項(xiàng)目土地一級開發(fā)可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：編制單位：TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一部分：項(xiàng)目概況 10\o"CurrentDocument"城市介紹 1.0\o"CurrentDocument"宗地位置介紹 1.1宗地地形地貌、對外交通、地緣優(yōu)勢 12項(xiàng)目擁有自然資源對項(xiàng)目的影響 13區(qū)域交通狀況及社區(qū)配套 14交通狀況 15社區(qū)配套 15\o"CurrentDocument"第二部分：項(xiàng)目背景 16一、項(xiàng)目開發(fā)背景 16\o"CurrentDocument"二、項(xiàng)目的開發(fā)政策背景 17\o"CurrentDocument"三、投資建設(shè)單位——云南省海外投資有限公司 18\o"CurrentDocument"第三部分：政策及法律環(huán)境 23\o"CurrentDocument"第四部分：市場環(huán)境分析 27一、城中村基本分析 27（一）城中村基本情況 27\o"CurrentDocument"（二）城中村改造進(jìn)展情況 29\o"CurrentDocument"（三）總體評價(jià) 33二、宏觀市場分析 34三、區(qū)域土地市場分析 37（一）區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢 37\o"CurrentDocument"（二）區(qū)域內(nèi)土地交易情況分析 38\o"CurrentDocument"（三）區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目地價(jià)及樓面地價(jià) 39\o"CurrentDocument"第五部分：項(xiàng)目總技術(shù)指標(biāo) 40\o"CurrentDocument"第六部分：項(xiàng)目土地供應(yīng)方案 42\o"CurrentDocument"一、土地升值潛力初步評估 42二、土地供應(yīng)方案 42（一）土地供應(yīng)模式 42\o"CurrentDocument"（二）土地一級開發(fā)深度 42（三）一級開發(fā)成本及掛牌底價(jià)的確定 42三、征地情況 43四、征地補(bǔ)償 44\o"CurrentDocument"第七部分拆遷安置方案 46\o"CurrentDocument"一、土地補(bǔ)償原則 46二、房屋拆遷補(bǔ)償原則 47（一）補(bǔ)償安置原則 47\o"CurrentDocument"（二）對被拆遷房屋的面積與用途的認(rèn)定 47\o"CurrentDocument"（三）拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 47\o"CurrentDocument"（四）產(chǎn)權(quán)置換的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 48\o"CurrentDocument"（五）優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)措施 48\o"CurrentDocument"第八部分：投資和收益估算 49\o"CurrentDocument"一、估算編制依據(jù) 49二、項(xiàng)目開發(fā)周期及銷售周期 49（一）項(xiàng)目開發(fā)周期 49\o"CurrentDocument"（二）項(xiàng)目銷售周期 49三、項(xiàng)目土地一級開發(fā)成本估算 50\o"CurrentDocument"四、一級開發(fā)收益估算 51（一）項(xiàng)目一級開發(fā)收益估算表： 51（二）項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)銷售各階段如下表 52五、項(xiàng)目敏感性分析 52（一）一級開發(fā)成本變動(dòng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 52（二）土地招拍掛價(jià)格變動(dòng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 52六、項(xiàng)目資金預(yù)測 53\o"CurrentDocument"第九部分：資金籌措方案 55\o"CurrentDocument"一、資金缺口及融資考慮 55\o"CurrentDocument"二、資本金籌措方案 55\o"CurrentDocument"第十部分：SWOT分析及結(jié)論 57\o"CurrentDocument"一、SWOT分析 57二、小結(jié) 60\o"CurrentDocument"第十一部分：風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 60\o"CurrentDocument"一、風(fēng)險(xiǎn)分析 60\o"CurrentDocument"二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 63\o"CurrentDocument"第十二部分結(jié)論 65報(bào)告編制的主要內(nèi)容根據(jù)國家發(fā)改委對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容和要求；依據(jù)昆明市“十一五”規(guī)劃，城中村改造的建設(shè)相關(guān)要求，五里片區(qū)城中村及舊城改造項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃；結(jié)合五里片區(qū)城中村及舊城改造項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)目標(biāo)定位的評審、估價(jià)；通過項(xiàng)目建設(shè)投資及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析，建設(shè)方案，實(shí)施計(jì)劃，拆遷安置，市場切入分析，開發(fā)效益對比，以及資金估算和資金籌措；經(jīng)濟(jì)、社會效益，風(fēng)險(xiǎn)對策等方面進(jìn)行綜合分析，形成具有可操作性的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目可行及實(shí)施提供可靠依據(jù)。報(bào)告主要包括如下內(nèi)容：項(xiàng)目決策背景；基本情況介紹；項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析；項(xiàng)目所屬區(qū)域土地市場分析；項(xiàng)目開發(fā)方案及拆遷安置方案；投資估算及收益分析；資金籌措方案；風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避。編制依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國建筑法》3、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》4、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》5、《中華人民共和國城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》6、《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理體制的規(guī)定》7、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》8、昆明市委、市政府關(guān)于加快“推進(jìn)城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見》（昆通〔2008〕7號）9、《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)城中村改造土地公開交易辦法的通知》（昆政文〔2008〕26號）10、《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)城中村改造土地出讓收支管理使用辦法的通知》（昆政文〔2008〕25號）11、《昆明市城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》（昆城改領(lǐng)〔2008〕1號）12、《關(guān)于昆明市“城中村”村改居人員勞動(dòng)就業(yè)和社會保障工作的意見》（昆城改領(lǐng)〔2008〕2號）13、《昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法（試行）的通知》（昆城改領(lǐng)?〔2008〕3號）14、《昆明市官渡區(qū)城中村改造兩年工作方案》15、市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組《昆明市城中村改造房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》2008年6月30日16、昆政辦【2009】51號《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》2009年5月5日。17、昆政辦【2009】53號《昆明市主城區(qū)集體土地房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》，2009年5月5日。序言昆明房地產(chǎn)在經(jīng)歷低迷之后，從09年4月開始漸漸回溫，隨后，昆明樓市不斷創(chuàng)造奇跡，歷史最高價(jià)格不斷被刷新，需求市場熱情極度膨脹。加之，城中村改造進(jìn)程如火如荼的進(jìn)行，相應(yīng)政策的影響，在未來五年的昆明城市化進(jìn)程中，主旋律必定是轟轟烈烈的城中村改造，大多數(shù)敏感的開發(fā)商已經(jīng)能夠感知這一機(jī)遇的到來；但從目前的情況來看，昆明本土傳統(tǒng)的開發(fā)商參與改造的體量仍然不大，而來自江蘇、浙江的財(cái)團(tuán)幾乎主宰了所有目前有巨大影響力的城中村改造項(xiàng)目。在未來五年昆明城市開發(fā)中，誰要成為昆明的第一開發(fā)商，就必須抓住昆明巨大的城中村改造契機(jī)，成為昆明最大的城中村改造商。當(dāng)然其中也存在諸多風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)。九萬余畝的土地為昆明房地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的存量土地資源，未來五年昆明房地產(chǎn)開發(fā)用地將主要以城中村改造為主，其它用地政府將嚴(yán)格加強(qiáng)限制。本著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大利潤的原則，特編制此項(xiàng)目土地一級開發(fā)可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目決策背景外部環(huán)境隨著新昆明“一湖四片”總規(guī)劃的推出，昆明各區(qū)域的發(fā)展也隨之開展，昆明市主城區(qū)內(nèi)各區(qū)域改造建設(shè)相應(yīng)開展，加之昆明輕軌網(wǎng)投入建設(shè)，昆明交通捷運(yùn)系統(tǒng)將大大提高。東市片區(qū)作為連接呈貢新區(qū)最近的部分，勢必成為連接新城區(qū)與老城區(qū)的關(guān)鍵區(qū)域，發(fā)展前途不可限量；項(xiàng)目宗地所在位置位于原昆明歷史中心，與狀元樓，拓東路主路在一公里內(nèi)，同時(shí)項(xiàng)目位于昆明主城區(qū)東市區(qū)連接市中心位置，歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面具有重要地位；同時(shí)項(xiàng)目屬于城中村改在項(xiàng)目，作為昆明主城區(qū)東市區(qū)連接市中心位置的核心區(qū)域，是東市區(qū)城中村改造的標(biāo)桿項(xiàng)目，具有重要的歷史發(fā)展意義。內(nèi)部因素就項(xiàng)目地塊規(guī)模及相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)看，項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來三到五年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃有著重大意義，在公司發(fā)展中具有核心項(xiàng)目的地位；通過項(xiàng)目使公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、加之項(xiàng)目合理布局開發(fā)，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力有著深遠(yuǎn)作用；從未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度來看項(xiàng)目對于公司的發(fā)展具有絕對重要的意義。第一部分：項(xiàng)目概況一、城市介紹昆明，云南省省會，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，全省唯一的特大城市。建城史兩千四百余年，年接待旅客2735萬人次，是中國著名的歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。昆明地處我國西南邊陲、云貴高原中部，城區(qū)距首都北京2100千米，南達(dá)中越邊境250千米，西抵中緬邊境395千米，西南至中老邊境300千米（直線距離），是中國面向東盟的重要門戶及國際旅游城市之一。昆明地理位置屬北緯亞熱帶，然而境內(nèi)大多數(shù)地區(qū)夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，百花盛開，氣候宜人，具有典型的溫帶氣候特點(diǎn)，城區(qū)溫度在0—29℃之間，年溫差為全國最小，素以“春城”而享譽(yù)中外。昆明東西最大橫距140千米，南北最大縱距220千米，全市面積21473平方公里，市區(qū)面積330平方公里。市中心海拔1891米。拱王山馬鬃嶺為昆明境內(nèi)最高點(diǎn)，海拔4247.7米，金沙江與普渡河匯合處為昆明境內(nèi)最低點(diǎn)，海拔746米。全市人口625.0萬，人口密度294.76人/平方公里，市區(qū)常住人口320萬，全市人口平均預(yù)期壽命76歲。1605.39億元人民幣（2008年，全國337個(gè)地級行政區(qū)第53位，比上一年增長12.0%）。人均GDP26,532元人民幣。昆明區(qū)位獨(dú)特，地處“9+2”泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“10+1”中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟(jì)圈和大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈的交匯點(diǎn)。隨著昆明至曼谷國際公路的通車，泛亞鐵路的規(guī)劃建設(shè)，以及正在建設(shè)中的昆明國際空港等重大基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施，昆明面向東南亞、南亞開放的“橋頭堡”作用日益凸現(xiàn)。二、宗地位置介紹昆明市官渡區(qū)吳井街道辦事處五里片區(qū)東臨東郊路，北至環(huán)城南路，西臨民航路，南至貴昆鐵路地塊范圍。該區(qū)是昆明的東大門，聚集了多個(gè)昆明重要的交通樞紐站，是昆明向東方向的交通咽喉，是昆明人口密度最大的區(qū)域之一。片區(qū)道路示意按昆明市總體的城市發(fā)展規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，五里片區(qū)及周邊各片區(qū)，不可能保持現(xiàn)狀，必須進(jìn)行集中改造，將其改造成為現(xiàn)代化的城市是大勢所趨。而五里片區(qū)作為片區(qū)內(nèi)體量最大的一塊集中改造用地，必然會成為東市區(qū)的新城市標(biāo)識實(shí)體。五里片區(qū)的改造也將極大的影響著昆明東部的城市格局，以及由此帶來的商業(yè)、居住、娛樂、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)格局的升級調(diào)整。五里多片區(qū)在主城區(qū)位置示意項(xiàng)目宗地由建工集團(tuán)公司、昆明403廠、中石化等50余家單位組成的舊城區(qū)和菊花村、新草房村、五里多村三個(gè)城中村組成。（一）宗地地形地貌、對外交通、地緣優(yōu)勢1、地形地貌項(xiàng)目的西北部（建工機(jī)械廠西北部）和中部（新草房村南部）有緩坡。其余地勢均較為平坦，方便進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)或住宅的建設(shè)設(shè)計(jì)。中下部有清水河通流。其余并無過多建筑障礙。2、對外交通昆明火車站（即南窯火車站）位于項(xiàng)目西邊，貴昆、成昆、南昆、三條鐵路線經(jīng)過該站通往全國各地，省內(nèi)鐵路已開通昆明至石林、玉溪、大理等路線。昆明巫家壩國際機(jī)場位于項(xiàng)目西南邊，是中國五大國際航空港之一，目前已經(jīng)開通了國內(nèi)及國際的多條航線，包括至仰光、曼谷、新加坡等的6條國際航線，至香港和澳門的2條地區(qū)航線，至大理、麗江、香格里拉等地的8條省內(nèi)航線，以及每天來往全國的大、中城市的多次航班。新機(jī)場投入使用后巫家壩國際機(jī)場依然保留省內(nèi)航線。3、地緣優(yōu)勢以五里片區(qū)為中心的區(qū)域市場是昆明東市區(qū)重要組成部分。按昆明市總體的城市發(fā)展規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，五里片區(qū)及周邊各片區(qū)，不可能保持現(xiàn)狀，必須進(jìn)行集中改造，將其改造成為現(xiàn)代化的城市是大勢所趨。而五里片區(qū)作為片區(qū)內(nèi)體量最大的一塊集中改造用地，必然會成為東市區(qū)的新城市標(biāo)識實(shí)體。五里片區(qū)的改造也將極大的影響著昆明東部的城市格局，以及由此帶來的商業(yè)、居住、娛樂、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)格局的升級調(diào)整。（二）項(xiàng)目擁有自然資源對項(xiàng)目的影響項(xiàng)目擁有的自然、文化資源有很大的發(fā)掘空間，也存在諸多問題，因此，對資源的合理發(fā)掘顯得尤為重要：清水河：系金汁河支流，在項(xiàng)目范圍內(nèi)被建筑物架空覆蓋，存在水體污染問題。規(guī)劃要求項(xiàng)目沿河設(shè)立不小于二十米的綠化退讓帶，做公共空間，如遇河道改擴(kuò)建或國家建設(shè)需要需退讓綠化帶?？沙浞职l(fā)掘河流資源，建帶狀公園，鋪設(shè)步行石道及景觀長廊，體現(xiàn)項(xiàng)目的親水性。

沿東郊路、貴昆鐵路一帶帶來了商業(yè)的繁榮，但是噪音問題也很突出。特別東郊路一帶由于是高架橋，很有可能影響的沿路樓盤的銷售。需要采用隔音材料，同時(shí)可彰顯項(xiàng)目建筑品質(zhì)。塞典赤墓：杰出回族政治家，為云南做出突出貢獻(xiàn)，衣冠冢供后人瞻仰?？山Y(jié)合其在云南興辦儒學(xué)之舉，適當(dāng)宣傳項(xiàng)目周邊豐富的教育資源。拓東體育館：作為省內(nèi)大型的體育運(yùn)動(dòng)場館，既可方便區(qū)內(nèi)住戶的體育運(yùn)動(dòng)的需求，也可方便其參加大型文體活動(dòng)。作為未來銷售時(shí)宣傳次區(qū)域生活設(shè)施的一個(gè)賣點(diǎn)。三、區(qū)域交通狀況及社區(qū)配套寶通公園昆明站拓東體育館金汁河公園環(huán)城南路昆明第三人民醫(yī)院云銅大漕店昆明國樂會展中心二環(huán)南躇建工醫(yī)院全龍函店昆十5昆明市政府省交隼心醫(yī)院東郊路綠洲大酒店寶通公園昆明站拓東體育館金汁河公園環(huán)城南路昆明第三人民醫(yī)院云銅大漕店昆明國樂會展中心二環(huán)南躇建工醫(yī)院全龍函店昆十5昆明市政府省交隼心醫(yī)院東郊路綠洲大酒店拓東鹿交通狀況一環(huán)、二環(huán)、北京路、春城路、拓東路、東風(fēng)路、金碧路等城市繁華脈絡(luò)完全連通，構(gòu)筑出縱橫交錯(cuò)的立體交通路網(wǎng)。民航路、吳井路，均為城市二級干道，未設(shè)置單行線，交通壓力不大，既擁有通暢的交通，又規(guī)避了主干道的擁堵和兩側(cè)惡劣的環(huán)境狀況。項(xiàng)目位于春城東部商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越、交通便利；項(xiàng)目所在地可方便到達(dá)市政府、金格購物中心、東風(fēng)廣場、昆明國際會展中心；與昆明現(xiàn)存的古建筑群-真慶廣場和清代狀元樓舊址僅一街之隔。步行200米，即可到達(dá)昆明市博物館，600米就是拓東體育館，距岔街花市、蘇寧電器800米。社區(qū)配套昆明繁華的金龍百貨、櫻花購物中心、西南大廈、百貨大樓都僅有十幾分鐘車程，距離昆明國際機(jī)場（2.5公里）僅十分鐘車程，五分鐘車程即可達(dá)昆明火車站（2公里）。昆明汽車配件市場、糧油市場、機(jī)電市場、建材市場均在附近，商業(yè)繁華。項(xiàng)目周邊名校聚集：拓東一?。ㄖ攸c(diǎn)）、拓東二小、昆明市十二中（重點(diǎn)）、云南六建幼兒園（一級）、綠洲幼兒園等。建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、廣東發(fā)展銀行、光大銀行、招商銀行、泰陽證券均在周圍設(shè)點(diǎn)。云南省交通中心醫(yī)院、昆明市第三人民醫(yī)院分列項(xiàng)目北邊、西邊。四百米就是寶海公園、金汁河帶狀公園。第二部分：項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)背昆明經(jīng)過改革開放后多年的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市功能不斷完善。面對新形勢和新任務(wù)，確立了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的發(fā)展戰(zhàn)略，加快全面建設(shè)小康社會進(jìn)程。以滇池為中心，實(shí)施“環(huán)湖交通”、“環(huán)湖截污”、“環(huán)湖生態(tài)”、“環(huán)湖新城”工程，進(jìn)一步優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，全面提升城鄉(xiāng)形象，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，把昆明建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、功能完善，“春城”、“歷史文化名城”、山水園林生態(tài)城市特色突出，面向東南亞、南亞的現(xiàn)代化區(qū)域性國際城市。面對昆明的發(fā)展戰(zhàn)略，城中村問題是首先要解決的。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，昆明主城建成區(qū)249平方公里范圍內(nèi)共有城中村336個(gè)，人口約76萬人，總居住人口達(dá)110萬。昆明城中村絕對數(shù)量之大，布局之廣，與全國其它省會城市相比極為突出。然而，由于昆明城中村數(shù)量較多，成因復(fù)雜，涉及人員眾多、牽涉面廣、利益糾葛復(fù)雜，改造可謂困難重重。2008年3月17日，一幢裝有電梯、共有12層高的昆明城中村“第一高樓”正式開拆。逆風(fēng)而起，昆明市的城中村改造開始破冰之行。相對昆明主城區(qū)來講，336個(gè)城中村的改造，無疑給昆明房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的發(fā)展空間，改變昆明外延式發(fā)展的格局，改變昆明主城區(qū)的商業(yè)格局，改變昆明一貫的房地產(chǎn)開發(fā)模式。二、項(xiàng)目的開發(fā)政策背景在昆明，絕大多數(shù)“城中村”改造項(xiàng)目均將采用“政府牽頭，企業(yè)出資”的方式進(jìn)行，并昆明市及各個(gè)轄區(qū)對“城中村”改造項(xiàng)目都給予了大力支持及優(yōu)惠政策傾斜。昆明市深謀遠(yuǎn)慮，不僅考慮眼前，更著眼城市未來的發(fā)展。結(jié)合城中村實(shí)際情況，昆明市“一村一策”科學(xué)確定改造思路，要求在設(shè)計(jì)上突出特色，避免趨同；同時(shí)，注重整合，原則上以社區(qū)（村委會）為單位，對同處一個(gè)區(qū)域的城中村改造鼓勵(lì)實(shí)行土地連片整合，實(shí)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)，努力提高設(shè)計(jì)水平；統(tǒng)籌布局、優(yōu)化空間，把城中村改造和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整等有機(jī)結(jié)合起來，調(diào)整完善其所處分區(qū)的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，以之統(tǒng)籌城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，優(yōu)化城市土地開發(fā)的空間格局；努力營造景觀、完善功能，在城中村改造中著重抓好城市設(shè)計(jì)和市政綜合配套工作，提高片區(qū)的城市功能和品位以及綜合承載力。在此基礎(chǔ)上，昆明市將綜合運(yùn)用法律、政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合整治，推進(jìn)城中村經(jīng)濟(jì)再造，實(shí)現(xiàn)城中村與城市的全面融合，讓城中村居民共享改革開放和城市發(fā)展的成果。昆明市還為城中村改造制定了很高的目標(biāo)：力爭使城中村改造重建成為城市規(guī)劃高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位，建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、工藝化，管理經(jīng)營精心、精細(xì)、精品的典型、示范、樣板，追求百姓認(rèn)可、社會認(rèn)同、上級認(rèn)定“三認(rèn)”統(tǒng)一，讓廣大“城中村”居民共享改革發(fā)展成果，促使城市土地科學(xué)合理利用，優(yōu)化城市空間布局，健全和完善城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，改造和提升昆明城市形象。三、投資建設(shè)單位——云南省海外投資有限公司五里片區(qū)城中村及舊城改造項(xiàng)目是由云南省海外投資有限公司承辦的城中村改造項(xiàng)目。云南省海外投資公司主要面向東南亞、南亞市場，以戰(zhàn)略性資源開發(fā)為投資重點(diǎn)，進(jìn)行海外區(qū)域及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，公司注冊資本為10億元人民幣,由云南省政府出資，委托云南建工集團(tuán)代為持股，公司注冊地為云南省昆明市官渡區(qū)。1．公司宗旨以“政府引導(dǎo)、市場機(jī)制、企業(yè)運(yùn)作、金融支持”為指導(dǎo)思想，實(shí)現(xiàn)政府投資意圖、積極參與市場活動(dòng)。使用兩種資源，開發(fā)兩個(gè)市場，以東南亞、南亞為市場重點(diǎn)，以戰(zhàn)略性資源開發(fā)為投資重點(diǎn)，進(jìn)行海外區(qū)域及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，服務(wù)于我國、我省長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，追求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。2．業(yè)務(wù)范圍代表云南省政府履行海外投資職能，包括：落實(shí)省政府簽署的對外經(jīng)貿(mào)合作協(xié)議、代理省政府對外援建項(xiàng)目的投資建設(shè)，礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)、能源項(xiàng)目開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，境外國有資產(chǎn)管理、境外投資業(yè)務(wù)代理、境外投資咨詢服務(wù)及國內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)等。3．組織機(jī)構(gòu)按照“精干、高效”的原則建立權(quán)責(zé)明確，相互制衡的原則，建立科學(xué)、規(guī)范的公司法人治理機(jī)構(gòu)，設(shè)立股東會、董事會、監(jiān)事會并選聘經(jīng)理層。按照母子公司管控體系，合理界定公司控制層級，劃分母子公司權(quán)限，確定公司組織結(jié)構(gòu)和部門職責(zé)。按照業(yè)務(wù)系統(tǒng)與支持系統(tǒng)分開、強(qiáng)化監(jiān)管與服務(wù)的原則，構(gòu)建職責(zé)明確、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)的管理體系，建立關(guān)鍵管理流程和業(yè)務(wù)流程，形成具有投資控股公司特點(diǎn)的決策機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制。4、運(yùn)營模式海投遵循“以實(shí)業(yè)投資為根本、以資源取得為重點(diǎn)、以股權(quán)投資為手段、以投資回報(bào)為中心”的指導(dǎo)思想，進(jìn)行投資經(jīng)營，探索形成市場化運(yùn)作的公司運(yùn)營模式。海投將尋求恰當(dāng)時(shí)機(jī)整體或部分進(jìn)入資本市場，迅速放大公司資本。5、管控模式海投將以“投資控股集團(tuán)模式”為目標(biāo)，探索形成公司的基本運(yùn)營模式。海投作為云南省對外投資的省級戰(zhàn)略平臺，將會涉足多個(gè)國家和多個(gè)產(chǎn)業(yè)，將主要通過設(shè)立一系列的區(qū)域性的專業(yè)子公司，來進(jìn)行有效的戰(zhàn)略布局。因此，從長期發(fā)展的角度看，海投將發(fā)展為一個(gè)擁有一定數(shù)量子公司的集團(tuán)公司，而海投對于子公司主要通過控股或參股等方式來實(shí)現(xiàn)控制。海投著重做好對子公司的監(jiān)管工作。通過合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)置、規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)建立、戰(zhàn)略管理、審計(jì)監(jiān)察、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等方面的工作，對海外子公司實(shí)施有效監(jiān)管。6、投資模式海投將按照“股權(quán)投資—股權(quán)管理—股權(quán)經(jīng)營”的基本模式，進(jìn)行投資經(jīng)營。即資本投入獲得股權(quán)、股權(quán)管理提升企業(yè)價(jià)值、股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益或股權(quán)經(jīng)營分紅獲得收益，從而實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。公司要探索形成一系列成熟、有效的投資開發(fā)模式，敏銳發(fā)現(xiàn)并把握市場機(jī)遇。一是長期投資持有模式。對于我國、我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略價(jià)值且盈利能力較強(qiáng)的資源能源項(xiàng)目，公司要堅(jiān)持長期投資、長期經(jīng)營，最大限度地挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。二是投資退出模式。對于前期投入較大，啟動(dòng)難度較大，但具有高成長、股權(quán)增值空間較大的項(xiàng)目，公司可利用自身優(yōu)勢進(jìn)行項(xiàng)目前期投入開發(fā)，選擇合適的時(shí)機(jī)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市等多種方式尋找退出通道，對于重要的礦產(chǎn)資源類項(xiàng)目，將優(yōu)先向我省相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)讓。三是并購整合模式。對于已經(jīng)占據(jù)行業(yè)有利地位，但盈利前景較好的成長型企業(yè)，可兼并收購現(xiàn)有的企業(yè)，進(jìn)一步投資做大，以尋求更大的盈利空間。四是產(chǎn)業(yè)培育模式。對于新型產(chǎn)業(yè)、未開發(fā)產(chǎn)業(yè)，可利用公司的資本及融資優(yōu)勢，投資進(jìn)行產(chǎn)業(yè)培育，打造產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈，并選擇其中高利潤的成長項(xiàng)目，進(jìn)行經(jīng)營。7、項(xiàng)目運(yùn)作模式針對不同的項(xiàng)目，采取云南海投與子公司分層運(yùn)作的模式。1）．公司層面。云南海投原則上只直接運(yùn)營重大的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，運(yùn)作那些能夠有效實(shí)現(xiàn)資本積累、充實(shí)公司資本金、奠定公司發(fā)展基礎(chǔ)、構(gòu)建云南海投發(fā)展平臺的重大項(xiàng)目。對于一般的投資項(xiàng)目，公司進(jìn)行投資決策后，交由子公司執(zhí)行運(yùn)營。云南海投主要進(jìn)行項(xiàng)目的前端和后臺工作；一是進(jìn)行市場及產(chǎn)業(yè)研究，項(xiàng)目前期研究，投資項(xiàng)目甄選，項(xiàng)目立項(xiàng)等前期工作；二是針對項(xiàng)目運(yùn)作的開展，進(jìn)行對外關(guān)系構(gòu)建、協(xié)調(diào)以及資源配置工作，以及項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)控等后臺工作。2）．子公司層面.根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)立專業(yè)的子公司，爭取使用外匯貸款資本金，并引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。云南海投在云南省委、省政府實(shí)施國家“走出去”戰(zhàn)略的背景下已正式成立，代表云南省政府履行海外投資職能。肩負(fù)使命光榮而艱巨，要實(shí)現(xiàn)政府上述投資意圖，就必須積極參與市場活動(dòng)；使用兩種資源，開發(fā)兩個(gè)市場：一是以東南亞、南亞為市場重點(diǎn)，以戰(zhàn)略性資源開發(fā)為投資重點(diǎn)，進(jìn)行海外區(qū)域及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，服務(wù)于我國、我省長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，追求社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏；一是以國內(nèi)特別是昆明市有巨大影響力的，如與官渡工業(yè)園合作創(chuàng)辦“大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作示范區(qū)”等項(xiàng)目為市場重點(diǎn)，通過土地一級開發(fā)為云南海投帶來較大的現(xiàn)金流和投資收益，充實(shí)云南海投的資本金，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)外良性互動(dòng)。由于官渡工業(yè)園西沖片區(qū)距離昆明較遠(yuǎn)，建設(shè)用地的市場需求不足，工業(yè)用地價(jià)格偏低，目前云南海投對其實(shí)施土地一級開發(fā)周期較長，投資收益可能要到四至五年后方可逐步實(shí)現(xiàn)。而五里片區(qū)城中村改造項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，一級開發(fā)整理效益明顯，周期相對較短，符合當(dāng)前昆明市市委、市政府積極主導(dǎo)推進(jìn)城中村改造、提高城市品位的經(jīng)營城市理念；且項(xiàng)目中包含了云南建工集團(tuán)及子公司存量土地208畝，在集團(tuán)總公司和昆明市、區(qū)兩級政府的全力支持下，有條件先行對集團(tuán)208畝存量土地進(jìn)行開發(fā)，然后按照“整體規(guī)劃、分期開發(fā)、先易后難、滾動(dòng)投資”的基本原則依次對其余土地實(shí)施一、二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)；通過五里片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成功開發(fā)，將為云南海投實(shí)現(xiàn)較大的現(xiàn)金流和投資收益，快速完成建工集團(tuán)及海投的原始積累，快速提升云南海投的品牌形象和影響力，也將更好地代表云南省政府履行對外投資職能，實(shí)現(xiàn)省委、省政府設(shè)立云南海投的戰(zhàn)略構(gòu)想。

第三部分：政策及法律環(huán)境與項(xiàng)目一級開發(fā)相關(guān)的政策（一）2009年昆明房地產(chǎn)政策總匯政策類型發(fā)布時(shí)間發(fā)布單位政策名稱政策內(nèi)容稅收政策5月12日國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》對核定征收進(jìn)行了規(guī)范，雖核定征收的條件未變，但取消了“按不低于預(yù)征收率的征收率核定征收土地增值稅”的規(guī)定，同時(shí)未具體規(guī)定征收率。房地產(chǎn)開發(fā)政策4月15日昆明市建設(shè)局《關(guān)于實(shí)施商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的通知》從今年5月1日起對商品住宅實(shí)施交樓樣板房制度，今后發(fā)展商要賣房先得把樣板房建好，經(jīng)檢驗(yàn)合格后才能拿到預(yù)售證，不論是銷售多層高層住宅，還是別墅，發(fā)展商都必須設(shè)置樣板房。2009年5月1日起實(shí)施。4月16日昆明市規(guī)劃局《昆明主城建筑高度控制規(guī)劃方案》明確主城各片區(qū)建設(shè)高度，劃分出六個(gè)管理級別。新推出的方案共分為不限、小于100米、小于60米、小于36米、小于24米、小于12米（生態(tài)）等六個(gè)級別，對主城各區(qū)域的建筑高度進(jìn)行了限定。不限建筑高度的區(qū)域僅有4個(gè)。分別是主城主中心區(qū)（包括CBD區(qū)），區(qū)域范圍包括北至人民路以北200米、南至金碧路以南200米，東至白塔路以東200米，

西至祥云街片區(qū);西市副中心區(qū)（次CBD區(qū)），區(qū)域范圍為人民西路以南，海源路的改造片區(qū)；北市副中心區(qū)（次CBD區(qū)），區(qū)域范圍為金星立交橋以北至霖雨路的北京路兩側(cè)區(qū)域；南市副中心區(qū)（次CBD區(qū)），區(qū)域范圍巫家壩機(jī)場片區(qū)，但前提是機(jī)場關(guān)閉前，應(yīng)滿足機(jī)場主管部門凈空的限制要求。房地產(chǎn)開發(fā)政策5月27日國務(wù)院《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果》普通商品住房投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金從35%下調(diào)至30%。10月1日昆明市政府《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定》云南各級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)可承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模為：（一）二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)可承擔(dān)25萬平方米（含本數(shù)，下同）以下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（二）三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)可承擔(dān)20萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（三）四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)可承擔(dān)15萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（二）昆明市城中村改造工程稅費(fèi)減免政策序號收費(fèi)名稱收費(fèi)單位收費(fèi)依據(jù)批復(fù)文號具體減免政策1免征項(xiàng)目1.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)市規(guī)劃局省人大[1994]24號；云計(jì)價(jià)格[2003]1410號免征1.2城市房屋拆遷管理費(fèi)縣區(qū)拆遷監(jiān)督管理部門價(jià)費(fèi)字[1993]13號；（94）財(cái)預(yù)字第37號；計(jì)價(jià)格[2001]585號，云計(jì)價(jià)格[2002]167號免征1.3建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檢測費(fèi)市質(zhì)量監(jiān)督站價(jià)費(fèi)字[1993]149號；計(jì)價(jià)格[2001]585號；云計(jì)價(jià)格[2002167號免征1.4臨時(shí)占道費(fèi)市城管大隊(duì)城建[1993]410號；《城市道路管理?xiàng)l例》；云價(jià)房發(fā)[1999]232號免征1.5道路挖掘修復(fù)費(fèi)市政管理處免征1.6房物所有權(quán)登記費(fèi)市房管局（94）財(cái)預(yù)字第37號；計(jì)價(jià)格[2002]595號；云計(jì)價(jià)格[2002]672號免征1.7土地登記費(fèi)市國土資源局國土（籍）字[1990]93號；云國土資財(cái)[2003]22號；云發(fā)改價(jià)格[2004]231號，計(jì)價(jià)格[2001]1734號，云計(jì)價(jià)格[2001]1125號免征1.8征（撥）用地管理費(fèi)市國土資源局價(jià)費(fèi)字[1992]597號；計(jì)價(jià)格[2001]585號；云計(jì)價(jià)格[2003]46號免征

1.9契稅免收1.10營業(yè)稅免收2減半征收項(xiàng)目2.1新型墻體材料專項(xiàng)基金市墻改辦全部使用新型墻材（建筑節(jié)能65%以上）（免征）未使用新型墻材（低限減半）2.2散裝水泥專項(xiàng)基金市散裝辦全使用商品混凝土、散裝水泥（免征）未使用商品混凝土、散裝水泥（低限減半）2.3人防工程易地建設(shè)費(fèi)市人防辦云計(jì)價(jià)格[2002]635號，昆計(jì)價(jià)房[2002]398號自行修建人防工程（免征）易地建設(shè)人防工程（低限減半）2.4建筑垃圾處理費(fèi)市建設(shè)局低限減半征收2.5招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)市建設(shè)局低限減半征收2.6城建檔案技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)市建設(shè)局低限減半征收2.7房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)市房管局低限減半征收2.8供用電服務(wù)收費(fèi)市供電局低限減半征收2.9環(huán)境影響咨詢收費(fèi)市環(huán)保局低限減半征收2.10環(huán)境監(jiān)測收費(fèi)市環(huán)保局低限減半征收第四部分：市場環(huán)境分析一、城中村基本分析（一）城中村基本情況據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2008年2月，昆明市建成區(qū)內(nèi)有城中村336個(gè)，涉及城中村及周邊土地面積達(dá)6200多公頃（約9萬多畝），現(xiàn)有建筑物總面積達(dá)5200萬方米左右，涉及城中村村民達(dá)10萬戶左右、23.7萬人。（1）按城中村行政區(qū)域劃分昆明城中村所屬行政區(qū)域中，五華區(qū)內(nèi)城中村最少，只有52個(gè)，涉及城中村土地面積為8000多畝；西山區(qū)最多，有115個(gè)城中村，涉及城中村土地面積達(dá)39000畝之多；另外盤龍區(qū)67個(gè)，涉及土地面積17800多畝，官渡區(qū)102個(gè)，涉及土地面積29000多畝。村數(shù)（個(gè)）戶籍人口（人）戶籍戶數(shù)（戶）涉及土地面積（畝）居?。╮n?）其他建筑（rn?）總建筑面積（rn?）平均容積率五華區(qū)52160614239880839404679.471.74盤龍區(qū)6746918177721783860002283437476343975.200.55官渡區(qū)10266066250252932114216612216987014671179.720.75西山區(qū)115108695411723892219565117217390221739018.740.84合計(jì)3362377401000309379639781958468751952158853.130.84表一：昆明四區(qū)城中村情況統(tǒng)計(jì)分析表（2）按城中村所在區(qū)域劃分從昆明城中村所屬區(qū)域來看，大多數(shù)城中村位于二環(huán)以外，有265個(gè)，涉及城中村土地面積達(dá)84000畝左右，平均每村占地約為317畝，建筑物面積約4500萬平米，平均容積率0.77；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村51個(gè)，涉及城中村土地約5900畝，平均每村占地面積約為116畝，建筑物總面積約657萬平方米，平均容積率1.67；一環(huán)以內(nèi)的市中心僅有22個(gè)，涉及城中村土地面積約625畝，平均每村占地約為31.25畝，目前建筑物面積約73萬平方米，建筑平均容積率為1.76。位置城中村個(gè)數(shù)當(dāng)?shù)貞艏藬?shù)（人）當(dāng)?shù)貞艏畱魯?shù)（戶）涉及土地面積（畝）總建筑面積（rn,）居?。╮n?）其他建筑（tf）平均容積率一環(huán)208900302562573415949289486932.541.76一環(huán)\至二環(huán)、513524413304590565750283960347600337.681.67二環(huán)以外2651935968370187266448496663532871540002490.77合計(jì)33623774010003093796521588533978195846875190.84表二：昆明城中村區(qū)域位置統(tǒng)計(jì)分析表

主城區(qū)城中村分布示意由此可以看出，一環(huán)以內(nèi)的城中村都比較小，平均每個(gè)村的占地面積僅有31.25畝；而包括一環(huán)在內(nèi)的整個(gè)昆明二環(huán)以內(nèi)區(qū)域，城中村占地面積也只有6500多畝。這部分城中村涉及的土地雖然只占336個(gè)城中村的7%左右，但是，由于地理位置優(yōu)越，目前已吸引了眾多開發(fā)投資企業(yè)的高度關(guān)注。（二）城中村改造進(jìn)展情況08年啟動(dòng)了80個(gè)城中村的改造，全部完成了項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃，并啟動(dòng)了14個(gè)村的回遷安置房建設(shè)；09年3月由昆明市政府主辦、田野地產(chǎn)咨詢公司合辦的“城中村改造招商項(xiàng)目推介會”，意向簽約845億元，效果顯著，并先后啟動(dòng)了9片14個(gè)村的改造工作。2008年，昆明市先后啟動(dòng)了80個(gè)城中村的改造，已全部完成了項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃，并啟動(dòng)了16個(gè)村的回遷安置房建設(shè)；09年3月由昆明市政府主辦、田野地產(chǎn)咨詢公司合辦的“城中村改造招商項(xiàng)目推介會”，意向簽約845億元，效果顯著，并先后啟動(dòng)了9片14個(gè)村的改造工作。政區(qū)劃分第一批第二批個(gè)數(shù)城中村名稱個(gè)數(shù)城中村名稱五華區(qū)10前所村，潘家灣大村，潘家灣小村，潘家灣新村，上莊村，沙溝村，右營村，廣南衛(wèi)村，普吉一、二組，棕樹營村2小菜園片區(qū)小菜園村，蘇家塘片區(qū)蘇家塘村盤龍區(qū)2張官營片區(qū)，鳳凰村片區(qū)4三竹營片區(qū)老李山村、任旗營村，白塔片區(qū)唐家營村，大廠片區(qū)大廠村官渡區(qū)6木器廠片區(qū)，武裝部片區(qū)，佴家灣村，太乙橋村，渾水塘村，李白沖村16日新片區(qū)，五里片區(qū)五里多村、新草房村、菊花村，日新村、上苜蓿村、中苜蓿村，蘇家村、蘇鳳村，南窯片區(qū)南窯村，前衛(wèi)營片區(qū)前衛(wèi)營村，大樹營片區(qū)大營村、中營村、后營村，李官片區(qū)季官一組、季官二組、季官二組

西山區(qū)14沙地村（局部），上峰村（局部），鄭家河老村，漁堆村，莊房老村，鯉魚村（六、九組），福海小村，馬家堆村，彰家樓村，平橋村，福海大村，陸家營村，韓家灣村，土堆村（局部）15紅廟片區(qū)紅廟村，豆腐營片區(qū)豆腐營村，黃瓜營片區(qū)黃瓜營村，盧家地片區(qū)盧家地村，紅1廟寺村、四道壩村、二莊村，孫家灣村、大莊村，石咀片區(qū)大石咀村、小石咀村，彌勒寺片區(qū)彌勒寺新村，西壩片區(qū)西壩新村（河南1-6組、河北1-6組），前衛(wèi)片區(qū)口壬呈貢8呈貢片區(qū)經(jīng)開區(qū)2小麻苴片區(qū)小麻苴村、小新村片區(qū)小新村高新區(qū)1新發(fā)村片區(qū)新發(fā)村合計(jì)404008年昆明市啟動(dòng)城中村改造計(jì)劃表2009年的目標(biāo)是新啟動(dòng)45個(gè)城中村的改造，完成投資100億

元以上。以各縣、區(qū)為單位，組織編制招商文件，突出特色包裝項(xiàng)目，

精心組織起點(diǎn)高，規(guī)模大，效果好的推介活動(dòng)，并充分利用中央、省、

市三級媒體進(jìn)行大張旗鼓地宣傳，介紹昆明的區(qū)域優(yōu)勢，宣傳優(yōu)惠政

策，吸引全國各地有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)關(guān)注和投資昆明城中村改造。到目前為止，共有16個(gè)村的回遷安置房開始啟動(dòng)建設(shè)、年內(nèi)將有9個(gè)村回遷房封頂斷水。12個(gè)改造項(xiàng)目（含16個(gè)城中村）用地面積達(dá)1587畝，總建筑面積達(dá)520萬平方米、平均容積率4.7左右。

片區(qū)/項(xiàng)目房屋總建筑面積（rn?）總用地面積（畝）容積率地上建筑面積（tf）前所村片區(qū)216217172.474.50568100上峰村、龍?jiān)捍迤瑓^(qū)改造項(xiàng)目183000465.904.001559599蘇家塘村改造項(xiàng)目175556120400000南亞風(fēng)情廣場項(xiàng)目243600229.114.81702455鳳凰新村改造項(xiàng)目4742519.9354.053187三竹營片區(qū)改造項(xiàng)目一期80832123.294.30354027唐家營村改造項(xiàng)目566346.466.20192026木器廠片區(qū)改造項(xiàng)目9350072.604.62223641佴家灣村片區(qū)改造項(xiàng)目9000056.174.86182188太乙橋片區(qū)改造項(xiàng)目1244831.204.9491000南窯村片區(qū)改造項(xiàng)目208000183.605.40660544新發(fā)村片區(qū)改造項(xiàng)目5956666.475.24/4.11214719合2054.76352014862008年11月，鳳凰新村掛牌交易，云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司以2.057億元競得得了19.935畝土地使用權(quán)；2009年1月，昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以10.53億元通過招標(biāo)方式獲得了西山區(qū)30號片區(qū)229.11畝提地使用權(quán)；2009年5月，云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以1.757億元競得了新發(fā)村66.47畝土地使用權(quán)。至此，昆明已有3個(gè)城中村改造項(xiàng)目完成了土地交易程序，共計(jì)土地面積約313.5畝，將開發(fā)的建筑面積為96.6萬平方米。項(xiàng)目名稱土地面積（畝）交易價(jià)格（億元）交易單價(jià)（萬^/畝）樓面地價(jià)（元/rf）總建筑面積（rf）鳳凰新村改造項(xiàng)目19.9352.0571032386853187西山區(qū)30號片區(qū)改造項(xiàng)目229.1110.534601509698371新發(fā)村改造項(xiàng)目66.471.757264818214719合計(jì)315.51514.3444551484966276由此來看，城中村改造項(xiàng)目土地平均容積率4.59，交易單價(jià)為455萬元/畝，平均樓面地價(jià)1484元/平方米。（三）總體評價(jià)總體來看，昆明城中村改造進(jìn)展迅速，2008年至今，啟動(dòng)了約1600畝城中村改造項(xiàng)目回遷安置建設(shè)，已完成了315畝城中村改造土地的交易，城中村改造將作為昆明社會經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃的重要工作內(nèi)容。從昆明的城市發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)來看，由于地理環(huán)境的制約，存量土地的集約化開發(fā)將是推動(dòng)城市發(fā)展的重要途徑。目前，城市房地產(chǎn)開發(fā)可利用的常規(guī)土地已經(jīng)越來越稀缺，而昆明城中村改造所蘊(yùn)含的建設(shè)土地量異常豐富，可利用的土地資源達(dá)9萬多畝，對于昆明市來說，這無疑是良好的發(fā)展契機(jī)，今后昆明主城的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)，無疑將以城中村改造項(xiàng)目的整理土地作為主要的來源途徑。從目前政府支持力度來看，除了優(yōu)惠政策以外，在項(xiàng)目改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等直接影響投資人利潤空間的條件上都得到了最大限度的放寬，應(yīng)該說，目前參與城中村改造是投資商涉足昆明地產(chǎn)的良好時(shí)機(jī)。二、宏觀市場分析2008年，昆明樓市經(jīng)過一系列深度調(diào)整進(jìn)入2009年之后，自4月以來進(jìn)入了一個(gè)新的高速增長期，銷售量持續(xù)攀升，銷售價(jià)格雖然隨著開盤樓盤及主力成交區(qū)的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)了小幅的波動(dòng)，但是總體上呈現(xiàn)的是一個(gè)“量升價(jià)穩(wěn)”的大好局面，從目前情況來看，昆明房地產(chǎn)市場還是處于上升階段。（一）土地市場情況分析2009年1-6月，昆明市共掛牌出讓土地84塊，累計(jì)掛牌土地面積4990.4畝，掛牌起價(jià)累計(jì)金額256855.32萬元，每畝起拍價(jià)格為51.47萬元。2009年1-6月各區(qū)域掛牌土地頻數(shù)、面積情況統(tǒng)計(jì)所屬區(qū)域頻數(shù)合計(jì)面積合計(jì)（畝）晉寧區(qū)域182153.88東南板塊161349.93呈貢新城11806.6東川區(qū)域30163.48二環(huán)內(nèi)板塊2157.97滇池板塊1143.18

高新板塊3112.3西山板塊153.46教場板塊140.14官南板塊19.47總計(jì)844990.4（數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局）從區(qū)域土地供應(yīng)面積的角度來看，晉寧區(qū)域累計(jì)掛牌2153.88畝，18塊土地，是上半年土地供應(yīng)面積最大的區(qū)域。隨著昆明主城區(qū)繼續(xù)向呈貢發(fā)展轉(zhuǎn)移的趨勢，東南板塊和呈貢新城的土地供應(yīng)也較大，兩地分別掛牌供應(yīng)土地16和11塊，面積為1394.93和806.6畝。從每畝交易起家的區(qū)域分布情況來看，價(jià)格最高的是二環(huán)內(nèi)板塊，達(dá)到389.7萬元/畝，其次是高新和官南板塊，分別為170.62和139.16萬元/畝。2009年上半年昆明市共交易土地45塊，累計(jì)面積3318.94畝，累計(jì)成交金額307283.68萬元，每畝成交價(jià)格92.58萬元。2009年上半年各區(qū)域交易土地頻數(shù)、面積情況統(tǒng)計(jì)所屬區(qū)域頻數(shù)合計(jì)面積合計(jì)（畝）北市板塊140.14呈貢新城6524.09滇池板塊9424.19東南板塊181537.00二環(huán)內(nèi)板塊247.17高新板塊4262.30官南板塊19.47晉寧區(qū)域3421.12西山版塊153.46總計(jì)453318.94（數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局）成交土地集中于東南板塊、滇池板塊和呈貢新城3個(gè)區(qū)域，其中東南板塊累計(jì)交易土地18塊，面積1537畝，滇池板塊累計(jì)交易土地9塊，面積424.19畝，呈貢新城累計(jì)交易土地6塊，面積524.09畝。從規(guī)劃用途來看，2009年上半年出讓土地以居住、商業(yè)和工業(yè)用地為主，數(shù)量分別為14塊、12塊和11塊，其中居住用地824.29畝，商業(yè)用地826.46畝，工業(yè)用地1235.3畝。由于受到南亞風(fēng)情第壹城項(xiàng)目地塊出讓的影響，綜合用地（商業(yè)、居?。┑拿慨€均價(jià)被拉升，為459.84萬元/畝。商業(yè)用地和住宅用地分別為169.86和116.73萬元/畝。昆明2008年前9個(gè)月-2009年前9個(gè)月居住用地成交情況從上圖可看出，截止到9月，09年昆明城區(qū)居住用地成交面積為118.43萬平米，成交金額21.24億元；成交面積相比08年同期增長22.5%，成交金額相比08年同期增長39.55%。以上數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入2009年昆明城區(qū)土地成交量及成交金額已明顯上升。這說明開發(fā)商在整個(gè)市場回暖的情況下，相比08年而言房地產(chǎn)開發(fā)熱情有所提高。但大部分土地的成交價(jià)為起價(jià)，很多土地都是在沒有競爭的情況下成交。加之目前土地供應(yīng)方面，大部分地塊位置較為偏遠(yuǎn)，單宗土地面積較小，影響了開發(fā)商的積極參與性。而地段較好，配套較為齊全的地塊并不是以凈地掛牌的方式出現(xiàn)，開發(fā)商需要參與到城中村改造后方可得到土地的開發(fā)機(jī)會，因此，在土地并未形成較大供應(yīng)以滿足開發(fā)商需求的情況下，2009年昆明住宅的供應(yīng)量將出現(xiàn)一定的下滑。三、區(qū)域土地市場分析（一）區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢以五里片區(qū)為中心的區(qū)域市場是昆明東市區(qū)重要組成部分，目前該區(qū)域遍布城中村及舊城危房、廠礦企業(yè)，導(dǎo)致其周邊道路交通壓力與日俱增。舊城及城中村的雜亂無章、建筑陳舊、功能簡單，與高速發(fā)展著的昆明經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)格格不入，特別是隨著空港經(jīng)濟(jì)圈的成形和周邊城市建設(shè)的改造，對五里片區(qū)的改造更是提出了更高與更迫切的需求。按昆明市總體的城市發(fā)展規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，五里片區(qū)及周邊各片區(qū)，不可能保持現(xiàn)狀，必須進(jìn)行集中改造，將其改造成為現(xiàn)代化的城市是大勢所趨。而五里片區(qū)作為片區(qū)內(nèi)體量最大的一塊集中改造用地，必然會成為東市區(qū)的新城市標(biāo)識實(shí)體。這一城市改造，不僅是某個(gè)企業(yè)，某個(gè)集團(tuán)的個(gè)體意志，更是昆明城市發(fā)展的必然結(jié)果。同樣，它的改造，也將極大的影響著昆明東部的城市格局，以及由此帶來的商業(yè)、居住、娛樂、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)格局的升級調(diào)整。（二）區(qū)域內(nèi)土地交易情況分析五里片區(qū)從開發(fā)規(guī)模和位置兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，從昆明市現(xiàn)有的舊城及城中村改造項(xiàng)目和新建項(xiàng)目中，沒有可以匹敵的項(xiàng)目與之進(jìn)行宏觀層面的競爭。但是從商業(yè)和住宅的銷售來說，眾多小盤可以成為其競爭對手。其中住宅由于受到居住習(xí)慣和購買力、購買剛性需求等方面的制約，再加上本片區(qū)的回遷比例過大，所以住宅的銷售方面，壓力雖有，但并不明顯。商業(yè)競爭的壓力相對較大，一是有昆明市中心的大型商圈的競爭壓力；二是有各種專業(yè)市場競爭的壓力。唯有成功打造出東市中心的概念,以東盟和GMS、空港經(jīng)濟(jì)圈等概念的統(tǒng)領(lǐng)。與大型商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。以大盤大中心的思路才能將五里片區(qū)1105畝余土地完全盤活。（三）區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目地價(jià)及樓面地價(jià)根據(jù)兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的地價(jià)及相應(yīng)容積率這算出各項(xiàng)目相應(yīng)的樓面價(jià)格。樓盤名稱地價(jià)（方兀）樓面地價(jià)（元/rn?）城市理想3801964香樟俊園6752895香樟俊園開發(fā)時(shí)間接近于五里片區(qū)改造時(shí)間，其地價(jià)對于項(xiàng)目一級開發(fā)后的地價(jià)有直接指導(dǎo)作用。

第五部分：項(xiàng)目總技術(shù)指標(biāo)總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：736796m2（1105畝）規(guī)劃凈用地面積：597138m2（895.26畝）總建筑面積：3188380m2總建筑占地面積：177960m2地上部分住宅建筑面積：2158218m2商業(yè)建筑面積：516462m2辦公建筑面積：215000m2酒店建筑面積：45000m2酒店公寓建筑面積：145600m2會議建筑面積：32400m218班幼兒園：6000m2（11畝）24班幼兒園：7200m?（14畝）立體停車庫：12500m2其他：50000m2地下部分地下車庫總面積：723465m2自行車庫總面積：130627m2學(xué)校部分72班小學(xué)：13800mz（50畝）36班中學(xué)：10000m?（約43.2畝）住宅戶數(shù)：16332戶居住人口：52263人建筑密度：29.8%容積率：5.34綠地率：42.9%道路密度：12.9%道路線密度：10.6km/km*km拆遷總面積：1500000m2回遷總面積：1451559m2拆建比：1：2.13昆明五里片區(qū)城中村改造項(xiàng)目用地位于主城區(qū)內(nèi)，地塊南臨二環(huán)東路、北接環(huán)城南路，東連東郊路，西臨民航路。規(guī)劃總用地面積1105畝，地上建筑物76萬m2。目前該區(qū)部遍布了三個(gè)城中村和50余家企事業(yè)單位、政府基層組織和學(xué)校，居住、商業(yè)、教育、村莊、工廠和倉庫交錯(cuò)混雜，用地布局混亂，功能相互沖突。盡管用地位于主城核心區(qū)，地理位置優(yōu)越，但現(xiàn)有的用地功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有體現(xiàn)出其土地自身的價(jià)值。嚴(yán)重阻礙了區(qū)域性路網(wǎng)系統(tǒng)的梳理，導(dǎo)致其周邊道路交通壓力與日俱增；云南海投擬對該項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)，最大程度地實(shí)現(xiàn)該地塊的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。目前該項(xiàng)目的改造專項(xiàng)規(guī)劃已依次獲得昆明市規(guī)劃局、昆明市發(fā)改委、昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會的相關(guān)批復(fù)。第六部分：項(xiàng)目土地供應(yīng)方案一、土地升值潛力初步評估項(xiàng)目位于東市區(qū)核心區(qū)域、周邊環(huán)境及配套設(shè)施齊全，順應(yīng)城中村開發(fā)的指導(dǎo)思想，結(jié)合東市區(qū)土地供應(yīng)量與其他區(qū)域比較較少情況，及至市場發(fā)展、政府規(guī)劃有利條件，就城市未來發(fā)展來看項(xiàng)目土地升值潛力巨大。二、土地供應(yīng)方案（一）土地供應(yīng)模式根據(jù)昆明市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法，本項(xiàng)目在完成土地一級開發(fā)的征地、拆遷、規(guī)劃、大市政等各項(xiàng)工作后，通過土地公開市場方式（招標(biāo)、拍賣或掛牌）供應(yīng)。（二）土地一級開發(fā)深度本項(xiàng)目完成土地一級開發(fā)時(shí)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“三通一平”的狀態(tài)。（三）一級開發(fā)成本及掛牌底價(jià)的確定1、土地儲備開發(fā)成本（1）征地補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；（2）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；（4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；（5）貸款利息；（6）土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。2、招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)按照以下程序確定（1）由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估期日的正常土地市場價(jià)格，對出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評估并出具評估報(bào)告。（2）市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議。（3）市國土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門審議。（4）市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價(jià)，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。資金回收計(jì)劃土地整理儲備中心將通過制訂科學(xué)的掛牌工作方案和合同條件，保障土地一級開發(fā)建設(shè)投資的順利回收，初步擬定于2011年底能夠收回資金。三、征地情況（一）土地情況目前五里片區(qū)大部分為無序的多產(chǎn)權(quán)用地，包括五里片區(qū)，五里多片區(qū)，四零三廠片區(qū)，民航路片區(qū)，東郊路片區(qū)等?？傆玫兀?36796平方米（1105畝），凈用地：597138平方米（895.26畝），用地性質(zhì)為居住、商業(yè)。五里片區(qū)土地及房屋情況序號單位占地情況（畝）建筑面積療合計(jì)國有出讓國有劃撥集體用地個(gè)人用地合計(jì)單位個(gè)人棟數(shù)1五里片區(qū)453.9493.69211.495.852532942561167061775502五里多片區(qū)57.3957.3944344.644344.63四零三廠片區(qū)24884164105950.4127785781654民航路片區(qū)240.5215.7624.74180437.3460749.621196885東郊路片區(qū)105.314.9829.47.6163.32133304.7446550.1687655合計(jì)1105.14182.672477.95103.46341.46758293.09296135.4463058目前該區(qū)部遍布了多個(gè)城中村，阻礙了區(qū)域性路網(wǎng)系統(tǒng)的梳理，導(dǎo)致其周邊道路交通壓力與日俱增。、征地補(bǔ)償1、征地補(bǔ)償內(nèi)容征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施昆明市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地地區(qū)居民的生活水平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后再扣除地上物補(bǔ)償部分，其余部分作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或者鎮(zhèn)政府，用于居民生產(chǎn)生活。2、征地補(bǔ)償方案本項(xiàng)目征地采用貨幣補(bǔ)償方式征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外，還要滿足支付安置補(bǔ)助費(fèi)的要求。3、征地費(fèi)用支付方式本項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用在一級開發(fā)實(shí)施單位與土地所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后分期支付。4、征地計(jì)劃根據(jù)昆明市關(guān)于集體土地征用報(bào)批的相關(guān)規(guī)定及流程，結(jié)合本項(xiàng)目宗地的基礎(chǔ)資料，擬定于2010年初取得征地批復(fù)，2010年中前征地結(jié)案。5、征地補(bǔ)償費(fèi)用測算根據(jù)前期與項(xiàng)目地塊達(dá)成的初步意向和有關(guān)評估意見，需支付的征地補(bǔ)償費(fèi)（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)等）詳見成本測算。第七部分拆遷安置方案為確保官渡區(qū)五里片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使拆遷補(bǔ)償安置工作順利進(jìn)行，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合該片區(qū)實(shí)際情況制訂拆遷補(bǔ)償方案；拆遷補(bǔ)償方案的基本條款包括。一、土地補(bǔ)償原則集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地和集體農(nóng)用土地征購補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)昆政辦[2009]53號施行。國有土地按以下原則補(bǔ)償：1、依法取得《國有土地使用證》的劃撥土地，按25萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償；屬于市、區(qū)財(cái)政全額撥款的行政、事業(yè)單位使用的劃撥用地，按照昆政發(fā)[2006]19號文規(guī)定執(zhí)行2、出讓土地1）.原通過招拍掛方式取得的土地按照土地批準(zhǔn)用途進(jìn)行評估，按評估地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償;2）．原通過協(xié)議出讓的土地，按國土部門確認(rèn)過的原出讓價(jià)扣除使用年限后進(jìn)行補(bǔ)償。3、屬于“8.31”完善用地的，按以下方式進(jìn)行補(bǔ)償1）、取得《土地使用證》的，按照當(dāng)時(shí)取得土地的成本價(jià)加銀行同期貸款利息進(jìn)行補(bǔ)償；2）、已繳納國有土地出讓金但未取得《國有土地使用證》的，參照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，已繳納的規(guī)（稅）費(fèi)憑繳費(fèi)憑據(jù)，由國有土地部門核準(zhǔn)后計(jì)入土地征收成本據(jù)實(shí)補(bǔ)償。二、房屋拆遷補(bǔ)償原則（一）補(bǔ)償安置原則拆遷范圍內(nèi)具有合法產(chǎn)權(quán)的建、構(gòu)筑物和附著物，依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定》、昆政辦[2009]53號的規(guī)定采用貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式進(jìn)行補(bǔ)償安置。（二）對被拆遷房屋的面積與用途的認(rèn)定.對被拆遷房屋面積的認(rèn)定：由具備房屋測繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪，并由測繪公司、拆遷人、被拆遷人、委托拆遷公司四方簽字認(rèn)可。.農(nóng)村集體土地上的房屋，屬宅基地建房的均認(rèn)定為住宅進(jìn)行補(bǔ)償。將原住宅改為經(jīng)營用途的，仍按住宅認(rèn)定進(jìn)行安置補(bǔ)償。（三）拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.對集體土地上具有合法批準(zhǔn)手續(xù)建蓋的房屋，具體貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（房地合一價(jià)）執(zhí)行：框架結(jié)構(gòu)：3960元/平方米；磚混結(jié)構(gòu)：3480元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)：3000元/平方米。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建蓋的生產(chǎn)生活用房和附屬設(shè)施用房及租地建房，按照實(shí)際建筑面積以建筑成本造價(jià)給予一次性貨幣補(bǔ)償（含室內(nèi)外裝修）。租用農(nóng)村集體土地建蓋的建、構(gòu)筑物，按“昆政辦[2009]53號文”標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合已使用年限折舊后進(jìn)行補(bǔ)償。2、對國有土地上具有合法權(quán)證的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參照同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域二手房的交易價(jià)格確定。）產(chǎn)權(quán)置換的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)選擇以產(chǎn)權(quán)置換的，以《房屋所有權(quán)證》載明面積或具有合法批準(zhǔn)手續(xù)建蓋的房屋面積按照“原地回遷、拆一還一”的原則進(jìn)行安置?；剡w安置房超過原產(chǎn)權(quán)面積的，被拆遷戶補(bǔ)足差價(jià)部分。臨時(shí)安置過渡費(fèi)為15元/平方米/月，選擇產(chǎn)權(quán)置換的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)在完成搬遷之后第一次按12個(gè)月發(fā)放，以后每6個(gè)月發(fā)放一次，發(fā)放期限以實(shí)際過渡期限為準(zhǔn)。搬家補(bǔ)助費(fèi)：2000元/戶（五）優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)措施（1）獎(jiǎng)勵(lì)措施：自協(xié)議簽訂之日在內(nèi)約定期限內(nèi)搬遷的，每戶一次性獎(jiǎng)勵(lì)3萬元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)或6平方米以內(nèi)的房屋面積獎(jiǎng)；超過約定期限的一律不予獎(jiǎng)勵(lì)。并依照“先簽先搬的先選”的原則，按照簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、完成搬遷的時(shí)間先后排序?qū)剡w房屋進(jìn)行選擇。（2）特困補(bǔ)助費(fèi)產(chǎn)權(quán)人為五保戶、民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人及烈士家屬依據(jù)相應(yīng)的有效證件、證明，每戶可享受一次性5000元特困補(bǔ)助費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人為城市低保戶憑相應(yīng)有效證件、證明，每戶可享受一次性2000元的特困補(bǔ)助費(fèi)。第八部分：投資和收益估算一、估算編制依據(jù)1、根據(jù)昆明“五里片區(qū)城中村改造項(xiàng)目”方案進(jìn)行投資估算。2、參照昆明類似工程單方造價(jià)進(jìn)行編制。3、《云南省市政工程消耗量定額》4、《云南省建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》5、《云南省建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》6、《云南省施工臺班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法》7、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》二、項(xiàng)目開發(fā)周期及銷售周期（一）項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目涉及土地一級開發(fā)周期為2年。2010年一季度：臨時(shí)安置過渡費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付；2010年全年：土地征收費(fèi)用支付完畢；2011年全年：相關(guān)土地費(fèi)用支付完畢，土地具備交易條件。（二）項(xiàng)目銷售周期項(xiàng)目在2011年底具備銷售條件，實(shí)際銷售收入分期收入（一年）。2012年第一季度50%土地款支付；2012年第二季度支付30%土地款；2012年底剩余20%土地款收入。

三、項(xiàng)目土地一級開發(fā)成本估算五里項(xiàng)目土地一級開發(fā)成本估算表計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總價(jià)（萬元）一、土地征收費(fèi)用294471.集體土地征收費(fèi)用28萬元/畝443x50%=221.5畝62022.國有土地費(fèi)用（1）國有劃撥25萬元/畝482x50%=241畝6025（2）國有出讓（工業(yè)）80萬元/畝84x50%=42畝3360（3）國有出讓（商業(yè)）280萬元/畝99x50%=49.5畝13860二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)2021001.被拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)2000元加？76萬療1520002.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（個(gè)人）360元/平方米/2年46萬療165603.搬遷補(bǔ)助費(fèi)2000元/戶4500戶9004.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)（單位）960元/平方米/2年30萬療288005.搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)50元加？76萬療38006.特困補(bǔ)助費(fèi)2000元/戶200戶40三、專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)300四、勘測定界費(fèi)50五、房屋地籍調(diào)查費(fèi)1元/m?76萬療76

六、前期策劃及法律顧問費(fèi)100七、管理費(fèi)用10萬元/年/人20200八、財(cái)務(wù)費(fèi)用20億x8%x232000九、報(bào)批費(fèi)用100十、相關(guān)稅費(fèi)5萬元/畝1105畝5525十一、五通一平費(fèi)用5萬元/畝1105畝5525十二、監(jiān)理費(fèi)用第十—項(xiàng)x0.5%28十三、不可預(yù)見費(fèi)第一至十二項(xiàng)合計(jì)x3%8263.53十四、審計(jì)費(fèi)用第一至十三項(xiàng)合計(jì)x0.1%283.7合計(jì)283998.23、一級開發(fā)收益估算參考距項(xiàng)目宗地最近的香樟俊園和城市理想的土地價(jià)格與該片區(qū)土地的綜合市場狀況，從而判斷440萬/畝該土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)現(xiàn)最低土地價(jià)格。毛地均價(jià)=一級開發(fā)總成本/總用地面積=28.3998億元/1105畝=257萬元/畝項(xiàng)目凈地均價(jià)=一級開發(fā)總成本/凈用地面積=28.3998億元/895畝=317.3萬元/畝（一）項(xiàng)目一級開發(fā)收益估算表：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）單位數(shù)值（萬元/畝）項(xiàng)目總金額（萬元）備注銷售收入1235440486200成本722257283985

備注：資金回報(bào)率為實(shí)際資金投入，及成本除去被拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)。（二）項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)銷售各階段如下表時(shí)間階段2012年第一季度2012年上半年2012年全年合計(jì)比例50%30%20%100%實(shí)際銷售收入（萬元）16710010026066840334200利潤額（方兀）1011086066540443202215五、項(xiàng)目敏感性分析（一）一級開發(fā)成本變動(dòng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本(X100%)(x95%)(x90%)(x105%)(x110%)單位成本（萬元/畝）25700002441500231300026985002827000單位成本（兀/m2）721.55685.47649.39757.63793.70總投資（萬元）283,985.00269,785.75255,586.50298,184.25312,383.50利潤額（萬元）202,215.00216,414.25230,613.50188,015.75173,816.50項(xiàng)目回報(bào)率％71.21%80.22%90.23%63.05%55.64%資金回報(bào)率1.531.641.751.421.32（二）土地招拍掛價(jià)格變動(dòng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)

敏感系數(shù)(x100%)(x95%)(x90%)(x105%)(x110%)單位成本（萬元/畝）44000004180000396000046200004840000單位成本阮/m2）1,235.341,173.571,111.801,297.101,358.87總銷售收入（萬元）486,200.00461,890.00437,580.00510,510.00534,820.00利潤（萬元）202,215.00177,905.00153,595.00226,525.00250,835.00項(xiàng)目回報(bào)率％71.21%62.65%54.09%79.77%88.33%資金回報(bào)率1.531.351.161.721.90備注：該部分測算均已理論銷售收入和理論投入總額未基礎(chǔ)測算（既為除去被拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)部分），收入與支出相互抵消，不影響相應(yīng)計(jì)算結(jié)果。六、項(xiàng)目資金預(yù)測（按照最優(yōu)實(shí)行）項(xiàng)目土地一級開發(fā)結(jié)合實(shí)際預(yù)計(jì)開發(fā)周期為兩年左右，土地銷售回款周期為一年，因此資金預(yù)測（現(xiàn)金流量）如下表：五里項(xiàng)目土地一級開發(fā)資金預(yù)測2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年第一季度2012年上半年2012年全年總價(jià)（萬元）支出項(xiàng)-131998.23一、土地征收費(fèi)用0000-294471.集體土地征收費(fèi)用0-620200-62022.國有土地費(fèi)用0000-23245（1）國有劃撥0-602500-6025（2）國有出讓（工業(yè)）-3360000-3360

（3）國有出讓（商業(yè)）-13860000-13860二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)0000-501001.被拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)000002.臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)（個(gè)人）-16560000-165603.搬遷補(bǔ)助費(fèi)-900000-9004.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)（單位）-28800000-288005.搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)-3800000-38006特困補(bǔ)助費(fèi)-40000-40三、專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)00-3000-300四、勘測定界費(fèi)00-500-50五、房屋地籍調(diào)查費(fèi)-76000-76六、前期策劃及法律顧問費(fèi)-100000-100七、管理費(fèi)用-50-50-50-50-200八、財(cái)務(wù)費(fèi)用0-160000-16000-32000九、報(bào)批費(fèi)用00-1000-100十、相關(guān)稅費(fèi)000-5525-5525十一、五通一平費(fèi)用00-5525-5525十二、監(jiān)理費(fèi)用000-28-28十三、不可預(yù)見費(fèi)-2066-2066-2066-2066-8263.53十四、審計(jì)費(fèi)用000-283.7-283.7收入項(xiàng)0000土地款收入000016710010026066840凈現(xiàn)金流量-69612-30343-2566-2947816710010026066840累計(jì)現(xiàn)金流量-69612-99955-102521-131998351021353622022022010年上半年為項(xiàng)目啟動(dòng)前期，需要占用資金達(dá)到7億元，占到前期投入的52.7%；2010年需要占用資金達(dá)到10億元，占到前期投入的75.7%。2012年第一季度實(shí)現(xiàn)利潤實(shí)現(xiàn)3.5億元，最終獲益20.2億元。第九部分：資金籌措方案一、資金缺口及融資考慮就成本測算看，項(xiàng)目總體需要準(zhǔn)備的資金量為28.4億元，目前云南海投現(xiàn)有3億資本金，總資金缺口為25.4億元。項(xiàng)目擬向云南海投的緊密戰(zhàn)略合作伙伴國家開發(fā)銀行申請五年期項(xiàng)目配套資金約19.88億元，但根據(jù)目前相關(guān)政策法規(guī)對項(xiàng)目資本金的基本要求，云南海投需要籌集資本金8.52億元，除去云南海投現(xiàn)有3億資本金，公司還需自籌5.52億元項(xiàng)目資本金。二、資本金籌措方案針對該項(xiàng)目的資本金缺口，考慮以建工集團(tuán)的拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用（除去集團(tuán)內(nèi)個(gè)人安置部分）用于投入云南海投作為資本金用途。建工集團(tuán)拆遷總費(fèi)用如下表：項(xiàng) 目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總價(jià)（萬元）備注

一、土地收回費(fèi)用24000轉(zhuǎn)入海投資本金1.國有劃撥25萬元/畝208畝52002、生產(chǎn)辦公設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)用18800二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)497361.房屋安置補(bǔ)償費(fèi)（個(gè)人）2000元加？7.9萬m?15800房屋安置補(bǔ)償費(fèi)（單位）2000元加？10萬m?20000轉(zhuǎn)入海投資本金2臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（個(gè)人）360元/m?/2年7.9萬m?28443.搬遷補(bǔ)助費(fèi)2000元/戶1000戶204.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)（單位）1200元/m九年10萬m?12000轉(zhuǎn)入海投資本金5.搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)80元/m?17.9萬m?14326.特困補(bǔ)助費(fèi)40三、專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)50四、勘測定界費(fèi)30五、房屋地籍調(diào)查費(fèi)1元/m17.9萬m?18六、前期策劃及法律顧問費(fèi)30七、管理費(fèi)用10萬元/年/人20200八、財(cái)務(wù)費(fèi)用3億乂8%乂2年4800九、報(bào)批費(fèi)用50十、相關(guān)稅費(fèi)5萬元/畝208畝1040十一、五通一平費(fèi)用5萬元/畝208畝1040十二、監(jiān)理費(fèi)用第十—項(xiàng)X0.5%5十三、不可預(yù)見費(fèi)第一至十二項(xiàng)合計(jì)x3%1500十四、審計(jì)費(fèi)用第一至十三項(xiàng)合計(jì)x0.1%80合計(jì)8257982579其中可以由云南建工集團(tuán)轉(zhuǎn)入云南海投的資本金為：土地收回費(fèi)用2.4億、房屋安置補(bǔ)償費(fèi)（單位）2億、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)（單位）1.2億三個(gè)部分，合計(jì)5.6億元，可以補(bǔ)足5.52億元的資本金缺口。第十部分：SWOT分析及結(jié)論一、SWOT分析SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢）、weaknesses（劣勢）、opportunities（機(jī)會）、threats（威脅）。SWOT分析通過對優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整企業(yè)資源及企業(yè)策略，來達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。（一）優(yōu)勢1、參與城中村土地一級開發(fā)的企業(yè)在完成凈地交易前的實(shí)際投資較少（80%以上的村民和企業(yè)選擇回遷安置），企業(yè)在完成凈地交易后成功拿到土地即可辦理土地登記手續(xù)，獲得土地使用證及融資。資金壓力比通過招拍掛程序獲得土地較?。?、目前參與城中村改造獲得規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)于傳統(tǒng)招拍掛拿地獲得的規(guī)劃指標(biāo)（目前通過專項(xiàng)規(guī)劃的城中村容積率基本都在4.5以上，有的甚至達(dá)到6.0以上，而傳統(tǒng)招拍掛拿地獲得的規(guī)劃指標(biāo)基本在4.0以下）；3、昆明市政府出臺了《昆明城中村改造優(yōu)惠政策》，對相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)實(shí)行減、免、緩等優(yōu)惠政策，企業(yè)只需在辦理商品房預(yù)售許可證前繳清即可，大大減輕企業(yè)的資金壓力和部分開發(fā)成本；4、在城中村相關(guān)行政審批方面，市政府開辟了綠色通道，節(jié)約了企業(yè)時(shí)間成本；在拆遷上，實(shí)行政府主導(dǎo)拆遷，每個(gè)改造村由政府和企業(yè)聯(lián)合成立項(xiàng)目改造指揮部，解決了企業(yè)拆遷的老大難問題；5、項(xiàng)目位于昆明市一環(huán)與二環(huán)之間，處于主城區(qū)與呈貢新城區(qū)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯；必然承擔(dān)起區(qū)域商業(yè)中心的城市功能；交通便捷，周邊配套設(shè)施較完善；是昆明市55分區(qū)控制性詳