2022-2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理高分通關(guān)題庫A4可打印版

單選題（共50題）1、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為()萬元。A.20B.21C.35D.50【答案】A2、當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B3、不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險稅【答案】A4、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B5、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B6、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B7、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法【答案】A8、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C9、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標【答案】B10、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析【答案】C11、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C12、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題【答案】D13、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A14、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C15、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A16、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用，說法錯誤的是（）。A.大多數(shù)收益性物業(yè)費用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準備金D.經(jīng)營費用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認的通用費用項目【答案】C17、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險【答案】D18、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B19、對于能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資【答案】B20、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動由（）負責(zé)實施。A.開發(fā)商B.土地儲備機構(gòu)C.建筑商D.土地一級開發(fā)企業(yè)【答案】B21、下列選項中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A22、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C23、張錫純在鎮(zhèn)肝熄風(fēng)湯中配伍生麥芽的用意A.舒達肝氣（疏肝解郁）B.消食化積C.健脾開胃D.和胃調(diào)中【答案】A24、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為28%，受阻損失為2%，運營費用為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.86B.26C.126D.70【答案】C25、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】A26、根據(jù)消費者()的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D27、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D28、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D29、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D30、消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別，從而使消費者市場具有（）的特點。A.分散性B.復(fù)雜性C.伸縮性D.季節(jié)性【答案】B31、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A32、對房地產(chǎn)投資項目進行財務(wù)評價所選取的基準收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C33、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A34、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】A35、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，下列不屬于資源調(diào)查主要內(nèi)容的是（）。A.建設(shè)地點B.項目用地C.交通運輸條件D.競爭能力【答案】D36、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.城市建設(shè)配套費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.不可預(yù)見費【答案】B37、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B38、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B39、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費【答案】C40、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D41、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D42、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C43、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A44、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B45、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A46、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C47、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B48、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風(fēng)險B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報【答案】D49、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C50、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C多選題（共20題）1、消費者市場細分的標準可歸納為（）。A.地理環(huán)境因素B.人口因素C.消費心理D.經(jīng)營變量E.消費行為因素【答案】ABC2、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。A.土地出讓價款B.土地購置稅費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.水文地質(zhì)勘測費E.土地開發(fā)工程費【答案】AB3、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行臨界點分析時，通常要進行（）分析。A.最低租售價格B.最高土地取得價格C.最高工程費用D.最低租售數(shù)量E.最高銷售價格【答案】ABCD4、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD5、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A6、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC7、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的說法，正確的有（）。A.敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過敏感性分析能夠判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力E.敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補【答案】ACD8、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A9、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，錯誤的有（）。A.內(nèi)部收益率總是大于目標收益率B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C.同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小【答案】AC10、下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報率【答案】AD11、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)利潤可以分為()等四個層次。A.經(jīng)營利潤B.建造利潤C.實現(xiàn)利潤D.稅后利潤E可分配利潤【答案】ACD12、下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負債占資產(chǎn)的比例B.反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度C.資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強D.屬于長期償債能力指標E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高【答案】ABD13、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.招標代D.投標代理E政府代理【答案】AB14、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD15、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型【答案】AC16、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析和選擇，是對()等經(jīng)營方式進行選擇。A.出售B.出租C.物業(yè)管理D.自營E中介服務(wù)【答案】ABD17、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權(quán)，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權(quán)，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據(jù)中國商標法，()商標權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A18、按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。A.權(quán)益型B.債務(wù)型C.混合型D.綜合型E.抵押型【答案】AC19、下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的有（）。A.經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查B.市場供給量調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.消費者行為調(diào)查E.競爭情況調(diào)查【答案】ACD20、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】三、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮课?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】七、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮堪恕辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）