《新興·都市森林營銷策劃競標報告綱要》

之一：《市場分析》

之二：《項目分析定位》

之三：《項目發(fā)展思路》

之四：《項目營銷推廣戰(zhàn)略》附：項目組人員構(gòu)成結(jié)構(gòu)及簡介

之一《市場分析》01：長沙房產(chǎn)市場整體分析02：河西房產(chǎn)市場整體分析03：項目競爭對手分析04：市場分析小結(jié)長沙房產(chǎn)市場整體分析011、長沙房產(chǎn)市場發(fā)展背景2、長沙房產(chǎn)市場宏觀表現(xiàn)3、長沙市場整體特征分析4、長沙市場整體發(fā)展趨勢1.長沙房產(chǎn)市場發(fā)展背景萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展2006年GDP增長房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%15%長沙GDP的發(fā)展速度為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的基礎長沙為非常顯著的消費型城市；同比類似省會城市，長沙房價存在較大上漲空間；因此，未來幾年內(nèi)長沙房產(chǎn)存在較大空間！2006-2007政府出臺相關(guān)政策：2006年3月5日，政府工作報告說明；2006年5月17日，國六條；2006年5月29日，九部委十五條；2006年5月31日，《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》；2006年7月6日，165號文件《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》；2006年7月6日，166號文件《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》；2006年7月11日，171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》；2006年7月24日，《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號）；2006年7月26日，《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文）；2006年8月1日，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行；2006年8月30日，《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》出臺；2006年9月5日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》；

2006年9月5日，《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》；2006年11月7日，《關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》；2006年12月30日《國務院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》；2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》；2006年4月28日和8月19日、2007年3月18日，2007年7月20日央行分別四次提高貸款利率；……2.長沙房產(chǎn)市場宏觀表現(xiàn)年份實際出讓面積成交金額單位地價（萬平方米）（萬元）（元/平方米）2001123.8480913.07653.372002316.71256184.5808.892003329.88325350.07986.272004382.91254102.88663.612005255.16183987.34721.072006826.54905000.001095.00合計1408.501100537.86781.35土地集中放量，06年出現(xiàn)高潮;交易價格大幅上升;預示未來市場競爭激烈,房價必然繼續(xù)拉升。2007年上半年長沙市房地產(chǎn)市場需求強勁，銷售面積較去年同期大幅度增長，市場供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。供銷比例達到0.76，供銷比例倒掛現(xiàn)象嚴重。2007年上半年，全市純商品房累計成交均價為3278元/㎡，同比上漲14.35％。其中，商品住宅累計成交均價為3054元/平米，同比上漲19.07％。價格上漲幅度達到歷史高點。長沙房產(chǎn)圍繞城市中心，呈現(xiàn)七足鼎立的發(fā)展勢頭！城北板塊城南板塊星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊經(jīng)濟背景：經(jīng)濟快速發(fā)展，促使房產(chǎn)進入高速發(fā)展時期；土地市場：土地儲備量約為7萬余畝，土地儲備充裕；房產(chǎn)總勢：進入高速發(fā)展時期，未來放量驟增；分布特征：四面開花，以金星大道、星沙、南城為重點；項目品質(zhì)：品質(zhì)走高，高端物業(yè)不斷出現(xiàn)；規(guī)模特征：規(guī)模超500畝項目不斷出現(xiàn)，大盤競爭成為熱點；企業(yè)特征：外地大量知名企業(yè)進駐，帶動品牌大戰(zhàn)；國家政策頻出，但影響有限3.長沙房產(chǎn)市場總體特征德思勤觀點4.長沙市場整體發(fā)展趨勢德思勤觀點整體發(fā)展預測——供求穩(wěn)定增長，市場前景看好

；重點發(fā)展區(qū)域預測——城南、河西、城北、星沙、城東；客戶發(fā)展預測——外省市、周邊縣市，25-30歲年輕人比重上升；價格增長預測——2007年初起迅速上升，08年全面提升；政策調(diào)控預測——政策措施不斷加強；項目發(fā)展預測——以江河湖山為依托的景觀樓盤成為長沙市場追逐熱點；河西房產(chǎn)市場整體分析021、河西房產(chǎn)區(qū)域發(fā)展背景2、河西房產(chǎn)市場板塊分析3、河西市場整體特征分析4、河西市場整體發(fā)展趨勢1.河西房產(chǎn)區(qū)域發(fā)展背景山水天成，人居勝地——高尚住宅開發(fā)基礎自然山水優(yōu)越：岳麓山、湘江、月亮島、梅溪湖、西湖等。政府規(guī)劃優(yōu)先：市政府西遷、麓谷科技園區(qū)、月亮島休閑勝地，濱江新城規(guī)劃等。2.河西踏房產(chǎn)杯市場踏板塊稿分析房產(chǎn)齡熱點統(tǒng)，關(guān)鬼注核草心——項目熱開發(fā)嬸區(qū)域守前提開發(fā)背量、墻銷售抖量、獸樓盤寇品質(zhì)拋、價磁格提結(jié)升水捏平躍伏升迅償速，縫提升授至前2位；五大片吳區(qū)開瘡發(fā)齊亡頭并園進；星城拌、麓禮南、昨市政們府成核暗心關(guān)炮注點初，高越品質(zhì)翠住宅詳區(qū)象報征；置業(yè)捏西進豆趨勢周急劇戒上升鋼，非截本區(qū)粱域購繪買比鉤例達40彈-5冰0%，比跨例隨況樓盤盤品質(zhì)測上升怒而上批升。麓谷片區(qū)市政府片區(qū)榮灣鎮(zhèn)片區(qū)麓南片區(qū)星城片區(qū)河西房地產(chǎn)五大熱點開發(fā)片區(qū)分布圖項目名稱項目位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）物業(yè)類型容積率綠化率均價（元/㎡）總戶數(shù)瑪依拉山莊金星大道西湖漁場439561200008棟17－19層住宅2.3841％35001126格林星城金星中路199號60000200000小高層住宅3.042％38001150高鑫·麓城岳麓區(qū)桐梓坡路咸嘉新村對面235411018727棟小高層住宅3.340％3800640美林銀谷金星大道和岳麓大道交匯處35572128000共8棟，其中7棟高層住宅，1棟公寓3.640％4400住宅607國際公寓248戶卓越·蔚藍海岸谷豐路岳麓區(qū)政府北側(cè)372583450000花園洋房、雙拼別墅1.640％小高層>40002492西山匯景岳麓區(qū)咸嘉湖路80607190000別墅、洋房、高層2.340％待定991西湖麗景河西咸嘉湖路428號24538750005棟17層小高層景觀住宅2.9542％3200已售479西子湖畔金星大道與咸嘉湖路交匯處東南64568200000共14棟2.8743％3500（已售完）1006沁園春·御院銀盆南路208號94572350000共30棟，小高層住宅2.9841.6％二批3800一期1100套西岸·潤澤府長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新塘小區(qū)75307248510小高層住宅3.345％3200（售完）——西城龍庭岳麓大道與金星大道交匯處西南約42000160000小高層1.7640％待定533金麓國際岳麓區(qū)金星中路16437108522高層5.3940％待定共5棟市政配府板流塊典呀型項四目列腦表在售親量—約80萬㎡獨，20注08年預論計入川市量—超11虹0萬長沙秧玫瑰慈園儲備盆用地和黃靈項目九大州巨頭漠齊聚檔星城恢板塊動工醒量—約50萬㎡20悅08年預過計入盜市量—約60萬㎡勤誠往達項渣目儲備崖用地項目名稱規(guī)模長沙玫瑰園1000畝和記黃埔800畝長沙金德約300畝新地·東方明珠599.8畝雙盈·臥龍灣280畝南山·蘇迪亞諾501.8畝勤誠達項目644畝普瑞園417畝美斯頓項目247.34畝合計４785.94畝新地育東方脊明珠雙盈換臥龍舒灣長沙塑金德南山旬蘇迪煌亞諾普瑞嘆園長沙供玫瑰業(yè)園星城禮板塊雪典型月項目香列表勤誠店達項戲目美斯復頓項田目放量圈特征長沙樸市目前病核心久開發(fā)安區(qū)域，未直來1～2年內(nèi)遍放量鈴預計江超25據(jù)0萬㎡秩，競述爭白檢熱化仔；開發(fā)責走向金星轉(zhuǎn)大道病沿線形成理高尚輸住宅杏區(qū)，麓南聞板塊捐、雷暖鋒大摸道沿線隸為低富密度凱住宅主區(qū)；開發(fā)歪企業(yè)越來變越多墳外地牙品牌岡大企售業(yè)關(guān)攪注河緒西市果場；項目醫(yī)品質(zhì)品質(zhì)雖不斷足走高企，創(chuàng)樓新產(chǎn)嬸品層裕出不害窮；景觀賤特征凡：岳麓暑山、稼靳江累河、浪豐富肯自然見山體造、人我工湖甲等。德思勤觀點3、河亞西市懲場整宿體特好征分莖析德思勤觀點4停.河西務市場為整體妄發(fā)展粉趨勢整體斷發(fā)展床預測——市場站前景瓜看好命，成景為長辯沙樓級市發(fā)眉展焦彩點；重點部發(fā)展梁區(qū)域沃預測——金星持大道垂、雷銹峰大裁道沿眠線成鍋為熱友點；客戶夢發(fā)展悔預測——非本往區(qū)域紙客戶居比重貌不斷吧提升螺，外威地客熱戶比溉例提泉升價格宅增長壤預測——08年價猾格突濤破新蘋高；項目煉發(fā)展音預測——大盤序云集粉，成勤為競竄爭聚顏焦點簡；擁有妖豐富考景觀死資源涌的項唇目成桐為焦疼點；項目堵主要無競爭弊對手譽分析031、項掏目競峰爭對段手界棟定2、在哈售競滋爭項變目分榨析3、未丈來入陰市競核爭項松目分鋪析1項目扔主要脫競爭舊對手喉界定項目瓶核心熊特征山地栽景觀鉤資源裁；市府碎核心膚區(qū)位束；30永7畝項舍目規(guī)序模；高層按產(chǎn)品黃特征要；界定默競爭兆對手優(yōu)勢走且獨像具景椒觀資雖源；產(chǎn)品膝類型雹趨同?；蚓呶犯偁幧孕裕黄瑓^(qū)圍內(nèi)或母臨近延片區(qū)旅類似嗚項目績；德思文勤觀怕點：斥立足依鎖定技區(qū)域郡原午廣場長沙姐玫瑰柔園南山寫蘇迪俯亞諾美林網(wǎng)銀谷臥龍?zhí)}灣未來入市項目在售項目新地廟東方狐明珠卓越臂蔚藍瞧海岸沁園美春御測院金麓趨國際共和麥世家項目名稱總體規(guī)模(占地積／建筑面積）物業(yè)類型容積率物業(yè)面積（㎡）售價（元/㎡）核心資源項目客戶顯著特征南山蘇迪亞諾502畝32萬㎡別墅、洋房1.05洋房兩房－四房90-1703200低密度住宅區(qū)；退臺情景洋房設計；實景營銷；本地政府公務員關(guān)注顯著；深圳客戶比例明顯（40%）卓越蔚藍海岸558余畝45萬㎡洋房、小高層1.6小高層兩房－四房92-171>4000坡地景觀資源；市府區(qū)位；卓越品牌深圳客戶購買明顯，約40－50%比例長沙玫瑰園1000畝100萬㎡小高層、別墅1.5小高層110-1803700大盤規(guī)模；湖景資源；建筑品質(zhì)；品牌企業(yè)；河東、河西、外地客戶三足鼎立；大部分為二次置業(yè)以上；沁園春御院150畝35萬㎡小高層、高層3.5小高層兩房－四房90-150一批3500二批3800區(qū)位；完善配套資源；新古典主義建筑風格；以河西客戶為主美林銀谷40畝12.8萬㎡酒店公寓、高層住宅3.6空中別墅180-220，高層住宅130-160高層住宅4400空中別墅5200市府核心區(qū)位；創(chuàng)新產(chǎn)品；國際品質(zhì)；河西60%,外地和河東各占20%2.瓜1在售駁可比句項目2.斯2在售娘可比中項目鄰特征規(guī)模歇特征市政巷府以段北項洪目規(guī)拘模均超50卵0畝，晶以南蠶項目丑規(guī)模芳較小善，集乎中在20崖0畝以派下；容積結(jié)率市政診府以各北項疾目容素積率餐普遍性小于1.服6，以愉南項刻目容匹積率拖在3.參5左右刃；產(chǎn)品高類型市政桶府以重北項瞧目以勤綜合磨性產(chǎn)緒品為阿主，頸含別管墅、蔽洋房絞、小昌高層省，以誓南項泉目為毛小高防層或統(tǒng)者高泉層產(chǎn)川品；產(chǎn)品壟面積兩房90勢-1距00㎡；粒三房11像0-型14談0㎡；四奴房15蘆0-竭18師0㎡，其數(shù)中面妥積有住向緊致湊發(fā)卻展的接趨勢就；其佛中三婚房比威例在30介-4駁4%處,，四陷房比扁例在25歡-5沙0%郵;兩房豈比例戚較小屠。銷售艇價格市政亭府以來北項嚇目價抽格在35晝00脂-3喚70良0元／愧㎡左六右，市以南管項目塌價格考集中隸在38淚00延-4但00切0元／闖㎡；資源走及品寨質(zhì)山湖井為基狡本資魔源，決產(chǎn)品拌品質(zhì)屢整體乎較高裂，外瓜地大很開發(fā)閃商帶竄來項若目產(chǎn)疏品質(zhì)獅的飛暑躍；購買祖客戶市政塑府以劫北項悟目外歡地購獻買客旦戶比需例非縮慧常高口，基鍋本在30擾%以上筒，且倡有團嬌購投膛資現(xiàn)塘象，往以南扎項目黑客戶叉雖也底有外偏地購緒買現(xiàn)綠象，榜但更軌多的但為本顆區(qū)域猶內(nèi)客俯戶購蜓買；德思勤觀點2.宿3未來予入市緒項目被及特熱征項目名稱總體規(guī)模容積率物業(yè)類型資源臥龍灣288畝,建面30萬1.56小高層、高層區(qū)域發(fā)展?jié)摿π碌貣|方明珠600畝,建面72萬1.5多層、小高層山景、坡地資源、規(guī)模金麓國際25畝,建面10.8萬6.48高層住宅、酒店式公寓市府資源郡原廣場57畝,建面13萬3.56高層市府資源、廣場住宅共和世家107畝,建面17萬2.44小高層區(qū)域配套、岳麓山景合計1078畝——

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特征餡：未來啞入市胸項目得競爭腥量以略及目芽前在倘售項茅目后飛續(xù)推舍出量衛(wèi)預測芳突破20活0萬㎡騾；項目戀競爭從核心梯鎖定朝在金駕星大蝦道沿稿線；市場提分析終小結(jié)04重視：重康視、砌直面謠未來憲市場宏超20連0萬㎡的直妹接競靜爭放趕量；借勢：借聰河西趣區(qū)域度發(fā)展下重點眨趨勢部，尤凳其金勻星大舍道市桶政府糖片區(qū)喂市場規(guī)高認壺知度蛋；抓住：抓淹住外晌地客紋戶長柔沙購遙買上捧升市兼場契好機，受進一需步推氣波助蓬瀾；利用：充尺分利臘用本恥項目構(gòu)擁有澡的綜腿合資呈源優(yōu)團勢；遵循：遵丹循長趟沙市訂場類去似產(chǎn)演品推偏售規(guī)換律和釋營銷戀原則樂；創(chuàng)新：別細具一熊格的陶創(chuàng)新驚，從要產(chǎn)品堅、營慨銷模過式等竿尋找跡競爭思突破繪。十二濫字真慘經(jīng)：重視嘴、借纏勢、聲抓住銹、利醬用、廁遵循艷、創(chuàng)嫌新之二《項目濃分析孔定位》01：項箱目概中況02：項轉(zhuǎn)目SW繞OT分析03：項嚇目價礙值體薦系再謀造04：項目壩定位項目謀概況011.地理裙位置市府簡核心鎮(zhèn)區(qū)位議；長沙球河西暗金星穗大道閑主動汪脈左探側(cè)；2.項目索四至本案南向夏安置刻房小紙區(qū)西向終蔚藍志海岸瘦小高鳳層住么宅北向蘋規(guī)劃城市政墨道路東向禽金星柔大道較大鞠規(guī)模交、高穴綠化雜率、監(jiān)低建靜筑密辛度，桿高層顯住宅指標類別總體占地面積307畝，20.49萬㎡建筑面積42萬㎡,其中，住宅32萬㎡容積率≤2.6綠化率≥55％建筑密度≤21％建筑限高≤100米物業(yè)類別高層住宅為主體3.經(jīng)濟戰(zhàn)指標住宅滅與商針務樓寒有機裂分開談，既骨依托畜利用跌項目吳山體嶄資源正，并蛇有效斬解決水政策始規(guī)劃岸要求4.規(guī)劃課現(xiàn)狀住宅商務層公寓雙兼辦摩公項目SW疲OT分析021.項目圣優(yōu)勢市政閃府中協(xié)心區(qū)妹位優(yōu)獵勢地塊議內(nèi)外犯山體瞇自然松資源悅豐富名校筆教育擴資源道：長卸郡中米學、訊實驗仆小學敲等較大腥規(guī)模厘、大父配套鑒社區(qū)失優(yōu)勢交通百便捷敲、未代來配慢套完鉆善規(guī)劃勢優(yōu)勢枕：高買綠化包率、訴低建這筑密摘度發(fā)展謠商企娛業(yè)品瞧牌形盼象好衫，可訂待挖院掘核心丈優(yōu)勢糾：市申府中粒心區(qū)賀位、矩山地共自然絨資源棚、品獻牌教留育資典源2.項目躁劣勢核心陽劣勢安：南憐向形美象差吐，配合套尚爭不完縱善市政粒配套灰尚不碑完善吸，目回前居邀住氛兵圍不迷濃南向勿為安敏置房窮，形乒象較鄭差，牛一定然程度獲降低雙項目炒整體切形象雞塑造項目而北向立加油作站的德修建委帶來峰一定狹客戶飽心理聲隱患本案3藏.項目車機會核心碌機會飛：區(qū)送域發(fā)云展、杯產(chǎn)品崗差異煤機會臭、外群地客鼓戶資囑源機吹會利用掏、緊按追長俱沙房皆產(chǎn)發(fā)箱展熱吼勢借勢細區(qū)域福熱點宮：金劇星大嘴道沿乳線為掙目前亦長沙輪房產(chǎn)授開發(fā)尋熱點區(qū)域雀品牌縱發(fā)展朝商對亂片區(qū)宣形象且的共暑同塑穗造項目羊自然兩資源躲優(yōu)勢海、配肯套優(yōu)浸勢尋勁找發(fā)糾展機副會創(chuàng)新而產(chǎn)品杯設計青，尋尿找差童異機仔會外地輛投資誘者長冬沙投移資熱睛潮機醬會4.項目拍威脅核心株威脅踢：市收場競歲爭、奇政策端要求片區(qū)祖市場斑項目損競爭擔激烈其它稻片區(qū)兵同類表型資搭源項渾目競完爭激刃烈國家催政策君的不添確定醉性本項架目發(fā)未展策蓄略思亭考項目姐發(fā)展覽核心紫目標項目匹發(fā)展符努力去方向項目核心回顧自身質(zhì)素優(yōu)良，具備打造一個高檔項目的先天條件發(fā)展機會與競爭威脅并重尋找發(fā)展差異化如何最大化提升項目及形象，從而實現(xiàn)最大價值：項目價值與企業(yè)品牌價值的有機結(jié)合不是雪中送炭，而是錦上添花項目夸價值詢體系趕再造031、片籠區(qū)競翅爭項僅目核旋心競縱爭力西研究2、項萄目已擱具備少的核惰心競跑爭優(yōu)汗勢3、項油目市匠場機五會4、項屋目核件心價誰值體醉系挖困掘1.片區(qū)傅競爭爸項目核心娃競爭蹤蝶力研吵究直接競爭項目核心競爭力卓越·蔚藍海岸市府區(qū)位—山地坡谷—卓越品牌－低容積率－低密度高端產(chǎn)品帶動美林銀谷市府區(qū)位—國際社區(qū)－產(chǎn)品品質(zhì)－創(chuàng)新產(chǎn)品－酒店公寓帶動沁園春·御院綜合地段－配套－歐式古典建筑風格長沙玫瑰園湖景－品質(zhì)－區(qū)域發(fā)展價值東方明珠山景－產(chǎn)品－區(qū)域發(fā)展價值共和世家岳麓山景－綜合地段－大學資源市府理以南怒項目跪借勢茂地段罩配套霞，創(chuàng)子新產(chǎn)塌品提腳升價奇值；市府壩以北洪項目究充分鍬挖掘菊景觀維資源姻，融芽入高姨端細巨節(jié)產(chǎn)榨品打濃造，頭以品親質(zhì)取執(zhí)勝，辣同時夕輔以掉區(qū)域政發(fā)展結(jié)及其冠它價鑼值，峰形成胃項目侵核心民競爭回力；2.項目乞已具納備的白核心厲競爭地優(yōu)勢此優(yōu)悔勢為兵本項充目發(fā)鼠展的匹核心哀先決贊條件嚴，但非差或異化雀因素市府怒中心因區(qū)位山地療自然首資源品牌嗎教育餓資源3項目板市場雁機會良在哪惜里？案例悼參照行一：【美林僑銀谷】核心孕突破鴉口：叔空中TO壩WN乖HO破US筋E及親爬情3+控1創(chuàng)新潛產(chǎn)品明打造案例中參照分二：【沁園淋春·御院】P鋼K【格林系星城】核心辣突破附口：迎營銷數(shù)策略跟對項維目形綿象的產(chǎn)大力瞎提升陪作用啟示心：項目腸客觀占條件上類似顏的基盆礎上娛，產(chǎn)品落創(chuàng)新是項駛目差戚異化晴的突輛破口話；類似顏樓盤余，營銷悉策略文的差柔異，成秒為項市目形呆象和干價值竿提升假的重刮要因借素；市府核心區(qū)位自然山地公園資源名校教育配套片區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ町惢瘎?chuàng)新產(chǎn)品高綠化率，低建筑密度企業(yè)品牌價值挖掘創(chuàng)新營銷策略4.項目衣核心坐價值球體系盤構(gòu)成項目尋最核究心價盼值市府核心區(qū)位名校教育配套自然山地公園資源差異化創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新營銷策略客觀蠶價值主觀圓打造項目堡定位041、項田目整嗎體定套位2、目忍標客亭戶定醬位山地失公園·國際墳氣質(zhì)·美邸棕住界項目陸定位山地軍公園斬：充分港演繹墻本項梳目的裁原生虜態(tài)山呆地景不觀資歪源，枯借山藥勢，文借公園，譯共同扶演繹產(chǎn)公園如住區(qū)狗物業(yè)國際仁氣質(zhì)毀：緣于油市府寨核心聯(lián)區(qū)位刊，項雨目簡蝴約現(xiàn)密代的渾風情包建筑鉤，與線國際生活舍渾然豬天成美繁邸：高端索物業(yè)眾的集麥中代胡表，側(cè)優(yōu)美尾、靜撕謐、復品質(zhì)妥、稀齒缺性皆產(chǎn)品愧等特征的剝反映芝與聯(lián)擾想住陜界：富人持區(qū)的那境界蛇體現(xiàn)爪“住蘇界”益一詞慌，最陪早出丹現(xiàn)在《實相必寶藏勝論本頌》是指竄一種續(xù)境界婦高度賴，“悔超越仍因果暮勤修前”，新“成坦就覺方性菩提昌心法統(tǒng)身樸鍋實神俯美、云意韻蓋悠長軋。此淋處指怨居住良的最驅(qū)高境棚界中央惰住界梯公大園大痕邸形象慶演繹新興·都市方森林世界咸公園綁物業(yè)簽傳奇北京思朝陽均公園東京附新宿危御苑紐約叉中央死公園高杏檔——高端聚品質(zhì)泛高誘端配啄套——高端蹦形象霞高瓜端人泡文檔次蹄定位目標溝客戶發(fā)形象原生名態(tài)山方地公鄙園生隱活引左領(lǐng)者他們迫經(jīng)歷釋了都拳市喧姻囂，貍渴望短能享脫受原生屯態(tài)自艘然的生購活他們鞋希望廁住所離城腳市中賣心不經(jīng)遠，享孫受完音善的拉配套有。出蓋則繁食華，情入則烘幽靜他們懂得步享受北生活脹，追求查生命茶中一倦切美剝好的優(yōu)人與球事，仰時間陪與空逗間目標司客戶伍界定河西梢有產(chǎn)捆階層40廁%河東澆有產(chǎn)文階層30結(jié)-3刪5站%長沙譯周邊槍縣市回有產(chǎn)廢階層外省徹市湘仁籍客柜戶和丙投資猜客戶30游-3常5臭%國有蟻企事辣業(yè)單惡位高暮管政府笨公務油員合資寫企業(yè)張管理統(tǒng)者私營宏企業(yè)拼主……城市召有產(chǎn)展階層購房廈目的看重印項目樸原生淺態(tài)山宴地景羊觀資如源，躲購房哥為改萬善居茂住環(huán)茅境看重自市府促完美舊配套氏，具泊備心尊理優(yōu)蠅勢項目脂高端悅檔次早是身扛份價謠值的夫標簽典型流客戶粘類型警特征主力佛客戶銅特征年齡幅：30歌-4回5歲區(qū)域草：長開沙本嚴地為批主，織外省扁湘籍乘人士職業(yè)乓：公尼務員狼、生咸意人狼、高撤級技手術(shù)人遞員、禾企業(yè)京高級占管理織者購買紋力：50速-8挖0萬之底間購房叛次數(shù)侄：換秤房族坐或兩櫻次置茂業(yè)以綁上為證主顯性色需求歸特征耽：看重眨小區(qū)惜環(huán)境對于斑價格許敏感痛度不顯高注重秒項目調(diào)品質(zhì)聞、小肌區(qū)環(huán)幕境、帶安全旁、配蓋套隱性秒心理闊特征錦：熱衷污于對湊城市鑄稀缺億資源深的占他有享受嬸生活坦，追哥求美趨好資產(chǎn)娛轉(zhuǎn)移苗的需選要客濃戶考：張降先生怪年均齡盯：38職碌業(yè)熄：國銹家公哈務員肉家緊庭人牽數(shù)：3需求蚊戶型寬：三負房驢置業(yè)協(xié)目的朋：自例住典型殖客戶展描述之三《項目柿發(fā)展亮思路》01：客卵戶需梁求四過重論02：項透目關(guān)遞鍵突綱破點明晰申本項體目價恭值提忍升與脅突破幅大方夕向客戶匪需求蝴四重杯論德思套勤的標理解喚，一享方面高端資客戶息需求丸由四斬重體為系構(gòu)脊成：第一蛇重：地段第二創(chuàng)重：產(chǎn)品第三壤重：景觀第四寨重：癢人文需求爆最高境永界客戶位需求袍四重聽體系第四樓重：專人文第一占重：飄地段第二集重：卷產(chǎn)品第三勒重：慰景觀區(qū)域纖認可產(chǎn)品嶄認同景觀題體驗獲得仗人文做上的較認同體現(xiàn)嫂其社絕會上氏流階坦層地戚位2、嫁題接文紐奉化符宋號，抄豐富雪項目擁價值3、打秧造上巨流身私份階擋層標糕簽，巷滿足欲心理琴訴求提出如對本漁項目臣要求菜：1、準聽確把迎握客抗戶心累理需挑求發(fā)聞展階積段，書不能續(xù)過度聰超前上層繪人士矮需要渣這些萍文化博符號修、需鼓要這哄些身糕份標校簽同層辭次圈曲層內(nèi)貢他人尸的認伸同核心蝴目的孫就是繼而臺帶來健各種匆直接政、間接窄的利聽益、蒙價值明晰鴨本項治目價航值提雕升與戰(zhàn)突破鋼大方乓向項目析關(guān)鍵毅突破臘點突破鏟點在妥哪里劍？第四釘重：希人文第一焦重：低地段第二泄重：董產(chǎn)品第三津重：本景觀地段焰價值尊的挖殲掘產(chǎn)品趕提升踐與創(chuàng)絕新自然顫及人齡文景朝觀人文篇價值翠的演殼繹核心描突破記點第一襖層突稀破第二和層突屯破第三艘層突些破第一咱層突黃破:地段柱價值銅提升突出稍區(qū)域琴形象來是本斑項目上的發(fā)盞力點區(qū)域那資源看整合長沙嫌市政征府、右岳麓姨區(qū)政榮府所同在地尊貴聞、安邊全、侮形象斃的象勸征，炕是城難市的暑名片借勢兼金星王大道定開發(fā)廢熱潮近期棋，蒼金星挖大道峽沿線多成為或開發(fā)曾熱點果，十采幾個孤大型粘知名籃開發(fā)子企業(yè)商囤地些，并夾逐漸交啟動憐，市乳場對傭區(qū)域盲“最溉適合名居住尸的高資尚片狂區(qū)”失形象潛認知遮度不過斷提亂高借勢足區(qū)域滴內(nèi)豐輛富的預配套昆、景尖觀、紗休閑涉、文雞化、者旅游痰資源長郡查中學賴、沃搬爾瑪莫、豪核生酒背店、葉八方孔生態(tài)喉公園混、國葡際商洲業(yè)街框區(qū)等與金屆星大霸道國盤際商當務街妻區(qū)形鮮成有沈利補告充政府異規(guī)劃鞏楓林披路-杜鵑降路兩慮線之貝間為哨金星彼大道婦國際筐商務屑街區(qū)遠。從咐項目魚所在體區(qū)的富人文悅、景愈觀及鑼其它尿資源鍬分析剛，較銳之南黎向商豈務區(qū)唉享有醒景觀媽優(yōu)勢少，較朱之北糠向星復城區(qū)徹享有暴配套允優(yōu)勢燙，將仿定義腎演化腐為高由檔居御住區(qū)打造桐長沙秤中央如居住鬼區(qū)長沙飄城市驅(qū)自然錘景觀巷資源汪最好啟的區(qū)囑域長沙葡城市巴發(fā)展頓最具弄升值義潛力普的區(qū)阿域長沙巧樓盤掌開發(fā)昏整體出檔次歐最高晝的區(qū)初域長沙驗居住珍人口償綜合帝素質(zhì)刻最高仰的區(qū)屯域中央居住區(qū)中央商務區(qū)第二倆層突鈴破:創(chuàng)新尤產(chǎn)品韻打造至尊殖美邸賤，美合麗人第生空中曾庭院摘與從原生直山地錘渾然艱一體有庭唱有院慈，室須內(nèi)是箱室外懼的延裕續(xù)，沾室內(nèi)蛋與室駕外實障現(xiàn)溝認通，真將內(nèi)第外空抬間完哪美結(jié)梳合。州當在耐地面積無法腿實現(xiàn)樣時，伯在空督中得發(fā)以延報伸。在戶混型的原設計燭上創(chuàng)葡新，儉注重貞空間昆上的允通透渾感與乖使用紐奉率,更能也體現(xiàn)喪出舒橡適闊寺綽的歌生活間環(huán)境煙。在步居家鋸的品脂質(zhì)上豈，有稠天有巖地，申最大尼限度愁的滿址足自粥豪與蛇榮耀或。露臺花園贈送面積巧妙桿利用侄灰色俊空間殲，增雜加實鐵用率可打右掉飄細窗利用暑政策府灰色遠空間些，巧培妙使驕用建博筑技戀術(shù)。在戶證型的抱設計雕上創(chuàng)憤新，谷打掉反飄窗劍，延畏伸房娛間空該間尺償寸，唯在固壇定建棗筑面逢積的氣基礎啦上擴椒大使各用空腫間，臥達到療空間吵的舒粉適性紛和高濤性價底比．擔最大暮限度舞的滿癥足居故住舒吊適性荷?？刹鸶煨俄敯萘涸O計華靠拆欄卸頂鄰梁，淺延伸素房間帖空間乎尺寸沖，在灣固定腰建筑嶄面積趨的基量礎上俘擴大毒使用部空間缺，達銳到空愉間的清舒適寬性和擠高性裕價比秋．最嶺大限爆度的斑滿足披居住的舒適亮性。利用烤基數(shù)干偶數(shù)嗚層，宗設計制挑高嶼兩層咱的露澇臺花噸園，肌作為跟贈送此空間窗．更為夠巧妙法的是咸，每近層設估計搭辰設出未花架委，既罷不占偽用面練積，密同時兩最大丟限度查的給唉客戶先提供扯可使僑用空液間．在達堆到空險間延戴伸的禿基礎碧上，屑實現(xiàn)致居住顯的舒碗適度斯．全贈防送空釣間基偶質(zhì)數(shù)層孟巧妙蜂利用利用栗架空貸層做傾客戶干入戶悉大堂梢，細誼節(jié)的泥處理擾，靈每動的臉裝飾夾，處芳處顯棍示業(yè)朗主的啟尊貴塵．更為劫獨特愉的是我，在新強調(diào)鼠地上智入戶伶大堂曉的尊北貴同工時，奔把尊左貴和布享受墳延伸解到地偶下，膨業(yè)主礎駕車撒到底緊地下芹車庫季，通樣過地興下車摔庫豪桑華大塞堂直座入電駛梯。豪華劫雙大殺堂設億計巧妙鄙利用政項目雪坡地車高差餅，打外造景河觀半陽地下貍車庫鎮(zhèn)。車督庫掩小映在勺叢草僚中，抓既不斗顯突賴兀，恢同時掀，擁智有較版好的密采光譯面。開車扛下車早庫時扶，已野是幸棕福的臉開始……景觀別地下鏡車庫山地館公園之，私厲享領(lǐng)險地第三恭層突顛破:原生則山地田公扮園景秒觀總體醬理念暴：以“熟山地醉公園+私家蔑園林島”姑為規(guī)臉劃主穩(wěn)題橋邊輩有樹販，樹督欲低且；樹蔭某有草孔，草嬸欲青儀；草上石有渠韻，渠從欲曲異；渠引就有泉醫(yī)，泉堤欲瀑吊；泉上踢有山跑，山籮欲深渾；山下吧有屋斬，屋穿欲方微；屋邊循有圃啞，圃隨欲寬臟；圃中喚有鶴藥，鶴接欲舞昆；――林語象堂先攻生對諒生態(tài)器住宅釋的構(gòu)憶想，裳也是躁項目姐景觀黃設計講理念稍的核雨心山地歌公園朵打造利用扇山景淘，創(chuàng)雕造長梳沙首襖個擁右有登頌山道及的小向區(qū)內(nèi)庭國園林撇打造架空偉層處舍理降低酸高層桌帶來鎮(zhèn)的小芝區(qū)壓惡抑感濫，以臉及延話續(xù)項條目超包寬棟蕉間距批，形域成園冒林與品建筑騰的有眠機結(jié)汪合，橡充分艦利用虎架空炊層的框設計槽．架空乞?qū)蛹葥献鳛檠矇坌^(qū)賽內(nèi)部尋活動險空間麥，泛爹會所市功能踏，提洋高利蝴用率節(jié)，也談可作濾為園棵林綠莖化之礦用，卡與中姿心園改林景嗎觀聯(lián)熟為議見題；同時傘，利壟用架威空層框作為童入戶駁大堂容的轉(zhuǎn)隙換空昂間，黎實現(xiàn)陶業(yè)主枯使用站角度矩與尊流貴體針驗的虎有機褲統(tǒng)一益．富有嗓變化屈的園陡林綠宣化鋪丟設細節(jié)立處理具有慚一定漫吉祥餐符號趙的石世雕、旗石刻密表達混相應粥的文秘化氛漂圍塑造及真正糕“山朱地公炕園領(lǐng)聞袖者榆”形踐象核心泳突破:人文活內(nèi)涵貝營造價值趟第四枕重——人文/文化本項噴目人紀文價攻值演嗓繹五鳴大核糟心支蜻撐：1、市等府中風心區(qū)貓稀缺念的原麗生態(tài)輕山地綿公園挺資源2、區(qū)快域內(nèi)匙濃郁比的人望文資逐源：派休閑旋、文嫌化、泄教育炸資源3、經(jīng)鳴濟發(fā)糧展催微生源嬸源不總斷的臺有產(chǎn)晌階層4、有產(chǎn)裳階層港人士亞居住抬環(huán)境教和品急質(zhì)的胖生活階理想5、上孫流社馳會交桌際心巖理訴蘋求以打貧造長晉沙第齒一山倡地公活園會豆所、仔第一煤居住樂品質(zhì)務為基滔礎，構(gòu)筑感有產(chǎn)秒階層獲圈層儉文化值核心謙，賦予坑客戶廳上流掏社會乘身份瓜標簽閘！項目鹽價值驢突破肢點——核心舅之人姜文價擠值創(chuàng)箱造會所護設置燒建議私家艙會所昏是住貼宅品搏質(zhì)的籮表現(xiàn)示。是孔項目量檔次蛋及形競象的蚊標簽輔。本項墊目利擔用山修地坡速地地柳勢，義打造長沙圣首個荷地下億會所，會繳所的骨屋頂劈燕其實留就是裳園林析的一董部分浩，形閱成整紛體式扣的園攔林特缺色測，地議下會拘所，燥節(jié)約效了地耀面以須上的邁面積謙，拓賀展了弱小區(qū)艱內(nèi)的誼公共墾面積直，業(yè)思主的它活動塌范圍奸自然誼就多檢了。壁同時敲，也秒將破側(cè)壞視講野的身額外局建筑姨隱蔽株，樓拾與樓顫之間秀的間閘距拉汪大，與避免亭了視炒覺影令響物業(yè)巨管理知名旨物管座帶來按國際貿(mào)先進體物業(yè)些管理弄概念搶，為場業(yè)主罷提供埋“無椅微不總至，促無所凍不能榜”的幼貼身油管家收服務共，體糊現(xiàn)業(yè)江主的損尊貴至、私踢密的櫻生活毫品質(zhì)舟，彰戒顯與證眾不丘同的董人生菊境界巨。國際壘知名捷物管隱公司瞎擔綱遼物管樹立燒有產(chǎn)幕圈層侮上流朗生活讓標竿圈層逃決定稍價值偏！共同悔構(gòu)筑餓上流以社會飛尊貴消生活柳、社蘋交平庭臺通過長嫁接災文化特符號臨，傳遞擱客戶覆真正漆有產(chǎn)婦階層憑的身賣份標蹦簽，滿足遇其對器尊貴醉生活令的心拐理追水求！人以甜群分徑物以兄類聚之四《項目成營銷己推廣爺戰(zhàn)略》01：項目罩營銷床總戰(zhàn)丙略02：項錘目營游銷推埋廣策秘略03：項炭目營慶銷推便廣執(zhí)錄行確定郊項目體：長沙黑名盤岔的地宜位長沙僅原生同態(tài)公延園人敵居的碼標桿營銷箏推廣帆目標項目悔營銷圓總戰(zhàn)跨略01營銷懲推廣背主題中央貿(mào)住界鑄公蝴園大派邸新興·都市奸森林營造礎一個索高端齡的基考點、奸一種料個性炒鮮明渡而時眼尚的紋生活提概念營銷押推廣昌原則一期艱以整崖盤概管念推集出，瞇以后評各期垮結(jié)合升各自購特點居運作統(tǒng)領(lǐng)耀全盤絞，貫艷穿始樸終的環(huán)樓盤究概念品牌乖形象爐：風軋格、鋤品質(zhì)可、規(guī)雕模主品監(jiān)牌、卸子品赴牌：蔥結(jié)合甩分期順、結(jié)箱合各禁期賣尺點的副具體掌概念品牌遮形象行：依牽附主博品牌慕、個餓性鮮區(qū)明、鏡功能響特點摸具體棗鮮明項目慨入市鑒整體右營銷幕推廣鼠策略項目屬營銷偵推廣陵策略021、項犬目營恩銷總扇策略2、差減異化辭入市眉競爭徑策略3、圈龜層客蹲戶積晉累策雖略4、情翠景營噴銷策植略項目隱營銷緩總策腳略工程進度市場競爭情況銷售前提條件銷售黃金期項目沫入市緣瑞時間輪必須丈結(jié)合勻左圖棵四個檢原則刮；考慮程項目哲實際掃情況蘋，我泳司建僚議項想目一喂期開盤只時間叛定為20比08印.1稈0月中盜某周青末；為樹腹立和殼拔高替項目頌的整呢體形者象，品以及捷更好無的積含累客帽戶，牲必須指給予捉項目簽的前錄期造都勢足提夠的產(chǎn)時間回，我寄司建鴨議項第目前期靠造勢08在.5月春部交會即需答進行喬．差異退化1入市昌時間箱選擇差異根化入胖市競江爭策舒略產(chǎn)品介推售隔原則寶：產(chǎn)品將價值菊不斷哨提升董原則提；有效主利用碑自然敬景觀晨原則否；區(qū)域鴨適應杯產(chǎn)品五成熟貿(mào)度原塵則；配合購項目阻銷售狠價格往不斷巡壽走高斬原則萍；便于丈施工惹管理并和利礙用原禿則；產(chǎn)品亮推售析順序果：按左膽圖所鴨示，元總體罵從北持往南漫推；從高煙尚住過宅到佩公寓妨產(chǎn)品懂；在一強期中愈，分帝為一身批和峽二批精；差異礦化2入市苦推售究產(chǎn)品一期黑一批浸推售岸產(chǎn)品加油腸站一期敢二批銷推售省產(chǎn)品二期疼推售頸產(chǎn)品三期楊推售攀產(chǎn)品項目州產(chǎn)品活價格踐策略膜：差異者化3入市匪產(chǎn)品狂價格業(yè)策略價格建制定盒策略若：初期姿入市葡產(chǎn)品寶價格臟制定穴采取神“適當桌低開懂高走”策目略，識預留顧一定有空間眾給首編批客懷戶；價格墨制定拾緊密溜參考丙競爭紫項目紫，采閑取市場姻照鏡盼子的策核略；但在歸制定廁時，鐘充分姿考慮線到項煉目的溢價膠因素，有痰機的撿形成撥價格功差異帶化；價格煤提升狀策略機：采取小步啟快跑策略寶；樹立巧項目團產(chǎn)品價格邀標桿，拉白升項但目形凱象；市場舞競爭信中以總價島取勝；項目白產(chǎn)品頁價格異初步德確定宣：評測項目權(quán)重(%)美林銀谷卓越蔚藍海岸長沙玫瑰園南山蘇迪亞諾沁園春御院評測內(nèi)容打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分01.自然景觀150.34.50.050.75-0.1-1.50.050.750.2302.地理位置11-0.2-2.20.050.550.353.850.44.4-0.15-1.6503.產(chǎn)品品質(zhì)1200-0.1-1.200000.11.204.交通條件9-0.1-0.90.050.450.252.250.32.7-0.1-0.905.容積率80.21.6-0.1-0.8-0.1-0.8-0.15-1.20.21.606.配套資源10-0.1-1000.110.22-0.1-107.物業(yè)服務

900-0.1-0.900000.10.908.發(fā)展商10-0.1-1-0.1-1-0.1-1-0.1-1-0.1-109.項目規(guī)模90.10.9-0.05-0.45-0.3-2.7-0.2-1.80.050.4510.噪音影響7-0.05-0.35-0.1-0.7-0.1-0.7-0.1-0.70.050.35合計1000.051.55-0.4-3.300.40.45.150.252.95市場哭比較儀法：已選取堡直接役競爭牲項目駕，確心定項依目市泰場比恩較系俘數(shù)序號項目實收均價（元/㎡）折算率（%）折算均價（元/㎡）樓盤所占權(quán)重（%）樓盤權(quán)重價TPI×(1＋T%)＝PTWIPT*WI＝WT1美林銀谷44001.564468.6421938.41442卓越蔚藍海岸4000-3.33868259673長沙玫瑰園37000.43714.818668.6644南山蘇迪亞諾32005.153364.817572.0165沁園春御院38002.953912.119743.299本案參考實收均價∑WT1003889.3934市場表比較膜法：映衡量加比較通權(quán)重婆，確尿定項暈目市敞場比嬸較價延格產(chǎn)品市場比較價格價格調(diào)差一:時間價值調(diào)差(10-15%)價格調(diào)差二:本項目產(chǎn)品價值調(diào)差(10%)價格調(diào)差三:本項目品牌及營銷推廣價值調(diào)差(10%)實際銷售均價高層產(chǎn)品均價38894278-44724706-49205177-54125177-5412項目品牌

形象提升

營銷推廣附加值項目資源價值增值忽略土地年限影響忽略市場大勢聚變參照市場項目類似產(chǎn)品價格入市售價德思勤預測多因察素比棵準價黎格：酬項目商價格賀多因楊素考議慮合喉成，喝確定根項目男入市偉銷售蜘均價通過鋒比較煌調(diào)整脫，我聰司認卡為項以目20怨08年下吩半年佛銷售牙均價笨可實牧現(xiàn)52顯00郵-5云40帆0元/㎡內(nèi)蓄充分占領(lǐng)長沙市場入市前期進行項目蓄勢，樹立市場的口碑及形象高度，充分吸引本地客戶的不斷關(guān)注，在客戶中逐漸建立“中央住界公園大邸”的第一市場形象，充分引起本地客戶關(guān)注，使客戶對其期待。在短期達到聚集人氣，強勢占有本地市場的目標。目標外拓針對周邊縣市客戶加強對長沙縣、邵陽、衡陽、益陽、岳陽、株洲、湘潭等周邊縣市的營銷推廣力度，樹立本項目的高端物業(yè)的形象，擴大項目銷售范圍目標引領(lǐng)市場引領(lǐng)外省市湖南籍人士長沙置業(yè)新潮流提升項目的人文價值與居住文化理念，充分利用消費者的從眾心理，通過樹立項目的高品質(zhì)形象和高品質(zhì)的產(chǎn)品展示，從而引領(lǐng)外省市客戶的置業(yè)潮流。目標圈層業(yè)客戶繁積累噴策略材之客鞋戶積腥累方朋向針對新高端園客戶獄的圈蛇子效慘應，記采用前圈層捎營銷圈層嘴客戶洲積累照策略港之客趁戶積憂累手閃段公園狠俱樂壯部成立化、吸團納、惹連接捉圈子濤客戶族成員小眾哥營銷抓住煮核心默目標凈客戶牛，實搞現(xiàn)有恨效營氣銷廣州故、深璃圳湘毛會定向剛企業(yè)機場晴營銷星級構(gòu)酒店慘營銷定向冷刊物母雜志汽車鍬俱樂銳部……圈層千客戶呈積累周策略詠之客總戶積匆累途轎徑位置哀選擇：項目思一期章金星疫大道品與小距區(qū)規(guī)特劃路宮的交概叉口嫂位置拐，小影區(qū)商紐奉業(yè)街概的位揪置。選擇翅原因荷：臨金槐星大串道，歪昭示拌性強富；利用爺小區(qū)岡商業(yè)軟街，侄經(jīng)濟熟原則池；同時勾，風皮情商賄業(yè)街圈的設歉置，宅整體萄形象域好；情景控營銷稠策略緞之營用銷中榜心設計坦風格：現(xiàn)代陳、簡窩約風索格同時天在體應現(xiàn)項張目現(xiàn)算代、桃簡約倉風格旅特征鄰的同請時，籠傳遞宜項目充的獨醫(yī)特文涌化氣貫息情景買營銷害策略損之營蜻銷中織心功能喪分區(qū)池：展示撐區(qū)：接待輝區(qū)、仁模型己區(qū)（盯包括殿大沙鬼盤、佛分戶擁模型壞）、磁形象星展示帶墻；交流蠻區(qū)：洽添談區(qū)油、視驅(qū)頻區(qū)腥、休痛息區(qū)卵、兒箱童娛攏樂區(qū)攝；辦公步區(qū)：經(jīng)旬理室識、資蹦料室謠、會吧議室僑、更柱衣室藥、財破務市踢、簽遲約室惕；情景解營銷送策略狡之營信銷中柳心包裝潛展示處：項目獅介紹濱：總規(guī)油圖、愛建筑泳效果懷圖等敘；企業(yè)菊介紹間：企業(yè)貪理念桃、所村獲獎爆牌等陡；銷售宇資料宮：銷售橡各證么件、洪銷售晶資料雄、業(yè)躁主公婦約等掏；情景橋營銷偶策略消之營率銷中悄心營銷競中心導的包編裝突往出與乖公園副山地狹的緊猛密聯(lián)索系情景胳樣板冠房：多風歲格特芝征，鎮(zhèn)演繹險不一糟樣的印居家震生活情景帶營銷剃策略跳之樣逼板房中式躺風格東南獨亞風足格現(xiàn)代闖風格田原遍風格工裝勒樣板姑房：新興世企業(yè)喂以建駛筑為繪本，姓工裝片樣板真展示蜘產(chǎn)品杰質(zhì)量非與品惠牌情景致營銷更策略套之樣郵板房真實鋪的情圓景打強動消赴費者長，專自注的鐘細節(jié)菜感動往消費胡者情景轟營銷卸策略諒之園描林展也示師法各自然介，在撲平坦層的或億者略仔有坡盞地的康平地揮上，總造出定一方慎曲徑忽通幽妨、變課化無切窮的膝園林歡環(huán)境鍬景觀,天然簽原石諸的園賣林環(huán)離境，豈雖然東在建圣造時騎費盡榜心機蕉，但襪其效古果是嗎在這負個人帖工造致園中鳳，巧殃奪天柜工地皺充滿譯了自據(jù)然的驚野趣期，平室添了析景觀仆的真票實性炎，也哄減少漿了今辨后環(huán)伶境維當護時勝的成略本；勉同時渡，隨遺著年重代的剖更迭足，園幻玉林環(huán)茂境將差愈發(fā)套茂盛擋宜人.情景計營銷茶策略捆之指秒示系環(huán)統(tǒng)項目理營銷斧推廣斑執(zhí)行031、一布期營利銷階蘋段劃充分2、各候階段姥營銷蝕推廣愈實施3、媒拋體組館合及晃費用鴨概算項目滾一期設營銷競階段監(jiān)劃分0405060708091011120102項目形象展示及初步客戶積累誠意客戶積累認籌開盤階段熱銷階段持續(xù)熱銷暨加推新產(chǎn)品2008年2009年各階析段營辜銷推快廣實弓施營銷階段項目形象展示及初步客戶積累階段（08年4月~08年8月）誠意客戶登記認籌階段（08年8月~08年10月中，開盤之前）開盤熱銷階段（08年10月中~08年12月）持續(xù)熱銷階段暨后續(xù)產(chǎn)品加推階段（09年1月始）階段目的企業(yè)實力及項目展示項目品牌提升，帶動企業(yè)品牌企業(yè)品牌強化企業(yè)品牌的初步建立媒體推廣手段企業(yè)宣傳冊+工地圍墻+工地廣告牌戶外廣告+硬廣+軟文+項目宣傳冊+咨詢處展板+工地圍墻+工地廣告牌硬廣+軟文+企業(yè)宣傳冊+咨詢處展板+工地圍墻+工地廣告牌硬廣+軟文+企業(yè)宣傳冊+咨詢處展板+工地圍墻+工地廣告牌營銷活動支持1、春交會展示2、十大山地公園住區(qū)評獎3、十大設計創(chuàng)新住區(qū)評獎1、產(chǎn)品推介會2、營銷中心、樣板房開放3、公園俱樂部啟動1、開盤活動2、通過公園俱樂部開展客戶營銷活動公園俱樂部客戶營銷活動【展示珍體系】：戶趙外廣愁告、餡硬廣什、軟董文、暖項目奧宣傳恭資料鍋、工課地圍廈墻及斃廣告稻牌【支撐城體系】：營牢銷活秩動、驢營銷幸中心舉、樣比板房冠、看侵樓通廈道、錢物業(yè)避管理菌服務位等企業(yè)噸和項綿目品晶牌推店廣線核心憂營銷止事件俗一活動餃主題寸：春交目會展望示活動說時間約：20志08冰.4妻-5月，郵長沙考房地際產(chǎn)春班交會活動微目的胳：春交田會初蛙次市著場亮獨相，厭奠定惱鮮明察的項斗目及土企業(yè)姑形象溪，樹琴立“中央逼住界穴公棉園大暖邸”的身主題友形象膚；備注這：上居圖為聾我司哄為深淋圳沙衰河世貢紀城抵在長糾沙項愈目策洋劃的盜春交傻會展狹示，楚獲得如春交及會展似位第投一。核心新營銷聞事件別二活動課主題虧：公園兼俱樂鄙部啟牌動暨學新興·奧運帖健康練跑活介動活動袋時間丸：20蓄08信.8月，霞北京洪奧運畜會期卸間活動墊內(nèi)容蚊：公園塑俱樂療部啟陸動，擱迎奧假運健沖康跑型，優(yōu)構(gòu)勝者塘親臨盼北京帽參觀桿奧運麗會比衡賽；活動介目的塔：借勢奧運搏健康榆主題捧與項笨目山趣地公解園之間閘的有晝機聯(lián)弦系，鍛同時依托芬新興娃企業(yè)碗為北狀京企筐業(yè)的絕覺對優(yōu)辯勢，慨依靠社丟會熱魄點做去項目獵和企冬業(yè)宣剃傳；項目漠品質(zhì)卷推廣印線營銷階段項目形象展示及初步客戶積累階段（08年4月~08年8月）誠意客戶登記認籌階段（08年8月~08年10月中，開盤之前）開盤熱銷階段（08年10月中~08年12月）持續(xù)熱銷階段暨后續(xù)產(chǎn)品加推階段（09年1月始）階段推廣重點十大山地公園住區(qū)評獎十大設計創(chuàng)新住區(qū)評獎中央住界公園大邸項目產(chǎn)品獨特亮點推廣國際品質(zhì)+創(chuàng)新產(chǎn)品媒體推廣手段戶外廣告+軟文+網(wǎng)絡廣告戶外廣告+硬廣+軟文+網(wǎng)絡廣告+直郵+短信戶外廣告+硬廣+軟文+網(wǎng)絡廣告+短信+直郵戶外廣告+硬廣+軟文+網(wǎng)絡廣告+短信相關(guān)配合春交會展示1、項目宣傳冊、海報2、看樓車3、營銷中心4、樣板房、清水房、看樓通道5、產(chǎn)品推介會實景展示，情景營銷物業(yè)管理服務【品質(zhì)祖推廣絮線核冊心】高品純質(zhì)、閃創(chuàng)新殖產(chǎn)品按、高揪綠化鄉(xiāng)豐率、禽低建醒筑密約度、究建材捷使用狡、物魄業(yè)管鑄理等核心燭營銷箭事件尾一活動混主題退：“中沃央住將界根公園咱大邸謙”產(chǎn)福品推強介會活動夜時間防：20味08架.9月活動情地點吹：選取窯某五緞星級禿酒店活動蟲目的屯：項目怨開盤巴之前瞇，針蝦對認虹籌誠塔意客蜻戶舉堡行產(chǎn)云品推稀介會李，讓依客戶苗對項師目產(chǎn)源品有旨更深育的了肌解，麗促進打開盤棄前的客等戶積競累；香港蝕著名易室內(nèi)撐設計拐師梁零志天畏親自慨操刀累設計唉樣板支間。梁志御天St恩ev復e王Le討un止g：19年99－20隔01年連動續(xù)三鐵年獲防素有玻室內(nèi)駝設計瓣奧斯允卡之仆稱的An覺dr居ew筆M半ar裹ti炒n良In乖te踢rn勝at窯io胞na清l年Aw觸ar醉ds大獎枝；全皇球排烈名第31位，歷亞洲殃頂尖炮的室后內(nèi)設穿計師森之一國際嚷室內(nèi)爪設計栗大師掉梁志昏天樣陵板間坑展示臣開放（時喉間：20保08榨.1脂0月上民旬）核心培營銷苗事件獨二客戶費資源婆積累綢線營銷階段項目形象展示及初步客戶積累階段（08年4月~08年8月）誠意客戶登記認籌階段（08年8月~08年10月中，開盤之前）開盤熱銷階段（08年10月中~08年12月）持續(xù)熱銷階段暨后續(xù)產(chǎn)品加推階段（09年1月始）階段重點利用春交會起進行前期客戶登記積累誠意客戶認籌，并進行適當?shù)暮Y選解籌開盤，并進行新客戶積累國際品質(zhì)+鮮生活+創(chuàng)新產(chǎn)品媒體推廣手段戶外廣告+網(wǎng)絡廣告＋工地圍墻戶外廣告+硬廣+軟文+網(wǎng)絡廣告+直郵+短信戶外廣告+硬廣+軟文+網(wǎng)絡廣告+直郵+短信戶外廣告+硬廣+軟文+網(wǎng)絡廣告+短信相關(guān)配合1、客戶