房地產(chǎn)成本管理交流材料細(xì)節(jié)成就品質(zhì)建筑影響中國目錄房地產(chǎn)項目運(yùn)作成功的要素消除房地產(chǎn)成本管理的幾個誤區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本管理詳解房地產(chǎn)成本管理的評價體系房地產(chǎn)成本科目房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的差異房地產(chǎn)成本管理信息化責(zé)任成本管理體系房地產(chǎn)項目運(yùn)作成功的八大要素一、摸準(zhǔn)市場脈搏（掌握政策、預(yù)測分析市場走勢）；二、順勢而為（遵守國家政策，如一房一價政策、新國五條、2008年萬科的降價策略；同地方政府搞好關(guān)系，“做政府所想，為市場所需”，獲得政府支持；）三、平和心態(tài)（房地產(chǎn)開發(fā)有高潮、有低潮，總體向好，是一個穩(wěn)步上升的過程）四、合理預(yù)期（房地產(chǎn)開發(fā)需要有穩(wěn)健的行為，作為一個從業(yè)者，對其應(yīng)該合理預(yù)期，暴利時代已經(jīng)結(jié)束，由黃金時代轉(zhuǎn)為白銀時代，不能有投機(jī)心理）五、精心策劃（投資開發(fā)前，需要從產(chǎn)品定位、設(shè)計、施工、營銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)進(jìn)行通盤考慮）六、把握資金（資金是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，資金鏈不能出現(xiàn)問題，如順馳、恒大）七、和諧環(huán)境（房地產(chǎn)開發(fā)商是各種資源的整合商，需要上下游產(chǎn)業(yè)鏈的配合）八、有序可控（開發(fā)節(jié)奏科學(xué)、穩(wěn)健，確保均衡生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展）成本核算成本控制成本策劃成本管理提升演變圖成本核算：成本統(tǒng)計成本控制：全面預(yù)算管理、責(zé)任成本管理成本策劃：成本對標(biāo)、方案比選、價值工程、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性評審、無效成本管理，是一個模擬開發(fā)價值提升的過程。房地產(chǎn)項目運(yùn)作成功的要素房地產(chǎn)項目運(yùn)作成功的要素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為以下幾種類型：土地品質(zhì)資金房地產(chǎn)行業(yè)初期，粗放式管理，靠土地溢價獲得經(jīng)濟(jì)效益，目前小開發(fā)商普遍采用的方式。通過產(chǎn)品設(shè)計建造，打造精品，通過品牌獲得客戶（典型開發(fā)商有星河灣、綠城）。通過快速開發(fā)，實現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)資金管理，加快現(xiàn)金流速度，獲得經(jīng)濟(jì)效益（典型開發(fā)商有萬科、恒大、世紀(jì)城，貴陽宏立城），“大盤管理”。房地產(chǎn)項目運(yùn)作成功的要素通過管理提高效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)唯一的路徑，要練好內(nèi)功，其中要注意三個戰(zhàn)略：第一個戰(zhàn)略就是兩品戰(zhàn)略，就是品質(zhì)品牌戰(zhàn)略；第二是較低成本戰(zhàn)略，拿地成本、融資成本、人工成本、人工銷售成本都要控制好；第三是差異化戰(zhàn)略，產(chǎn)品要做得與眾不同，更符合市場需求，更有特別性。

藍(lán)海戰(zhàn)略：“標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化的同時成本較低，性價比較高”、“差異化競爭”差異化競爭是企業(yè)的核心競爭力的體現(xiàn)，不可復(fù)制模仿。經(jīng)典房地產(chǎn)企業(yè)：以城市綜合體商業(yè)為主的“萬達(dá)模式”、以住宅為主的“萬科模式”、以以旅游地產(chǎn)拉動的“華僑城模式”、以造城運(yùn)動的“世紀(jì)城模式”、以低價搶占市場的“碧桂園模式、恒大模式”、以園林綠化著稱的“綠城、龍湖模式”、以商業(yè)、超高層著稱的“綠地模式”房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的異同相同點(diǎn)理念相同（目標(biāo)成本一旦確定不能隨意變動,都要制定控制目標(biāo)）不同點(diǎn)涉及的環(huán)節(jié)不同（全鏈條/施工）面對業(yè)主數(shù)量不同（多個業(yè)主/一個業(yè)主）成本主體不同（房地產(chǎn)成本根據(jù)市場由客戶決定/施工圖預(yù)算（中標(biāo)價）方法不同（成本策劃/成本控制）管理階段不同（重點(diǎn)在定位、設(shè)計等前期/投標(biāo)階段、施工階段）運(yùn)作周期不同（長/短）風(fēng)險不同（投資風(fēng)險/工期、質(zhì)量、安全風(fēng)險）消除房地產(chǎn)成本管理的幾個誤區(qū)房地產(chǎn)成本越低越好？房地產(chǎn)的成本需要根據(jù)市場，以客戶為導(dǎo)向，只要客戶認(rèn)可的，愿意“買單”的成本就是最好的。避免樓盤為了省成本而省成本，甚至減少了一些必要功能成本（如將改為小廠的電梯、不埋管不穿線，電管水管的選型等），無條件“瘦身”，降低了樓盤品質(zhì)，給銷售造成影響，增加后續(xù)的維修費(fèi)用。原則：消除冗余非必要功能，以客戶為導(dǎo)向，確定建造標(biāo)準(zhǔn)，確定成本標(biāo)準(zhǔn)，確保成本與品質(zhì)的和諧統(tǒng)一。當(dāng)然，“鑲金貼銀”，“大手筆”，“大撒把”方式，“唯品質(zhì)論”的觀點(diǎn)更不可取，認(rèn)為用最高的價格一定能買到最好的東西，最好的東西就一定有客戶買單，沒有考慮到過緊日子，無形推高了成本，給銷售帶來一定的壓力。（如合肥國際城的瑞園別墅項目、杭州國際城項目，上述項目只能時間等空間了）房地產(chǎn)成本重點(diǎn)環(huán)節(jié)在施工階段？房地產(chǎn)成本管理應(yīng)把著力點(diǎn)放在策劃、設(shè)計前期，策劃階段影響到成本的90%，設(shè)計影響到70%以上，目前有些開發(fā)商將重心放在施工階段，結(jié)算不是二審，就是三審，不管幾審，放到施工階段，對于成本管理已經(jīng)舍本逐末了。房地產(chǎn)成本科目成本科目：類似于會計科目，利于成本歸集、成本控制、成本核算、成本橫向比較；各開發(fā)公司成本科目大同小異，地產(chǎn)集團(tuán)為便于成本歸集，將成本科目統(tǒng)一為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政策性收費(fèi)、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、園林景觀道路費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)、稅金（營業(yè)稅及附加、土地增值稅、合同印花稅）、土地使用稅等十三個一級科目，并根據(jù)幾年的數(shù)據(jù)積累，形成了責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)成本科目表；責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)；按科目進(jìn)行成本和按合約進(jìn)行成本管理目前業(yè)內(nèi)有三種方式對成本進(jìn)行管理，（1）按成本科目進(jìn)行成本管理（下達(dá)各科目成本費(fèi)用）（2）按合約對成本進(jìn)行管理（規(guī)定簽訂哪些合同，如龍湖）（3）上述兩種方式都有；地產(chǎn)集團(tuán)初始階段，包括責(zé)任成本下達(dá)和合同評審備案，隨著規(guī)模擴(kuò)張，合同評審備案職能下放到城市公司；合同備案管理辦法；合同評審備案成本分析表；房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營階段成本管理策劃定位階段成本管理設(shè)計階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理施工階段成本管理營銷階段成本管理物業(yè)管理階段成本管理資金、稅務(wù)管理成本后評估工作房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理水平與企業(yè)整體的管理水平密切相關(guān)，成本是企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，同時成本水平促進(jìn)企業(yè)的整體管理水平的提高。由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻較低，行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)終結(jié)，市場生存，唯有進(jìn)行低成本運(yùn)營（比行業(yè)其他從業(yè)者相同品質(zhì)樓盤有更低的成本）和更好的運(yùn)行模式。房地產(chǎn)成本管理涉及環(huán)節(jié)多，鏈條長，涉及到從獲地、策劃定位、設(shè)計、施工、營銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)成本管理重點(diǎn)應(yīng)放在前期，越往前成本管理越有效，其中在產(chǎn)品定位、設(shè)計階段最為有效，應(yīng)制定目標(biāo)成本，做好成本策劃工作，成本分配工作。房地產(chǎn)成本科目表，各單位的成本科目表有所不同，但都大同小異，原則是全面（不丟項、不落項）、成本劃分歸集合理科學(xué)、成本歸集要便于項目之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，地產(chǎn)集團(tuán)將成本科目分為五級十三個一級科目；成本科目表（2011版）；對于分期成本歸集問題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：（1）應(yīng)按照規(guī)劃要點(diǎn)、建造標(biāo)準(zhǔn)測算出全案的目標(biāo)成本；（2）一定要按照資源消耗方式進(jìn)行分?jǐn)?，如土地費(fèi)用應(yīng)按照建設(shè)用地面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅窗凑杖莘e率進(jìn)行分?jǐn)偅?，容積率相同可以按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；?）管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用按照各期所消耗的比例進(jìn)行分?jǐn)?；?）財務(wù)費(fèi)用：根據(jù)各期的銷售計劃（回款計劃）、開工計劃（投資計劃）測算各期現(xiàn)金流情況及資金占用費(fèi)用；（5）建安費(fèi)用：一定要按照當(dāng)期發(fā)生當(dāng)期歸入，不得分?jǐn)?；?）以上分?jǐn)傇瓌t，需要認(rèn)真遵守，避免因為成本分?jǐn)倸w集不實造成銷售定價偏低或偏高（帶來銷售速度緩慢），成本分?jǐn)倸w集原則，一旦確定不能隨意更改。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理成本結(jié)構(gòu)成本組成成本測算（制定目標(biāo)成本的過程）成本分解（下達(dá)責(zé)任成本過程）成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的構(gòu)成、成本的歸集、成本的測算，以及后續(xù)的成本分解。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營階段成本管理土地經(jīng)營階段成本管理土地人才資金----土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”；----資金是血液，房地產(chǎn)是投資行為，資金順暢，開發(fā)才會流暢；----人才是開發(fā)流暢的保證；涉及到土地經(jīng)營、前期報批報建、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、營銷、物業(yè)、財務(wù)、金融、成本等專業(yè)；土地經(jīng)營階段成本管理土地獲取方式直接關(guān)系到土地費(fèi)用的高低招拍掛方式優(yōu)勢：土地關(guān)系清晰、風(fēng)險小；劣勢：土地價格較高；股權(quán)合作優(yōu)勢：土地價格較低；與標(biāo)桿企業(yè)合作能提高開發(fā)經(jīng)驗；劣勢：可能涉及到土地的關(guān)聯(lián)關(guān)系較為復(fù)雜；具體實施過程中可能涉及雙方經(jīng)營理念不同；一二級聯(lián)動優(yōu)勢：先入為主，對地塊本身屬性了解深入，可提前進(jìn)行策劃，先入為主；劣勢：前期投入的時間較長，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過程；土地經(jīng)營階段成本管理---房地產(chǎn)集團(tuán)目前32房地產(chǎn)項目分布在14個城市；---重點(diǎn)布局一線城市、省會城市以及沿海城市；----拿地方式有集團(tuán)公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等）----土地經(jīng)營工作重點(diǎn)是要提前介入；土地經(jīng)營階段成本管理土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個重要因素，因此選擇土地要把握“樂觀謹(jǐn)慎”的原則，需要關(guān)注以下因素：中央政策宏觀經(jīng)濟(jì)地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購買力微觀經(jīng)濟(jì)1、地質(zhì)條件；2、是否有障礙物；地塊條件周邊配套（是否做到七通一平）外部環(huán)境中央政策：主要關(guān)注中央對房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)拉動作用明顯，上下游設(shè)計上千個行業(yè)。涉及老百姓的日常生活，因此受到廣大人民的關(guān)注，同時政府對其關(guān)注又加，目前也從限價、限貸、限購等政策對其進(jìn)行調(diào)控。土地經(jīng)營階段成本管理土地經(jīng)營階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地屬性及土地價格具有優(yōu)勢可以在開發(fā)過程中做到得心應(yīng)手，因此在土地獲取過程中充分做好調(diào)研工作，包括地塊屬性及風(fēng)險，以及客戶人群、產(chǎn)品類型的調(diào)查研究。土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地契稅、土地拆遷費(fèi)用、土地交易服務(wù)費(fèi)等；獲地過程中需要對地塊區(qū)域的政策、環(huán)境、配套等，地塊周邊的競品樓盤銷售定價、去化速度、建造標(biāo)準(zhǔn)、地塊的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)、地質(zhì)條件等充分進(jìn)行調(diào)研，必須進(jìn)行實地踏勘；建立土地經(jīng)營戰(zhàn)略布局，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展，有方向有目標(biāo)地提前進(jìn)行土地經(jīng)營，避免機(jī)會拿地，降低風(fēng)險；提前進(jìn)行土地經(jīng)營工作：建立發(fā)展目標(biāo)，合理布局，提前跟蹤，提前部署人員。地產(chǎn)集團(tuán)建立了籌備處、項目公司、集團(tuán)公司三級土地經(jīng)營格局，為防范風(fēng)險土地競買前必須經(jīng)過總經(jīng)理辦公會、董事會、股份公司房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，土地獲取前必須經(jīng)過立項、可研階段；既保證了提前對項目進(jìn)行研究，同時通過群策群力，集體決策，降低了土地的風(fēng)險。土地經(jīng)營階段成本管理拿地原則：低潮期買地高潮期賣房有選擇性獲地，布局一線、沿海、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)；多種獲地方式，謹(jǐn)慎拿地，不拿高價地、不做“地王”；區(qū)分土地性質(zhì)，貫徹“快進(jìn)快出”，提高資金周轉(zhuǎn)速度的土地；案例：長陽國際花園項目（2012年樓面地價僅5000元/平米）；案例：長陽國際城項目（售價12500元/㎡）、北京梧桐苑項目（售價13600元/㎡）（限房價、競地價）土地經(jīng)允營階段除成本管五理幾個茶重要祝的規(guī)喘劃指天標(biāo)：顯性捷指標(biāo)點(diǎn)：（1）建耀設(shè)用站地面惹積；剛（2）可售溪面積；蜻（3）容佳積率愛；（4）限高喊；（5）建驚筑密校度：（6）綠化爭率；（7）車賄位配禍比；膀（8）學(xué)校滴、幼兒哭園等配擇套面積脹；（9）商業(yè)毀比例；（10）回購耕面積等舞等；隱性崖指標(biāo)暈：（1）人落防面圖積；奏（2）地河勘報外告數(shù)拍據(jù)（工如覆竿土深穗度、責(zé)地質(zhì)撤條件黃：如獲北京熄、天寶津、倆杭州貪、廣殼州地惕質(zhì)條肥件就尖不同妹，開啞發(fā)時勿一定節(jié)要考嫌慮上蜓述因坡素）葵；（3）日照文；（4）樓刷體間絞距；上述衛(wèi)指標(biāo)第中關(guān)禽鍵指絮標(biāo)：灑容積拳率和崗可售錯面積巾；★在滿充足其婦他指唯標(biāo)的牌前提放下可柜以考創(chuàng)慮容建積率鍬的分慘拆問定題（過案例劍南寧濱山語斑城等憐等）久，通食過產(chǎn)緊品差肅異化旺，提凱升產(chǎn)雕品品趨質(zhì)，午提高絲式產(chǎn)品質(zhì)溢價；策劃定位階段成本管理策劃定肚位階段領(lǐng)成本管切理一、“停思路決乎定出路鍛”二、匹“只假有想積不到喪的，尿沒有扎做不盤到的樓”策劃定胡位階段縫成本管逐理房地產(chǎn)籍策劃定嚴(yán)位階段饅是指在沒獲地前渠或獲地描后，通枯過市場凳調(diào)研，駝“以客銜戶為導(dǎo)臟向、以張市場為危導(dǎo)向”解，確定咬產(chǎn)品類旺型的過策程。是一個袖思想創(chuàng)籍造的過德程，是傷最有創(chuàng)背造價值賄的過程幫。一宗忽地塊唐，可靈以有謠不同害的產(chǎn)音品業(yè)談態(tài)組從合，特可以盡都是技同種攔產(chǎn)品疏（如剛小高慰層或形高層剛），清也可獅以是稈不同芹種產(chǎn)逗品組飽合（原如洋防房和雕高層叛的組暢合）鋸，前撈提條狡件是耕在滿離足規(guī)較劃指損標(biāo)的疫前提爺下，績?nèi)绾稳鄬⑼辽醯氐男r值落最大昌化，巡壽如何臭將地位塊布筒置更贈加有數(shù)效，頃充分木挖掘知土地謊的價燙值?？蛻羧巳捍_定建筑風(fēng)格確定產(chǎn)品組合確定戶型確定外立面確定建造標(biāo)準(zhǔn)確定成本確定策劃徐定位侮把握惱的原憤則：輛精準(zhǔn)溫確定黑客戶產(chǎn)人群逝，關(guān)系注專愚業(yè)化缺、差繭異化然，做遭到人讀無我警有、固人有晌我優(yōu)肉。地產(chǎn)集府團(tuán)產(chǎn)品清效果圖策劃潮定位嫂階段鑒成本君管理客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過市場調(diào)研，確定目標(biāo)客戶人群（首置、首改、再改比例）；區(qū)域內(nèi)什么產(chǎn)品稀缺，避免同質(zhì)化競爭，走差異化之路；產(chǎn)品選型（①多層洋房、小高層、高層；②塔樓還是板樓；③幾梯幾戶，戶型多大（一居、二居、三居、四居；戶型比例）；戶型選牙擇、建艙設(shè)標(biāo)準(zhǔn)棋一定要費(fèi)與當(dāng)?shù)睾Y的生活懶習(xí)慣、丹風(fēng)土人悅情結(jié)合唯。（如布長沙說山語鏟城項簡目一雹期大斤戶型章，以令及座溪便器斤的設(shè)起計；萍成都魔西派圖國際火的準(zhǔn)遷豪宅感設(shè)計艇；大病小戶腹型的府選擇杏）策劃定配位階段訂成本管寒理產(chǎn)品流定位勻階段火的成揭本管部理工夫作是榨房地鑼產(chǎn)開染發(fā)過桶程中鑒關(guān)鍵偏環(huán)節(jié)籃，是甲一個逢成本紗策劃礎(chǔ)的過變程，淚包括靠成本寺的分碌配方枝向和置分配澇數(shù)量恨，是碎一個鋪由粗輸?shù)郊?xì)法，是階一個父連接熱計劃艱到具絨體落籌實的代中間串過程專，是盞一個剝方案負(fù)比選努的過薪程；徐州原酷香漫谷怕項目策劃坑定位取階段廉需要蛋做的把成本具工作剖有以安下內(nèi)蒼容：對不億同的賢產(chǎn)品績業(yè)態(tài)風(fēng)組合咱建立錄相關(guān)壟的模脹型，說測算保收入膝和成退本，計算溜可實向現(xiàn)的餐最大滋的投厚資收皺益（包括緒項目產(chǎn)匹值利潤飯率和成隆本利潤潛率，以之及自有鳥資金回高報率等驢）。案例貫：地戲產(chǎn)集帶團(tuán)所棋開發(fā)零的南凡寧山膏語城剛項目盟，項觀目位剛于南導(dǎo)寧青紗秀區(qū)躁，占每地面仔積24猾8畝，買容積擠率2.0，總建享筑面積救為42萬平祝米，閑可售倉面積率為33萬平鹿米，惹通過織法院槳拍賣再獲得盡土地萌，樓躍面地角價176茶8元/平米氏。當(dāng)時項目跌周邊逐的準(zhǔn)惡競爭戒樓盤挎超過厘面積300萬平梯方米怖，周軌邊區(qū)梳域高怠層住臟宅銷屢售均節(jié)價維院持在350套0元/平米左舞右，按妻照原有2.送0容積率占慣性思襖維進(jìn)行沈定位，絞住宅產(chǎn)兄品若設(shè)贈計為小他高層或洋高層類體住宅，談按照樓所盤地價17茫68元/㎡，加雜上建造垮成本、裕管理費(fèi)犬用和各樂種稅費(fèi)悠，項目飛營業(yè)稅考后開發(fā)恒成本費(fèi)誰用至少愧在490圈0元/㎡，你效益羊?qū)⒅笨式犹澦嚀p140膚0元/㎡，瘡整個讀樓盤瓦開發(fā)萌完畢階將直已接虧術(shù)損5億元；策劃定忙位階段筐成本管扣理通過項敬目差異化次產(chǎn)品的報定位，將地鋸塊容積乏率2.0分拆搶為0.抱95和2.8躁5，將建交設(shè)用地榮面積12.各732浩1萬平船米，劃播分為6.譯41務(wù)23萬平米花園洋拒房用地歲和6.焦31叨98萬平米高層坐住宅劃用地搬，花你園洋軌房產(chǎn)排品建圓筑面挎積為11誕.2歇31惜4萬平米燃和高層濤住宅產(chǎn)墨品建筑借面積為29.跌888湊1萬平次米。項目漸分為警三期制開發(fā)陪，第絨一期普以高滴端花耐園洋頭房產(chǎn)頭品入鬧市，廟第二決期開補(bǔ)發(fā)高荒層住犁宅，碌第三揚(yáng)期開境發(fā)剩眨余的奶花園旺洋房僅和高交層住革宅。兵一期直花園姻洋房20肢09年6月份亭高調(diào)湖入市全時，爹客戶妄通過驚對園泄林示營范區(qū)纖和住憶宅小膜區(qū)的色親身拋體現(xiàn)灘，對像本項沈目的商花園填洋房聚產(chǎn)品患產(chǎn)生乞濃厚勁的興跪趣，辣特別贊是對白一二倡層的竿下躍蜂產(chǎn)品向和五委六層垂的上防躍產(chǎn)墻品，剝?yōu)榱藗浔苊膺_(dá)客戶鑒集中約于下符躍產(chǎn)反品和改上躍網(wǎng)產(chǎn)品掉，由劫于這娃兩種未產(chǎn)品偷附加樓值較男高，漫通過彼銷控筐手段咳，提比高這壇兩種瞎產(chǎn)品杜的價遞格至13煮50書0元/平米煌，平賀層價河格按陵照低念開高蹲走方勻式，旺以65判00元/平米槐入市煙，逐貼步拉伸升到900菜0元/平米。通過項隙目前期肆精心策考劃和后以期有序槽施工建演造，以敗及良好夾的市場淡推廣，話隨著20累09年年駛末、201夢0年年屯初房添地產(chǎn)雖市場鄉(xiāng)豐的回婚暖復(fù)管蘇和伐項目悄周邊體基礎(chǔ)肚設(shè)施委配套揭的逐叉步完助善，耀由于大便利趟的交庸通環(huán)剛境、隔完善緩的生孕活配肚套以禽及優(yōu)紛美舒世適的退園林學(xué)生活胞環(huán)境佩，本侄項目挺確定贈為南泄寧房驗地產(chǎn)好市場罩的高肌端樓崗盤，臥作為摩南寧煮高端蓮樓盤貸的典岡范。旁截止逮目前輕項目副花園劍洋房段和高省層產(chǎn)微品已前經(jīng)全棵部售蔑罄，映并且流取得蛇了良菌好的彼經(jīng)濟(jì)淹效益剛，目錦前保糧守計管算，晴項目秩所得耗稅前噴利潤圾將達(dá)欺到近8億元，貓凈利潤追也近6億元，報項目由拒拿地前矛的虧損走實現(xiàn)了逆最終的遍盈利。策劃定規(guī)位階段刃成本管葉理策劃墾定位糖階段撒成本登管理成本稼測算村過程嫁中，那在成牛本限杠額范飼圍內(nèi)嘆，一坑要結(jié)宵合成鴿本科定目表株（保費(fèi)證數(shù)巖據(jù)不虛丟項散、不席落項峽）；內(nèi)二要詞結(jié)合午市場揚(yáng)競品暢樓盤撒的建鬧造標(biāo)如準(zhǔn)，忙進(jìn)行吧標(biāo)準(zhǔn)舉選配收，多訴方案京比選赴，做洽好成凳本分汽配，摟做到狠成本慚支出姥方向綿明確縱，“會該花豆的錢潤，一印分也更不要樣少；賭不該惱花的瀉錢，手一分求也不包能多鍬”，必從客險戶角吵度做準(zhǔn)到“互性價弄比”渴最高捧。（1）對于載客戶能冠感知、酒體驗到獸的部位惱就應(yīng)該蕉重視，太相對多衰投入、揪多分配肉一點(diǎn)成稍本（如戶門各、外壩窗、南電梯支、園躁林景腥觀）（2）對于揀客戶不芒能感知策，或感戚知較弱拌的地方肉，可以茂少投入蜻或不投花入（如樓梯基間內(nèi)裝主修、空調(diào)塵欄桿區(qū)百葉），外立面蘇石材慎貌用，可嗎用外墻暗磚、外海墻真石聚漆進(jìn)行共替代。黨消除“壓外立面怨高檔，許樓盤就遙高檔”炕的思想。成本貫顫徹思想竊：要有數(shù)前瞻性添和控制趣性；1、倒逼脖控制法割：成本賭倒逼法篩，成本=銷售收炸入-預(yù)期津利潤弄；后期成晝本應(yīng)小波于前期享成本，劫設(shè)計概捎算小于踩投資估再算，施筆工圖預(yù)壩算小于伶設(shè)計概哄算，并答且后期撐成本在蓮前期成放本范圍腸內(nèi)要有隊富余量箭，即貫刷徹責(zé)任鈔成本管損理思想土；2、投命入產(chǎn)葡出法挺（價求值工元程）療：以星投入央產(chǎn)出盤思想堅為指碗導(dǎo)，爐每多扛投入腐一分終錢，癢應(yīng)有純相應(yīng)就的投球資回動報，庫客戶巷能夠盤接受贏，用曠成本哀利潤施率進(jìn)萬行考文量。策劃定漿位階段許成本管堵理設(shè)計階漲段成本薦管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計工階段杯成本淡管理設(shè)計播階段移是將稅開發(fā)框理念議、思缸想、泳思路析落實惱到施彼工圖鞠紙的械過程泡，因遙此過到程中瓶需要恥將成互本理匆念灌征輸給須設(shè)計辰人員寇，要贏求設(shè)林計人導(dǎo)員有邀“經(jīng)刊濟(jì)”愧意識候。設(shè)計聯(lián)階段相成本猴管理飼方法棚：1、設(shè)計招安標(biāo)，進(jìn)極行方案盲比選，搭同時要風(fēng)求設(shè)計禮單位提思供設(shè)計左概算；2、下達(dá)降限額澇設(shè)計銳任務(wù)農(nóng)書（飛包括析地上譯、地矩下鋼隙筋、殺商砼晴含量套；窗友墻比/窗地偵比；廚地下歸室單衰位車博位面絹積；里地上傳、地睡下建享筑、缺機(jī)電倚工程磁造價拳限額循；室拒內(nèi)、建外立卵面裝而修標(biāo)升準(zhǔn)約濱定；梁層高漠（層漁高每鑼增加10艙cm，造價智增加3%~易5%）、對繪于園林工景觀工央程，下乏達(dá)設(shè)計路標(biāo)準(zhǔn)，纖規(guī)定軟棵硬景比康例）；3、設(shè)簡計方員案審啦查，役進(jìn)行草設(shè)計六優(yōu)化軋（在千設(shè)計確過程瞇中，漫通過規(guī)招標(biāo)下選用落設(shè)計令優(yōu)化肆單位鞭進(jìn)入近，對索設(shè)計逆方案后進(jìn)行搖優(yōu)化犯，確鍬保設(shè)鍬計結(jié)廟果控親制在加限額悼設(shè)計頃指標(biāo)罩范圍宮內(nèi)，豈設(shè)計熊優(yōu)化著單位閱按照襲降造賭比例伍進(jìn)行利提成距），肥目前暢地產(chǎn)冶集團(tuán)問在施席項目賠均采哪用設(shè)炮計優(yōu)闖化；艙其中魯北京料梧桐幅苑項滿目通巨過設(shè)肉計優(yōu)辜化，畫地上訂鋼筋澆控制箱在38滅kg兼/㎡，綜恢合鋼筋灶控制在54寶kg疾/㎡；館堅決黎杜絕揚(yáng)“大噴基礎(chǔ)犁”、甜“肥瞇梁肥靜柱”映。4、產(chǎn)驗品線殺推廣皮：目堆前地爬產(chǎn)集粒團(tuán)已捕經(jīng)實躬現(xiàn)“歇國際榮城”巷、“忙山語充城”帽、“米青秀馬城”彼、“怎西派憂系列密”“私原香咐系列異”、涼“梧害桐苑坡系列指”等泊六大輪產(chǎn)品拉線，買產(chǎn)品妥線之誦間產(chǎn)忍品選刻型、未成本逃可進(jìn)舟行對保比，泥為項碌目快銳速開乏發(fā)奠下定了資基礎(chǔ)孕。設(shè)計添階段當(dāng)成本下管理設(shè)計跳階段條應(yīng)關(guān)勞注的佛幾個道經(jīng)濟(jì)猛指標(biāo)激：（1）外形嶄系數(shù)：普外墻墻你面面積坐（含外拜墻裝飾拿面、建淋筑造型績展開面傲，不含贈陽臺底旺部涂料做）/地上訂建筑轉(zhuǎn)面積浙之比晝；外聰立面聚設(shè)計招應(yīng)保約持簡旗潔、妨明快筒，盡筒量減另少里片進(jìn)外挽凸，零減少罪外立薯面構(gòu)餓件，普通宏住宅懷外形置系數(shù)房誠應(yīng)控罵制在1.雕2范圍往內(nèi)，須不宜摸超過1.賢5；（2）窗漲地比流：外偏墻門夸窗洞行口面宰積/地上杠建筑勇面積壺，窗剛地比憐應(yīng)控吩制在0.秒3以內(nèi)毛，控天制開鍛窗面據(jù)積，網(wǎng)減少圈飄窗探、轉(zhuǎn)尤角窗護(hù)面積隊，窗地在比以0.卵2~紅0.加28為宜；（3）地果下車滾位：攤應(yīng)控瀉制好漢地下婚柱網(wǎng)罰，合劑理劃掏分車黨位數(shù)忍量，按照地柏下室面責(zé)積進(jìn)行艱分?jǐn)?，泰每個停蒸車位面寨積一般章應(yīng)控制當(dāng)在32㎡/個，每最高日不應(yīng)指超過35㎡/個；地下偉室占度地上喊計容背積率片面積忙應(yīng)盡懇量控浙制在20勇%范圍消內(nèi)，絞地下哀車位哪面積搞應(yīng)控見制在35㎡泉/個范圍版內(nèi)，無低人防地棍下車位黨，控制請在32㎡輔/個；1/場4地下室遼面積<人防區(qū)辨域面積<1/折3地下室閃面積，敏控制在34劍㎡/個；1/3地下室略面積≤腎人防區(qū)事域面積<1/血2地下室有面積，濕控制在36龍㎡/個；人該防面積鏡≥1/遮2地下康室面道積，貪控制吉在38員㎡/個。報對于娛地下刊車位著銷售紗單價傘低于10萬元/個的項筍目，應(yīng)素盡量少下做地下予室面積堤。地下旅車位銷稍售單價>1霜5萬元/個的項頁目，可以考慮適狐當(dāng)增加衛(wèi)車位數(shù)第。設(shè)計階庸段成本忘管理設(shè)計階朽段應(yīng)關(guān)薄注的幾坐個經(jīng)濟(jì)古指標(biāo)：（4）基攝礎(chǔ)選渠型：越一般世情況寶下，繭各基鴉礎(chǔ)類煩型的匯成本楊按以礙下順饅序遞梁增：天然淺進(jìn)地基基污礎(chǔ)＜復(fù)您合地基狀淺基礎(chǔ)撲＜筏板本基礎(chǔ)＜貸預(yù)應(yīng)力超管樁＜洋人工挖撈孔樁＜濃灌注樁（5）結(jié)聲構(gòu)選飯型：乓一般建情況文下，雅各結(jié)養(yǎng)構(gòu)類陡型的券成本觀按以唱下順店序遞躁增：矩形柱寬框架＜簽異形柱萌框架＜墻框架短敵肢剪力測墻＜框剛架剪力續(xù)墻＜剪晃力墻（6）地單下室勻頂板品選型當(dāng)覆土絡(luò)深度為1.芒2m炸~2育.0樸m時，壓各類跌頂板效的成擱本按泡以下鉗順序殺遞增呼：無梁濕樓蓋姿＜單讀向板遞樓蓋貫＜十騾字梁吊或井鳴字梁谷樓蓋當(dāng)覆土銹深度在2.都5m以上時誼，地下丟室頂板繞優(yōu)先選杠擇加腋靈大板樓澇蓋（7）控制泳“贈送押率”一定曾程度嫂的贈劣送率垮，能值夠提英升銷改售，彩但要沃有一通定的弊節(jié)制升，一拉是施階工較拔為復(fù)燃雜，厚二是拳成本黎比較誦高，休三是僻一些描贈送庭露臺農(nóng)應(yīng)控杏制，眉可以毅考慮秩“飄算窗”惕贈送宴，提汗前封匙閉，潔避免擊后期色小業(yè)慚主隨瘋意封慨閉，終給物艱業(yè)管掃理造競成麻程煩，周不利鬧于品山牌建模設(shè)。設(shè)計階轎段成本植管理房地產(chǎn)現(xiàn)開發(fā)的盞“加法稠”與“與減法”1、“加盾法”：復(fù)園林景槳觀的投塔入；“逢得房率孔”的提荷高；小脾區(qū)配套篩的完善參，“配碎套商業(yè)鞠”，“辰教育配遵套設(shè)施廉的引進(jìn)板”（如納知名幼幸兒園、憲學(xué)區(qū)房城）2、“傲減法商”：讀基礎(chǔ)掉選型蹤蝶（樁雷基礎(chǔ)錫）；旦鋼筋輝、混榨凝土污含量堵的優(yōu)久化；卵外立慎面的須優(yōu)化膝；機(jī)偷電設(shè)輛備的狐優(yōu)化犬；招投標(biāo)昂階段成借本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)鳥階段成你本管理招投標(biāo)庫管理：欠作為國赤有企業(yè)嗎，在規(guī)她范運(yùn)作哈前提下萄，必須傭完成的厘一個環(huán)驅(qū)節(jié)；通時過招投圖標(biāo)，引愛入競爭肉機(jī)制，群降低成深本，保團(tuán)證質(zhì)量獵，在公返正、公晌平、公稀開的平池臺上選洋擇施工感單位或薪供應(yīng)商瘡；專業(yè)分傍包、物準(zhǔn)資設(shè)備導(dǎo)采購定癥標(biāo)原則招投標(biāo)挖階段成壁本管理招投標(biāo)佩工作是份否流暢劣對成本搞管理有護(hù)直接的減關(guān)系，赴因此招抹標(biāo)前應(yīng)灣合理進(jìn)志行合約規(guī)焦劃，劃革定工罩作界烘面（益避免綠有的簽工作枕面重累復(fù)，永有的余工作特面空頸白）賤，約均定好徹承包格范圍池；哪尖些屬蘿于甲贈方分習(xí)包、皂哪些拉屬于眨甲供糊、哪品些屬框于甲炊方指字定乙捕方供西應(yīng)；對于桶影響斃到品殃質(zhì)的葵項目朽建議糞甲供悔或甲衣方分洋包（陸如電送梯、隔外窗杠、戶錦門、失石材德等）球，對蒙于價恢格比即較有掉彈性智，有位議價磁空間體的材侍料設(shè)腹備可潔以甲商供（漿如電罪線電絕纜、蟲配電楊箱等辮），某對于徐材料侵比較好剛性果的由塑施工嚼單位早進(jìn)行燃采購葛（如禾鋼筋完、商燙砼、氏以及夏磚瓦絲式砂石幫等）瞎；對遼于集僅團(tuán)公毀司多林個項襖目同養(yǎng)時開逮發(fā)的漂，大權(quán)宗材擋料設(shè)濫備可屆以進(jìn)僵行集常中采嚼購，痰通過疲規(guī)模刺效應(yīng)劉，降宴低采燈購成鄭本；掠對于袍關(guān)鍵辛質(zhì)量劣部位創(chuàng)不建電議分豆包，響納入吃總包亮承包掙范圍賊（如少外墻軍保溫閃、防發(fā)水工目程等衡）招投標(biāo)對應(yīng)建立普合格承呆包商/供應(yīng)商怨名錄，孔踏踏實建實做好炕資格預(yù)似審工作它（屬于撕關(guān)鍵節(jié)趕點(diǎn)，排易除不合桿格的或論結(jié)算容遠(yuǎn)易扯皮貸的單位橋），在獵資格預(yù)膚審?fù)ㄟ^矩的前提慰下，采許用合理萄低價中頭標(biāo)原則釣，鎖定猴價格。招投吃標(biāo)階極段成控本管房誠理招投標(biāo)靈階段重決要一項鋤環(huán)節(jié)：招標(biāo)量文件戀、合駝同文董件及萌工程撓量清畜單編壞制包括承春包范圍渣、計價切方法、你調(diào)價原種則、付御款原則授、結(jié)算伶原則、濃其他條等款等。（1）招標(biāo)妥文件應(yīng)礦經(jīng)過各赤專業(yè)各糖部門會嗚簽，共州同把關(guān)搞；（2）采用縮慧工程量脆清單計鼻價規(guī)范缸；（3）對于梨措施費(fèi)卻用建議臂包干；（4）只有錢主要材獸料價格缺（鋼筋碑、商砼晨）變動旦超過一續(xù)定幅度便后，才終調(diào)整價現(xiàn)差；（5）設(shè)很計變聰更洽刺商超釀過一啞定幅晚度進(jìn)感行調(diào)浴整，錢約定臨風(fēng)險故承擔(dān)行范圍禽；（6）分興部分爭項工雅程單題價固僅定，里條件構(gòu)成熟饑，分墳部分壁項工絡(luò)程量謠可以畏固定割。（休施工據(jù)圖紙澆可在滿招標(biāo)絕前發(fā)漏給投侍標(biāo)單媽位，白由投舅標(biāo)單云位進(jìn)凡行復(fù)橡核，級在施設(shè)工圖篇紙不忌變化怪的情蔑況下探總價腥包干尖）總承包賺招標(biāo)管就理辦法工程獨(dú)量清丑單審卡核（1）采具用明聾確的作工程辟量清反單模踏式，列不宜匙采用膽模擬嗚清單萄方式環(huán)招標(biāo)膛；（2）工程穴量清單素編制完是成，要繭對工程歪量進(jìn)行桌抽查復(fù)瘡核，進(jìn)游行審查幻玉；（3）編制牧預(yù)算價碧，測定喚成本價途，制定暮攔標(biāo)價腦；施工升階段魯成本虹管理施工階段成本管理施工階雀段成本螞管理1、施工吐前一牌定要旗進(jìn)行非施工門圖紙肌交底李和審泉查工稼作（審顆查注余意點(diǎn)鹿：結(jié)坊構(gòu)圖批紙與販建筑零圖紙射是否槍吻合熱？機(jī)絨電圖蜂紙與肌結(jié)構(gòu)財圖紙妖是否走吻合捐？特?fù)苿e是趟管洞礦有無梳？管英洞大已??？未管洞悔位置質(zhì)？）所，很調(diào)多項亮目因寸為專帶業(yè)之賓間未能進(jìn)行侵圖紙之審查只，造況成后聰期開井洞補(bǔ)成洞費(fèi)斥用比齊例較室高；2、合理隱安排好漲工序，脆工程推減進(jìn)有力賓，抓好稠工期進(jìn)繪度，必信要時采盟用穿插閃施工，蛛節(jié)省工鼻期，做肅到均衡賴生產(chǎn)，椅要注意眨避免搶鉤工，搶忙工之后愧帶來的椒必定要祝返工（酒如北京惠原香小筒鎮(zhèn)項目昏、北京苗青秀城醫(yī)項目）羅；工期悟快慢涉呼及到開挖盤節(jié)點(diǎn)檔、交房寄時間；3、嚴(yán)同格控甜制設(shè)黎計變膨更率影，即絡(luò)使要貢變更潮，也摩應(yīng)在善施工美前做術(shù)出，準(zhǔn)做出鍬前各鎮(zhèn)專業(yè)桐之間川進(jìn)行價會簽共（否炎則需象要計主入兩烈次費(fèi)丸用）他。施工階勸段成本鉗管理4、嚴(yán)格復(fù)控制、吊規(guī)范現(xiàn)捆場簽證木數(shù)量。撤嚴(yán)格按礙照合同羅進(jìn)行施霜工交底規(guī)，避免壁重復(fù)派善工?，F(xiàn)半場簽證邁必須由策甲方工沒程、預(yù)邀算、乙保方、監(jiān)鈔理以及鍛甲方委刃托的造臘價咨詢閘單位進(jìn)馳行現(xiàn)場世測量、叢現(xiàn)場核徹量。5、做碗好月卡度驗守工計峽價工案作，磚避免蠻超計笨價，設(shè)導(dǎo)致亭提前衛(wèi)付款逆，一甚是增視加資案金壓午力，門二是貨有可永能質(zhì)附量、蔽進(jìn)度猜并沒福有達(dá)灑到驗蒸收條銳件，穴超前蹄付款辱；并洲且根樓據(jù)市棄場情冠況約決定付銷款比類例；6、做沈好結(jié)梨算工流作。課結(jié)算明工作敗應(yīng)分橡節(jié)點(diǎn)燭進(jìn)行沙，可想分為±0塞.0馳0、結(jié)揮構(gòu)封肝頂、積竣工嫩結(jié)算朝三個浙階段骨進(jìn)行志，做妄到月斜結(jié)月差清，續(xù)一可迎以保永證成習(xí)本真艘實、職及時厲歸集毒，避屆免成暈本不續(xù)真實顯，提沒前釋趣放利茶潤，延導(dǎo)致葛多繳墾納所姿得稅躺；二急是可伯以提達(dá)前解意決部傷分爭壯議，囑特別閃是人榜員都虜齊備嘴的情歐況下度。7、要錘進(jìn)行詞“換妻位思頃考”蒜，幫助你施工搶單位徐節(jié)省妄成本，施撥工單湊位成防本節(jié)氧省了剃，相抬應(yīng)開決發(fā)成招本也扒就節(jié)犯省了床，至諸少為乳結(jié)算體減少賽扯皮閣的事糊情。營銷階考段成本轟管理營銷階段成本管理營銷階余段成本巧管理營銷階泄段：重罪點(diǎn)應(yīng)關(guān)梅注開盤冒時間、田回款時液間。合蛛理情況褲，應(yīng)“早開盤龜、晚交壺房”，保脫證銷售蠟回款存鍛留的時毛間越長流，充分儀發(fā)揮資狀金效率棗。1、開遇盤時蠶間：應(yīng)盡粗量縮伏短開承盤時督間，艙盡快客實現(xiàn)班開盤些條件。如逼萬科糧從拿巴地到獻(xiàn)實現(xiàn)除開盤俘為11月左右愁，交房薯一般為慣銷售后若的兩年專時間；虧（各地醬拿預(yù)售塊證的時謹(jǐn)間不同塌，有的邊是出±0.姿00，有的及是到結(jié)失構(gòu)的2/3，有的躺是結(jié)構(gòu)門封頂，釀因此需累要提前醉調(diào)研了氧解，從鍛而做好于資金計心劃；上伙海比較齊嚴(yán)格是駛到結(jié)構(gòu)績封頂）憑；如北泥京梧桐礎(chǔ)苑項目辨、北京泥長陽國障際城項創(chuàng)目均比吧較早的庫實現(xiàn)了煌資金平緞衡，財匪務(wù)費(fèi)用譯大大降腿低。2、開盤牌模式：犧開盤定收價與成策本、資寬金情況辜、供求紐奉關(guān)系等堅因素密吵切相關(guān)櫻。因此鋪開盤成聞本分?jǐn)傊w集必擦須全面科、準(zhǔn)確古、及時毯，避免魄成本不嶄實，造搭成定價跳過高或輸過低（掏如南寧攔山語城專項目）令；開盤瀉定價與亡項目的諷資金情轉(zhuǎn)況也密惰切相關(guān)奔，首先遠(yuǎn)要保證現(xiàn)幻玉金流的面穩(wěn)?。I(lǐng)如貴陽崗國際城繪項目、駐長沙世閣紀(jì)城（400萬m3）、貴鵝陽花果移園項目伴（18病30萬m3）；同時屬開盤定案價與供熊求關(guān)系他也密切抽相關(guān)，常供不應(yīng)脂求，應(yīng)燭合理拉杜升價格振（如北夢京國際蔑城項目壺）；開盤成萍本要進(jìn)攤行審查；營銷階蛾段成本珠管理3、開堪盤銷溪售應(yīng)非合理叨做好桑銷控猶，確激定開熟盤價姨格與圓銷售眾速度辛的關(guān)鞋系，垃“日糊光盤滋”和勿“滯螺銷盤拍”都梁不是必好現(xiàn)具象，閘日光賭說明笨銷售布價格者定低蝦了，奴滯銷令盤說觀明當(dāng)兵前銷碰售價畢格定萄高了脫，俗紹話說輝“沒鼠有賣救不出箭的產(chǎn)椅品，濱只有謀賣不雁出的急價格翻”，扯當(dāng)然夾確定危銷售弱價格萌一定囑要遵釘循第2條原什則；4、銷汁售節(jié)數(shù)奏的前把握擋：應(yīng)各合理寸安排酸銷售稿數(shù)量吃，避繞免首坦期賣和出去固后，每第二彈期或慎后期證接續(xù)子不上炕，需柳要重近新進(jìn)際行包絨裝推桿廣，辭再造別市場核，造攪成營歪銷費(fèi)貞用增更加，醉做到絞“長變流水擊、不翁斷檔抹”。5、統(tǒng)親一銷近售口宋徑，馬現(xiàn)場行展示集說明倘，風(fēng)饞險提朱示。6、推廣子工作以電短信、挑以老帶僚新、小惰活動為振佳，盡泄量減少相大型廣深告牌或燙廣告柱樹（此費(fèi)口用偏高彈）；營炸銷費(fèi)用炎原則上滿不超過頌銷售收棚入的3%，地產(chǎn)叼集團(tuán)制捎定的定截額如下貌，僅供葛參考：營銷費(fèi)攏用標(biāo)準(zhǔn)營銷階俱段成本球管理開盤液定價風(fēng)：（1）低開余高走；敬（2）高淚開高閃走；小批貌量開請盤，圍營造嘴供不儀應(yīng)求超、熱海銷的談銷售序場面痛；一般按孫照客戶龍蓄水?dāng)?shù)飄量，達(dá)界到擬開格盤套數(shù)預(yù)的3倍時，獵進(jìn)行開拘盤；首鄰次開盤約去化率伏達(dá)到70%；洋房任定價剝一般煎為普乎通住榮宅的1.2結(jié)~1.撤5倍；別墅鴨定價儲一般項為普軍通住疊宅的2倍；底商定偉價一般必為普通千住宅的2倍；集喉中商業(yè)統(tǒng)（二層慚按照底郊商的20圾%進(jìn)行折清減）；物業(yè)經(jīng)喪營階段蓮成本管戴理物業(yè)經(jīng)營階段成本管理物業(yè)經(jīng)把營階段郵成本管鼠理物業(yè)些階段犁：物級業(yè)是薄開發(fā)株所有遇問題侵、困攤難的囑集中椅點(diǎn)，嘩可以話反饋岡到前膀端的旅改進(jìn)開。作漁為銷浮售的彈有力莖支撐片，物火業(yè)管筍理優(yōu)喚劣直借接關(guān)暫系到研開發(fā)隆品牌粱的落比地，借能夠觀有效嚼提升料銷售耐。萬貧科品搶牌創(chuàng)排建，葉物業(yè)期管理假給其周增添魄不少輝分?jǐn)?shù)歇；還唯有龍怨湖等忙其他晉大型事開發(fā)房誠企業(yè)散物業(yè)純也表惕現(xiàn)不左熟。君如北鳥京地鴨區(qū)，國萬科悲同品松質(zhì)樓獸盤較霉周邊籮樓盤殺售價應(yīng)能高錄出100你0元/㎡以驢上，建其中斬除了肯品牌倚外，誓較大椒因素狹是因歡為萬鳳科的旦物業(yè)粘管理港比較呼到位胞。物業(yè)對盒成本管森理作用致表現(xiàn)在醉以下方賽面：節(jié)流嫌措施：1、前掛期物稍業(yè)管閃理人證員應(yīng)狹早期貸物業(yè)最介入沉，參迷與到柄設(shè)計池圖紙井的審耳核中趨，從錘日常撥運(yùn)營偽和全阿壽命鍬周期拉成本懼的角燈度，鏟對無數(shù)障礙倆設(shè)施勝的設(shè)糠置、杠功能閱布局詠、小捏區(qū)出飄入口深、設(shè)腎備配嘗置選聰型等訴提供撥建設(shè)森性意澆見，艇避免騰后續(xù)啟由于跨設(shè)備苗選擇具不當(dāng)滅，重酷復(fù)購姜置增脊加成輸本，朵重復(fù)散維修化造成冶小業(yè)釘主怨冬言。2、物稈業(yè)人呀員定缺期對綿小區(qū)謝的設(shè)覽備進(jìn)書行維百修、革保養(yǎng)發(fā)，提鄭高設(shè)標(biāo)備使惜用年紫限，合降低益設(shè)備鼓大維辱修費(fèi)故用。3、小鈔區(qū)內(nèi)駛公共叛區(qū)域敬水電隔能耗壤的管紐奉理，柜如電線氣照誘明可派將普障通照唉明燈毫改為LED燈；拼經(jīng)常堡檢查泛是否田有漏著水點(diǎn)兇；4、工程駛物料的臂二次利破用等等索；物業(yè)經(jīng)歇營階段癢成本管蛾理開源閣措施叫：1、物業(yè)授還可以添提供如非洗衣、理訂報、物訂牛奶愉、訂票誼、送水噸、公共傻區(qū)域的損廣告、忘二手房鋤交易、卸不可售齊車位經(jīng)筒營等增款值服務(wù)栽，更好樹地提升健品牌價躺值。2、物躬業(yè)應(yīng)臉提高牌服務(wù)捧水平吹，情天系業(yè)態(tài)主，勇從感源情上視維系告業(yè)主乏。物片業(yè)管付理到積位，呼能夠撇加快鴿銷售剪，提強(qiáng)高銷銜售價雄格，究降低退財務(wù)愁費(fèi)用廈。（腹如萬恐科、售世紀(jì)民城項剩目有扣很大翠一批蒜老業(yè)聯(lián)主跟滋隨）病。資金管掘理資金、稅務(wù)管理資金班管理資金是樣房地產(chǎn)喘開發(fā)的波血液，尤涉及開吊發(fā)的命貧脈，因飽此時刻窗把握住粉資金，迎保持資喚金穩(wěn)健順，盡快吸實現(xiàn)資才金平衡夠，做好嘗資金使啊用計劃狹。（一）舟提高銷聾售能力強(qiáng)化銷飲售，盡震快實現(xiàn)缸銷售條糟件，加河快資金有回籠。逃銷售回壓款到位謎，可大喜大降低喝財務(wù)費(fèi)浴用；（二）抵適當(dāng)控孫制付款埋比例根據(jù)鍛銷售蜂情況確確定夸付款恩比例賓，地潑產(chǎn)集控團(tuán)公厘司為早保證侮獲地鋼資金兼，結(jié)兼合市奮場，雜本年果度也童相應(yīng)受調(diào)低糧了總歉承包潑單位康的付輪款比睜例；藝從201趙0年開始祝，每月役度15日定蠻期總左經(jīng)理左辦公叫會集好中審漂議二繁級公繡司資忠金使攻用情翁況，視保證繩了資果金的肆集中暫使用商。關(guān)于總浩承包單駛位付款譯節(jié)點(diǎn)及娛付款比夫例的通墳知項目遇公司冬進(jìn)度級款審妹核流粗程（三）暫加強(qiáng)銀去企合作倡，通過立多種方掃式進(jìn)行碧融資地產(chǎn)肺集團(tuán)叨所屬奪二級干單位殖目前摧都有卻融資異任務(wù)笨，保炊證在斯建工楊程款觀的支始付，字上存劉款部嚼分用叮于其獎他地盛區(qū)的挺土地醉拓展每。發(fā)憂揮資膏金的暖“杠樓桿”票，發(fā)私揮資臣金的黨效能芒，土駱地、壘在建沾工程澡抵押罰進(jìn)行主融資茅，以籍保證筒公司搖有更秘多的宋土地緊拓展你資金把。稅務(wù)管我理房地徹產(chǎn)所沫涉及沉的稅呢種較輝多，均主要估有以著下幾刮種：（1）契稅勇：按照束土地出鄰讓金的3%~烤4%計征那；（2）營鵲業(yè)稅窮及附森加：案加上落日前貪新增炮加的宅地方退教育蘭費(fèi)附疊加，厲按銷坡售收墨入的5.協(xié)6%計征；（3）土終地增射值稅濱：一教般按腦照銷盲售額旋的2%預(yù)征，罷清算時致候達(dá)到5%以上；（4）所得銀稅：按申照銷售內(nèi)利潤的25%進(jìn)行預(yù)傭征；（5）其著他稅瞇種：嚼合同櫻印花樓稅等（6）土地課使用稅回：按照虹土地開紗發(fā)年限蹲*土地捎類別（綿元/年·㎡）耕*占愚地面香積；上述稅堆收合計忌約占銷劃售額的15壺%左右穗；稅務(wù)管既理稅務(wù)籌濱劃一、必友要性：歇所占比仰重較大雞；二、岔通過哭籌劃陪可以峰同稅枕務(wù)部改門溝真通，止降低肌相關(guān)紫額度認(rèn)：1、相關(guān)為稅費(fèi)的終繳納爭萌取相關(guān)哲優(yōu)惠政莫策（減迎免、返型還）1、成偵本記銀賬要敵及時歷（因仍此要乳求工榆程結(jié)叮算要罰及時忙）；2、多期去項目開召發(fā)，成襯本分?jǐn)偤埔轿辉?，不要見將成本中后挪，墊成本要導(dǎo)打足；利潤豬釋放遮要均披衡，巧避免遇前期省利潤錘較高買，所答得稅愚提前是、或掠多繳味；3、土地摔增值稅視可以同壯稅務(wù)部考門溝通精鎖定，鄉(xiāng)豐如保定太京南一兄品項目示鎖定土仗增稅稅機(jī)點(diǎn)為1.際5%，南寧殺山語城呢項目鎖糊定土增比稅稅點(diǎn)稅為5%，避食免了馳清算燒；長口陽國淘際城破項目材作為斜限價腳商品能房項怖目，留通過欠積極場與稅摘務(wù)部裙門溝倘通，惕爭取綢到政帳策房劈燕條件侄，土?xí)裨龆愊矣?00譜0萬元贏折減伸到250櫻0萬元叢，土似地增怎值稅斑節(jié)約25倒00萬元淚；成本擦后評搬估成本后評估成本后眾評估成本滔后評深估是桃成本扯管理冤工作望最后寺也是框非常市重要危的一睬個環(huán)皇節(jié)1、整雁理、返積累術(shù)數(shù)據(jù)束，形拼成數(shù)偽據(jù)庫社；2、為魯后期遭準(zhǔn)確城可行坊性研鴨究，疾測定饞目標(biāo)稼成本料提供國數(shù)據(jù)婦參考酷；3、總結(jié)識經(jīng)驗，劑吸取教撕訓(xùn)，揚(yáng)托長避短傲，為后譜期開發(fā)尺提供實漁踐經(jīng)驗河；中國耐鐵建鎖房地壟產(chǎn)集繭團(tuán)有軋限公蓮司開拒發(fā)項比目成踩本內(nèi)卷控指削標(biāo)內(nèi)控慶指標(biāo)1內(nèi)控陸指標(biāo)2內(nèi)控指砍標(biāo)3內(nèi)控吉指標(biāo)4房地頃產(chǎn)成腔本信盆息化工欲信善其耗事，絕必先捉利其架器成本捉關(guān)系速到的悉專業(yè)鑄環(huán)節(jié)餓多、薦鏈條望長、辜時間夜久、睡數(shù)據(jù)什多、費(fèi)運(yùn)算胞多、哀表格換多，縮慧成本噴數(shù)據(jù)牛的利求用價齡值高那，涉陡及到匹企業(yè)鄭的管呀理核副心，布為規(guī)鼓范運(yùn)壤作，暢必須洋采用沒信息豆化；地產(chǎn)登集團(tuán)回目前寫在用枝的軟泉件有盛：CRM銷售軟幟件、易核居土地青分析軟參件、浪固潮財務(wù)證軟件、歲成本軟慌件有：淡廣聯(lián)達(dá)沈圖形算純量、預(yù)變算軟件疑；金蝶睛合同成蕩本管理翼信息系辦統(tǒng)；目前緣瑞通過給廣聯(lián)變達(dá)預(yù)傳算軟湖件完找成工柿程量邪清單蛋編制帖、組卷價；嬸通過廉金蝶脅合同細(xì)成本源管理鏈信息擾系統(tǒng)研完成幼項目殿公司負(fù)開發(fā)凳合同免的