2023年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理知識試題5

題干單項選擇題城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A、土地出讓金B(yǎng)、占用面積C、經(jīng)營收入D、銷售收入【正確答案】：B

題干單項選擇題銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中“期房按揭”面臨的風(fēng)險屬于（）風(fēng)險。A、市場B、管理C、法律D、操作【正確答案】：A

題干單項選擇題房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是（）。A、《規(guī)劃意見書（選址）》，《設(shè)計方案審查意見》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》B、《設(shè)計方案審查意見》，《規(guī)劃意見書（選址）》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C、《規(guī)劃意見書（選址）》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《設(shè)計方案審查意見》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D、《設(shè)計方案審查意見》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見書（選址）》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【正確答案】：C

題干單項選擇題某商場當(dāng)前市場售價為6000元/m2，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（）元/m2。A、283B、318C、460D、423【正確答案】：B【答案解析】：折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA/（1+i）計算可得。1

題干單項選擇題下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資渠道的是（）。A、抵押貸款支持證券B、退休基金C、保險公司D、銀行類金融機構(gòu)【正確答案】：A【答案解析】：B、C、D選項屬于私人市場融資渠道，私人市場和公開市場的主要區(qū)別，在于這些資本投資是否可以公開交易。

題干單項選擇題下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。A、借款償還期B、利息備付率C、現(xiàn)金回報率D、償債備付率【正確答案】：C

題干單項選擇題當(dāng)項目完工并具竣工驗收條件后，由（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A、承包商B、開發(fā)商C、監(jiān)理機構(gòu)D、建設(shè)主管部門【正確答案】：B【答案解析】：當(dāng)項目完工并具備竣工驗收條件后，由承包商按國家工程竣工驗收有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。之后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費用。

題干單項選擇題某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.，8則本期預(yù)測銷售量為（）萬臺。A、102B、120C、108D、88【正確答案】：C【答案解析】：Q=0.8*110萬臺+.2*100萬臺=108萬臺。t

題干單項選擇題開發(fā)一銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流入是（）。A、銷售收入B、出租收入C、利息收入D、轉(zhuǎn)售收入【正確答案】：A

題干單項選擇題王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元2 2 2 2 2內(nèi)使用面積為35m，外墻面積為7m，單元間分隔墻面積為10m，公攤面積為5m，那么可出租面積應(yīng)為（）m。A、48.5B、49C、51D、45.5【正確答案】：A【答案解析】：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986—2000），“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。對此題而言，套內(nèi)建筑面積=（35+7/2+10/2）m=43.，5m可出租面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣? 2用筑面積=（43.5+5）m=48.。5m34.770*12%萬元=92萬.元4

題干單項選擇題房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（。）A、對原材料的檢驗B、對配套設(shè)施的檢驗C、確立質(zhì)量文件檔案制度D、確立成本控制檔案制度【正確答案】：D【答案解析】：質(zhì)量控制主要包括四個方面：對原材料的檢驗、對配套設(shè)施的檢驗、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

題干單項選擇題某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（萬元）。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00【正確答案】：C【答案解析】：因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA/（1+i）=201=150萬.元94（）

題干單項選擇題房地產(chǎn)投資的（）特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A、相對較高的收益水平B、易于獲得金融機構(gòu)的支持C、能抵消通貨膨脹的影響D、提高投資者的資信等級【正確答案】：C

題干單項選擇題凡綜合風(fēng)險度超過（）的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A、50%B、60%C、70%D、80%【正確答案】：A【答案解析】：凡綜合風(fēng)險度超過60%的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

題干單項選擇題在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A、借款利息B、所得稅C、自有資金D、折舊與攤銷【正確答案】：B【答案解析】：所得稅應(yīng)體現(xiàn)在利潤表中。

題干單項選擇題在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，下列（）不屬于資源調(diào)查的主要內(nèi)容。A、建設(shè)地點B、項目用地C、交通運輸條件D、競爭能力【正確答案】：D

題干單項選擇題在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，（）通常對房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開發(fā)的進度分階段撥付。A、土地購置貸款B、土地開發(fā)貸款C、建設(shè)貸款D、土地儲備貸款【正確答案】：B

題干單項選擇題利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中的（）因素。A、社會環(huán)境B、政治環(huán)境C、經(jīng)濟環(huán)境D、金融環(huán)境【正確答案】：C

題干單項選擇題下列市凈率的表達式中，正確的是（）。A、市凈率=股價/每股凈資產(chǎn)B、市凈率=股價/每股收益C、市凈率=市值/銷售收入D、市凈率=市值/現(xiàn)金流【正確答案】：A

題干單項選擇題運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對房地產(chǎn)市場不確定、投資風(fēng)險的不確定性，可通過（）確定是否進行投資。A、等待投資型期權(quán)估價B、放棄型期權(quán)估價C、成長型期權(quán)估價D、柔性期權(quán)估價【正確答案】：A

題干單項選擇題反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A、房地產(chǎn)平均價格B、房地產(chǎn)中位數(shù)價格C、房地產(chǎn)價格指數(shù)D、房地產(chǎn)眾數(shù)價格【正確答案】：C

題干單項選擇題張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.萬5元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運營費用為實際租金收入的30%，該項目的償債備付率為（）。A、1.16B、122C、1.74D、1.93【正確答案】：B【答案解析】：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5*（1-10%）-10（1-30%）=3（萬.元465），當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20*7%/[1-（1+7%）]=2.（848萬元），償債備付率=3.465/2.。848=1.22

題干單項選擇題對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于（）。A、國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B、技術(shù)發(fā)展調(diào)查C、市場需求容量調(diào)查D、競爭情況調(diào)查【正確答案】：C

題干單項選擇題下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是（）。A、二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場B、三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場C、按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場D、按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場、二級房屋市場和三級房屋市場【正確答案】：D

題干單項選擇題下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，正確的是（）。A、成本利潤率是年成本利潤率B、成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C、成本利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D、成本利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【正確答案】：B【答案解析】：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。

題干多項選擇題從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析（）。A、物理結(jié)構(gòu)B、區(qū)域結(jié)構(gòu)C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D、供求結(jié)構(gòu)E、總量結(jié)構(gòu)【正確答案】：BCDE

題干多項選擇題房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A、接受委托B、投資機會研究C、初步可行性研究D、詳細可行性研究E、項目評估與決策【正確答案】：BCDE【答案解析】：可行性研究分為四個階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估與決策。

題干多項選擇題市場定位戰(zhàn)略主要有（）。A、產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略B、服務(wù)差別化戰(zhàn)略C、主題差別化戰(zhàn)略D、人員差別化戰(zhàn)略E、形象差異化戰(zhàn)略【正確答案】：ABDE

題干多項選擇題北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A、按地域細分B、按房地產(chǎn)用途細分C、按增量存量細分D、按交易形式細分E、按目標(biāo)市場細分【正確答案】：ABDE

題干多項選擇題決策的原則有（）。A、經(jīng)濟性原則B、最優(yōu)原則C、滿意原則D、反饋原則E、比較選優(yōu)原則【正確答案】：CDE【答案解析】：決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。

題干多項選擇題項目融資主體的組織形式主要有（）。A、既有項目法人融資B、新設(shè)項目法人融資C、商業(yè)性法人融資D、政策性法人融資E、自然人融資【正確答案】：AB

題干多項選擇題決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型，按決策的層次劃分，包括（）。A、戰(zhàn)略性決策B、管理性決策C、業(yè)務(wù)性決策D、個人決策E、群體決策【正確答案】：ABC【答案解析】：D、E選項是按參與決策的人數(shù)劃分的。

題干多項選擇題盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有（）。A、產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化B、產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量C、單位產(chǎn)品變動成本不隨產(chǎn)銷量變化D、單位產(chǎn)品銷售價格不隨產(chǎn)銷量變化E、單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化【正確答案】：CD

題干多項選擇題房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。A、成本利潤率B、銷售利潤率C、資本金凈利潤率D、資本金利潤率E、靜態(tài)投資回收期【正確答案】：ABE

題干多項選擇題房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中其他工程費用包括（）。A、可行性研究費B、臨時用地費C、場地平整費D、施工執(zhí)照費E、竣工圖編制費【正確答案】：BDE【答案解析】：其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。

題干多項選擇題下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（。）A、開發(fā)-銷售模式B、開發(fā)-持有出租-出售模式C、購買-持有出租-出售模式D、購買-更新改造-出售模式E、購買-更新改造-出租模式【正確答案】：BC

題干多項選擇題根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)是以（）為主。A、獨資企業(yè)B、房地產(chǎn)投資信托基金C、有限責(zé)任合伙企業(yè)D、有限責(zé)任公司E、股份有限公司【正確答案】：BCDE【答案解析】：根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金等類型，以后四種企業(yè)形式為主。

題干多項選擇題投資的特性包括（）。A、是一種經(jīng)濟行為B、具有時間性C、目的在于得到收益D、投資具有穩(wěn)定性E、投資具有固定性【正確答案】：ABC【答案解析】：投資的特性包括四個方面：投資是一種經(jīng)濟行為、投資具有時間性、投資目的是獲取收益、投資具有風(fēng)險性。

題干多項選擇題房屋的開工一般應(yīng)以（）日期為準(zhǔn)。A、施工隊進場B、地基處理C、房屋正式開始破土刨槽D、打永久樁E、取得施工許可證【正確答案】：BCD

題干多項選擇題房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為（）分析。A、區(qū)域房地產(chǎn)市場B、全國性房地產(chǎn)市場C、專業(yè)房地產(chǎn)市場D、細分房地產(chǎn)市場E、項目房地產(chǎn)市場【正確答案】：ACE

題干多項選擇題經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中，（）屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。A、基準(zhǔn)收益率B、開發(fā)經(jīng)營期C、目標(biāo)投資利潤率D、目標(biāo)投資回報率E、目標(biāo)成本利潤率【正確答案】：ACDE

題干多項選擇題從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對未取得（）的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。A、《國有土地使用權(quán)證》B、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D、《建設(shè)施工許可證》E、《建筑施工合同》【正確答案】：ABCD

題干多項選擇題在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（）。A、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀B、市場供給量C、交通運輸條件D、水文地質(zhì)E、氣象【正確答案】：ACDE【答案解析】：資源調(diào)查包括建設(shè)地點、項目用地、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查；B選項屬于市場調(diào)查的內(nèi)容。與步驟。

題干多項選擇題建設(shè)貸款主要用于（）。A、償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款B、支付建設(shè)階段的人工費C、支付在建工程抵押貸款D、支付管理費E、支付其他相關(guān)成本【正確答案】：ABDE

題干多項選擇題在評估報告中，項目經(jīng)濟效益評價一般包括（）。A、現(xiàn)金流量分析B、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C、貸款償還分析D、盈虧平衡分析E、敏感性分析【正確答案】：ABC【答案解析】：D、E選項屬于風(fēng)險與不確定性分析的內(nèi)容。

題干多項選擇題影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會環(huán)境包括（）等。A、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局B、家庭結(jié)構(gòu)及其變化C、家庭收入及其分布D、基礎(chǔ)設(shè)施狀況E、社會福利【正確答案】：BE【答案解析】：引起需求增加或減少的原因主要有：未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品位變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

題干多項選擇題以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的有（）。A、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B、公益事業(yè)項目用地C、重要旅游項目用地D、經(jīng)濟適用房用地E、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地【正確答案】：ABDE

題干多項選擇題下列指標(biāo)可以按年計算，也可以按整個借款期計算的是（）。A、利息備付率B、資產(chǎn)負(fù)債率C、償債備付率D、流動比率E、速動比率【正確答案】：AC

題干多項選擇題根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為（）。A、個別偏好B、分散偏好C、同質(zhì)偏好D、集群偏好E、異質(zhì)偏好【正確答案】：BCD

題干多項選擇題在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（。）A、風(fēng)險估算B、分析風(fēng)險概率分布情況C、辨識風(fēng)險發(fā)生的原因D、檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E、提出應(yīng)對風(fēng)險的建議【正確答案】：AB【答案解析】：風(fēng)險估計階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布情況和風(fēng)險估算;C、D選項屬于風(fēng)險辨識的內(nèi)容;E選項屬于風(fēng)險評價的內(nèi)容。

題干判斷題房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的是使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（）【正確答案】：錯【答案解析】：房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

題干判斷題REITs股票可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流通性。（）【正確答案】：對

題干判斷題財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。（）【正確答案】：對

題干判斷題決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱為程序化決策。（）【正確答案】：對

題干判斷題過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（）【正確答案】：對【答案解析】：因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。

題干判斷題初步可行性研究即通常所說的可行性研究，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。（）【正確答案】：錯【答案解析】：詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后作出投資與否的關(guān)鍵步驟。

題干判斷題蒙特卡洛法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。（）【正確答案】：對

題干判斷題中低價位的商品住宅和經(jīng)濟適用房項目，其銷售周期遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，遠遠小于住宅項目。（）【正確答案】：錯

題干判斷題REITs可以促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場。（）【正確答案】：對

題干判斷題已知某筆貸款的年利率為12%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是12.55%。（）【正確答案】：對【答案解析】：i=（1+r/m）-1=（1+12%/4）-1=12.。55%

題干判斷題一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、項目總說明、目錄、正文、附表和附圖6個部分。（）【正確答案】：錯【答案解析】：一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。項目總說明是正文中的一項。

題干判斷題城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，這是由于房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移的特性。（）【正確答案】：對

題干判斷題一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。（）【正確答案】：對

題干判斷題如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。（）【正確答案】：對

題干判斷題建設(shè)貸款除用于支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費和其他相關(guān)成本外，還用于償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款。（）【正確答案】：對

題干判斷題如果物業(yè)的年凈經(jīng)營收入是最好的估計，則該物業(yè)的價值也是最高的估計值。如果物業(yè)的年凈經(jīng)營收入下降而資本化率不變，則物業(yè)的價值也會下降。所以，任何使物業(yè)提高凈經(jīng)營收入的因素，也會提高物業(yè)的價值。（）【正確答案】：對

題干判斷題認(rèn)知價值定價法是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。（）【正確答案】：錯【答案解析】：認(rèn)知價值定價法是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。

題干判斷題金融機構(gòu)在提供資金融通的過程中，金融機構(gòu)對項目的審查應(yīng)持審慎的態(tài)度，在開發(fā)商看來是機會的時候，銀行家看到的往往是風(fēng)險。（）【正確答案】：對

題干判斷題通常所說的可行性研究是指項目的評估和決策階段。（）【正確答案】：錯【答案解析】：通常所說的可行性研究是指詳細可行性研究階段。

題干判斷題在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期，說明該項目在財務(wù)上就是可以接受的。（）【正確答案】：錯【答案解析】：在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（P）與基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期（P）相比較，如果P≤P，則b c bc開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。

題干判斷題控制主要費用中的變動費用，這是控制工程成本的最基本的做法。（）【正確答案】：錯【答案解析】：強化“成本”意識，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。

題干判斷題房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有可逆性和可延期性。（）【正確答案】：錯【答案解析】：具有不可逆性和可延期性。

題干判斷題復(fù)利可分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利，由于資金在不停地運動，所以在實際使用中通常采用的是連續(xù)復(fù)利計息方式。（）【正確答案】：錯【答案解析】：從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算。

題干判斷題某開發(fā)企業(yè)申請貸款4000萬元，該企業(yè)的信用等級為BBB級，AA級以下企業(yè)提供擔(dān)保，期限2年，項目風(fēng)險等級為AA級，銀行可以發(fā)放貸款。（）【正確答案】：錯【答案解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險度=（某筆貸款風(fēng)險額/某筆貸款額）*100%=信用等級系數(shù)*貸款方式系數(shù)*期限系數(shù)*項目風(fēng)險等級系數(shù)。按照上述公式計算，凡綜合風(fēng)險度不超過60%的，即不屬于高風(fēng)險貸款，銀行可以發(fā)放貸款。代人上述公式得：貸款綜合風(fēng)險度=90%*100%**70%=75＞60%.6%，屬于高風(fēng)險貸款，銀行不會發(fā)放貸款。

題干判斷題由于風(fēng)險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的60%～70%。（）【正確答案】：錯【答案解析】：由于風(fēng)險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的50%～60%。

題干判斷題我國保障性住房的范疇除包括廉租住房和公共租賃住房外，經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和棚戶區(qū)改造住房，也屬于保障性住房的范疇。（）【正確答案】：對

題干判斷題寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。（）【正確答案】：對

題干判斷題房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只需進行單項工程竣工驗收。（）【正確答案】：錯【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。

題干判斷題初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。（）【正確答案】：對

題干判斷題最低租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抵抗市場風(fēng)險的能力越強。（）【正確答案】：對

題干判斷題REITs股票可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流通性。（）【正確答案】：對

題干判斷題“三項預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（）【正確答案】：對

題干判斷題多重合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REIT，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證（如股票），從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。（）【正確答案】：錯【答案解析】：傘型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證（如股票），從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。

題干判斷題如果計息周期無限期縮短，并按復(fù)利計息，稱為間斷復(fù)利。（）【正確答案】：錯

題干判斷題房屋開發(fā)費中的公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。（【正確答案】：錯【答案解析】：公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費。

題干判斷題隨行就市定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。（）【正確答案】：錯【答案解析】：成本加成定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。

題干判斷題經(jīng)營便利品，最重要的是備齊花色品種，讓消費者有充分的選擇余地，并幫助他們了解各種商品的質(zhì)量、性能和特色，他們才會放心地作出決策。（）【正確答案】：錯【答案解析】：經(jīng)營便利品，最重要的是分銷渠道要寬，貨源供應(yīng)要充足，以保證消費者能隨時隨地方便地買到。經(jīng)營選購品，最重要的是備齊花色品種，讓消費者有充分的選擇余地，并幫助他們了解各種商品的質(zhì)量、性能和特色，他們才會放心地作出決策。

題干判斷題由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的房地產(chǎn)市場劃分是按城市劃分。（）【正確答案】：對

題干判斷題進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占仲Y料。（）【正確答案】：對【答案解析】：市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。

題干判斷題按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。（【正確答案】：對

題干判斷題某開發(fā)企業(yè)申請貸款4000萬元，該企業(yè)的信用等級為AAA級，以商品房作抵押，期限為6年，項目風(fēng)險等級為AA級，銀行可以發(fā)放貸款。（）【正確答案】：對【答案解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險度=（某筆貸款風(fēng)險額/某筆貸款額）*100%=信用等級系數(shù)*貸款方式系數(shù)*期限系數(shù)*項目風(fēng)險等級系數(shù)。按照上述公式計算，凡綜合風(fēng)險度不超過60%的，即不屬于高風(fēng)險貸款，銀行可以發(fā)放貸款。代入上述公式得：貸款綜合風(fēng)險度=30%*50%*1*70%=14，銀.行7%可以發(fā)放貸款。

題干判斷題收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金。（）【正確答案】：錯【答案解析】：收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息。

題干判斷題我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。（）【正確答案】：錯【答案解析】：銷售面積指標(biāo)包含預(yù)售面積和現(xiàn)售面積兩部分。題中說“已竣工的房屋面積”則不包含預(yù)售面積。

題干判斷題財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）【正確答案】：錯【答案解析】：財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

題干判斷題對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動資金，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)商品，并通過項目建設(shè)過程中的預(yù)租售或建成后的租售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。（）【正確答案】：錯【答案解析】：對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動資金，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)商品，并通過項目建設(shè)過程中的預(yù)售或建成后的現(xiàn)售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。

題干判斷題物業(yè)管理主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。（）【正確答案】：錯【答案解析】：設(shè)施管理主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。

題干判斷題利率調(diào)高不僅會降低房地產(chǎn)投資者的投資欲望，而且會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（【正確答案】：對

題干判斷題通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會使得初步投資決策分析報告被修改，或者在項目的收益水平達不到目標(biāo)要求時被迫放棄這個開發(fā)投資計劃。因此，前期工作是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。（）【正確答案】：錯

題干判斷題多因素敏感性分析一般要假定同時變動的幾個因素都是相互關(guān)聯(lián)的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。（）【正確答案】：錯【答案解析】：多因素敏感性分析一般要假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

題干判斷題當(dāng)每年計息周期數(shù)m＞1時，實際利率大于名義利率。（）【正確答案】：對

題干計算題某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當(dāng)年凈租金收入為20萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計算該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率?！敬鸢附馕觥浚海?）計算財務(wù)凈現(xiàn)值運用公式：19FNPV=200/（15%-5%）{1-[（1+5%）/（1+15%）]}/（1+15%）-1000-200/（1+15%）=256（萬元）由于.FNPV=256萬元＞.043，項目可行。（2）計算財務(wù)內(nèi)部收益率運用公式：FIRR=i+｜NPV｜*（i-1 12i）/｜NPV+｜NPV｜1 12191）當(dāng)i=17%時，F(xiàn)NPV=200/（17%-5%）{1-[（1+5%）/（1+17%）]}/（1+17%）-1000-200/（1+171（萬元）192）當(dāng)i=18%時，F(xiàn)NPV=200/（18%-5%）{1-[（1+5%）/（1+18%）]}/（1+18%）-1000-200/（1+18-7.2（萬元）3）因此，F(xiàn)IRR=17%+71（18%-.17%29*）/（71.29+7.63）=17，由于FIRR=17.9%＞15%.9%，項目可行。（3）運用公式：1+R=（1+R）*（1+R，其中R是表面收益率，即財務(wù)內(nèi)部收益率，R是實際收益a rda r率，R是通貨膨脹率?？紤]通貨膨脹，該項目實際收益率為：R=（1+R）/（1+R-1=（1+17d rad（1+4%）-1=13.。37%1在.求財務(wù)凈現(xiàn)值時，要畫一個現(xiàn)全流量圖，真正理解有關(guān)公式計算的起止點。2在.求財務(wù)內(nèi)部收益率時，i、i的選取有時要多試幾次才能成功。12

題干計算題某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一批發(fā)市場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項目建設(shè)投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元；第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為300萬元、200萬元、750萬元。（3）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。請根據(jù)以上資料，完成下列工作：1編.制資本金現(xiàn)金流量表（不考慮所得稅）。2若.該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）【答案解析】：1借.款需要量表2借.款還本付息表當(dāng)年利息=（年初借款累計+當(dāng)年貸款/2）*年利率第1年利息=（0+500/2）*10%萬元=25萬元第2年利息=（525+670/2）*10%萬元=86萬元還本=1281/3萬元=427萬元3資.本金現(xiàn)金流量表（稅前）4凈.現(xiàn)值

題干計算題某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18%，預(yù)計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5%，問該寫字樓于第8年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求？【答案解析】：解題思路：先用收益法中凈收益按一定比率遞增公式算出第一年的凈收益（這里是指“年租金”A），再利用年租金每年上漲的公式A=A（1+s）t-可求出任意年份的年租金。解：（1）已知t1nP=400萬元，n=20年，i=18%，s=5%，t=8（2）由A=P（i-s）/{1-[（1+s）/（1+i）]}可得A=400*（18%-n 120 （1+s）t- 85%）/{1[（1+5%）/（1+18%）]}萬元=57.萬58元3）利用公式A=A，可得A=57.58*t1 81萬元=81.萬02元該寫字樓第8年的凈租金收入達到81.萬02元以上時，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求。說明：此題是用計算等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式來求解，仍可套用收益法中凈收益按一定比率遞增公式計算，僅需將該公式中的g換成s、Y換成i即可。通過這種對比學(xué)習(xí)，只要記住收益法中若干公式即可，不用再去記憶教材中有關(guān)資金等效值和復(fù)利計算的公式，化繁就簡，事半功倍。

題干計算題某投資者以4500元/m2的價格購買了一套建筑面積為120m的住宅，并向銀行申請了相當(dāng)于70的按月等額還款的抵押貸款，已知該項抵押貸款的年限為15年，年利率為12%，按月計息，如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該項貸款的余額，問此時一次償還的金額為多少？【答案解析】：解題思路：據(jù)題意是按月等額還款，選用凈收益每年不變有限年期公式，將其中的報酬率Y換成i，求出每月等額還款數(shù)A。畫出現(xiàn)金流量圖，將第10年年初看作計息起點0，第10年年末就是1點，以此類推，第15年年末的標(biāo)記點為6，則t=6*12月72月，注意t=5*12月60月的表述是錯誤的。這也是在教材中一個難點和容易出錯的點，一定要注意選對計息期的起點和終點。2解：（1）已知P=4500元/m*120m*70%=378000元，n=15*月=1802月，t=6*12月72月，nn180180-4536元.（3）64第1i=12%/12=1%（2）A=P[]/[（1]=378000*1%*（1+1%）i-（1+i）[（1+1%）元t72年年初擬一次償還的金額為：P=A/i[1-1/（1+i）]=4536.64/1%*[1-1/（1+1%）]元=232050元第.1010年年初一次償還的金額為232050元。.91

題干計算題某開發(fā)商獲得某項目用地4200m，規(guī)劃建設(shè)用地面積2，總?cè)莘e率為，地上建筑容積56.4000m率為5.。0項目開發(fā)周期為2年，購買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)，工期為1.年5，購買土地使用權(quán)費用為7200萬元，建造成本為4000元/m2（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10%，管理費用為土地成本、建造成本和其他工程費的5%，貸款利率為12%，按季計息，融資費用為貸款利息的10%。項目可出租面積系數(shù)為0.，85預(yù)計建成后前兩年年租金為2100元/m2，以后逐年提高6%，運營成本占租金收入的12%，空置率為10%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益率為15%，土地使用權(quán)期限為50年，且土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期，建筑物為框架結(jié)構(gòu)，試求該項目成本利潤率（假設(shè)土地購置費于期初一次性投入，土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費和建設(shè)期管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入）?！敬鸢附馕觥浚? 5=26000m解題思路：：（1）項目總開發(fā)價值：總開發(fā)量：4000m*6.項目總開發(fā)價值：47{2100*26000/（1+15%）+2-6%*[1-（0.06/1*26000/]/（1+15%12%）*（1.15）｝*（--10%）*元=37939（萬.元12）（2）項目總開發(fā)成本1）土地成本：7200萬元2）建造成本：4000元/m2*26000m=10400萬元3）其他工程費：10400萬元*10%=1040萬元4）管理費：①土地管理費：7200萬元*5%=360萬元②建設(shè)期管理費：（10400+1040）萬元*5%=572萬元③管理費合計：2*4932萬元5）財務(wù)費用：①土地費用利息：7200萬元*[（1+12%/4）-1]=1920萬元②.土74地管理費.75*4利息：360萬元*[（1+12%/4）-1]=82萬元.③75建造成本/其他工程費/建設(shè)期管理費用利息：.5/2*4｛（10400+1040+572）萬元*[（1+12%/4-1]｝=1113萬.元84④融資費用：（1920.74+82.萬75+1113元*10%=311萬.無84）.⑤73財務(wù)費用總計：3429萬.元066）項目開發(fā)成本總計（7200+10400+1040+932+3429萬元=23001萬元.（3）06開.發(fā)06）商利潤：（37939-23001.12萬元=14938萬元.（4）06成本利潤率：14938.06/23001解析：.①06=64先要畫出現(xiàn).金95%流量圖。②此例可用假設(shè)開發(fā)法的計算過程來推演，適用公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費，可將上述公式做一個簡單變形：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-待開發(fā)房地產(chǎn)的價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費，求利潤。③計算“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”是用收益法來計算的，此時假設(shè)的估價時點是建成時的時點，用凈收益每年遞增有限年期收益法公式求出在建成時的“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”為37939萬.元。④注意：在計算“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”時確定收益期限未考慮建筑物經(jīng)濟壽命的影響是該題一大漏洞，今年予以完善，不過在《開發(fā)》考試時可以忽略，因為該書的編者與《理論》的編者不是一個人，而且這個問題在《開發(fā)》中相關(guān)章節(jié)例題中是一個普遍現(xiàn)象，有興趣的同學(xué)可以自行驗證核對。⑤在用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法求解開發(fā)利潤時，計算利息是一個難點。計息起點是取得土地使用權(quán)的時點，也是在《理論》“假設(shè)開發(fā)法”一章做計算題時的估價時點。注意此“估價時點”與上面講到求取“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”時的“估價時點”不是一個概念。⑥做此題時，也是在做開發(fā)經(jīng)營與管理計算題時特別要注意的一個問題就是要搞清楚計息周期n的取值。此例中在用“凈收益每年遞增有限年期收益法公式”或“等序序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式”計算時n=47的由來一定要清楚，現(xiàn)金流量圖可以幫助理解。

題干計算題某家庭購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多大的住宅？【答案解析】：解題思路：此題由題意分析可知，是要求P值。選用凈收益每年不變有限年期公式，將其中的報酬率Y換成i。解：（1）該家庭每月能支付的房款A(yù)=6000元*30%=1800元（2）n=15*12月180月，n180i=6%/12=0該家.庭5%（3）能承受的抵押貸款額P=A/i[1-1/（1+i）]P=1800/0-1/（1+0.5%*[1].元5=213306元（4）該家庭能承受的購房總價值V=213306/80%元266633元（5）該家庭的支付能力最多可以購買住宅面積S=266633/3000m=88.88m

題干計算題（本題10分）甲公司在2009年12月31日通過競拍，以400萬元／畝的價格獲得一宗面積為200畝的建設(shè)用地，土地費用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2.。0該項目的計劃開發(fā)周期為6年，其中建設(shè)期5年。經(jīng)市場調(diào)研和方案設(shè)計，確定項目建設(shè)成本為3200元／m2。甲公司在獲得該宗土地后的第一年和第二年，分別投入了總建設(shè)成本的20％、5％以及共計120萬元的管理費，未進行項目預(yù)售。由于資金原因，甲公司計劃從第三年開始，尋找合作伙伴共同開發(fā)該項目。甲公司與乙公司簽訂了項目合作開發(fā)合同，并約定從第三年開始，乙公司全面負(fù)責(zé)項目的開發(fā)和銷售及承擔(dān)項目續(xù)建的全部成本和費用，項目開發(fā)周期不變，銷售收入的60％歸甲公司所有，40％歸乙公司所有。乙公司的開發(fā)及銷售計劃是：項目續(xù)建的開發(fā)建設(shè)成本分3年投入，投入比例分別占總建設(shè)成本的20％、25％和30％；銷售從合作開發(fā)的第一年開始，各年銷售量2占總銷售量的比例分別為20％、30％、30％和20％，銷售均價為8500m；管理費、銷售費和營業(yè)稅金及附加分別占銷售收入的2％、3％和5.％5。假定管理費和銷售費在開發(fā)周期內(nèi)平均支出，營業(yè)稅金及附加與銷售收入同步發(fā)生，除土地費用外，開發(fā)周期內(nèi)的項目收支均發(fā)生在年末。①請計算該開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率；②若乙公司的目標(biāo)收益率為10％，請計算其財務(wù)凈現(xiàn)值并說明乙公司能否達到投資目標(biāo)（不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅）。（12分）【答案解析】：解：總建筑面積=200×666.67×2=266668（m）總建設(shè)成本=3200×266668／10000=85333萬元）.76（總銷售收入：8500×266668／10000=226667萬元）.80（

題干計算題某家庭欲通過儲蓄存款購買一套8萬元的住房，銀行存款年利率為1.2%，問5年中每月月末至少要存款多少？【答案解析】：【第一種解法】n令用單利、復(fù)利計息的第n年本利和相等：P（1+i*n）=P（1+i，可得=[（1+i）-1]/n，其中i是121215*12單利利率，i