2015年深圳樓市解讀2016.01宏觀環(huán)境解讀深圳土地市場(chǎng)解析深圳住宅市場(chǎng)解析深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)解析深圳商業(yè)市場(chǎng)解析深圳市場(chǎng)趨勢(shì)展望目錄Content第一篇—宏觀環(huán)境解讀宏觀經(jīng)濟(jì)背景國(guó)際經(jīng)濟(jì)：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體持續(xù)低速增長(zhǎng)，弱復(fù)蘇跡象明顯；新興經(jīng)濟(jì)體分化嚴(yán)重，巴西出現(xiàn)危機(jī)，或拖累全球市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND2015年發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體GDP保持低速增長(zhǎng)，美國(guó)平均增速在2.5%左右，歐盟在1.5%左右，香港在2.5%左右，日本在2.6%左右。2015年較2014年有明顯轉(zhuǎn)好跡象，但仍然為弱復(fù)蘇。2015年新興經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)分化，印度保持了7%左右的高速增長(zhǎng)，南非出現(xiàn)明顯下滑跡象，巴西則出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體GDP同比增速（%）新興經(jīng)濟(jì)體GDP同比增速（%）宏觀經(jīng)濟(jì)背景國(guó)際經(jīng)濟(jì)：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體需求持續(xù)疲軟，國(guó)際貿(mào)易環(huán)境持續(xù)惡劣，沖擊出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)體美國(guó)、歐盟進(jìn)口同比增速（%）日本、韓國(guó)進(jìn)口同比增速（%）2015年主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)進(jìn)口疲弱，其中美國(guó)年均為-2.62%左右，日本為-7.32%左右，韓國(guó)更是達(dá)到-16.58%左右，歐盟情況稍好，年均為2.04%。在第三季度上述主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體進(jìn)口增速均負(fù)增長(zhǎng)。宏觀經(jīng)濟(jì)背景國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增速“新常態(tài)”，“L”型走勢(shì)確立，但探底仍在繼續(xù)；第二產(chǎn)業(yè)增速疲軟，第三產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)較佳數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)GDP增速同比（%）中國(guó)三次產(chǎn)業(yè)增速同比（%）2015年中國(guó)前三季度GDP增速為6.98%，第三季度更是達(dá)到6.93%，創(chuàng)下近5年新低，經(jīng)濟(jì)增速仍處于不斷探底之中；從三次產(chǎn)業(yè)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)保持了較好的增速，第二產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)下降，前三季度低于GDP增速，第一產(chǎn)業(yè)持續(xù)維持在低速增長(zhǎng)。預(yù)期2016年第三產(chǎn)業(yè)增速將持續(xù)高于第一、二產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)逐漸加大。宏觀經(jīng)濟(jì)背景國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，出口、投資、消費(fèi)疲軟，拖累經(jīng)濟(jì)，2016仍難言樂(lè)觀數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年中國(guó)出口增速同比負(fù)增長(zhǎng)，且有逐漸惡化的趨勢(shì)；固定資產(chǎn)投資同比增速不斷下滑，創(chuàng)2000年以來(lái)新低；社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速在低位企穩(wěn)，2000年以來(lái)首超過(guò)固定資產(chǎn)投資。中國(guó)出口、固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速同比（%）宏觀經(jīng)濟(jì)背景國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：制造業(yè)受產(chǎn)能過(guò)剩和外需疲軟影響，形勢(shì)嚴(yán)重；非制造業(yè)景氣較好；CPI低位徘徊，通縮風(fēng)險(xiǎn)加大數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年中國(guó)制造業(yè)PMI自8月以來(lái)連續(xù)四個(gè)月低于50的榮枯線，表明制造業(yè)環(huán)境持續(xù)惡化，預(yù)期2016年形勢(shì)仍然不容樂(lè)觀；非制造業(yè)PMI好于制造業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的作用越來(lái)越明顯；2015年CPI持續(xù)低于2%，一方面受國(guó)內(nèi)宏觀形勢(shì)影響，另一方面受國(guó)際大宗商品價(jià)格持續(xù)下跌影響。在此背景下，2016年通縮風(fēng)險(xiǎn)加大。中國(guó)制造業(yè)、非制造業(yè)PMI同比（%）中國(guó)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)同比（%）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速累計(jì)同比持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)2016年將繼續(xù)維持1%左右的低增速，不排除負(fù)增長(zhǎng)可能數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速累計(jì)同比僅為1.3%，自2013年以來(lái)持續(xù)下滑，目前已跌至2000年以來(lái)第二低點(diǎn)，僅次于金融危機(jī)后的2009年2月。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速累計(jì)同比（%）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)商品房銷售面積穩(wěn)中略降，銷售金額高位企穩(wěn)，預(yù)計(jì)2016年將維持高位盤(pán)整狀態(tài)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年1-11月全國(guó)商品房銷售面積10.93萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)7.4%，自2013年創(chuàng)下13.06萬(wàn)平的銷售高點(diǎn)后緩慢下降；2015年1-11月全國(guó)商品房銷售金額7.45億元，同比增長(zhǎng)15.6%，全年銷售金額大概率超過(guò)去年。樓市政策背景時(shí)間事件要點(diǎn)2015年2月4日降準(zhǔn)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2015年2月28日降息一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)2015年3月30日降低二套房首付；營(yíng)業(yè)稅“5”改“2”330新政2015年4月20日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)降準(zhǔn)2015年5月10日降息對(duì)稱性降息0.25個(gè)百分點(diǎn)2015年6月28日定向降準(zhǔn)、降息對(duì)稱性降息0.25個(gè)百分點(diǎn)2015年8月26日降準(zhǔn)、降息2015年8月27日“限外令”松綁外資在華房地產(chǎn)投資、購(gòu)房限制被“松綁”2015年9月16日公積金二套房首付降至兩成公積金二套房首付由30%降至20%2015年是樓市政策的爆發(fā)年，政府多管齊下，樓市政策迎來(lái)史上最寬松年2015年10月24日2015年10月29日降準(zhǔn)、降息放開(kāi)二胎政策對(duì)稱性降息0.25個(gè)百分點(diǎn)對(duì)稱性降息0.25個(gè)百分點(diǎn)二胎政策全面放開(kāi)樓市政策背景貨幣政策持續(xù)寬松，多輪降息直降購(gòu)房成本2015年，在整體經(jīng)濟(jì)緩增長(zhǎng)、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的背景下，央行先后5次降息4次降準(zhǔn)。5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15％降至4.90％。5年以上的住房公積金貸款從年初的4.25％下降為3.25％。多次降息降低了購(gòu)房利率，本質(zhì)上提升了客戶的購(gòu)買(mǎi)力。目前，首套房的執(zhí)行利率已經(jīng)接近2008年的低點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行時(shí)間貸款總額（萬(wàn)元）基準(zhǔn)利率還款總額（萬(wàn)元）支付利息（萬(wàn)元）月均還款（元）2014年11月降息前1406.55％320.22180.228895.042014年11月降息后1406.15％307.05167.058529.192015年2月降息前1405.90％298.94158.948303.912015年5月降息后1405.65％290.93150.938081.302015年6月降息后1405.40％283.01143.017861.432015年8月降息后1405.15％275.20135.207644.372015年10月降息后1404.90％267.49127.497430.17降息前后等額本金30年按揭購(gòu)買(mǎi)200萬(wàn)房屋實(shí)際購(gòu)房成本變化樓市政策背景公積金、降低首付多項(xiàng)政策疊加，助力市場(chǎng)去庫(kù)存2015年3月30日，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例，已經(jīng)從30%降低到20%。2015年9月1日起，公積金二套房最低首付款比例由30%降低至20%，與首套房一致。2015年9月30日，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，拓寬貸款資金籌集渠道。2015年3月30日，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)二套房的最低首付款比例調(diào)整為不低于40％。2015年9月30日，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于25％。公積金首套房首付降至兩成公積金二套房首付降至兩成全面推行公積金異地貸款二套房首付降至四成非限購(gòu)城市首套房首付降至2.5成首付比例政策公積金政策行業(yè)大事件二三線庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商將重心轉(zhuǎn)向一線城市2015年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，二三線城市庫(kù)存高企，一線城市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，多家開(kāi)發(fā)商在2015年明確提出將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到一二線城市。從土地出讓情況來(lái)看，近年來(lái)，一線城市土地出讓金的比例不斷提高，開(kāi)發(fā)商不惜以高成本進(jìn)入一線城市。2015年，一線城市土地出讓金占比為12.5％，較上年提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院開(kāi)發(fā)商2015年重大動(dòng)作碧桂園7月11日，成立一線城市事業(yè)部，開(kāi)拓一線城市市場(chǎng)。恒大以收購(gòu)方式進(jìn)入深圳市場(chǎng)，目前在深圳的預(yù)期總建筑面積已超過(guò)700萬(wàn)平，2015年，恒大集團(tuán)在南山的卓越后海中心租下20層，欲將總部搬遷至深圳。陽(yáng)光城8月，陽(yáng)光城以總價(jià)17.3億元的地王之價(jià)摘得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02C1-12地塊，樓面價(jià)4.92萬(wàn)/平，成為2015年上海單價(jià)地王。11月，以18.73億元并額外配建4.7萬(wàn)平方米限價(jià)商品住房及4.14萬(wàn)平方米自住房的代價(jià)競(jìng)得通州臺(tái)湖地塊，折合樓面價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。信達(dá)12月，以18242元/平的樓面地價(jià)，并配建34.5萬(wàn)平的保障房的代價(jià)拍下深圳坪山的G11337-0101

的居住用地。泰禾12月，分別以27.4億和29.6億拿下位于深圳尖崗山的兩塊居住用地，其中，A122-0345宗地以79907元/㎡的價(jià)格創(chuàng)下了全國(guó)新地王。2015年典型房企進(jìn)軍一線市場(chǎng)動(dòng)作回顧行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)已滲透行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)行業(yè)大事件伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”國(guó)家戰(zhàn)略啟動(dòng)，社區(qū)智慧化、營(yíng)銷精準(zhǔn)化、平臺(tái)聚合化等互聯(lián)網(wǎng)思維下已全面滲透房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。智慧辦公、智慧園區(qū)，整合內(nèi)外資源從中獲利：綠地智慧辦公、瑞安創(chuàng)智天地園區(qū)智能家居，提高產(chǎn)品附加值，平臺(tái)用于后期經(jīng)營(yíng)：華潤(rùn)與小米聯(lián)合打造智能家居體驗(yàn)中心與智慧平臺(tái)合作，雙方粉絲流量互導(dǎo)：當(dāng)代置業(yè)與樂(lè)視合作的智慧社區(qū)、智慧酒店等互聯(lián)網(wǎng)+增值服務(wù)+物業(yè)：彩生活，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，變成平臺(tái)上的服務(wù)自建云、端，打造服務(wù)社區(qū)：龍湖的互聯(lián)網(wǎng)云社區(qū)交互平臺(tái)建設(shè)全新經(jīng)紀(jì)人角色：房多多，平安好房眾籌買(mǎi)房共享收益：房寶寶，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)讓產(chǎn)品本身?yè)碛谢ヂ?lián)網(wǎng)思維：you+青年公寓眾籌資金、客戶等一切資源萬(wàn)通自由筑屋3D虛擬施工+工程質(zhì)量追蹤系統(tǒng)龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段產(chǎn)品銷售階段后期服務(wù)階段行業(yè)大事件在大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)積極開(kāi)展聯(lián)合辦公/眾創(chuàng)空間模式典型案例優(yōu)客工場(chǎng)萬(wàn)科云工坊SOHO3Q小樣社區(qū)

創(chuàng)始人：毛大慶紅杉資本、真格基金、創(chuàng)新工場(chǎng)等多個(gè)投資機(jī)構(gòu)共同投資、與國(guó)內(nèi)多為知名企業(yè)家聯(lián)合創(chuàng)始成立

產(chǎn)品特色：為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供多重服務(wù)，旨在打造創(chuàng)投圈

創(chuàng)始人：潘石屹

產(chǎn)品特色：租賃時(shí)間以“周”為單位，租賃機(jī)制靈活

運(yùn)營(yíng)模式：提供開(kāi)放式辦公服務(wù)，創(chuàng)業(yè)交流分享

萬(wàn)科自建自營(yíng)

運(yùn)營(yíng)模式：重資產(chǎn)模式，低租金拎包入住

產(chǎn)品特色：一是打造“硅谷式”創(chuàng)業(yè)辦公空間；二是強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)空間效能最大化提升

世聯(lián)行與清控科創(chuàng)合作創(chuàng)辦

產(chǎn)品特色：為創(chuàng)業(yè)者提供協(xié)同辦公空間、標(biāo)準(zhǔn)化辦公空間、定制化辦公空間等不同產(chǎn)品，滿足創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)不同規(guī)模及全生命周期的辦公需求2015年初，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，“打造大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新和增加公共產(chǎn)品、公共服務(wù)雙引擎”。國(guó)內(nèi)掀起創(chuàng)業(yè)熱潮，并催生新型辦公模式。宏觀環(huán)境小結(jié)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體需求持續(xù)疲軟，國(guó)際貿(mào)易環(huán)境持續(xù)惡劣2015年主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)進(jìn)口疲弱，其中美國(guó)年均為-2.62%左右，日本為-7.32%左右，韓國(guó)更是達(dá)到-16.58%左右，沖擊出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，出口、投資、消費(fèi)疲軟，拖累經(jīng)濟(jì)，2016仍難言樂(lè)鑒于房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的重要性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資未有明顯起色之前，預(yù)計(jì)管理層在樓市調(diào)控上仍將維持寬松基調(diào)。樓市政策多管齊下，迎來(lái)史上政策最寬松年，預(yù)計(jì)2016年樓市財(cái)政政策仍將寬松貨幣政策持續(xù)寬松，公積金、降低首付多項(xiàng)政策疊加，助力市場(chǎng)去庫(kù)存，預(yù)計(jì)2016年樓市財(cái)政政策仍將寬松，去庫(kù)存仍是工作重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，行業(yè)轉(zhuǎn)型加速2015年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，二三線城市庫(kù)存高企，一線城市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，多家開(kāi)發(fā)商在2015年明確提出將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到一二線城市。行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，社區(qū)智慧化、營(yíng)銷精準(zhǔn)化、平臺(tái)聚合化等互聯(lián)網(wǎng)思維下已全面滲透房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。第二篇—土地市場(chǎng)解析歷年土地市場(chǎng)分析增量土地供應(yīng)緊張，2015年城市更新重建面積首超招拍掛，預(yù)計(jì)2016年以后城市更新將成土地供應(yīng)主力深圳2009-2015年招拍掛土地供應(yīng)（萬(wàn)平）深圳2012-2015年城市更新拆除重建面積（萬(wàn)平）2015年深圳招拍掛供應(yīng)土地面積160萬(wàn)平，為近7年最低；建筑面積457萬(wàn)平，同樣為近7年最低；整體招拍掛土地面積近5年維持在200萬(wàn)平左右。2015年深圳城市更新擬拆除重建面積達(dá)696萬(wàn)平，遠(yuǎn)超招拍掛供應(yīng)建筑面積，為近四年最大供應(yīng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)20巾15年各宴區(qū)招謠拍掛/城市綁更新伶分布寶安先區(qū)招拍乎掛27宗，肺土地們面積42弦.7活4萬(wàn)平鵲，建刃筑面得積17爭(zhēng)6.解70萬(wàn)平這，工襯業(yè)用撒地為胡主城市雨更新42宗，31紅2.挺45萬(wàn)平立，商亡業(yè)居蘿住用洪地和團(tuán)新型總產(chǎn)業(yè)飲用地遵為主南山祖區(qū)招拍角掛15宗，必成交11宗，練土地蔑面積17瓣.3投1萬(wàn)平紗，建駱筑面興積64只.5芬8萬(wàn)平弟，商天業(yè)、老工業(yè)原用地義為主城市液更新10宗，但建筑宣面積17宰.1股5萬(wàn)平汗，新供型產(chǎn)燃業(yè)用仔地為當(dāng)主福田招拍燃掛1宗，裁建筑共面積0.食59萬(wàn)平姥，建壟筑面耗積0.悄85萬(wàn)平攝，為舞商業(yè)豆用地城市央更新7宗，長(zhǎng)建筑熱面積27盡.4香0萬(wàn)平鳴，為高新型求產(chǎn)業(yè)索用地珠、居磚住、嘩商業(yè)準(zhǔn)用地羅湖招拍省掛1宗，孝土地覽面積4.抽72萬(wàn)平脾，建通筑面疊積24代.4廉1萬(wàn)平伯，為經(jīng)居住斬用地城市板更新5宗，織建筑騎面積10其.7央1萬(wàn)平獵，為避商業(yè)小、新妥型產(chǎn)抖業(yè)用穴地龍崗周區(qū)招拍奇掛30宗，相土地端面積73苗.5繭1萬(wàn)平屯，建走筑面氧積26例5.宰70萬(wàn)平份，工著業(yè)用其地為枕主城市柜更新26宗，32記5.雨69萬(wàn)平物，商揉業(yè)居逮住用謀地為婦主鹽田漆區(qū)招拍雅掛2宗，點(diǎn)土地冬面積73鴉8.滅97萬(wàn)平表，建奴筑面勞積3.尺66萬(wàn)平賣(mài)，一赤宗商固業(yè)用廣地，箱一宗呢港口幼用地城市禍更新4宗，瘋建筑絲式面積2.眨88萬(wàn)平琴，商暑業(yè)居釘住用愛(ài)地為陳主寶安蓮、龍賣(mài)崗兩鐵區(qū)為驕全市搏招拍揚(yáng)掛和斧城市董更新數(shù)主力惑區(qū)域Pa雄rt戒.220明15年招矛拍掛減分析招拍局掛土寫(xiě)地主莫要集鞠中在哪關(guān)外匙地區(qū)價(jià)的龍昂崗和污寶安棚兩區(qū)激，住謠宅樓傻面價(jià)哨達(dá)到47姐33笨1元/㎡20此15年深簡(jiǎn)圳招曲拍掛位土地艙共計(jì)70宗，寺主要跟集中靈在龍散崗區(qū)歡、寶池安區(qū)轉(zhuǎn)和南孝山區(qū)搶；羅妥湖區(qū)陶、福稀田區(qū)嫁和鹽于田區(qū)練最少造，各棍只有沃一宗迅土地棋出讓客。近統(tǒng)年來(lái)選深圳穿住宅盆樓面精價(jià)幾沉乎呈榮現(xiàn)翻氧倍增綠長(zhǎng)，眉到20掃15年已須經(jīng)高稍達(dá)47傍33蔽1元/㎡。區(qū)域總數(shù)量（塊）居住/商業(yè)用地?cái)?shù)量（塊）居住/商業(yè)用地面積（平米）新型產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)量（塊）新型產(chǎn)業(yè)用地面積（平米）羅湖區(qū)1123453700福田區(qū)11690000南山區(qū)113326200593400鹽田區(qū)21590000寶安區(qū)2288119002141300龍崗區(qū)3342711006653300總計(jì)701816565371388800020征11共-2乳01灑5年深老圳住仁宅樓渡面價(jià)襪走勢(shì)漏（元/㎡）20君15年深槍圳招良拍掛號(hào)土地吼分布數(shù)據(jù)鄙來(lái)源冤：深氣圳市敢土地命交易疤中心Pa躺rt射.2Pa休rt咐.2Pa別rt興.220吹15年城防市更戰(zhàn)新分獵析20坦15年深吵圳各玩區(qū)城籮市更穴新（肝萬(wàn)平差）20賭15年深伍圳城挑市更傳新用躲途（%）城市拴更新清主要鴨集中乏在龍羞崗和良寶安熄，用笛途以四商業(yè)兼、居是住為加主城市很更新惹主要娛集中歌在寶胃安區(qū)洲、龍油崗區(qū)搖，兩認(rèn)區(qū)分卸別為42宗、26宗，緣瑞占全埋市總再供給粒宗數(shù)霧的72擁.3艷4%；城盼市更泛新面稈積龍唯崗區(qū)川和寶舅安區(qū)柳分別榴為32茅5.拆69萬(wàn)平林、31衣2.裳45萬(wàn)平岔，占瓜總更騙新面捏積的91刪.6袍5%。城市旬更新乏用途依中，皆包含權(quán)商業(yè)教、居瘡住的架面積血占比鉛達(dá)74微%，其再次為秩工業(yè)輝用地橡，占福比為26揉%。Pa確rt子.2Pa指rt理.2Pa灣rt蘭.220鞋15年城懶市更怨新分肌析城市熱更新絕面積剛在10近0萬(wàn)平劑以上瞇的為垃龍崗鮮區(qū)、尿坪山謠新區(qū)罩和龍殘華新城區(qū)，40萬(wàn)平稍以上俘的為溜光明留新區(qū)磁、寶惕安區(qū)堂石巖場(chǎng)街道讀、沙羞井街伴道福永秧街道：2宗，讓擬拆駝除重筆建面仆積12燭.5巷4萬(wàn)平新安印街道希：4宗，呀擬拆然除重熄建面椒積22會(huì).1骨2萬(wàn)平石巖韻街道扔：4宗，災(zāi)擬拆品除重落建面算積44閱.4嚴(yán)0萬(wàn)平松崗揀街道：4宗，敵擬拆病除重然建面舟積6.圣28萬(wàn)平沙井葬街道振：6宗，德擬拆冊(cè)除重勿建面陣積43戀.5鬼2萬(wàn)平福田送區(qū)：7宗，螺擬拆聲除重服建面巖積27私.4輔0萬(wàn)平大鵬伏新區(qū)丟：4宗，致擬拆層除重繭建面泰積12秋.4是7萬(wàn)平西鄉(xiāng)拖街道拳：2宗，區(qū)擬拆蛇除重鎖建面浴積4.而28萬(wàn)平光明割新區(qū)膊：5宗，伴擬拆抗除重譜建面惠積49留.6尿4萬(wàn)平龍華悠新區(qū)譯：15宗，銀擬拆蟲(chóng)除重懸建面胸積12控9.揮69萬(wàn)平羅湖衣區(qū)：5宗，遵擬拆奮除重劉建面拍積10液.7羽1萬(wàn)平龍崗毅區(qū)：14宗，接擬拆以除重得建面章積18冬6.老46萬(wàn)平南山駛區(qū)：10宗，岸擬拆初除重接建面躺積17繞.1鞋5萬(wàn)平鹽田歐區(qū)：4宗，友擬拆借除重驅(qū)建面狹積2.蘿88萬(wàn)平盆萬(wàn)平坪山貓新區(qū)襖：8宗，波擬拆鼠除重仗建面邀積12葉6.速76萬(wàn)平寶安陵區(qū)龍崗匆區(qū)城市苦更新乒分析企業(yè)深圳城市更新計(jì)劃公布拆除重建面積（萬(wàn)平）佳兆業(yè)大鵬第二工業(yè)區(qū)B區(qū)更新單元、寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）、南門(mén)墩城市更新單元、坂雪崗科技城15城市更新單元、大棚第三工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目、平湖舊墟鎮(zhèn)項(xiàng)目、平湖紅朱嶺、橫崗安良128.4恒大深圳羅湖建設(shè)集團(tuán)城市更新項(xiàng)目、蔡屋圍項(xiàng)目、華強(qiáng)北城市綜合體項(xiàng)目、南山丁頭村城市更新項(xiàng)目、大鵬葵新白石崗城市更新項(xiàng)目、龍崗吉廈城市更新項(xiàng)目、南山大新村城市更新項(xiàng)目、南山向南村城市更新項(xiàng)目、南油大廈項(xiàng)目、坪山新區(qū)飛西城市更新項(xiàng)目、龍崗區(qū)愛(ài)聯(lián)恒大城市廣場(chǎng)、羅湖區(qū)紅寶路城市更新項(xiàng)目、羅湖區(qū)碧波花園城市更新項(xiàng)目、羅湖區(qū)外貿(mào)大院城市更新項(xiàng)目120.3招商溪涌社區(qū)城市更新項(xiàng)目、漁二村舊改項(xiàng)目、南山西麗中心片區(qū)城市更新項(xiàng)目105.8卓越湯坑片區(qū)城市更新單元、龍崗區(qū)葵涌街道高源社區(qū)譚屋圍片區(qū)更新單元、辛養(yǎng)工業(yè)區(qū)更新單元32.9華潤(rùn)銀湖華潤(rùn)三九片區(qū)、筍崗冷庫(kù)城市更新、湖貝項(xiàng)目53.4深控賽格日立工業(yè)區(qū)升級(jí)改造、清水河國(guó)際汽車物流產(chǎn)業(yè)園、泰富筍崗項(xiàng)目、觀瀾舊村、車公廟泰然工業(yè)區(qū)第一更新單元、上步第一更新單元（北區(qū)）項(xiàng)目、蓮塘鵬基工業(yè)區(qū)47.0京基清慶新村城市更新單元、上下屋及天心舊村片區(qū)城市更新單元、蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)44.1中糧寶安區(qū)新安街道25區(qū)更新單元、22區(qū)中糧工業(yè)園更新單元、中糧69區(qū)工業(yè)園城市更新單元、25區(qū)城市更新單元、愛(ài)聯(lián)社區(qū)A、B區(qū)舊村37.6數(shù)據(jù)冬來(lái)源婚：深鏈圳城薪市更盤(pán)新計(jì)港劃、倆公司姿公告部分載房企美的城眾市更抓新項(xiàng)童目盤(pán)哈點(diǎn)——佳兆龜業(yè)和餅恒大膀用地魂面積左均達(dá)封百萬(wàn)爭(zhēng)平級(jí)挎別福建話中維爐房地束產(chǎn)開(kāi)尸發(fā)有前限公煙司奪筐下尖災(zāi)崗山削兩宗我居住浴用地汽，其邀中一波地塊責(zé)樓面盾單價(jià)7.陜99萬(wàn)/㎡創(chuàng)保下全雁國(guó)地呀王宗地號(hào)A122-0352A122-0345土地用途居住用地居住用地交易方式招拍掛招拍掛土地位置寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山總用地面積（㎡）27459.63㎡21433.33㎡容積率≤

2.1≤1.6建筑面積（㎡）57665㎡34290㎡商業(yè)5000㎡，住宅50545㎡、6班幼兒園2000㎡（獨(dú)立占地不少于2100㎡）、物業(yè)服務(wù)用房120㎡。商業(yè)5000㎡，住宅29140㎡，社區(qū)警務(wù)室50㎡，物業(yè)服務(wù)用房100㎡建筑密度≤50%≤50%綠化覆蓋率≥40%≥40%建筑限高高層并滿足航空限高要求高層并滿足航空限高要求機(jī)動(dòng)車泊車位數(shù)350350競(jìng)拍企業(yè)福建中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（母公司泰禾集團(tuán)）成交價(jià)格（萬(wàn)元）296000274000樓面價(jià)（萬(wàn)元）5.137.99A1辛22統(tǒng)-0慣35A1鳳22聞-0燈34暴5重點(diǎn)繼地塊勺分析—尖崗蝴山地疫塊地塊言信息樓面酒地價(jià)債超越軋北京閃上海乖，A1偵22梢-0越34筆5宗地吃成為20之15年全裂國(guó)新歇單價(jià)褲地王城市地塊名稱地塊性質(zhì)起拍價(jià)成交價(jià)可售樓面價(jià)溢價(jià)率深圳尖崗山A122-0345宗地居住用地/27.4億元79907元/㎡/北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地居住用地33億元49.5億元75000元/平50％上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊住宅用地40.2億元72.99億元61440元/平81％對(duì)比捐北京躬上海近單價(jià)駕地王添的樓括面地頃價(jià)，詢從可手售樓培面地騙價(jià)比美較，A1梅22排-0自34糧5宗地以79巨90煙7元/平的可緩售樓箱面地過(guò)價(jià)超火越北天京的貸豐臺(tái)難區(qū)花疏鄉(xiāng)樊或家村宏宅地頁(yè)（可男售樓財(cái)面價(jià)75肥00鑰0元/平）及肢上海陡的楊謀浦區(qū)麻新江撫灣城N0閑91饞10哭4單元C1惡-0喉2（D7）地濾塊（宇可售債樓面段價(jià)61壞44纏0元/平），成為20錯(cuò)15年全張國(guó)新甜單價(jià)廈地王令。尖崗烘山片激區(qū)歷臥年地雹塊此地遞塊樓俱面價(jià)痛創(chuàng)下首新單虧價(jià)地叨王，傍相比督同區(qū)館域，琴較20面03年上載漲超10倍，邪較20童12年上非漲5-列8倍年份地塊投標(biāo)價(jià)樓面價(jià)投標(biāo)人樓盤(pán)名稱樓盤(pán)現(xiàn)價(jià)地址2003年A012-0078、A012-0070、A012-0071、A012-02975.8億元5440元/㎡招商、華僑城招華曦城90000元/㎡寶安新區(qū)街道廣深高速公路東側(cè)2004年A012-0085、A012-009116.85億元8575元/㎡招商、華僑城招華曦城90000元/㎡寶安新區(qū)街道廣深高速公路東側(cè)2009年A122-03325.3億元18875元/㎡招商、華僑城招華曦城90000元/㎡寶安新區(qū)街道廣深高速公路東側(cè)2012年A122-034120億元10983元/㎡中海中海九號(hào)公館65000元/㎡寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鐵崗片區(qū)（廣深高速寶安出口處）2015年A122-034527.4億元79907元/㎡福建中維///A122-035229.6億元51331元/㎡A1育22希-0然34宣5樓面秧單價(jià)79臉90幫7元/㎡，創(chuàng)下侵深圳懲市場(chǎng)尾新單灑價(jià)地驗(yàn)王，跟拒同區(qū)名域其證他地街塊相請(qǐng)比，太較20瓜03年上咬漲超10倍，叮較20材12年樓遞面地督價(jià)上糞漲5-交8倍。重點(diǎn)遼地塊衣分析杜：坪筑山居刃住用塊地地所處析位置霞在坪徐山門(mén)想戶區(qū)并域，褲未來(lái)郊規(guī)劃柱發(fā)展譯潛力較大地塊編號(hào)G11337-0101土地用途居住用地交易方式招拍掛土地位置坪山新區(qū)中山大道以南、振環(huán)路以西、錦龍大道以東總用地面積（㎡）36911.51容積率≤4.5建筑面積（㎡）166101保證金（萬(wàn)元）19000使用年限（年）70年居住孤用地糞所在中山頌大道錦龍倉(cāng)大道G1傻13皆37獻(xiàn)-0綠10奮1由于爸本地語(yǔ)塊須負(fù)與政蹄府簽粥訂監(jiān)筑管協(xié)扎議，幕因此風(fēng)險(xiǎn)王提示如下：1.競(jìng)拍粥人應(yīng)向甲雹方提巖供總虎建筑四面積寧為4償50拋00談平方索米、總佛套數(shù)厚為7欲00銅套的梁公共躺租賃膽住房繳。占建憐筑面恒積27雜%的?？谡戏渴〗ㄔO(shè)野，會(huì)甲增加婚開(kāi)發(fā)念成本援；2.競(jìng)拍闖人須持畜與甲卸方簽滴訂《華保障車性用琴房房培號(hào)確敞認(rèn)表炕》及帆書(shū)面斬審核搞意見(jiàn)金，方成能申乏請(qǐng)辦哪理商捏品房勵(lì)預(yù)售票（銷漸售）餡許可網(wǎng)證；保障甲性用香房須千與本歷項(xiàng)目輝整體溜工程夸同時(shí)厘竣工策驗(yàn)收婚，本項(xiàng)湖目分別期開(kāi)艙發(fā)建付設(shè)的晶，保普障性蜂用房本須在醋一期喚竣工煎驗(yàn)收酸；3.項(xiàng)目用須于20玩18年12月21日前叫完成。周邊仿為坪敵山中印高端晃居住如用地拍，地運(yùn)塊當(dāng)罪前樓漸面價(jià)尾已經(jīng)杠超過(guò)躁周邊羽樓盤(pán)腐價(jià)格深業(yè)踏東城瘡國(guó)際力高候君御東城詠上邸金地嬌朗悅京基弊御景目標(biāo)尖地塊項(xiàng)目名稱建筑年代歷史戶型歷史開(kāi)盤(pán)均價(jià)在售情況離地塊距離京基御景印象2015-06加推75-107平3-4房22000元/平售罄1.1km力高君御國(guó)際2015-09第三次加推78-89平3-4房21500元/平；開(kāi)盤(pán)即售罄住宅已售罄0.8km金地朗悅2014-0788-98平3房17000元/平二手房約18000元/平2.2km深業(yè)東城國(guó)際2013-0676-110平2-3房18000元/平二手房約20900元/平0.8km深業(yè)東城上邸2009-0562-159平1-4房7500元/平二手房約15000元/平2.4km重點(diǎn)玻地塊犯分析安：坪隱山居位住用航地重點(diǎn)榆地塊甲分析桌：坪山皇三塊黑商業(yè)動(dòng)用地坪山帳新區(qū)阿三塊排商業(yè)壘用地昏均被白龍光鮮地產(chǎn)賠奪下地塊編號(hào)（1）G11336-0063

（2）G11336-0064

（3）G11336-0065

土地用途商業(yè)用地交易方式招拍掛土地位置中山大道與榮昌路交匯處西北角總用地面積（㎡）10101.335701.614370.28容積率≤5.35≤6.32≤3.44建筑面積（㎡）540003600015000保證金（萬(wàn)元）750045002000使用年限（年）40年4040競(jìng)拍企業(yè)龍光地產(chǎn)競(jìng)拍金額6.9億元2.62億元1.3億元三塊商殘業(yè)用蒜地所振在中山奔大道錦龍括大道321三塊站商業(yè)精用地披位于娃坪山魄中小熊企業(yè)繭總部閣基地半內(nèi)，木基地皺一期咽已動(dòng)帳工，駛未來(lái)翻將會(huì)趴成坪勒山新加區(qū)商嶄務(wù)聚外集區(qū)燥之一基地素目標(biāo)確：打造饅成為嚼坪山瓶新區(qū)漁新地隊(duì)標(biāo)、傷企業(yè)拘聚集柱地、壁坪山輝新區(qū)販上市東企業(yè)嶄加速傅器和看成長(zhǎng)渴企業(yè)鍋孵化系器。基地香分區(qū)：上袖市企透業(yè)總脂部辦魯公和辮研發(fā)腐區(qū)、踢擬上悔市企趴業(yè)加稀速器依、創(chuàng)晉投和賽上市炮服務(wù)席區(qū)等易主要鼓功能蛾分區(qū)幸；已入卵駐企搬業(yè)：新宙寬邦（A股上惹市公窗司，粉主營(yíng)席新型撓電子倉(cāng)化學(xué)頓品）平、樂(lè)安厚居（主天營(yíng)裝蛙潢材殖料、般酒店銳等綜伐合業(yè)擋務(wù)）喊、潮汕谷商會(huì)等。未來(lái)饑中小扎企業(yè)刑總部未基地桶寫(xiě)字大樓體傷量約70萬(wàn)平中小循企業(yè)畫(huà)總部盾基地中小構(gòu)企業(yè)傻總部政基地鄉(xiāng)豐一期譯共四禿宗地佳，其詳中一盛宗地芝（潮旗州商傅會(huì)）扛已動(dòng)科工3塊商喘務(wù)用宋地重點(diǎn)南地塊喊分析緒：坪山四三塊撞商業(yè)面用地樓面義價(jià)較鍋所在回中小壤企業(yè)猾總部掠基地舒一期40文00元/㎡增考長(zhǎng)2-紛3倍（1）G11336-0063（2）G11336-0064（3）G11336-0065拿地成本（億元）6.92.621.3樓面價(jià)（萬(wàn)/㎡）1.280.730.87建安成本（萬(wàn)/㎡）0.450.450.45配套建設(shè)成本（萬(wàn)/㎡）0.20.20.2預(yù)估稅前利潤(rùn)16%-20%最低售價(jià)（萬(wàn)/㎡）2.2-2.31.6-1.71.7-1.8地塊編號(hào)樓面價(jià)（萬(wàn)/㎡）

總地價(jià)（萬(wàn)元）建筑面積（㎡）土地用途G11340-80190.362879380250二類商業(yè)用地G11340-80180.471450031009商業(yè)性辦公20柏15促.1沸2.灶22所拍衣地塊咸樓面墳價(jià)20潔13年年翼底中居小企辛業(yè)總廚部基旨地一僚期所紅拍地研塊樓朱面價(jià)G1臟13清40籃-8膨01旅8地塊G1普13延40瘦-8楚01追9地塊重點(diǎn)烤地塊留分析進(jìn)：坪山蓋三塊騰商業(yè)嘉用地城市視更新棋方面激：擬賽拆除飲重建粱面積尸遠(yuǎn)超陳招拍攻掛供雷應(yīng)建緩筑面配積，濤為近延四年涼最大跌供應(yīng)20筑15全年鋸共五然批城屯市更薄新項(xiàng)賤目，撐共計(jì)95宗，69戰(zhàn)6萬(wàn)平康，其交中寶宴安、辯龍崗映區(qū)合竹計(jì)69宗，堡為城踢市枯更新顏主力跟區(qū)域很；招拍林掛方料面：撐宗地茫建筑打面積氏為近7年最丸低，混土地印供應(yīng)賣(mài)方式夕緊缺20巨15年全舞年招另拍掛跌共76宗，嬌合計(jì)45項(xiàng)7萬(wàn)平圾，其示中寶霜安、蹲龍崗孟兩區(qū)祖成交笑占比病在80硬%以上網(wǎng)，工帖業(yè)用扒地為終供應(yīng)讀主力冰。居甲住用評(píng)地由章于稀仍缺性侵，均頸以高躺價(jià)拍蔑出，歪尖崗昌山一糠地塊仔樓面梅單價(jià)岔為全偵國(guó)地?zé)嵬?。土地缸市?chǎng)虛小結(jié)第三篇—商品住宅市場(chǎng)解析01商品北住宅拴一手屋市場(chǎng)適分析20雄15年住究宅市恐場(chǎng)綜谷述20臟15年深防圳市肢商品窮住宅碼供銷逢量及毀價(jià)格饞（萬(wàn)枝㎡，著元/㎡）時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年715.59665.89334262014年587.08403.0623973同比變化（％）↑21.89%↑65.21%↑39.43%20材15年，魔受益稅于寬隊(duì)松的鑒樓市宅政策存影響工，商冬品住趨宅供僚求量派爆發(fā)視性增螞長(zhǎng)，墓價(jià)格逆一路費(fèi)攀升悉，11月均令價(jià)突稻破四炊萬(wàn)20脆15年，超深圳弊商品限住宅叛表現(xiàn)逆火爆玻，量葛價(jià)齊川升?？偣┏紤?yīng)面銜積71言5.犧59萬(wàn)㎡餃，同碗比上磨漲21宜.8孤9％；翼總成效交面虹積66帽5.騎89萬(wàn)㎡接，同煉比上售漲65間.2柔1%；成眼交均親價(jià)33距42跨6元/㎡，同蒸比上肌漲39鑒.4岡3%。受多錯(cuò)輪貨比幣寬解松政壯策的單直接兇刺激收，除敵受春貼節(jié)等儲(chǔ)季節(jié)癥性因提素影炒響之幻玉外，開(kāi)市場(chǎng)繪成交公持續(xù)積維持泊在高請(qǐng)位，療年中載和年縣尾分鎮(zhèn)別迎襪來(lái)小病高潮利，價(jià)或格一束路攀貢升，11月成除交均齒價(jià)突糖破4萬(wàn)/平。深圳柔市20記14號(hào)-2思01耍5年供應(yīng)揚(yáng)銷售張情況未對(duì)比仆圖20寫(xiě)15年住慶宅市槐場(chǎng)綜剖述20彼15年深友圳房叉價(jià)全抬面超舟越北獄京、引上海停、廣劇州，牲躍居凳全國(guó)堪最高20者15年，類深圳構(gòu)新房拔成交月均價(jià)執(zhí)持續(xù)巨攀升挑，躍端居全約國(guó)第襪一。20勿14年第政四季魂度，仔深圳飛房?jī)r(jià)脈超越嘉北京宴，20翅15年第詳三季布度，累超越籍上海每，躍辱居全劫國(guó)第付一。銅第四貨季度粥，深窗圳均厚價(jià)40齊59都9元/㎡晨，較胳上海33煤80何3元/㎡高晴出20視.1燈0%，較屬北京28靈74諸7元/㎡高罰出41潔.2潛3%，較城廣州15退05黃2元/㎡高壇出16她9.銀72菊%。20泥10說(shuō)-2迷01是5年深蒙圳、煮北京雕、上繡海、機(jī)廣州洗各季膚度房形價(jià)走皆勢(shì)圖架（元/㎡）20歉15年供應(yīng)旁市場(chǎng)吉分析20爭(zhēng)15年整鞠體供系應(yīng)同家比增蝕長(zhǎng)20袋15年，詠受寬區(qū)松政威策環(huán)弊境及工上半花年股的市利庭好等末因素扒，客冊(cè)戶積刮極入樹(shù)市，況開(kāi)發(fā)錦商推惡盤(pán)意諷愿強(qiáng)雅，深圳共市商澇品住繡宅批薪售面撕積面麥積71書(shū)5.等59萬(wàn)㎡執(zhí)，同地比上述漲21類.8摘9％。年中花、年兆底分遞別迎死來(lái)推叫盤(pán)高討峰期二季袋度和壤四季訂度分疑別迎田來(lái)推館盤(pán)高翠峰期，二息季度耐主要妥受寬劑松貨蒙幣政該策影站響，7、8月份能稍有夠回落茶，四曉季度那受政貿(mào)策及撓開(kāi)發(fā)遷商業(yè)追績(jī)目倉(cāng)標(biāo)壓岸力原燒因驅(qū)陸動(dòng)，痕再次求迎來(lái)抄推盤(pán)勤高峰序。供應(yīng)投區(qū)域鳳主要反集中花在關(guān)桌外區(qū)保域主要?jiǎng)児?yīng)避仍集累中在連關(guān)外巖區(qū)域，寶苦安及標(biāo)龍崗?fù)迏^(qū)累統(tǒng)計(jì)占醬比為79圾.8肝2％；印關(guān)內(nèi)恭以南遵山區(qū)售供應(yīng)散最高炕，占蔑比為15摘.5皮9％。20揀15年總泡供應(yīng)室量為71樸5.哈59萬(wàn)平隙，同秩比增賞長(zhǎng)21蝕.8悟9％，繭主要滾供應(yīng)精仍以縫關(guān)外提為主稈，關(guān)朵內(nèi)以澤南山武區(qū)集底中供異應(yīng)20晝15年1－12月深紙圳商塵品住煌宅供輸應(yīng)面偏積(萬(wàn)㎡)20讓15年成交凈市場(chǎng)行分析20傅15年深嗽圳市干場(chǎng)需鄭求爆古發(fā)，扁龍崗毅區(qū)成想交占憂比最勻高，送龍華銀熱點(diǎn)姜凸顯閉，南匆山區(qū)盆為關(guān)依內(nèi)成姜交主院力20身15年成乏交同怒比上逆漲，想市場(chǎng)病在7-云8月短抵期回障調(diào)上大迅速禁回升20避15年，貨深圳矩市商蘇品住花宅總成交揉面積66征5.胞89萬(wàn)㎡后，同較比上仆漲65爭(zhēng).2杠1%，除2月份毅受春緞節(jié)季蝦節(jié)性效影響狀以外邪，全年莖成交涉量均夜處在乳高位，7-垃8月，良市場(chǎng)梅在價(jià)巧格高秒位略預(yù)有回句調(diào)，隔但在客四季盜度迅洽速回工升。主要矮成交貼區(qū)域繁仍集展中在澡關(guān)外家，南目山區(qū)槳為關(guān)甜內(nèi)成莫交主考力從各衣區(qū)域饑成交京來(lái)肆看，躺主要副成交剩仍來(lái)巷自關(guān)猾外，擋占比裁為78旁.6陰8％；憤龍崗用去成雄交占癢比最車高，答為32業(yè).2疤3％；崗龍華撓熱點(diǎn)貿(mào)效應(yīng)桃凸顯淋，成嚴(yán)交面奸積占斃比16砌.5采7％，噸超過(guò)沫寶安蹦中心蒸區(qū)；艷南山滋區(qū)為承關(guān)內(nèi)療成交坊主力猶，成菊交面編積占閣比13壁.1涉2％。20標(biāo)15年成交防市場(chǎng)臉?lè)治?0艦15年商攏品住腦宅市萄場(chǎng)成重交面咳積TO找P1害0（萬(wàn)甚㎡，破元/㎡）20部15年住召宅市蓬場(chǎng)成濕交金龍額TO逮P1鄰0（億賠元，黑元/㎡湊）熱銷拳樓盤(pán)佩主要痰集中樹(shù)在龍橋崗區(qū)掙，高絡(luò)端樓蛛盤(pán)表處現(xiàn)不認(rèn)俗20耽15年，韻從成尊交面緞積來(lái)斑看，熱銷畫(huà)樓盤(pán)膀主要音集中本在龍男崗區(qū)，華候潤(rùn)兩煙個(gè)項(xiàng)然目入食圍前伐十。帽其中猛，位陪于京嚷基·御景索印象爺以20狹.3獲4萬(wàn)平夠的成所立量煌位居杠第一賞，華今潤(rùn)城庸以17圍.9獄6萬(wàn)平們位居備第二備，港糞鐵·天頌每以15永.6萬(wàn)平噴位居那第三蹄。從成班交金貝額前財(cái)十來(lái)金看，高端烤樓盤(pán)剪表現(xiàn)嚷不俗吊，位替于南踩山的倉(cāng)華潤(rùn)袋城以10燃6.蔑51億元估位列筍第一。20蚊15年價(jià)格萬(wàn)走勢(shì)抖分析20嚇15年深氏圳市眨商品延住宅者成交存均價(jià)(元/㎡汽)20書(shū)15年價(jià)另格表縫現(xiàn)——影響拼因素受春蜘節(jié)等更季節(jié)存性影虧響，淚走量他緩慢左，價(jià)格爭(zhēng)較為早穩(wěn)定“33牌0”政站策及芬兩輪驢降息杰相疊看加，脅客戶饅積極混入市侮，價(jià)格技持續(xù)源上漲傷，6月均帥價(jià)突幫破3萬(wàn)/平7、8月成抖交量能短暫握回調(diào)電，但價(jià)格濾持續(xù)礙上漲四季燭度開(kāi)蕩發(fā)商孕推盤(pán)馳意愿瞇強(qiáng)烈其，高廚端樓岔盤(pán)占翼比高粘，受成庫(kù)交結(jié)塞構(gòu)影甲響，墳成交茂均價(jià)謊再創(chuàng)偉新高記，突迷破4萬(wàn)/平深圳均商品佩住宅33川42示6元/㎡，同撥比20饅14年的23嘗97綿3元/㎡上漲39促.4鉆3%商品探住宅祥成交臺(tái)均價(jià)朝實(shí)現(xiàn)澇三連惰跳，石全年詞均價(jià)藏站穩(wěn)3字頭綱，11月均裙價(jià)突助破4萬(wàn)/平前海抬輻射土效應(yīng)躁明顯霉，南隱山領(lǐng)甲漲全糞市，懲寶安炸漲幅遞明顯20傻15年價(jià)格頸走勢(shì)凡分析20李14夕-2娘01詠5年深帽圳市蛛各區(qū)騾商品虧住宅滾成交底均價(jià)碗及同秩比增黎幅（族元/㎡，裁％）20過(guò)15年，淋從各沾區(qū)成割交均警價(jià)的芬變化掠來(lái)看湊，受益都于大裁前海嚼的規(guī)難劃利華好，溫南山健區(qū)商擺品住挺宅成績(jī)交均環(huán)價(jià)及盾價(jià)格括同比呀漲幅饒均位塵于全唉市首箭位，受普前海宋的輻勺射效滔應(yīng)，綱寶安棚區(qū)漲絞幅位延居全竄市第籍二，導(dǎo)同比汗增長(zhǎng)34夜.4暖9％；妹鹽田慢區(qū)漲氣幅最棗低，惹為7.蜘93％。深圳避區(qū)域價(jià)格吼新平憑臺(tái)關(guān)外核心區(qū)域2.8-8.0萬(wàn)元/㎡關(guān)內(nèi)5.5-15.0萬(wàn)元/㎡發(fā)展中的鎮(zhèn)區(qū)2.2-4.5萬(wàn)元/㎡西麗梳：5.綁5-時(shí)6.臣5萬(wàn)元/㎡福田閥北：6.調(diào)0-糠7.逃0萬(wàn)元/㎡南山蔽中心萌區(qū)：6.源5-粒7.奶5萬(wàn)元/㎡前后夸海：8.染0-性15碎.0萬(wàn)元/㎡龍坂水新區(qū)遍：3.生5-棵6.掙8萬(wàn)元/㎡寶中/新安率片區(qū)槐：5.皺0-條8.雁0萬(wàn)元/㎡龍崗襲中心串區(qū)：2.諷8-吸4.襲0萬(wàn)元/㎡福永占片區(qū)爺：3.切0-痕4.享5萬(wàn)元/㎡坪山耀片區(qū)技：2.策2-伶2.券8萬(wàn)元/㎡觀瀾棕片區(qū)殖：2.燒8-幣3.罰5萬(wàn)元/㎡光明擁新區(qū)珠：2.陸2-糕2.屑8萬(wàn)元/㎡注：傘福松攀沙包嫌括福坐永，蕉松崗翠和沙姑井深圳窩各區(qū)坡域價(jià)歸格進(jìn)咐入新柏平臺(tái)膏，已經(jīng)釋基本建形成提“關(guān)盜內(nèi)高倚端化扶，近皂郊中鄰產(chǎn)化怎，關(guān)惠外剛爹需化濤”的距發(fā)展宰格局20傻15上半容年成交搏結(jié)構(gòu)抗分析總價(jià)段90㎡以下（小戶型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合計(jì)（套）套數(shù)比例（％）100萬(wàn)以下65800006582.12%101-150萬(wàn)75631502200773524.87%151-200萬(wàn)4999158270220544917.52%201-300萬(wàn)68393947342801824826.52%301-500萬(wàn)3806406130781554638820.54%501-1000萬(wàn)15797343127613120046.44%1001-2000萬(wàn)0011243724971.60%2000萬(wàn)以上00001201200.39%合計(jì)（套）2402212052677251767831099100.00%套數(shù)比例（％）77.24%3.87%8.61%8.09%2.18%100.00%

剛需剛產(chǎn)品貴占主輛導(dǎo)，90平以錢(qián)下產(chǎn)戚品以10制0-桃30蜻0萬(wàn)為茅主，新改善糧性產(chǎn)汁品成版交以12浙0-嫌20扒0平為粱主總價(jià)段90㎡以下（小戶型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合計(jì)（套）套數(shù)比例（％）100萬(wàn)以下38700003871.14%101-150萬(wàn)1975710019835.84%151-200萬(wàn)33719827140351010.34%201-300萬(wàn)975253152723611104732.54%301-500萬(wàn)787610591361651441099132.38%501-1000萬(wàn)14606427631277121426312.56%1001-2000萬(wàn)0014689950315484.56%2000萬(wàn)以上00002192190.65%合計(jì)（套）2482123372825307788833948100.00%套數(shù)比例（％）73.11%6.88%8.32%9.06%2.62%100.00%

20啟15下半洲年成交口結(jié)構(gòu)軋分析剛需刮產(chǎn)品論仍為絮主導(dǎo)秘，但蒙產(chǎn)品粗總價(jià)掀有所纏提高最，受復(fù)總價(jià)漫因素倉(cāng)影響謎，改叮善性糠面積司段成禽交產(chǎn)午品面想積下搬降20蜓15年成姨交結(jié)皆構(gòu)對(duì)汗比分痰析20噴15年總貼價(jià)段朗產(chǎn)品江成交穗結(jié)構(gòu)扮對(duì)比栽（％號(hào)）剛需勒門(mén)檻贏進(jìn)一敢步提岸高，儉下半貞年多予個(gè)豪悲宅項(xiàng)順目入盞市，埋改善注性產(chǎn)金品成壤交比存例上筍升20接15年面欺積段績(jī)產(chǎn)品女成交持結(jié)構(gòu)校對(duì)比贊（％伸）從總確價(jià)段煤產(chǎn)品民成交票結(jié)構(gòu)要對(duì)比盾來(lái)看悠，剛需翼產(chǎn)品仇的門(mén)睜檻進(jìn)蒜一步冬提高，20侍0萬(wàn)以翠下的駕產(chǎn)品爪占比趕由上再半年鞏的44屑.5稱1％下媽降到17突.3禍2％，剛需升產(chǎn)品領(lǐng)的主噸力總戚價(jià)段懸集中籃在20彈0-擱50搖0萬(wàn)，占慘比從仿上半姜年的47烈.0腿6％上錢(qián)升到劍下半日年的64邀.9洋2％；從面釣積段慢產(chǎn)品黃成交含結(jié)構(gòu)葬對(duì)比偽來(lái)看男，受權(quán)市場(chǎng)么供應(yīng)倍結(jié)構(gòu)犁的影徹響，改善冬性產(chǎn)井品的在成交龍比例飛上升，主要允集中烈在91馬-1洲20㎡產(chǎn)貿(mào)品成貍交的繁增長(zhǎng)，占照比提依升了3.尚01％。區(qū)域毛分析——羅湖時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年26.8625.08486362014年20.5913.4442480同比變化（％）↑30.45%↑86.61%↑14.49%羅湖被區(qū)20強(qiáng)15年供應(yīng)分銷售醒情況快對(duì)比恢圖20脊15年，濃羅湖旁區(qū)新肢增供派應(yīng)26舒.8網(wǎng)6萬(wàn)㎡，同憐比增延長(zhǎng)30舍.4催5％；飯主要今供應(yīng)杏來(lái)自【華潤(rùn)戶銀湖掩藍(lán)山】、【靖軒讀豪苑】及【錦緣軍里·嘉園】。從成較交量接來(lái)看義，商鍋品住斥宅成絲式交25阻.0鏡8萬(wàn)㎡，同堆比增樸長(zhǎng)86需.6煤1%，以【華潤(rùn)向銀湖清藍(lán)山】、【新世蒙界四獅季御挖園】等項(xiàng)擴(kuò)目助壤推片耽區(qū)整興體去患化。從成分交均街價(jià)來(lái)霸看，凱均價(jià)48倉(cāng)63攏6元/㎡，同留比上頑漲14放.4虎9%。主脊要是音受【華潤(rùn)暢銀湖呆藍(lán)山】、【天璽1號(hào)】等均淘價(jià)超5萬(wàn)項(xiàng)怠目推俱動(dòng)。供應(yīng)曾同比而增長(zhǎng)邊，新暮房及孕庫(kù)存房誠(chéng)消化撤速度隙均較助快，棚價(jià)格鬧小幅未上漲羅湖單區(qū)20殘14甘-2表01湖5年供應(yīng)重銷售桃情況磨對(duì)比新圖區(qū)域惑分析——福田時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年9.7418.83544612014年25.2411.3542445同比變化（％）↓61.41%↑65.90%↑28.31%福田樸區(qū)20蒼15年供應(yīng)餅銷售剪情況闊對(duì)比殖圖福田妄區(qū)20酒14煙-2岔01瞞5年供應(yīng)恭銷售峽情況真對(duì)比雞圖福田父區(qū)新垃增供住應(yīng)9.霜74萬(wàn)㎡，同嬌比下獻(xiàn)降61櫻.4臣1％；均全區(qū)走全年返僅【寶能啦公館】1個(gè)新寸增項(xiàng)敢目入窄市。從成堪交量摩來(lái)看泰，商胞品住松宅成顆交18芹.8把6萬(wàn)㎡，同頭比增亂長(zhǎng)65術(shù).9者0%，主文要成龜交來(lái)朵自【綠景屬虹灣】、【寶能雨公館】。從成文交均獵價(jià)來(lái)嘩看，姿均價(jià)54么46殊1元/㎡，同賠比上鑒漲28淘.3聲1%?！緦毮芄脊^】成交損均價(jià)79季45脅9元/平極徒大提猶升了勇片區(qū)燃均價(jià)啦。供應(yīng)輕稀缺戀，成嫂交同炭比增蔥長(zhǎng)65寒.9芳0％，紙供求虹比近公兩倍區(qū)域廁分析——南山時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年111.5987.41564842014年62.4536.2241257同比變化（％）↑78.69%↑141.33%↑36.91%南山蹈區(qū)20城15年供應(yīng)波銷售財(cái)情況咱對(duì)比限圖南山貿(mào)區(qū)20啦14而-2補(bǔ)01冊(cè)5年供應(yīng)王銷售腔情況駱對(duì)比紐奉圖南山雪區(qū)新好增供叉應(yīng)11廊1.獻(xiàn)59萬(wàn)㎡，同筋比增采長(zhǎng)78租.6浴9％；六主要聾供應(yīng)亂來(lái)自僑科技慢園、扛蛇口紡及西食麗片局區(qū)。從成強(qiáng)交量觸來(lái)看飛，商連品住標(biāo)宅成聯(lián)交87理.4測(cè)1萬(wàn)㎡，同佳比增國(guó)長(zhǎng)65顯.9軋0%，【華潤(rùn)雨城】、【前海鳥(niǎo)時(shí)代】、【華暉·云門(mén)】、【博林草天瑞】、【海上石世界肯雙璽】表現(xiàn)狂不俗炮。從成紅交均爺價(jià)來(lái)駕看，樂(lè)全年謊均價(jià)56袋48丟4元/㎡，同字比上畜漲36岔.9扔1%。11月起腹，南娘山區(qū)廊多個(gè)室高端珠項(xiàng)目躺入市欣，均傅價(jià)突徹破7萬(wàn)/平。項(xiàng)目租集中歪入市彈，成燥交同綿比大叉幅增臺(tái)長(zhǎng)14悶1.踢33％，箱主要慎成交澤集中并在蛇姿口、烤西麗區(qū)域莊分析——鹽田時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年10.4810.69304982014年5.044.4728256同比變化（％）↑107.94%↑139.15%↑7.93%鹽田怖區(qū)20零15年供應(yīng)半銷售餓情況節(jié)對(duì)比份圖鹽田延區(qū)20敵14寫(xiě)-2逐01諸5年供應(yīng)發(fā)銷售瘦情況雕對(duì)比碼圖鹽田連區(qū)新耳增供咬應(yīng)10偉.4演8萬(wàn)㎡，同超比增墾長(zhǎng)10畝7.糟94％；親新增舍供應(yīng)暴項(xiàng)目題為【璽悅克山】、【合泰老御景星翠峰】及【上善備梧桐嚼苑】。從成女交量律來(lái)看斯，商攪品住脾宅成出交10頂.6撕9萬(wàn)㎡，同采比增柔長(zhǎng)13仙9.微15徒%，主球力成情交項(xiàng)亞目為【鵬廣帥達(dá)山鋒海四牽季城】、【御景群臺(tái)雅絡(luò)園】及【璽悅享山】。從成距交均濫價(jià)來(lái)淚看，衛(wèi)鹽田嗽區(qū)仍再屬全濕市價(jià)蠟格洼擾地區(qū)吸，均辣價(jià)為30舊49蓋8元/㎡，焦同比友增長(zhǎng)7.鍋93％。供應(yīng)忘集中騎在下碧半年誰(shuí)，全靜年成快交平處穩(wěn)，隸價(jià)格郊仍屬殺洼地區(qū)域汗分析——龍崗時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年173.26213.23271722014年190.11175.0819607同比變化（％）↓8.86%↑21.79%↑38.58%龍崗宰區(qū)20修15年供應(yīng)鳴銷售姻情況駱對(duì)比踢圖龍崗它區(qū)20嶺14小-2悅01薦5年供應(yīng)撫銷售出情況疑對(duì)比埋圖龍崗朱區(qū)新折增供京應(yīng)17券3.姨26萬(wàn)㎡，同鄉(xiāng)豐比下僻降8.差86％；春主要映供應(yīng)英來(lái)自險(xiǎn)布吉扁的【鴻榮襯源·尚峰】、【宇宏壓健康佩花城】，橫晨崗片軍區(qū)的【恒地忌悅山蝴湖】，龍檢崗中株心城柳的【頤安踏都會(huì)宅中央】及【萬(wàn)科倉(cāng)廣場(chǎng)】；從成繪交量凱來(lái)看接，商襲品住悔宅成傲交21簡(jiǎn)3.蔥23萬(wàn)㎡，同琴比增概長(zhǎng)21急.7辣9％，涉主力可成交峰項(xiàng)目【鴻榮提源·尚峰】、【宇宏驢健康握花城】、【萬(wàn)科詢廣場(chǎng)】、【萬(wàn)科瞎麓城】成交姥套數(shù)嘗均超派過(guò)千捆套；成交寨均價(jià)27轎17乓2元/㎡，同五比增脅長(zhǎng)38勞.5雕8％，【萬(wàn)科扭廣場(chǎng)】、【星河wo扎rl浴d·銀湖柳谷】等區(qū)陵域標(biāo)市桿項(xiàng)雷目助湖推了吃區(qū)域攜均價(jià)橡。供應(yīng)砍有所予下滑糾，成肆交量罷價(jià)齊興升20憶15年供撕應(yīng)稀養(yǎng)缺，進(jìn)受全床市成錫交帶賺動(dòng)及泄價(jià)格裁優(yōu)勢(shì)巨，成下交大輪幅上盾漲，抓價(jià)格內(nèi)同比稠增長(zhǎng)17文.2秀4％區(qū)域蟻分析——坪山港新區(qū)坪山飼新區(qū)20采15年供應(yīng)窄銷售碼情況世對(duì)比泄圖從供逮應(yīng)情菠況來(lái)旺看，郊坪山駁新區(qū)傭全年倦新增也供應(yīng)齒較少忍，區(qū)藝域全放年僅5個(gè)項(xiàng)個(gè)目供黨應(yīng)，吃商品笛住宅賢成交田面積28惕.2唯6萬(wàn)㎡腸，同治比下蹦降37妄.7來(lái)9％，【京基奶御景辟印象】為區(qū)宵域的品主力怨供應(yīng)重項(xiàng)目喂；20乒15年，順坪山典新區(qū)雨成交46炎.4桐9萬(wàn)㎡增，同辜比增育長(zhǎng)58科.0代2％；江主力饅成交煤項(xiàng)目迫為【京基猜御景任印象】，成些交面班積占況全區(qū)女成交錘的43吸.7正6％。從成袍交均鏈價(jià)來(lái)題看，朗受全跨市普港漲的竭影響絹，坪感山新膜區(qū)成權(quán)交價(jià)醬格上救漲了17鴨.2征4％，捷為15巾99攀8元/㎡。時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年28.2646.49159982014年45.4329.4213645同比變化（％）↓37.79%↑58.02%↑17.24%坪山衰新區(qū)20流14幼-2練01驢5年供應(yīng)走銷售燈情況踢對(duì)比駝圖大鵬護(hù)新區(qū)偵仍屬芒較沉淋寂區(qū)卷域，滾受政去策利勞好影銳響，批整體京供應(yīng)少成交撞均大敵幅上凍升，驕但成淹交價(jià)累格有釋所下舌降區(qū)域常分析——大鵬躬新區(qū)大鵬俯新區(qū)20釣15年供應(yīng)汪銷售介情況香對(duì)比障圖20濃15年，禽大鵬更新區(qū)舞新增魯供應(yīng)15滋.3啟6萬(wàn)㎡退，同至比增顏長(zhǎng)超7倍；渡全區(qū)削全年蠶僅【金眾曾云山局棲】1個(gè)項(xiàng)宿目；從成眉交量源來(lái)看違，20睬15年商洞品住者宅成協(xié)交15瞧.3苦6萬(wàn)㎡仁，同匪比增歇長(zhǎng)16宏2.究56％；徒主要涂成交比項(xiàng)目勻?yàn)椤窘鸨娂釉粕綆艞考啊境泻昌X半山廚海】，主溝要成壟交戶雄型以90㎡以丟下小職戶型仇為主始。從成與交均冬價(jià)來(lái)軍看，20羞15年大丑鵬新韻區(qū)成疼交均描價(jià)17料00久2元/㎡，礙同比列下降10持.2機(jī)0％。時(shí)間供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2015年15.3616.03170022014年5.851.9418933同比變化（％）↑162.56%↑726.29%↓10.20%大鵬艱新區(qū)20咱14港-2寸01碑5年供應(yīng)扯銷售右情況綠對(duì)比亭圖時(shí)間橫崗龍崗中心區(qū)坂田布吉坪山2015年1月22482169312767424189138822015年2月22787181272964230825139052015年3月22130160512879127005138372015年4月23894164822812226492138152015年5月24867205402928127908150692015年6月24167219523150328964167272015年7月24944259833708835419177452015年8月25189296833293534014184352015年9月25908276173338133468200012015年10月28480289501839735129225442015年11月28876305074673435480236912015年