昆風地塊前期市場定位方向

策劃報告2012年12月報告體系一、行業(yè)大勢二、項目基礎分析三、項目界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五、項目本體分析六、項目發(fā)展定位七、國內(nèi)老年公寓案例分析八、案例分析對本項目的借鑒九、產(chǎn)品打造建議十、項目風險分析及應對策略十一、項目運營發(fā)展策略思考十二、項目平面布局規(guī)劃第一部分行業(yè)大勢行業(yè)大勢1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設，3600萬套=30億平米=等于全國5年商品房開發(fā)總和；2、“限購”的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設目標達成之前不會取消；3、98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕，2011年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在10余省市實施，標志著國家為下一步強化調(diào)控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷?，中央與地方的博弈背景下，什么時候?qū)嵤┒加锌赡?；這樣的數(shù)據(jù)與趨勢不得不讓我們關注！1、瑞信調(diào)查的中國居民對于房地產(chǎn)看漲/看跌指數(shù)，2011年10月至2012年4月處于

50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點之后，連漲8個月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實行QE3∞，日本實施QE9，中國政策上再一次淡化房地產(chǎn)打壓措施的情況下，中國房地產(chǎn)大周期（18-20年漲跌輪回，具體參見博文：庫茲涅茲房地產(chǎn)周期）的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產(chǎn)庫存周期很可能將于明年3月前后結(jié)束。3、圖一：中國人民銀行資產(chǎn)負債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計算機擬合預估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個月移動平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計算機擬合預估數(shù)值

從外匯占款和其它經(jīng)濟指標綜合來看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產(chǎn)的牛尾行情；2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；

結(jié)論相關城市整體的宏觀市場、商業(yè)及其他物業(yè)市場、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決項目發(fā)展戰(zhàn)略及市場定位的基礎性分析

第二部分項目基礎分析

昆明地處中國西南，云南省會，是國內(nèi)知名的旅游城市，規(guī)劃中未 來的泛亞中心城市云南省省會城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬人；滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接待游客近3000萬人次，旅游景點眾多，旅游業(yè)是城市發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；昆明著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略強化云南在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強大機遇。聯(lián)合國評定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片”的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。大干快上的經(jīng)濟政策特別是城中村改造，使昆明未來城市走向增加了諸多不可預見的情形，而由于國內(nèi)信息一貫的不透明，具體影響難以預測昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個，面積近20平方公里，建筑面積達3800多萬平方米。可供建設面積月7000萬平米，按照昆明最高消化730萬平方米面積計算，可供昆明消化10年，今年建筑面積1300萬，換句話說有約500萬的面積變?yōu)榇媪?；昆?36個城中村中，位于二環(huán)以外的有265個，涉及城中村土地面積達84000畝左右；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村有51個，涉及城中村土地約5900畝，平均每村占地面積約為116畝；一環(huán)以內(nèi)的城中村僅有22個，涉及城中村土地面積約625畝，平均每村占地約為31.25畝。區(qū)域城中村數(shù)量 （個）占地面積 （畝）涉及人口盤龍區(qū)6719182.24200784官渡區(qū)10330000220000五華區(qū)519794153000西山區(qū)11520864.43247040合計33679840.67820824

盤龍區(qū) 官渡區(qū)城中村改造集中區(qū)域

.昆明城市功能已經(jīng)組團化、區(qū)域化，項目所屬的泛西市區(qū)高新板塊，其商業(yè)的發(fā)展特征是市場化、低端化、配套化從城市區(qū)位的演變來看，本項目處于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊首次出現(xiàn)城市副中心開始，到2010年，昆明格局開始重新規(guī)劃。主城區(qū)規(guī)劃為未來的城市金融商業(yè)中心、楊家片區(qū)規(guī)劃為省級行政辦公區(qū)、呈貢規(guī)劃為市級行政辦公區(qū)和教育區(qū)、巫家壩規(guī)劃為城市商業(yè)金融次中心。昆明城市功能已經(jīng)組團化、區(qū)域化；項目所屬的泛西市區(qū)，區(qū)域?qū)傩詻Q定商業(yè)發(fā)展趨向于品質(zhì)化、檔次化、功能化。遠景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長度（km)功能層次高峰小時斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線3.79大運量地鐵2號線22.4基本骨架線3.26大運量地鐵3號線19.1基本骨架線2.22中運量輕軌4號線42.9內(nèi)部填充線2.07中運量輕軌5號線17.6內(nèi)部填充線2.05中運量輕軌機場線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運量輕軌合計162.6——軌道交通在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動城市時尚度的提升并為沿線項目帶來更廣泛人流從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對南北方向的交通便捷性的改進力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達呈貢大學城；通過對項目四至、周邊道路構(gòu)成、區(qū)域市場及輻射范圍界定、本身條件及技術指標的分析，界定項目屬性，為項目定位提供條件

第三部分項目界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場?經(jīng)濟技術指標

?項目屬性項目區(qū)域：項目所處西市區(qū)，周邊配套服務設施相對落后，隨著政府發(fā)展導向由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向城市副中心，大型居住、商業(yè)、商務項目的逐漸進駐和交通配套設施的逐步完善，西市區(qū)的價值開始顯現(xiàn)政府規(guī)劃主導城市由單中心向多中

心發(fā)展，未來形成“一主三副”的城市格局；西市區(qū)組成主要由高新區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)部分區(qū)域組成；西市區(qū)作

為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，配套設施、居住氛圍、商業(yè)環(huán)境等相對落后于北市

區(qū)和南市區(qū)，隨著城市規(guī)劃發(fā)展的

引導，工業(yè)區(qū)逐漸外遷，土地性質(zhì)

逐步改變，交通設施逐步完善等，加

快西市區(qū)向“城市副中心”發(fā)展的步

伐，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接

經(jīng)濟、人口轉(zhuǎn)移的重要載體；項目位置：項目所在位置屬于西市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，是銜接西市區(qū)和中心城區(qū)的重要節(jié)點城市總體規(guī)劃修編方案(2008-2020年)中，

將西市區(qū)分為三個組團發(fā)展；馬街組團：西市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最早區(qū)域，

同時也是西山區(qū)政府的所在地，政府主要

因素下，其將成為未來西市區(qū)商業(yè)、商務、

居住中心區(qū)；春雨路、人民西路延長線至昆瑞公路組團：

聚集大量高品質(zhì)項目，如百大國際花園、

經(jīng)典雙城等；高新區(qū)組團：房地產(chǎn)開發(fā)炙熱區(qū)域，同時

也是居住氛圍濃厚、教育資源豐富的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)有以市場型和城中村較低端配套商業(yè)為主，缺乏成熟的品質(zhì)型商業(yè)配套，未來大型商業(yè)項目主要集中在高新區(qū)，項目周邊的大型商業(yè)項目匱乏；商務：商務辦公主要以自建項目為主，商務氛圍缺失。居?。壕幼…h(huán)境不斷改善，目前品質(zhì)型住宅有百大花園、戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)典雙城、啟鴻假日等，但居住氛圍尚未成熟；教育：教育氛圍相對濃厚，如昆明理工津橋?qū)W院、師大附中、高新一中、一小、交通管理學院、昆明醫(yī)學院海源學院等；企業(yè)：集中于高新區(qū)，如可口可樂、白馬藥業(yè)、滇紅藥業(yè)、沃特生物等；其它配套：西北部客運站等，其它配套缺失。區(qū)域認知：通達性較好，項目周邊的二環(huán)路和普吉路能有效的與其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費者心理認知度相對較低項目四至：項目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對較低。本案項目東側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋項目北側(cè)為興云煙草汽車城項目東側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋項目西側(cè)為春光小區(qū)項目內(nèi)部：項目地塊方正，除辦公樓外均以廠房為主。昆風大廈食尚緣餐廳廠房

1.城市副中心地位：項目所處的西市區(qū)為昆明未來城市副中心之一，未來功能復

合性強，屬后起高成長區(qū)域；

2.政府規(guī)劃主導，區(qū)域快速發(fā)展，政府主導西市區(qū)由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向多功能復合區(qū)， 市政配套逐步完善，工業(yè)設施外遷及其土地性質(zhì)改變，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，奠定項目未來發(fā)展基礎

3.商業(yè)及配套設施相對滯后：目前商業(yè)多以相對中低端配套性市場型商業(yè)主導， 缺乏特色化、復合化、綜合化、主題化的商業(yè)設施

1.綜合性商業(yè)開發(fā)項目：項目規(guī)劃包括、商業(yè)街、辦公樓、酒店及公寓等多重物業(yè)，

具備綜合性商業(yè)開發(fā)特征，因此在項目發(fā)展戰(zhàn)略上應充分考量區(qū)域來發(fā)展規(guī)劃和

項目自身所能吸引的客群及與高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的關系，合理的制定項目發(fā)展策略。2、較容易開發(fā)項目：由于項目地塊自身特點，本項目地塊方正平坦，且項目地本

身沒有過多拆遷建筑物，對項目開發(fā)進度將是有利時間保障。

3.成為區(qū)域中高端物業(yè)的可能：項目的商業(yè)體量、區(qū)位、建筑形式、周邊 商業(yè)環(huán)境及消費群體等特征使其將發(fā)展成為中高端物業(yè)的基礎區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩皂椖繉傩越缍ǎ撼鞘懈敝行膮^(qū)，結(jié)合城市發(fā)展及區(qū)域?qū)傩詠砜?，滿足發(fā)展發(fā)展中高端物業(yè)的基本條件

重點呆樓盤意個案材分析——經(jīng)典雙紡城

項目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對面建筑面積/占地面積300萬/66.67萬平米開發(fā)商云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬平方米物業(yè)類型普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓容積率4.49整合推廣銳酉營銷綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數(shù)1020開盤時間2010年底停車位/開盤折扣辦理優(yōu)惠登記，開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南戶型脂定位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳85~106㎡313.3%三房兩廳89~138㎡686.7%總戶型種類：9總戶數(shù)：1020建筑震風格公、園潤林定苦位經(jīng)典雙川城一期波共將推抽出10催20套住趟房，以三堪房兩惑廳為尊主，藏占86.鋼7%經(jīng)典雙叔城運用蚊現(xiàn)代的緒建筑風胞格，獨綱創(chuàng)矩陣程式商澡業(yè)公紋園生態(tài)筒模式蘇。密集班的建辨筑規(guī)繞模，象樓間接距很棕小，好影響傍底層吼業(yè)主隆采光妙，互濤視對譽視嚴唐重，疼對業(yè)衡主的幣隱私娃保護佩欠缺牢。小區(qū)打府造開放嘴式的私商業(yè)垮社區(qū)，綠蒙化率甜很低捷，基引本沒砌有成農(nóng)型的攪景觀迎。綠怪化帶勤城帶濟狀分秧布被助分割扛成一東個個液的矩麻形框箏。矩陣競式的陽建筑衰規(guī)劃畜，讓夸小區(qū)影看上藝更加求開放味，但擱是少頁了傳膜統(tǒng)小爽區(qū)的飼居家抱生活橋感覺腿。價格定團位客戶碎定位項目純位置練處在傳人民侍西路金上，秤沿著流人民死西路娛一直幫走便寒是昆精明市亦的中輪心區(qū)揮，地袖段在帶西市遣區(qū)來判說具瓶有很晨高的怎優(yōu)越齒性，能周邊界擁有節(jié)黃土律坡客昏運站斜，西茂苑客岸運站懶，馬叢街客道運站狡，加歌上自貝身的哲品牌姑打造夏，因霜此預俱期售家價比甜較高不。先開兆發(fā)的綢經(jīng)典些壹城判項目睛，開辯盤均醫(yī)價為48亞00元/㎡，無經(jīng)典饑雙城矛一期百的開懶盤預騰售均價安在75譽00元/平米身。定位在澆昆明市浴的中產(chǎn)饒階級。主力定庸位客戶傭是西市頁區(qū)的企這事業(yè)單蓋位員工兇，中高燈等院校求教職工取。周邊老允社區(qū)的泥客戶。項目轉(zhuǎn)賣點營銷迫策略項目處釋在西市丟區(qū)最靠紹近昆明貸中心區(qū)神的位置框，獨創(chuàng)汗矩陣谷式商維業(yè)公些園生杰態(tài)模波式。自身打修造100萬㎡示的豪酬華商洗業(yè)街申區(qū)，將撕建設精有嘉己年華珍，大奇型商通場，許已有100物0多商遼家加沉盟，刑有國股際一伸線品遇牌，度也有呆國內(nèi)茄二線銜品牌慕。未來刑的輕電軌四醬號線艷在項溜目處柏設立估站點參。自身規(guī)劃幼宴兒園和嚇小學，雜周邊擁禾有西一喇中、師梢大附中杜、等小朵中高等義級別的餐名校。周圍分賄布著黃犁土坡、林西苑、振馬街三瓣個客運遍站，這感三個客嬌運站是滴通往安肯寧、嵩城明等縣咳以及麗顛江、大掛理等的非樞紐。周邊唱市政涼配套吊的日五趨完跪善，像路網(wǎng)買日益層發(fā)達顏，周姓邊有配沃爾畢瑪和女家樂什福這宣類大塑型超系市?？蛻舳ㄑ菸皇侵挟a(chǎn)階有級，主隊力戶型付的設計棵室三房包為主，占到86雙.7潮%。針對思西市璃區(qū)極疾度缺碰乏的拳商業(yè)腰配套歐，項繳目著異力打尚造一恩個大壺型、看完善繩的商酬業(yè)中糊心，英并將偽之作修為賣認點，鳴通過歷網(wǎng)絡然，報橋版、挨戶外猛廣告傲等不晨遺余促力的抬宣傳長。借助之邪前項目愧經(jīng)典壹然城的成刮功借勢歌，乘熱網(wǎng)打鐵，錦宣傳經(jīng)脂典雙城綠，其實牢二者并煙非一個境項目，衡但是讓佳客戶產(chǎn)阻生是同搜一項目培的錯覺缸，用很狹少的時夕間快速撲的增加滾項目的泡社會認致知度。辦理杜實名拆制的僵優(yōu)惠光登記針，開薪盤當鉆日可幅享受0.危5%的優(yōu)木惠。項目故宣傳歌語，儲著重畢強調(diào)港地理纖位置撕的優(yōu)蚊越和要商業(yè)豈規(guī)劃寧規(guī)模由的龐聰大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)柱板塊區(qū)膝域位置高新悉區(qū)板焦塊是衫西市突區(qū)現(xiàn)煙階段迷房地現(xiàn)產(chǎn)市透場最貸火爆化的板舞塊，如大量確樓盤凝在今悄年集督中放鄙量。樓盤物逆業(yè)以小說高層、捆高層為稿主，西蜘市區(qū)少讓量花園沒洋房、南復式和樣別墅戶鳴型都集蜓中在這仿個區(qū)域億。區(qū)域恨內(nèi)擁有蝦幾十利家高敗新技聲術企登業(yè)(見附苦表)，并喊且還柔會有繳新的掙企業(yè)叨進駐毀，現(xiàn)茅正大挺規(guī)模擱進行估城中循村的退改造酷以及織一些級污染珍企業(yè)菜的外估遷。區(qū)域畝內(nèi)路問網(wǎng)發(fā)礎達，幫隨著五新規(guī)鞭劃的伐道路診陸續(xù)稈竣工橡通車懶，區(qū)甘域內(nèi)味交通子變愈舒加得接暢通圾。該涼區(qū)域明有83、11余3、C63等可以帥到達市斬中心區(qū)酬域。區(qū)域還內(nèi)房醬地產(chǎn)年市場物近年御來發(fā)膽展勢覺頭強端勁，它具代盤表性具的樓未盤有省鼎易篇天城考、假微日城鏡市等閥等。擁有蹦高新縣一小溝、師昨大附舟中、濤津橋金學院,醫(yī)學違院等飾初高套中、罵大學殲名校。積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南萬康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標識制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)保集團股份有限公司昆明百事可樂飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設計研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟企業(yè)集團有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設計有限公司S（優(yōu)間勢）房地搏產(chǎn)市他場發(fā)凈展勢帽頭迅干猛，饞一些嗎優(yōu)秀扔樓盤濟的出誰現(xiàn)，盆是客戶對嬌高新區(qū)湊有了很遍高的認杯知度。道路、斯教育等斜的市政繼配套完亂善。有勿輕軌三駕、四號咱線經(jīng)過宴，擁有昆辮明最大謹?shù)钠?S店板塊壓。高新關區(qū)政毒府和頃密集有的高奇新企綱業(yè)分本布在比這里救，為惑房地焦產(chǎn)消雄費提泉供了煤有力絕保障峽。W（劣爐勢）區(qū)域煉內(nèi)缺乏完巴善的商榴業(yè)配套沈。曾經(jīng)槍區(qū)域鳴內(nèi)污品染企懷業(yè)較榮多，挪昆明冬客戶袋對高頌新區(qū)退的認釀識普挺遍都鞏還停斷留在眼以前寄的階驗段，稅覺得蒼不適呈宜居店住，衣影響止購房通欲望鉛。城中村瀉的改造徐和大量毯樓盤的斧建設，噪音珠、空癥氣污冶染嚴異重。O（機膝會）越來湯越多剛的技山術企愛業(yè)入蔑駐高脊新區(qū)對，這此些單緒位的舊員工薦購房任需求成將會晉拉動伍高新抄區(qū)房桑地產(chǎn)講市場模的需唇求。道路建火設以及泊城中村隸的改造糖，加上絕商業(yè)等千配套的苦完善，承有利于杯該板塊便價值的惱提升，房地產(chǎn)退市場的德前景優(yōu)乒越，有劣一定的梯升值空盟間。T（威猜脅）安寧旺、嵩窩明等昌臨近蝕縣的鄭房地盾產(chǎn)發(fā)尺展也盟加快領步伐傅，在腎環(huán)境巡壽和價追格上捉占據(jù)獸很大密的優(yōu)身勢，護會和企高新絨板塊稍對客篩戶進糟行競團爭。眾多企壇業(yè)云集躁在西市該區(qū)，隨著多考個樓盤壓的集中嚇放量，蘆西市區(qū)匪內(nèi)的競宏爭變得壞更加激礦烈。分類在售/售罄一期開盤價二期開盤價二手房價格租售價格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)更的房提價走垂勢呈膠上升孔的狀貸態(tài)，械處于乎升值刮的狀述態(tài)，些在一巖段時但間內(nèi)譜任然拆會持著續(xù)。片區(qū)樓組市的需慣求并沒黨有飽和縣，任處眾于需大挎于供的慰狀態(tài)。根據(jù)租協(xié)售比的凝國際標借準和中世國的現(xiàn)氧狀，這跑個片區(qū)謙的樓市玩發(fā)展情合況相對回穩(wěn)定。板塊重寨點樓盤索個案分丈析——假日城音市

項目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬/6.67萬平米開發(fā)商昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬平方米物業(yè)類型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國傳播機構(gòu)綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數(shù)4470開盤時間2010.8（具體待定）停車位2999開盤折扣邀請卡活動憑卡開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南戶型稱定位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳67~79㎡3/三房兩廳89~138㎡12/四房兩廳138、191㎡2/總戶型種類：17總戶數(shù)：4470建筑青風格它、園錫林定哥位假日在城市號共有447歲0戶，驢以三東房為歌主小區(qū)嘴運用撐現(xiàn)代符建筑印風格嘩，為點式或恨者板式干的高層壩住宅，慰因為朝紫西南、腐東南方懶向，采號光很好。小區(qū)的懇建筑密暢度大，柜容積率路高，樓童間距比現(xiàn)較近，腰致使互請視和對語視嚴重妥，也影鞭響地層感業(yè)主的寫采光。70萬㎡水消景，利承用第十公的高差球形成跌印落式的東水景，驕有一定巖的視覺引沖擊力添。60股0米的輕中央憑水景唯周圍千設計紐奉有涼恰亭、奇木質(zhì)覺拱橋倚、沙取灘、增露天莖游泳貌池等類給人扒一種毫悠閑擠、輕廈松的墻感覺伙。小區(qū)綠撐化率達膚到42%，讓整府個小區(qū)品看上去感很美，喪富有生茄機。價格叔定位客戶袖定位項目打切造2萬㎡水拉景，6.型5萬㎡窗商業(yè)訂街區(qū)崖，60蓮0M濱河風猜情商業(yè)池街，在很大何程度上圍迎合昆恨明本地錄人喜歡部水景的窗居住習玩慣和加佛強對西勢市區(qū)商電業(yè)配套服的完善戰(zhàn)。著力藍打造一的個客戶優(yōu)認知度應高的品某牌，為玻樓盤銷冒售造勢醋。假日城您市的開塌盤預售觸均價在70癥00元~75倚00元/平米激。定位在茄昆明市危的中產(chǎn)每階級。主力縣定位怨客戶即是西屑市區(qū)壇的企喚事業(yè)塊單位索員工捎，中區(qū)高等慘院校信教職菊工。周邊老施社區(qū)的陽客戶。項目賣蘿點營銷躁策略項目處何在高新尖去板塊仿的中心績區(qū)位置輛，中心圾景觀為2萬㎡水桐景，想建打造雙秘水岸生庭活。自身汗打造6.煙5萬㎡巨商業(yè)棚區(qū)和60閣0M濱河風踢情商業(yè)個街，已有家樂斗福、國韻美電器碰等知名遇品牌加鐵入。戶型召豐富親，朝染向以樣東南震，西楊南為怖主，宮采光敢性好驢，景維觀占管有率書高。未來的孫輕軌四駁號線在賊項目臨售近處設攜立站點擁。自身規(guī)應劃幼兒架園，周泥邊擁有閉高新一襯小、西于一中、驚師大附葵中、等勵小中高爺?shù)燃墑e寨的名校卷。周邊交吐通方便模，駕車15分鐘即餓可到達彼市中心喬，66、C6禍9、56、180通往市砍中心及鉤熱點區(qū)雪域?？蛻舳ㄎ鑫皇侵须`產(chǎn)階級數(shù)，主力戶簽型的設裂計為兩雜房兩廳隱和三房鼠兩廳，并結(jié)永合一詢些躍大層的棚戶型問。針對葵西市罷區(qū)極晚度缺丸乏的沃商業(yè)竊配套添，項鉗目著醉力打儉造一仁個可厭以滿胡足基車本購父物需冶求的損商業(yè)坐街區(qū)俘，針給對昆玩明客帳戶對塵水景裳的喜直好，萄打造2萬平米楚中央水菠景并通乏過戶外延廣告，窮報版等滔著力宣保傳，取棟得了很蜂好的效全果。辦理借實名臉制的掃優(yōu)惠砍卡，艙開盤仙當日蹈可享頭受0.5石%的優(yōu)扁惠。項目宣免傳語，株突出自舅身項目賓的優(yōu)勢互，42%綠化波率和爽中央浸水景綁，強調(diào)一腸種悠閑趟、輕松貨、富有桃情調(diào)的沸居住環(huán)秤境。突出自生己的教捎育配套籮優(yōu)勢王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋祥板塊區(qū)甘域位置普吉京路以概東，治二環(huán)熔北路友以北桑，龍關泉路依以西挪。區(qū)域內(nèi)后生地較妄多，房潮地產(chǎn)市壩場還有渣待進一霧步開發(fā)查，目前刺正在進抹行城中舉村改造炊，和道犯路規(guī)劃款的建設脖。房地化產(chǎn)市揪場相對其預他版塊閥滯后，市除政配因套不刮夠完話善，努教育候等的且資源館依托雙高新唯板塊妻和二扒環(huán)以察內(nèi)。王家橋倉板塊是尼西市區(qū)躬與北市殘區(qū)聯(lián)通慘的地段跌，道路戰(zhàn)建設竣膊工之后寫，西市鉛區(qū)與北喬市區(qū)的痕連通性筐會增強黃，會帶釋動房地不產(chǎn)市場君的發(fā)展敞。王家母橋板境塊王家及橋板勤塊的雜房地葡產(chǎn)市坡場發(fā)爺展相誰對其痕他板姻塊明趕顯滯俘后，農(nóng)一些跟污染口型的探企業(yè)銅云集奮在這旱里，儲這些授企業(yè)屈的改述遷工凝作正碌在進點行中名，城要中村苦的改承造以籌及道距路規(guī)龍劃都呆在建刮設中辛。區(qū)域的竟價值還斯沒有體席現(xiàn)出來鉛有待進城一步發(fā)倍覺，客戶日多為找潛在杏客戶巨。板塊倡內(nèi)是煎五華里區(qū)道菠路重督點建灑設的偶區(qū)域遮之一創(chuàng)，規(guī)餡劃建巷設工濤作結(jié)沿束之促后，刑該板石塊的罰區(qū)域膝價值案會進拳一步汽得到帖體現(xiàn)錫，房遷地產(chǎn)揉市場鳴會有耽進一圍步的需發(fā)展帽，在瞧生地鐮完成暢向熟朱地的備過度患之后場，引超入的伙企業(yè)堵員工怨以及句區(qū)域巡壽內(nèi)的仿原住互民都并將成劇為該語片區(qū)拿的客潑戶，緣瑞拉動戴需求謎，催擱快房蘭地產(chǎn)何市場己的發(fā)仗展。?西市墻區(qū)整體?馬街柴板?高養(yǎng)新區(qū)蠻板塊?西市腸區(qū)五華巨板塊?小結(jié)第四部頌分諷西市煉區(qū)客戶予群特征有、需求搜狐耳焦點蠻網(wǎng)針寇對昆眠明西河區(qū)的早置業(yè)差調(diào)查設，共嶄有164壓3名網(wǎng)友挎參與投月票。參與調(diào)傾查的16姑43網(wǎng)友健，已廈有97邊6人在昆都明已擁真有住房賴，占投次票總?cè)笋v數(shù)的59升%會在首昆明孩西區(qū)敞買房游，占壇總票梨數(shù)的66%25—倡30歲年賞齡段火最多播，占婆投票財人數(shù)察的31洪%西市它區(qū)客賞戶需未求搜狐瓦焦點速網(wǎng)針齡對昆紛明西衡區(qū)的腔置業(yè)魔調(diào)查土，共寒有16賭43名網(wǎng)攤友參飼與投肺票。買房竟原因觀的選副擇相游對較配分散績，有24纏%的網(wǎng)友具因“房價擦相對便伸宜”而選擇而西區(qū)。西區(qū)鑼部分樓盤價哪格高成為42悼%的投拿票者略不考錘慮西寄區(qū)的淹原因蔽。對比遼得出廁，西曾市區(qū)寸樓盤宜的價逃格只被是相竊對其胃他片漫區(qū)較研低，浪實際貿(mào)價格歷在客外戶能晃承受些的范性圍內(nèi)矩浮動灣。西市滑區(qū)客氏戶需脅求西市區(qū)耽客戶需狂求搜狐尸焦點賣網(wǎng)針腎對昆禿明西忠區(qū)的央置業(yè)風調(diào)查蝴，共顛有16尺43名網(wǎng)伏友參阻與投萄票。西區(qū)販的宜擇居已懼得到捉認可站，有47巨%的受田訪者特選擇困會在親西區(qū)精長住藏。“自住囑和投資您兼有”濟是西區(qū)早購房的蛛主流，榜占受訪掏網(wǎng)友的30仰%。85%的網(wǎng)厘友會返選擇都“從循銀行際按揭角貸款方”的朵方式仰付款服。隨著一別些工廠秩、水泥淹廠等污千染性較狹強企業(yè)爽被規(guī)劃備外遷，耀西市區(qū)本區(qū)域內(nèi)撲的高新夜技術企配業(yè)會更區(qū)加豐富班并且集窄中，這井些單位垂員工會妄成為主噸力客戶黨群之一痕。高新蟲一小少等名寫校的肥進駐軍，教古育資褲源的屯逐漸華完善異，將磁帶動笛一部族分購仙房需單求。呈客戶凝定位浮在高舅校教叮職工初和為弱了得召到優(yōu)停越的碼教育改配套指而購集房的淚市民漲。高新區(qū)挺內(nèi)以科魔技型人坦員、出瘦國留學問人員為戴主，片我區(qū)容納招大部分色的中端斑客戶群祥，西市這區(qū)的高駝新產(chǎn)業(yè)劃區(qū)域規(guī)歸劃，能凳吸引相偵關企業(yè)用和人才等入駐，徑帶來一詠定量的長高端購攤買力。西市炕區(qū)近師幾年虛的飛寧速發(fā)市展，境讓更滋多的咳人看頂?shù)轿骱鍪袇^(qū)雀未來廈的發(fā)繼展?jié)摓E力，深結(jié)合眉目前起西市比區(qū)相罷對較黑低的壩價格證，會來吸引來其他坊片區(qū)躲的客米戶來雹西市判區(qū)置早業(yè)，簽同時甘也吸棗引了搖一大濕批投字資客菌的關票注。外流線群體期減少瓣，到名西市鴿區(qū)置泛業(yè)、芳投資篩客戶惕群體班增多喜，將厚成為男昆明船市中片產(chǎn)階憑級新勒主力釀置業(yè)旱區(qū)主力沃客戶養(yǎng)群本地享公務抬員階蘋層：這批化人的耽收入遵相對亮比較技穩(wěn)定丙，主殲要靠糖每月化積蓄倒來維賊持生的計。欄這批吸人因亂其所未處職喊位和項部門日不同打，收癢入也賊有高搞有低路。他阻們在領住房鄭補貼唯上受隸到更孩好的晝優(yōu)待癥，刺礦激了匯他們瓶的購戚房欲楚望。氧由于送收入劈燕穩(wěn)定怒，這章批人工供樓酬的信廈心比槽較強齡。本地私塊營業(yè)主造階層：他們擁工有自己蓬的產(chǎn)業(yè)頌，業(yè)主長有大有較小，財增力也各絹不相同先，但以騾中等有鋒產(chǎn)階層政占較大窮比例。耽作為有參產(chǎn)業(yè)階輩層，他輸們在這繩里創(chuàng)業(yè)嘩多年，傍對這里斥有了感迅情，加肝上各種奏其他因畫素的作販用，有蛇了在這蠢塊奮斗低多年的異熱土安是家的想倚法。由斜于收入所不同，男不同地揭源人對洲不同戶怪型、不你同品味紹的住房勞，追求濕不盡相畜同。本地說企業(yè)庫白領視階層接：這些旦人士朝是企罵業(yè)的霞中、喪高級市管理木人員汽，他懲們的頁年收摔入一租般在4至5萬元之盾間，有軋些高級犧白領達10萬元/年以民上。糧他們弊是房死產(chǎn)消村費的透主流摟，而兆且大構(gòu)多手確上已采積累講了一嫁筆儲洽蓄，辦現(xiàn)在狐很多競都沒腥有住專房。入駐企降業(yè)白領勺、私營帶業(yè)主階條層：隨著西迎市區(qū)的糾規(guī)劃工想作如火惜如荼的僑進行中兆，馬街伯板塊有常一些企攝業(yè)入駐皂，也顯瀉現(xiàn)了很屆多大型幻玉的商業(yè)余中心，屯這些白喘領和業(yè)抓主的收含入一般周會很高等，會考趨慮在離蔽上班或烤者鋪面塌比較近現(xiàn)的地方料置業(yè)。次主力棒客戶群本地納居民逐：這些痕人為計老小貍區(qū)的符居民星和城極中村享的居樂民，地其收拋入有始高有吉低，村很多豎靠小研生意擁和出毯租自避建房反房營痛生。護這類拉消費且群體疤購房嶄的目做的是索為了玻改善扭居住衛(wèi)環(huán)境頑，大異多選懂擇買惑房后原將原領有的嬌房屋從租出沒。周圍片林區(qū)的年甘輕中產(chǎn)問階級：中心區(qū)啞、南、瞇北市區(qū)飼與西市留區(qū)的連噸通性很僑強離得危很近，搭但房地志產(chǎn)價格牲卻有200檢0~3擦000元/㎡的煌差距妄，西型市區(qū)欲物業(yè)境具有級較大宗的價熔格空長間，鼻這些鼻人的省收入塑水平恐中等私，首屋次置魚業(yè)的隔會選仇擇到丑西市英區(qū)置濱業(yè)。投資刮客：受輕早軌三驅(qū)號線贈以及巖西市胡區(qū)大扎規(guī)模腿道路支規(guī)劃害，使予得馬宏街板壓塊的持交通疤居住紗環(huán)境尼有很沸大改關變，掙增強派了與屑中心蒙區(qū)、昌南市補區(qū)的發(fā)聯(lián)通壇，房芳地長運市場肝發(fā)展愿前景格被普茫遍看舊好，嗎這里征也是擋通往足安寧厭、嵩膏明等華縣以糾及麗震江、惱大理蘿等市征的樞駐紐，然旅游休地產(chǎn)允的發(fā)秋展前格景優(yōu)姐越。帖越來兼越多配的投閑資客槽開始描青睞吵馬街園板塊量。西市區(qū)施供需預薦測今年達的西紅市區(qū)遺的總坦體消闊化量疲為52傾61套，月身均消化43鹿8.陜42套。成交堡趨勢寺呈上升訂狀態(tài)。201乓1年西市株區(qū)成交拾套數(shù)西市駁區(qū)處煮于一榴個供包小于糠求的澆狀態(tài)墳。樓盤佳的銷揪售市核場并危未飽勤和，火還需謠要很滑大的清放量毯。201映1年市場爐各區(qū)域詠供求情呢況201謙2年，西伯市區(qū)將池繼續(xù)處衰于一個弓供小于它求的狀肝態(tài)，20良13年西窄市區(qū)蕉將迎西來一渡個更歌大范用圍的膨集中買放量閣，對拖供求主關系爭會產(chǎn)逐生一企定的險影響鏡?？蛻纛A命測隨著敢經(jīng)典抬雙城堆、西命山新末城、梅假日共城市蘆等大座盤自非身項疲目商違業(yè)體否量的虎集中郵補充抓，這答批商凈家的滋購房認需求租會很羽巨大陜，這盡批客模戶將環(huán)逐漸途成為惕主力懲客戶針群之傻一。高新技褲術企業(yè)勁園區(qū)在夜不斷的躲擴大，搖政府加汽大招商鄰引資的榮力度，績越來越籃多大型眾高新技毛術企業(yè)企入駐西槐市區(qū)，神這些企暫業(yè)的員叨工、管矮理層等型將成為桶購房的紀主力軍勝。隨著西撤市區(qū)規(guī)押劃進程槍不斷的膛加快，天區(qū)域面犯貌煥然勝一新，謀因為區(qū)捉域價值原的不斷站體現(xiàn)，她投資客術的涌入劈燕也變得升順理成抽章，這獅批客戶拋雖算不催上主力播客戶，殺但是對示西市區(qū)眾房地產(chǎn)賭的發(fā)展匪也能起眨到很好棟的推進尼作用。西市區(qū)冒會涌入饑一大批觸客戶，肆加上原芳先的客出戶群，撓西市區(qū)課的客戶硬群體會瘋有所增涉加。價格喜預測西市區(qū)島的價格扶處于一蘭個供小稠于求的孤狀態(tài)，確供求不爐平衡，嫁會致使晝房價有鉤一定的瘦上漲。西市區(qū)做道路規(guī)性劃、商梯業(yè)配套道的逐漸偽增強在者加上大斬批新新醫(yī)產(chǎn)業(yè)的簡入駐，含使得西瓜市區(qū)工疊業(yè)、商客業(yè)、居滑住環(huán)境攤都有了輛很大程坑度的提漁升，區(qū)皆域消費觸能力也河增強，浪整個西陣市區(qū)的洲區(qū)域價翠值得到停提升，坑像中心偉區(qū)、南抵、北市戀區(qū)看齊錘，因此紀房價也顛會向這陡些區(qū)域抓追趕，虧房價上把漲的可洋能性很艷大。大環(huán)沉境上馬整個遷昆明椒市的示房價兼在新鞏的房丹地產(chǎn)申政策房誠出臺社以后臺并未接見明峽顯下櫻調(diào)，姐房價己在一裳段時吼間內(nèi)殊會受酷其影示響，柄但是震效果音難以奸預測圖。20危09年市場箭區(qū)域價嫩格情況價格次會呈資上漲覆趨勢它，但綿幅度輸不會屈很大泳。中天辨花園劑推出雀后，堪價格辦持續(xù)拘小幅寨上漲影，鼎借易天凳景推潔出別駝墅價座格高軋達12輸45椅0元/㎡中天花迷園推出焰后，價躬格持續(xù)費小幅上抄漲，鼎豪易天景款推出別宋墅價格居高達124笛50元/㎡客戶立、價壺格預麗測西市區(qū)帝的樓市賤發(fā)展狀床態(tài)持續(xù)汽上升，區(qū)域兩內(nèi)供購需關笨系不核平衡揉，處霜于供漿小于個求的辣狀態(tài)魔。今、明祝年住宅誦和商鋪肢仍然會型有大規(guī)出模的放近量，以滿群足西求市區(qū)臣的需禿求。西市周區(qū)樓草盤的價格呈睜上漲趨抹勢，今濱年這個炸勢頭將燥會持續(xù)。西市館區(qū)一階部分見道路熔規(guī)劃充、市悄政配少套、赤城中僑村等對的建完設即酒將竣艱工，夠西市誰區(qū)的刑面貌鬼會有翅巨大滑改變京。西市鍬區(qū)商息業(yè)配惡套的逃日趨籠完善節(jié)，一層方面紅來自邁政府遣的投槽入，皂一方項面來壟自開倒放商嗚對項穩(wěn)目的拼規(guī)劃披。西市猾區(qū)能祥否承匹受如槍此巨拐大的非商業(yè)論體量幻玉？201瞎0年上受半年覺昆明麻樓市品商品掏房共譯成交170閃.9億元，妄同比增示長27.再36%。其氧中，商盡品住宅摧套數(shù)增江長6.踩28批%，同帆比大抱幅增堡勢減批緩；肅而非住粘宅套堡數(shù)則獸增長童了108青%，商業(yè)引地產(chǎn)竄發(fā)展元勢頭怕迅猛稠。整個懼西市培區(qū)商牌業(yè)體董量約棄有200多萬林㎡，云都國股際兩棟旨高層住筑宅1-粒3層為信商業(yè)扔部分尊，中轎晟·溪城規(guī)舊劃有約2萬㎡狂的商弦業(yè)街矩，中棍天花漏園規(guī)縫劃2.5㎡商市業(yè)業(yè)擋態(tài)，釋假日肚城市恒商業(yè)憑體量事約6.漆5萬㎡，刺鼎易天況城商業(yè)比體量也踐達到了8萬多療㎡，丹經(jīng)典羨雙城狗更是俗號稱演有100萬㎡的調(diào)商業(yè)體襖量，西炎山新城線占地133萬多㎡盼，它的幣商業(yè)體育量也會短在10碗0萬平米蟲左右。以西叼市區(qū)弟目前燈的消幅費習暴慣來板看，藍商業(yè)議氛圍拆尚有筆待培美養(yǎng)，偷目前服還有規(guī)絕大匆部分健人習隔慣去運市中紛心購名物。接同時稿，住躍宅、撒商鋪輸?shù)南嗨噷渲泄┤鐟?，爽也面柔臨著完空置經(jīng)率的數(shù)問題睬。當交通汁更加便澇捷，地勉產(chǎn)項目初不斷涌告現(xiàn)，到招底西市糠區(qū)能否享承載大何型的商掀業(yè)項目株還有待錯商榷。西市區(qū)酒目前正弦在規(guī)劃灶建設中盞，區(qū)域蠻價值得拘到提升嘉，但是蜜這樣龐津大的商群業(yè)體量鏡集中釋臘放，競鑼爭環(huán)境齒會很激并烈，對獻招商會第產(chǎn)生一胡定的難研度，若扣商業(yè)體遞量無明丹顯差異以化，會裂給西市著區(qū)的商飾業(yè)地產(chǎn)地發(fā)展帶量來很多裹負面的療影響。第五部爽分污項鑰目本體嘉分析地塊特處征分析地塊傅價值閘分析地塊發(fā)脆展方向赴初判地塊勁特征蓮分析土：◆地塊脖屬性為商務用繼地，面挎積相陽對較虎??；◆容積祖率5.濾0，屬符于高坡密度賤項目盯，不谷具備因開發(fā)痕高檔償項目蟲的條解件;◆地塊禍周邊主礎要是工妥業(yè)廠房憤及老舊險居民安對置區(qū)，項目公客建設施纖相對較廈少，較之大程度掏上影響聞了項目絡的檔次；項目牌地塊丙認知商業(yè)坦價值且分析◆地塊額與城中暖村改造姓一路之妻隔，未來商轉(zhuǎn)業(yè)價值頁較大；◆地塊惱周邊有高校云介集，學符生有較癢強消費溫能力；◆地塊周邊缺濕乏成規(guī)判模的商緩業(yè)配套輕，形成胳市場育的空合白點黎；；◆周邊繭有近10萬的居崗住人群把，形成固定的垂消費群許；小結(jié)撤：由于射地塊周邊中栽小學、診大學、頑等眾多兄學校和輝住宅區(qū)冒環(huán)伺，染消費潛文力強大，為項嬌目開發(fā)黎提供了互部分市泊場依據(jù)左；地塊目價值答分析（一也）項吳目發(fā)義展方板向初濟判考慮著市場添競爭霧因素租下的鼻發(fā)展醉方向精比較發(fā)展方向當前市場競爭狀況評價競爭點比較優(yōu)勢/提升空間高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈優(yōu)勢景觀比較優(yōu)勢明顯私人交通可達性比較優(yōu)勢明顯生活升級配套完備程度提升空間較大產(chǎn)品品質(zhì)差異化提升空間較大非高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈地段與城市中心的距離比較優(yōu)勢明顯公共交通可達性優(yōu)勢明顯生活必需配套完備程度提升空間大性價比提升空間較小主要競物爭點價值支枝撐分析◆周邊大鼠學、中等小學生延、學生預租房需護求，為無項目開跡發(fā)投資追性產(chǎn)品測提供基雪礎；◆對于看移重教育脖資源，味方便子溜女就學最的家長驢提供了濾類似“畜學區(qū)房匆”的產(chǎn)貪品；◆周邊眾緒多的消稿費人群遇，對于饅經(jīng)營類喂住房有炒一定需私求；◆投資面類產(chǎn)拍品可朽以作紅為社搜區(qū)商敵業(yè)配炎套的君一部句分，賀增加受項目肅的附殘加值雷；（二風）項薪目發(fā)楊展方相向初偷判在項筐目土壓地成借本具閑有剛明性、畫地塊跨面積致小的糧情況鋸下，林實施霧“補遭缺型雁”市痛場戰(zhàn)宿略無摔疑當怕前最理好的侵選擇。方向證判定叉：第六描部分帆項目褲發(fā)展頂定位項目喂定位監(jiān)思考項目總那體定位項目形療象定位項目掙形象子策略主力客色戶群定屠位如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價值方向針對生本項象目戰(zhàn)優(yōu)略高吹度的賊思考跳出雨競爭量發(fā)現(xiàn)續(xù)價值——借勢、陡跳出、炕超越核心思銅考點：急項目應拴該打造電什么樣懶的產(chǎn)品壩？假設點鞋一：寫泥字樓由于麗項目濃周邊嫁文潔董地產(chǎn)俊的城丹市綜威合體糞項目開、保吐利地健產(chǎn)的泳綜合征體項濃目、磚聯(lián)想青融科壓的數(shù)周碼港阿項目第均設載計有繩大比匯列的鄭寫字稅樓產(chǎn)飄品，倡加之囑同屬庭西市江區(qū)城譽中村思改造直的其術他項餐目，容寫字轟樓市伐場競痛爭異巴常激牲烈，適市場鼻空間余較窄肅，定勤位于酒此無丑可避陵免的蜂會陷扯入全膛面競突爭。假設碰點二赤：酒陶店高新區(qū)煌酒店物蓋業(yè)較少毯，最好輛的是華負帝王朝踢酒店，甘入住率潑也不是腳很高，減而該類測物業(yè)的疼發(fā)展已嫁經(jīng)進入疤大品牌蒙時代，貍定位于紙此類物充業(yè)將面牙對投資嬸回收期裁漫長的敘局面。假設點搞三：公耍寓+寫字倉樓周邊大踩量的城律中村改誦造項目隱均有這杜類物業(yè)釣，并且德具有先蒙發(fā)優(yōu)勢盟，本項釋目地塊底面積小括，若過狗度重復輔這一型異態(tài)，顯質(zhì)示不了途自身的血優(yōu)勢，桶不具備土強大的搖市場競詠爭力。“滿城盡纏是城市鞭綜合體”的結(jié)隆果也暴就意無味著擠，是蠻其重啞要組砌成部特分的誰公寓聰、酒介店、啟寫字盲樓等市產(chǎn)品報扎堆應面市優(yōu)，這爛些大村量上罵馬產(chǎn)壤品將憐開始覽轉(zhuǎn)入到對前鋤期產(chǎn)企品的運消化驚階段留。市橋場競振爭會坊異常鬼激烈飾。本案在吊區(qū)域內(nèi)續(xù)在以上修幾種方買案均不受完全可占行的情妙況下，禍如遵循美傳統(tǒng)房念地產(chǎn)開疫發(fā)思路被，無異菌于是在闊為政府蓬“墾荒自”無可尼避免的休會陷入伸全面競抵爭，本來項目應蜜另辟蹊維徑，重庭新審視墨項目，繩跳出項塔目看項檔目，這眨樣項目弟才具備太生命力盼。全程策徒劃/代理側(cè)的重坊中之浮重是——幫助瘦項目配贏在竭起跑肌線上耀！贏往了再愛打！“好水房子蒸自己政會說廣話”譯，房副地產(chǎn)概產(chǎn)品削成形堅之時夫，便歌決定相了它務未來70敏%的命運茂。從營熟銷的穗角度束來看方，做埋產(chǎn)品林其實景就是貫做賣騙點。從市蜓場的移角度鋸來看你，我并們認諒為有劣三種從不同奶的態(tài)伙度——迎合、包引導、堆超越！從行兼業(yè)競匠爭的污角度劍來看爹，存徑在“介三品養(yǎng)”之島爭——品質(zhì)、副品位、戀品牌！究竟是稠在產(chǎn)品魯中做賣效點，還財是在賣飲點中做龜產(chǎn)品？究竟猾是迎疲合市零場，涂還是癥引導淋市場子，抑代或超會越市租場？“三嶺品”告之爭仔，企亦業(yè)如倡何過隊渡？池如何揭取舍緊？孰座重孰迷輕？我們相種信，正上因為不喚同的態(tài)帽度，不咐同的選醒擇，也融成就了迫不同的膚開發(fā)商同。所以休就會有嗽人做車昌頭，有闊人當車趟廂……思路決饒定出路最大的些劣勢背迷后往往私隱藏著粱最強的顯優(yōu)勢！只有纖跳出連地產(chǎn)礎做地悲產(chǎn)，襖才是炕該地潑塊最什佳的謝發(fā)展戀選擇敏。德析源地約產(chǎn)策伯劃班詞子以痰辯證兔的、逢發(fā)散搬、逆卡向的習思維耗，在梨充分客權衡貼了當雁前昆祝明房圖地產(chǎn)蒸市場環(huán)現(xiàn)狀店基礎猴上，杏多次醬論證方，認諸為昆錯風地善塊的妨開發(fā)躍，不炕能做逮房地它產(chǎn)市籌場中以隨波靜逐流越的一哨枚棋點子，否不能帶在別貓人的煩基礎斤上的稱簡單?？寺〗?，而月應該勁是昆禍明房搖地產(chǎn)分市場劉走向灑復合堅地產(chǎn)腰開發(fā)頭的第縱一啖進湯，逢這樣門昆風驕地塊撥才能吸實現(xiàn)劇“金住鱗化欄龍”就的騰哪龍一撿躍。于此爺，結(jié)凱合國代內(nèi)最先先進械的房規(guī)地產(chǎn)手開發(fā)句理念蘭——繪泛地勿產(chǎn)理碧念，結(jié)合昆童明最適料合人居換的氣候絲式優(yōu)勢，睡在相同擾的硬件謀基礎上衫植入全晶新的開幸發(fā)理念仆，將地初塊開發(fā)匠與發(fā)展鈴的著眼讀點放到絮了中高撐端養(yǎng)生丸的層面現(xiàn)上，跳炎出單一昏地產(chǎn)的生開發(fā)思瓦維，站宜在更高侄的層面喇，對地都塊的項捷目開發(fā)蠶定位為具有國轎際化標伶準的云弱南首創(chuàng)盛超五星倍級養(yǎng)生呀公寓詮釋蟻：以掀全新廊的理飼念、遞先進賞的模俗式、換專業(yè)咐的服殿務體趟系打毀造具話有市晉場化避、標姿準化煙以及揮合理圈化以庭養(yǎng)老宗、養(yǎng)綿生公味寓為變核心騰的樣鄉(xiāng)豐板養(yǎng)瞇老典緊范。關鍵沈詞：紡標準段化全耍裝修沿、時桂尚、碼家居貴；定位噸思路斃解析：如前所債述，本欠項目應掩另辟蹊欠徑，跳靈出項目愈看項目灰，這樣極項目才攪具備生殲命力，更定位中示高端養(yǎng)仿老主題瞧型的物濟業(yè)，采死用錯位煌經(jīng)營模虧式填補夾商圈漏亦缺。滿信足眾多妻退休人拆士養(yǎng)老側(cè)及照顧愉孩子的衛(wèi)需求符彩合主流俊購房群海體的訴脆求；定位支惹撐一：房地產(chǎn)貸業(yè)經(jīng)過怖多年的傷開發(fā)及旁昆明大職躍進般晴的城中蠻村改造承，過度略競爭和牙相對過齒剩的市漢場呼喚臉新的突課破點；解中高端昂老年公樹寓形態(tài)派，這一頑產(chǎn)品和晃社區(qū)形屢態(tài)正是志當前市紐奉場的稀己缺產(chǎn)品育形態(tài)。定位缸支撐珍二：進入老于齡化社陶會是不漆爭的事踏實，這賴就需要根建造和腹發(fā)展適萄合不同嗽老年人珠各種類毀型的住榴宅“田旗園型、停山水型宏”養(yǎng)老狐產(chǎn)品由串于離城卷市相對短遠,中高端看老年公毒寓會成鮮為越來英越多老役年人的論首選。甩而商業(yè)性嶄的高端老年公饅寓市場愛上沒有闊，這預爛示著恩本項般目的奮進入灣將面郵臨巨探大的說市場擦空間孟；定位碑支撐從三：國家甩、省聰、市紅各級復政府鴨鼓勵破進行脊老年惑公寓婦的建乓設；【項目總堅體定位】本項目配擁有的幼物業(yè)功素能：商業(yè)＋棒居?。巧虅眨澄幕袁F(xiàn)醒代養(yǎng)廚老為攏基礎圓，以蹈慈善鋼為本蘆源，肝建設設具有越鮮明集傳統(tǒng)凡美德胖特色簽的養(yǎng)謠老社甚區(qū)典添范。狗集“中觀高端監(jiān)養(yǎng)生揮”、湖醫(yī)療蔽康復簽、商妨業(yè)服勾務、辛娛樂猶、扮生活恒于一收體”的養(yǎng)老貌示范社竹區(qū)。形象定門位策略核拴心離塵戀不離揪城，CBD的城市墻高端養(yǎng)鋼生復合油型項目品牌知霜名度化政府咐目標為絕企業(yè)行方為站在為撲政府分海憂的高步度替政研府在歇解決宇養(yǎng)老敞問題娃上，掀貢獻將力量哨。從而提著升品牌紐奉知名度犯！形象策陡略建筑的經(jīng)發(fā)展，烏源自生芳活的發(fā)從展隨著生龜活的發(fā)性展，對耳建筑，拼對產(chǎn)品資已有了則更高的克要求本案得的全還新開闖發(fā)理貼念，有從建術筑、松園林發(fā)，小合品乃誘至產(chǎn)茅品的夠細節(jié)無處不俊體現(xiàn)尊炊貴、對遠生活質(zhì)柿量的無扇限追求站在壟公司掀發(fā)展嘉理念胞的高怪度上獲得束領先濫的視上角和粱領袖劇的氣咐度形象策來略——國際化落元素打堅造項目歲明天！“愛丁如堡”內(nèi)涵導凡入世界克最早跟的富巧人區(qū)抬之一文化與閱藝術A、無蝕處不免在的顯尊貴捧感1、“買的辨不僅卵僅是端房子飯，更鎮(zhèn)是尊慘貴的時城市蠢生活”2、園表林小傾品、迷建筑糠、戶狂型、幣會所某、服效務，震充分蒜地從酷老年器人的犧角度撓追求捐品質(zhì)歪和細誓節(jié)，寨體現(xiàn)疲對老擋年人之無微械不至元的尊馳重B、無處寄不在的站高尚感1、“買的不類僅僅是艇房子，縫更是國您際化的席尊貴生疑活方式”2、植入身國際化極的元素糊，在產(chǎn)辦品和服浴務理念仿上樹立壯全新標誘準，對增鑄加社件區(qū)的膊尊貴賽感非決常重的要，寶可通叫過建阻筑形雷象和行內(nèi)部牲設施夢意義冒表現(xiàn)棗。C、倡導蜻高尚的表生活理奏念1、國外戴的知名稿的富人棚區(qū)早已稍不是簡衛(wèi)單的財含富聚集膨，更是證有著高扁尚生活湯理念的咸高度認往同。2、高楊尚的生逃活理念叢不僅需賞要從宣堡傳上，狀更需要螞從產(chǎn)品鳳上予以秒實現(xiàn)。加強會嗽所的開濟放性和筆檔次感倡導殼健康束、養(yǎng)抄生的財生活抓理念宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層中產(chǎn)階級下層以下忽略不計主力架客群哀定位主力客毫群定位瞞分析1、基晴于項息目戰(zhàn)喬略定貓位本簡案主歐要面室向三珍類目峽標顧號客群測體：其一弟，本爹身文泉化程生度、達收入蚊水平土較高甘的企庸事業(yè)叨單位撈老年哭退休政人群護。這類里顧客孕較高饅的文附化素綠質(zhì)，幼決定林了他個們對和于老閑年生戀活有略著較梳高的去追求望，他征們不撤但希悅望自可己的工老年衰生活葬擁有伏較好紡的醫(yī)鋸療、厚家政妖等服醒務保蟲障，氣更希撐望晚昨年生悅活能鄙夠豐衰富多駛彩，揀滿足串其物宰質(zhì)和播精神余的雙典重要酸求。識同時至，這贈類顧挑客本甘身經(jīng)狹濟基曾礎豐呈厚，跟可以哥獨立命負擔劃起在耍專業(yè)踢養(yǎng)老俯社區(qū)肅購房忌的經(jīng)程濟開呢支，樓一般英不需柜要子件女的風經(jīng)濟番支持駐，故驅(qū)他們允在購雪買上壤具有鞏更大庸的自床主決蒜定權獻。其二，述經(jīng)濟收尋入、文何化素質(zhì)炮較高的稠中年子融女。這類賴人群勞一般觸工作百較為礎忙碌滴，缺譜乏足堡夠的喇陪伴花父母池、照糟顧父棕母的設時間速，但憑他們貌非常葛孝敬債父母攤，關也心父擔母的娛老年蔽生活窮于身訊心健勒康，方希望警父母極可以地在一蹈個適握宜的雪居住鄉(xiāng)豐環(huán)境淹中安粒度晚蛾年。掏這類劃目標辟顧客拐群既襯有購哄買專坐業(yè)養(yǎng)芝老服揪務社購區(qū)住溉房的揮支付摘能力幫，又翅極其艙希望鵝可以說為父姥母購膨買這割類住咬房作嗚為養(yǎng)微老之臘用。其三，遞有一定頁收入、護不喜城湊市中心藥區(qū)的喧轉(zhuǎn)囂生活泛環(huán)境、趴追求安欺逸平靜腔的老年愧生活的經(jīng)退休老嶺人。這類老正人也許彎收入并栗不豐厚誕，但他歇們對于等養(yǎng)老生玻活有著燒自己的渣追求，航在考慮夏必要的鞠養(yǎng)老配拴套的同睬時，對青價格較法為敏感件。2、目春標市女場客槍戶需帆求從上輔述目玩標客胸戶以糖及需絞求分吊析可失以看犬出，具目標這市場鬧認可應接受雷本案橋的核演心需厲求在陶于：適宜界的居確住環(huán)遙境+較好繪醫(yī)療斷體系+完善文的家器政服溜務+可承擊受的貢支付疫能力結(jié)論牙：基于鐵此，宴居住諒景觀訓、環(huán)鄰境的防打造站，合宜理醫(yī)左療體加系的太引進晃，完撲善家顆政服啟務的割配備媽以及峽合理槽價格跳（或課租金霸）是倍本案鳴開發(fā)卷發(fā)展協(xié)的基蹄礎。中高良端養(yǎng)生住耕宅對獨特蔥、稀缺過、昂貴駐的財富主的領先截性占有高度來的私娛人社難交需橡求、藏圈子師文化獨特物的價幸值觀崗及生鋪活哲弱學的類高度后契合享受咽極高鄭檔次謹、舒毅適、雜高尚堅的居斯住生沾活安逸晉性、融私密偵性主力客亂群—五大蠅核心纖欲求第七部妙分腦國內(nèi)原老年公海寓案例粗分析案例雄分析小結(jié)北京逗東方沃太陽拋城國內(nèi)休最成者功老轎年社峽區(qū)之俊一；線定位——“世界級胳的高尚俊退休社忙區(qū)”、“全新退配休生活浪的領跑竄者”區(qū)域概紋況順義豎以農(nóng)昏業(yè)發(fā)肢展為筐主，馬植被矮覆蓋聰率、硬綠化建率和乘空氣當質(zhì)量卷等環(huán)稈境條社件和籃基礎托條件湊都非宇常好盒，很圣多綠菜化率邀高檔觸的別蹲墅項謎目都療是在黨京順暴路沿銳線的藏地區(qū)醫(yī)。新版北押京總規(guī)瓣確定城劫市發(fā)展插格局是棟兩軸、悟兩帶、善多中心猾，多中攔心就包肝括順義遞；首都污機場擴廊建也為寬順義經(jīng)抽濟發(fā)展進注入了帖新動力找，順義析必將成寬為北京稿重點發(fā)易展的區(qū)荒域。主要稼目標冠客源及地為錄北京好。200遵6年，辨北京65歲及以從上人口征超10帆%，早已語進入老凍齡化社貍會，人舟均GDP達62撓10美元陣，有辮較強融的經(jīng)達濟實念力。組團涼帶狀朽排布辭最大饒借景