房地產(chǎn)項(xiàng)目高效成本管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

本講提綱房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的一般原則房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系與流程項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本管理項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)成本管理的概念什么是成本？人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或達(dá)到一定的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對(duì)象化稱之為成本。[cost]生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費(fèi)的全部費(fèi)用成本就是?項(xiàng)具體投資項(xiàng)目的總花費(fèi)，生活消費(fèi)不叫成本企業(yè)成本管理的誤區(qū)

一、企業(yè)一味的以降低成本為目標(biāo)，成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略相脫節(jié)二、成本的基礎(chǔ)工作做得不夠，給企業(yè)的成本計(jì)劃、成本決策等管理帶來困難三、企業(yè)不重視“隱沒成本”，導(dǎo)致“隱沒成本”成為企業(yè)發(fā)展的絆腳石四、成本控制局限于制造成本、未能進(jìn)行成本全過程控制（前期和售后）五、成本考核未完全落實(shí)到位，難以有效地提供企業(yè)效益六、沒有建立自上而下的成本管理體系，沒有形成全員成本管理理念

成本管理手段基本經(jīng)驗(yàn)的成本管理方法---個(gè)人色彩、就事論事基于歷史數(shù)據(jù)的成本控制方法—過分強(qiáng)調(diào)歷史最低價(jià)基于預(yù)算的目標(biāo)成本控制方法---時(shí)間倉(cāng)促、淪為花錢計(jì)劃基于標(biāo)桿的目標(biāo)成本控制方法---以別人為楷?；谑袌?chǎng)需求的目標(biāo)成本控制方法—基于決策者意志基于價(jià)值分析的成本降低方法---制造業(yè)大企業(yè)、價(jià)值工程房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。本講提綱房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的一般原則房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系與流程項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本管理項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%以上，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成3、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。一般在20%~30%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

8、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。本講提綱房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的一般原則房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系與流程項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本管理項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目成本管理的一般原則“先算后干”、“先控制后開支”的原則：

項(xiàng)目開展后先組織工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解、計(jì)算出出各項(xiàng)開支，進(jìn)行有組織有計(jì)劃地控制與支出。項(xiàng)目成本管理的一般原則“成本--效益”原則：在保障工程安全、提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開拓。本講三提綱房地三產(chǎn)成三本管三理的三概念房地三產(chǎn)項(xiàng)三目成三本的三構(gòu)成房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本管三理的三一般三原則房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制體三系與三流程項(xiàng)目三開發(fā)三各階三段的三成本三管理項(xiàng)目三開發(fā)三風(fēng)險(xiǎn)三控制房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制體三系組三成★企業(yè)三內(nèi)部三成本三控制三組織三架構(gòu)★三外部三專業(yè)三成本三顧問房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制體三系組三成房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制體三系組三成房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制流三程本講三提綱房地三產(chǎn)成三本管三理的三概念房地三產(chǎn)項(xiàng)三目成三本的三構(gòu)成房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本管三理的三一般三原則房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制體三系與三流程項(xiàng)目三開發(fā)三各階三段的三成本三管理項(xiàng)目三開發(fā)三風(fēng)險(xiǎn)三控制開發(fā)三各階三段的三成本三管理房地三產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)三目的三成本三管理三一般三分為三以下三階段三：開三發(fā)項(xiàng)三目投三資決三策階三段（三包括三投資三機(jī)會(huì)三選擇三、項(xiàng)三目策三劃與三投資三決策三、土三地獲三取）三、規(guī)三劃設(shè)三計(jì)階三段、三招投三標(biāo)階三段、三施工三階段三、竣三工結(jié)三算階三段、三動(dòng)用三前準(zhǔn)三備階三段、三保修三階段三及租三售階三段。投資三決策三階段三的成三本管三理內(nèi)容三包括三對(duì)投三資機(jī)三會(huì)選三擇、三項(xiàng)目三策劃三與投三資決三策、三土地三獲取三等方三面的三工作三，直三接關(guān)三系到三項(xiàng)目三投資三的成三敗三。投資三決策三階段三的成三本管三理1、市三場(chǎng)調(diào)三查對(duì)影三響開三發(fā)項(xiàng)三目的宏觀環(huán)境三因素三、區(qū)域環(huán)境三因素三和微觀環(huán)境三因素三進(jìn)行三分析三，對(duì)三開發(fā)三項(xiàng)目三周期三內(nèi)的三需求三因素三和供三給因三素進(jìn)三行調(diào)三查，三對(duì)項(xiàng)三目的三市場(chǎng)三前景三進(jìn)行三預(yù)測(cè)三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三階段三的成三本管三理規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三一旦三確定三，項(xiàng)三目施三工成三本也三就隨三之確三定，但規(guī)三劃設(shè)三計(jì)方三案質(zhì)三量的三高低三，對(duì)三項(xiàng)目三施工三成本三和功三能要三求的三影響三是巨三大的三，對(duì)三項(xiàng)目三建設(shè)三周期三、建三設(shè)成三本和三質(zhì)量三以及三項(xiàng)目三將來三的是三否能三獲得三市場(chǎng)三的認(rèn)三可并三獲得三較好三的經(jīng)三濟(jì)效三益都三起著三決定三性作三用。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三階段三的成三本管三理成本三控制三措施（1）采三用并三行工三程（CE）的三思想三進(jìn)行三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三。由與三新開三發(fā)項(xiàng)三目有三關(guān)的三建設(shè)三單位三、設(shè)三計(jì)、三建造三、銷三售、三物業(yè)三管理三等人三員組三成一三個(gè)多三學(xué)科三的規(guī)三劃設(shè)三計(jì)工三作小三組。三項(xiàng)目三的規(guī)三劃設(shè)三計(jì)應(yīng)三綜合三考慮三各方三意見三，廣三泛交三流，三所設(shè)三計(jì)的三產(chǎn)品三應(yīng)滿三足技三術(shù)上三可行三、經(jīng)三濟(jì)上三合理三、適三合客三戶需三求等三方面三的產(chǎn)三品特三性。招投三標(biāo)階三段的三成本三管理1、注三重資三料的三收集三和整三理注重三優(yōu)秀三供選三中標(biāo)三單位三的積三累三、注三重各三種信三息庫三收集三、三注重三整理三出各三類工三程的三單位三造價(jià)三表三、注三重省三地市三頒發(fā)三的建三設(shè)工三程法三律法三規(guī)等三的收三集施工三階段三的成三本管三理強(qiáng)化三“成三本”三意識(shí)三，加三強(qiáng)全三面管三理對(duì)參三與此三項(xiàng)目三的每三個(gè)部三門甚三至每三一個(gè)三工作三人員三，強(qiáng)三化“三成本三”意三識(shí)，三加強(qiáng)三各部三門之三間的三協(xié)調(diào)三和溝三通。三在聽三取現(xiàn)三場(chǎng)管三理人三員建三議的三基礎(chǔ)三上，三制定三切實(shí)三可行三的成三本計(jì)三劃，三并在三實(shí)施三的過三程中三，密三切關(guān)三注現(xiàn)三場(chǎng)施三工管三理人三員的三反饋三，及三時(shí)對(duì)三反饋三在需三要的三時(shí)候三作出三調(diào)整三和修三改。施工三階段三的成三本管三理確定三成本三控制三的對(duì)三象在項(xiàng)三目實(shí)三施之三前，三要對(duì)三項(xiàng)目三所要三發(fā)生三的費(fèi)三用首三先進(jìn)三行大三致分三類，三主要三分為三主要三費(fèi)用三和次三要費(fèi)三用、三固定三費(fèi)用三和變?nèi)齽?dòng)費(fèi)三用，三并在三此基三礎(chǔ)上三再進(jìn)三行詳三細(xì)分三類，三形成三圖表三的形三式，三由現(xiàn)三場(chǎng)成三本管三理人三員進(jìn)三行及三時(shí)記三錄，三以便三在將三來項(xiàng)三目的三實(shí)施三過程三中，三時(shí)刻三關(guān)注三每項(xiàng)三費(fèi)用三發(fā)生三具體三情況三，并三對(duì)其三進(jìn)行三有效三的控三制。施工三階段三的成三本管三理工程三索賠三的控三制：認(rèn)真三填寫三施工三日志三，描三敘好三現(xiàn)場(chǎng)三人、三材、三機(jī)的三數(shù)量三、事三情起三始末三的時(shí)三間原三因及三過程三，詳三細(xì)記三錄工三程項(xiàng)三目施三工過三程中,由于三現(xiàn)場(chǎng)三條件三、氣三候環(huán)三境的三變化三、標(biāo)三書、三施工三說明三、圖三紙中三各種三錯(cuò)誤三以及三其它三原因三導(dǎo)致三的工三作量三、工三期、三工程三造價(jià)三的變?nèi)?造成三的成三本超三支引三起索三賠時(shí)三，分三析索三賠是三否成三立，三若成三立，三應(yīng)該三給予三多少三賠償三?？⒐とY(jié)算三階段三的成三本管三理1、建三立嚴(yán)三格的三預(yù)結(jié)三算審三核獎(jiǎng)三懲制三度2、制三定初三審—專審—定案三等三三審預(yù)三結(jié)算三審批三流程三運(yùn)行三程序3、結(jié)三算依三據(jù)管三理4、結(jié)三算資三料控三制5、工三程結(jié)三算分三析竣工三結(jié)算三完成三之后三，應(yīng)三編制三工程三結(jié)算三成本三和目三標(biāo)成三本的三對(duì)比三分析三，并總結(jié)項(xiàng)目三目標(biāo)三成本三控制三的經(jīng)三驗(yàn)和三教訓(xùn)三。動(dòng)用三前準(zhǔn)三備階三段的三成本三管理1、投資三控制三；三編制三本階三段資三金使三用計(jì)三劃；三進(jìn)行三投資三計(jì)劃三值與三實(shí)際三值的三比較;審核三及處三理施三工綜三合索三賠事三宜;參與三討論三工程三決算三中的三一些三問題;編制三投資三控制總結(jié)報(bào)告三。2、進(jìn)三度控三制、三合同三管理三、信三息管三理3、組三織與三協(xié)調(diào)三費(fèi)用三管理4、物三業(yè)人三員培三訓(xùn)的三成本三管理5、剩三余甲三供材三物資三處置6、組三織各三種儀三式活三動(dòng)的三成本三管理保修三階段三的成三本管三理1、劃分三責(zé)任三界限三：作三好建三筑物三的使三用說三明書三和保三修書三，分三清開三發(fā)公三司、三物業(yè)三管理三公司三和用三戶各三方應(yīng)三承擔(dān)三的保三修責(zé)三任、三費(fèi)用三、范三圍、三期限三，杜三絕非三項(xiàng)目三部自三身責(zé)三任所三發(fā)生三的保三修支三出。2、采取三一次三性扣三留保三修金三：根三據(jù)實(shí)三際工三程質(zhì)三量，三對(duì)保三修事三項(xiàng)及三其費(fèi)三用有三充分三的預(yù)三計(jì)，三合理三預(yù)計(jì)三可能三發(fā)生三的維三修費(fèi)三用，三留足三保修三費(fèi)用三。并三做出三保修三計(jì)劃三，以三此作三為保三修費(fèi)三用的三控制三依據(jù)。本講三提綱房地三產(chǎn)成三本管三理的三概念房地三產(chǎn)項(xiàng)三目成三本的三構(gòu)成房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本管三理的三一般三原則房地三產(chǎn)企三業(yè)成三本控三制體三系與三流程項(xiàng)目三開發(fā)三各階三段的三成本三管理項(xiàng)目三開發(fā)三風(fēng)險(xiǎn)三控制項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三控制限購(gòu)三！限價(jià)三！提高三利率三！提高三首付三！資金三鏈告三急！重大三質(zhì)量三安全三事故三！……三……三……三….項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三控制在現(xiàn)三代市三場(chǎng)經(jīng)三濟(jì)的三進(jìn)程三中，三每個(gè)三企業(yè)三在經(jīng)三營(yíng)中三都有三發(fā)生三風(fēng)險(xiǎn)三的可三能性三。對(duì)三于房三地產(chǎn)三企業(yè)三來說三，目三前所三面臨三的國(guó)三家宏三觀經(jīng)三濟(jì)政三策的三調(diào)控三、動(dòng)三蕩多三變的三市場(chǎng)三環(huán)境三、市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)越三演越三烈，三都給三企業(yè)三的生三存與三發(fā)展三帶來三較高三的風(fēng)三險(xiǎn)，三因此三，如三何化三解和三減少三風(fēng)險(xiǎn)三是房三地產(chǎn)三企業(yè)三必須三進(jìn)行三研究三的，三這就三需要三進(jìn)行三風(fēng)險(xiǎn)三管理三。項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三控制風(fēng)險(xiǎn)三的類三別1、政三策風(fēng)三險(xiǎn)。三它是三指因三政府三法律三、法三規(guī)、三政策三、規(guī)三劃的三變動(dòng)三，稅三率、三利率三變化三或行三業(yè)專三項(xiàng)整三治。三對(duì)房三地產(chǎn)三企業(yè)三而言三，盡三管某三些政三策的三調(diào)整三會(huì)有三利于三其長(zhǎng)三期更三好地三發(fā)展三，但三是有三些房三地產(chǎn)三企業(yè)三可能三短期三內(nèi)難三以適三應(yīng)和三承受三這種三調(diào)整三所帶三來的三變化三與壓三力。項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三控制6、項(xiàng)目三決策三風(fēng)險(xiǎn)房地三產(chǎn)項(xiàng)三目決三策風(fēng)三險(xiǎn)，三主要三體現(xiàn)三在項(xiàng)三目的三定位三風(fēng)險(xiǎn)三、創(chuàng)三新風(fēng)三險(xiǎn)等三。（1）項(xiàng)目三的定三位是決三策層三根據(jù)三市場(chǎng)三調(diào)查三、項(xiàng)三目的三經(jīng)濟(jì)三技術(shù)三分析三、項(xiàng)三目可三行性三研究三報(bào)告三做出三的，三包括項(xiàng)目三的目三標(biāo)客三戶定三位、三產(chǎn)品三定位三、建三筑產(chǎn)三品的三質(zhì)量三定位三、建三設(shè)環(huán)三境的三品質(zhì)三定位三，是指三導(dǎo)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)、三建設(shè)三、營(yíng)三銷策三劃方三案等三工作三的依三據(jù)。三項(xiàng)目三的市三場(chǎng)定三位確三定以三后，三基本三上就三敲定三了項(xiàng)三目的三建設(shè)三風(fēng)格三、建三設(shè)成三本、三營(yíng)銷三推廣三方案三，基三本上三決定三了項(xiàng)三目的三銷售三前景三。如三果項(xiàng)三目定三位不三準(zhǔn)確三、盲三目開三始項(xiàng)三目建三設(shè)，三帶來三的影三響將三是巨三大的三，也三給管三理控三制帶三來的三巨大三的難三度。三這是三項(xiàng)目三開發(fā)三過程三中最三大的三風(fēng)險(xiǎn)三，屬三項(xiàng)目三的決三策性三失誤三風(fēng)險(xiǎn)三，風(fēng)三險(xiǎn)事三件一三旦發(fā)三生，三其管三理非三常困三難，三成本三巨大三，甚三者能三導(dǎo)致三不可三挽回三的后三果。項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三控制２）三不同三的開三發(fā)商三風(fēng)險(xiǎn)三喜好三不同三，采三取的三決策三不同三。有三的房三地產(chǎn)三商喜三好追三求項(xiàng)三目與三其他三項(xiàng)目三的“差異三性”，三選擇三自己三企業(yè)三不熟三悉或三者認(rèn)三識(shí)尚三不足三以完三成追三求的三“創(chuàng)三新”三，正三常地三創(chuàng)新三本身三就是三有風(fēng)三險(xiǎn)的三，更三何況三是遇三到不三熟悉三的領(lǐng)三域，三很多三情況三下創(chuàng)三新便三成了三失敗三的同三義詞三。舉例三：曾經(jīng)三有個(gè)三開發(fā)三商本三意為三客戶三著想三，采三用輕三質(zhì)板三墻以三增加三客戶三的得三房率三。盡三管采三用新三型的三輕質(zhì)三板墻三前期三也進(jìn)三行了三考察三、客三戶走三訪等三，但三是卻三忽略三了南三北方三的氣三候差三異，三客戶三交房三入住三采暖