金輝集團住宅產(chǎn)品設計階段成本控制培訓金輝集團設計研發(fā)管理中心陶真慧2012年8月15日前言--培訓目的和要求效果方法意識ZZZZExcuseme!前言--扁鵲三兄弟大哥--最好--事前；二哥--次之--事中；扁鵲--最差--事后。前言--成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求前言--觸目驚心的數(shù)字前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，全部按100平米/戶進行測算；2、拿地條件中，機動車的車位配比有2個方案，分別為0.6輛/戶和1.5輛/戶；3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米/輛，造價為1600元/平米。問：因為車位配比指標的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少？解：（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x32x1600=1.24416億（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x38x2600=2.40084億前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積=1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元/平米。問：因為門窗標準的不同，2個方案相關的成本會相差多少？解：300000x0.18x（550-350+300）=0.27億前言--觸目驚心的數(shù)字前言--成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求概念設計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)成本是蝦米？人們要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費的全部費用。土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建安工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費公司的管理費用、營銷費用、財務費用企業(yè)經(jīng)營中的隱性成本機會成本：當把一定的經(jīng)濟資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時放棄的另一些產(chǎn)品生產(chǎn)上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產(chǎn)，那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產(chǎn)投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、品質討價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。監(jiān)督交易進行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內(nèi)容進行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑戰(zhàn)項目間成本？如何累計經(jīng)驗教訓？如何防止成本失控？利潤是多少？

不準確

不可比可有可無

憑感覺

各自為戰(zhàn)基礎資料管理？成本管理的理念

省錢等于賺錢

成本管理不僅僅是省錢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本管理要依賴于全員

成本水平是專業(yè)水平的反映提升性價比性價比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何

S？

追求平衡而非極端成本品質進度含鋼量等土建成本部品造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費產(chǎn)品的品質設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內(nèi)設計周期施工周期設計中的成本控制原則降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質；縮短開發(fā)周期房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率x總資產(chǎn)周轉率x權益系數(shù)銷售凈利率=凈利潤/銷售總額

凈利潤=銷售總額–土地成本–建安成本–設計成本–營業(yè)稅–土地增值稅–管理費用–銷售費用–財務費用–所得稅總資產(chǎn)周轉率=銷售總額/資產(chǎn)平均總額

項目開發(fā)速度與銷售速度

權益系數(shù)=1/（1–資產(chǎn)負債率）房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力對比規(guī)模效應規(guī)模效應：又稱規(guī)模經(jīng)濟，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟”。持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標準化緊扣規(guī)范建筑、結構、機電、室內(nèi)、景觀等各專業(yè)的相關標準化，以提高工作效率，縮短設計周期，降低成本。在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來品質、進度、成本等方面的差異。各相關專業(yè)設計交叉協(xié)調(diào)一致，避免專業(yè)沖突和錯、漏、碰、缺，降低糾錯成本。密切關注和準確掌握有關新政策和新規(guī)范，最大限度地應用其中有利于降低成本的規(guī)定。取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。成本控制原則設計中的成本控制原則初始設計-總平面設計描述：地塊共設置四個出入口。設計描述：地塊出入口減少為兩個。優(yōu)化設計-總平面在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項目后期的運營成本?？偨Y和啟示經(jīng)濟爪技術派指標面積計算人防綠地率其他機動車位減少地飲庫覆土不計容崇部分；規(guī)劃局易與房地如局差異盡量減跟少必建劑部分單方鋼罰筋、砼萌含量；窗地比誤；建筑周泡長面積穿比；層高；……配比漫、自州上而通下初始設估計-停車硬方式徑（高唱層）設計描燈述：當?shù)匾q求所有洽地下車抵庫均需犁按人防施標準建課造，成廊本偏高馬；地下車方庫埋深突較深，銷層高較間高，土缺建、設毫備和施治工成本帳都較高接。設計描慕述：半地開下室喂車庫陽可不挖按人洗防標孟準建鐵造，瓣成本培較低補（需供要與稻政府燒部門警溝通黨是否警可行陽）；半地下港車庫埋俯深較淺瘦，層高家較低，丹可自然損通風采航光，土塵建、設昌備和施刻工成本滴較低。優(yōu)化設渠計-停車雅方式嫁（高寒層）初始疏設計-停車段方式咽（聯(lián)曬排）設計描扣述：別墅喬區(qū)域予地庫窄頂覆央土較紙淺，徒對景山觀種貪植帶肚來困輝難；別墅訓主體污下方逢地下糟室底苦板報徐建層逝高不倦足2.2米，丙增加閘了施槍工成薦本和滔驗收窗風險哄；地下室鏟頂板標號高超過菌周邊城舊市道路嗎平均標避高1.5米，不據(jù)符合當嶄地規(guī)范革等。應付驗胖收需要傍回填部悶分設計描城述：別墅撇區(qū)域持覆土1.存5米，僅基本虎不影各響景塑觀種照植和章綠地裝率計賄算；別墅霧主體猶下的煤地下忍室-3.欄0米標高同部分,埋深未紐奉超3米，不盆需繳納飽人防異限地建設勤費；地下室探頂板標算高符合櫻當?shù)匾?guī)斤范。優(yōu)化設扔計-停車方劣式（聯(lián)奇排）初始籍設計-地庫地庫按協(xié)機械車菜位設計榆，面積11您22貓5平方米騾，總車哄位430個，其霸中機械猶車位42馬1個，普限通車位9個，層鑄高4.緞5米。停車盾效率26位.1平方米/車位。優(yōu)化尋設計-地庫停車嗽方式摧由機籌械?？彳囌{(diào)吧整為隊普通們停車熄。優(yōu)雕化后抱地庫爆面積105硬86平方臺米，費總車蠻位32姥8，其中闊普通車替位23宋7，子母半車72個，郵微型玩車26個，東層高3.6米。停車丸效率32占.2平方菠米/車位泳。地庫鞭優(yōu)化逐前后喝數(shù)據(jù)確比較地庫指標

地庫面積總車位普通車位機械車位子母車位微型車位可售車位停車效率層高備注原方案11225430942100926.1（機械）4.5微型車按0.7折算，子母車捆綁銷售優(yōu)化后方案105863282370722632732.23.6指標比較-639-103228-4217226318

-0.91、應峽根據(jù)娃項目莊定位粥、成五本控銳制要帝求，獸并結把合當匆地規(guī)鏟范和肯相關承政府酬部門覺的要膝求，疾選擇照最適宴合各篩項目貿(mào)高層避區(qū)域爪的地陶庫形愛式；2、在項蒜目定位以較高、脾成本指扶標允許潛的情況漂下，可兼以采用炊全地下機停車方踏式；3、在中石等定位艱項目、班成本指斷標較低垮的情況紹下，除搬必建人甜防區(qū)域突外，推雜薦采用畏半地下愈停車方錄式，但怠半地下圈停車方糞式需要引獲得政屋府有關科部門審遇批通過梢。總結和石啟示1)地下膛室輪究廓線懂應平駱直方吃正，景無用敘的面仗積一班定要饞剔除許；2）柱箏網(wǎng)布置敲應符合夾車位及鍛行車道液模數(shù)，淡達到緊裂湊布置程；3）避器免行車輕道靠地換下室外充墻布置詢；4）避滾免布置津平行或然斜向車鴉位；5）設瓦備房及夏非機動突車庫不倆允許擠稅占行車姥道兩邊恐的停車桶位；6）設袍備用房鋸勉強夠煙用即可勺，不能美有富余賞；7）蝴人防挎口部脫設施籮應布累置在拿不影蹲響停舍車的蘇地方維。總結吸和啟角示–提高停后車效率膏的關鍵賠措施確定型建筑駱方案架時，掛要盡僵可能臟從結透構設喝計方滲面考權慮建懸造成鑰本，抬盡可潤能減莊小建俱筑專用業(yè)的瘋不合序理布葡置帶拉來的走結構希成本晴的增脾加。平面邪布置軸線末不對浴齊×軸線咳對齊√當廚任房、妹衛(wèi)生拘間等榮房間木需要蓬通過聯(lián)凹槽梁采光拋時，木凹槽傍寬度迷不小峰于1.扁8m，深寬病比不大侄于4。平面布些置深寬信比過賺大×深寬而比小√體形系呆數(shù)：建未筑物與腰室外大腎氣接觸軍的外表往面積與炭其所包特圍的體暑積的比慶值。（為滿受足節(jié)能逗和成本腫控制要道求，根世據(jù)國家淺及地方御節(jié)能規(guī)遼范控制坦建筑物紹體形系蜜數(shù)，避旬免凹凸滴過于復號雜的輪躍廓設計咳，體型率系數(shù)盡贊量小于0.3甩5。）節(jié)能政設計–體型矩系數(shù)輪廓電復雜×輪廓簡尊單√總抓平刪面節(jié)能設章計–外墻門疾窗1、產(chǎn)節(jié)能飯計算集中門吐窗的乎選型壺，一走般北翼面的孔要求理會相圾對較腐高。傍對于爐各個東朝向乒的門涂窗方瓜式，丙須讓年設計卡院反盒復計處算幾但輪，吩直至珠權衡敢計算景的值淹盡量抹接近砍50日%。2、和門窗妄的成柄本控獨制中促，采賤用塑宋鋼中亦空即橋能達勻到斷棚橋鋁受合金+low常-e的懲效果，辛在成本煩管控的升今天，殼推薦使閘用塑鋼險門窗。3、在白塑鋼窗廳的應用梢中需要革注意以驢下幾點御：a）塑鋼俱窗的中桿間的承寨鋼必須友滿足變喇形計算妥，因為芬塑鋼的蛙門窗較沙重，對壓塑鋼門側窗開啟塘扇的大肢小需要繪有規(guī)定拖，一般緩寬度不降大于7趨50，史高度不雞大于1撒500侍；b）平欲開門房誠尺寸妖較大況，不欺建議揀采用沖塑鋼舟材料雅；c）推齊拉門滅塑鋼綠門對漏五金本件要吸求較董高，沒現(xiàn)場丘施工嘩需要警注意勉?？偨Y和寺啟示初始設蹄計–層高燒選擇設計描省述：高牧層住宅杯層高為3米。優(yōu)化然設計–層高選案擇設計描刷述：高拔層住宅蒸層高全暑部改為2.盲9米。應綜續(xù)合市覽場取顏向，鼓產(chǎn)品雄自身四的定厘位，欣同時鞠考慮怒長期騰的取倍暖及鞠制冷碗的能句源消叼耗，覺選擇丙合適聞的層晨高。層高每俗增加0.1濁m，造價阿增加該裕層造價范的約3-核5%?？偨Y和以啟示公建秤配套初始短設計–外立面僅設計1、產(chǎn)基座堤部分那三層溜，局養(yǎng)部四揭層，勁全部蟲為干禾掛石哄材；2、每碌四層設敬計有橫房誠向線條哪；3、線矛條全部遲為GR爭C材質。優(yōu)化亮設計-外立面站設計1、基緞座部分熟改為兩流層，局翼部三層董，材質苗為仿石創(chuàng)涂料，賭只在門裳頭近人靈尺度使貝用石材揭；2、堪每四拿層的吳橫向肅線條景取消稼；3、線罵條盡量柱采用混置凝土澆診筑。建筑風彈格在符賄合項目抵定位的共同時應申盡量簡旋化，建售議在建叢筑方案焰設計階叮段，應催控制立盯面裝飾飲線條和年裝飾構鍋件的數(shù)寸量、裙哨房的層幟數(shù)、立團面造型森或構架覺的復雜侵程度、動陽臺和潛門窗上斤下口線猴條、玻梨璃幕墻繪和異形狡玻璃的誤使用，僅并選用鍋成本較戴低的欄星桿、百如頁做法牢等?？偨Y和互啟示初始跪設計-會所設計讓描述產(chǎn)：會袋所建嘴筑面軍積約250烈0平米沾，且棋占地學面積耳較大滿。優(yōu)化午設計–會所設計講描述歇：將要臨時研售樓克處置爸于商東業(yè)內(nèi)鳴，極追大地慎降低害了前續(xù)期投機入和后期甲運營瘋成本具。1、會所嚴的位置貓應根據(jù)籮開發(fā)順析序與樣挨板示范攪區(qū)統(tǒng)一遠考慮，壤并考慮未便于控償制樣板研區(qū)（特固別是臨蛾時樣板傷區(qū)）面屢積和成計本的方碗案。2、會所啟的功能稿設置應考根據(jù)項辣目定位僚與相關豪部門共們同確定員，同時歐考慮會喬所的后血期運營呼成本。3、應朗根據(jù)同項目級的開秧發(fā)規(guī)恩模、括項目免定位隔、成餓本控文制目豈標等莫因素銳，對供會所嘆的面蜜積進碰行合龜理控焦制?？偨Y和眨啟示設計戶變更芒簽證疑率=由設抹計原孝因導壘致的輸簽證涌總金屠額/工程陜合同塵金額（通過袍對施工夏圖階段品設計成國果質量凈的控制刮，來減寧少由圖法紙和材嬌料的失丑誤和不敲完善而盒帶來的繩額外費揮用的發(fā)發(fā)生。）設計軋變更營銷類客戶脾需求競爭嫁需求施工錯加誤施工醬困難施工內(nèi)進度歪要求超成更本目哪標設計優(yōu)午化設計雪錯誤設計缺壘漏補充秤設計二次設嫩計現(xiàn)場予條件很多項非目由設旺計失誤籃所帶來仍設計變始更占總盈建造成搏本的3-賭10％，近其中烈重復疤性錯喊誤占傾相當帶比例榴。施工萬類設計類設計配變更松的控六制策予略策略一策略守二策略劃三建立施管工圖階撲段的長慘期合作崗伙伴甲方傷不斷善完善疲的標弊準化護設計葡成果給予考設計揉單位搜合理果的設假計周益期后期運撲營在車輛字頻繁通繼過的道掏路上盡蛇量避免槐采用石回材鋪裝碎，如堅心持采用餡，則石什材的厚憶度必須便滿足車瞎輛的荷肢載，同器時預留厭伸縮縫縫，避免旗后期破遵損，既敲影響美交觀，又破造成成侵本投入串的增加蛇。后期遷運營設置亦于架潛空層旺的智激能信煙報箱抵需注透意雨核水飄禮入后掉主板俊燒毀抗的問不題。別墅掉、類沸別墅定項目桑室外脅的門據(jù)口機眨安裝慮箱上旺需設是計維午修檢鈴修口而，同型時注為意防乒水、乏防曬謝，以督延長迎使用更壽命圣。后期捆運營排水口僅：1、應領考慮穩(wěn)排水違量，探避免芬開口晴較小紫；2、應荒考慮或物業(yè)省對內(nèi)駱部的驅清潔瘦，需干設計瞞為可歸開啟柔形式鋼；3、從婚損壞宜后能坐及時藏維修轎及時哲更換倒的角君度，胃建議勉要采喇取市尖場上號能采槐購到升的款癢式而王不應負設計執(zhí)過于墓復雜由的圖擊形。后期運執(zhí)營從節(jié)抱能的雄角度紙考慮摟，地紛下車蠢庫（智尤其俊是在妻有采紛光天禁井的鄭節(jié)點庫周圍嚇），祝以及礙小區(qū)補內(nèi)景肝觀的夸照明招系統(tǒng)顆，應疑分區(qū)及、分題組、細分燈逐型進男行回行路控琴制，尸并應氏采用搬新型運節(jié)能裝燈具冰。公共部倡位的照川明系統(tǒng)劈燕應避免斥采用翹強板開關斑，以免摩業(yè)主可拌隨意開滔啟或關豬閉，做午不到“憶人走燈賭滅”，任既不利述于管理種，也造塘成能耗