0仿+裳10%堪+蕉20%賽FN康PV御揪724.算35翠4添26.3挎8況1題28.4王-齒169.犧58醬-4煉67.5捧5名FNP候V介價(jià)釣格朝(嶄租賃收驚入寨)說(shuō)12肆8.4吵厘變化幅焰度型(植10%)慨礦牌經(jīng)營(yíng)費(fèi)克用藝道掏銷期初投資盲泳子敏感曲線普?qǐng)D羞5.聚剝排序確定短敏感性因蝦素分別為跌：價(jià)格（鑰租賃收入瓶）＞經(jīng)營(yíng)燭費(fèi)用＞期肝初投資遲康6司．杯凍提出控制京方案，由偶于價(jià)格是叉最敏感因雀素，因此機(jī)首先應(yīng)控紅制好價(jià)格唐，