編號(hào)：TQC/K382配置方案完整版Inordertoclarifytheobjectives,collectdataforqualityandquantity,pointandsurfaceanalysis,doagoodjobinfeasibilitystudy,putforwardsuggestions,andthroughacertainrangeofresourceswithstrictimplementation,achievethedesiredeffect.【適用制定規(guī)則/統(tǒng)一目標(biāo)/規(guī)范行為/增強(qiáng)溝通等場景】編寫 審核 時(shí)間 部門 執(zhí)行方案完整模板/CompleteTemplateOfNewExecution執(zhí)行方案完整模板/CompleteTemplateOfNewExecution編號(hào)：TQC/K382第編號(hào)：TQC/K382第10頁/總23頁商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案完整版下載說明：本執(zhí)行方案資料適合用于為某明確的目標(biāo)，廣泛搜集各種資料和理論政策的依據(jù)，進(jìn)行質(zhì)與量，點(diǎn)與面的分析，做好可行性研究，提出建議方案，并通過一定范圍內(nèi)的資源配以嚴(yán)格的執(zhí)行，達(dá)到預(yù)期的效果。可直接應(yīng)用日常文檔制作，也可以根據(jù)實(shí)際需要對(duì)其進(jìn)行修改。商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案一、人員大致配置：（參考）電梯工1人（0臺(tái)（查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位溝通等）3（24制）1（包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、排煙風(fēng)機(jī)等1（包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和控制強(qiáng)電柜）2-3（一般商鋪供冷氣、暖氣開機(jī)時(shí)間：7:30-21:3024等；包括末端、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和維修）綜合維修工2-3人（包括給商戶維修，含以上人員有效使用）目前情況建議暫派工程維修技術(shù)人員1-2的確定，工程維修維保人員逐步進(jìn)入。預(yù)計(jì)人員：5-911（少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備（工程維保服務(wù)部分供參考董事長總經(jīng)理物業(yè)管理處經(jīng)理工程維保服務(wù)部（主管）保安部（主管）保潔綠化部（主管）文員領(lǐng)班設(shè)備運(yùn)行組綜合維修組1能組織和解決一些較為復(fù)雜的技術(shù)問題或難點(diǎn)，與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經(jīng)營品質(zhì)部等部門保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)工程維保維修方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)，定期將本部門工作情況向公司物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。其主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和增值。工程維修維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。其次，人員儲(chǔ)備應(yīng)著眼于企業(yè)的不斷發(fā)展和需求。工程維修維保部各崗位職責(zé)（略）主管職責(zé)：（維修材料申購、公用工準(zhǔn)備工作）（根據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配維修人員完成每天的工作任務(wù)，完成搶修、維護(hù)保養(yǎng)或突發(fā)事件處理工作等）（每班至少保證1全面負(fù)責(zé)設(shè)備正常運(yùn)行的操作、巡檢、運(yùn)行記錄等）（每班保證2人，即7：30～15:30～23：3034人負(fù)責(zé)每班維修搶修、維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄等）主管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程維修維保方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)等全部工作；負(fù)責(zé)協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作情況向公司經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)2、參與公司新項(xiàng)目前期與工程、機(jī)電相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及籌備期工程管理和后期維護(hù)技術(shù)管理；負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和數(shù)據(jù)核實(shí)工作；與工程項(xiàng)目部配合，對(duì)各項(xiàng)目的工程維保技術(shù)改造提供合理建議和方案，處理及解決工程遺留問題、工程維保技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的問題并監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目的整改全過程。3、負(fù)責(zé)組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃；人員配置計(jì)劃；提交管轄范圍內(nèi)工程改單，檢查施工與工程進(jìn)度。現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。4制專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，組織對(duì)突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案的演練；實(shí)施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施，并對(duì)下屬進(jìn)行考核。工程維保維修服務(wù)有助于建筑空間的維護(hù)維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護(hù)建筑（房屋本體維護(hù)設(shè)備（網(wǎng)絡(luò)、消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機(jī)組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應(yīng)、意外事故應(yīng)急處理等，由于商鋪的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的使用頻率較高，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性，延長其使用壽命。二、維修工作流程圖業(yè)戶(商戶)維修工作流程圖:業(yè)戶報(bào)修（電話、書面）客戶部不客戶前臺(tái)下單，填寫《業(yè)戶（商戶）來電、來訪登記表》或《派工單》合格維修部文員發(fā)單實(shí)施維修完畢，請(qǐng)業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗(yàn)收并交費(fèi)將派工單交客戶前臺(tái)回訪維修部文員收單將派工單及收款交財(cái)務(wù)簽收合格結(jié)束公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程圖:（省略）說明：1.、報(bào)修接單服務(wù)和參與維修回訪制度：①商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出現(xiàn)問題或故障，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)及時(shí)迅速做好記錄，填寫《維修通知單》，即時(shí)派維修工趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修，并保證維修工作質(zhì)量；②對(duì)維修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪，對(duì)不能維修或解決的問題或故障，由工程維修主管組織處理或解決，確保業(yè)戶滿意；2、日常工作與對(duì)內(nèi)、對(duì)外聯(lián)系外部聯(lián)系：維保服務(wù)業(yè)務(wù)上還要與自動(dòng)很被動(dòng)，處理得好，往往事半功倍。三、商鋪裝修服務(wù)管理1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，應(yīng)單獨(dú)列出論述。裝修管理主要職能：審核裝修申請(qǐng)、簽訂修完工工程驗(yàn)收等2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請(qǐng)；對(duì)于裝修后出租鋪面的承租點(diǎn)注意事項(xiàng)：a度；b專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；c選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；d對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點(diǎn)①二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理指定的《二次裝修施工管理辦法或者規(guī)定》；②業(yè)戶裝修需要?jiǎng)佑秒姾?、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負(fù)荷用電；③裝修完畢后，物業(yè)管理根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出不同的處理；④為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方應(yīng)由物業(yè)管理選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，情況如下：a、凡涉及電力設(shè)備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等進(jìn)行增減、改裝的；為該層的消防設(shè)備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進(jìn)行增減、改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡(luò)分布系統(tǒng)等進(jìn)行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實(shí)施施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。b、凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水道、電力裝置、通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理選定施工方。c紙，應(yīng)當(dāng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、截面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)分布圖（附有關(guān)細(xì)節(jié)；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量；設(shè)備位置照明圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)等。d、其他如：裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、換位要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等等。4、裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理①由于一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效管理，所以在施工過程中，物業(yè)應(yīng)對(duì)：施工人員的管理，對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督管理。②裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)的施工，而其他單元或?qū)用鎰t會(huì)照常營業(yè)，如果對(duì)施工人員沒有有效管理，勢必會(huì)影響其它業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。而對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要應(yīng)著眼于施工人員有否嚴(yán)格按圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理的其他管理規(guī)定等。③如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。1、商鋪修繕計(jì)劃、資金管理。為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，經(jīng)物業(yè)管理審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金檢查修繕結(jié)果。2、確定工程性質(zhì)依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為：大修、中修、小修。大修是建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部到他的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施設(shè)備必須拆換、改裝或新裝，如：上、下水管道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要。中修