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山東省青島市市場報告BriefIntroductionofＱingdaoCity精選課件前言青島----中國東部重要的海濱城市概覽青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地;青島是中國十大最具經(jīng)濟活力城市和中國十佳商務(wù)城市，獲得“企業(yè)家滿意獎”;青島是全國兩個“中國品牌之都”之一;青島是國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家衛(wèi)生城市和國家園林城市,獲得“中國人居環(huán)境獎”;青島榮獲2005年“公眾最向往的中國城市”第一名;青島是2008年第29屆奧運會帆船比賽舉辦城市，是中國的“帆船之都”;青島是中國14個沿海開放城市和8個國際會議城市之一;青島是中國重要的外貿(mào)口岸之一.房地產(chǎn)發(fā)展青島市房地產(chǎn)發(fā)展起步較早，市場成熟，但未來發(fā)展空間仍然巨大;戰(zhàn)略建議高速的經(jīng)濟發(fā)展、城市戰(zhàn)略地位的提升、城市化進(jìn)程、強大的城市輻射能力使青島市房地產(chǎn)業(yè)長期向好，青島市可作為公司業(yè)務(wù)發(fā)展重點考慮地區(qū)之一。精選課件青島位于北京和天津的東南方，地處山東半島南部，東與朝鮮半島、日本隔海相望。青島是全國15個經(jīng)濟中心城市之一，也是全國15個副省級城市之一，國家計劃單列市，被列為全國14個對外開放的沿海港口城市之一，與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸。青島是中國優(yōu)秀的旅游城市和宜居城市，也是2008北京奧運會帆船項目的舉辦地。城市介紹-地理行政青島天津北京全市總面積10,654平方公里，其中市區(qū)1,102平方公里。所轄：市內(nèi)4區(qū)（市南、市北、四方、李滄）、郊外3區(qū)（嶗山、城陽、黃島）和膠州、即墨、平度、膠南、萊西5個縣級市。截至2006年末，戶籍總?cè)丝跒?49萬，市區(qū)人口271萬。精選課件GDP：年均增長達(dá)15%以上。青島市的總體經(jīng)濟水平在全國第二梯隊城市（除上海，北京，廣州，深圳）及渤海經(jīng)濟圈中居于前列，領(lǐng)先于山東全省。人均GDP：年均增長達(dá)15%以上。（按USD匯率7.5來計算）城市介紹-經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)長三角珠三角環(huán)渤海內(nèi)地2006上海*蘇州杭州南京深圳廣州廈門北京*天津青島大連重慶*成都西安GDP總額10,2974,8203,4412,7745,6846,0681,1627,7204,3383,2072,5703,4862,7501,450人均GDP10,03610,4336,8896,0938,9588,2986,6498,5926,0955,7095,9911,6553,3242,568精選課件固定資產(chǎn)投資：年均增長20%以上。房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。青島市的固定資產(chǎn)投資位居全國二線城市前列；房地產(chǎn)開發(fā)投資有較大提高潛力。城市介紹-經(jīng)濟發(fā)展（億元）長三角珠三角環(huán)渤海內(nèi)陸2006上海*蘇州杭州南京深圳廣州廈門北京*天津青島大連重慶*成都西安固定資產(chǎn)投資3,9252,1071,4611,6141,2741,6966623,37218501,7471,4702,4521,9001,067房地產(chǎn)開發(fā)投資1,2764714423514625572141,720402268337630619286精選課件青島市居民收入與消費水平在北方主要城市中僅次于北京，收入年均增長超過15%，超過全國平均水平（10.4%）。城市介紹-收入水平（元）長三角珠三角環(huán)渤海內(nèi)陸2006上海*蘇州杭州南京深圳廣州廈門北京天津*青島大連重慶成都西安人均可支配收入20,66818,53219,02717,53822,56719,85118,51319,97814,28315,32813,35011,57012,78910,905人均消費支出14,76212,47214,47212,23416,62815,44514,16214,82510,54811,94510,5349,39910,3028,987人均儲蓄余額69,29839,39938,36331,51644,26757,04629,22779,42430,80121,84232,64010,50221,86825,910精選課件實際利用外資：平穩(wěn)增長。青島吸引外資水平較高，位居全國前列，累計有79家500強企業(yè)在青島投資了項目；

英國鐵行、丹麥馬士基等世界航運巨頭，美國朗訊、瑞士雀巢、德國安德烈斯蒂爾、

韓國麗東化工、日本三美電機等技術(shù)項目，都已進(jìn)駐青島。城市介紹-經(jīng)濟發(fā)展青島的六大支柱產(chǎn)業(yè)為電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾。

青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）為國家重點發(fā)展區(qū)域。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)引入500強企業(yè)30多家，累計總投資90多億美元。

青島還擁有一批中國知名企業(yè)：海爾集團，海信集團，青島啤酒，澳柯瑪集團等。長三角珠三角環(huán)渤海內(nèi)陸2006上海*蘇州杭州南京深圳廣州廈門北京*天津青島大連重慶*成都西安實際利用外資7161.722.61732.729.29.645.541.336.622.577.68.3精選課件城市介紹-總體規(guī)劃《青島市城市總體規(guī)劃（1995～2010）》城市總體布局是以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成“兩點一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢。主城和輔城規(guī)劃為相對集中發(fā)展的。

1．城市性質(zhì)：中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。

2．發(fā)展目標(biāo)：力爭到本世紀(jì)末把青島建成山東和沿黃地區(qū)最大的對外經(jīng)貿(mào)、金融、信息中心和對外交通樞紐。再經(jīng)過10年左右的努力，使青島成為經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、文明富裕、功能完善的社會主義現(xiàn)代化城市。

主城輔城主城區(qū)：主要由老城區(qū)、新城區(qū)和嶗山沿海風(fēng)景區(qū)組成，為了保護(hù)老城區(qū)，建設(shè)了東部新城區(qū)，促進(jìn)了老城區(qū)的人口轉(zhuǎn)移，最終形成了一個功能完善、布局合理的現(xiàn)代化城市新區(qū)，實現(xiàn)了老城區(qū)向新城區(qū)的延伸。輔城：主要以集約現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)（黃島-青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）和港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)（青島港港區(qū)）為主，隨著2001年開始的青島港區(qū)膠州灣西遷，其產(chǎn)業(yè)聚集的潛能將更加突出。老城區(qū)新城區(qū)嶗山風(fēng)景區(qū)精選課件城市介紹-交通對外交通：十分便捷海港：青島是全國集裝箱吞吐量第三大港，世界排名前20位的船公司已經(jīng)全部在青島設(shè)有了航線。機場：青島流亭國際機場為國內(nèi)航空大港之一，開通國際、國內(nèi)航線56條，二期擴建工程已于2007年竣工。鐵路：膠濟鐵路（青島膠州市-濟南）電氣化改造已完成，時速可達(dá)200公里。公路：由濟青高速公路、煙青一級公路和環(huán)膠州灣高速公路為骨干框架的公路網(wǎng)四通八達(dá)，從青島至銀川的青銀高速公路青島段已于2000年11月建成通車。市內(nèi)交通：不斷擴大完善，形成大青島市規(guī)劃以環(huán)膠州灣干道為內(nèi)環(huán)的“三環(huán)”交通網(wǎng)絡(luò)，涵蓋了膠州灣東西兩岸，形成了“大青島市”。膠州灣跨海大橋已于2005年開工，海底隧道也于06年開工，屆時兩岸聯(lián)系將更密切。另外，城內(nèi)快速路、8條軌道交通已經(jīng)出現(xiàn)在最新的交通規(guī)劃中。膠州灣跨海大橋環(huán)膠州灣干道（內(nèi)環(huán)）精選課件青島是我國重要的經(jīng)濟中心城市，是北方重要的港口城市和外貿(mào)口岸，也是著名的宜居和旅游城市。青島市總體經(jīng)濟水平在環(huán)渤海經(jīng)濟圈僅次于北京、天津，領(lǐng)先于山東全省，對外通商和貿(mào)易（特別東北亞地區(qū)：韓國、日本）發(fā)達(dá)，吸引外資眾多，加上港口西遷戰(zhàn)略的成功，未來港口園區(qū)和技術(shù)產(chǎn)業(yè)將越來越發(fā)達(dá)。對外交通便捷，隨著未來膠州灣跨海大橋和隧道的建成，城區(qū)交通將更完善，有助于膠州灣兩岸經(jīng)濟的提升。青島市固定資產(chǎn)投資水平較高，房地產(chǎn)業(yè)有較大提升空間。青島市居民的收入及消費水平在北方主要城市中居于前列，儲蓄水平一般。由于青島經(jīng)濟輻射范圍廣，近到華北、東北，遠(yuǎn)到東北亞地區(qū)，故外地和外籍客源眾多，購買力強，置業(yè)需求較大。城市介紹-小結(jié)精選課件青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)青島整體的地產(chǎn)走勢可概括為“沿海擴張，整體北進(jìn)”。青島市下轄7個區(qū)：市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)市政府市南區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)膠州灣黃海市北區(qū)土地市場-城市地圖精選課件土地市場供應(yīng)與需求：青島市土地市場經(jīng)歷過2000年-2004年的高速發(fā)展，2006年與2007年根據(jù)中央宏觀調(diào)控的要求土地供應(yīng)縮緊。出讓價格：2007年前，土地價格逐年平穩(wěn)上升，與房價比在30%的合理區(qū)間，但2007年，隨著房地產(chǎn)投資熱的進(jìn)一步加劇，土地市場供不應(yīng)求，出讓樓板價比2006年增長約1.5-2倍，甚至在中心區(qū)域出現(xiàn)“面粉”貴過“面包的現(xiàn)象。供應(yīng)區(qū)域：隨著市南區(qū)和舊城區(qū)土地存量的進(jìn)一步減少，城市發(fā)展的空間受到制約，為拓展城市發(fā)展空間，土地開發(fā)和供應(yīng)區(qū)域近兩年重點放在北部的四方區(qū)、李滄區(qū)和西海岸的青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市。供應(yīng)類型：住宅用地仍是供應(yīng)主力，2007年通過拍賣和掛牌出讓的住宅用地占總出讓經(jīng)營性用地的90%以上，其他為商業(yè)服務(wù)用地。土地市場概況：精選課件成交量/結(jié)構(gòu)/區(qū)域分布：青島近兩年土地成交量與北京、天津、大連有較大差距，07年成交量與06年大抵相當(dāng)。供地結(jié)構(gòu)中，住宅用地占絕大部分，07年限價房比例遠(yuǎn)大于06年；商業(yè)用地供應(yīng)未來可能增加。由于近兩年青島推出了大量限價房用地，還有待消化，故未來供應(yīng)量可能減少。近兩年商業(yè)用地出讓極少，未來供應(yīng)可能增加。區(qū)域分布中，四方區(qū)成為供應(yīng)重點，市北區(qū)、李滄區(qū)商品住宅用地推出多近兩年，四方區(qū)無論在商品住宅用地還是限價房用地中，都占有很大比例。市北區(qū)07年商品住宅用地推出較多，李滄區(qū)06年商品住宅用地推出較多。（萬M2）土地成交結(jié)構(gòu)總量商品住宅限價房2006年502323（26%）2007年712645（63%）成交土地區(qū)域分布(萬M2)2006年2007年商品住宅限價房商品住宅限價房市南區(qū)2.24.85.82.7市北區(qū)1.5010.78.9四方區(qū)7.45.77.731.7李滄區(qū)11.412.51.72經(jīng)營性用地（萬M2）天津北京大連青島2006年實際成交土地279753364892007年實際成交土地429（上半年）634（截至11月，年底還有691入市）190（已推地）71（不包括協(xié)議出讓）土地市場-供給與需求精選課件土地市場-價格青島市地價平均水平（土地單價）2000-2006年變化趨勢2000年-2006年間，土地價格逐年平穩(wěn)上升,2005年前增長率較高,在2004年達(dá)到高峰.2005年-2006年由于房地產(chǎn)調(diào)控力度加大,地價增幅明顯放緩;不同用途用地地價平均水平連續(xù)增長,但增長幅度差異較大,商業(yè)、居住用途的土地價格上升較明顯,工業(yè)用地地價上升的幅度偏緩.高級別土地價格上升趨勢明顯,低級別土地價格水平上漲較緩,地價的增長幅度與土地級別基本上呈同向變化.青島市2001年-2006年各類用地地價增長率情況青島市2001年-2006年住宅地價變化情況精選課件土地市場-價格青島市地價與房價比值分析2007年前,地價房價比基本維持在20-30%左右,青島市的房價構(gòu)成處于合理、協(xié)調(diào)的狀態(tài).青島城市地價水平及變化趨勢總體上與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相適應(yīng),地價跟隨房價上漲步伐,地價變化幅度略高于房價變化幅度.2007年,全國性的房地產(chǎn)投資過熱使青島市中心城區(qū)的出讓地價提升飛速,與其他一、二線投資熱點城市一樣,出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象.市內(nèi)四區(qū)2003年2004年2005年2006年商品房均價(元/M2)4,2004,7685,9616,288居住用地平均地(元/M2)1,2771,4201,4921,592地價/房價比30%30%25%25%2001年-2006年間,青島市地價增長率遠(yuǎn)低于GDP、固定資產(chǎn)投資與城市房地產(chǎn)投資增長率,總體發(fā)展良性.地價增長率與GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的比較精選課件總體價格/區(qū)域價格：07年地價總體漲幅明顯，商品住宅用地容積率上升。07年的總體每畝地價相比06年翻了一倍；07年商品住宅用地平均成交樓板價較06年上升了53%；07年限價房用地平均成交樓板價較06年翻了一倍；從商品住宅每畝地價和成交樓板價來分析，07年的用地容積率在上升，由于07年限價房用地供應(yīng)增加，城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)面積日益減少，商品住宅用地的供應(yīng)量也上升有限。市南區(qū)平均價格仍舊最高；市北區(qū)兩房產(chǎn)大鱷拿地，將是未來熱點區(qū)域；四方區(qū)限價房用地價格漲幅明顯。市南區(qū)07年商品住宅用地成交平均樓板價與06年大致持平，仍為市內(nèi)四區(qū)最高；07年市北區(qū)商品住宅用地成交平均樓板價較06年上升了48%，已經(jīng)逼近了市南區(qū)，其中：中海地產(chǎn)拿下的一地塊樓板價達(dá)到了8,330元/平米，為起始價的三倍；這是中海地產(chǎn)一年內(nèi)第二次在青島拿地，1月在市南區(qū)拿下的一塊地，樓板價為4,600元/平米。大連萬達(dá)也拿下了一塊地，樓板價為2,170元/平米。限價房方面，四方區(qū)成為主要供應(yīng)地，07年成交樓板價較06年翻了4倍；市南區(qū)和市北區(qū)限價房用地的價格大都在2,000-2,200元/平米左右。成交樓板價萬元/畝元/平米商品住宅限價房商品住宅限價房20064141422,5061,09720079292973,8421,980各區(qū)域樓板價(元/M2)2006年2007年商品住宅限價房商品住宅限價房市南區(qū)4,5351,8974,5992,192市北區(qū)2,89204,2761,971四方區(qū)1,7005001,9222,026李滄區(qū)1,5601,0331,7401,050土地市場-價格精選課件房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場概況：供應(yīng)與需求：青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱啟動較早，并以其高速的經(jīng)濟發(fā)展和獨特的城市魅力，成為全國性投資熱點城市，自住性住宅與投資性住宅需求均很旺盛。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，青島市將長期保持較強勁的住房需求，而供應(yīng)量將很大程度上受制于政府對土地出讓的控制程度和囤積土地在多大程度上轉(zhuǎn)化為有效供給，而目前國家對于土地供應(yīng)采取的是與調(diào)整經(jīng)濟過熱同樣的偏緊原則。房產(chǎn)價格：房價高位運行多年，目前青島市新建商品住宅均價達(dá)到7,300元/平方米。供應(yīng)區(qū)域：市南區(qū)、嶗山區(qū)等城市中心區(qū)域供應(yīng)量十分有限，根據(jù)近兩年土地主要供應(yīng)區(qū)域，相應(yīng)的四方區(qū)、市北區(qū)和李滄區(qū)成為住宅供應(yīng)主力區(qū)域。供應(yīng)類型：住宅仍是供應(yīng)主力，2006年住宅年度新開工面積占商品房總開工面積81%，其次是商業(yè)和辦公，分別占7.2%和5.6%。精選課件房產(chǎn)市場-供給與需求

2005年2006年2007年上施工面積(萬平米)2,3632,7812,538其中:住宅(萬平米)1,8632,1811,891新開工面積(萬平米)1,2131,221其中:住宅(萬平米)979990.3竣工面積(萬平米)811653其中:住宅(萬平米)678543銷售面積(萬平米)739.9737其中:住宅(萬平米)6506602006年青島市全市商品房情況青島市歷經(jīng)了2000-2004年的飛速發(fā)展，2005年政府開始施行一系列較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，市場供地量有所減少，市場投機風(fēng)大為緩解，2007年，壓抑了近兩年的市場需求爆發(fā)，市場重新出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，07年底青島市政府加大了土地投放力度，但形成市場有效供給尚需時日。精選課件房產(chǎn)市場-價格環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市商品住宅價格增長率

2004年2005年2006年2007年上全國9.7%7.5%6.7%7.4%青島15.3%10.9%6.4%6.1%濟南10.3%7.6%3.5%6.0%沈陽15.9%7.5%6.5%5.7%大連4.6%9.2%7.6%7.3%北京3.7%6.7%10.9%10.0%天津13.5%6.0%7.6%6.8%--以上年價格為基數(shù)2002年青島市房地產(chǎn)價格漲幅在全國排名第3位;2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8%,其中上海上漲29.1%位列第一,青島排名第二為17.7%;2004年青島成為拉動全國房價上漲的9大城市之一;2006年以前,青島市商品住宅無論是價格還是價格漲幅均位于全國37個主要城市前列,大大高于全國平均水平;2006年開始,青島市加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,房價漲幅有所減緩,低于全國增長水平,但整體價格仍然居高不下;2006年青島市房價在全國城市房價排名中位列第12(不包括港澳臺地區(qū));2007年6月,青島市新建商品住宅銷售價格達(dá)到7,300元/平方米.房價高位運行多年精選課件房產(chǎn)市場-市場結(jié)構(gòu)上海市2006年商品房銷售比例青島市住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重逐年增加,2006年占總投資額的75%,住宅的主體地位得到進(jìn)一步加強;2006年,住宅施工面積占總施工面積的79%,竣工面積占總竣工面積的84%,但銷售面積卻占總銷售面積的90%,說明市場對住宅的需求大,認(rèn)可度高,去化情況較其他業(yè)態(tài)為佳;商業(yè)營業(yè)用房的銷售比重大于寫字樓,與上海同期商業(yè)銷售比重相當(dāng).精選課件房產(chǎn)市場-市場預(yù)測◆青島市(包括5市7區(qū))住房建設(shè)”十一五”發(fā)展規(guī)劃摘要(2006-2010年)--2007年4月頒布原則:以需求為向?qū)?以迎辦2008年奧運會為契機,結(jié)合舊城區(qū)和城中村改造,合理調(diào)配青島市住房結(jié)構(gòu)和布局,以保障住房困難的最低收入和低收入家庭的基本住房需求為目標(biāo),進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系.現(xiàn)狀:2005年末全市城區(qū)住房總建筑面積為8,196萬平方米,人均住房面積為27.97平方米.規(guī)劃:2006年到2010年,全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資額1,514億元,其中,住房投資1,079億元;開工建設(shè)各類住房總建筑面積6,182萬平方米,其中各類中低價位、中小套型及政策性住房建筑面積2,210平方米,包括:1)普通(限價)商品住房500萬平方米;2)經(jīng)濟適用住房300萬平方米;3)城中村改造1,001萬平方米;4)舊城區(qū)改造603萬平方米;由城中村改造和舊城區(qū)改造須拆遷安置居民共約62,250戶;2006年-2010年全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為3,091公頃(46,365畝);新開工住房建設(shè)項目中,單套建筑面積在90平方米以下的商品住房總建筑面積占新建商品住房總建筑面積70%以上.精選課件房產(chǎn)市場-住宅與人口規(guī)劃◆青島市人口和計劃生育事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃摘要(2006-2010年)--2007年5月頒布人口目標(biāo):到2010年末,全市戶籍總?cè)丝诳刂圃?09萬人左右(其中市區(qū)戶籍達(dá)到人口310萬),流入人口130萬,現(xiàn)居住地總?cè)丝诳刂圃?40萬人左右.(2005年末,青島全市戶籍總?cè)丝跒?41萬人,其中市區(qū)戶籍人口265.43萬人)◆根據(jù)市政府提出2010年達(dá)到小康社會的要求,則人均住房面積應(yīng)達(dá)到35平方米.小結(jié):2006年---2010年:全市戶籍人口新增68萬人,按2010年人均住宅面積35平方米計算,則需新增住宅建筑面積3,426萬平方米;如考慮常住人口和流動人口的需要,則需新增住宅建筑面積約4,454萬平方米(其他人口:戶籍人口=0.3).則:在不考慮市場存在著一定規(guī)模的投資與投機發(fā)展要求的前提下,2006年---2010年青島市市區(qū)平均需新增約900萬平方米住宅面積以滿足人口發(fā)展與住宅建設(shè)要求,與2005年、2006年每年新增住宅開工面積基本持平,青島市住宅市場將繼續(xù)保持快速穩(wěn)定的發(fā)展.精選課件房產(chǎn)市場-區(qū)域分析市南區(qū)老城市中心市南區(qū)是青島市的政治、經(jīng)濟、商務(wù)和文化中心。該區(qū)擁有兩個市級商業(yè)中心：位于老城區(qū)的中山路商圈和東部的香港中路商業(yè)街，匯集了本市最重要的商業(yè)網(wǎng)點。市南的海濱景區(qū)是青島市觀光、購物、娛樂和海上觀光的主要場所，景觀優(yōu)美。九十年代青島市實施“跨越式”大發(fā)展，在實施舊城保護(hù)性開發(fā)與改造的同時，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，經(jīng)濟快速發(fā)展，新建商品房大量地集中于市南區(qū)東部地區(qū)。精選課件名稱建筑面積（平米）物業(yè)類型均價（元/平米）地址開發(fā)商柏麗瀾庭30,413住宅(精裝修)28,000澳門八路青島泰山房地產(chǎn)東海路9號95,368住宅(精裝修)30,000東海路/近香港中路青島陽光新地置業(yè)青島維多利亞廣場53,747酒店式公寓未開盤近火車站青島華森置業(yè)海信國際海岸55,000住宅(精裝修)未開盤東海路/麥島路青島海信濱海置業(yè)國際城名苑76,967多層/小高層住宅9,200寧夏路/紹興路國際城房地產(chǎn)優(yōu)山美地32,498小高層住宅9,000銀川路/安慶路青島鑫龍源房地產(chǎn)海信清泉墅13,000獨立別墅26,000香港西路(八大觀景區(qū))海信地產(chǎn)青島曼哈頓廣場39,750酒店式公寓10,600山東路(近巴黎春天)青島嘉煌房地產(chǎn)當(dāng)前該區(qū)大部分地區(qū)已開發(fā)完畢，土地供應(yīng)量將很少，只有部分舊城改造項目可供開發(fā)，土地資源十分稀缺。該區(qū)房價居高不下，新房平均售價在10,000元/平方米以上，在商業(yè)中心附近樓盤售價可高達(dá)25,000-30,000元。新開樓盤建筑面積基本都在10萬平方米以下，戶型以中小戶型為主。市南區(qū)房產(chǎn)市場-區(qū)域分析精選課件市北區(qū)該區(qū)由于地處城市中間地帶的區(qū)位優(yōu)勢成為繼市南區(qū)之后第二個最重要的城市商業(yè)和居住中心。該區(qū)擁有青島市4個市級商業(yè)中心之一—臺東商業(yè)中心。隨著政府對舊城區(qū)改造的加快，東部地區(qū)土地供應(yīng)量減少，開發(fā)量較少，而地段區(qū)位處于中間地帶的市北區(qū)受到市場關(guān)注，近年發(fā)展迅速。市北區(qū)舊城改造主要位于老城區(qū)，新區(qū)開發(fā)主要集中在浮山后，該片區(qū)可供開發(fā)的土地已大部分出讓。該區(qū)房價目前多在6,000-10,000元/平方米,新開樓盤建筑面積多在幾萬平方米左右，10萬平方米以上大型樓盤很少。名稱建筑面積（平米）物業(yè)類型均價（元/平米）地址開發(fā)商良辰美景200,000住宅(精裝修)10,000延吉路(近海泊河廣場)青島華新園置業(yè)嘉合新興國際公寓150,000酒店式公寓8,800山東路(近家樂福)青島新興公社置業(yè)青島假日公寓16,000住宅(精裝修)7,700華陽路(近啤酒街)大恒興投資海信都市陽光50,000住宅(精裝修)10,000海信立交橋東南側(cè)青島海信房地產(chǎn)如意家園/住宅(精裝修)8,500延安三路(近臺東商圈)青島東祥園置業(yè)秀墅20,000復(fù)式住宅8,000-10,000威海路(近文化公園)青島港澳置業(yè)投資百合花園63,000多層住宅8,000南京路(近港口醫(yī)院)青島大榮置業(yè)房產(chǎn)市場-區(qū)域分析精選課件四方區(qū)四方區(qū)地處青島市區(qū)中心位置，由老城區(qū)、東部新區(qū)和西海岸帶三部分組成，是全市的交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)和民俗民情旅游區(qū)。

四方區(qū)房地產(chǎn)業(yè)還處于起始階段，是城市北擴的第一站，該區(qū)域目前商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展緩慢，只有一個正在發(fā)展中的區(qū)級商業(yè)中心。為縮小青島市房地產(chǎn)開發(fā)南北分布不均和過大的價格差異，政府增大了四方區(qū)和李滄區(qū)的土地供應(yīng)量。隨著308國道和重慶路的整治美化，四方區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸升溫。但目前新推樓盤價格在4,000-7,000元/平米之間，多層價格高于高層。名稱建筑面積（平米）物業(yè)類型均價（元/平米）地址開發(fā)商海信繽紛都市36,267住宅6,000淮安路/重慶南路海信地產(chǎn)雁山世紀(jì)45,330多層/高層住宅5,500鄭州路/重慶南路青島雁山房地產(chǎn)阜欣苑9,400多層7,400人民路/阜新路青島金橋房地產(chǎn)海華山景16,282多層6,430起金華路/金華支路青島天海房地產(chǎn)興隆花園117,000高層住宅5,800起興隆路(近海云庵)青島金海順置業(yè)SOLO黃金歲月62,908高層住宅4,000起重慶南路(近科技市場)青島偉和置業(yè)房產(chǎn)市場-區(qū)域分析精選課件李滄區(qū)李滄區(qū)是青島市市內(nèi)四區(qū)之一，位于青島市市區(qū)北端，正在努力創(chuàng)建成為青島都市工業(yè)示范區(qū)、青島北部商貿(mào)中心和青島中央居住區(qū)。

在政府土地供應(yīng)政策的引導(dǎo)下，李滄區(qū)的房地產(chǎn)投資將大幅增加，大規(guī)模小區(qū)開發(fā)的項目將增多，在市場消費者心理日趨成熟的情況下，小區(qū)開發(fā)的完善的配套設(shè)施和高素質(zhì)的樓盤將吸引一部分市場需求。商品住宅價格目前在4,000-6,000元/平米之間。本區(qū)域也是限價商品房規(guī)劃集中區(qū)域，限價房在3,600-4,000元/平方米之間。名稱建筑面積（平米）物業(yè)類型均價（元/平米）地址開發(fā)商綠城理想之城2,090,000住宅6,000青銀高速/九水東路青島綠城置業(yè)海信南嶺風(fēng)情53,631聯(lián)排別墅/花園洋房聯(lián)排別墅:7,000花園洋房:6,000起文昌路/金水路海信房地產(chǎn)百通馨苑144,000住宅5,020金水路百通馨源房產(chǎn)銘泰景園20,000住宅4,500重慶中路/興國路南中鴻宇房地產(chǎn)李滄區(qū)

房產(chǎn)市場-區(qū)域分析精選課件嶗山區(qū)嶗山區(qū)是青島市高科技園區(qū)（國家級）和著名旅游度假區(qū)，近十年得益于市中心東移的戰(zhàn)略，隨著市政府的東遷，以及國家級旅游度假區(qū)——石老人旅游度假區(qū)的拉動，東部板塊持續(xù)升溫，目前該區(qū)已成為全市商務(wù)、經(jīng)濟和文化體育的重點區(qū)域。在2000年市內(nèi)四區(qū)土地控制加強時房地產(chǎn)開發(fā)投資商大舉進(jìn)入該區(qū)圈占土地，使該區(qū)大部分土地已被開發(fā)公司購買，目前土地供應(yīng)量很小，成本很高，作為國家級風(fēng)景保護(hù)區(qū)，居住發(fā)展空間已經(jīng)受到制約。該區(qū)域擁有的稀缺環(huán)境資源使該區(qū)域成為高檔房地產(chǎn)的熱點區(qū)域，但交通和零售商業(yè)網(wǎng)點還有待完善。名稱建筑面積（平米）物業(yè)類型均價（元/平米）地址開發(fā)商金領(lǐng)世家293,090住宅(精裝修)11,500國際會展中心西側(cè)青島頤正置業(yè)海韻東方/住宅(精裝修)10,000起近海爾路/香港東路中聯(lián)盈地房地產(chǎn)福華明珠/花園洋房(售完)11,000近極地海洋世界福華物業(yè)發(fā)展風(fēng)晴小筑80,000住宅4,200-5,500李山東路青島同鑫源房地產(chǎn)青建橄欖城130,000住宅6,350起海爾路(近LOTUS)青島建設(shè)集團怡華園/住宅10,000起石老人觀光園東嶗山區(qū)東方房地產(chǎn)青島東方美景57,948高層住宅7,300起同安路/李山東路青島東方順馳置業(yè)房產(chǎn)市場-區(qū)域分析精選課件城陽區(qū)城陽區(qū)是主城重點發(fā)展的六個分區(qū)之一。城陽區(qū)從成立以來，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。城陽已經(jīng)是青島乃至山東省最強有力的外資吸引地。大量的外資中小型企業(yè)的進(jìn)入，已經(jīng)促使城陽成為青島城市發(fā)展的一個新的增長極。優(yōu)勢條件：1、城陽區(qū)具有較高的規(guī)劃水平和較好的市政條件。區(qū)內(nèi)規(guī)劃規(guī)整，分區(qū)明確。市政條件較好。2、于“大青島”的幾何中心，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。城陽是連接各城區(qū)與北三市的樞紐。具有機場優(yōu)勢，同時，公路網(wǎng)異常發(fā)達(dá)。海、路、空運輸條件好，具有較強的后發(fā)優(yōu)勢。區(qū)域競爭力強，吸引了大量的制造型企業(yè)與物流企業(yè)，具有極強的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。3、以日、韓、臺資為主的外資中小企業(yè)發(fā)展迅猛，外來投資者和中高層管理者成長迅速。

劣勢方面：1、傳統(tǒng)心理認(rèn)知度差。城陽在青島人心目中是郊區(qū)和農(nóng)村，心理距離非常遠(yuǎn)。2、不臨海也不靠海，傳統(tǒng)印象中不屬于青島。與海濱城市的形象和心理距離都較遠(yuǎn)。目前城陽區(qū)的住宅價格主要在3,000-6,000元/平方米之間。就青島主城發(fā)展而言，市南區(qū)房價居高不下，用地已經(jīng)受到嚴(yán)格限制，發(fā)展空間相當(dāng)有限；嶗山區(qū)市規(guī)劃中的旅游風(fēng)景保護(hù)區(qū)，發(fā)展受到制約，進(jìn)一步發(fā)展依賴隧道的建成；在這種情況下，城市向四方、李滄甚至城陽區(qū)北擴已經(jīng)成為最現(xiàn)實的選擇。房產(chǎn)市場-區(qū)域分析精選課件黃島區(qū)房產(chǎn)市場-區(qū)域分析黃島為青島市七區(qū)之一，依山傍海，旅游資源豐富。1992年黃島區(qū)與青島開發(fā)區(qū)合并，現(xiàn)有面積280平方公里，人口40萬。其中青島開發(fā)區(qū)是國務(wù)院于1984年首批設(shè)立的14個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，2001年青島市《關(guān)于加快青島開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》提出把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為“青島的明天”的宏偉目標(biāo)，確定了青島經(jīng)濟發(fā)展重心向青島開發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略決策。黃島被定位為青島市的輔城，發(fā)展重點將以工業(yè)為主，成為青島市的工業(yè)重心，突出發(fā)展三大特色經(jīng)濟：大港口、大工業(yè)、大旅游。雖然黃島在青島還屬于一個剛開發(fā)的片區(qū)，但多種因素的綜合使得黃島逐步發(fā)展成一個較大的移民城區(qū)，隨著各大工業(yè)園區(qū)的紛紛入駐，黃島市的外來流動人口逐年增加。2001年開始黃島的房地產(chǎn)市場正式啟動，受青島房地產(chǎn)市場的影響，02年—03年黃島的房地產(chǎn)發(fā)展（尤其是住宅市場）進(jìn)入了一個高速增長期。在客戶來源當(dāng)中，以黃島本地購房族為主，大部分樓盤在60%以上，而來自于青島的購房群體也占有相當(dāng)體量約占到20%左右，外地的購買客群一般占到10%左右，部分樓盤外地購房比例甚至能達(dá)到70%。

黃島區(qū)房地產(chǎn)還存在北冷南熱的特點，兩個區(qū)域由于經(jīng)濟行政中心轉(zhuǎn)移等因素，在價格和地產(chǎn)熱度上有不小的差別，而跨海大橋的修建和海底隧道的利好，對比較受冷落的黃島北部地產(chǎn)板塊有所拉動。

黃島區(qū)新建和在建的各種房地產(chǎn)項目主要集中在5大片區(qū)，未來的房地產(chǎn)開發(fā)主要以此5個區(qū)域為重點：其中長江路將成為未來居住的核心區(qū)域；薛家島將成為旅游核心區(qū)；靈山衛(wèi)將成為居住次核心區(qū)域；辛安和黃島主要以工業(yè)為主，房地產(chǎn)供應(yīng)主要以中低檔為主。目前開發(fā)區(qū)樓盤可為兩個板塊：黃島老城區(qū)和新區(qū)。黃島老城區(qū)價格較低，住宅均價在3,500元/平方米到4,500元/平方米，新區(qū)的住宅價格在5,000-6,500元/平方米之間。開發(fā)區(qū)新推寫字樓價格在6,000-10,000元/平方米之間。精選課件房產(chǎn)市場-高檔物業(yè)1、物業(yè)形態(tài)商務(wù)酒店式公寓、濱海和近海的TOWNHOUSE別墅、高級純居住小區(qū)

2、供應(yīng)區(qū)段分析根據(jù)樓盤定位和環(huán)境資源不同，高檔樓盤分布區(qū)位可分為三大板塊：1）位于市政府后江西路段周邊板塊。這里商業(yè)氛圍濃厚，坐擁新城一切優(yōu)勢，居住人群為外籍人士、高層管理人員和青島市新富裕起來的從事商貿(mào)活動和企業(yè)經(jīng)營之人士。因該板塊土地資源極其有限，市場供應(yīng)量很小，樓盤多以單棟或塔樓的高層建筑形式出現(xiàn)。2）香港東路北部和浮山之間至石老人板塊。該板塊擁有較好的海景資源和浮山山景資源優(yōu)勢，但生活配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施都有待完善。入住率低，較大部分物業(yè)是青島市“炒樓”投機者的投資物業(yè)。該板塊可供開發(fā)的土地已非常有限，后續(xù)供應(yīng)量不多。3）自五四廣場沿海至石老人旅游度假區(qū)板塊。目前沿海樓盤充分利用稀缺的景觀環(huán)境資源，以良好的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀設(shè)計打造青島市最高級的居住社區(qū)。該板塊樓盤以度假和商務(wù)居住型為主，目前入住率較低。4）市北及市南區(qū)沿海位置的舊城區(qū)改造將提供新的高檔海景公寓產(chǎn)品，如和黃的小港灣項目。3、市場發(fā)展趨勢未來高檔物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)將更注重市場定位的準(zhǔn)確性和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、建造和物業(yè)管理的質(zhì)量，以差異化的市場定位贏得市場的認(rèn)同。在產(chǎn)品趨勢上：1）城郊連接處的別墅和連排別墅是將來高檔住宅發(fā)展的方向；2）城區(qū)內(nèi)高層是居民的最佳選擇，戶型上功能劃分更加具體和個性化；3）物業(yè)管理和智能化的要求越來越高。青島市高檔居住物業(yè)分析：精選課件房產(chǎn)市場-競爭者動態(tài)青島市房地產(chǎn)市場基本是以本地開發(fā)商品牌為主，海信、天泰、百通城建、海爾、青島建設(shè)、青島中房等本土巨頭占據(jù)了青島房產(chǎn)開發(fā)的大半江山。但近年來內(nèi)地房產(chǎn)巨頭、港資、外資地產(chǎn)大鱷在青島異?；钴S，隨著外來資本進(jìn)入青島房地產(chǎn)業(yè)的步伐加快，打破了本土企業(yè)一統(tǒng)天下的局面。僅2007年上半年本市就新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)9家，投資總額4億美元。

公司進(jìn)入時間投資區(qū)域項目名稱物業(yè)類型建筑面積（平米）總投資額（億元）綠城集團2006年李滄區(qū)理想之城住宅1,840,0008