年4月19日商廈融資方案經(jīng)濟分析與評價文檔僅供參考目錄一、背景資料與分析……………1二、財務(wù)評價……………………三、不確定性分析………………四、融資風(fēng)險分析與應(yīng)對措施…………………五、綜合評價和結(jié)論……………六、詳細(xì)計算過程………………南鑫商廈融資方案經(jīng)濟分析與評價(由學(xué)生自行命名,如:凱源商廈、南方商廈等)一、背景資料與分析(一)項目概況1、經(jīng)營規(guī)模本投資項目擬建一大型商廈,位于上海市徐匯區(qū),南臨××路,北臨××路,東臨××路,西臨××路,總建筑面積為0平方米。商廈擬2年建成,第3(位置由學(xué)生自行設(shè)置,如徐匯區(qū),北臨漕寶路,西臨桂林路等)2、實施進(jìn)度設(shè)本投資項目建設(shè)期為2年,經(jīng)營期,計算期。3、固定資產(chǎn)估算固定資產(chǎn)投資含:建筑工程費、投資方向調(diào)節(jié)稅、設(shè)備費、裝潢費用等。 建筑工程費中含:工建費、水電征用費、設(shè)計費、動遷費等。工建費以2750元/平方米(建筑面積)估算。水電征用費以400元/平方米(建筑面積)估算。設(shè)計費估算為200萬元。動遷費估算為350萬元。投資方向調(diào)節(jié)稅以工建費的10％計算。設(shè)備費中含:電扶梯費、變電所、中央空調(diào)、電話總機等費用。電扶梯估算為500萬元。變電所估算為300萬元。中央空調(diào)估算為1200萬元。電話總機為100萬元。商廈市場定位為社區(qū)型百貨商廈。裝潢費用以2500元/平方米(建筑面積)估算。4、遞延資產(chǎn)和流動資金估算遞延資產(chǎn)估算為500萬元。其中:開辦費為300萬元,不可預(yù)見費為200萬元。流動資金為萬元。5、總投資估算及資金來源投資總額估算人民幣1.7億元。其中,建設(shè)投資1.5億元,流動資金投資0.2億元,投資進(jìn)度詳見表1-1。注冊資本(自有資本)0.5億元,銀行貸款1.2億元,貸款利率12％。表1-1分年投資計劃表(單位:萬元) 年份項目12合計1.建設(shè)投資3000115000其中:自有資金30005000銀行貸款010000(年中)100002.建設(shè)期利息06006003.基建投資30001260015600其中:固定資產(chǎn)30001150014500不可預(yù)見費用與開辦費0110011004.流動資金其中:銀行貸款5.項目投資總額176006、貸款及還貸方式固定資產(chǎn)還貸,建設(shè)期間只計息不還款,從經(jīng)營期開始還貸,每年先付清利息,本金與建設(shè)期利息之和,分6年等額償還。貸款利息計入當(dāng)年成本。流動資金還貸,經(jīng)營期間每年償還利息,計算期末一次性償還本金。7、銷售收入銷售總額第1年為1.8億元,以后每年遞增15％,毛利額按行業(yè)加成毛利率22%計算。8、折舊與攤銷方式商場建筑和設(shè)備殘值分別為原值5%,折舊年限分別為40年和。裝潢折舊無殘值,折舊年限為5年。遞延資產(chǎn)攤銷年限為5年。折舊與攤銷均采用直線法。9、職工工資總額及附加費用公司人員共計450名,職工工資總額及附加費用以平均0元/年?人計算,經(jīng)營期第1年為900萬,以后每年以10%遞增。10、其它費用其它費用經(jīng)營期第1年估算為250萬元,以后每年按10％遞增。11、稅收稅收項目暫計增值稅和所得稅兩項。銷售總額為含增值稅的收入。增值稅稅率為17%,所得稅稅率為33%。(二)本投資項目分析中的財務(wù)處理1、還貸方式基建投資還貸,建設(shè)期利息只計不付,建設(shè)期利息計入開辦費,形成遞延資產(chǎn)。原計劃從經(jīng)營期開始還貸,每年先付清利息,本金與建設(shè)期利息之和,分6年等額償還。貸款利息計入當(dāng)年成本。流動資金還貸,經(jīng)營期間每年償還利息,計算期末一次性償還本金。優(yōu)先使用當(dāng)年折舊費與攤銷費來償還本金與建設(shè)期利息,不足部分用當(dāng)年利潤墊付。2、本投資項目經(jīng)營初期虧損的處理本商廈投資項目早期出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,墊付還本無法支出,于是提出以下兩個方案解決,并經(jīng)過計算選擇較優(yōu)方案。方案1:對于經(jīng)營期虧損年度出現(xiàn)的虧損,以新的銀行貸款進(jìn)行彌補(貸款金額為50萬的倍數(shù),假設(shè)新的貸款統(tǒng)一在經(jīng)營期第7年末償還)。方案2:推遲對貸款本金的償還,直到經(jīng)營期第4年(第7年)才開始還貸。經(jīng)過分析,能夠看到方案1的財務(wù)分析結(jié)果優(yōu)于方案2,但方案2卻能夠減輕本商廈經(jīng)營初期巨大負(fù)擔(dān),因此兩方案各有長短。這里采取方案1進(jìn)行處理。(三)項目融資的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計1、項目發(fā)起人在項目融資實施過程中,各參與人以項目公司為核心,建立起復(fù)雜的合同協(xié)議關(guān)系,以保證項目融資的順利進(jìn)行以及項目建成后的正常營運。即項目融資參與者眾多,其相互之間的關(guān)系由一系列復(fù)雜的合同來維系。項目融資各主要參與人如下:項目的發(fā)起人、項目公司、項目的貸款銀行、項目的信用保證實體、項目融資顧問、有關(guān)政府機關(guān)等。(各主要參與人自行命名,說明各自作用)2、項目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計經(jīng)過對項目背景的調(diào)查,進(jìn)行項目投資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(采用的投資結(jié)構(gòu),如合伙制結(jié)構(gòu)、公司型合資結(jié)構(gòu)、非公司型合資結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu),以示意圖方式表示出投資結(jié)構(gòu)設(shè)計方案),并進(jìn)行評價(選擇依據(jù)、優(yōu)缺點等),參與人名稱與前保持一致。3、項目融資結(jié)構(gòu)在確定投資結(jié)構(gòu)后,就要設(shè)計和選擇合適的融資結(jié)構(gòu),以實現(xiàn)投資者對融資的目標(biāo)要求。項目融資一般采用的融資模式包括:投資者直接融資、經(jīng)過單一項目公司融資、利用”設(shè)施使用協(xié)議”型公司融資、生產(chǎn)貸款、桿桿租賃、BOT模式等多種方式。(選擇某一融資模式并以示意圖方式表示),最后進(jìn)行評價(選擇依據(jù)、優(yōu)缺點等),參與人名稱與前保持一致。二、財務(wù)評價(一)財務(wù)盈利能力評價1、主要財務(wù)報表(要求完成以下表格,計算過程附于第六部分)表2-1折舊與攤銷估算表(單位:萬元)年份項目3～固定資產(chǎn)1.商場建筑折舊原值殘值折舊/年2.設(shè)備折舊原值殘值折舊/年3.裝潢費用折舊/年攤銷原值折舊/年表2-2投資總額與資金籌措表(單位:萬元)年份項目建設(shè)期末1.項目投資總額1.1基建投資1.1.1固定資產(chǎn)其中:建設(shè)工程費投資方向調(diào)節(jié)費設(shè)備費裝潢費1.1.2無形資產(chǎn)與開辦費1.2流動資金合計2.資金籌措2.1自有資金2.2貸款其中:基建貸款流動資金貸款2.3建設(shè)期利息合計3.注冊資本表2-3借貸還本付息估算表(單位:萬元)12345678年初貸款累計當(dāng)年貸款當(dāng)年應(yīng)付利息當(dāng)年應(yīng)還本金年末貸款累計還原來源1.折舊費2.攤銷費3.利潤墊付91011121314151617年初貸款累計當(dāng)年貸款當(dāng)年應(yīng)付利息當(dāng)年應(yīng)還本金年末貸款累計還原來源1.折舊費2.攤銷費3.利潤墊付表2-4損益與利潤分配估算表(單位:萬元)年份項目 345678910銷售收入增值稅總成本其中:經(jīng)營成本利息折舊攤銷銷售利潤彌補虧損,所得額所得稅稅后利潤彌補以前年度虧損墊付還本可分配利潤累計可分配利潤(續(xù)表1)年份項目11121314151617合計銷售收入增值稅總成本其中:經(jīng)營成本利息折舊攤銷銷售利潤彌補虧損,所得額所得稅稅后利潤彌補以前年度虧損墊付還本可分配利潤累計可分配利潤注:增值稅＝銷售收入×22%÷(1+17%)×17%銷售利潤＝銷售收入－增值稅－總成本表2-5全部投資現(xiàn)金流量表(單位:萬元)年份項目123456現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計現(xiàn)金流出1.建設(shè)投資2.流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅合計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(續(xù)表1)年份項目789101112現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計現(xiàn)金流出1.建設(shè)投資2.流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅合計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(續(xù)表2)年份項目1314151617現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計現(xiàn)金流出1.建設(shè)投資2.流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅合計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計表2-6自有資金投資現(xiàn)金流量表(單位:萬元)年份項目123456現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計現(xiàn)金流出1.自有建設(shè)投資2.自有流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅6.還貸款利息7.還貸款本金合計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(續(xù)表1)年份項目789101112現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計現(xiàn)金流出1.自有建設(shè)投資2.自有流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅6.還貸款利息7.還貸款本金合計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(續(xù)表2)年份項目1314151617現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計現(xiàn)金流出1.自有建設(shè)投資2.自有流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅6.還貸款利息7.還貸款本金合計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計2、項目全部投資財務(wù)評價結(jié)果按照該項目的融資方案,按照財務(wù)評價的方法能夠作出如下評價:(1)靜態(tài)投資回收期＝年(2)動態(tài)投資回收期＝年(3)凈現(xiàn)值NPV(12％)＝萬元(4)內(nèi)部收益率IRR＝(計算過程附于第六部分,根據(jù)計算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論)3、自有資金投資財務(wù)評價結(jié)果(1)靜態(tài)投資回收期=年(2)動態(tài)投資回收期=年(3)凈現(xiàn)值NPV(12%)=萬元(4)內(nèi)部收益率IRR=(計算過程附于第六部分,根據(jù)計算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論)(二)項目清償能力分析見表2-3借貸還本付息估算表。三、不確定性分析(一)敏感性分析取內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值為敏感性分析指標(biāo)。設(shè)敏感性分析因素為:銷售總額＋10％,－10％;投資總額＋10％,－10％;經(jīng)營成本＋10％,－10％;貸款利率＋20％,－20％。表3-1自有資金敏感性分析表(單位:萬元)項目原方案銷售總額投資總額經(jīng)營成本貸款利率變化率－10％10％－10％10％－10％10％－20％20％內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值圖3-1自有資金敏感性分析圖(根據(jù)計算結(jié)果完成)表3-2全部投資敏感性分析表(單位:萬元)項目原方案銷售總額投資總額經(jīng)營成本貸款利率變化率－10％10％－10％10％－10％10％－20％20％內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值圖3-2全部投資敏感性分析圖(根據(jù)計算結(jié)果完成)(計算過程附于第六部分,根據(jù)計算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論)(二)盈虧平衡分析估計經(jīng)營期第一年與第十年的商廈盈虧平衡點(用銷售收入與單位面積經(jīng)營成本分別表示)。(計算過程附于第六部分,根據(jù)計算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論)四、融資風(fēng)險分析與應(yīng)對措施在對該項目的融資經(jīng)濟效果分析中,能夠發(fā)現(xiàn)本項目能夠達(dá)到我們的預(yù)期經(jīng)濟效果,但仍有很多不確定性因素的存在,有必要對項目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析,使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律,從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。(一)主要風(fēng)險因素1、自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響,以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞,從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括:火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。2、政策風(fēng)險3、利率風(fēng)險4、市場風(fēng)險5、技術(shù)風(fēng)險6、財務(wù)風(fēng)險7、完工風(fēng)險8、經(jīng)營風(fēng)險9、信用風(fēng)險等等(可進(jìn)行選擇和補充,所分析風(fēng)險因素