珠海市富山工業(yè)園綜合區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃研究2014年8月11日2生活在城市邊緣的一個(gè)人群——產(chǎn)業(yè)工人下班后路邊看電視的工廠工人2014.8.4攝于斗門區(qū)西浦鎮(zhèn)3遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的這群年輕人，工作之余也渴望著城市中一份閑暇時(shí)光安靜在甜品店休息的工人2014.8.4攝于斗門區(qū)西浦鎮(zhèn)4珠海正在邁向國(guó)際宜居的進(jìn)程中，他們能獲得屬于自己的天地嗎荔山鎮(zhèn)中心2014.8.4攝于斗門區(qū)荔山鎮(zhèn)5寫在前面的話珠海國(guó)際宜居城市建設(shè)的大背景下，如何在產(chǎn)業(yè)區(qū)中體現(xiàn)特有的宜居面貌？天華工作組通過(guò)走訪調(diào)研企業(yè)和管理部門，發(fā)放員工問(wèn)卷，了解了他們的實(shí)際需求，發(fā)現(xiàn)了居住配套、商業(yè)休閑、商務(wù)服務(wù)三大需求，提出：本案適合成為珠海宜居型產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)典范，是富山新城產(chǎn)城一體化行動(dòng)建設(shè)的序幕和試點(diǎn)。工作組明確提出四大功能項(xiàng)目：作為企業(yè)員工配套宿舍的青春夢(mèng)想家園，為企業(yè)員工服務(wù)的樂(lè)活青年中心，為商務(wù)和管理服務(wù)的智慧辦公天地，以及為企業(yè)中高端人才提供居住服務(wù)的精英樂(lè)活社區(qū)，共計(jì)18.6萬(wàn)建設(shè)量。其中，直接用以出售的商品住宅建筑量約12萬(wàn)。工作組對(duì)四大功能項(xiàng)目的平面布局、交通組織、建筑高度、公共空間、開發(fā)時(shí)序、低碳節(jié)能、建筑風(fēng)格等內(nèi)容提出了初步建議。工作組通過(guò)測(cè)算后，認(rèn)為本次開發(fā)基本可以維持前期投入的資金平衡，后期通過(guò)租金可實(shí)現(xiàn)較好的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益?；睾?jiǎn)介基地位于珠峰大道以北，工業(yè)大道以西，面積7.45公頃，其北側(cè)是PCB產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西側(cè)是園區(qū)管委會(huì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。基地北側(cè)有一河流通過(guò)，具有良好的自然基底。珠峰大道工業(yè)大道270m445m302m458m現(xiàn)管委會(huì)所在地面積：7.45公頃至雷蛛港至斗門中心城至高欄港至馬山北路671.1珠海市域1.2富山新城1.3基地及周邊區(qū)域與現(xiàn)狀A(yù)REA&EXITING2.1規(guī)劃定位2.2規(guī)劃目標(biāo)2.3規(guī)劃理念目標(biāo)定位PLANNINGEMPHASIS3.1案例一3.2案例二3.3案例三案例研究CASESTUDY用戶需求調(diào)研THOUGHTS&PLAN4.1企業(yè)用戶訪談4.2員工調(diào)研4.3管理部門訪談4.4需求小結(jié)目錄CONTENT5.1青年夢(mèng)想家園5.2青年樂(lè)活中心5.3智慧總部基地5.4綠色低碳社區(qū)功能業(yè)態(tài)COMMERCIALACTIVITIES6.1基地條件分析6.2功能板塊布局6.3交通組織6.4建筑高度6.5公共空間6.6開發(fā)時(shí)序6.7低碳節(jié)能設(shè)計(jì)6.7建筑風(fēng)格建議規(guī)劃建議PLANNING

7.1物業(yè)運(yùn)營(yíng)建議7.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算實(shí)施建議IMPLEMENTATIONPROPOSE區(qū)域分析81.1珠海市域（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)9珠海市的結(jié)構(gòu)布局為：“一條主軸、兩大板塊、三大城區(qū)、多個(gè)組團(tuán)”。富山分區(qū)位于西部板塊，是西部城區(qū)周邊的新城組團(tuán)。富山新城——以綜合型產(chǎn)業(yè)為特色的新城。1.1珠海市域（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)10珠海市產(chǎn)業(yè)形成“4＋4＋2”的現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)格局，即四大產(chǎn)業(yè)園、四大特色園區(qū)、兩大特色功能區(qū)。富山工業(yè)園——四大產(chǎn)業(yè)園之一，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，形成配套產(chǎn)業(yè)集聚基地。完善配套設(shè)施，以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)研發(fā)創(chuàng)新新城發(fā)展配套設(shè)施產(chǎn)城融合作為珠海重點(diǎn)建設(shè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)有廣闊的發(fā)展前景。1.1珠海市域（3）宜居城市11珠海全力謀建國(guó)際宜居城市2014年由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《城市競(jìng)爭(zhēng)力》藍(lán)皮書中，珠海在宜居指數(shù)上位列全國(guó)第一。珠海始終把建設(shè)國(guó)際宜居城市的任務(wù)放在極其核心的位置。2012年5月，廣東省委書記汪洋到珠海調(diào)研時(shí)，對(duì)珠海提出了五個(gè)發(fā)展任務(wù)，其中，關(guān)于城市建設(shè)上重點(diǎn)提出要建設(shè)“能與歐美國(guó)家媲美”的宜居城市，這直接將珠海建設(shè)國(guó)際宜居城市的任務(wù)標(biāo)桿化。珠海已有相當(dāng)優(yōu)越的宜居基礎(chǔ)。早在1998年，珠海就已經(jīng)獲得聯(lián)合國(guó)人居署頒發(fā)的“人居改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”；在近二十年的發(fā)展中，珠海獲得國(guó)內(nèi)相關(guān)的宜居獎(jiǎng)項(xiàng)多次。2014年5月19日，珠海市召開實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略建設(shè)國(guó)際宜居城市工作會(huì)議。李嘉書記在會(huì)議上明確指出，珠海建設(shè)國(guó)際宜居城市，是實(shí)施國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、履行特區(qū)使命的重大舉措，是搶抓發(fā)展機(jī)遇、加快建設(shè)“生態(tài)文明新特區(qū)、科學(xué)發(fā)展示范市”的必然選擇。珠海提出，到2014年，建成全國(guó)生態(tài)市；到2016年，率先建成人口均衡型、資源節(jié)約型、環(huán)境友好型“三型”社會(huì)，成為全國(guó)生態(tài)文明示范市；到2020年，基本建成生態(tài)安全和諧、功能與國(guó)際接軌、空間集約高效、設(shè)施綠色低碳、生活和諧宜人、管理高效便捷的國(guó)際宜居城市。作為新型的產(chǎn)業(yè)新城，富山新城是珠海建設(shè)宜居城市的重要組成部分，結(jié)合富山新城一直在進(jìn)行的產(chǎn)城融合的規(guī)劃努力，富山新城有條件成為珠海宜居型的產(chǎn)業(yè)新城的一個(gè)典范。1.2富山新城（1）發(fā)展概況12富山工業(yè)區(qū)概況：人口：共有6.3萬(wàn)，其中工業(yè)人口占4.6萬(wàn)；——工業(yè)就業(yè)人口占很大比例產(chǎn)值：2012年，園區(qū)產(chǎn)值220億元；——產(chǎn)值可觀，未來(lái)發(fā)展迅速產(chǎn)業(yè)集群：產(chǎn)業(yè)門類眾多，形成電子信息、家用電器、臨港制造三大產(chǎn)業(yè)集群；產(chǎn)業(yè)格局：形成以大型企業(yè)為龍頭帶動(dòng)，中小企業(yè)多元聯(lián)動(dòng)發(fā)展的布局；——形成良好態(tài)勢(shì)，并向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、高新科技等較高定位發(fā)展現(xiàn)代家電產(chǎn)業(yè)臨港先進(jìn)制造業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)富山分區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)人口的增加，帶動(dòng)城市人口的集聚。7%27%46%133658外貿(mào)進(jìn)出口總額社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值外貿(mào)進(jìn)出口年平均增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)率規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值年平均增長(zhǎng)率2012年富山工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地位置1.2富山新城（2）發(fā)展定位13富山分區(qū)的城市定位：富山分區(qū)是以富山工業(yè)園為核心的臨港先進(jìn)制造業(yè)基地，珠江西岸高欄港物流中心的重要組成部分，珠海市四大工業(yè)園區(qū)之一，斗門區(qū)的產(chǎn)業(yè)新城。先進(jìn)制造業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)研發(fā)產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)提升基本要素創(chuàng)新要素產(chǎn)業(yè)發(fā)展——人口快速集聚住房保障——降低工人生活成本產(chǎn)城融合——完善各類服務(wù)配套商業(yè)辦公金融服務(wù)企業(yè)服務(wù)生活配套綜合服務(wù)現(xiàn)代城市綜合服務(wù)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)定位的配套設(shè)施——以工業(yè)園為核心，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、臨港和物流產(chǎn)業(yè)生活配套綜合服務(wù)——產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚現(xiàn)代城市的商務(wù)辦公、金融服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等綜合功能——工業(yè)研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)1.2富山新城（3）城市結(jié)構(gòu)——分區(qū)規(guī)劃方案14規(guī)劃結(jié)構(gòu)：富山分區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、五帶”。一心——兩軸——五帶——基地東側(cè)的綜合服務(wù)中心，為新城提供行政辦公、商業(yè)商務(wù)、文化景觀?；氐姆?wù)設(shè)施需要與綜合服務(wù)中心形成不同的層級(jí)關(guān)系以及功能上的互補(bǔ)，在綠化景觀上與景觀通廊建立聯(lián)系。基地南側(cè)的珠海大道發(fā)展軸聯(lián)系著臨港和內(nèi)陸產(chǎn)業(yè),是重要的交通和產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。需要在功能、結(jié)構(gòu)、建筑形態(tài)等方面與產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成呼應(yīng)?；匚挥诟簧疆a(chǎn)業(yè)帶的南片工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地，以電子信息產(chǎn)業(yè)為主。需要為產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員提供配套設(shè)施。富山新城（即富山分區(qū)）其空間結(jié)構(gòu)設(shè)想經(jīng)歷了兩輪規(guī)劃，第一輪是2009年編制完成的《珠海市富山分區(qū)規(guī)劃（2009-2030）》。1.2富山新城15城市中心分級(jí)，主中心西置。主中心——商務(wù)商業(yè)中心，位于珠峰大道以南，高欄港高速兩側(cè)，為新城的商務(wù)商業(yè)中心。次中心——各生活社區(qū)的服務(wù)中心?；旌祥_發(fā)理念保障產(chǎn)城一體多中心布局深化產(chǎn)城融合度服務(wù)提升助力新城產(chǎn)業(yè)升級(jí)可以看到，富山新城的規(guī)劃總體來(lái)說(shuō)逐步向產(chǎn)城融合、服務(wù)提升、多中心布局的方向發(fā)展。從發(fā)展時(shí)序來(lái)看，原分區(qū)規(guī)劃的城市中心將成為次一級(jí)的中心，主要作為新開發(fā)的居住社區(qū)服務(wù)中心。安永方案城科院方案裕廊方案富山新城（即富山分區(qū)）第二輪空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃是多個(gè)公司展開的對(duì)于富山新城發(fā)展的多個(gè)方案設(shè)想，主要包括：珠海富山產(chǎn)業(yè)新城空間戰(zhàn)略研究（新加坡裕廊集團(tuán)，2013.11）、珠海富山產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展戰(zhàn)略（安永）、珠海富山產(chǎn)業(yè)新城城市布局研究（中國(guó)城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）。核心次中心次中心次中心次中心次中心（3）城市結(jié)構(gòu)——近年的概念性方案1.2富山新城（3）城市結(jié)構(gòu)——近年的概念性方案16富山新城未來(lái)商務(wù)商業(yè)核心從開發(fā)時(shí)序來(lái)說(shuō)，由于基本農(nóng)田等問(wèn)題，其建設(shè)在近期（5-8年內(nèi)）難以啟動(dòng)。社區(qū)次中心：東部由于華發(fā)集團(tuán)近期將逐步啟動(dòng)建設(shè)一個(gè)大型居住社區(qū)，社區(qū)次中心有望啟動(dòng)建設(shè)，但其實(shí)際運(yùn)營(yíng)仍需要大型社區(qū)的人流支撐，因此該社區(qū)中心預(yù)期也需要2-3年的啟動(dòng)時(shí)間。本次基地:緊鄰富山新城未來(lái)商務(wù)商業(yè)核心北側(cè)，對(duì)外交通條件優(yōu)越、土地平整無(wú)拆遷、周邊現(xiàn)狀存在大量產(chǎn)業(yè)工人和技術(shù)管理人員大量的生活需求，因此是最具備條件迅速啟動(dòng)建設(shè)的一個(gè)區(qū)域。因此，本次基地的規(guī)劃是富山新城未來(lái)產(chǎn)城融合、宜居新城建設(shè)的序幕，是為富山新城遠(yuǎn)期產(chǎn)城融合道路的試點(diǎn)和示范。且由于本次基地位于珠海市域東西向與南北向骨干性道路珠峰大道和高欄港高速交界位置，將是珠海西部的門戶形象區(qū)之一，本次基地的開發(fā)建設(shè)具有標(biāo)桿展示的意義。核心遠(yuǎn)期啟動(dòng)序幕立刻啟動(dòng)次中心近期啟動(dòng)交通優(yōu)越土地平整需求急+大STEP1STEP2STEP3富山新城產(chǎn)城一體化行動(dòng)序列1.3基地及周邊（1）周邊現(xiàn)狀17基地距離最近的荔山村約4km，距離園區(qū)管委會(huì)0.5km,基地周邊3km范圍內(nèi)主要為工業(yè)用地，基本無(wú)配套服務(wù)設(shè)施，富逸花園為唯一一處商品住宅社區(qū)。3.0km1.5km管委會(huì)基地荔山村富逸花園荔山村富逸花園1.3基地及周邊（2）道路交通18道路系統(tǒng)：富山新城內(nèi)的干道路結(jié)構(gòu)為“五縱六橫”五縱：斗門大道、連港大道、新城大道、雷蛛大道、工業(yè)大道六橫：旅游路、黃楊大道、馬山北路、南山大道、先鋒大道基地周邊“一橫一縱”城市干道，交通便利快捷南側(cè)珠峰大道：西至雷蛛港，東至斗門中心城區(qū)，是珠海市域東西向骨干道路，目前地面雙向四車道，紅線預(yù)留寬，有增加車道的工程可能，提供基地便利出行條件，預(yù)計(jì)將有較大交通量，基地不應(yīng)直接開口；東側(cè)工業(yè)大道：南至高欄港石化專區(qū)，北至馬山北路，富山產(chǎn)業(yè)區(qū)南北干道，有一定交通量，現(xiàn)狀未建設(shè)完成；北、西城市支路為，紅線寬度小，生活性強(qiáng)，有條件營(yíng)造生活氛圍?；?.3基地及周邊（3）軌道交通19珠海市城際鐵線路包括廣珠、廣佛江珠、珠斗、廣中珠澳、珠深城際、廣珠城際延長(zhǎng)線。其中珠斗線沿珠峰大道走向，為遠(yuǎn)景發(fā)展線路，可方便聯(lián)系斗門與中心城區(qū)，建議在基地設(shè)站。

資料來(lái)源：《珠海市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編暨現(xiàn)代有軌電車線網(wǎng)規(guī)劃》（上海市城市建設(shè)設(shè)計(jì)研究總院、珠海市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）1.3基地及周邊東側(cè)高壓走廊20北側(cè)自然河道，規(guī)劃道路未建南側(cè)珠峰大道（4）現(xiàn)狀場(chǎng)地和周邊道路基地現(xiàn)狀場(chǎng)地平整，南側(cè)有兩棟待拆廠房西側(cè)城市支路基地平整待拆廠房南側(cè)快速干道-珠峰大道1.4區(qū)域分析結(jié)論21珠海市域?qū)用娓簧焦I(yè)園是市域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園之一，產(chǎn)業(yè)前景遠(yuǎn)大富山工業(yè)園應(yīng)結(jié)合珠海建設(shè)國(guó)際宜居城市大背景，探索樹立宜居型產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的典范富山新城層面產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，帶來(lái)大量就業(yè)人口，亟需相應(yīng)設(shè)施進(jìn)行配套服務(wù)富山新城規(guī)劃從單中心向多中心模式的轉(zhuǎn)變中，體現(xiàn)了產(chǎn)城融合理念的逐步深入本次規(guī)劃基地是富山新城建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施體系的一個(gè)炫麗的序幕，是富山新城產(chǎn)城一體化行動(dòng)計(jì)劃的一個(gè)試點(diǎn)基地及周邊層面基地建設(shè)條件良好，道路交通出行條件優(yōu)越，是近期最具備啟動(dòng)條件的區(qū)域基地周邊現(xiàn)狀基本空白的配套服務(wù)設(shè)施與大量堆積的配套服務(wù)需求產(chǎn)生了強(qiáng)烈矛盾，亟需盡快啟動(dòng)基地的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)定位22珠峰大道西端的閃亮新地標(biāo)

24小時(shí)青年活力社區(qū)2.1規(guī)劃定位23目標(biāo)一：服務(wù)于周邊企業(yè)的青年生活休閑港灣2.2規(guī)劃目標(biāo)24目標(biāo)二：為富山新城企業(yè)配套的商務(wù)服務(wù)高地2.2規(guī)劃目標(biāo)252.3規(guī)劃理念（1）混合社區(qū)261)城市功能混合-創(chuàng)造多元化、多功能綜合社區(qū)2)社會(huì)階層混合-實(shí)現(xiàn)不同的使用者資源共享的和諧社區(qū)3)建筑樣式混合-體現(xiàn)多樣化建筑及景觀的特色社區(qū)發(fā)展混合型社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)功能多元化，為居民提供多樣化的生活環(huán)境。2.3規(guī)劃理念（2）智慧服務(wù)27園區(qū)配套設(shè)施齊全，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境；整合資源、挖掘潛力，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展，建設(shè)智慧園區(qū)。2.3規(guī)劃理念（3）低碳節(jié)能28建設(shè)符合當(dāng)?shù)貧夂虻?，綠色低碳社區(qū)；打造節(jié)能建筑。案例研究293.1上海金橋開發(fā)區(qū)（1）園區(qū)概況30位置規(guī)劃面積27.38平方公里，分南區(qū)和北區(qū)兩部分。其中，北區(qū)19.94平方公里，南區(qū)4.61平方公里，出口加工區(qū)2.83平方公里定位首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前區(qū)內(nèi)大部分是位列世界500強(qiáng)的企業(yè)功能上海重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和新興的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；浦東開發(fā)開放、上海城市發(fā)展中的重要增長(zhǎng)極分區(qū)北區(qū)規(guī)劃為：生活區(qū)、工業(yè)區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)園區(qū)和金橋高科技園區(qū)南區(qū)規(guī)劃為：工業(yè)區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)園區(qū)①北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)②碧云社區(qū)③南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)（包括金橋出口加工區(qū)）①③②3.1上海金橋開發(fā)區(qū)（2）碧云社區(qū)——功能配套31碧云國(guó)際社區(qū)商住建筑面積比例(萬(wàn)平)碧云社區(qū)的推進(jìn)時(shí)序緊緊圍繞金橋開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)向，相應(yīng)開發(fā)區(qū)居住需求逐步推進(jìn)逐步完善。其混合開發(fā)模式，可集聚大量人氣，并打造24小時(shí)活力生活氛圍，不僅滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅部梢月糜渭皡⒂^人群的需求生活服務(wù)區(qū)辦公核心區(qū)鄰里中心商務(wù)中心碧云社區(qū)占地4平方公里的生活配套區(qū)，由“生活服務(wù)區(qū)”和“辦公核心區(qū)”組成。碧云社區(qū)核心區(qū)與非核心區(qū)住宅建筑面積總量約為106.6萬(wàn)平方米截止2005年10月，碧云商圈內(nèi)已經(jīng)投入使用的配套設(shè)施的建筑面積總量為48萬(wàn)平方米（商業(yè)設(shè)施包括購(gòu)物場(chǎng)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)健身、生活服務(wù)類商業(yè)設(shè)施、餐飲場(chǎng)所以及娛樂(lè)場(chǎng)所等）

商業(yè)街區(qū)集中商業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)核心區(qū)域核心區(qū)域3.1上海金橋開發(fā)區(qū)（2）碧云社區(qū)——運(yùn)營(yíng)模式32在滬投資的跨國(guó)企業(yè)的總裁、總經(jīng)理，如通用電器總裁，德意志銀行行長(zhǎng)，其中世界500強(qiáng)的企業(yè)就占了40％，是上海的新型富豪區(qū)，絕大多數(shù)為境外人士客戶構(gòu)成經(jīng)濟(jì)效益別墅，公寓，七成樓盤只租不售，出售樓盤主要以投資為主，自住較少，多用于出租，別墅月租金7000-14000美金，公寓月租金3000－5000美金總結(jié)分析在區(qū)域價(jià)值得到認(rèn)可后，建成一個(gè)自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會(huì)功能齊全的現(xiàn)代生活示范區(qū)配套先行——高端物業(yè)樹立社區(qū)價(jià)值標(biāo)桿，良好的生活環(huán)境作為一個(gè)重要元素吸引了人才，推動(dòng)了園區(qū)的發(fā)展。放棄部分房地產(chǎn)開發(fā)收益——通過(guò)“以租為主”的運(yùn)營(yíng)模式充分實(shí)現(xiàn)了“社區(qū)為園區(qū)產(chǎn)業(yè)配套”的原則，聚集了園區(qū)的人氣。3.2佛山容桂工業(yè)區(qū)（1）園區(qū)概況位置天富來(lái)國(guó)際工業(yè)城位于佛山順德容桂區(qū)，占地116萬(wàn)平方米，建有標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)代工業(yè)廠房138萬(wàn)平方米。天富來(lái)國(guó)際工業(yè)城“三舊”改造項(xiàng)目獲得2013年廣東省宜居環(huán)境范例獎(jiǎng)定位配合容桂"三舊改造"，專門打造的第一個(gè)具有國(guó)際品質(zhì)的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)功能工業(yè)、商業(yè)、生活、休閑、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城配套配套180萬(wàn)平方米生活區(qū)，建成長(zhǎng)城一條街商業(yè)街以及公寓式員工村3.2佛山容桂工業(yè)區(qū)（2）工業(yè)城功能配套長(zhǎng)城一條街為工業(yè)城內(nèi)企業(yè)和居住人士提供購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑、健身等多元服務(wù)全街總長(zhǎng)為398米2萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)配套7000多平方米大眾娛樂(lè)廣場(chǎng)部分商業(yè)街租金價(jià)格（參考）3861元/月（約1.43元/㎡天）公寓式員工村以公寓標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)員工建設(shè)擁有安全、文明、舒適住宿環(huán)境的員工村興建員工村，覆蓋工業(yè)城15分鐘交通區(qū)域在建和諧花園周邊配套較完善，毗鄰長(zhǎng)城一條街商業(yè)中心，同時(shí)還有生活配套，基本滿足了入住員工的生活、教育、休閑及出行的方便預(yù)計(jì)能提供868套公租房，可容納員工及其家屬約4000人建有的單間集體宿舍、一廳一房、一廳兩房等多種戶型，單套面積均不超過(guò)60平方米將面向順德區(qū)企業(yè)異地務(wù)工人員和新就業(yè)無(wú)房職工集購(gòu)物和休閑與一體的大型商業(yè)中心，中低端產(chǎn)品混合開發(fā)，基本滿足工業(yè)區(qū)需求，經(jīng)營(yíng)狀況較好。能滿足一般性需求，但對(duì)整個(gè)工業(yè)區(qū)發(fā)展的形象和層級(jí)提升作用不明顯3.3珠海富山工業(yè)區(qū)（1）園區(qū)概況園區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?.3萬(wàn)人，工業(yè)人口4.6萬(wàn)人，分布在11個(gè)行政村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)；基地位于較中心位置，鄰近周邊地塊皆為工業(yè)用途；商業(yè)——主要集中于村鎮(zhèn)和企業(yè)建設(shè)的工人居住區(qū)周圍，提供基本的商業(yè)和生活服務(wù)。相關(guān)設(shè)施建設(shè)滯后，亟需配套跟上產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三高一特的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，參與全球經(jīng)濟(jì)中高端競(jìng)爭(zhēng)；龍頭企業(yè)，方正、格力、玉柴、北車等，引領(lǐng)能力強(qiáng)；工業(yè)化加速發(fā)展階段，新興產(chǎn)業(yè)入住速度快。現(xiàn)狀土地利用工業(yè)用地比過(guò)大，居住配套用地較少，集中于園區(qū)東。12荔山市場(chǎng)西埔市場(chǎng)3.3珠海富山工業(yè)區(qū)（2）園區(qū)功能配套西埔市場(chǎng)位于公交站附近，生活配套較為完善，基本滿足周邊住區(qū)及部分園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人生活需求；其周邊也存在一些中低端定位商業(yè)配套，需要提升服務(wù)配套質(zhì)量西浦市場(chǎng)及周邊配套業(yè)態(tài)商鋪/店鋪商業(yè)購(gòu)物宇之光眼鏡惠發(fā)百貨嘉惠商場(chǎng)廣悅百貨海炫購(gòu)物廣場(chǎng)休閑娛樂(lè)風(fēng)尚咖啡西埔新網(wǎng)吧新青KTV桑拿新世紀(jì)娛樂(lè)城滾石KTV餐飲朱君美和餐廳寶福軒酒家辣妹子川菜館瀟湘樓酒樓辦公江灣大廈酒店/賓館珠海合意快捷酒店桃園帝豪大酒店新青商務(wù)酒店南潮酒店海景/中興旅業(yè)迎賓樓住宿3.3珠海富山工業(yè)區(qū)（2）園區(qū)功能配套荔山市場(chǎng)定位較為低端，管理相對(duì)混亂，其配套產(chǎn)品僅能滿足部分工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人的基本需求多以五金、日常雜貨等生活服務(wù)的小商鋪為主低端定位的商業(yè)配套并不能為園區(qū)帶來(lái)更好的發(fā)展，服務(wù)局限性較為明顯，僅僅只能滿足產(chǎn)業(yè)工人最基本的生活需求，并不能滿足其他的消費(fèi)群體的需求。高端配套，混合開發(fā)模式吸引高端產(chǎn)業(yè)落戶多元配套聚集園區(qū)人氣中端配套，混合開發(fā)模式滿足園區(qū)基本的生活需求，經(jīng)營(yíng)狀況良好對(duì)于園區(qū)整體形象和層級(jí)提升幫助作用不大低端配套，開發(fā)管理比較混亂僅滿足周邊產(chǎn)業(yè)工人生活基本需求消費(fèi)群體極其有限3.4案例研究總結(jié)38富山案例分析分三個(gè)層級(jí)，可作為本項(xiàng)目預(yù)判發(fā)展結(jié)果的參考借鑒。不同的功能定位，為園區(qū)今后發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，同時(shí)對(duì)于園區(qū)整體形象也起到一定的影響。本次基地建議參照案例的中端與高端定位結(jié)合。高端定位中端定位低端定位金橋開發(fā)區(qū)碧云社區(qū)佛山容桂工業(yè)區(qū)長(zhǎng)城一條街珠海富山工業(yè)區(qū)西埔、荔山市場(chǎng)用戶需求調(diào)研39時(shí)間：地點(diǎn)：方式：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、電話訪談?wù){(diào)研企業(yè)：4.1企業(yè)用戶訪談（1）調(diào)研方式40銳達(dá)隆永興盛東洋科美新兆豐4.1企業(yè)用戶訪談（2）企業(yè)需求總結(jié)41雇員情況來(lái)源現(xiàn)有員工數(shù)外來(lái)為主比例薪酬一線員工普遍＞70％3.5-4Ｋ中高層管理10-30%＞5000亟待解決員工消費(fèi)場(chǎng)所商務(wù)宴請(qǐng)與住宿集體宿舍交通設(shè)施娛樂(lè)場(chǎng)所其他需求公交系統(tǒng)提升園區(qū)路面整治與路燈工程潛在需求商品住宅內(nèi)部服務(wù)配套設(shè)施數(shù)量宿舍樓企業(yè)自建提供；租用提供。休閑活動(dòng)設(shè)施少量企業(yè)配置；規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)偏低。商業(yè)配套服務(wù)基本無(wú)食堂基本均有配置；標(biāo)準(zhǔn)偏低。巴士租用宿舍樓的基本配有接送巴士基本提供住宿補(bǔ)助對(duì)基地開發(fā)的需求和意見對(duì)基地配套服務(wù)需求居住以“提供1人、2人、4人一間宿舍”要求為主；個(gè)別企業(yè)所需量大。商業(yè)服務(wù)商務(wù)餐廳，聚會(huì)餐廳；超市。休閑娛樂(lè)企業(yè)無(wú)具體明確需求服務(wù)設(shè)施銀行服務(wù)；商務(wù)型酒店。對(duì)基地商品住宅看法態(tài)度基本持觀望態(tài)度愿望對(duì)戶型，環(huán)境，配套，優(yōu)惠政策有要求ＳＩＴＥＮＥＥＤ需求是否滿意現(xiàn)在居住環(huán)境YNN原因

2621

需要改善的方面商業(yè)服務(wù)

122超市特色商店餐廳特色餐飲咖啡廳其他

39172919144休閑娛樂(lè)

102網(wǎng)吧迷你影院室內(nèi)運(yùn)動(dòng)露天球場(chǎng)KTV其他

10212725154生活服務(wù)設(shè)施

71銀行郵局幼托診所培訓(xùn)學(xué)校其他

37111626162

愿意為服務(wù)完善的宿舍公寓承擔(dān)的租金價(jià)格范圍,人均<300300-500500-800>800

一份沒(méi)填

251344

屬性企業(yè)中的身份/職位一線員工中層管理員工/技術(shù)員工高層管理人員/技術(shù)員工

30171

月工資<30003000-50005000-8000>8000

172352

現(xiàn)在居住情況工廠宿舍村里居住其他

121917

自住情侶家庭

2044.2員工調(diào)研（1）調(diào)研方式42時(shí)間：地點(diǎn)：方式：調(diào)查表格消費(fèi)水平可承擔(dān)購(gòu)物花費(fèi)/月<300300-500500-800>800

13141110

可承擔(dān)餐飲消費(fèi)/月<300300-500500-800>800

191945

可承擔(dān)娛樂(lè)消費(fèi)/月<300300-500500-800>800

281433消費(fèi)水平&滿意度4.2員工調(diào)研（2）員工調(diào)研總結(jié)43不滿意原因環(huán)境惡劣；衛(wèi)生環(huán)境差；周圍環(huán)境復(fù)雜，嘈雜；環(huán)境太差，生活不方便；設(shè)施簡(jiǎn)陋；配套不理想；沒(méi)房子；空調(diào)查樣本典型：收入5K以下，居住情況各異的中低層企業(yè)工廠員工。消費(fèi)意愿模式：購(gòu)物消費(fèi)水平高低平均分布；餐飲娛樂(lè)消費(fèi)意愿水平偏低。對(duì)現(xiàn)狀的滿意情況：原因可能是樣本對(duì)其要求不高。原因集中在環(huán)境服務(wù)配套差。5成5成分散偏低<5K中低層

消費(fèi)意愿水平&改善需求4.2員工調(diào)研（2）員工調(diào)研總結(jié)44對(duì)現(xiàn)狀改善各方面需求：對(duì)三大方面的改善需求占比基本同樣高。商業(yè)服務(wù)：超市，特色商店休閑娛樂(lè)：室內(nèi)運(yùn)動(dòng)，露天球場(chǎng)服務(wù)設(shè)施：銀行，診所，培訓(xùn)學(xué)校改善后消費(fèi)意愿水平：愿意為服務(wù)完善的宿舍公寓承擔(dān)的租金價(jià)格范圍主要集中在500以下。偏低：：111調(diào)研問(wèn)題辦公需求：60-70人左右（包括富源公司和華富公司），人均20平方米。其他需求：會(huì)議中心和展示中心1-2層、商務(wù)型餐飲，富山目前亟需中高端的配套。潛在需求：對(duì)外出租辦公樓，作為富山工業(yè)區(qū)引入研發(fā)型企業(yè)的辦公場(chǎng)所，但是不建議過(guò)多設(shè)置；管理人員可考慮在基地置業(yè)；希望設(shè)置精英公寓作為引入中高端技術(shù)管理人才的配套。4.3管理部門訪談45時(shí)間：2014年8月4日-6日地點(diǎn)：富山工業(yè)園管委會(huì)方式：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、電話訪談?wù){(diào)研部門：黨政辦公室、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、建設(shè)局

4.4需求小結(jié)46需求總結(jié)亟需-服務(wù)配套餐飲服務(wù)休閑娛樂(lè)體育運(yùn)動(dòng)亟需-居住配套園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人配套的宿舍部分精英人才引入以及購(gòu)房需求的公寓辦公管理園區(qū)管理日常辦公服務(wù)入園前期的管理服務(wù)商務(wù)配套金融信貸其它相關(guān)配套服務(wù)交通設(shè)施配套公共交通停車服務(wù)功能業(yè)態(tài)47產(chǎn)品體系482341青春夢(mèng)想家園（員工配套住宅）樂(lè)活青年中心（商業(yè)娛樂(lè)）智慧辦公天地（商務(wù)辦公）精英樂(lè)活社區(qū)（精英公寓）生態(tài)精品公寓生態(tài)園林露天球場(chǎng)幼托設(shè)施快遞收發(fā)夢(mèng)想家（單身公寓）青年匯（家庭式公寓）圖書室活動(dòng)室便利商店籃球場(chǎng)兵乓球室快遞收發(fā)樂(lè)活商業(yè)綜合超市服飾店鞋帽店工藝品店露天商品店藥店診所特色餐飲特色餐廳美食匯特色飲品吧簡(jiǎn)餐店燒烤店娛樂(lè)休閑迷你影院陽(yáng)光網(wǎng)吧娛樂(lè)KTV休閑SPA室內(nèi)運(yùn)動(dòng)活動(dòng)小廣場(chǎng)休閑小公園商務(wù)辦公總部辦公研發(fā)辦公特色辦公商務(wù)服務(wù)銀行商務(wù)酒店電訊營(yíng)業(yè)中心專業(yè)會(huì)議會(huì)展郵政營(yíng)業(yè)廳咖啡廳3萬(wàn)方1.2萬(wàn)方2.4萬(wàn)方12萬(wàn)方5.1青春夢(mèng)想家園

49針對(duì)員工的活力生活區(qū)主要服務(wù)PCB產(chǎn)業(yè)園區(qū)為現(xiàn)有PCB產(chǎn)業(yè)園及周邊2公里范圍內(nèi)部分企業(yè)的一線員工生活居住集中配置5.1青春夢(mèng)想家園（1）規(guī)模測(cè)算50注1：《關(guān)于大學(xué)生公寓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的若干意見》

本科生4人一間,生均建筑面積8平方米,碩士生公寓2人1間,生均建筑面積12平方米,博士生公寓1人1間,生均建筑面積24平方米。

注2：根據(jù)調(diào)研情況綜合，其中約70%的員工可能居住宿舍，以及可在周邊居住等影響，本案考慮為其中40%的員工配置宿舍。注3：由于周邊企業(yè)部分有自配宿舍等情況，本案考慮為其中2%的員工配置宿舍。注4：方正員工住宿已經(jīng)全部解決，不再考慮其宿舍配置。注1注2注3注42KM圖1PCB工業(yè)園服務(wù)范圍統(tǒng)計(jì)示意基地圖1圖2基地參考數(shù)據(jù)圖2周邊2公里服務(wù)范圍統(tǒng)計(jì)示意基地基地5.1青春夢(mèng)想家園（2）目標(biāo)鎖定51荔山村農(nóng)民私房120-150元/人·月租金便宜但衛(wèi)生條件、安全狀況較差。西浦私人宿舍180-200元/人·月租金較便宜，目前有部分企業(yè)在此整棟租下，當(dāng)宿舍使用。但距離較遠(yuǎn)、管理不便。西埔領(lǐng)域300元/人·月租金相對(duì)較高，能滿足部分員工多人共住的需求。但距離較遠(yuǎn)、管理不便。競(jìng)合分析PCB產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工支付能力服務(wù)人群PCB產(chǎn)業(yè)園員工以及及周邊2公里范圍內(nèi)企業(yè)的部分企業(yè)員工：個(gè)人情侶朋友等多種住宿需求周邊現(xiàn)有的宿舍產(chǎn)品不能同時(shí)滿足PCB產(chǎn)業(yè)園企業(yè)和居民的需求，因此距離較近，服務(wù)完善的宿舍是其主要選擇。5.1青春夢(mèng)想家園（3）項(xiàng)目策劃52夢(mèng)想家園產(chǎn)品定位：滿足園區(qū)不同人群不同層次的居住需求，形成園區(qū)的集中生活區(qū)。產(chǎn)品特點(diǎn)：戶型多樣，布局靈活建筑面積：30000㎡戶型建議：?jiǎn)紊硭奚崽组g宿舍夫妻宿舍物業(yè)類型：自持、出租5.1青春夢(mèng)想家園（4）戶型設(shè)計(jì)53單身宿舍滿足一般性員工，建議面積16-24㎡套間宿舍以三室一廳為主，（廳與廚房共設(shè)）建議面積60-100㎡夫妻宿舍滿足年輕夫婦，以一室一廳為主（廳與廚房共設(shè)）建議面積24-40㎡5.2青年樂(lè)活中心

54滿足多種層次的食購(gòu)?qiáng)市枨缶C合配套服務(wù)以居住在此的PCB產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人為主要服務(wù)對(duì)象，同時(shí)一定程度上能輻射至周邊的區(qū)域的綜合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)需求的人氣核心。5.2青年樂(lè)活中心

55項(xiàng)目借鑒人均商業(yè)服務(wù)面積單位蘇州工業(yè)園0.72㎡/人沁苑大廈（鄰里中心）1.18㎡/人佛山容桂工業(yè)園0.6㎡/人0.70.6-1.2根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》一般居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配套的人均商業(yè)服務(wù)建筑面積為0.7-0.91㎡/人建議下階段細(xì)化方法建議下階段關(guān)于細(xì)化業(yè)態(tài)的開發(fā)規(guī)模深入調(diào)研周邊零售、餐飲、娛樂(lè)等的具體營(yíng)業(yè)面積以及日均營(yíng)業(yè)額，得出各類業(yè)態(tài)的平均平效。結(jié)合問(wèn)卷調(diào)研中產(chǎn)業(yè)園員工各項(xiàng)消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿綜合評(píng)估得出基于本項(xiàng)目的區(qū)位和功能特征以及未來(lái)南面配套區(qū)的規(guī)劃，同時(shí)，考慮商務(wù)中心部分也承擔(dān)了一部分的餐飲服務(wù)功能，因此，本次估算取低值考慮。人均商業(yè)服務(wù)面積0.7㎡/人提供總商業(yè)服務(wù)面積12000㎡PCB產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃總員工數(shù)為1.72萬(wàn)人總服務(wù)人數(shù)（人）日均消費(fèi)能力（元）平效（元/㎡·日）各類別商業(yè)面積(㎡)其中，平效=日均營(yíng)業(yè)額/營(yíng)業(yè)面積（1）規(guī)模測(cè)算5.2青年樂(lè)活中心（2）項(xiàng)目策劃565000平方餐飲面積1000平方迷你影院1000平方購(gòu)物街樂(lè)活中心帶動(dòng)園區(qū)人氣樂(lè)活鄰里核心區(qū)娛樂(lè)超市商店餐館飲品運(yùn)動(dòng)醫(yī)療服務(wù)500平方陽(yáng)光網(wǎng)吧2000平方超市功能板塊項(xiàng)目名稱面積（單個(gè)）設(shè)計(jì)層數(shù)/設(shè)計(jì)間數(shù)總面積總面積樂(lè)活青年中心樂(lè)活商業(yè)綜合超市20001200011850服飾店4010400鞋帽店358280工藝品店30390露天商品店128100藥店診所56160特色餐飲特色餐廳20091800美食匯120011200特色飲品吧304120簡(jiǎn)餐店20081600燒烤店1003300娛樂(lè)休閑迷你影院100011000陽(yáng)光網(wǎng)吧5001500娛樂(lè)KTV100011000休閑SPA6001600室內(nèi)運(yùn)動(dòng)80018005.2青年樂(lè)活中心（3）重點(diǎn)項(xiàng)目57樂(lè)活超市產(chǎn)品定位：超市以中檔綜合型，作為樂(lè)活片區(qū)的主力商店，滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本衣食等日常需求建筑面積：2000㎡主要內(nèi)容：食品，日化，服飾及日常小商品建議招商類型：華聯(lián)超市，農(nóng)工商超市，萬(wàn)佳超市案例借鑒：聯(lián)華超市5.2青年樂(lè)活中心（4）主要業(yè)態(tài)58特色餐飲產(chǎn)品定位：餐飲以服務(wù)周邊廠區(qū)工人為主，應(yīng)體現(xiàn)大眾，快捷，時(shí)尚的特點(diǎn)，種類豐富，檔次各異建筑面積：5020㎡物業(yè)類型：特色餐廳，美食匯，飲品吧，簡(jiǎn)餐店，燒烤店建議招商類型：沙縣，麻辣香鍋，58°C，鄉(xiāng)村基，百度烤肉上海大食代時(shí)尚廣場(chǎng)案例借鑒：上海大食代5.2青年樂(lè)活中心（4）主要業(yè)態(tài)59特色商鋪產(chǎn)品定位：商鋪體現(xiàn)時(shí)尚，平價(jià)特點(diǎn)，以滿足園區(qū)員工的時(shí)尚購(gòu)物需求。未來(lái)成為園區(qū)的時(shí)尚購(gòu)物中心建筑面積：870㎡物業(yè)類型：服飾店，鞋帽店，工藝店和露天商品店特色：空間組合自由，布局靈活，滿足不同層次商業(yè)類型的空間需求。建議招商類型：安踏，森馬，唐獅5.2青年樂(lè)活中心（4）主要業(yè)態(tài)60動(dòng)感娛樂(lè)產(chǎn)品定位：園區(qū)的休閑娛樂(lè)活動(dòng)中心，滿足員工的基本娛樂(lè)需求建筑面積：3900㎡物業(yè)類型：迷你影院，陽(yáng)光網(wǎng)吧，娛樂(lè)KTV，美容美發(fā)，健康SPA，運(yùn)動(dòng)健身特色：引入不同類型的休閑產(chǎn)品，形成多樣娛樂(lè)形式建議招商類型：歡樂(lè)迪，遨游網(wǎng)吧，韓美SPA店案例借鑒：建安保齡球館5.3智慧總部基地

61一體化商務(wù)服務(wù)示范區(qū)服務(wù)富山工業(yè)園區(qū)集中園區(qū)管理服務(wù)、金融服務(wù)以及其它相關(guān)配套商業(yè)服務(wù)為富山工業(yè)園提供一體化的商務(wù)服務(wù)。成為富山新城商務(wù)核心的先期啟動(dòng)區(qū)和示范區(qū)。5.3智慧總部基地（1）項(xiàng)目策劃62功能板塊項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)層數(shù)總面積智慧辦公天地商務(wù)辦公總部辦公1400124000研發(fā)辦公28002特色辦公培訓(xùn)28002商務(wù)服務(wù)銀行28002商務(wù)酒店80006高端餐飲15001電訊營(yíng)業(yè)中心13001專業(yè)會(huì)議中心24002郵政營(yíng)業(yè)廳200014000平方辦公面積8000平方商務(wù)酒店4000平方配套服務(wù)智慧辦公帶動(dòng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)智慧服務(wù)示范區(qū)會(huì)議總部研發(fā)培訓(xùn)金融酒店餐飲服務(wù)5.3智慧總部基地（2）主要服務(wù)內(nèi)容63總部辦公產(chǎn)品定位：高端辦公園區(qū)，滿足園區(qū)企業(yè)總部辦公、管理需求，形成園區(qū)智慧核心。建筑面積：1400㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：空間多樣，具有靈活的平面布局，智能辦公系統(tǒng)，綠色建筑認(rèn)證案例借鑒：上海張江高科總部辦公5.3智慧總部基地（2）主要服務(wù)內(nèi)容64智慧天地產(chǎn)品定位：智慧天地圍繞園區(qū)科研，培訓(xùn)等內(nèi)容，形成園區(qū)的發(fā)展的動(dòng)力。建筑面積:5600㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：建筑智能化；無(wú)線全覆蓋，通過(guò)LEED標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，同時(shí)具備星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)建議物業(yè)類型：研發(fā)辦公，特色辦公培訓(xùn)案例借鑒：上海創(chuàng)智天地案例借鑒：上海現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)總部5.3智慧總部基地（2）主要服務(wù)內(nèi)容65商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品定位：滿足園區(qū)金融，信息，通訊等基本服務(wù)，方便園區(qū)居民生活建筑面積：4300㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：便捷服務(wù)，擁有完善的商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品，一站式的完成不同業(yè)務(wù)。建議物業(yè)類型：商務(wù)辦公，銀行，電訊營(yíng)業(yè)中心，咖啡廳，郵政營(yíng)業(yè)廳5.3智慧總部基地（2）主要服務(wù)內(nèi)容66商務(wù)酒店產(chǎn)品定位：滿足園區(qū)商務(wù)，宴會(huì)，住宿需求，配套服務(wù)區(qū)標(biāo)志建筑建筑面積:10000㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：擁有超高性價(jià)比和便捷的服務(wù)方式，同時(shí)設(shè)計(jì)結(jié)合地域，采用先進(jìn)技術(shù)，先進(jìn)材料，造型獨(dú)特建議招商類型：錦江之星，漢庭，宜必思案例借鑒：宜必思酒店5.3智慧總部基地（2）主要服務(wù)內(nèi)容67會(huì)議會(huì)展中心產(chǎn)品定位：結(jié)合園區(qū)大型會(huì)議、重大事件簽約發(fā)布、報(bào)告會(huì)、研討會(huì)、成為園區(qū)的對(duì)外交流重要窗口。建筑面積：2400㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：分為兩層，主要包括1個(gè)大型會(huì)議廳，1個(gè)多功能室和5個(gè)小型會(huì)議室。能夠滿足園區(qū)的各種大型會(huì)議，會(huì)展活動(dòng)以及舞臺(tái)活動(dòng)。具有良好音箱，投影設(shè)備。案例借鑒：廣州天河會(huì)議中心5.4精英樂(lè)活社區(qū)

68針對(duì)園區(qū)精英的品質(zhì)住區(qū)樂(lè)活體驗(yàn)以配套富山工業(yè)園區(qū)企業(yè)的精英人才，以及具備一定收入能力的員工購(gòu)置的商品房。5.4精英樂(lè)活社區(qū)（1）目標(biāo)鎖定69井岸里維埃拉6295元/㎡價(jià)格較高，環(huán)境較好，配套比較完善，但位置較遠(yuǎn)，管理不便。井岸山水花城翠谷4188元/㎡價(jià)格便宜，配套較完善，交通較便利。但距離較遠(yuǎn)、環(huán)境較差，管理不便。富山富逸花園4484元/㎡價(jià)格較低，交通較便利，有在售單身公寓。但環(huán)境較差，配套不完善。競(jìng)合分析PCB產(chǎn)業(yè)園中高層管理者支付能力服務(wù)人群PCB產(chǎn)業(yè)園以及及周邊2公里范圍內(nèi)企業(yè)的中高層管理者：個(gè)人家屬朋友等多種住宿需求在同等價(jià)位的情況下，服務(wù)完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的精英樂(lè)活社區(qū)更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在PCB園區(qū)中約有8000名中層管理和技術(shù)員，其年收入超過(guò)10萬(wàn)。在調(diào)查中，有超過(guò)65%的管理員工有購(gòu)買意向。5.4精英樂(lè)活社區(qū)（2）項(xiàng)目策劃70樂(lè)活社區(qū)產(chǎn)品定位：社區(qū)主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)精英人才及部分有一定支付能力和購(gòu)房需求的員工提供。具有優(yōu)美的居住環(huán)境和良好的配套設(shè)施建筑面積：120400㎡產(chǎn)品特色：空間多樣，布局靈活，具有良好的居住環(huán)境和物業(yè)管理物業(yè)類型:包含部分精英公寓和普通的商品住宅備注：目前PCB調(diào)研企業(yè)的管理技術(shù)人員約為7800人，考慮為其中約40%-50%的人員提供住宅類產(chǎn)品，人均約40㎡，須提供12-16萬(wàn)㎡。從項(xiàng)目開發(fā)平衡測(cè)算，至少須12萬(wàn)㎡，因此建議本案建設(shè)12萬(wàn)㎡。5.4精英樂(lè)活社區(qū)（3）戶型設(shè)計(jì)71一室一廳滿足單身精英員工，建議面積40-60㎡二居室滿足一般家庭需求，面積80-100㎡三居室滿足一般家庭，建議面積100-120㎡精英公寓規(guī)劃建議726.1基地條件分析73南城市主干路禁開口東城市次干路可開口北、西城市支路適宜開口河流綠化景觀優(yōu)美北側(cè)有利于聚集人氣城市干道(噪音影響)南側(cè)有景觀展示要求高壓線景觀不利東側(cè)不宜設(shè)高端物業(yè)產(chǎn)業(yè)工人產(chǎn)業(yè)工人景觀河道高壓走廊城市主干路物業(yè)價(jià)值高低低強(qiáng)弱弱強(qiáng)強(qiáng)高低人氣聚集私密性對(duì)外展示性城市支路城市次干路城市主干路珠峰大道工業(yè)大道產(chǎn)業(yè)工人主要來(lái)自北面和東面6.2功能板塊布局7417312456789101112131415161819珠峰大道工業(yè)大道地塊面積7.45公頃，總建筑面積18萬(wàn)㎡，容積率2.5。精英樂(lè)活社區(qū)12萬(wàn)青春夢(mèng)想家園3萬(wàn)樂(lè)活青年中心1.2萬(wàn)智慧辦公天地內(nèi)餐飲、酒店1萬(wàn)智慧辦公天地1.4萬(wàn)住宅15萬(wàn)㎡商業(yè)2.2萬(wàn)㎡商務(wù)1.4萬(wàn)㎡結(jié)合現(xiàn)有路網(wǎng)市政管線，在基地內(nèi)配套一處10KV配電間6.3交通組織（1）基地內(nèi)交通組織75珠峰大道工業(yè)大道內(nèi)部主要機(jī)動(dòng)車道路內(nèi)部次要機(jī)動(dòng)車道路地塊機(jī)動(dòng)車出入口地塊人行出入口地下停車庫(kù)位置地下車庫(kù)入口非機(jī)動(dòng)車停車帶公交首末站機(jī)動(dòng)車建議從東側(cè)和西側(cè)進(jìn)入基地，行人建議從西側(cè)和北側(cè)進(jìn)入基地?？紤]到珠海的地方氣候特征，以及為了更集約使用土地，有效利用地下空間，建議基地內(nèi)所有停車均為地下停車。青年夢(mèng)想家園不設(shè)地下機(jī)動(dòng)車停車，沿工業(yè)大道設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車帶。精英公寓地下停車智慧總部地下停車樂(lè)活青年中心地下停車6.3交通組織（2）周邊整體公交改善方案76沿珠峰大道現(xiàn)狀有一條公交線路602A，可到達(dá)香洲城區(qū)。建議利用現(xiàn)有公交進(jìn)行線路優(yōu)化組織，繞行進(jìn)入PCB產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的支路，設(shè)1-2個(gè)站點(diǎn)，方便工人交通出行。增設(shè)1-2條區(qū)級(jí)干線，提供PCB產(chǎn)業(yè)園與斗門其他公共服務(wù)中心聯(lián)絡(luò)通道，方便基地周邊企業(yè)的員工周末出行?；匚鱾?cè)現(xiàn)狀有公交首末站一處，建議可改造升級(jí)為公交樞紐站，提供多條市級(jí)、區(qū)級(jí)公交干線?？俊，F(xiàn)狀珠峰大道的公交站點(diǎn)設(shè)施簡(jiǎn)陋，晴天不能遮陽(yáng)，雨天不能擋水，設(shè)計(jì)極不人性化，建議進(jìn)行站點(diǎn)設(shè)計(jì)改造，優(yōu)化公交出行環(huán)境?，F(xiàn)狀簡(jiǎn)陋的公交設(shè)施改造公交站點(diǎn)示意6.4建筑高度77多層商業(yè)/酒店裙房：3-4層（13.5-18米）高層住宅一：12-25層（36-45米）高層住宅二/高層宿舍：18-25層（54-75米）標(biāo)志性高層辦公酒店：18-25層（72-100米）珠峰大道工業(yè)大道采用兩側(cè)高、中部低的“河谷”狀空間格局，根據(jù)相關(guān)研究分析，在華南地區(qū)這類河谷狀空間格局可產(chǎn)生空氣對(duì)流，有效改善基地內(nèi)的氣候條件。同時(shí)，中間低的空間也可以讓街區(qū)內(nèi)的人有較親切的圍合感。6.5公共空間78室外主要公共空間（青春廣場(chǎng)）濱河帶狀公園室外體育場(chǎng)組團(tuán)內(nèi)小型綠地空間珠峰大道工業(yè)大道6.5公共空間79室外主要公共空間（青春廣場(chǎng)）濱河帶狀公園室外體育場(chǎng)組團(tuán)內(nèi)小型綠地空間6.6開發(fā)時(shí)序基地建議可一次性開發(fā)完成，如需分期，從資金運(yùn)行平衡考慮，建議最多分兩期開發(fā)。將精英樂(lè)活社區(qū)拆分為兩期，一期開發(fā)目前需求特別強(qiáng)烈的單身公寓，二期再開發(fā)兩室戶為主力戶型的商品住宅。如該區(qū)域住宅開發(fā)市場(chǎng)反映較好，可考慮在基地西側(cè)建設(shè)包括集體宿舍、單身公寓、商品住宅和相關(guān)配套設(shè)施。珠峰大道工業(yè)大道青春夢(mèng)想家園樂(lè)活青年中心智慧辦公天地精英樂(lè)活社區(qū)一期二期三期6.7低碳節(jié)能設(shè)計(jì)(1)建筑節(jié)能布局81富山工業(yè)園區(qū)屬華南亞熱帶氣候，夏熱冬冷，高溫多雨。因此在進(jìn)行規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)時(shí)，需要考慮氣候因素的影響。迎風(fēng)口迎風(fēng)口15°15°25°28°32°廣州四季花園廣州富力桃園廣州四季花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)在迎風(fēng)的方向上，進(jìn)行開口，將自然風(fēng)引入小區(qū)內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)小區(qū)自然通風(fēng)。富力桃園在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將建筑與風(fēng)向呈一定角度進(jìn)行布置，利于建筑的自然通風(fēng)。鳴翠花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建筑錯(cuò)落布置，在常年的風(fēng)向上，建筑高度相差大于12M，利于建筑通風(fēng)。18M36M54M45M建筑布局節(jié)能案例廣州鳴翠花園6.7低碳節(jié)能設(shè)計(jì)(2)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)82接合地區(qū)氣候特點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮加入外廊、底層連廊和騎樓、以提供行人遮陽(yáng)擋雨的步行空間，鼓勵(lì)設(shè)置外墻遮陽(yáng)構(gòu)件，和減少建筑能耗。外廊騎樓外墻6.8建筑風(fēng)格建議(1)青年夢(mèng)想家園83現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格工業(yè)園區(qū)宿舍宜采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，體現(xiàn)出宿舍建筑的經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、舒適性，滿足就業(yè)人員的生活需求，并在一定程度上表現(xiàn)出工業(yè)社會(huì)的文化特色。風(fēng)格特點(diǎn)：空間特點(diǎn)——簡(jiǎn)潔實(shí)用、滿足需求；形體特點(diǎn)——簡(jiǎn)潔、明快、挺拔流暢，色彩豐富。6.8建筑風(fēng)格建議(2)精英樂(lè)活公寓84地中海式建筑風(fēng)格工業(yè)園區(qū)中的精品公寓宜采用地中海式建筑風(fēng)格，空間自然、形體流暢、色彩典雅，體現(xiàn)出海水、陽(yáng)光、暖風(fēng)的自然建筑語(yǔ)言。精品公寓服務(wù)于精英人才，地位相對(duì)高端，需要在形體、空間以及建筑材料上有精細(xì)的建造。風(fēng)格特點(diǎn)：空間特點(diǎn)——空間自然流暢富于變化；豐富的庭院與戶外空間；室內(nèi)外空間融為一體。形體特點(diǎn)——線條渾圓流暢；自然元素的加入；色彩典雅明朗。6.8建筑風(fēng)格建議(3)樂(lè)活青年中心85現(xiàn)代建筑風(fēng)格工業(yè)園區(qū)樂(lè)活中心宜采用現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，注重空間的開放性、豐富性、多元性，應(yīng)有豐富的廣場(chǎng)空間以及景觀綠化，以滿足青年的集聚活動(dòng)。建筑風(fēng)格特點(diǎn)：空間特點(diǎn)——開放性與多元性；充足的公共空間與綠化。形體特點(diǎn)——形體自由多樣，體型較??；注重形體構(gòu)成與商業(yè)空間結(jié)合；色彩豐富；多種材質(zhì)結(jié)合。6.8建筑風(fēng)格建議(4)智慧辦公天地86現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格工業(yè)園區(qū)商務(wù)辦公樓宜采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，空間寬敞多樣，形體自由，有構(gòu)成感，注重環(huán)境協(xié)調(diào)、節(jié)能環(huán)保。風(fēng)格特點(diǎn)：空間特點(diǎn)——寬敞實(shí)用、空間多樣且尺度協(xié)調(diào)形體特點(diǎn)——流暢而富于變化、有構(gòu)成感、玻璃幕墻與建筑實(shí)體結(jié)合，色彩明朗簡(jiǎn)潔實(shí)施建議87建議直接出售的物業(yè)主要為精英樂(lè)活社區(qū)，可快速回籠建設(shè)成本；綠色智慧辦公樓對(duì)外出租的辦公樓層如企業(yè)有意向，可考慮出售，但從目前辦公樓的物業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，出租的可能性更大；其他（辦公、會(huì)議、展示、餐廳、咖啡店等）由開發(fā)建設(shè)方自持出租；酒店可自持出租，也可自持營(yíng)業(yè)；青春夢(mèng)想家園（宿舍）由開發(fā)建設(shè)方自持，租給周邊有需求的企業(yè)，達(dá)到靈活管理、資源集約共享、促進(jìn)社會(huì)交流的目的；青年樂(lè)活中心（商業(yè)休閑娛樂(lè)餐飲）為了保證招商業(yè)態(tài)均衡性，由開發(fā)建設(shè)方自持出租。7.1物業(yè)運(yùn)營(yíng)建議類別物業(yè)運(yùn)營(yíng)形式建議青春夢(mèng)想家園自持出租精英樂(lè)活社區(qū)出售青年樂(lè)活中心

超市自持出租特色商業(yè)自持出租特色餐飲自持出租休閑娛樂(lè)自持出租綠色智慧辦公

辦公自持出租，如有意向企業(yè)可整層出售酒店自持出租或自持營(yíng)業(yè)餐廳&其它自持出租會(huì)議展示自持出租88前期建設(shè)與裝修成本共約5.0-6.1億，如考慮住宅精裝修，則需再增加約1.4-1.8億投資，達(dá)到6.4-7.9億。如按毛坯房出售，參照市場(chǎng)價(jià)格4000元-5000元每平米，則可獲得約4.8-6.0億資金，基本可收支平衡-；如按精裝修房出售，參照市場(chǎng)價(jià)格5500-6500元每平米，則可獲得約6.6-7.8億資金，基本可收支平衡.分類類別

建筑面積建安成本（低）建安成本（高）裝修總成本（低）（萬(wàn)元）總成本（高）（萬(wàn)元）備注建筑宿舍300001500180050060006900

商品住宅1204002500300003003836045毛坯房出售商業(yè)娛樂(lè)1185012001500014221778建安費(fèi)已含普通裝修辦公樓辦公1370035004500120064397809裝修費(fèi)用扣除了對(duì)外出租辦公樓酒店800035004500

28003600

餐廳150020002500

300375餐廳由承租方自行裝修會(huì)議展示240015002000300010801200

景觀廣場(chǎng)硬/p>

745838按照25%占地計(jì)算綠化22350400500

8941118按照30%占地計(jì)算配電間50010002000KVA單座約500萬(wàn)，本項(xiàng)目需配置1-2處。合計(jì)

5021860662

（1）