1.項(xiàng)目背景

XX市地處浙江中部沿海，位于我國(guó)三條主要開(kāi)發(fā)軸之一的沿海發(fā)展軸上，是浙江省五大城市之一，轄三區(qū)二市四縣，陸域面積9411平方公里，人口540萬(wàn)。

XX市中心區(qū)位于椒江區(qū)的XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，是XX城市建設(shè)最重要的熱點(diǎn)區(qū)域。早在2000年，XX市政府即組織完成了開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)、中心區(qū)詳規(guī)等重要規(guī)劃的編制工作，明確了中心區(qū)路網(wǎng)骨架及大的功能區(qū)塊。依上層次規(guī)劃，XX市中心區(qū)由五大區(qū)塊構(gòu)成：文化會(huì)展區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)、西商務(wù)區(qū)、體育中心區(qū)，它們由一條長(zhǎng)約3.7公里、寬約180米的景觀綠軸串聯(lián)，兩端以城市自然山體——白云山、烏龜山收尾，形成XX市未來(lái)的最亮點(diǎn)。目前，XX市中心區(qū)的建設(shè)正有條不紊地進(jìn)行：文化會(huì)展區(qū)的市民廣場(chǎng)一期已建成，周邊二棟高層已結(jié)構(gòu)封頂，四大文化建筑的方案亦由國(guó)內(nèi)著名建筑師分別在設(shè)計(jì)中，會(huì)展中心（大會(huì)堂）的方案征集工作正在籌劃中；東商務(wù)區(qū)、西商務(wù)區(qū)、體育中心區(qū)三大區(qū)塊也在實(shí)施之中。唯有中央商務(wù)區(qū)及其內(nèi)的中央公園，由于其區(qū)位及體裁太重要，XX市政府審慎考慮，至今未引進(jìn)實(shí)施項(xiàng)目。21世紀(jì)初是XX市經(jīng)濟(jì)二次騰飛的最佳時(shí)期，近年來(lái)其發(fā)展速度和發(fā)展模式舉國(guó)矚目。在此背景下，中央商務(wù)區(qū)受大勢(shì)所趨亦將在近期內(nèi)分期啟動(dòng)，該區(qū)塊的啟動(dòng)有利于與周邊區(qū)塊的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)。為在上層次規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)一步整體提升中心區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，在中觀層面理順中央商務(wù)區(qū)和中央公園的公共空間系統(tǒng)、道路交通系統(tǒng)、建筑界面系統(tǒng)、綠化景觀系統(tǒng)等各項(xiàng)城市設(shè)計(jì)要素間的關(guān)系，XX市建設(shè)規(guī)劃局于2003年4月開(kāi)始組織本項(xiàng)目的國(guó)際咨詢工作。深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院很榮幸地成為被邀請(qǐng)參加的咨詢機(jī)構(gòu)之一。

XX市區(qū)域位置圖XX市中心區(qū)區(qū)域位置圖XX市中央商務(wù)區(qū)區(qū)域位置圖XX市中心區(qū)文化會(huì)展區(qū)中央商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)西商務(wù)區(qū)東商務(wù)區(qū)01項(xiàng)目背景02總規(guī)解讀2.

XX總規(guī)城市設(shè)計(jì)指引解讀2.1XX總規(guī)對(duì)未來(lái)城市形象的描繪按城市總體規(guī)劃，XX市為“一心六脈、三區(qū)四片”環(huán)繞綠心的組團(tuán)式城市，規(guī)劃人口規(guī)模將達(dá)到130萬(wàn)，成為“浙江沿海中部區(qū)域中心城市，制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化港口城市”?？傄?guī)給我們描繪出21世紀(jì)的XX形象是：

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一座現(xiàn)代化的城市

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一座發(fā)展迅速、極富生命力的城市

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一座富有地方特色和文化底蘊(yùn)的城市

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一座生態(tài)環(huán)境良好的城市2.2XX總規(guī)對(duì)城市整體風(fēng)貌的要求：

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城市風(fēng)貌整體格局應(yīng)形成“三城依綠心，綠心連三城，山、水、城相融”的自然風(fēng)貌和“水鄉(xiāng)風(fēng)情、商貿(mào)傳統(tǒng)、古城新春”的城市特征。

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注重在城市道路、廣場(chǎng)上給觀賞附近的自然山體及水體、地標(biāo)建筑等留出視野，安排借景、對(duì)景，呈現(xiàn)“山水城市”特征。

3.設(shè)計(jì)依據(jù)3.1《XX市城市總體規(guī)劃修編》（草案）2003.63.2《XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》3.3《XX市中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃及主軸線城市設(shè)計(jì)》2000.113.4《XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)?西商務(wù)區(qū)城市設(shè)計(jì)》2003.33.5《XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)?東商務(wù)區(qū)城市設(shè)計(jì)》1999.63.6《XX市體育中心規(guī)劃》2002.43.7《XX市市民廣場(chǎng)設(shè)計(jì)》2001.83.8用地周邊已實(shí)施的建設(shè)現(xiàn)狀3.9《XX市中央商務(wù)區(qū)、中央公園設(shè)計(jì)委托書》2003.43.10規(guī)劃設(shè)計(jì)合同3.11相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)

4.現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料4.1自然、地理概況XX市境域居山面海，平原、丘陵相間。丘陵、山地約占內(nèi)陸總面積的2/3，形成“七山一水二分田”的格局，地勢(shì)自西向東傾斜。椒江水系自西向東橫貫全境。東部沿海海岸曲折，淺海灘涂遼闊，近海有XX列島、東列島等12個(gè)島群691個(gè)島嶼。XX市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，大部分境域具有海洋氣候特征。市域內(nèi)動(dòng)、植物資源豐富，陸生動(dòng)物1920多種，水生動(dòng)物940多種，植物近2000種，其中內(nèi)陸珍惜動(dòng)植物80余種。XX市市樹(shù)為香樟。4.2歷史、人文概況早在新石器時(shí)代，XX市已有原始居民。西漢昭帝始元二年（公元前85年）瀕海而置回浦縣，三國(guó)吳太平二年（257年）置臨?？?，西晉隋唐，中原居民陸續(xù)南移入境，出現(xiàn)了一批城鎮(zhèn)。宋時(shí)，中原居民大批南遷，該地社會(huì)趨于鼎盛。市域內(nèi)名勝景區(qū)眾多，天臺(tái)山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，以“佛宗道源、山水神秀”著稱。國(guó)清寺為佛教天臺(tái)字祖庭。臨海市一帶，集沿峰、洞穴、海灘、古城于一地，為省級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。溫嶺縣長(zhǎng)嶼石洞叢列，雄奇壯觀。XX市傳統(tǒng)民風(fēng)可概括為：

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具有反抗精神，以性情樸直著稱。

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崇尚民族氣節(jié)，景仰歷史名人。

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勤勞儉樸。

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親朋鄰里，講求互訪。

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宗族觀念較濃，山區(qū)猶甚。

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溫黃一帶居民，工商意識(shí)較濃。以上資料摘自《XX地區(qū)志》，（XX地區(qū)地方志編撰委員會(huì)，1995年，浙江人民出版社出版）4.3用地現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)既定條件4.3.1

用地現(xiàn)狀XX市中央商務(wù)區(qū)（內(nèi)含中央公園）位于XX市中心區(qū)的幾何中心。東臨中心大道，西與職教城學(xué)院路相望；北起市府大道，南至東海大道，用地面積59.2公頃?；爻?00米×740米的方型，地勢(shì)平坦。既定的中心區(qū)主軸線呈45度將本片區(qū)分為西北大、東南小的二個(gè)區(qū)塊。距本片區(qū)東北約2.5公里處為157.5米的白云山主峰，距其西南約2公里處為125.7米的烏龜山主峰?；貎?nèi)無(wú)值得保留的現(xiàn)狀建筑。4.3.2

本項(xiàng)目的既定條件①規(guī)劃范圍邊界線已確定。②周邊城市主干道已確定，周邊區(qū)塊的規(guī)劃布局及道路交通已確定。③本片區(qū)作為XX市未來(lái)商務(wù)中心區(qū)的性質(zhì)已確定。④本片區(qū)內(nèi)設(shè)大型城市開(kāi)放空間——中央公園已確定。4.3.3

本項(xiàng)目委托書對(duì)城市設(shè)計(jì)的要求概括①尊重中心主軸線整體格局，鼓勵(lì)創(chuàng)新主軸線城市設(shè)計(jì)的思想。鼓勵(lì)對(duì)主軸線和對(duì)開(kāi)發(fā)中央商務(wù)區(qū)提出更新的設(shè)計(jì)理念和更高的設(shè)計(jì)要求，使本設(shè)計(jì)具有前瞻性和獨(dú)創(chuàng)性，突出XX地方特色。②尊重已實(shí)施的東商務(wù)區(qū)與已批的西商務(wù)區(qū)格局，并考慮與之的整體關(guān)系。03基礎(chǔ)資料水景公園已實(shí)施完畢葭沚長(zhǎng)廊部分實(shí)施，東商務(wù)區(qū)已開(kāi)工中心醫(yī)院已竣工本片區(qū)鳥(niǎo)瞰，體育中心在建高教園區(qū)部分已實(shí)施③準(zhǔn)確把握中央商務(wù)區(qū)的整體效益，明確辦公、商業(yè)、居住、旅游休閑等功能及相互關(guān)系，并滿足其各項(xiàng)活動(dòng)的需求，創(chuàng)造不同風(fēng)格的怡人環(huán)境，以利于人口集聚、商業(yè)繁榮。④注重人車分流的前提下做好步行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，特別是停車位的設(shè)置和服務(wù)流線的組織。⑤中央公園的整體環(huán)境在統(tǒng)一協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)強(qiáng)調(diào)小尺度設(shè)計(jì)，以創(chuàng)造怡人的休閑空間。⑥重點(diǎn)處理好東北角、西南角兩個(gè)叉口處開(kāi)放空間的景觀設(shè)計(jì)。⑦建筑造型應(yīng)既體現(xiàn)商業(yè)氛圍又具藝術(shù)特色，建筑風(fēng)格宜為簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代式，并富有想象力。4.4發(fā)展機(jī)遇4.4.1

XX市目前處于二次創(chuàng)業(yè)的加速度發(fā)展期，中心區(qū)的建設(shè)工作也在全面展開(kāi)。除本片區(qū)外，中心區(qū)其它地塊的規(guī)劃皆已落實(shí)，其建設(shè)工作正有條不紊地進(jìn)行。隨著體育中心、東商務(wù)區(qū)、市民廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目的逐步完工，中心區(qū)的雛形已形成，這對(duì)投資商和政府開(kāi)發(fā)本片區(qū)的信心有利，使本片區(qū)近期內(nèi)分期啟動(dòng)成為可能。4.4.2

XX市擁有一支能理性把握建設(shè)開(kāi)發(fā)思路和品質(zhì)的管理隊(duì)伍，市府大道公建帶、椒江商業(yè)街等優(yōu)秀作品，使XX市“啟動(dòng)晚、起點(diǎn)高”的后發(fā)優(yōu)勢(shì)淋漓體現(xiàn)。有這些優(yōu)秀作品作臺(tái)階，使在本片區(qū)形成國(guó)內(nèi)一流空間品質(zhì)的CBD極有可能。4.4.3

提前落實(shí)高質(zhì)量的CBD規(guī)劃，可使政府和投資商對(duì)未來(lái)的中心區(qū)有整體概念，做到心中有數(shù)。同時(shí)，政府亦可在規(guī)劃基礎(chǔ)上把握住哪片是CBD有條件時(shí)可先行開(kāi)發(fā)的區(qū)域，哪片是因其對(duì)城市影響太大，需留待長(zhǎng)久審慎開(kāi)發(fā)的區(qū)域。4.4.4

用地內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)量少，地勢(shì)平坦，周邊皆為城市新區(qū)，這對(duì)本片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和規(guī)劃皆有利。4.5發(fā)展制約4.5.1

XX市的城市性質(zhì)和人口規(guī)?？陀^上決定了其不可能產(chǎn)生開(kāi)發(fā)量較大的CBD。目前，XX市成規(guī)模的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)需求量不大，城市中上檔次的公建大都是政府投資的行政機(jī)構(gòu)。所以，本片區(qū)要吸引投資商開(kāi)發(fā)品質(zhì)優(yōu)良的高端商務(wù)辦公樓尚有待時(shí)日。即便開(kāi)發(fā)，未來(lái)城市的需求量也不會(huì)太大。4.5.2

XX市是一個(gè)“三區(qū)鼎立”的組團(tuán)式城市，由于交通和歷史等原因，三區(qū)至今皆在謀求其自身的綜合平衡發(fā)展而相對(duì)獨(dú)立。從組團(tuán)城市本身的肌理看，三區(qū)皆會(huì)形成各自的核心區(qū)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，它們都存在吸引商務(wù)性寫字樓、高檔酒店和商業(yè)等投資商的可能，而這些體裁是CBD形成的核心要素。XX市中心區(qū)現(xiàn)狀辦公樓——市政府XX市中心區(qū)現(xiàn)狀辦公樓——總工會(huì)XX市中心區(qū)現(xiàn)狀辦公樓——法院、檢察院XX市中心區(qū)現(xiàn)狀辦公樓——稅務(wù)局04基礎(chǔ)資料5.國(guó)內(nèi)外CBD分析與研究5.1世界上大多數(shù)外向型大城市都有CBD。改革開(kāi)放后，我國(guó)的一些特大城市也逐漸形成了自己的CBD，如：北京中央商務(wù)區(qū)、上海陸家咀、深圳福田中心區(qū)等。這些城市具有如下共同特點(diǎn)：它們皆為人口眾多的外向型特大城市，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外大型金融、投資、產(chǎn)業(yè)等機(jī)構(gòu)的總部或分部，形成集聚效益，又不斷有外駐機(jī)構(gòu)在這些城市開(kāi)設(shè)對(duì)外交流的窗口。XX市未來(lái)定位為浙中沿海中心城市，具有形成小規(guī)模CBD的可能。但因其主打產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)，投資商更看中的是其相對(duì)廉價(jià)的土地和勞力，大型公司的總部則相對(duì)會(huì)選擇在同一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的上海、杭州等地。5.2

國(guó)外CBD大都在形象上以其鮮明的特征成為城市的象征，如：紐約曼哈頓、悉尼中心區(qū)、巴黎德方斯等。它們發(fā)展到今天，皆存在著文脈消失等眾多問(wèn)題，但最主要的問(wèn)題是：CBD規(guī)劃時(shí)過(guò)于功利化，過(guò)于講求功能分區(qū)明確和效率而缺乏社區(qū)的人情味，使CBD夜間變?yōu)椤八莱恰?，?dǎo)致治安等許多社會(huì)問(wèn)題的產(chǎn)生。所以，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)CBD談得最多的詞為“混合”。即：打破其僵化的功利性，在CBD內(nèi)滲入居住、休閑娛樂(lè)、文化等生活要素，以軟化其人、車流過(guò)于分明的周期性，達(dá)到下班后亦有人氣等效果。

分析國(guó)外CBD的教訓(xùn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目委托書內(nèi)所安排的功能組合是合理的，但在規(guī)劃中還應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化“中央公園”的概念，使其真正與城市居民生活混合，而不僅僅是考慮城市形象的象征意義和與CBD區(qū)塊建筑間的關(guān)系。

北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃平面北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃鳥(niǎo)瞰上海SCBD構(gòu)成示意圖上海陸家嘴夜景深圳福田中心區(qū)平面深圳福田中心區(qū)西側(cè)效果圖新宿副都心總平面圖新宿商務(wù)中心區(qū)鳥(niǎo)瞰德方斯（A）區(qū)總平面圖德方斯遠(yuǎn)眺05相關(guān)研究城市商務(wù)中心的核與框特征比較

6.XX市中心區(qū)各區(qū)塊規(guī)劃解讀XX市中心區(qū)位于椒江區(qū)中部，是XX市未來(lái)行政、文化、商務(wù)活動(dòng)的中心。XX總規(guī)對(duì)之的描述為：“在椒江白云山南側(cè)設(shè)置新的城市公共中心，是集行政、商貿(mào)、金融、文娛、科技和體育設(shè)施為一體的市級(jí)中心”。依《XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、中心區(qū)城市風(fēng)貌研究》，中心區(qū)主軸線東北靠白云山，西南臨烏龜山，分別由文化會(huì)展區(qū)（102.25公頃）、西商務(wù)區(qū)（38.58公頃）、東商務(wù)區(qū)（41.67公頃）、中央商務(wù)區(qū)（即CBD區(qū)，59.2公頃）和體育中心區(qū)（56.65公頃）構(gòu)成。中軸線線上設(shè)置貫通全區(qū)的帶狀連續(xù)綠化公園及廣場(chǎng)，兩端與自然山體交融，使自然環(huán)境（生態(tài)綠地）與人工環(huán)境（公共綠地）有機(jī)融為一體，形成XX市獨(dú)具特色的城市風(fēng)貌，并充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的概念。

以下是我們對(duì)中心區(qū)各區(qū)塊的規(guī)劃解讀和意境理解：6.1文化會(huì)展區(qū)強(qiáng)調(diào)風(fēng)雅的文化氛圍，以大片開(kāi)敞空間作為綠軸向白云山體的自然過(guò)渡。該區(qū)塊綠軸為市民廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)集會(huì)廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、水景公園。文化廣場(chǎng)和水景公園80%以上用地為綠地或水面；集會(huì)廣場(chǎng)60%以上用地為緩坡綠地。三大廣場(chǎng)以“水”為母題相聯(lián)系，名為廣場(chǎng)，實(shí)為市民休閑的城市公園。該廣場(chǎng)取意“中國(guó)線描”：在自然形態(tài)的綠、水圖底關(guān)系上局部輕輕罩上一層以線為主、現(xiàn)代感極強(qiáng)、設(shè)計(jì)精致的人工化要素，以突出廣場(chǎng)的文化氛圍和人、車交通功能的簡(jiǎn)單性。正方形硬鋪地為主體的集會(huì)廣場(chǎng)為整個(gè)中心區(qū)軸線的盡端，地坪抬高6米，并以水簾、瀑布收“水”尾，該廣場(chǎng)取意“陽(yáng)”字；正園形線條貫穿的水景公園標(biāo)高相對(duì)較低，為市民廣場(chǎng)和中央公園的過(guò)渡地帶，以曲線為主要手法，取意“陰”字；市民廣場(chǎng)和周邊建筑間布置寬闊林蔭道，形成線性綠色服務(wù)空間。由于本區(qū)塊內(nèi)大都為文化建筑，會(huì)展、集會(huì)功能是偶然突發(fā)性的，故我們理解的文化會(huì)展區(qū)意境若用一個(gè)字來(lái)形容則為——“靜”。

由市民廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)手法及其綠地、水體所占的比例，我們也可以用一個(gè)字來(lái)概括本區(qū)塊綠軸——“潤(rùn)”。

XX市中心區(qū)主軸線城市設(shè)計(jì)鳥(niǎo)瞰圖，2000年XX市市民廣場(chǎng)方案，2001年06規(guī)劃解讀07規(guī)劃解讀6.2西商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)強(qiáng)調(diào)濃厚的商業(yè)氛圍和人氣：建筑覆蓋率高、容積率高、路網(wǎng)密度高、人行系統(tǒng)較復(fù)雜，由建筑圍合而成的各種開(kāi)敞、半開(kāi)敞的公共空間豐富。二個(gè)區(qū)塊各自在東西向、南北向形成的副軸線上安排了硬質(zhì)鋪地為主的大小不同的各類人行廣場(chǎng)。這二個(gè)區(qū)塊的綠地、水體用地所占比例不到40%。它們的建筑組合有一個(gè)共同特點(diǎn)：中間低、兩邊高，分別在市府大道、中心大道上形成了帶狀的高層建筑街墻。由于本區(qū)塊內(nèi)大都為商業(yè)及居住建筑，故我們理解的西商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)意境若用一個(gè)字來(lái)形容則為——“鬧”。

由這二個(gè)區(qū)塊的用地功能、設(shè)計(jì)手法及其綠地、水體所占比例，我們也可用一個(gè)字來(lái)概括其主軸線——“枯”。若將文化會(huì)展區(qū)比作陽(yáng)春白雪式的中國(guó)線描畫，則這二個(gè)區(qū)塊就是色彩斑斕式的西洋油畫。6.3體育中心區(qū)強(qiáng)調(diào)富有生氣的運(yùn)動(dòng)氛圍，各類橢圓形的體育建筑有機(jī)組織在區(qū)塊內(nèi)部，并以巨大的綜合體育場(chǎng)及其前廣場(chǎng)作為整個(gè)中心區(qū)主軸線的收尾。該區(qū)塊大體量的巨型現(xiàn)代建筑在中軸線整體風(fēng)貌上可與另一盡端的

集會(huì)廣場(chǎng)和會(huì)展中心獲得相互呼應(yīng)的取意：陽(yáng)。體育中心周期性地會(huì)聚散大量人流、車流，但平日卻相對(duì)平和，故我們理解的體育中心區(qū)意境若用一個(gè)詞來(lái)形容則為——“鬧靜相宜”。體育中心的功能決定了其必須留出大面積硬地廣場(chǎng)以疏散人、車流，解決此功能永遠(yuǎn)是體育中心的首要問(wèn)題，故我們也可以用一個(gè)字來(lái)概括其主軸線——“枯”。體育中心鳥(niǎo)瞰圖，2002年?yáng)|商務(wù)區(qū)總平面圖，1999年西商務(wù)區(qū)鳥(niǎo)瞰圖，2003年西商務(wù)區(qū)總平面圖，2003年08規(guī)劃解讀中央商務(wù)區(qū)總平面圖，2000年中央商務(wù)區(qū)鳥(niǎo)瞰圖，2000年6.4中央商務(wù)區(qū)這是做本項(xiàng)目前要研究的最重要區(qū)塊。我們現(xiàn)就2000年編制的中心區(qū)城市設(shè)計(jì)中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行解讀。6.4.1

公共空間印象最鮮明的是在中軸線兩側(cè)布置了8幢超高層建筑，在空間上形成中間高兩邊低的態(tài)勢(shì)，并在西北角、東南角的街角位置各布置了一幢高層。方案維持了中心區(qū)主軸線的完整性，并考慮了與主軸相垂直的三條副軸。其中，中間次軸為車行主導(dǎo)，兩側(cè)次軸為人行主導(dǎo)。解讀：①塔樓位于幾何中心，具有震撼力，并能在城市天際線上與兩側(cè)山體間找到平衡，但建筑排布太拘謹(jǐn)，這種排布方式因與國(guó)內(nèi)其它大城市的中心區(qū)雷同，難以體現(xiàn)江南人的詩(shī)情畫意，而不具有地方特色。②主軸側(cè)的兩塊三角形用地建筑覆蓋率及容積率皆不高，只在街角設(shè)了二幢高層，CBD核心區(qū)塊的地價(jià)優(yōu)勢(shì)未能充分發(fā)揮。6.4.2

道路交通印象最鮮明的是：道路呈以主軸線為中心的對(duì)稱格局，主軸線綠帶寬度與文化會(huì)展區(qū)保持一致；沿主干道開(kāi)口皆能與周邊區(qū)塊開(kāi)口對(duì)接；中央次軸線兩側(cè)受圖形限制開(kāi)了二條機(jī)動(dòng)車道。解讀：①在與主軸線垂直方向上形成了一個(gè)較完整的環(huán)形步行空間，但與機(jī)動(dòng)車道有8個(gè)交叉點(diǎn)。②中央次軸上的二條機(jī)動(dòng)車道能加強(qiáng)主軸二側(cè)區(qū)域的聯(lián)系，但此處連設(shè)二條車道，一則使用效率不高，二則會(huì)對(duì)中央次軸的景觀產(chǎn)生不利影響。③主軸線兩側(cè)的車道采用與文化會(huì)展區(qū)相同的手法，將建筑區(qū)與中央公園區(qū)分隔。這種“路包綠”的方式功能分區(qū)雖明確，但一則不能使XX市未來(lái)最高檔的寫字樓及酒店充分與中央公園融為一體；二則手法較過(guò)于拘謹(jǐn)，尚未達(dá)到江南人追求的“天人合一”、“收放自如”的境界。6.4.3

綠化水景印象最鮮明的是：中央公園采取了西方園林的對(duì)稱手法，呈幾何型布置；公園空間開(kāi)敞，以草坪、花壇為主調(diào)，喬木較少，無(wú)片狀水面。解讀：①幾何型西方園林的處理手法易與體育中心區(qū)及東、西商務(wù)區(qū)相宜，但難與文化會(huì)展區(qū)統(tǒng)一。②大面積的幾何型草坪、花壇強(qiáng)調(diào)了空中鳥(niǎo)瞰的圖案效果，但缺乏江南情調(diào)，不易與中國(guó)人的情趣相融洽。③由于公園缺水面及喬木，亦可用“枯”字概括其總意境。09區(qū)塊理解7.我們對(duì)本片區(qū)的理解通過(guò)近三年來(lái)對(duì)XX較深的了解，我們認(rèn)為：XX市中心區(qū)不僅要突出氣魄宏大和鮮明的現(xiàn)代化等“硬”特征，更需要加強(qiáng)城市生態(tài)環(huán)境面貌和地方文化特色等“軟”環(huán)境，加大自然景觀的引入，以軟化人工過(guò)“硬”環(huán)境造成的壓抑感和機(jī)器感，形成天人合一、生氣勃勃的中心區(qū)形象。鑒于以上大的感覺(jué)以及我們對(duì)中央商務(wù)區(qū)原規(guī)劃及其周邊已批規(guī)劃的解讀，我們認(rèn)為，未來(lái)的XXCBD應(yīng)達(dá)到以下效果：7.1公共空間從城市開(kāi)放空間上判斷，中央公園與市民廣場(chǎng)關(guān)系更密切，應(yīng)取得與之相呼應(yīng)的意境效果——“潤(rùn)”，而不應(yīng)在二個(gè)區(qū)塊的取意上產(chǎn)生突變。只有這樣，才能使“三段式”的主軸線在取意上變成“二段式”。這樣做會(huì)使二段主軸線在設(shè)計(jì)理念上相互延續(xù)、相互關(guān)照。由于手法及取意的統(tǒng)一，主軸線會(huì)更加大氣而且極富人情味和地方特色。結(jié)論：l

自由的自然型圖底關(guān)系上適量點(diǎn)綴以線為主題、精致的現(xiàn)代建筑要素，是中央公園的共性母題。l

將中央公園的概念放大，使中央公園與CBD最精彩的中部點(diǎn)式塔樓融為一體，盡量不以車道將其人為分開(kāi)。l

中部點(diǎn)式塔樓盡量不呈“一”字形排開(kāi)，而以取得其內(nèi)部最佳窗景為目的，在中央公園內(nèi)較為放松地排布。l

中央公園兩邊用地在解決人、車交通的基礎(chǔ)上，盡量提高土地使用率，可采用高建筑覆蓋率做法，以“枯”來(lái)突出中央公園的“潤(rùn)”和建筑極低的覆蓋率。l

中央塔樓周邊的沿街高層建筑，既要考慮主干道街景效果，亦不應(yīng)對(duì)周邊區(qū)塊既定高層建筑的視線產(chǎn)生干擾。本項(xiàng)目構(gòu)思過(guò)程草圖城市設(shè)計(jì)取意分析圖7.2道路交通本區(qū)塊在對(duì)外交通上應(yīng)充分與周邊四個(gè)區(qū)塊及城市干道銜接，對(duì)內(nèi)交通應(yīng)處理好中央公園二側(cè)二大區(qū)塊之間的聯(lián)系，并盡量不影響中央公園的空間延續(xù)性。結(jié)論：l

本區(qū)塊道路出入口應(yīng)與周邊區(qū)塊對(duì)接。l

為達(dá)到中央公園“天人合一”的混合效果，道路走向應(yīng)有機(jī)、流暢而不強(qiáng)求曲直。l

穿越中央公園的區(qū)間道路可局部下穿，以保證公園的延續(xù)性。l

充分重視靜態(tài)交通，努力做到地下車庫(kù)與公園、塔樓、下沉廣場(chǎng)、下沉車道的完美混合，并使之成為中央公園的特色之一。7.3綠化及水體為取得公共空間上要求的“潤(rùn)”意，自由、舒展的形態(tài)是必要的，水體和喬木的量應(yīng)充分保證。中央公園大片綠地內(nèi)自由地點(diǎn)綴著精致的塔樓，與中央公園外大板塊式建筑內(nèi)吝嗇地?fù)赋鲆巳诵】臻g和商業(yè)步道，形成了富有戲劇性的對(duì)比關(guān)系，猶如中國(guó)印章中的陰刻和陽(yáng)雕。結(jié)論：l

西式拼花圖案難以獲得好意境，吸江南園林之所長(zhǎng)，引入自由的水體和喬木，才能使中央公園的設(shè)計(jì)真正做到游刃有余、富有地方特色。l

中心區(qū)主軸線的“潤(rùn)”意，使之與兩端的自然山體更易融合，符合上層次規(guī)劃要求。同時(shí)亦使之與周邊已批規(guī)劃的“枯”意產(chǎn)生對(duì)比效果。中央公園的東北端應(yīng)處理好與市民廣場(chǎng)的過(guò)渡關(guān)系；西南端應(yīng)處理好與體育中心廣場(chǎng)的過(guò)渡關(guān)系。8.設(shè)計(jì)目標(biāo)

我們認(rèn)為一個(gè)考慮周全的CBD城市設(shè)計(jì)，應(yīng)有助于改善國(guó)外CBD目前存在的弊端。因此，我們將XX市中央商務(wù)區(qū)城市設(shè)計(jì)的目標(biāo)明確為：

一個(gè)城市、生態(tài)、人文相互混合協(xié)調(diào)，富有東方傳統(tǒng)化情調(diào)和XX地方特色的城市中心區(qū)。山、海、島中國(guó)線描、印章江南園林商業(yè)步街濱水塔樓酒店式公寓生態(tài)停車場(chǎng)9.設(shè)計(jì)概念9.1設(shè)計(jì)要素l

山、海、島l

陽(yáng)光、空氣、植被l

中國(guó)線描、印章l

江南園林l

連續(xù)的商業(yè)步行街l

為數(shù)不多的摩天大樓l

酒店式管理的高級(jí)公寓l

停車設(shè)施9.2設(shè)計(jì)主題

有機(jī)的核心——公園中的CBD9.3設(shè)計(jì)原則l

功能的滲透性l

場(chǎng)所的文化性l

交通的可達(dá)性l

生態(tài)的和諧性10設(shè)計(jì)主題10.城市設(shè)計(jì)構(gòu)思說(shuō)明10.1總體構(gòu)思10.1.1“軟著陸”與突變一個(gè)好的城市CBD，無(wú)論是地塊功能上還是投資密度上，都應(yīng)是城市生長(zhǎng)肌理的有機(jī)演變。亦即它與周邊的關(guān)系先是滲透過(guò)渡的“軟著陸”，然后才在最核心部產(chǎn)生突變。這樣的互動(dòng)關(guān)系能使CBD與城市共同組成充滿活力的有機(jī)生命體。10.1.2

布局上吸取中國(guó)畫“疏可走馬、密不透風(fēng)”的理念?！懊堋薄死砟钣糜谑中椭醒牍珗@外西北、東南二處混合用地內(nèi)。這二處用地分別與西商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)隔街相連，最易受已在開(kāi)發(fā)的副商務(wù)區(qū)影響而先行啟動(dòng)。從功能上講，它們應(yīng)以與東、西商務(wù)區(qū)的商業(yè)、居住、中端辦公等混合功能為主調(diào)，以取得與周邊關(guān)系的和諧過(guò)渡。這種功能即決定了此二區(qū)塊在布局上與東、西商務(wù)區(qū)相一致的“密實(shí)”性：相對(duì)粗放的開(kāi)發(fā)模式、較高的建筑覆蓋率、豐富怡人的場(chǎng)所空間?！笆琛薄死砟钣糜谥醒牍珗@內(nèi)。本方案獨(dú)具匠心地將6幢XX市未來(lái)最高檔的超高層寫字樓較為自由地點(diǎn)狀布局于十字型中央公園內(nèi)部（officepark），使之與公園共同構(gòu)筑XX市最亮麗的風(fēng)景線。公園開(kāi)放的城市空間和塔樓相對(duì)純凈的功能決定了中央公園區(qū)與周邊街坊在布局上不相一致的“舒緩”性：集約的開(kāi)發(fā)模式、極低的建筑覆蓋率、簡(jiǎn)潔開(kāi)敞的場(chǎng)所空間。10.1.3

意境上吸取中國(guó)印章“陰刻、陽(yáng)雕”的理念“陰刻”——中央公園取意“潤(rùn)”字，引入大片自由型水面和喬木，并吸取江南人造園的手法。超低的建筑覆蓋率和較少的人流量使其猶如“在一片大綠地中點(diǎn)綴建筑”?！瓣?yáng)雕”——中央公園周邊用地取意“枯”字，引入步行商業(yè)街和城市小廣場(chǎng)，并吸取西方人造景的手法。較高的建筑覆蓋率和極大的人流量使其猶如“在一片大建筑中摳出綠地“。10.2方案說(shuō)明10.2.1

功能布局——落實(shí)設(shè)計(jì)原則：功能的滲透性。規(guī)劃將CBD分為一個(gè)核心區(qū)和二個(gè)輔助區(qū)。①核心區(qū)：主要由中央公園和6幢超高層商務(wù)寫字樓構(gòu)成，在中軸線的二個(gè)盡端不對(duì)稱地各設(shè)置了一組相對(duì)較低四、五星級(jí)酒店。它們通過(guò)綠地、水面有機(jī)地組合在一起。中央公園塔樓、綠地和水面下，局部設(shè)置生態(tài)地下車庫(kù)，主要地庫(kù)皆設(shè)露天采光井和直達(dá)公園的垂直交通，與中央公園的小型下沉式廣場(chǎng)合二為一。11總體構(gòu)思規(guī)劃功能分區(qū)圖國(guó)畫的疏密布局規(guī)劃布局疏密分析圖②輔助區(qū)：主要由商業(yè)步行街、酒店式高級(jí)公寓及中端寫字樓等功能構(gòu)成。它們?cè)诮鉀Q人流、物流、車流等問(wèn)題的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)與周邊街坊和城市街景的和諧關(guān)系：功能上與東、西商務(wù)區(qū)相連的東、北輔助區(qū)安排了商業(yè)步行街，使之易與既定的二個(gè)商務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)，便于互動(dòng)開(kāi)發(fā)；與開(kāi)發(fā)密度較低、多層為主的職教城相連的西輔助區(qū)，安排了南北朝向的5幢高層酒店式公寓，以求“鬧中取靜”；由于基地南側(cè)區(qū)塊用地較開(kāi)敞，街道界面以多層為主，故安排了3幢高層中端寫字樓。這樣的功能分區(qū)，在營(yíng)造CBD周邊城市干道街景上就有了獨(dú)創(chuàng)性：相鄰街坊為高層時(shí)，本區(qū)安排多層；相鄰街坊為多層時(shí)，本區(qū)安排高層。這使每條城市主干道皆有一側(cè)寬闊面，盡量避免了“對(duì)立街墻”對(duì)高層建筑間產(chǎn)生的相互干擾，同時(shí)營(yíng)造了與中央公園相互協(xié)調(diào)的街景。規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖12方案說(shuō)明10.2.2

空間景觀——落實(shí)設(shè)計(jì)原則：場(chǎng)所的文化性。設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)了XX中心區(qū)的綠軸并將此概念擴(kuò)展到整個(gè)中央公園區(qū)域。在中央公園的空間序列中，將場(chǎng)所的文化性淋漓展現(xiàn)。我們將中央公園由北向南分為“北區(qū)”、“中區(qū)”、“南區(qū)”。三片皆統(tǒng)一在“中國(guó)畫”的母題下，取意為“陰”：似大氣潑墨的自然圖底關(guān)系上局部覆蓋似線描的現(xiàn)代建筑語(yǔ)匯。它們以現(xiàn)代手法寫意的棧、橋、榭、臺(tái)等水上步行空間相串聯(lián)。①北區(qū)：該區(qū)是中央公園的東北向盡端，其空間與市民廣場(chǎng)水景相連，自由的圖底關(guān)系在此結(jié)合星級(jí)酒店、下沉廣場(chǎng)等體裁在適當(dāng)位置做了人工幾何化的處理，以取得與市民廣場(chǎng)相呼應(yīng)。為解決叉口大轉(zhuǎn)盤處人行而設(shè)的下沉式廣場(chǎng)，使北區(qū)盡端產(chǎn)生中央公園唯一的瀑布和正方形水面。由于標(biāo)高不同，它與中軸線白云山盡端的瀑布和水簾形成“一陰一陽(yáng)”的呼應(yīng)關(guān)系。建議在滿足市政管網(wǎng)要求的前提下將大轉(zhuǎn)盤綠島以下空間挖空，形成地下步行道的交匯處（與北區(qū)下沉式廣場(chǎng)同一標(biāo)高），并在此處設(shè)整個(gè)中心區(qū)中軸線上唯一的構(gòu)筑物——觀光塔。該塔高出地坪40米，以電梯解決垂直交通，觀景球或觀景平臺(tái)可取意“黃巖桔”、“飛碟”等，形成主干道對(duì)景。此處可成為完整鳥(niǎo)瞰中央公園、市民廣場(chǎng)、白云山、烏龜山的最佳場(chǎng)所。北區(qū)吸取國(guó)人“對(duì)立統(tǒng)一”的布局手法，南收（安排了酒店、水上平臺(tái)等人工景觀）北放（安排了開(kāi)放綠地），在非對(duì)稱中找尋均衡。其南部的“島”既具XX地理特點(diǎn)隱喻，又是地庫(kù)與公園之間人行交通和采光的樞紐，可謂一舉兩得。②中區(qū)：這是CBD的幾何中心、中央公園最大的區(qū)塊。其特征是設(shè)置了6幢超高層寫字樓及面狀、帶狀水體的引入。6幢寫字樓在視線上互不干擾并各有自己最佳的景觀視野，其布局亦關(guān)注了整個(gè)中心區(qū)的造景和天際線，嚴(yán)謹(jǐn)中不失浪漫情調(diào)。因用地面積北大南小，故北側(cè)2幢塔樓下設(shè)了簡(jiǎn)潔的裙房，其余4幢則不設(shè)裙房，使功能純凈的塔樓能清爽利落地靜立在湖光綠島之中。中區(qū)的南、北兩端以帶狀水體限定中央公園和周邊的商業(yè)空間，使弧線的濱水、傍綠商業(yè)騎樓富有情趣和廣闊的視野。中區(qū)與主軸相垂直的副軸在保證中央公園的開(kāi)敞性基礎(chǔ)上采用了人工幾何化的處理手法，以與鄰近的商業(yè)混合區(qū)風(fēng)格取得協(xié)調(diào)。③南區(qū)：該區(qū)是中央公園的西南向盡端，其空間與體育中心前廣場(chǎng)相聯(lián)。中區(qū)自由的圖底關(guān)系在此經(jīng)過(guò)渡逐步轉(zhuǎn)向人工的完形以期與體育中心相呼應(yīng)。該區(qū)塊以大片水面取意“陰”，與體育中心大片旱地的“陽(yáng)”意產(chǎn)生戲劇性對(duì)比效果。完形的水面上結(jié)合北側(cè)的星級(jí)酒店設(shè)水上觀景臺(tái)、游船碼頭、點(diǎn)狀噴泉等，以吸引中央公園的人流。在此處，東方的造園意境與西方的造園手法得到和諧統(tǒng)一。與北區(qū)一樣，南區(qū)布局則北收南放，這樣二座酒店在與中軸線的關(guān)系上，雖非對(duì)稱，但卻均衡。建筑高度分布圖④CBD的建筑形態(tài)擬采取簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代式，以暖白色為主調(diào)，輔以“故宮紅”（適用于2層以下片狀完整墻面）、“天壇藍(lán)”（適用于建筑的頂部及中部垂直向片狀墻體），用這種富有“天人合一”喻意、局部鮮艷的色彩可展示現(xiàn)代XX的“新江南”風(fēng)格，同時(shí)打破現(xiàn)狀XX新公建過(guò)于灰色調(diào)的格局。所有塔樓皆因地制宜，將頂部做斜面或退臺(tái)處理，既豐富城市天際線，更具濱海城市“帆”的隱喻。10.2.3

交通組織——落實(shí)設(shè)計(jì)原則：交通的可達(dá)性。①車行交通：為達(dá)到總體構(gòu)思的滲透效果，本片區(qū)在保證與主干道及相鄰街坊開(kāi)口呈十字交叉的前提下，將區(qū)內(nèi)道路有機(jī)地彎曲，使中央公園空間收放自如、游刃有余。任何國(guó)家的CBD皆難以做到完全的人、車分流，本片區(qū)亦如此，所以流暢的曲線道路可以減緩人、車混行處的車速，既安全又使車行速度與本片區(qū)總體意境相吻合。在高層集中的四個(gè)區(qū)塊，支路網(wǎng)密度明顯增加，以使車行可達(dá)每幢塔樓前，同時(shí)保證了消防的環(huán)行通道。為使中央公園空間完整，穿越公園的二條車道局部下穿，坡度完全能滿足凈空4.5米要求。②人行交通：中央公園內(nèi)可形成較為完整的步帶且皆有臨水面。兩片商業(yè)購(gòu)物街具有各自獨(dú)立的步行系統(tǒng)，并與城市干道側(cè)面的人行系統(tǒng)相連。步行街首層及局部二層通過(guò)騎樓的手法將步行系統(tǒng)滲透到商業(yè)灰空間中，可從四個(gè)方向到達(dá)商業(yè)建筑的各個(gè)表面。通過(guò)無(wú)障礙處理，這些步街在非營(yíng)業(yè)時(shí)段可作為貨物流線，而不專門設(shè)置貨流通道，大大提高了土地使用效率，同時(shí)使商業(yè)街四個(gè)面皆為黃金面積而不存在“背面”。商業(yè)區(qū)這種做法在管理較好的城市很普遍。商業(yè)步街的無(wú)障礙處理（無(wú)道牙、無(wú)明顯高差等）還有利于游覽性電瓶車和緊急情況下消防車的通行。中央公園北區(qū)設(shè)下沉式廣場(chǎng)，建議未來(lái)將水景公園的“七彩花壇”改做下沉式廣場(chǎng)，同時(shí)將大轉(zhuǎn)盤處的綠島下挖，使三個(gè)下沉空間位于同一標(biāo)高并互通，這樣在人行系統(tǒng)上就可使中央公園和市民廣場(chǎng)形成整體。體育中心因其相對(duì)獨(dú)立，中央公園南區(qū)可采用人行橫道與之聯(lián)系。規(guī)劃車行交通組織圖規(guī)劃人行交通組織圖13方案說(shuō)明14方案說(shuō)明③靜態(tài)交通：每幢塔樓前皆結(jié)合綠地、廣場(chǎng)設(shè)置了地面臨時(shí)停車場(chǎng)地。此外，更重要的是在本區(qū)塊共結(jié)合高層建筑的基礎(chǔ)設(shè)置了6處地下車庫(kù)，其中星級(jí)酒店及中央公園西北、東南角的車庫(kù)擬作自用。其余三個(gè)除滿足自用外，尚兼具社會(huì)車庫(kù)的功能。最大的社會(huì)車庫(kù)位于中央公園幾何中心的水面下1米處，共有6個(gè)方向的雙車道可供車輛進(jìn)出，東南、西北向車道供塔樓自用，其余二向結(jié)合下沉式城市支路組織社會(huì)車輛的進(jìn)出，此處未來(lái)還可組織公交接駁站。西、南二側(cè)的多層地庫(kù)除滿足自身需要外，亦兼具商業(yè)步行街的停車功能。10.2.4

綠地系統(tǒng)——落實(shí)設(shè)計(jì)原則：生態(tài)的和諧性。①本片區(qū)綠地系統(tǒng)作為白云山到烏龜山之間城市大型生態(tài)綠地鏈上的最核心的一環(huán)，在XX市中心區(qū)具有至關(guān)重要的作用。由于大型綠地的兩個(gè)盡端——集會(huì)廣場(chǎng)和體育中心皆設(shè)有可供數(shù)萬(wàn)人集會(huì)、聚散的硬質(zhì)場(chǎng)地和景觀，所以本片區(qū)除解決好區(qū)內(nèi)各種人、車流的交通外，不應(yīng)再承擔(dān)額外的城市集會(huì)功能。這樣，就可以使我們筆隨意到地靈活處理CBD區(qū)的綠地系統(tǒng)：“中央湖”概念的引入即建立在此前提下。如此，即可謀劃一個(gè)舉國(guó)獨(dú)有的“公園中的CBD”。規(guī)劃靜態(tài)交通組織圖規(guī)劃綠地及景觀系統(tǒng)分析圖②“公園中的CBD”這一設(shè)計(jì)主題，使自由地、大規(guī)模地在本片區(qū)引入水體、喬木、草坪成為可能，達(dá)到人、岸上植物、親水動(dòng)物和諧共生的生態(tài)理念。延綿不斷的湖面提供了親水動(dòng)物廣闊的活動(dòng)空間和游行通道。在中央公園，不過(guò)度追求宏偉的氣勢(shì)和速度感，中國(guó)人向往的情調(diào)——陽(yáng)春白雪式的平和與愜意則是我們的目標(biāo)。③XX是一個(gè)缺水的城市，所以我們將湖底處理成二個(gè)標(biāo)高：核心區(qū)水深1米，兩端水深0.5米，并通過(guò)兩條通道，力圖借用東側(cè)葭芷涇水源將水引入。枯水期可將水位降低0.5米，這樣兩端的湖面即不存在，露出底部的毛石鋪裝，形成市民另一種游玩的場(chǎng)所，中央的水面則仍可保證其完整性。水的清潔處理，可吸取水景公園的經(jīng)驗(yàn)，采用環(huán)保的“人工濕地”方式解決，規(guī)劃在水邊留出的大片綠地為濕地留有余地，這種濕地對(duì)上層的人流活動(dòng)不產(chǎn)生任何影響。④中央地下車庫(kù)與中央公園在設(shè)計(jì)中融為一體。在其南、北兩端各開(kāi)了500平方米的圓形采光、通風(fēng)區(qū)，大大降低了中央車庫(kù)人工通風(fēng)、采光的費(fèi)用，對(duì)節(jié)省能源有利。同時(shí)，亦可結(jié)合這二處下沉式廣場(chǎng)組織地庫(kù)與公園間的人行垂直交通，并將交通塔作為公園的精致小品；下沉廣場(chǎng)內(nèi)，周邊可設(shè)公園小商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，以方便游客。穿越中央公園的兩條下沉城市支路的頂端，亦開(kāi)啟了兩個(gè)巨大的圓形采光井，使下層車道有自然光進(jìn)入。15方案說(shuō)明11.主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)11.1

本片區(qū)規(guī)劃用地面積共59.20公頃，其中：中央公園區(qū)31.98公頃，高級(jí)公寓區(qū)6.10公頃，中端辦公區(qū)3.58公頃，北步行商業(yè)區(qū)8.55公頃，東步行商業(yè)區(qū)8.99公頃。11.2

本片區(qū)總建筑面積890950平方米，其中寫字樓465600平方米（中央公園內(nèi)高端寫字樓372900平方米），高級(jí)公寓108150平方米，星級(jí)酒店33900平方米，商業(yè)及群樓283300平方米。11.3

本片區(qū)停車位共3150個(gè)，其中：地下車位2980個(gè)（地下車位僅設(shè)一層且以建筑面積40平方米/車位計(jì)），地上車位170個(gè)。11.4

本片區(qū)毛容積率：1.51。12.實(shí)施建議12.1中央公園區(qū)12.1.1

如前所述，一個(gè)城市的CBD不是短期能形成的，XX市目前成規(guī)模的商務(wù)性寫字樓市場(chǎng)尚未成熟，所以中央公園內(nèi)的6幢塔樓的開(kāi)發(fā)尚有待時(shí)日。我們應(yīng)先將中央公園的用地嚴(yán)格控制，不求短期轟動(dòng)效應(yīng)，一定要待日后條件十分成熟了，再高標(biāo)準(zhǔn)、高土地使用率地建設(shè)，而且中央最高的二座姊妹樓宜結(jié)合地下空間與建筑風(fēng)格同步開(kāi)發(fā)。其周邊的4幢寫字樓則可逐幢開(kāi)發(fā)，在體量、朝向、色彩、風(fēng)格基本統(tǒng)一下，適當(dāng)謀求個(gè)性。12.1.2

若條件成熟，預(yù)計(jì)中央公園內(nèi)的二座酒店會(huì)先于寫字樓啟動(dòng)，這樣就可將主軸線上盡端的二片綠地（北區(qū)、南區(qū)）結(jié)合酒店外部空間先行啟動(dòng)，形成與體育中心、市民廣場(chǎng)相呼應(yīng)的大型街角綠地。通過(guò)周邊環(huán)境品質(zhì)的提升，提高了中央公園核心區(qū)的土地價(jià)值，能吸引更有實(shí)力的投資商開(kāi)發(fā)核心區(qū)塊。中央公園核心區(qū)不開(kāi)發(fā)時(shí)，可將此片用地灑草籽，并廣種喬木花卉，暫作苗圃。分期實(shí)施建議圖13.其它感謝XX市建設(shè)規(guī)劃局的信任，使我們有機(jī)會(huì)為您提供充滿浪漫主義色彩的方案。限于時(shí)間和本項(xiàng)目規(guī)劃的層面，我們認(rèn)為尚有廣闊領(lǐng)域等待和您共同研究。真誠(chéng)地希望我們能為未來(lái)XX市的規(guī)劃繼續(xù)貢獻(xiàn)自己的才智。謝謝！12.2周邊輔助區(qū)隨著東、西商務(wù)區(qū)、體育中心等相繼建設(shè)，兩片輔助區(qū)因其功能混合，肯定會(huì)比中央公園先行啟動(dòng)。因其業(yè)態(tài)等同于東、西商務(wù)區(qū)，故開(kāi)發(fā)模式亦接近。需要說(shuō)明的是：CBD區(qū)雖然要混合居住功能，但我們并不希望在這片寶貴用地內(nèi)安排普通的居民家庭式住宅，而希望其居住功能表現(xiàn)為與中央商務(wù)區(qū)相吻合、相配套的酒店式管理高級(jí)公寓，其客戶對(duì)象主要是在中心區(qū)及椒江區(qū)就業(yè)的外地駐臺(tái)公司的金領(lǐng)、白領(lǐng)一族，而非拖家?guī)Э诘氖忻?。深圳目前這種房型市場(chǎng)良好，預(yù)計(jì)不久在XX也會(huì)出現(xiàn)苗頭。

16規(guī)劃圖冊(cè)XX市中心區(qū)規(guī)劃總平面圖17規(guī)劃圖冊(cè)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃總平面圖18規(guī)劃圖冊(cè)環(huán)境