房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）25棟707室房地產(chǎn)評(píng)定.委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)方：xxxxxxxx估價(jià)人員：xxxxxx估價(jià)作業(yè)日期：5月10日估價(jià)匯報(bào)編號(hào)：X房估字[XX]第XX號(hào)目錄1.致委托方函 32.估價(jià)師聲明 43.估價(jià)假設(shè)和限制條件 54.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào) 7一、委托方 7二、估價(jià)方 7三、估價(jià)對(duì)象概況 7四、估價(jià)目標(biāo) 8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 8六、價(jià)值定義 8七、估價(jià)依據(jù) 8八、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 9九、估價(jià)方法 9十、估價(jià)結(jié)果 10十一、估價(jià)人員 10十二、估價(jià)作業(yè)日期 11十三、估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期 115房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào) 12一、個(gè)別原因分析 12二、區(qū)域原因分析 12三、市場(chǎng)背景分析 12⑴地理位置和行政區(qū)劃 12⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況 13⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14四、最高最好使用分析 14五、估價(jià)方法選取 14六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 15七、估價(jià)結(jié)果確定 196附件 20致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您委托，我企業(yè)于5月10日對(duì)于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）25棟707室，建筑面積為86.1m2，《房屋全部權(quán)證》證號(hào)為湘（）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004764號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)定，為確定房屋出售時(shí)該房屋市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。依照國(guó)家現(xiàn)行關(guān)于法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供各種資料，遵照依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地搜集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)5月10日價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX5月10日估價(jià)師聲明我們鄭重申明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)匯報(bào)中陳說(shuō)事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確。二、本估價(jià)匯報(bào)中分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)匯報(bào)中已說(shuō)明假設(shè)和限制條件限制。三、我們與本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)匯報(bào)。五、我們已對(duì)本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)員劉凱對(duì)本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒(méi)有些人對(duì)本估價(jià)匯報(bào)提供主要專業(yè)幫助。七、本估價(jià)匯報(bào)得出估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，不得用于驗(yàn)資證實(shí)、拆遷賠償、房地產(chǎn)交易等其余用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)匯報(bào)不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)匯報(bào)不妥而引發(fā)后果，評(píng)定機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。八、本企業(yè)和簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)定匯報(bào)最終修改和解釋權(quán)。九、本匯報(bào)應(yīng)用使用期為匯報(bào)出具之日起一年，假如使用本估價(jià)匯報(bào)時(shí)間超出了匯報(bào)應(yīng)用使用期，我們對(duì)此結(jié)果造成損失不負(fù)擔(dān)責(zé)任。在已說(shuō)明評(píng)定假設(shè)和限制條件之外，引用本評(píng)定結(jié)果而引發(fā)法律后果，不屬于本企業(yè)和簽字估價(jià)師責(zé)任范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)證號(hào)：XXXXXX5月10日估價(jià)假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)假設(shè)條件1、本匯報(bào)基于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，即：（1）市場(chǎng)為公開(kāi)市場(chǎng)，賣(mài)方愿意出售并有合理時(shí)間讓買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商議價(jià)；（2）議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定；（3）買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。2、本匯報(bào)以委托方提供房屋權(quán)屬證書(shū)等資料真實(shí)正當(dāng)有效，估價(jià)對(duì)象無(wú)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，出讓土地使用權(quán)符正當(dāng)定轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價(jià)對(duì)象擁有正當(dāng)產(chǎn)權(quán)、屬于正當(dāng)使用、能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3.本匯報(bào)在評(píng)定過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩下使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況滿足所采取城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明除外。二、本項(xiàng)估價(jià)限制條件1.此次評(píng)定產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供資料真實(shí)性、正當(dāng)性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)定值失實(shí)，評(píng)定機(jī)構(gòu)和評(píng)定人員不負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。2.本評(píng)定匯報(bào)結(jié)果是為委托方提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行效力，估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決議負(fù)責(zé)。3此次評(píng)定結(jié)論為估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，伴隨時(shí)間推移及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生改變，本結(jié)論須做對(duì)應(yīng)調(diào)整；且在估價(jià)匯報(bào)使用期內(nèi)估價(jià)對(duì)象質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變，并對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生顯著影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)匯報(bào)。4．此次評(píng)定未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大改變以及碰到自然力和其余不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論影響。5.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行通常性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。6.本匯報(bào)中建筑面積按《房屋全部權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。7.本評(píng)定匯報(bào)結(jié)果僅為此次評(píng)定目標(biāo)提供價(jià)值參考，不得用于其余目標(biāo)。未經(jīng)本評(píng)定單位同意，評(píng)定匯報(bào)全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其余與此次項(xiàng)目無(wú)關(guān)任何公開(kāi)文件、通告或匯報(bào)中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)備查編號(hào)：X房地估X字[XX]第X號(hào)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào)一、委托方單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ法定代表人：ⅩⅩⅩ單位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)絡(luò)電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：xxxxxxxxx單位住址：xxxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ估價(jià)資格：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)絡(luò)電話：xxxxxxxxx三、估價(jià)對(duì)象概況1.建筑物情況長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于建成，總體結(jié)構(gòu)高18層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物情況為毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)實(shí)狀況委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。3.周?chē)h(huán)境估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行500米為花明北路人人樂(lè)商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。㈡權(quán)益情況估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）七樓，房屋《房屋全部權(quán)證》湘（）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004764號(hào)，權(quán)屬李湘華全部。因?yàn)橘Y料方面原因，他項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。四、估價(jià)目標(biāo)為確定房地產(chǎn)抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)5月10日六、價(jià)值定義本匯報(bào)提供價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本匯報(bào)全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成價(jià)格；采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)按時(shí)，要求評(píng)定客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為住宅，土地性質(zhì)為國(guó)有建設(shè)用地。此次評(píng)定結(jié)果為包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)房地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)狀況條件下連續(xù)使用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；4、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；5、《中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理方法》；6、委托方提供待估房地產(chǎn)《房屋全部權(quán)證》；7、湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布關(guān)于政策、要求、實(shí)施方法、通知等法規(guī)文件；8、估價(jià)委托書(shū)；9、估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取資料及市場(chǎng)調(diào)查搜集資料。八、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)。2、正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)：以估價(jià)對(duì)象正當(dāng)產(chǎn)權(quán)、正當(dāng)使用、正當(dāng)處罰為估價(jià)前提。3、最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)：以估價(jià)對(duì)象在正當(dāng)使用前提下，各種可能使用方式中，能取得最大收益使用方式估價(jià)。4、代替標(biāo)準(zhǔn)：估價(jià)結(jié)果不得顯著偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下正常價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格。九、估價(jià)方法依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通常房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等幾個(gè)。1、有條件選取比較法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法。首先遵照比較法可比實(shí)例選取標(biāo)準(zhǔn)，依照估價(jià)人員掌握房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類(lèi)似近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格各項(xiàng)原因及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)情況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選取收益法作為其中一個(gè)估價(jià)方法，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象具備客觀收益，所以可用適當(dāng)酬勞率，將其未來(lái)各年凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值，然后減去續(xù)建未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象方法。4、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，評(píng)定人員認(rèn)為在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，所以選取市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)定；估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采取收益法進(jìn)行評(píng)定。最終結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法計(jì)算結(jié)果，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析關(guān)于方法，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員依照估價(jià)目標(biāo)，遵照估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照估價(jià)程序，采取市場(chǎng)法和收益法，經(jīng)過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格原因分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格原因進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠買(mǎi)方和賣(mài)方時(shí)，而且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)妨礙條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)5月10日包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為人民幣。詳細(xì)評(píng)定結(jié)果見(jiàn)《房地產(chǎn)抵押評(píng)定結(jié)果一覽表》。房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxxx注冊(cè)證號(hào)：xxxxxxxxx五月十日十二、估價(jià)作業(yè)日期5月10日十三、估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期本估價(jià)匯報(bào)使用期為壹年，即從5月10日至5月9日xxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ5月10日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)一、個(gè)別原因分析1.建筑物情況兆基君城位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于建成，總體結(jié)構(gòu)高18層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)實(shí)狀況委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置。二、區(qū)域原因分析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行500米為花明北路人人樂(lè)商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。三、市場(chǎng)背景分析⑴地理位置和行政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北洞庭湖南緣地域，地理上界于東經(jīng)111°53′-112°46′，北緯27°55′-28°29′，東鄰?fù)?，南接湘潭、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽(yáng)、桃江毗連。東西最大跨度88公里，南北縱長(zhǎng)69公里。寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)轄菁華鋪、喻家坳、沙田、溈山4個(gè)鄉(xiāng)，大屯營(yíng)、道林、花明樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)铩⑾镒涌?、黃材、老糧倉(cāng)、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21個(gè)鎮(zhèn)，玉潭、城郊、白馬橋、歷經(jīng)鋪4個(gè)街道，總面積2906千米，總?cè)丝?44萬(wàn)人?？h人民政府駐地不變（金州大道5段）。另管理1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）、一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）。⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況寧鄉(xiāng)縣實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值（GDP）835.05億元，比上年增加14.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90.73億元，增加4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值578.02億元，增加16.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值166.3億元，增加10.3%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)69797元?？h域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力前移5位，位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第56位，中部第3位。

寧鄉(xiāng)縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年11.6:68.5:19.9調(diào)整為10.9:69.2:19.9。工業(yè)增加值占GDP比重為62.7%，比上年提升1個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)率為3.3%、82.1%、14.6%，分別拉動(dòng)GDP增加0.5、11.6、2.0個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值（GDP）1002.17億元，比上年增加12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值109.72億元，增加4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值675.55億元，增加12.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值216.90億元，增加13.0%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)81680元。估價(jià)對(duì)象所在光谷片區(qū)作為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展極定位信息高科技基地，在發(fā)展產(chǎn)、學(xué)、研同時(shí)，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為滿足人生活、工作、文化、教育、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等綜合性城市功效需求。開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大，萬(wàn)科城市花園、劍橋春天、巴黎豪庭、藍(lán)域國(guó)際等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)氣勢(shì)如虹。=3\*GB2⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析光谷區(qū)域內(nèi)高校和大專院校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人流量極大，尤其是學(xué)生、家長(zhǎng)等等消費(fèi)群體是旅館穩(wěn)定消費(fèi)源。四、最高最好使用分析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城），大廈本身登記為商務(wù)用途，旁邊為關(guān)山口公交車(chē)車(chē)站，環(huán)境好，地段好，繁榮程度高，交通方便，人流量大，區(qū)位價(jià)值有很大潛力。依照最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)和正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)分析，保持現(xiàn)實(shí)狀況是最好用途。五、估價(jià)方法選取估價(jià)人員在實(shí)地勘察基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依照估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目標(biāo)、資料情況和武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，決定采取市場(chǎng)法和收益法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)價(jià)格。市場(chǎng)法：首先遵照比較法可比實(shí)例選取標(biāo)準(zhǔn)，依照估價(jià)人員掌握房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類(lèi)似近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格各項(xiàng)原因及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)情況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。收益法：就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)正常收益，選取適當(dāng)資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、選擇估價(jià)方法。該房地產(chǎn)是出租旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益法估價(jià)，選取收益法中酬勞資本化法。2、搜集資料。經(jīng)過(guò)調(diào)查，搜集關(guān)于資料和情況以下：（1）收入按房間和對(duì)應(yīng)價(jià)格計(jì)?？晒┤胱》块g：?jiǎn)稳碎g：100元×16≒1600元雙人間：120元×10≒1200元三人間：135元×5≒675元（2）入住率為60%（3）酒店?duì)I業(yè)成本：依照市場(chǎng)調(diào)查，通常酒店房間耗用、折舊和相關(guān)人員工資占毛收入40%（4）維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)1.5%—2%（5）管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行必要管理所需費(fèi)用，通常按年收入2%—5%。（6）保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國(guó)保險(xiǎn)費(fèi)在0.15%—0.2%。（7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納關(guān)于稅費(fèi)文件、要求確定，通常有房產(chǎn)稅（按年收入12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按年收入3%）、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%等。（8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不計(jì)算房屋折舊費(fèi)3.測(cè)算年有效毛收入：年有效毛收入=（1600+1200+675）×60%×30×12=750600元4、測(cè)算年運(yùn)行費(fèi)用①維修費(fèi)：按建筑物重置價(jià)1.5％計(jì)算，武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)要求鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等房屋重置價(jià)格為1150元/m2：年維修費(fèi)＝1150×571.58×1.5％＝9859.8元②管理費(fèi)：取年收入3％，則：管理費(fèi)＝750600×3％＝22518元③保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2‰，則：保險(xiǎn)費(fèi)＝1150×571.58×2‰＝1314.6元④稅費(fèi)：房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅（按年收入12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按年收入3%），其余稅費(fèi)按年收入3%計(jì)算則：750600×（12%+3%+3%）=135108元上述①、②、③、④總費(fèi)用（年運(yùn)行費(fèi)用）共計(jì)為168800.4元5.計(jì)算年凈收益年凈收益750600－750600×40%-168800.4＝281559.6元6.確定酬勞率（用累加法）項(xiàng)目數(shù)值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞率4.0%投資風(fēng)險(xiǎn)賠償3.0%管理負(fù)擔(dān)賠償0.1%缺乏流動(dòng)性賠償1.5%易于取得融資好處-0.5%所得稅抵扣好處-0.5%酬勞率7.6%6.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格委估對(duì)象建筑物土地使用年限為50年，至今已使用9年，剩下使用年限為41年，所以估價(jià)對(duì)象收益年限為41年。所以收益價(jià)格=281559.6/7.6%×[1－1/（1＋7.6％）41]=3520886元房地產(chǎn)單價(jià)=3520885.8÷571.58=6160元/m2估價(jià)結(jié)果以下：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)總格3520886元叁佰伍拾貳萬(wàn)零捌佰仈拾陸元單價(jià)6160元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米xxxxxxxxx

xxxxxxxxx5月10日㈠市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格詳細(xì)思緒：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具備較強(qiáng)相關(guān)線、代替性房地產(chǎn)交易實(shí)例，依照估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例情況，對(duì)區(qū)域原因、個(gè)別原因、時(shí)間原因和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格原因進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)定出估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格。采取市場(chǎng)比法通常選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，依照估價(jià)人員對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)了解，分別選取以下可比實(shí)例：1.確定比較原因比