德德錦行雋城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提 案FinalrevisionbystandardizationteamonDecember10,2020.德錦行雋城項(xiàng)目規(guī) 劃設(shè)計(jì)提案第一部分 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析一、 宗地概況○地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目選址位于常州市南翼，常州市武進(jìn)區(qū)商業(yè)中心以南，武進(jìn)區(qū)行政中心以東，大學(xué)城以北，到常州市中心約 25分鐘車程。宗地北臨長(zhǎng)虹東路，西隔湖塘河接常武路，南面延政路，東臨規(guī)劃星火南路。整個(gè)宗地北寬南窄，呈梯形狀分布。宗地總占地面積730畝（48余萬平方米）。宗地內(nèi)多有民房、農(nóng)田、池塘，無明顯緩坡，無湖泊、成片森林等自然景觀。地塊內(nèi)有500KV高壓線。整個(gè)地勢(shì)與周邊市政干道整體標(biāo)高相比偏低。地塊西臨湖塘河，湖塘河污染嚴(yán)重，湖塘河的整治工區(qū)政。城市干道常武路地塊，地塊西部有明顯的、干?！饏^(qū)狀況分析項(xiàng)目地塊區(qū)武進(jìn)區(qū)“一的稱號(hào)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國(guó)百強(qiáng)縣十強(qiáng)項(xiàng)目地湖塘鎮(zhèn)系武進(jìn)區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。經(jīng)濟(jì)規(guī)模名列江省鄉(xiāng)鎮(zhèn)前茅，先后被“省綜合實(shí)力百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)“全國(guó)百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)“全國(guó)織造名鎮(zhèn)并兩次榮獲“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)星的殊榮。2004年全鎮(zhèn)完成億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例：：湖塘鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總面積 84萬平方公里，轄 3個(gè)街道辦事處，37個(gè)行政村和17個(gè)社區(qū)委會(huì)，總?cè)丝?30余萬人，其中外來經(jīng)商、務(wù)工 10余萬人。湖塘鎮(zhèn)轄湖塘、鳴凰、馬杭三大片區(qū)，其中湖塘片區(qū) 13萬人口，馬杭片區(qū)、鳴凰片各約萬人口，全鎮(zhèn)共有家庭約54000戶。項(xiàng)目區(qū)已建宅小區(qū)村花園新村、灣里新村、古方小區(qū)、北建新村項(xiàng)目所在區(qū)域在建及待建住宅項(xiàng)目新城南都 86萬平方米 約2萬人口陽湖名城 35萬平方米 約7700人口中天名苑 23萬平方米 約5000人口府北小區(qū) 10萬平方米 約3000人口南田住宅 約23萬平方米 約6000人口四季新城北苑8.9萬平方米 約2500人隨園 22萬平方米 約6000人口華都馨園 9.5萬平方米 約2500人大學(xué)城 教職工及學(xué)生約5萬人口大學(xué)城安置區(qū) 約10萬人新城地塊占地200畝約24萬平方米 約5000人口城區(qū)地塊 約6萬平方米，約1500人口347.4209200項(xiàng)目所在區(qū)規(guī)劃住宅土地占地約1500畝安置區(qū)區(qū)行政中心附近總約140畝淹城安置區(qū)約26萬平方米5,,域交通狀況武路：南起漕橋與無錫宜興交界處） 北至312國(guó)道接清涼路和平路新豐街直達(dá)火車站；降子南路：312國(guó)道 長(zhǎng)虹東路 鬲東路星火南路：金雞路 長(zhǎng)虹東路 鬲東夏城路：北接麗華路通延陵東路戚路 隔東路延政路：東起夏城路 武進(jìn)行政心 花園街武宜濱路長(zhǎng)虹東路：長(zhǎng)虹村委 花園街武宜路 淹城公園淹城廣電路：西接長(zhǎng)虹西路與長(zhǎng)虹路貫通 東接312國(guó)道周邊公交線路情況：至火車站：針紡市場(chǎng)專線車/3028至市商業(yè)：30231301825至恐龍園：3025035至淹城森林公園市民廣場(chǎng)：50885公交車運(yùn)行情況：車資線路運(yùn)行時(shí)間車行路線302---00~730(:)306---500~73031—翠竹500~30蘭陵廣化江商西新北環(huán)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交密集有：3時(shí)代家具---廟坂夏墅308—靈臺(tái)寨橋前黃夏墅鳴凰蘭陵中涼、318—禮嘉戴溪前黃政平）317—楊闡口運(yùn)村夏墅鳴凰蘭陵503—廟夏墅人民中508時(shí)代家具---行政中心中涼清涼）由公交線可見區(qū)蘭陵中涼清涼區(qū)域客戶至交通便捷這些區(qū)域是項(xiàng)302①督促府快速完成域星火等配套設(shè)利于；②密切關(guān)注湖河整治完時(shí)間有利于入；③利用控規(guī)求將小學(xué)設(shè)和定位周密考慮變不利為有利；④利用好有自然生態(tài)資源營(yíng)造生態(tài)環(huán)境；⑤用和處理好有水資源營(yíng)造江水氣質(zhì)；⑥合理安排好計(jì)劃督促內(nèi)拆遷二SWOTW析優(yōu)勢(shì)析所具備優(yōu)勢(shì)如下：①規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模大可持續(xù)空間廣闊產(chǎn)品有定廣度易創(chuàng)品牌。②府優(yōu)勢(shì)府將為個(gè)招商資特別重視也盡可能放寬相應(yīng)策。③位優(yōu)勢(shì)城移域成了移很重位置。④配套優(yōu)勢(shì)規(guī)模大配套齊全。⑤設(shè)計(jì)實(shí)力優(yōu)勢(shì)頂級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。①城市生活配套設(shè)施缺乏區(qū)域尚未形大社區(qū)生活設(shè)施及市政配套缺乏。②商商不了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無驗(yàn)無地產(chǎn)品牌。③現(xiàn)有客戶總量相對(duì)較少市區(qū)客戶對(duì)湖塘的認(rèn)度不高如無市區(qū)客戶的僅湖塘客戶難以支撐④高壓線的影響地塊內(nèi)有高壓線穿過帶來一定負(fù)影響。機(jī)會(huì)①周邊各鎮(zhèn)存很多潛客戶。②城市房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新上很欠缺產(chǎn)品上有很多提升空間。③湖塘河的整治對(duì)是一大利好。④區(qū)域市場(chǎng)啟動(dòng)階段有利于搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)樹立品牌。風(fēng)險(xiǎn)①正處于政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)階段新聞媒體的頻繁報(bào)道對(duì)客戶預(yù)期造很大負(fù)影響臨嚴(yán)竣的政策調(diào)控。②推出量與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占市場(chǎng)份額的風(fēng)險(xiǎn)。③地塊內(nèi)子南路高壓線湖塘河的處風(fēng)險(xiǎn)。④地塊內(nèi)民房的拆遷風(fēng)險(xiǎn)?？偨Y(jié)利用增加產(chǎn)品廣度完善社區(qū)配套“半步”推廣略派負(fù)責(zé)推進(jìn)及相關(guān)部門關(guān)系工程第二部分 定位一定難點(diǎn)為成功運(yùn)達(dá)到成略定。20005年除中心城其它尤其是城北城南湖塘將有大量案集中在12年內(nèi)推所在城南湖塘1~2年內(nèi)將有350萬方住宅推出售（不計(jì)安置房面積）此大體量要順消有超思及獨(dú)特定免同質(zhì)共同托起身體量大分開要更超前成為我們第一難。整資源達(dá)成唯一性排他性權(quán)威性消費(fèi)者調(diào)查客戶關(guān)點(diǎn)主要集中于居家兩方面因此居家要求是工點(diǎn)這不僅需要自身努力還需要整周邊資源根據(jù)武進(jìn)所在是全力新城中心前除學(xué)校外其它醫(yī)院南田購物廣輕軌等正在到五年內(nèi)這里將成確定價(jià)位在保持競(jìng)爭(zhēng)力前提下獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)房地產(chǎn)銷售主要就價(jià)比理能價(jià)格比功前提在高效基礎(chǔ)上價(jià)位確定主要企業(yè)要求有關(guān)系對(duì)于來說產(chǎn)品價(jià)位與下幾個(gè)因素有直接關(guān)系：企業(yè)利潤(rùn)要求產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格市場(chǎng)引爆效果心理價(jià)位市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)終產(chǎn)品價(jià)位這幾個(gè)因素互相平衡結(jié)果。品牌與企業(yè)品牌轉(zhuǎn)化綜房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)上發(fā)達(dá)地這地結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾個(gè)：市場(chǎng)發(fā)度

市場(chǎng) 求平衡相對(duì)和 過剩市場(chǎng)（全面結(jié)構(gòu)） （結(jié)構(gòu)過剩全面過剩）產(chǎn)品提升地段家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化段 生活方式買家認(rèn)識(shí)認(rèn)地段認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理段 認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面升

（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 全方位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)）企業(yè)升

公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍求境界升

看見摸著 看見摸著 看見摸著但感受到——賣家居向賣環(huán)境過渡——小區(qū)設(shè)計(jì)——追求得見摸不著在這個(gè)正無序到有序轉(zhuǎn)變將會(huì)規(guī)范化將開發(fā)公司進(jìn)行洗一些有實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、公司善學(xué)習(xí)、借用外腦公司將迅速發(fā)并且將有開發(fā)這一個(gè)將有一力翹這正公司契機(jī)。就項(xiàng)言要使項(xiàng)引領(lǐng)潮流脫穎并在長(zhǎng)開發(fā)周期內(nèi)一路領(lǐng)先必打造項(xiàng)跳躍式發(fā)模式整體賣家居直接進(jìn)賣環(huán)境和賣活方式項(xiàng)企業(yè)輔兩正如行車兩個(gè)車輪企業(yè)方向項(xiàng)力在現(xiàn)今企業(yè)要想獲得超常規(guī)發(fā)必須依托項(xiàng)國(guó)內(nèi)星河灣潤(rùn)德半島、美林國(guó)際等企業(yè)走這一個(gè)途徑?！鸷挝齾^(qū)客戶購形項(xiàng)客戶群進(jìn)但良道路系統(tǒng)使得影響力直達(dá)區(qū)吸引眾多區(qū)客戶購決定了僅僅依靠武進(jìn)周邊客戶不支撐必須有區(qū)客戶補(bǔ)充才能獲得功。要吸引區(qū)客戶購就必須找準(zhǔn)區(qū)客戶興奮點(diǎn)力渲染這一興奮點(diǎn)什么價(jià)格交通教育這需要準(zhǔn)確把握。二、項(xiàng)定位總思路○企業(yè)定位戰(zhàn)略定位之一——在、五年內(nèi)發(fā)一、有影響優(yōu)秀企業(yè)。從 2001年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國(guó)化的階段，最大的特點(diǎn)是大企業(yè)成就大品牌，目前房地產(chǎn)企業(yè)第一輪的全國(guó)化擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束，沉淀出幾個(gè)全國(guó)性的品牌，比如萬科、中海、珠江等；經(jīng)過幾年的調(diào)整，第二輪的品牌擴(kuò)張已經(jīng)逐漸拉開帷幕，其特點(diǎn)是“黑馬頻出，時(shí)代造英雄”，項(xiàng)目品牌成為品牌擴(kuò)張的急先鋒。路勁集團(tuán)作為專業(yè)投資建造高速公路的香港上市公司，信譽(yù)度高，資金實(shí)力雄厚，完全具備做大品牌企業(yè)的條件。但由于公司才涉足房地產(chǎn)業(yè)，尚未在房地產(chǎn)業(yè)建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國(guó)化的背景，如在未幾年建立起企業(yè)地產(chǎn)品牌，未開產(chǎn)大的。在現(xiàn)時(shí)最的項(xiàng)目開，企業(yè)品牌，最實(shí)現(xiàn)企業(yè)的。路，企業(yè)品牌前目為，——首利用目前正要工武進(jìn)兩大項(xiàng)目打天杰知名度，武進(jìn)兩大項(xiàng)目由于各自的規(guī)模政府關(guān)注因素，在拿地時(shí)分了大的兩項(xiàng)目統(tǒng)至天杰投資公司名塑造企業(yè)地產(chǎn)品牌事半功倍效。其次以突破，在1-2塑造成功的項(xiàng)目品牌，而3-5項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌，使企業(yè)成為一流的、有力的知名房地產(chǎn)企業(yè)。在3-5關(guān)重打知名塑美強(qiáng)客戶滿意戰(zhàn)略定位之——與緊密合：短期與平長(zhǎng)期追求利潤(rùn)最大化基石財(cái)務(wù)關(guān)鍵不同期有不同財(cái)務(wù)不同戰(zhàn)略也決定了不同財(cái)務(wù)場(chǎng)濟(jì)財(cái)務(wù)外乎三種：利潤(rùn)追求額利潤(rùn)以付定間代價(jià)追求周轉(zhuǎn)快獲取間收益三則收益不要求，形成公司的固定資產(chǎn)。三種方式以看論宏還天杰說都是不合適不能不利甚至追求周轉(zhuǎn)也不合適佳戰(zhàn)略短期與平追求長(zhǎng)期利潤(rùn)有場(chǎng)取濟(jì)收不苛求短期失而注重長(zhǎng)期收益付定間代價(jià)，在速度上有所犧牲，在一段時(shí)間之取豐厚的收益?！獡屨枷葯C(jī)做天杰投資形象、樹天杰投資品牌。企業(yè)形象定位要?jiǎng)?chuàng)品牌必須有正確定位。要定位必須了解自身優(yōu)劣勢(shì)企業(yè)優(yōu)勢(shì)： A、香港上市實(shí)力雄厚B、辦事規(guī)范、效率高管理規(guī)范C、信譽(yù)度高具有親和力開放式態(tài)度善于與客戶溝通、體現(xiàn)“以人為本”D、觀念新穎、創(chuàng)新能力強(qiáng)、穩(wěn)重而有活力E、整合能力強(qiáng)代表國(guó)際流規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)水平F、通過本將引領(lǐng)上新市高品活企業(yè)劣勢(shì)： 、開、了解市場(chǎng)上合實(shí)際定以企業(yè)定位：以開創(chuàng)新以領(lǐng)流建領(lǐng)先水平居住時(shí)代領(lǐng)風(fēng)向標(biāo)市定位市定位——做火車頭于企業(yè)市自定位確定自整位確自以企業(yè)。企業(yè)個(gè)市上做火車頭還火車廂開前提個(gè)法避免問題?；疖囶^意味著市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，意味著市場(chǎng)的第一力量，是市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨(dú)特的、差異化的產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)潮流。這一模式利潤(rùn)較高，風(fēng)險(xiǎn)也較高，但容易一炮打響，只要有良好的開局表現(xiàn)，既可轟動(dòng)市場(chǎng)，樹立品牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的超常規(guī)發(fā)展?；疖噹麆t意味著市場(chǎng)的跟隨者，意味著市場(chǎng)的補(bǔ)充力量，表現(xiàn)在項(xiàng)目上則意味著開發(fā)成熟的、大眾化的產(chǎn)品，緊跟市場(chǎng)潮流，不斷補(bǔ)充市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)內(nèi)容，這一方式比較穩(wěn)妥，一般不會(huì)失誤，只要項(xiàng)目?jī)r(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，既可獲得行業(yè)平均利潤(rùn)，但不易形成品牌，適合常規(guī)發(fā)展的企業(yè)。1.市場(chǎng)形象定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析，在市場(chǎng)形象定位前應(yīng)遵循的要點(diǎn)：A、跳?，F(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局B、打大眾化的現(xiàn)狀C、打產(chǎn)品定位模式D方式E、的市場(chǎng)F、的不是，是，是定項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位：式 活定位合項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，導(dǎo)在上、的方式。開發(fā)定位——快做開發(fā)指項(xiàng)目的工程和銷售最簡(jiǎn)單的有快和慢兩種方式，兩種方式各有利弊。、銷售完畢，為完成這一，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以為基準(zhǔn)。這一節(jié)奏利益點(diǎn)是：一旦有良好盤局面，可以迅速形成品牌，強(qiáng)占市場(chǎng)高點(diǎn)，達(dá)到出品牌、出效益。比較主動(dòng)，全力貫徹前期制定思路，一切以我為主。前武進(jìn)湖塘區(qū)基本啟動(dòng)情況下，可以大限度吸取該區(qū)購買力，完成利潤(rùn)標(biāo)?？梢垣@取較資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金風(fēng)險(xiǎn)是：所后期產(chǎn)品調(diào)整比較困難整個(gè)周期，需企業(yè)有很強(qiáng)把控能力，對(duì)企業(yè)比較高。慢做慢策略就是以穩(wěn)妥方式，隨關(guān)注區(qū)域其他樓盤情況，精益精，根據(jù)其他樓盤特點(diǎn)及調(diào)整產(chǎn)品。慢利益點(diǎn)于：企業(yè)期可以根據(jù)市場(chǎng)情況出相應(yīng)調(diào)整，避免大可以和其他樓盤一起烘托該區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。慢風(fēng)險(xiǎn)于：無法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動(dòng)效應(yīng)的項(xiàng)目品牌，最多只是區(qū)域內(nèi)的知名樓盤。在開發(fā)上比較被動(dòng)，處處以競(jìng)爭(zhēng)者態(tài)勢(shì)、消費(fèi)者的喜好而變動(dòng)，最終將影響項(xiàng)目的銷售，乃至市場(chǎng)形象，由于項(xiàng)目體量大、時(shí)間跨度較長(zhǎng)，如果后期沒有強(qiáng)烈的賣點(diǎn)，將會(huì)湮沒于市場(chǎng)之中。一流企業(yè)做市場(chǎng)，二流企業(yè)找市場(chǎng)，三流企業(yè)等市場(chǎng)。綜合快與慢的優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項(xiàng)目的開發(fā)選擇快做的策略，以量為銷售的主導(dǎo)線，以量拉大個(gè)案的價(jià)格提升，促進(jìn)客的?？熳龅扔谑袌?chǎng)做，等于，會(huì)市場(chǎng)。等于快做的，一快。而是，。開發(fā)之的開發(fā)進(jìn)，項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)中的發(fā)的項(xiàng)，的，形成合、有效、的開發(fā)。時(shí)為時(shí)中沒有的，效的應(yīng)，一出，時(shí)、調(diào)。開發(fā)方向位我們個(gè)項(xiàng)目因該做成什么樣產(chǎn)品，檔次怎樣首先，我們認(rèn)為，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模影響力和區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)，而最大的劣勢(shì)則在于區(qū)域尚未成型。項(xiàng)目所在區(qū)域均為大眾樓盤，無真正檔次樓盤，而該區(qū)域的市場(chǎng)購買力強(qiáng)，金字塔尖所占例較。綜上分析項(xiàng)目在該區(qū)域獨(dú)樹幟，做成檔次樓盤，做常州市的樣板樓盤。兩種開發(fā)方案因此我們認(rèn)為，項(xiàng)目的產(chǎn)品位有兩種方案：其一是精品社區(qū)，中大型設(shè)，瞄準(zhǔn)二次置業(yè)體其二是大眾社區(qū)，中小型設(shè)，瞄準(zhǔn)首次二次置業(yè)體。下我們從幾個(gè)方來分析兩種模式本項(xiàng)目的影響：開發(fā)開發(fā)方案精社模式大眾社區(qū)模式、排屋、別墅混合小為主，輔少量別墅主力面積125~135110-120平方米售價(jià)4500元3800元主力總價(jià)56-60萬41-49萬收益高較高前期投入高較高風(fēng)險(xiǎn)性較高較高風(fēng)險(xiǎn)所在檔次產(chǎn)品的市場(chǎng)承受能力同檔次樓盤的大量供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化方案一：方案一是以精品社區(qū)模式為基本思路，目標(biāo)是為常州人打造一個(gè)名片，提供一個(gè)別樣的生活方式，打造一個(gè)精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。這一模式的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市的標(biāo)志性。市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)者較少，并且未來的市場(chǎng)供應(yīng)比較少，市場(chǎng)面臨一定的空白。精品化的樓盤于武進(jìn)區(qū)所有樓盤的開發(fā)水平，符合常州客戶的產(chǎn)品主義認(rèn)知、總客戶接受度較低銷售壓力特別是武進(jìn)區(qū)目前均3800格襯托下未來格比較難接受。銷售關(guān)鍵目標(biāo)客戶是常武地區(qū)二次置者如何喚這些人換房熱情是未來銷售功關(guān)鍵必須開盤之時(shí)完部分實(shí)景使客戶感嘆刺激換房下項(xiàng)目產(chǎn)以劃分二類型A層洋房、B其競(jìng)爭(zhēng)手致為武進(jìn)湖塘區(qū)樓盤以及常州區(qū)樓盤。1.二：二開發(fā)眾化社區(qū)3白領(lǐng)打造個(gè)家園這模式機(jī)會(huì)以良好社區(qū)象；客戶層面較寬量；低、總低置門檻低。沒有定特色區(qū)客戶很少來購房減少了量潛客戶旦區(qū)客戶不進(jìn)銷售壓力將很年輕人能愿意居住熟區(qū)銷售關(guān)鍵市區(qū)客戶能否大量進(jìn)入是未來銷售成功的關(guān)鍵，如何吸引市區(qū)客戶到湖塘來置業(yè)是困繞未來銷售的難題，而吸引的關(guān)鍵則在于與市區(qū)樓盤保持較大的價(jià)格差距，與市區(qū)的價(jià)差至少應(yīng)在1000元以上，因此我們的價(jià)格水平應(yīng)控制在4000元以內(nèi)。在未來實(shí)際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來自多個(gè)區(qū)域：市區(qū)樓盤、城西板塊樓盤、新北區(qū)板塊樓盤、武進(jìn)區(qū)樓盤，方案二競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，市場(chǎng)推廣需要對(duì)比很多樓盤，比較被動(dòng)。綜合分析兩個(gè)方案，我們認(rèn)為，與其選擇被動(dòng)的、同質(zhì)化的方案二，不如選擇主動(dòng)性的、超越性的方案一，并且方案一的投資收于方案二。價(jià)格價(jià)格2004平價(jià)格：城區(qū) 119元/畝新北區(qū) 58元/畝武進(jìn)城區(qū) 89元/武進(jìn)23元/畝塊價(jià)格：武進(jìn)城區(qū)174/畝新北區(qū)323/（20053）城西麗寶第塊 339元/（容積率,塊內(nèi)有拆遷）價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。按麗寶第塊測(cè)算其開發(fā)成本在 4800元/平米以上。五月樓盤新價(jià)格表：區(qū)域 項(xiàng)目

價(jià)格（元/平米）

價(jià)格提升日期 備注

56008900

512

園5280

50%

庭5800 430 80套5195200開

園5806800 城 4280 都4284680 419 35套

園 格

、懷苑、、4代表性。（后附常州圖）規(guī)劃設(shè)計(jì)系99/10099/100規(guī)劃設(shè)計(jì)系99/10099/10099/10098/100系數(shù)苑（元/㎡）4300630058005200置系數(shù)100/99110/98110/97110/98規(guī)模系數(shù)100/10099/10099/10099/100數(shù)100/100100/100100/100100/10099/10098/10099/10097/100數(shù)99/10099/10099/10098/100100/97100/96100/96100/9899/10099/10098/10098/100100/95100/97100/96100/984278615757135168/㎡）數(shù)100/100110/100100/100100/100本項(xiàng)目規(guī)模大，后期體量大，銷售數(shù)100/100110/100100/100100/100大的市場(chǎng)彈性空間強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力先購者的物業(yè)升值快速搶占市場(chǎng)份額○差異化競(jìng)爭(zhēng)位差異化競(jìng)爭(zhēng)策略是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)主要手段，尤其是武進(jìn)湖塘今三年內(nèi)供應(yīng)量集中區(qū)域，更是避免競(jìng)爭(zhēng)、惡循環(huán)、互相打壓主要手段由于項(xiàng)目規(guī)模目武進(jìn)湖塘部分產(chǎn)品尚未露面情況下，本項(xiàng)目位做常州樣板樓房、當(dāng)異化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象主要表現(xiàn)為與武進(jìn)湖塘及區(qū)內(nèi)幾大新檔樓差異。根據(jù)對(duì)整個(gè)常州房地產(chǎn)分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目差異化策略主要表現(xiàn)幾個(gè)面：1、產(chǎn)品差異化目常州地產(chǎn)中，所供產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，樓檔次中檔，戶型面積中小，以滿足基本居家生活為目，這些產(chǎn)品都無法現(xiàn)出舒適居家要求產(chǎn)品差異化集中現(xiàn)戶型、規(guī)劃、立面等面。2、景觀差異化常州小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，現(xiàn)不出園林要求，客戶越來越重視環(huán)境環(huán)境下，目樓環(huán)境景觀很多并不符要求未來出色園林景觀效果是項(xiàng)目差異化主要表現(xiàn)點(diǎn)，而項(xiàng)目園林景觀更是要現(xiàn)出融和小區(qū)居家氣氛3.服務(wù)差異化服務(wù)是樓重要附加值，對(duì)于本項(xiàng)目來說，服務(wù)更是現(xiàn)差異化重要面，項(xiàng)目整成為服務(wù)于業(yè)主0-100全程健康教育為核心內(nèi)容，做出項(xiàng)目務(wù)差異化。模式位——60%——25%周邊鄉(xiāng)—15%階層來私主轉(zhuǎn)制后鄉(xiāng)、—40%、—30%、、、—20%他—10%置次數(shù)來——25%二以上——75%客戶定位為高層洋房—湖塘鎮(zhèn)區(qū)的教師、醫(yī)生、公務(wù)員、白領(lǐng)、拆遷購房聯(lián)排疊加別墅---湖塘鎮(zhèn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅務(wù)、金融和電信等高收入部門及事單位中高單體和聯(lián)排別墅—個(gè)體工商戶、個(gè)私企主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企、民營(yíng)企的老板及董客戶代表特點(diǎn)客戶代表特點(diǎn)心理特征住宅需求教師、醫(yī)生、公務(wù)員、白領(lǐng)新富（穩(wěn)定的工作或多善居住條件。一定總價(jià)基礎(chǔ)上的優(yōu)質(zhì)樓盤環(huán)境）中高層管理人薪富（穩(wěn)定的工作員環(huán)境和事多追求高品質(zhì)的生活，追求理想的生活善。基礎(chǔ)）個(gè)體工商戶、私企板先富多善居住條件的基礎(chǔ)要求。舒適的居家環(huán)境。按區(qū)域分湖塘地區(qū)湖塘地區(qū)的客戶是我們未來的主力客戶，其比例在60%以上，這些客戶大多是湖塘本地人或者已經(jīng)在湖塘工作、生活三年以上的時(shí)間，對(duì)湖塘的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)湖塘有一定的感情，認(rèn)同湖塘的發(fā)展，對(duì)湖塘地區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對(duì)比其他區(qū)域，目標(biāo)客戶認(rèn)為湖塘區(qū)的環(huán)境越來越好，對(duì)湖塘區(qū)有著普遍的認(rèn)同。湖塘客戶購買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來購房的主要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關(guān)鍵，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重。分析湖塘本地人的細(xì)分，在這些湖塘本地人戶以及業(yè)主、是重要的客戶，其等，在購房關(guān)上，他們同的是，最關(guān)注戶型以及建面，其是需要有物業(yè)管理、、園林、好?？傻木蛹疑钚枰舯容^關(guān)心業(yè)主對(duì)比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境，關(guān)心物業(yè)管理。區(qū)客戶區(qū)的客戶將是我們的要客戶，區(qū)客戶分，一等，他們購房是其最關(guān)心的因，大分人的心理30-40間，其交，要工作地非常方三是樓盤質(zhì)，要求戶型方用，園林出。對(duì)的環(huán)境求。因此要吸引這分客戶購房，要目的是心的樓盤有客戶業(yè)主，他們關(guān)注的重區(qū)環(huán)境物業(yè)來的感。的來區(qū)客戶對(duì)湖塘的，因此在未來常的—常心，讓客戶接受這一區(qū)域。一分 產(chǎn)品規(guī)建議○產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則區(qū)動(dòng)態(tài)化2-4/○規(guī)劃總思路整合綠生態(tài)資源、文資源和商活力資源，促進(jìn)整體利益最大。營(yíng)造適、交往、運(yùn)動(dòng)休閑和諧住和充滿活力商時(shí)尚集中地。實(shí)現(xiàn)行空間是靈空間，力求與環(huán)境融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)充分尊重，營(yíng)造滿足求空間，適空間大。實(shí)現(xiàn)環(huán)境和綠、，住。實(shí)現(xiàn)車分流車流、住宅流、商流分開實(shí)現(xiàn)價(jià)值布局建議兩種方案方案一興業(yè)基礎(chǔ)上調(diào)整方案二從營(yíng)銷角度位分方案一按照興業(yè)公司概念性方案我司建議：置三個(gè)會(huì)所：爾夫練習(xí)場(chǎng)與層間建爾夫會(huì)所及小學(xué)以會(huì)所和小學(xué)建筑減少壓線對(duì)用心理影響別墅3726專用會(huì)所小區(qū)北入口公交車上客站處社綜合性會(huì)所。置三個(gè)公交車上下客點(diǎn)：即南北主入口各一個(gè)、東次入口一個(gè)。東入口增加節(jié)點(diǎn)。商業(yè)部分：風(fēng)情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)延政路主入口社精神堡壘、心方案二客群位法別墅與層洋房客兩個(gè)完全同類別將總相近集排放、形成相同類別標(biāo)客群聚集居這樣比較符合客群消費(fèi)心理本方案下社客種類簡(jiǎn)分為別墅、層洋房別墅成圍合獨(dú)進(jìn)出或成園園概念保證別墅業(yè)主私密性、尊貴性。建議地塊相對(duì)悠靜偏東南方位別墅層洋房以位再次分三個(gè)個(gè)小400~600數(shù)作一圍合式組團(tuán)。在地塊西南角高壓線附近的區(qū)域設(shè)置小學(xué)幼兒園、商業(yè)內(nèi)街。高壓線退讓面積作配套的公交停車場(chǎng)及健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、布置風(fēng)情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。會(huì)所在北入口附近設(shè)綜合性會(huì)所，在別墅區(qū)設(shè)計(jì)主題會(huì)所。方案一的優(yōu)勢(shì)在于四周高層洋房都可看到別墅區(qū)中心景觀，視野開闊。缺點(diǎn)在于別墅被高層圍籠，別墅過于壓抑。而且高端產(chǎn)品別墅與相對(duì)低端的高層洋房之間的區(qū)域劃分不明顯，銷售會(huì)面臨別墅與高層洋房的價(jià)差不大，別墅相對(duì)滯銷。方案二將別墅獨(dú)立成區(qū)，以后包括銷售都與高層洋房分開，別墅價(jià)格可按別墅，與方案一，方案二別墅售價(jià)高，銷售。方案二的高層洋房銷售別墅區(qū)的優(yōu)勢(shì)價(jià)格按以“快做、銷量”為導(dǎo)的銷售策略，高層洋房相對(duì)低價(jià)對(duì)別墅也不發(fā)生影響。方案二下的高層洋房銷售可退可進(jìn)，空間大。上析我們建議貴司參照方案二重新調(diào)整規(guī)劃方案。后附：方案一與方案二重點(diǎn)區(qū)域平面布局建議圖○建筑形式建議高層洋房本項(xiàng)目建筑板樓為流結(jié)當(dāng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣建議本項(xiàng)目層洋房作板樓設(shè)計(jì)。項(xiàng)目板樓電梯122324其24新城建筑上）22其部電梯為消防梯項(xiàng)目122223（部為消防梯）。板樓聯(lián)結(jié)式又長(zhǎng)廊式和單元式項(xiàng)目均為單元式聯(lián)結(jié)我司較各城市樓盤建議本項(xiàng)目部板樓融聯(lián)排概念長(zhǎng)廊式結(jié)復(fù)式戶型，打造空中別墅的概念。建議參考樓盤深圳心海伽藍(lán)。別墅2－43戶均個(gè)位前室庭建議參考樓盤京230萬2-4:42○豎向空間組織架空社東部近常武路中段板體中采用高高底架空社綠化可從架空中穿過可在架空設(shè)棋牌桌椅休閑茶座書畫展覽等底宅中非常普遍人在其中視野通透小通風(fēng)效果佳在項(xiàng)所在少采用咎其原因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒南方激烈開發(fā)商還沒對(duì)環(huán)境足夠重視程度；二受日照間距限制開發(fā)商更難以割舍銷售我司認(rèn)項(xiàng)集中在塊中心域會(huì)所設(shè)置在北部商業(yè)集中在南部東部沿常武路通過損失部分座首層營(yíng)造和完善社功能非常值得輪廓線輪廓線采用坡設(shè)計(jì)縱經(jīng)典老例如威尼斯老多坡設(shè)計(jì)內(nèi)知名品質(zhì)星河灣采用坡項(xiàng)所在市場(chǎng)黃梅季節(jié)長(zhǎng)，雨天氣多坡比更能防漏防熱坡更能體現(xiàn)項(xiàng)風(fēng)格。豎向設(shè)計(jì)使在豎向富次感。不同產(chǎn)品項(xiàng)總占7302容率計(jì)總97.3方照設(shè)計(jì)條件密度按25%計(jì)基底方商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及會(huì)所學(xué)校等公配套照與項(xiàng)類似估,這部分6.8方其中6300、幼兒園35880商業(yè)部分面積:2方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約3500行政管理用房1400~4000（與聯(lián)合設(shè)置開閉222200給水加壓站200垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站200公廁兩座6090.5方1、別墅面積我們對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)別墅類物業(yè)的調(diào)研總結(jié)A、作為第一居的面積在200-250的以下的經(jīng)濟(jì)型別墅嚴(yán)重缺乏。新城南都的聯(lián)排別墅大多在內(nèi)部認(rèn)購期即去化，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)售樓處無別墅可售。B、武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)富裕者多，有足夠的高端客群消化別墅物業(yè)。湖塘及周邊區(qū)的居大多住在建房，為公樓、的城市，們住進(jìn)公樓，經(jīng)公樓的，們房的，的園園河。第一居經(jīng)濟(jì)型別墅，可以足的，足的居住。C、嚴(yán)格控制低密度住宅的建造，別墅是物以稀為貴。項(xiàng)目面積大，有開別墅區(qū)域的，多建別墅可總。按市場(chǎng)給及，我建在積的下，可多作別墅。.以下是按貴司的要求對(duì)兩大別墅物業(yè)的戶型配比分析表：762-3FTOWNHOUSEB134054055265243墅7000C2541641610400249D193383386422202E383103101178000價(jià)價(jià)別6000-合計(jì)95310-416357 3386700編號(hào)房型A4房322237406B5房333185994C6房353176001D5房3572910353E6房39651980F6房41672912G6房363134719計(jì)35111239365,,,,,,:/50021010.5503201.612.178.4,11015層801537127,7677戶○分期開發(fā)劃分期開發(fā)綜合考慮地塊現(xiàn)狀。以近常武路首選開發(fā)地塊要充分考慮水系；各分期開發(fā)要充分考慮；分期要充分考慮首期期；首期開發(fā)。分期開發(fā)念規(guī)劃以項(xiàng)心座標(biāo)位將項(xiàng)分西北、東北、西南、東南四大區(qū)合府交地時(shí)間項(xiàng)分四大區(qū)：,1919,“快做跑”的路銷售周18內(nèi),預(yù)計(jì)總盤銷售周5~6在別墅銷售擬的別墅在可客式。選擇角作為首的出點(diǎn)A角最臨近湖塘目前的中心區(qū)域首推角目標(biāo)客群更易接受項(xiàng)目段B角是項(xiàng)目?jī)?nèi)段價(jià)值相對(duì)較高的域首推角有利于抬高項(xiàng)目整利C角有的首推角快造項(xiàng)目項(xiàng)目D的推出的域是最的域中最是的最的。以項(xiàng)目角作為首域目標(biāo)客群項(xiàng)目?jī)r(jià)（內(nèi)品2800/）作對(duì)利于項(xiàng)目定價(jià)利于項(xiàng)目客項(xiàng)目時(shí)機(jī)綜合考慮工程展場(chǎng)機(jī)會(huì)等因素?cái)M定：首部時(shí)間2006年3月 126250部分時(shí)間2006年9月 1000002．1部分時(shí)間2007年3月 1000002．2部分時(shí)間2007年5月 1262503區(qū) 時(shí)間2008年3月 2262504．1區(qū) 時(shí)間2009年9月 1000004．2區(qū) 時(shí)間2010年5月 126250也以照案中的組團(tuán)式建設(shè)型設(shè)計(jì)建議1一推出時(shí)間：20043）層高 樓號(hào) 房面積 套數(shù) 總面積10124941542482256123210233107134888561072103249415316815041224410534133151101013301510293874410631358108041538122429487521073310813448432107241534612510829854903132101320314057002981098010931321013204140101400298549011031321013203139152085293109301113310713451053513404152576011233107134101010701340310755351133134152010415210152011533107134515535201041521015202931093011633107134510535134041525760398549011731321013204140570029754853131565511831381013803152576041635815297548531315655119313810138031525760416358151203131101310313910139031241012401213413714310513707154137568529354651223312613851563020704148574029710970123313010130031282025602985490125331281325564066031401521002981514701263131810483140152100298109801273132810564140202800287201740128331211365560568041511015102861086012933120133151018001330414957452921092013033125138515625207041481014802100303000131313056503134567013229710970313110131041392027802971097013331311013104140202800價(jià)小計(jì)9061129892780層高樓號(hào)房型面積套數(shù)總面積262441531562020306031202634415315620203060312010312320246056241422028405633312314220202460284016044154157222233883454114154223388161415822347616244154157222233883454360331231442222270631683613312314322222706314636233123143222227063146價(jià)26544165165181829702970小計(jì)46067026308031231619681634414516016182320288018431681331818302423942614415316818182754302451831832943123161968363441451601618232028804168183024313318239456144153168181827543024518318329428043316310011646,(906)、高高（740）。二房%) 86㎡ 30占%.30，占%92~98186占%.186,占%100㎡ 30占%.30,占三房%) 104~108㎡42占%.42,占%120~128203占%.65,占%高138,占高130~139376占%.304,占%高72,占高四房%) 140~149㎡299占%.184,占%138,%154336%.88,%248,165108%.,%%) 18336%.,%2。1期型表 （推出時(shí)間2004年10月）樓號(hào)數(shù)型面積套數(shù)總面積價(jià)格33房127111397253#35801/24房1661118265房2081122883房12622277211F156#3房1122224641/2戶4房169223718153#11F 3房1124449283380155#1/23房12644554411F 1房59221298152#1/22房81118911/32房941110342房992221783房1041111443房110111210123330405573450%) 59㎡22戶占%二811194(99)㎡33戶占10%三%)10411110(112)㎡77戶占%127㎡77戶占%143㎡55戶占%四(10%)166㎡33戶10%五%)208㎡ 11戶 占%新城南都第三階段戶型表（推出時(shí)間20054）樓號(hào)樓號(hào)層數(shù)單元戶型面積㎡套數(shù) 總面積㎡價(jià)格24F321255甲0123衛(wèi)2均價(jià)4060/2戶 32202衛(wèi)32201衛(wèi)乙32202衛(wèi)

23143 23 151 23

㎡樓層差價(jià)50元/㎡01丙18F 02

322衛(wèi)322衛(wèi)

151 17 2567141 17 23972梯2丁02

322衛(wèi)21衛(wèi)

143 17 243117總計(jì) 160層單元 數(shù)

面積套數(shù) 總面積㎡ 價(jià)格㎡256

0118F 甲22衛(wèi)22

17 均價(jià)4260元/㎡2梯 022戶

17衛(wèi)322

樓層差價(jià)乙 01 17衛(wèi)

50元/㎡0202422衛(wèi)1701322衛(wèi)17丙4220217衛(wèi)102262321衛(wèi)40,% 322衛(wèi)141~151154%422衛(wèi)16651,% 522衛(wèi)17,% %530A、容率在以上 B.單套在144平方米以上 C.售價(jià)在當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格倍以上。61起契稅由原來的2%調(diào)整為4%。新政策環(huán)境下，我司對(duì)原型配比作了調(diào)整高層洋體型配比房廳房廳三房廳三房廳四房廳二/衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 衛(wèi) 衛(wèi)5%20%20% 40% 15% 100%3．92萬15．68萬15．68萬 31．36萬 11．76萬 78．4M2M2M2 M2 M2 萬面積60-70面積60-7080-100M2105-120M2125-135M2135-144M2合計(jì)建面60%、實(shí)用性。結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查分析125-135三房較多。首定位高定價(jià)較高控制總價(jià)設(shè)20%的房5%室與三房廳衛(wèi)搭可分可合165平米尊貴四房房起售作兩套產(chǎn)權(quán)避免契稅問題；分--作兩套住宅小長(zhǎng)輩居住大由主居住同樣室還可和他搭樓層 物類型

單套面積（㎡/ 套套）

面積小 面積 套計(jì)(㎡) 15層 高層洋

1-1-1 標(biāo)準(zhǔn)層 60-70 約89 % %2-2-1 標(biāo)準(zhǔn)層 80-100 約356 % %2-3層 聯(lián)排別墅≥4-2-221012526250%%2-3層 獨(dú)立別墅≥5-3-3320123840%063%一期房型面積比例及控制合計(jì)1917100%頂層戶型140-143頂層戶型140-143約24閣樓面積1200%層105-120約356%%3-2-1閣樓面積頂層戶型 140-163 約24 048%1200層125-135約712%%3-2-2頂層戶型160—180約47閣樓面積7990%層135--144 267%%4-2-2頂層戶型180-200約18閣樓面積3420%一期產(chǎn)品戶型建議我們從常州在售樓盤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在售新推個(gè)案多為傳統(tǒng)型戶型，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。從設(shè)計(jì)院的走訪發(fā)現(xiàn)，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，開發(fā)公司試圖在戶型上突破，下半年有幾家房產(chǎn)公司會(huì)推出相對(duì)常州市場(chǎng)來說有創(chuàng)新概念的戶型：如入戶花園、觀景電梯、情景浴室、夾層、空中花園。設(shè)計(jì) 求面積 趨向

、室、樓宇角等比以前高。主人房及衛(wèi)生間工作陽臺(tái)能 置配置 配套空

主人房帶衛(wèi)生間已成為中大必把家務(wù)操作與觀景分開加方便、書房、兒童房、健身房、衣帽間配置,室生活舒適。玄觀

增加空間層次與入室衣?lián)Q鞋等風(fēng)尚變?yōu)榭纱龠M(jìn)居家健康。功空間層能 與分區(qū)

三大分區(qū)念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、空間與私密空間劃分居家上加科學(xué)分區(qū)

利凸出角臺(tái)階隱避等進(jìn)行空間劃分空間層次感強(qiáng)空間變化大。廚房是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)身處地為考慮。型 臥室門朝向設(shè)計(jì) 打破單更 外延空

朝向注意避免與其它門相的象。落地窗凸窗角窗的普遍采用打破單純以陽臺(tái)作為居室外延空間的局面。為低窗臺(tái)體 計(jì)貼個(gè)性品位

可坐可臥既增加了使用空間又開闊了視野。中小采用自由間隔設(shè)計(jì)充分個(gè)性品味。朝向觀念改革

追求。設(shè) 需求觀計(jì)觀 改革念 設(shè)計(jì)

購房群日趨性與個(gè)性設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得開發(fā)商認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)的重要的重視程度

性加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。①標(biāo)準(zhǔn)型功能布局合引入躍式設(shè)計(jì)；大飄窗臺(tái)觀景門隱蔽歸家居布置靈活；3②復(fù)式型頂復(fù)式體現(xiàn)性化客++休閑+配位置、面積次明；大面積屋頂臥露明確布置、躍式嵌式隔科學(xué)提使率科學(xué)控制由內(nèi)到屋頂布局內(nèi)容；客挑超樓270全景飄④聯(lián)排/疊加別墅型動(dòng)靜私密性求；獨(dú)立式車庫直接進(jìn)客270林觀商住宅發(fā)費(fèi)觀綠投資是邊際利潤(rùn)很兩個(gè)項(xiàng)目其觀往往可以帶來五倍以收入既然觀有如此高回報(bào)率發(fā)商這方投入邀請(qǐng)際項(xiàng)目。項(xiàng)目觀有然林觀項(xiàng)目方項(xiàng)目入觀觀慮觀均好做到有綠（收CO2

釋放O抗2SO）綠包2有有，并具有良好觀賞筑○配套施在總體規(guī)劃上要考慮到配套施見下表第一期1營(yíng)銷中心綠停車住戶接送專車站場(chǎng)觀高爾夫練習(xí)場(chǎng)社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)綜第二期1下停車庫小學(xué)幼兒園4情商業(yè)街（部分）5、社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)第三期：12、商業(yè)街第四期：1、商業(yè)街2商業(yè)街功能建議如下：a、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)b、大中型超市c、快餐店de、郵局fg、網(wǎng)吧h、娛樂場(chǎng)所i、洗衣店j、書店及文化體育用品店k、藥店及醫(yī)療中心l、服飾鞋帽店n、家居用品店○物業(yè)管理隨著房產(chǎn)業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸熟客的注意力不僅僅留實(shí)物品質(zhì)他們將更加關(guān)注入后的與之期相伴的物業(yè)品質(zhì)的物業(yè)管理97%94%%%質(zhì)89%84%生質(zhì)%物79%品質(zhì)的物業(yè)品質(zhì)的引目標(biāo)客的重手段之一。物業(yè)管理費(fèi)物管費(fèi)~之業(yè)物業(yè)管理管理的管方托管的物業(yè)司物業(yè)司如常州當(dāng)較知名的物業(yè)正物業(yè)物業(yè)物業(yè)物業(yè)房產(chǎn)的物管管城房產(chǎn)的物業(yè)的的物管品物業(yè)的物管的實(shí)管物業(yè)。附城都規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃總用地頃 容積率宅用地 頃 密度 %用地 頃 率道廣用頃 居數(shù) 5540戶19390人2770個(gè)620個(gè)2150個(gè)墅戶 形式價(jià)格備注售租㎡/ 9981173

8-10

120

目前尚余4-5苑 個(gè) 萬工個(gè)

元/ 小車位,月 位緊張?zhí)彀埠訛I

8萬 5611: 半 8-10

300-

車位缺乏花園 101 100

500/月陽湖

16萬 1200 1; 上8萬 空置較多戶四季新城

20萬 2000 1: 半 / 無 大量空置戶 337個(gè)潤(rùn)德半島

15萬 1200 1: 半/7萬 / 空置較多戶 下鵬欣麗都

12萬 700多 1: 下未售 / 戶香江華廷

38萬 2100 1: 下未售 / 戶在盛

20萬 1200

1: 下萬 / /建 戶都市桃源

38萬 /半6-8萬 / 下河景花園

23萬 1300 1: 下未售 / 戶9700戶//2016001://戶2315001:戶/下//3523001:戶/下//萬1:園/下//10070001:///戶下8655401:///戶,,.,998.600,1::,.。1規(guī)劃2002推出配1：,該同期推出入率最。目入1003,總汽600,2002開始銷,707元/,至今銷238。據(jù)106106。1：。,.總1200汽960配1:,70使用權(quán),2001元/,20048/：91,控制,,,,共337,.:,;,獨(dú)立車庫。盛世名門 2005年 1盤,263戶,地下車位 90個(gè),售/位,4個(gè)26位,車位與。分析樓盤投資性客戶主導(dǎo)地位，導(dǎo)致車位與比嚴(yán)失。目所在區(qū)樓盤陽湖世紀(jì)苑200020011200960個(gè)，車位配比1:,70,2001/,2004年8/間,目前仍有汽車庫。分析9年1年間,規(guī)劃不嚴(yán),很多客,,汽車市場(chǎng)的，2004年市場(chǎng)汽車 32341不金、溧陽其中家轎車19000，5年 14車0，4年,市區(qū)戶與增長(zhǎng)車的比1。汽車公司人員，70的潛在客戶都準(zhǔn)備在 2006年再購車，家轎車量在2006年會(huì)有猛增。從海、蘇、無錫等城市查顯示，這些城市的的高檔樓盤車庫配比為0８:綜合以所有資料分析目市場(chǎng)目車位配比1::建議報(bào)指標(biāo)1:,實(shí)際建造可超指標(biāo),超部積可以掌握自。學(xué)校:1999,1,8000,23,700.,.3500/.:2000,9,380,800-1000,1500.:2,2000,9,.:1224班:9,3170、由房產(chǎn)出資濱明濱明內(nèi)2300.、中項(xiàng)目塊和中由開發(fā)商出資政府籌辦。測(cè)算：項(xiàng)目規(guī)控指368計(jì)算每25900常規(guī)計(jì)算為900048每401920常規(guī)計(jì)算26880、：35880項(xiàng)目學(xué)校建校模式，建議貴司作專項(xiàng)研討。會(huì) 所 專 題項(xiàng)目所在市場(chǎng)會(huì)所調(diào)查顯示，由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商只注重造房，不擅物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理，致使當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)會(huì)所絕大部分處于虧損狀態(tài)。但是，從二手房市場(chǎng)調(diào)查顯示，現(xiàn)房需求最大的是物業(yè)配套完善、社區(qū)服務(wù)優(yōu)越的樓盤。真正到現(xiàn)樓，配套服務(wù)設(shè)施和景觀是最有吸引力的兩個(gè)方面。營(yíng)方面能夠社區(qū)提真正的服務(wù)，能真正發(fā)會(huì)所的功能。依。、上要會(huì)所部經(jīng)營(yíng)司況、社區(qū)會(huì)所1、所在項(xiàng)目場(chǎng)樓功能面方） 1F 2F大堂90—100游泳池220—250更衣室、淋浴651525706032100—110

為標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)15*28；200壁球室 2個(gè)乒乓球室 45迷你高爾夫練習(xí)場(chǎng)

100韻律操室 85日光浴 200燒烤區(qū) 70—80屋頂花園 300—350合計(jì) 2300平方米特別備注：層高：-4米1、會(huì)所針客源主要針社區(qū)，附近工作或生活的白領(lǐng)2、經(jīng)營(yíng)屬性專業(yè)俱樂部經(jīng)營(yíng)3、面積（總規(guī)模）23004、主力設(shè)備室內(nèi)恒溫游泳池、壁球室、乒乓球、羽毛球、健身室跳操房5、提升項(xiàng)目桑拿、足浴池、多功能廳、燒烤區(qū)、籃球場(chǎng)、咖啡吧6、經(jīng)營(yíng)單位有無連鎖暫無，有意向2所在項(xiàng)目三鑫花園樓層規(guī)劃及面積：功能功能面積（平方米）3F300室內(nèi)游泳池（15*20）120+1001002002010004-51、所針客源由于于社區(qū)內(nèi)客源有優(yōu)惠，所以客源以社區(qū)內(nèi)為主，社區(qū)內(nèi)客源732、經(jīng)營(yíng)屬性專業(yè)俱樂部經(jīng)營(yíng)3、面積總規(guī)模10004、主力設(shè)、跳、桑拿、院5、提升項(xiàng)目游泳池、、6、經(jīng)營(yíng)單位有無連鎖：無3、星之健身俱樂部功能面積功能面積1F2F3F4F大堂30-50（挑空）游泳池7*15更衣室、/2500淋浴咖啡吧80健身室300跳操室200Spa健身館100韻律操室85兒童室200合計(jì)特別備注：會(huì)員收費(fèi)：帶游泳卡4000元/年，不帶游泳卡2500元/年60035-4020043月123250045·Spa館影6單位有無連鎖有加盟，在復(fù)地集外也有委托如達(dá)安花但之的卡能通用。功能1F2F學(xué)習(xí)室1西郊莊功能1F2F學(xué)習(xí)室80004中央1、會(huì)所主要針對(duì)客源以客源為主2、經(jīng)營(yíng)屬性開發(fā)商經(jīng)營(yíng)3、面積（總規(guī)模）80004、主力設(shè)備健身室、跳操房、桑拿、室游泳池、乒乓房、桌球房、會(huì)議室、棋牌室、美容美發(fā)、閱覽室5、提升項(xiàng)目?jī)和瘜W(xué)習(xí)室、按摩、醫(yī)務(wù)室、生活學(xué)藝室、影音室6、經(jīng)營(yíng)單位有無連鎖無2、瑞虹新城樓層規(guī)劃及面積：功能功能1F2F屋頂家庭影院鋼琴室棋牌室書吧多功能廳中心網(wǎng)燒烤戶康步道屋頂花園合計(jì) 7000平方米特別備注：1 2

1+12+1名） 1300元 2000元32002200元 3300元5100年5400元 870013800元450/月 / /1、所主要針對(duì)客源以社區(qū)內(nèi)客源為主2、經(jīng)營(yíng)屬性開發(fā)商經(jīng)營(yíng)3、面積總規(guī)模70004、主力設(shè)備健身室、韻律操房、桑拿、游泳池、乒乓房、桌球房、棋牌室、多功能廳5、提升項(xiàng)目影院、鋼琴室、燒烤場(chǎng)、室外水力按摩池、造沙灘、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)6、經(jīng)營(yíng)單位有無連鎖無3、鴻藝會(huì)-1F1F-1F1F2F3F、淋浴跳操房壁球館籃球場(chǎng)攀巖兒童戲室棋牌（將）Spa美容美發(fā)閱覽室影音室鋼琴酒吧別雪茄房備注日本料理：宴廳空： 合計(jì) 7000平方米2003年12009888/380/530/1、所主要客源美領(lǐng)館士2、經(jīng)營(yíng)屬性發(fā)商成立專團(tuán)隊(duì)直屬經(jīng)營(yíng)3、面積（總規(guī)模）70004、主力設(shè)室恒溫游泳池、健身室、餐飲5、提升項(xiàng)目：日本料理、雪茄房、鋼琴酒吧、電影沙龍、攀巖、室外游泳池6、經(jīng)營(yíng)單位有無連鎖：可委托經(jīng)營(yíng)管理：徐匯均瑤國(guó)際中心三、專業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)1、亞歷ft大會(huì)館功能面積（米）功能面積（米）3F沿路獨(dú)立會(huì)館器械室120（CYBEX）300跳操房左右女子健身區(qū)100壁球館300健身評(píng)估室30-50自由力量區(qū)50-60飛輪教室100健身區(qū)伸展區(qū)25跑步區(qū)150//Spa///、廣/式粵菜）多功能宴會(huì)廳合計(jì)10000特