中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題第一頁，共54頁。房地產(chǎn)業(yè)的性質和特點房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律房地產(chǎn)價格太高泡沫嚴重，已成嚴重畸形樓市價格瘋狂上漲根源何在？房地產(chǎn)價格未來是否下降？房地產(chǎn)價格下降、泡沫破滅會否引致房地產(chǎn)業(yè)崩盤乃至國民經(jīng)濟衰退？中國房地產(chǎn)業(yè)的問題究竟何在？出路何在？第二頁，共54頁。房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)叉分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。第三頁，共54頁。①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品既體現(xiàn)物質屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點在房地產(chǎn)權屬。②建筑業(yè)是物質生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。第四頁，共54頁。是居民最基本的生活資料。是一個國家的基礎性物資，最重要生產(chǎn)資料。是價值巨大的商品，因此其價格的變動對居民生活和財富的影響巨大。是一種固定資產(chǎn)，具有不可移動性。在城市化過程中，城市擴張以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為拉動經(jīng)濟快速增長的最大動力?？山灰仔?。形成特殊的房地產(chǎn)市場。第五頁，共54頁。房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。第六頁，共54頁。在工業(yè)化和城市化中早期，房地產(chǎn)市場發(fā)展均呈現(xiàn)出低價格快速發(fā)展趨勢。到了城市化完成時期，呈現(xiàn)價格上漲而數(shù)量穩(wěn)定增長特點。具有一定的投機性，越是市場經(jīng)濟制度不成熟的時期，房地產(chǎn)市場的投機活動越嚴重，對國民經(jīng)濟的沖擊也就越大。政府嚴格監(jiān)管和調控。第七頁，共54頁。從大多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史看，在其工業(yè)化和城市化的中早期，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)面積快速發(fā)展而房地產(chǎn)價格穩(wěn)定上升的趨勢。當工業(yè)化和城市化完成后，呈現(xiàn)出相反的趨勢，房地產(chǎn)價格快速上升而房地產(chǎn)建設面積增長較慢。荷蘭阿姆斯特丹市從1750年至1880年的130年間（荷蘭資本主義市場經(jīng)濟發(fā)展最快速的時期），其住宅價格指數(shù)恰恰是比較低的。

第八頁，共54頁。美國自1901年至1945年住宅投資價格指數(shù)一直在10上下波動，從20世紀50年代中期到70年代中期，其投資價格指數(shù)才由35攀升至45。20世紀70年代中期以后，美國住宅投資價格指數(shù)快速上升，從45左右大幅度攀升至2001年的135以上。第九頁，共54頁。銷售量1700年1800年1900年2000年銷售價格第十頁，共54頁。這是因為：一方面，在工業(yè)化和城市化的中早期，大量人口從農(nóng)村遷移到城市，推動了城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但由于這一時期國民經(jīng)濟還不發(fā)達，居民收入水平普遍較低，尤其是剛從農(nóng)村遷移到城市的居民，不僅收入水平低，而且財富存量少，不可能支撐較高的房價。隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，到了經(jīng)濟較發(fā)達時期，城市化進程完成，居民收入水平提高，財富存量增大，城市房地產(chǎn)價格就出現(xiàn)了較大幅度的提高。第十一頁，共54頁。房地產(chǎn)價格上漲過快房地產(chǎn)價格嚴重過高近期價格變動不正常第十二頁，共54頁。2004年北京的平均房價才只有5050元／平方米，而2009年全市平均房價竟上升到28000元／平。從2004年深圳住宅均價在每平米5000至6000元的狀態(tài)，2009年達到每平方米27350元的最高價。2004年鄭州的商品房均價在2000元左右，目前已經(jīng)達到7000元了。第十三頁，共54頁?！胺績r收入比”，是房地產(chǎn)價格與居民平均年收入的比值，反映了居民對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房地產(chǎn)中介機構中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關數(shù)據(jù)計算得出，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍。而根據(jù)國際標準，房價收入比應維持在3至6倍的范圍內(nèi)才算合理。第十四頁，共54頁。衡量一個國家住房消費時，以房價收入比在3倍至6倍比較適當。目前美國是3倍多，日本在5-6倍。目前，我國一線城市房價收入比超過25：1；中等城市超過20：1。而且，我國的新售商品房大多是期房和毛坯房。第十五頁，共54頁。抬高了農(nóng)民進程門檻，阻礙城市化進程導致城市無房戶增加，不利于社會穩(wěn)定吞噬居民家庭財富，降低居民消費水平阻礙居民消費提高，削弱經(jīng)濟增長動力對實體經(jīng)濟有擠出效應，延緩經(jīng)濟發(fā)展造成社會財富集中，拉大收入分配差距第十六頁，共54頁?！度嗣袢請蟆啡涨肮颊{查顯示，九成多網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意，認為房價非常高；64%的網(wǎng)友認為房價有上漲壓力；超八成網(wǎng)友認為“新國十條”調控政策落實不力；65.4%的網(wǎng)友預測會進行二次調控。（9月27日《人民日報》）

不久前，央行公布的三季度居民調查結果顯示，72.2%的居民認為當前房價水平“過高，難以接受”，今日這次調查結論再度證實房價過高。第十七頁，共54頁。房地產(chǎn)本來是最大的民生問題，卻成了投機最盛行的領域；房地產(chǎn)本來是政府應該補貼的，卻成了各級政府的搖錢樹；房地產(chǎn)已經(jīng)脫離居住本性，逐步衍化成富人間游戲，成為資本市場上一種純粹投資品。購房的1/4是自住型需求，1/4是投資型需求和自住型需求，2/4是投資型需求。許多城市開發(fā)區(qū)變成“鬼城”第十八頁，共54頁。全民炒房的瘋狂——這是最最根本原因。把住房當最有利可圖投資品的宣傳誤導；實體經(jīng)濟經(jīng)營艱難逼迫實業(yè)資本進入樓市；強烈通貨膨脹預期逼資金進入；銀行貸款相當一部分流入樓市；地方政府是巨大推手——高價地、高稅費等；開發(fā)商太猖狂不擇手段造市；荒唐的房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調控。第十九頁，共54頁。當前我國學界和社會人士對房地產(chǎn)價格瘋狂上漲的原因分析多不正確。中國人多地少，必然推動房地產(chǎn)價格高漲；正處于城市化快速推進階段，大批農(nóng)民進城必然推動房地產(chǎn)價格上漲；地方政府買地財政；房地產(chǎn)商哄抬房價；把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。第二十頁，共54頁。無論政府還是輿論把住房當做最有利可圖投資品。由此助長全民炒房之風愈演愈烈，不少家庭購買2套、3套房甚至10多套房。國外資金也陸續(xù)進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。目前情況是：1/3購房自住；1/3購房自住兼投資；1/3購房為了投資。一個國家2/3的購房目的為了投資，太可怕了！第二十一頁，共54頁。北京市三環(huán)內(nèi)宣武門外大街92號，能在海格國際大廈買上一套住房，是很多人想也不敢想的夢。而在這樣一個地處繁華，寸土寸金的小區(qū)，有13套房都屬于一個叫郝鵬俊的人，另外的四套在其妻兒名下，不過在郝鵬俊和他妻兒名下的房產(chǎn)還不只這17套。在北京朝陽區(qū)，關東店四巷，南三里屯的花園巴黎城和宣武區(qū)的信恒大廈，這個家庭還有18套住房。郝鵬俊，山西蒲縣太林鄉(xiāng)一個農(nóng)民家庭，2004年任煤炭局局長。

第二十二頁，共54頁。山西陽泉市陽泉市城區(qū)公安分局原巡警大隊大隊長關建軍財產(chǎn)清單：北京等地的房產(chǎn)27套，價值1．7億多元,近20家賭場2011年02月23日來源：新華網(wǎng)

青島遠洋運輸公司原副總經(jīng)理宋軍利用職務之便貪污、受賄700萬余美元，用于個人炒股、購車，并在北京、天津、青島等地大肆購買房產(chǎn)37套，給國有企業(yè)造成巨額損失，現(xiàn)已依法對其提起公訴。青島早報2011年02月26日第二十三頁，共54頁。近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題，最為核心的是整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場成了投機炒作的市場，國人開始形成一個基本的觀念，就是誰購買住房，誰能夠賺錢；誰購買的住房越多，其賺錢就越多。當國內(nèi)住房成為賺錢的工具，當每一個人把大量購買住房賺大錢形成為一種基本價值判斷時，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場豈能不讓投機炒作者炒翻天？國內(nèi)各地的房價豈能不快速飚升？房地產(chǎn)泡沫豈能不迅速吹大？國內(nèi)房地產(chǎn)市場成了房地產(chǎn)投機炒作者的天堂（可以說，在世界上找不到一個國家的房地產(chǎn)炒作會如此嚴重的）。第二十四頁，共54頁。房地產(chǎn)領域稅負太重買地財政抬高了地價地方政府與房產(chǎn)商勾結保房價房地產(chǎn)商有恃無恐瘋狂抬高房價代表房地產(chǎn)利益的集團挺房價太無恥房地產(chǎn)調控政策太荒唐、太無能第二十五頁，共54頁。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌舉例說，江蘇省在2006年一季度僅房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩大行業(yè)就繳納土地稅91億元，這兩大行業(yè)的稅收占到江蘇省地方財政收入的35%?！叭绻闵细鞣N收費，那么這個比例更上升到50%以上?！薄坝纱丝梢钥吹?，地方政府以房地產(chǎn)開發(fā)拉動地方經(jīng)濟增長和增加財政收入的利益沖動，是造成住房價格居高不下的一個重要原因。”第二十六頁，共54頁。今年1月14日，寒亭區(qū)政府下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(寒政發(fā)【2009】3號)，明確要求全區(qū)副科級及以上現(xiàn)職干部，每人至少銷售一套住房，完不成任務的，按比例從所在單位已認定的全年招商引資額中扣減。第二十七頁，共54頁。隨后不久，寒亭區(qū)房產(chǎn)局制定出臺了《關于機關干部購買(引薦)商品住房的考核認定辦法》，要求全區(qū)副科級及以上干部每人至少購買或引薦購買一套商品住房，時間為2009年1月14日至6月30日；考核認定辦法還規(guī)定，購買或引薦購買75平方米/套(含)以上商品住房的，認定為一套，不足75平方米/套的，按0.5套認定；并對完不成任務的如何從所在單位招商引資額中扣減做出詳細規(guī)定；并同時表示，對考核結果每月予以通報。第二十八頁，共54頁。因為中國沒有幾個企業(yè)是拿自己的真金白銀出來干企業(yè)的！房地產(chǎn)更是自己不會出一分錢，全部是通過銀行貸款！如果房地產(chǎn)垮了，銀行呢？至少日子不好過！還有如果房地產(chǎn)商的日子不好過，政府的地就賣不出去！想通過倒賣土地發(fā)家的跟政府有千絲萬縷聯(lián)系的人們就沒有了發(fā)財?shù)臋C會了！這就是房地產(chǎn)永遠跌不下去的原因！在中國，就是房子大量閑置，房價也不會發(fā)生大幅下跌的情況！資本家寧肯把小麥、煤炭丟入大海，也不會給窮人！中國的房地產(chǎn)商也如此，寧肯房子變成荒草地也不會降價賣給窮人！第二十九頁，共54頁。成思危（2009）：房價還會上漲要買房的別等了。北京師范大學房地產(chǎn)研究中心董藩（2009）：房價還要漲，房地產(chǎn)業(yè)從來沒有泡沫。第三十頁，共54頁。中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌9月3日在成都參加“中國地產(chǎn)金融年會2009區(qū)域巡回峰會”時，對房價上漲原因的獨到“剖析”：“房價上漲，是因為‘丈母娘需求’?！蓖瑯釉谶@個會上，住建部政策研究中心副主任秦虹認為，國內(nèi)樓市至少還要紅火20年。第三十一頁，共54頁。30年來，要問我國最糟糕的政策是什么，恐怕會異口同聲的說是房地產(chǎn)政策。因為，自2003年以來，幾乎年年都有樓市調控政策出臺，除了2008年出臺了稅費優(yōu)惠和減免等救市政策外，其余幾乎是清一色的限制性調控政策。僅2010年，截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房產(chǎn)調控的政策出臺。但每次調控后不到3個月房價就會大幅度上漲。正是糟糕的調控政策成了房價暴漲的推手。第三十二頁，共54頁。13億人口大國竟然鼓勵“二套房”“三套房”13億人口大國竟然允許甚至鼓勵全民炒房不是抑制高房價，而是抑制房價過快增長不是當作民生根本，而是作為支柱產(chǎn)業(yè)調控房價政策越不對癥、且顧慮重重、只做表面文章一方面是大量農(nóng)民工無房住，另一方面是大量住房閑置，政府卻不聞不問。不是嚴厲打擊由于瘋狂的住房投機而造成的需求畸形過旺；而是在供給方面做表面文章。奸猾無能的人推出荒誕不經(jīng)的房地產(chǎn)調控政策第三十三頁，共54頁。房價調整近10年越調越漲表明百姓對政策不信任第三十四頁，共54頁。2010年9月27日，《人民日報》報依托人民網(wǎng)，開展“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調查”，參與網(wǎng)友超過4.6萬人。調查結果顯示，9成網(wǎng)友對目前房價不滿意，認為房價非常高；超過8成網(wǎng)友認為“新國十條”落實不力。著名房地產(chǎn)評論人牛刀在博客中說，“面對房價，無話可說。當這種深刻的絕望情緒在社會上彌漫的時候，是沒有什么力量能夠化解的。”第三十五頁，共54頁。2010年9月26日網(wǎng)上一個視頻制作團隊推出了一段《樓市三字經(jīng)》，借用《三字經(jīng)》的行文格式、再配以搞笑的卡通畫面，調侃今年4月份出臺的樓市調控政策，痛批房地產(chǎn)市場的種種亂象，以鞭撻地方政府與房地產(chǎn)上的勾結，表達百姓對房價回歸合理區(qū)間的期望。目前，該視頻受到網(wǎng)友的熱捧。第三十六頁，共54頁。庚寅春，真瘋狂，眾央企，搶地王。

樓盤價，玩命漲，一開盤，即瘋搶。

開發(fā)商，盆缽旺，牟暴利，立牌坊。

嘆屁民，居無望，八輩薪，難換房。

四月中，新政降，如驚雷，似猛浪。

史最苛，力最強，抑投機，促保障。

開發(fā)商，皆慌張，炒房團，背心涼。

剛需族，燃希望，不降價，買屁房第三十七頁，共54頁。舉國下，皆觀望，房價高，不買賬。

假打折，不上當，偽促銷，必抵抗。

開發(fā)商，貪無量，謀損招，鉆空檔。

屯土地，理應當，改規(guī)劃，心不慌。

明讓利，暗上漲，八八折，笑四方。

瞎忽悠，最在行，墊首付，假幫忙。

找媒體，做文章，幫炒作，有犒賞。

吃老本，死命扛，開發(fā)商，豬堅強！第三十八頁，共54頁。官老爺，心惆悵，不賣地，貪無望。

為謀財，玩花樣，保護傘，四處張。

炒房團，實力強，全額買，甚張揚。

房在手，死不放，票子多，就猖狂。

房新政，病怏怏，名雖存，實則亡。

百日畢，細算賬，價未降，反上揚。

房難買，租金漲，蝸居族，更凄涼。

蛇鼠狼，良知喪，民安居，盡虛妄！第三十九頁，共54頁。立秋至，人心涼，越盼降，越斷腸。

大趨勢，漸明朗，鬼房價，還要漲。

砸鐵鍋，賣家當，狠下心，兄弟上。

為了房，忙解囊，一開盤，賣精光。

半載過，歸原樣，屁民苦，官商旺。

承諾言，皆哄誆，國十條，秀過場。

民有居，國安邦，民無居，國之殤。

夢中尋，廣廈堂，天下士，避秋霜。第四十頁，共54頁。樓市三字經(jīng)第四十一頁，共54頁。各級政府擔心房地產(chǎn)下降嚴重影響地方財力、影響地方GDP。國家發(fā)改委：一旦房價下跌，容易出現(xiàn)需求萎縮，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而影響經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。華遠老總任志強：地產(chǎn)商要死，也是銀行先死。銀行已被房地產(chǎn)業(yè)綁架。政府被銀行綁架，銀行最擔心房地產(chǎn)價格下滑。大多房地產(chǎn)商兼業(yè)經(jīng)營，可以周轉資金。第四十二頁，共54頁。8月20日下午，央行上?？偛空{查統(tǒng)計研究部召集在滬五家大型銀行、民生、浦發(fā)、上海銀行等8家銀行，座談上海房地產(chǎn)市場情況。一位與會人士透露，雖然與會的銀行業(yè)人士對房地產(chǎn)價格走勢判斷不一，但各家銀行均認為房價有波動，在防止“大起”取得效果的情況下，目前調控的重點應該是防止房價大落。一家大行上海分行信貸人士認為，由于房地產(chǎn)投資占比較高，如果出現(xiàn)房價“大落”的情形，將對經(jīng)濟產(chǎn)生較大影響。

第四十三頁，共54頁。這一問題是老百姓最關心的，也是學術界和實業(yè)界爭論討論做多的問題。不少人仍然堅持房地產(chǎn)價格仍將大漲十年。但也有人認為將來房價必將大降第四十四頁，共54頁。中國人多地少，土地稀缺，增值潛力大；未來10-20年仍將有5億農(nóng)村人口進城，有巨大的需求潛力；目前看我國房地產(chǎn)供給不足的現(xiàn)象十分嚴重；在通貨膨脹嚴重的年代，房地產(chǎn)是最好的投資領域。第四十五頁，共54頁。中國人多地少，土地稀缺，增值潛力大。正因為人多地少、土地稀缺，才應該更嚴格的限制住房面積以及杜絕“二套房”、“三套房”，嚴厲打擊住房投機和囤積居奇。未來10-20年仍將有5億農(nóng)村人口進城，有巨大的需求潛力。確實有大量的農(nóng)民遷移到城市，但是他們能買得起城市住房嗎？他們有購買力需求嗎？第四十六頁，共54頁。目前我國房地產(chǎn)供給不足十分嚴重。供給不足只是相對于全民炒房的變態(tài)需求而言，事實上，如果實行嚴格的一戶一套房制，我國各級各類城市尤其是一線城市的住房不是供給不足，而是嚴重過剩。在通貨膨脹嚴重的年代，房地產(chǎn)是最好的投資領域。一個擁有13億人口的發(fā)展中國家，竟然鼓吹把房地產(chǎn)作為投資品，允許甚至誘導居民瘋狂投資（投機）?；奶频搅藰O點。第四十七頁，共54頁。從房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律看。城市化中早期房價均平穩(wěn)緩慢上升。從市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)政策的精神看從我國的基本國情看。未來城鎮(zhèn)住房主要滿足進城市農(nóng)民