寧波舊城改造的規(guī)劃思考

寧波市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院——以寧穿路地段改造規(guī)劃為例寧穿路地段改造規(guī)劃現(xiàn)實(shí)認(rèn)知感今而懷昔現(xiàn)實(shí)認(rèn)知區(qū)位昔日江東名片！寧穿路后塘河世紀(jì)大道曙光路路隘姚如今江東區(qū)功能形象塌陷區(qū)！成也市場,敗也市場!一市場之迷二土地之惑三資金之憂政府求解撥開迷霧尋找真相我們?nèi)蝿?wù)重點(diǎn)土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研專業(yè)市場調(diào)研方法權(quán)屬檔案調(diào)查調(diào)查表格發(fā)放部門溝通現(xiàn)場訪談現(xiàn)狀認(rèn)知

a、總宗地數(shù)180個，涉及用地面積130公頃，建筑面積195萬㎡。

b、根據(jù)各類土地的開發(fā)強(qiáng)度分析，居住與商業(yè)用地的開發(fā)強(qiáng)度較高，其他各類用地使用效率較低。

c、土地的發(fā)證用途與實(shí)質(zhì)用途存在較大變化。尤其是工業(yè)倉儲、機(jī)關(guān)辦公、軍事用地等，充分說明片區(qū)改造的自發(fā)需求強(qiáng)烈。

d、通過權(quán)屬調(diào)研的基本判斷，可改造更新地塊面積總計(jì)77公頃（1155畝）。

可改造地塊12.5ha可改造地塊26.7ha可改造地塊37.9ha土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研寧穿路沿線分布15個市場。針對市場進(jìn)行逐個表格調(diào)查和現(xiàn)場訪談。專業(yè)市場調(diào)研

a、占地大，效率較低

市場總計(jì)占地23.17公頃，經(jīng)營面積23.36萬㎡?？偠愂疹~5324萬元，總成交額108億。土地平均稅收15萬/畝。

b、經(jīng)營門類

總計(jì)經(jīng)營戶數(shù)為4024戶，主要為機(jī)電五金2319戶、家私建材499戶、副食日化1138戶，其他68戶。五金機(jī)電的經(jīng)營戶數(shù)和交易活躍性都占絕對優(yōu)勢。

c、土地情況復(fù)雜

土地性質(zhì)以國有土地工業(yè)為主，80%以上土地為租賃形式。

d、涉及就業(yè)面廣

寧穿路沿線市場面廣量大，經(jīng)營戶總計(jì)4024戶，按每戶2-3個就業(yè)空口計(jì)，總就業(yè)人口在1萬左右，市場去留都會涉及廣大就業(yè)人群的切身利益。并且從九十年代初發(fā)展至今，寧穿路沿線已經(jīng)孕育了一批市場致富的人，他們具有濃厚的寧穿路情節(jié)。

e、交通物流條件差

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，其空間局促，擴(kuò)張條件差，倉儲和交通貨運(yùn)條件都無法滿足市場需求。

f、與市場經(jīng)營主訪談

為了更加科學(xué)，實(shí)事求是的編制規(guī)劃，工作組與主要市場經(jīng)營主進(jìn)行訪談溝通，了解實(shí)際需求，市場經(jīng)營主主要有以下幾方面的需求意向:

●各市場改造意愿較強(qiáng)烈

●同類型市場無論去留要求集聚發(fā)展

●要求政府有明確的安置地塊

●要求參與地塊開發(fā)

政府企業(yè)市場組織者市場經(jīng)營戶政府市場經(jīng)營戶市場經(jīng)營戶土地利益鏈…………出讓

出租

出租

回購

關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)與市場組織者訪談取得良好效果一方面我們的誠意獲得了他們的信任，規(guī)劃改造更容易被接受。一方面我們與市場組織者互動，把他們的聲音轉(zhuǎn)達(dá)給政府，為政府決策提供參考。

舊城改造規(guī)劃具有公共開放性，在前期調(diào)研就應(yīng)廣泛聽取利益相關(guān)體的訴求，充分體現(xiàn)民意。蓄勢而待發(fā)江東夢想定位城市主明軸|悠態(tài)生掠活街區(qū)悠態(tài)信消費(fèi)——打造榆集大穴型城出市濱擺水商嘉業(yè)綜載合體尿、高岡端商晌業(yè)購尤物帶摘、辦浴公居專住于古一體該的休靜閑濱辮水慢愈道靠。悠態(tài)商剪務(wù)——集酒店舍、酒店腿公寓、標(biāo)辦公為惰一體，幻玉并區(qū)格踩于東部喘新城高旨壓高強(qiáng)蠢度生活漲方式。悠態(tài)休敘閑——集商務(wù)炸，娛樂落、餐飲叨等服務(wù)雁業(yè)于一日體的商脆業(yè)街區(qū)。還記得30年前寧波的步行街嗎？寧穿路將傳承寧波的東門大街打造從三江口到東部新城的悠態(tài)生活街區(qū)Remember20yearsago,Ningbowalkingstreet?

buildingnewblocksoflife序號市場名稱市場類型市場規(guī)模（ha）改造措施改造時序1第六空間家私市場家私類2.55規(guī)范完善一期2三號橋家私市場1.1關(guān)停搬遷一期3美化油漆涂料市場2.2關(guān)停搬遷一期4華東物資城五金機(jī)電類4.8關(guān)停搬遷三期5五交化批發(fā)市場3.5關(guān)停搬遷一期6華東物資城機(jī)電市場0.38關(guān)停搬遷一期7東城建筑五金市場2.2關(guān)停搬遷已拆遷8老東站工業(yè)五金市場0.89關(guān)停搬遷二期9五金邊角料市場1.6關(guān)停搬遷一期10鈞興電子機(jī)電市場1關(guān)停搬遷一期11東大機(jī)電市場1.38關(guān)停搬遷一期12二號橋市場副食日化2就地改造三期13茶葉市場0.53就地改造三期14三號橋電動車市場0.27就地改造一期15張斌橋花鳥日雜市場花鳥市場0.15關(guān)停搬遷二期根據(jù)“財遷、改腦、升”蛾的要求猜，通過屑對專業(yè)拉市場的刑現(xiàn)狀概嶺況、用鈴地規(guī)劃薪情況及絮產(chǎn)業(yè)發(fā)勸展前景尚分析，冤本規(guī)劃五明確寧穿路15家專業(yè)客市場的饑具體整印合改造建提升整場體方案絡(luò)：關(guān)停搬傭遷專業(yè)街市場11家，就地改喚造專業(yè)午市場3家，提升完符善專業(yè)拜市場1家。市場改種造方案市場盡安置就地改加造和安扛置三個好市場，航經(jīng)營面君積按1:1就地荷安置遞，配嬸套建紐奉筑按20教%計(jì)，稻需5.3萬㎡的安毀置建叉筑面麗積。贊采用結(jié)合薯連鎖航超市視、購擊物商洪場或瓣臨街挺底商雷經(jīng)營的方姑式，頌不考蒙慮單拒獨(dú)用泄地。搬遷安王置十個看市場，蓄其中3個市場籍安置在盈潘火市肆場園區(qū)共；7個市仆場安線置在班鄞西廟市場級園區(qū)神，。浙經(jīng)營鉆面積努按1:1鈴.5異地安莖置，配因套建筑君按20毫%計(jì)，容盼積率按2.0計(jì)，玩潘火胸市場鍬園區(qū)既需要4.漂1公頃市小場安置祖用地，晝鄞西市啟場園區(qū)誰需要6.9公頃泡市場戀安置手用地配。結(jié)論：貍預(yù)測總罩計(jì)需要11公頃卷市場廢搬遷經(jīng)安置余用地使，潘胞火市稻場園溜區(qū)需億要4公頃宜，鄞誰西市遲場園下區(qū)需來要7公頃。改造類型安置地市場名稱占地面積（㎡）經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營戶數(shù)規(guī)范完善就地保留寧波市第六空間家私市場2548967780144就地改造就地安置寧波市二號橋市場20000380001105寧波市茶葉市場5266316933寧波市江東三號橋電動車市場2666300018小計(jì)27932441691156關(guān)停搬遷潘火市場園區(qū)寧波市張斌橋花鳥日雜市場1480114350寧波市美化油漆涂料市場2199836000233寧波市三號橋家私市場110007800122小計(jì)3447844943405鄞西市場園區(qū)寧波江東老東站工業(yè)五金市場89337000150寧波市江東東城建筑五金市場220002000075寧波市華東物資城48024133401359寧波江東五交化批發(fā)市場3500015200496寧波市江東鈞興電子機(jī)電市場10000650079寧波市五金邊角料市場160081200085寧波市金屬材料閑置設(shè)備交易市場3800262175小計(jì)143765766612319合計(jì)2316642335534024改造時穴序近期，以仇三號娃橋片太市場銹區(qū)為常核心衫進(jìn)行具改造艙，涉攏及9個市拖場。盤其中寄規(guī)范蛛完善悉第六劫空間歲家私孩市場軍；就眾地安罷置三康號橋存電動笨車市充場；云關(guān)停純搬遷雜三號石橋家震私市祥場、笛五交擴(kuò)化批弓發(fā)市堵場等7個市穴場。中期，改造用甬港北妖路以西簡的老東疼站工業(yè)鉤五金市威場和張攏斌橋花獸鳥日雜版市場。遠(yuǎn)期，改催造難蠻度較曬大的悅遺留策的3個市場源，主要螺包括就接地改造農(nóng)二號橋邊市場和位茶葉市嶺場；關(guān)榆停搬遷嚷華東物誦資城。市場提泊升整治祖策略序號市場名稱改造措施規(guī)劃近期整治策略1第六空間家私市場規(guī)范完善提升完善，長期保留業(yè)態(tài)維持現(xiàn)狀建筑環(huán)境改善交通停車改善消防安全改善2二號橋市場就地改造整治改善，近期保留，遠(yuǎn)期改造提升3茶葉市場就地改造4老東站工業(yè)五金市場關(guān)停搬遷整治改善，近期保留，遠(yuǎn)期關(guān)停搬遷5張斌橋花鳥日雜市場關(guān)停搬遷6華東物資城關(guān)停搬遷近期業(yè)態(tài)改造，遠(yuǎn)期作為公園業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，發(fā)展創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)建筑環(huán)境改造用地升改造刑方案保留優(yōu)砍化地塊已批在并建地塊經(jīng)營王開發(fā)載地塊公共設(shè)脊施地塊村級炎留用墳地快公共綠租地存量土變地梳理項(xiàng)目策胃劃俯瞰齊寧穿包路32公頃，臂我們的仿目標(biāo)是……寧穿使路作月為中舉山路登的后匯街，米必須若真正逆的互趨補(bǔ)主摧干道池，在笛江東警乃至擦寧波堤大市畝內(nèi)占弓據(jù)歷吐史高潔度，拘打造秋城市炎標(biāo)桿闖；從羽根本乘上提室升悠星態(tài)生莫活區(qū)陸的品叫質(zhì)感鄉(xiāng)豐，迎蒼合城嫌市發(fā)廳展通過饅對地波塊的愧分析覺，將辦寧穿義路分勞為十大特中色項(xiàng)目四大標(biāo)烤桿項(xiàng)目桶點(diǎn)綴區(qū)象域——娛之央樂、宇食之爹趣、薯育之逗樂、毒購之脹樂12345679108編號用地性質(zhì)可用面積（公頃）容積率1商業(yè)金融用地1.763.02混合用地2.862.0合計(jì)4.62——四大標(biāo)蘆桿之二待：育之簽樂-青春年輪華街區(qū)結(jié)合估二號皂橋市放場，戰(zhàn)體育皮館，享大型友宜居仿社區(qū)焦等高采檔配體套，糟以兒童括體驗(yàn)襖營、透室內(nèi)窩體驗(yàn)壘樂園為特色們。形成派體驗(yàn)館死、教育幣館、考號古區(qū)體驗(yàn)館——例如援體驗(yàn)挎龍卷城風(fēng)，求根據(jù)索美國裂的一擠部電釋影改襖編成日的一陣個體覺驗(yàn)設(shè)喇施。保在這親個龍敞卷風(fēng)股的體委驗(yàn)里深面，跨你會具看到凡有閃稈電、關(guān)打雷獨(dú)，天貞氣的揮變化股，可攏以感朱受到贏風(fēng)的握壓力倆，甚國至看奇到牛鑼飄過攔來，濱這些奴都是脖特技僅手法苦的展住現(xiàn)，嗓好像霞身臨灣其境教育館——教育惡也快辦樂，欠在體歐驗(yàn)中仆心里君面，搶用一剪些搭葬積木障組合帥的方芒式，捆通過然一個鬧玩具妙，可套以組高裝車緞子，歡可以遣在這海里比貍賽考古區(qū)——給一個銷小孩子臘玩的區(qū)口域，有桌別于麥忽當(dāng)勞，多好像都猶是在一窮個房間血里攀爬監(jiān)的游戲驚，而是柴放了更嘴有教育合的東西止，在這解里考古秤、挖化哲石；大榨人可以膜把水晶襪礦埋到孤沙里面拜，讓小細(xì)孩去找際，挖出真來以后篇打開就雖可以看稱到水晶份了活力的脹根源，響是讓每月一個細(xì)鋤胞都得彼到完整若的釋放123三號橋燭市場改造頭成娛樂滿高地3B勻RID帝GE籠MAR示KET津RE廢GEN偉ERA拿TED聲IN嗚TO孟COM念PLE寧X水文化厭游憩特兆色為主憶的綜合扎體，讓輸眼中山畏水、心佳中山水會成為我塑們腳下件風(fēng)光合理吩開發(fā)共，將12箏.0你1公頃供打造告成：繼集精輝品特鳴色酒弊店、垮寫字茫樓、映生態(tài)非公園匹、一鏈站式毅購物隱中心石、高表檔會烘所、中城市裹超級舉寓所包于一份體的斗多功腎能、摧現(xiàn)代刃化、做綜合檔性城援市綜篩合體緊鄰50米寬的賓后塘河大量現(xiàn)裙有市場謠密集，換市場氛弦圍濃，油人氣充義足櫻花公哲園——大面辛積綠燈化公即園地鐵撤交匯倘口，躬人流喂量大大面積戲可利用疼土地Fir書stl妥y,攤our必ai寨mi詢st樣oc浩rea鍋te傭al塑iva摔ble倦li伶vin顧gP復(fù)ort盲,P逆rio泳rit飼yt狹oi瞎mpr坐ove垃th往ep淚rop求ort烈ion渣of馳re霸sid公ent眠ial筍la補(bǔ)nd,壁ac絕cou肉nte騎df根or蜘25%嫩.Ma飼ny往typ嫁es昆of磁res共ide玻nti冒al騰lan滋dt舞op床rov眉ide寫a虧ric活hc夠hoi洽ce.汗An翻oth傍er恩imp低ort緩ant現(xiàn)fo萬rm膝of造lan裹ds男pac斑ei番st戰(zhàn)he蠶adm統(tǒng)ini催str定ati專ve鈔bus議ine休ss詠ser玩vic仿el托and拆,a打cco宅unt激ed尤for居25嚴(yán)%,卷foc鮮us揚(yáng)on殖the幼fi丑rst什de蔽vel傷opm腔ent宮bl瓶ock石.B頭usi智nes鞠sp穿erf加orm刑ed野man氏yt帥ype灣s:樹inc完lud鳥ing猜th警eu漏rba欺nc脆omp灘lex脾,r津eta隸il渾des擋tin援a(chǎn)ti喜on,典le避isu鹽re播bus直ine集ss被and們co女mmu狠nit葉ys粉upp零ort靜lo笨w-d衣ens拉ity印co諸mme信rci習(xí)al其lan分d.城市設(shè)兩計(jì)方案謀定而曲后動實(shí)施柴路徑規(guī)劃應(yīng)捕具有建柳設(shè)性，明確駝實(shí)施犁項(xiàng)目型的操佩作步要驟，昌為操兵作者訂提供左路徑垮。小結(jié)近期開發(fā)浴理念很：統(tǒng)一規(guī)討劃，近約遠(yuǎn)結(jié)合朱、分步餡實(shí)施總體克目標(biāo)們：三年初俱見成效灶，九年寸全面完仇成

近期中期遠(yuǎn)期時間2012-2014年（三年）2015-2017年（三年）2018-2020年（三年）目標(biāo)初見成效深化完善全面完成改造重點(diǎn)市場改造舊城改善品質(zhì)提升主要針對區(qū)塊中興路至桑田路區(qū)塊，福明路至中心路區(qū)塊曙光路至中興路區(qū)塊桑田路至福明路區(qū)塊重點(diǎn)項(xiàng)目1、五交化市場等9個市場的搬遷改造

2、寧穿路道路拓寬改造3、華東物資城創(chuàng)意板塊4、娛樂高地5、晨曦華庭住宅區(qū)6、濱水步行圈7、陽光星期八8、休閑商務(wù)區(qū)1、老東站市場改造

2、曙光路至中興路區(qū)塊環(huán)境整治

3、桑田路至福明路區(qū)塊環(huán)境整治4、風(fēng)味長廊5、品尊國際酒店6、名典雅居生活區(qū)

1、二號橋市場改造

2、后塘公園建設(shè)3、青春年華街區(qū)4、印象綠洲

近期遠(yuǎn)期中期開發(fā)夠時序目標(biāo)暈：初尾見成移效改造額重點(diǎn)冠：市激場改雄造主要蒙針對候區(qū)塊并：中興文路至斑桑田蕉路區(qū)唯塊，呼福明繪路至舅中心少路區(qū)緩塊3、華東物質(zhì)城創(chuàng)意板塊2、寧穿路道路改造4、娛樂高地1、五交化市場等8個市場搬遷改造5、晨曦華庭住宅區(qū)7、陽光星期八6、濱水步行圈8、休閑商務(wù)區(qū)重點(diǎn)門項(xiàng)目飾：寧穿郊路道迷路改釣造五交古化等9市場搬悅遷改造近期：20寺12溫-2激01營4年一、嚼估算控依據(jù)1、征收嚼成本冬估算含以201溉1年10月新征門收條例離為標(biāo)準(zhǔn)巖，出讓遣收益按20啟11年近期釀市場價久為標(biāo)準(zhǔn)遼；2、評估魂市場敬單價摟取契屯稅中籃心查雀閱的李寧穿孤路最運(yùn)近交撐易的寸最高炮價；3、資金員按3年投入佛（40搜%,繁40喪%,尤20逐%）計(jì)算跪，利率的按20鑄11年7月7日五年態(tài)期貸款鮮基準(zhǔn)利筒率7.豆05名%估算；4、估算探不可廁預(yù)見野費(fèi)按鍵征拆滿成本旋和公挖建成此本的10努%計(jì)提；5、上述犬可出奸讓土圈地估們算的即出讓凍單價伴按最寇近市爸場出鍬讓價棵格的忠基礎(chǔ)依確定扯，出投讓樓識面地諒價暫親按住醬宅12爽00瞎0元,商住80抓00元，科商業(yè)扒金融50形00元進(jìn)弓行估識算；6、估算的啞面積、淚用途等幕數(shù)據(jù)取國自宗地押調(diào)查表貧，本次染估算未糧考慮違鑒章建筑滅、改變均用途等壯情況。二、估所算結(jié)果寧穿謠路地毅塊需辮征收劈燕地塊后的占僻地面右積為62.飼53公頃，起可出讓滅土地33冰.1岸6公頃。捐征收及稼開發(fā)成紀(jì)本共計(jì)119帖.34億元款，可欲出讓膠土地特的出顧讓凈幸收益62燥.1肝2億元伍，項(xiàng)欠目負(fù)塑債2.3僵8億元序號費(fèi)用名稱曙光路-中興路中興路-桑田路桑田路-福明路福明路-世紀(jì)大道合計(jì)一項(xiàng)目征收及開發(fā)成本12.3625.025.3016.8459.52(一)征收成本8.4620.583.7411.7044.481非住宅征收成本5.2219.593.7411.5840.132住宅征收成本3.160.14--3.303市場搬遷費(fèi)用0.080.85--0.934舊村辦結(jié)算費(fèi)用----(二)基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)費(fèi)1.890.380.702.415.37(三)不可預(yù)見費(fèi)1.032.100.441.414.99(四)項(xiàng)目管理費(fèi)0.480.970.200.652.30(五)資金成本0.491.000.210.672.38二可出讓土地的出讓凈收益金額3.6526.802.9023.7957.14三盈虧預(yù)計(jì)-8.711.78-2.406.95-2.38

中期近期遠(yuǎn)期近期

投資區(qū)估算開發(fā)成本：12.36億投資收益：3.65億虧盈預(yù)計(jì)：-8.71億開發(fā)成本：25.02億投資收益：26.80億虧盈預(yù)計(jì)：1.78億開發(fā)成本：16.85億投資收益：23.80億虧盈預(yù)計(jì)：6.95億開發(fā)成本：5.30億投資收益：2.90億虧盈預(yù)計(jì)：-2.40億投資曾估算三、點(diǎn)專題冠測算1、市場檢搬遷2、寧期穿路傲改造寧穿澤路改對造費(fèi)硬用1.括3億元申左右羅，包緞括道脅路改氧造拓黨寬和垃市政推基建方。老東站市場二號橋市場五交化等7個市場華東物資城開發(fā)成本（億）0.7124.925.022.42投資收益（億）0.765.026.80虧損預(yù)計(jì)（億）0.05-19.91.78-2.421、寧燥穿路蠻道路希改性2、專業(yè)脹市場安尖置用地柜落實(shí)3、留省用地敘落實(shí)4、集揪體土柱地征仙收工判作5、控規(guī)探修編程售序規(guī)劃以儲外的工掌作落實(shí)規(guī)劃燃體會規(guī)劃仔體會映一、跨專著業(yè)開剛放性鼠合作蟲使規(guī)凍劃更幼具現(xiàn)請實(shí)操糠作性規(guī)劃事院英國合竭樂寧波迪畝賽世銘會擊計(jì)事務(wù)端所策劃資金匹測算城市設(shè)脹計(jì)綜合敗