中央出臺(tái)最為嚴(yán)厲的房貸措施——關(guān)于國務(wù)院二套房貸首付利率的提醒天馬行空官方博客：://；；QQ群：175569632國務(wù)院部署遏制局部城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差異化房貸政策國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制局部城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策。對(duì)購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。國務(wù)院部署遏制局部城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供給加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供給總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供給。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)〞、“一次競(jìng)價(jià)〞、“雙向競(jìng)價(jià)〞等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%。加快普通商品住房工程審批，盡快形成有效供給。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供給、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2021年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。大力開展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)工程貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房工程，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處分力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)開展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。房貸政策變化較大

調(diào)整前后比照：本次國務(wù)院會(huì)議主要是在差異化信貸政策有較大的調(diào)整。2021年以來，各大銀行不同程度收緊了房貸，目前深圳市場(chǎng)上實(shí)行的房貸政策為，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政出臺(tái)后，政策有大幅調(diào)整，特別是對(duì)二套房及以上貸款有了較大程度的收緊。首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準(zhǔn)利率的倍數(shù)）首套房20%0.7倍（4.158%）二套房40%1.1倍（6.534%）調(diào)整前：深圳實(shí)行的最優(yōu)惠貸款政策：首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準(zhǔn)利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）20%0.7倍（4.158%）首套房（90平以上）30%0.7倍（4.158%）二套房50%1.1倍（6.534%）多套房>50%>1.1倍（6.534%）調(diào)整后：政策影響比照：

從上表比照可以看出，政策對(duì)首套房在90平米以上的貸款以及二套房貸影響較大。以購置價(jià)值100萬元的物業(yè)為例，貸款年限20年，且面積在90平方米以上，按照等額還款計(jì)算：元首付月供利息支付調(diào)整前20萬4915379529調(diào)整后30萬4300332088差額10萬-615-47441元首付月供利息支付調(diào)整前40萬4485476510調(diào)整后50萬3738397091差額10萬-747-79419情形一：首套房情形二：第二套房政策影響分析：根據(jù)中原監(jiān)測(cè)情況，大致將目前市場(chǎng)上的客戶分為以下幾類：僅從政策層面上看，政策調(diào)整對(duì)第二類和第三類客戶影響較大?？蛻纛愋托枨筇攸c(diǎn)購買行為影響分析首次置業(yè)剛性需求90平米以下戶型貸款依賴程度較大心理影響，實(shí)際影響較小二次置業(yè)改善性需求90平米以上戶型貸款依賴程度不大提高首付門檻投資需求Ⅰ：利用貸款、“散戶型”投資客提高首付門檻，利息成本或更高投資需求Ⅱ：全資大量購房規(guī)避通脹型資產(chǎn)購入心理影響，實(shí)際影響較小深圳投資客比例較高雖然理論上政策對(duì)第二、三類客戶影響較大，但中原數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上投資客比例非常高，特別是全款購房的客戶比例高，令到政策對(duì)市場(chǎng)的影響減小。

客戶數(shù)購買套數(shù)客戶比例購買套數(shù)比例1月購買2套31622.7%5.1%購買3套260.2%0.5%購買4套及以上280.2%0.7%合計(jì)35763.0%6.3%2月購買2套14282.6%5.1%購買3套260.4%1.1%購買4套及以上0

0.0%0.0%合計(jì)16343.0%6.1%3月購買2套1202403.8%7.1%購買3套23690.7%2.0%購買4套及以上13620.4%1.8%合計(jì)1563714.9%11%深圳中原1-3月二手房多套購房客比例全額付款客戶比例較高：深圳局部甚至高達(dá)70%09年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的進(jìn)一步活潑，局部銀行開始收緊貸款，中原成交數(shù)據(jù)顯示，全款購房的投資客比例非常高，局部月份甚至高達(dá)70%以上。深圳中原二手房成交套數(shù)深圳二手房成交全資購房客的比例全額付款客戶比例較高：無獨(dú)有偶，除深圳外其他城市成交也現(xiàn)出這一特點(diǎn)。根據(jù)北京我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，近期北京二手房市場(chǎng)全款客戶比例快速上升。在3月中旬之前的二手房交易中，全款客戶占1/3，而進(jìn)入4月份后，全款客戶已經(jīng)接近一半。由于目前市場(chǎng)價(jià)格處于非理性上漲，很多炒家都放棄貸款方式，直接投入全款購房，進(jìn)行短炒快炒，快進(jìn)快出。因此，有專家認(rèn)為，提高首付的政策出臺(tái)，對(duì)全款炒房的投機(jī)型需求作用有限，政府還應(yīng)當(dāng)出臺(tái)其它相關(guān)政策，才能在根本上抑制住投機(jī)的炒房行為。政策直指炒房客：還有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施會(huì)議還指出：地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。這條備注其實(shí)是要求局部城市房?jī)r(jià)上漲過快的地方政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，政策主要針對(duì)炒房客，從而形成抑制炒房的組合拳。這類政策將主要包括：限制外地炒房客購置物業(yè)的套數(shù)；例如深圳實(shí)施更加嚴(yán)格限制外籍人士、港澳臺(tái)同胞購房條件；加強(qiáng)個(gè)人住房交易土地增值稅、個(gè)人所得稅的征收等；政策心理影響有多大？

——與2007年“927新政〞的比照在上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的周期中，市場(chǎng)發(fā)生變化主要受到2007年9月27日新政的影響較大，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)近一年時(shí)間的調(diào)整。而這次政策與上次政策相比，政策內(nèi)容有過之而無不及。政策內(nèi)容2007：“927新政”對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高2010：“415新政”對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。政策心理影響有多大？

——與2007年“927新政〞的比照三級(jí)市場(chǎng)放盤量：在2007年8月之前二手市場(chǎng)放盤量不斷增加，與8月到達(dá)階段性頂峰；2021年下半年以來，市場(chǎng)放盤量一直處于高位，市場(chǎng)供需兩旺。深圳中原二手房放盤量政策心理影響有多大？

——與2007年“927新政〞的比照二手房成交量與成交價(jià)格2007年9月價(jià)格到達(dá)階段性高點(diǎn)之后，一路下滑，市場(chǎng)成交量從9月開始回落；2021年3月成交量到達(dá)歷史高點(diǎn)，二手價(jià)格處于高位徘徊，這一點(diǎn)與2007年9月有一定的相似性。深圳中原二手房成交量與成交價(jià)格政策心理影響有多大？

——與2007年“927新政〞的比照租金供樓比租金供樓比一直是判斷樓市拐點(diǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)。2007年8月租金供樓比到達(dá)0.47后開始上升，意味著市場(chǎng)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn)。而目前按照0.7倍基準(zhǔn)利率計(jì)算的租金供樓比為0.48，十分接近上一輪市場(chǎng)拐點(diǎn)水平，如果減少利率優(yōu)惠幅度，那么租金供樓比將到達(dá)上一輪臨界點(diǎn)之下，市場(chǎng)面臨拐點(diǎn)壓力。深圳二手房物業(yè)租金供樓比我們認(rèn)為：在目前投資需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，市場(chǎng)面臨流動(dòng)性過剩以及通脹壓力，投資需求非常旺盛，客戶對(duì)貸款依賴性不高，我們認(rèn)為本次政策對(duì)類似于深圳的市場(chǎng)實(shí)際影響并不大。短期內(nèi)，看起來非常嚴(yán)厲的信貸緊縮政策必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心帶來影響，市場(chǎng)必然形成觀望趨勢(shì)，市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)較大幅度的下降，同時(shí)，由于