房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)代營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益3第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對(duì)性原則

●創(chuàng)造性原則

4第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

5第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段6第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋7第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問(wèn)題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

8第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

討論：調(diào)查什么？以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等9第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序10第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序11第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問(wèn)法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷項(xiàng)目（附問(wèn)卷表）、分類項(xiàng)目等12第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等13第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施階段●建立調(diào)查組織

●收集第二手資料●收集第一手資料

14第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對(duì)象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。

2.樣本單位樣本單位就是抽樣的基本單元，有時(shí)是個(gè)人，有時(shí)是家庭，有時(shí)是公司。

3.抽樣框抽樣框是代表調(diào)研總體對(duì)象的樣本列表。

15第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。

5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。

16第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析和總結(jié)階段●數(shù)據(jù)的分析與解釋

●編寫調(diào)研報(bào)告●總結(jié)、反饋17第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研報(bào)告包括的主要內(nèi)容有：●調(diào)查目的、方法、步驟、時(shí)間等說(shuō)明；●調(diào)查對(duì)象的基本情況；

●所調(diào)查問(wèn)題的實(shí)際材料與分析說(shuō)明；●對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)，做出結(jié)論；●提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議；●統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。18第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場(chǎng)調(diào)研

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

19第三蓋節(jié)篇房根地產(chǎn)維市場(chǎng)猜調(diào)查迎研究畝的主逢要內(nèi)君容住宅逢市場(chǎng)弱調(diào)研住宅病市場(chǎng)特性：1、住奪宅產(chǎn)秤品結(jié)泄構(gòu)復(fù)趕雜，肆附帶鉛相關(guān)盜因素毫較多2、住社宅的燙區(qū)位支或地要段、陵價(jià)格鉤差異嗎較明濟(jì)顯3、購(gòu)杏買頻獄率較邪低、挑購(gòu)買六決策團(tuán)復(fù)雜4、住磚宅市絮場(chǎng)與村消費(fèi)斥者的瘦長(zhǎng)期襲收入忠關(guān)系揭較為筐密切5、消并費(fèi)者網(wǎng)的購(gòu)勝買決近策與積融資榆機(jī)制淋相關(guān)6、住戀宅購(gòu)季買和植持有鬼決策蝦與人結(jié)們的尼資產(chǎn)屋組合鋪狀況伶聯(lián)系么密切20第三號(hào)節(jié)煉房幸地產(chǎn)圖市場(chǎng)傍調(diào)查淚研究研的主渾要內(nèi)澇容住宅屬市場(chǎng)氧調(diào)研住宅左市場(chǎng)拘調(diào)研瘡的關(guān)鍵丈點(diǎn)：1、地葬區(qū)經(jīng)焦?jié)中匚?、人牙口統(tǒng)奴計(jì)特濫征分進(jìn)析（榮見(jiàn)美豆國(guó)西吼雅圖點(diǎn)研究程報(bào)告廢）3、供眼求關(guān)爹系分爭(zhēng)析（巧三層偉次）4、價(jià)毀格分貧析5、購(gòu)期買力龜分析6、競(jìng)哈爭(zhēng)分訴析7、產(chǎn)灰品分查析21第三拖節(jié)來(lái)房迷地產(chǎn)陪市場(chǎng)疲調(diào)查隙研究染的主踏要內(nèi)懇容辦公算樓市筐場(chǎng)調(diào)縱研辦公烈樓市蒜場(chǎng)特性：1、與舊地區(qū)塘經(jīng)濟(jì)狂增長(zhǎng)應(yīng)前景敗密切坡相關(guān)2、區(qū)壺位質(zhì)勁量對(duì)馳辦公澤樓市女場(chǎng)的墾影響刷較大3、辦謹(jǐn)公樓放沿重垮要交竊通線鎖呈帶悶狀或馳在城仍市中以心區(qū)僑、次抬中心褲區(qū)塊弓狀分過(guò)布、鏡集聚翠效應(yīng)壇明顯4、辦耽公樓謹(jǐn)本身蓋與客慣戶品足質(zhì)的鋪一致伯性5、受始交通液、通夠訊等煮基礎(chǔ)層設(shè)施竟配套遷情況嘩的影諒響22第三黨節(jié)候房業(yè)地產(chǎn)恥市場(chǎng)基調(diào)查取研究蓬的主混要內(nèi)宗容辦公最樓市何場(chǎng)調(diào)厚研辦公爐樓市艷場(chǎng)調(diào)黎研的關(guān)鍵意點(diǎn)：1、地溫區(qū)經(jīng)屋濟(jì)分魂析2、產(chǎn)濟(jì)品分房誠(chéng)析3、市蘿場(chǎng)區(qū)麗分析4、需寸求分惕析5、供生給分晌析6、市則場(chǎng)吸去納速挽度分告析7、競(jìng)捧爭(zhēng)分塵析23第三擠節(jié)股房廊地產(chǎn)語(yǔ)市場(chǎng)巾調(diào)查假研究揭的主和要內(nèi)油容辦公熔樓市佛場(chǎng)調(diào)澤研辦公坊樓市純場(chǎng)調(diào)戚研的注意梅事項(xiàng)：1、研連究方臘法選字擇2、抽武樣方充法24第三遵節(jié)牛房泡地產(chǎn)鼓市場(chǎng)凡調(diào)查弓研究騰的主它要內(nèi)完容商業(yè)算用房錫市場(chǎng)狐調(diào)研商業(yè)鋤用房車市場(chǎng)特性：1、對(duì)貌商業(yè)堵用房彼的需羊求是火一種腥引致窮需求2、與難地區(qū)畝經(jīng)濟(jì)揚(yáng)發(fā)展褲狀況出密切蝕相關(guān)3、與切人口若聚集板度密哈切相估關(guān)4、受膝中等劑收入足家庭腔的收尚入水蝕平和響需求秘偏好緩影響怖較大5、受閱交通泡狀況槐的影糕響較液大25第三殖節(jié)籠房侮地產(chǎn)孕市場(chǎng)驢調(diào)查忌研究發(fā)的主還要內(nèi)尿容商業(yè)疼用房您市場(chǎng)錦調(diào)研商業(yè)俱用房法市場(chǎng)勢(shì)調(diào)研漿的關(guān)鍵嚇點(diǎn)：1、地棕區(qū)經(jīng)摟濟(jì)分卡析2、商消業(yè)用瓣房產(chǎn)屯品分銅析3、商喂業(yè)經(jīng)閑營(yíng)領(lǐng)李域分棕析4、競(jìng)糠爭(zhēng)分劫析5、市葵場(chǎng)容問(wèn)量分港析6、供隙求關(guān)雞系分錄析7、商障業(yè)用酷房盈付利潛晌力分火析26第三嶺節(jié)霜房屋地產(chǎn)介市場(chǎng)誰(shuí)調(diào)查游研究彼的主謠要內(nèi)拐容商業(yè)最用房免市場(chǎng)年調(diào)研商業(yè)旦用房催市場(chǎng)菜調(diào)研先的注意兩事項(xiàng)：1、研腫究方婦法選厚擇2、抽由樣方營(yíng)法27第三梳節(jié)牲房前地產(chǎn)諒市場(chǎng)寺調(diào)查可研究嶺的主段要內(nèi)榴容市場(chǎng)蠻環(huán)境污調(diào)研●宏觀艷環(huán)境禽調(diào)研●區(qū)域潮環(huán)境倘調(diào)研●項(xiàng)目黑微觀亞環(huán)境嘗調(diào)研28第三減節(jié)崖房級(jí)地產(chǎn)銷市場(chǎng)那調(diào)查鈔研究義的主騾要內(nèi)犬容宏觀礦環(huán)境愚調(diào)研經(jīng)濟(jì)論環(huán)境政策鈴環(huán)境人口丙環(huán)境城市爭(zhēng)發(fā)展越概況文化付、行勺業(yè)、徹技術(shù)誕等各涼種環(huán)匪境29第三幣節(jié)闊房忽地產(chǎn)越市場(chǎng)例調(diào)查鋒研究熔的主剝要內(nèi)迅容區(qū)域炮環(huán)境偶調(diào)研區(qū)域帳規(guī)劃萍、景堆觀、標(biāo)交通顫、人臥口構(gòu)喂成交通撿條件連研究影響世區(qū)域迷發(fā)展蓄的其輛他因嶼素研戀究（恐歷史灘、文粗化等統(tǒng)）區(qū)域論內(nèi)總錫體價(jià)徑格水罪平與座供求殼關(guān)系抵分析30第三伐節(jié)溝房晝地產(chǎn)域市場(chǎng)矮調(diào)查刻研究冠的主膛要內(nèi)旦容項(xiàng)目響微觀住環(huán)境丸調(diào)研用地憶狀況挨及開呆發(fā)條炭件分診析項(xiàng)目書所在匙地周扔邊環(huán)許境分獄析（跨主要分針對(duì)述配套辣設(shè)施燥情況扁、人口獄數(shù)量遺和素手質(zhì)分顛析等）對(duì)外競(jìng)聯(lián)系庸程度拔、交麻通組采織分膏析31第三謎節(jié)溫房械地產(chǎn)咳市場(chǎng)伏調(diào)查張研究流的主最要內(nèi)勺容消費(fèi)竊者調(diào)郵研●消費(fèi)現(xiàn)者的病購(gòu)買敏力水霧平●消費(fèi)容者的灣購(gòu)買屯傾向●消費(fèi)棍者的墻共同倦特性32第三蘋節(jié)養(yǎng)房腹地產(chǎn)翅市場(chǎng)撤調(diào)查恥研究便的主畫要內(nèi)鈔容消費(fèi)丟者調(diào)陰研要閃解決廉的幾翁個(gè)問(wèn)拒題：買家構(gòu)是誰(shuí)(W痛ho寄)？狠購(gòu)買窮者（Oc筒cu撫pa許nt）買什棒么(W掀ha皺t)？讀購(gòu)多買對(duì)錫象(O俯bj蕉ec略t)為什市么買(W慶hy害)？南購(gòu)買焦目的(O毫bj做ec摩ti脫on欲)參與芹購(gòu)買(W偵ho肺m)？羽購(gòu)統(tǒng)買組革織(O膝rg笨an猜iz教at稻io暗n)什么蘋時(shí)候詞買(W濃he凱n)購(gòu)買遲時(shí)機(jī)(O法cc菊as膽io諷ns拆)在哪章里買(W腿he否re鞠)？童購(gòu)買獵地點(diǎn)(O糕ut冰le舉t)如何螞購(gòu)買(H籠ow枕)？渡購(gòu)買嶄行為(O訂pe雀ra斑ti師o(wú)n草)33第三士節(jié)截房辜地產(chǎn)跳市場(chǎng)傍調(diào)查穿研究慎的主雅要內(nèi)吐容競(jìng)爭(zhēng)碗樓盤依調(diào)研（一累類是憐與所碧在項(xiàng)爐目處潤(rùn)在同汪一區(qū)勞域的都樓盤席；另渡一類嶺是不層同區(qū)雷域但捉定位蜓相似輛的樓仙盤）●產(chǎn)品牙（區(qū)淋位、惠產(chǎn)品飼特征堡、公尊司組照成、朱交樓典時(shí)間心等）●價(jià)格棚（單計(jì)價(jià)、園總價(jià)停、付估款方推式等仗）●廣告（售宴樓部途、媒償體、帖廣告虧投入牙強(qiáng)度務(wù)、訴篩求點(diǎn)急等）●銷售蒼情況哭（銷述售率然、銷緒售順役序、答客戶朽群分淘析等譯）●物業(yè)沒(méi)管理特（管匆理內(nèi)尚容、垂管理駝情況鍵、管掃理費(fèi)甚以及縮慧管理沫公司第等培）34第三唇節(jié)介房潔地產(chǎn)怪市場(chǎng)懷調(diào)查辰研究豈的主縱要內(nèi)兔容競(jìng)爭(zhēng)湊對(duì)手澡調(diào)研●確定猜調(diào)研嫁內(nèi)容●分析益，評(píng)斤價(jià)競(jìng)聚爭(zhēng)對(duì)珍手的餅優(yōu)勢(shì)掉與劣艘勢(shì)●為機(jī)加構(gòu)調(diào)早整及賠開發(fā)碗戰(zhàn)略救提供放準(zhǔn)確茫依據(jù)35第四古節(jié)榆房妖地產(chǎn)箏市場(chǎng)辣調(diào)查黎方法揀分類按調(diào)屑查目倦的分專類探測(cè)聚性調(diào)公查、火描述肺性調(diào)筑查、死因果遙性調(diào)灑查、輔預(yù)測(cè)竭性調(diào)鬼查按調(diào)女查范擊圍和活對(duì)象胸分類全面盜普查瞧、重塔點(diǎn)調(diào)童查、趁隨機(jī)躁抽樣姐與非才隨機(jī)掀抽樣按調(diào)討查資夏料的襲來(lái)源劣分類收集皂第二煮手資御料的衡案頭銅研究累和收喪集第攝一手康資料師的初證級(jí)研計(jì)究36第四界節(jié)戴房貼地產(chǎn)慈市場(chǎng)裳調(diào)查棵方法貢分類按調(diào)洪查目射的不光同：探測(cè)趨性調(diào)伯查又稱半非正稀式調(diào)撤查。劣幫助煙找出攜問(wèn)題掀的癥寇結(jié)所法在，鞠然后俱再作顏進(jìn)一知步研喜究，發(fā)以明蓋確調(diào)忘查對(duì)滿象，怕確定篩調(diào)查惠重點(diǎn)賄，選嘉擇調(diào)排查方堆法，嗽尋找片調(diào)查古時(shí)機(jī)丑?；嘏未鸬呐P是“唇可以傭做什致么”胳的秋問(wèn)題必。描述李性調(diào)史查指對(duì)放確定批調(diào)查籃的問(wèn)腳題通設(shè)過(guò)收改集資仗料、罰做更秧深入羊、更釘全面身的分牌析，置確認(rèn)惠問(wèn)題觸真相痰，并厘對(duì)問(wèn)編題的蹈性質(zhì)售、形舞式、增存在巾、變歷化等裂具體賢情況廣做出嚷現(xiàn)象濟(jì)性和令本質(zhì)稅性的乞描述助?；禺a(chǎn)答的臉是“騾是什警么”片的辜問(wèn)題載。因果撓性調(diào)東查是對(duì)搞導(dǎo)致府研究辯對(duì)象互存在進(jìn)或變傻化的牌內(nèi)在蹦原因顧和外餐部因賄素的森相互醫(yī)聯(lián)系蠟和制繪約關(guān)談系做續(xù)出說(shuō)培明，躬并對(duì)揀諸因礦素之罰間因存果關(guān)繪系、括主從盤關(guān)系塵、自創(chuàng)變量蹲與因急變量壓的關(guān)證系進(jìn)寸行定斧量與準(zhǔn)定性慢的分永析，跡指出李調(diào)查江對(duì)象腦產(chǎn)生伙的原貞因及擦其形膀成的糞結(jié)果島?；鼐执鸬奶盀榻锸裁粗v”的伏問(wèn)題往。預(yù)測(cè)辟性調(diào)敘查是在蠢經(jīng)過(guò)堂調(diào)查己研究弟的基小礎(chǔ)上么，對(duì)繪市場(chǎng)屯的發(fā)裝展趨康勢(shì)及臨其未欣來(lái)變鄰遷形嘴態(tài)、為變遷廁原因辰、變艷遷時(shí)煌間進(jìn)橫行估移算、灑預(yù)測(cè)蟻?；赜状鸬膹埵恰皠h將來(lái)墳怎么瞎樣”渡的問(wèn)糠題。37第四惱節(jié)磁房懇地產(chǎn)暑市場(chǎng)摔調(diào)查慮方法紅分類按調(diào)茅查范飾圍和蔑對(duì)象智不同啟：全面坑普查全面述普查炕是指籍對(duì)調(diào)逼查對(duì)縫象總爺體所棕包含幫的全庸部單柱位無(wú)興一例浪外地梳逐個(gè)驢進(jìn)行贏調(diào)查圾。重點(diǎn)屠調(diào)查在調(diào)捕查對(duì)盾象中狗選擇叔一部苦分對(duì)節(jié)全局擇具有巖決定澇性作蜂用的臺(tái)重點(diǎn)需單位哥所進(jìn)廟行的細(xì)調(diào)查沫。隨機(jī)汪抽樣是從查母體解中任閑意抽圾取樣佳本，助根據(jù)瞧調(diào)查食樣本逢空間雪的結(jié)肢果來(lái)育推斷沈母體殿的情躁況。油（簡(jiǎn)躲單隨御機(jī)抽事樣、育分層罰隨機(jī)嫂抽樣潮、分鉗群隨維機(jī)抽農(nóng)樣）非隨賤機(jī)抽榨樣是指靠市場(chǎng)咸調(diào)查粉人員秤在選縫取樣再本時(shí)為并不論是隨居機(jī)選級(jí)取，毛而是憂先確釋立某優(yōu)個(gè)標(biāo)爽準(zhǔn)，羽然后膠再選贊取樣兵本，獵這樣敏，每仰個(gè)樣貧本被體選擇幸的概膽率并屢不是恒相等豆的。巧（任莊意抽菌樣、聾判斷盆抽樣犁、配滿額抽濁樣）38第四廢節(jié)久房語(yǔ)地產(chǎn)資市場(chǎng)掠調(diào)查啦方法接分類隨機(jī)肆抽樣簡(jiǎn)單昏隨機(jī)備抽樣使用符隨機(jī)著選擇菌的方澆法，斜保證狼總體嶄中的麗每一示個(gè)成監(jiān)員被擠選中味的機(jī)父會(huì)都弟相同小。分層婚隨機(jī)猶抽樣即對(duì)辟整體顫按某骨種特狠征（碼如年君齡、修收入忙、職丈業(yè)等蘆）分家組（誓分層肝），夸然后暑從各冶組（茶層）師中隨食機(jī)抽免取一鹽定數(shù)退量的則樣本沿。分群歸隨機(jī)償抽樣即將大總體臣按一倘定特造征分物成若叢干群輝體，必隨機(jī)她抽取證其中榆一部俊分作肥為樣辦本。39第四池節(jié)叮房蜂地產(chǎn)掏市場(chǎng)狡調(diào)查賭方法前分類隨機(jī)鴿抽樣分層燈隨機(jī)完抽樣Vs分群萬(wàn)隨機(jī)氧抽樣分群飼抽樣陳是將腿樣本脈總體娛劃分扛為不調(diào)同群例體，帖這些丘群體牲間性突質(zhì)相模同，娃然后敬再將食每個(gè)儲(chǔ)群體啞進(jìn)行臘隨機(jī)惡抽樣例，這濤樣，湯每個(gè)每群體燙內(nèi)部鍋存在睜性質(zhì)終不同恥的樣束本，嘗即“群挺間差勢(shì)別小坊，群事內(nèi)差卻別大光”；分層砍抽樣占則是液將樣下本總龜體劃薦分為左幾大舒類，擴(kuò)這幾冒大類腔之間坑是有堵差別陡的，戴每一錫類則繳是由拜性質(zhì)耀相同印的樣交本構(gòu)徐成。盆即“層魔間差拼別大奏，層泰內(nèi)差惰別小振”。40第四直節(jié)迫房蔑地產(chǎn)慨市場(chǎng)掘調(diào)查瞞方法奮分類非隨醫(yī)機(jī)抽枝樣任意甘抽樣又稱拒偶遇蠶抽樣堵，即逃市場(chǎng)農(nóng)調(diào)查輪人員冊(cè)根據(jù)忙最方甘便的機(jī)時(shí)間額、地親點(diǎn)，翻在調(diào)景研對(duì)昌象范會(huì)圍內(nèi)抱任意蔥選擇嘉一定茫數(shù)量倆的樣攤本進(jìn)聾行調(diào)孫查。判斷罰抽樣又稱膏目的米抽樣罵，即控市場(chǎng)容調(diào)查敏人員共根據(jù)腰自己辣的主搏觀意屆愿、仙經(jīng)驗(yàn)跌和知窄識(shí)，您從總妖體中氧選擇豈具有曉典型幼代表使性樣愚本作擾為調(diào)濁查對(duì)圍象的禁一種卸抽樣血方法碰。配額賓抽樣首先餅將總博體中茂的所漲有單膨位按荷一定番的標(biāo)恒志分認(rèn)為若施干類崖（組磨），湯然后尋在每做個(gè)類遙（組遭）中廢用任堅(jiān)意抽騙樣或選判斷漏抽樣具方法輸選取戒樣本徒單位共。采用均配額焰抽樣變，事謎先要維對(duì)總隱體中今所有建單位轟按其憐屬性晶、特鉤征分搞為若酸干類密型，酸然后絕按各吩個(gè)控乒制特淡征分母配樣妨本數(shù)擇額。41第四椒節(jié)鋒房嘗地產(chǎn)東市場(chǎng)絲式調(diào)查繁方法幟分類按調(diào)話查資公料來(lái)微源的低不同秩：案頭皆研究又稱方為二區(qū)手資芳料研腳究，滲是指阿利用承第二高手資全料來(lái)?xiàng)U進(jìn)行乒部分搶或全邊部的圈研究仁工作諒。初級(jí)嫌研究又稱漁為第壓一手礎(chǔ)資料虛的研鏟究。赴必須叉在制耐訂詳妹細(xì)的交調(diào)查責(zé)方案懂的基族礎(chǔ)上漏，由巖調(diào)查贈(zèng)人員零通過(guò)加訪問(wèn)義、實(shí)倡驗(yàn)或狡觀察混方法要來(lái)獲蘆取資逐料。1.位觀察似法（如聚直接潑觀察弊、親罷自經(jīng)席歷、士痕跡漿觀察記、行尋為紀(jì)恰錄等膊）2.雖實(shí)驗(yàn)桑法3.詢問(wèn)注法（如要小組燒座談減法、硬深度距訪談漲法、極投影跌技法歇、面茶訪調(diào)標(biāo)查法喜、電話始調(diào)查喉法、郵寄反調(diào)查某法等）（注斑意每陰種方挪法的烘定義泄、應(yīng)難用范婦圍和怕優(yōu)劣制）參綿見(jiàn)教怖材p1過(guò)20桶-1償2442第四園節(jié)蠅房滿地產(chǎn)沃市場(chǎng)梁調(diào)查阿方法谷分類按調(diào)慢查結(jié)濃果的疑不同橡性質(zhì)歐分類下：定性敘研究傳遞約了一脹種看友法或午直覺(jué)功，可微以為喂定量接研究障提供逗作進(jìn)孕一步宏深入艙探索偉的關(guān)憲鍵性玻信息究，為秋定量貢調(diào)研喬指明憑方向針?？沙矸譃榭钪苯訂≌{(diào)研惹和間既接調(diào)受研兩控種。定量研究定量發(fā)研究壞的方曾法主欲要包殺括詢貝問(wèn)法址中的瓶入戶由面訪盆調(diào)查遵、郵譜寄調(diào)副查、鈔電話變調(diào)查報(bào)、留桐置問(wèn)都卷以截及實(shí)駱驗(yàn)法貨等。43第五巷節(jié)渡房釣地產(chǎn)籠市場(chǎng)晨調(diào)查賽問(wèn)卷筒設(shè)計(jì)問(wèn)卷論功能能將船所要去調(diào)查特的問(wèn)照題明脹確地幸傳達(dá)偏給被畫調(diào)查聾者；設(shè)法晉取得店對(duì)方陡合作俗，最煤終取由得真痛實(shí)、需準(zhǔn)確探的答沖案。問(wèn)卷甚設(shè)計(jì)塌原則●目的媽性原齊則：要求忠在問(wèn)右卷設(shè)繪計(jì)時(shí)內(nèi)重點(diǎn)怨突出●可接剩受性演原則搭：要能線地比蔬較容休易地謹(jǐn)讓被狐調(diào)查責(zé)者接鬧受●順序竭性原共則：要講甜究問(wèn)遺卷的卵排列途順序撒，使竿問(wèn)卷關(guān)條理縱清楚●簡(jiǎn)明它性原罷則:內(nèi)容孤要簡(jiǎn)栗明、摘調(diào)查模時(shí)間虜要簡(jiǎn)是短、努形式商要簡(jiǎn)方明易滔懂、驕易談●匹配習(xí)性原房誠(chéng)則：要使微被調(diào)潑查者核的回爪答便庫(kù)于進(jìn)茂行檢噸查、腎數(shù)據(jù)起處理株和分厘析44第五柔節(jié)覆房桐地產(chǎn)沃市場(chǎng)射調(diào)查塘問(wèn)卷閥設(shè)計(jì)問(wèn)卷泳的一爭(zhēng)般結(jié)竄構(gòu)●問(wèn)磚卷標(biāo)電題●問(wèn)周卷說(shuō)跪明●被正訪者基本廁情況●調(diào)查目主題播內(nèi)容●編碼●作業(yè)遵證明桌的記鐮載（參夜見(jiàn)教虧材P1伐26頁(yè)）45第五坑節(jié)炸房啟地產(chǎn)取市場(chǎng)段調(diào)查鳴問(wèn)卷欄設(shè)計(jì)調(diào)查興問(wèn)卷襲的提為問(wèn)形涉式●封閉內(nèi)式提拖問(wèn)封閉泳式提于問(wèn)是沾指事直先已幣設(shè)計(jì)懸出了貝問(wèn)題脫的各亡種可受能的決答案寨，被躺調(diào)查駁對(duì)象真只要映或只快能從欲中選示擇一坑個(gè)或答幾個(gè)剪現(xiàn)成舍答案敘的提震問(wèn)方敲式。泡這種番提問(wèn)虛方式役便于姑統(tǒng)計(jì)陰，但同回答斃的伸蒸縮性善較小突。46第五芹節(jié)飯房糕地產(chǎn)辨市場(chǎng)脂調(diào)查膀問(wèn)卷奸設(shè)計(jì)調(diào)查告問(wèn)卷憲的提宏問(wèn)形妖式●封閉離式提缸問(wèn)（背續(xù)）二項(xiàng)播選擇煮法：提出傾一個(gè)巾問(wèn)題狹，僅千有兩肯個(gè)答妻案可盤供選郊擇。例：歌“請(qǐng)?jiān)鈫?wèn)您賠是否元打算飛在近鑒年內(nèi)漆購(gòu)房蕩？”是（）否（）多項(xiàng)能選擇伯法：提出尊一個(gè)哈問(wèn)題交，給繭出兩飄個(gè)以置上的趁答案限，被揭調(diào)查悼對(duì)象緩可從趕中任化選一種項(xiàng)或騾幾項(xiàng)得作為感回答報(bào)。例：“請(qǐng)夕問(wèn)您挑打算貢購(gòu)買宇的住談?wù)愃┬褪枪裁磪s？”說(shuō)（單水選）多層名住宅皺（6層或惰以下蘆），煤沒(méi)有參電梯身（）多層糕住宅豬（6層或閘以下?。?，柱有電洗梯（）小高藍(lán)層住棵宅（那約8—10層）（）高層軍住宅寫（超潛過(guò)1逢0層艇）蟲（茫）47第五辜節(jié)來(lái)房掏地產(chǎn)隸市場(chǎng)月調(diào)查張問(wèn)卷小設(shè)計(jì)調(diào)查典問(wèn)卷冤的提嶼問(wèn)形衡式●封閉齊式提冠問(wèn)（巧續(xù)）程度另評(píng)定就法：對(duì)提鋼出的望問(wèn)題桑，給礦出程敞度不毒同的吹答案侍，被惜調(diào)查繩對(duì)象帳從中染選擇陜同意益的一表個(gè)做勸出回碑答。例：亮“在肌購(gòu)買彩商品害房時(shí)閉，您蜜認(rèn)為腸品牌惠得重偉要性挖如何胳？”很重慮要攜（轟）較重散要勉（運(yùn)）一送般售（御）不太劣重要恩（功）很不策重要霉（）48第五墾節(jié)懂房膝地產(chǎn)見(jiàn)市場(chǎng)見(jiàn)調(diào)查賄問(wèn)卷糠設(shè)計(jì)調(diào)查軌問(wèn)卷規(guī)的提盲問(wèn)形敢式●封閉疑式提紐奉問(wèn)（澤續(xù)）語(yǔ)意剝差別辦法暑：列出熟兩個(gè)債語(yǔ)意店相反慰的詞亭，讓簽被調(diào)折查對(duì)術(shù)象做獸出一資個(gè)選批擇。例：椅“請(qǐng)拘問(wèn)您裹對(duì)XX花園世小區(qū)泰的看握法如久何？室”（穿每對(duì)主只選甲1個(gè)推）建筑肆新穎洞（踩）描建楊筑風(fēng)巷格陳棒舊（輕）品味巨高窗（餓）句品味使低（妹）戶型興設(shè)計(jì)斜合理位（航）卸戶識(shí)型設(shè)潤(rùn)計(jì)不片合理脹（寬）價(jià)格完合理窗（）價(jià)格艱偏高情（）49第五電節(jié)加房通地產(chǎn)怕市場(chǎng)和調(diào)查寶問(wèn)卷牽設(shè)計(jì)調(diào)查隙問(wèn)卷味的提變問(wèn)形哄式●開放炎式提簡(jiǎn)問(wèn)開放可式提俱問(wèn)是凝指對(duì)濱所提幕出的容問(wèn)題讓，回哄答沒(méi)茫有限前制，改被調(diào)加查對(duì)鍋象可焦以根膝據(jù)自產(chǎn)己的錄情況藍(lán)自由繁回答跟。此渡種提佩問(wèn)方隔式，查答案待不惟飯一，哈不易搬統(tǒng)計(jì)冰，不旁易分黎析。50第五會(huì)節(jié)擴(kuò)房補(bǔ)地產(chǎn)小市場(chǎng)汗調(diào)查胃問(wèn)卷駕設(shè)計(jì)調(diào)查劃問(wèn)卷倦的提跟問(wèn)形猶式●開放慮式提潮問(wèn)（緒續(xù)）自由疤式：被調(diào)姑查對(duì)依象可半以不蹲受任遲何限幻玉制回鞭答問(wèn)配題。例：息請(qǐng)給淹出給嬸您印糠象最焰深刻拾的一椅個(gè)房侍地產(chǎn)奏廣告突（肢）。語(yǔ)句殘完成逝式：提出線一個(gè)遞不完蠟整的葡句子胃，由討被調(diào)曠查對(duì)縱象完吸成該亂句子牙。例：勤如果顫您欲更購(gòu)房害，您哭購(gòu)房宗的主劈燕要理闖由是。字眼危聯(lián)想范式：調(diào)查飛人員演列出銀一些凝詞匯臺(tái)，每狼次一濫個(gè)，象由調(diào)容查對(duì)撒象說(shuō)元出或芳寫出瓜他所紋聯(lián)想仆到的法第一信個(gè)詞別。例：誼當(dāng)您葉聽(tīng)到井以下危詞句侄時(shí)，餃?zhǔn)紫戎禃?huì)想障到什啟么？麗江紅花園腹（）祈福孩新村驕（）碧抬桂頭園（們）51第五火節(jié)另房臉地產(chǎn)誦市場(chǎng)鑼調(diào)查仙問(wèn)卷水設(shè)計(jì)調(diào)查射問(wèn)卷孔的提孔問(wèn)形站式●開放葬式提手問(wèn)（劣續(xù)）順問(wèn)完式：要求童被調(diào)新查對(duì)差象根司據(jù)自兄己的蝕態(tài)度現(xiàn)來(lái)評(píng)輸定問(wèn)詢題的眉順序君。例：狼購(gòu)房縫時(shí)您灑所看遠(yuǎn)中的困因素高依次陳為（糠請(qǐng)根干據(jù)您寬認(rèn)為間的重問(wèn)要程陡度分閱別標(biāo)挑上序嗽號(hào)）地段冶（禍）價(jià)格寸（玩）配套究（磨）環(huán)境黎（勵(lì)）設(shè)計(jì)憶（蘭）服務(wù)凈（置）品牌郵（少）其他遷：_濁__乘__予__廟__搏(齡)52第五餓節(jié)古房選地產(chǎn)輸市場(chǎng)籍調(diào)查布問(wèn)卷縮慧設(shè)計(jì)調(diào)查產(chǎn)問(wèn)卷輝的提側(cè)問(wèn)形真式●開放撐式提級(jí)問(wèn)（棋續(xù)）過(guò)濾趁法裳：又稱訓(xùn)“漏穗斗法蜓”，侮是指駐最初乎提出假的問(wèn)究題較跑為廣籍泛，雀離主雖題較野遠(yuǎn)，劈燕再根勻據(jù)調(diào)漁查者適回答辰的情息況逐嗓漸縮花小提漫問(wèn)范常圍，捆最后辣有目命的地弓引向線要調(diào)導(dǎo)查的昌某個(gè)泄專題逃性問(wèn)禽題。例：貪請(qǐng)問(wèn)翅您近址年內(nèi)搞打算昨購(gòu)房抽嗎？是（混）福否塑（疫）如果丘是，湊您打之算購(gòu)曾買住捎宅的扔建筑由面積脈為：范__咱__眠_(dá)_董__純_53第五則節(jié)榜房撞地產(chǎn)盼市場(chǎng)匪調(diào)查澇問(wèn)卷律設(shè)計(jì)問(wèn)卷時(shí)設(shè)計(jì)砍中應(yīng)謠注意信的幾披個(gè)原收則●原缺則1：避免扭使用辯術(shù)語(yǔ)南和縮瀉略語(yǔ)例：汪你是撐否認(rèn)坐為現(xiàn)墓在房垮地產(chǎn)帳開發(fā)層企業(yè)叮的DC輸R普遍跡過(guò)低缺？●原釣則2：避免硬用不砍確切著的詞混或指絞代不喝清的土詞例：辣你最近是否虹打算罩購(gòu)買歪新房癥子？你在哪里出生畝？●原主則3：避免免帶有或偏見(jiàn)給的提家問(wèn)例：筐你是尼否認(rèn)炸為開期發(fā)商顆應(yīng)該竊降低高昂算的房?jī)r(jià)沿？54第五序節(jié)房誠(chéng)房描地產(chǎn)垂市場(chǎng)散調(diào)查慢問(wèn)卷細(xì)設(shè)計(jì)●原阿則4：避繩免雙渾向問(wèn)居題例：先你是德否打蹦算明往年賣掉談現(xiàn)在席居住緒的房托子，再購(gòu)刷買一個(gè)館房子步呢？●原筆則5：避免朱帶有賊導(dǎo)向鞭性的箭問(wèn)題例：很多獲專家偷都認(rèn)推為上海刑的房首價(jià)超太出了槍正常贏水平燃，你填同意汗嗎？●原則6：避誕免提概出超滑越被表調(diào)查跌者回撞答能匪力的義問(wèn)題例：瘦你家去年在買幕菜上一共花了義多少騾錢？55第五彩節(jié)堪房助地產(chǎn)顆市場(chǎng)之調(diào)查考問(wèn)卷傅設(shè)計(jì)●原則7：避散免使摟用雙廣重否錄定的顆問(wèn)題例：扶物業(yè)廣管理當(dāng)維修袋基金叉的使墻用不需見(jiàn)要獲得柿業(yè)主顯大會(huì)引的同鴉意，劇你同哪意嗎撥？①同意②不同搶意●原則8：避免扯不平其衡或爸重復(fù)原的問(wèn)仍答范孕疇例：約你認(rèn)樣為房布地產(chǎn)滲投資董分析什教師婦的授誓課水指平如勞何？①非常登出色②很好③令我居滿意④一般56第五柴節(jié)漲房血地產(chǎn)揮市場(chǎng)裝調(diào)查唉問(wèn)卷撕設(shè)計(jì)問(wèn)卷吉設(shè)計(jì)炭中應(yīng)赤注意聯(lián)的其膠他問(wèn)瘦題問(wèn)題1：敏木感性榆問(wèn)題小場(chǎng)睡景：恰如何限了解托同學(xué)媽們有捎沒(méi)有搶考試顛作弊討的現(xiàn)種象？解決