XX定位報告謹呈：東莞XX有限公司XX策劃事業(yè)一部20100316土地分析二三市場競爭選擇與競爭分析四產(chǎn)品定位及建議客戶分析一靜態(tài)土地分析動態(tài)土地分析客戶來源客戶訪談目標客戶及特征市場背景分析板塊分析競爭分析土地分析XX位于東莞的幾何中心，定位為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅椖课挥赬X北部處于XX、XX和XX的交界處，未來本項目區(qū)位伴隨著松山和和XX的擴張，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ鞒菂^(qū)XX深圳廣州常平XXXXXXXX虎門厚街莞深高速：主要加強東莞與深圳、廣州的聯(lián)系莞樟路：主要加強城區(qū)到樟木頭等東部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系常虎高速：主要加強東西部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，途經(jīng)XX南部XX大道：加強城區(qū)與XX的聯(lián)系R1線（規(guī)劃）：主要加強東莞與周邊城市的聯(lián)系，同時加強XX與其他鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，突出城市核心的位置R3線（規(guī)劃）：主要加強東莞與周邊城市的聯(lián)系，同時加強XX與其他鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，突出城市核心的位置土地分析區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，現(xiàn)已有莞樟路、?；⒏咚?、XX大道過境，未來也將有輕軌R1及R3線在本區(qū)域交匯，區(qū)域交通中心樞紐的位置將得以進一步發(fā)揮和鞏固土地分析項目位于XX北部工業(yè)區(qū)，目前配套尚不完善，東臨XX，區(qū)域形象一般，客戶認識比較陌生。往XX莞樟路富民大道石大路莞深高速工業(yè)東路新城大道XX大道工業(yè)西路工業(yè)北路往城區(qū)往XX本案往XX本案XX體育館XX中學毛織市場創(chuàng)意生活城長盛廣場XX汽車站XX藍灣藝鳴幼兒園土地分析項目四至：北靠莞樟路，南臨XXXX公寓，東接富民大道，西靠工業(yè)園區(qū)小型企業(yè)圈立交橋AB玻璃廠富民大道莞樟路東北：臨近莞樟路和富民大道的交界和XX立交，道路車流量較大，受噪音影響較為嚴重西北：臨國源玻璃廠；南面：緊靠在建中的XX公寓（廉租房）；東面：臨富民大道，車流相對大，受噪音影響；南面：XX公寓西北：國源玻璃廠東北：莞章路東面：富民大道項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，處于三大鎮(zhèn)區(qū)交界處，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，可通過打造配套提升項目附加值，初步將項目歸類為：G2產(chǎn)品

優(yōu)勢（S）區(qū)位發(fā)展：XX北部、處于XX、XX、XX等鎮(zhèn)區(qū)交匯處，未來發(fā)展?jié)摿薮?；交通：項目處于莞章路和富民大道交匯處，往周邊鎮(zhèn)區(qū)非常方便。WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats劣勢（W）環(huán)境：地塊周邊臨路，噪音較大且較亂。配套不足：目前項目周邊缺乏生活配套機會（O）XX片區(qū)規(guī)劃：XX片區(qū)規(guī)劃將帶動整個區(qū)域發(fā)展，項目既處于XX北部高新園區(qū)，又是XX、XX和XX等幾個鎮(zhèn)區(qū)的幾何中心，未來發(fā)展契機巨大；威脅（T）客戶認同度底：項目處于比較陌生的區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶對區(qū)域的認知度較低土地小結(jié)土地分析G2三市場競爭選擇與競爭分析四產(chǎn)品定位及建議土地分析二靜態(tài)土地分析動態(tài)土地分析客戶來源客戶訪談目標客戶及特征市場背景分析板塊分析競爭分析客戶分析一XX松湖XXXXXXXXXX常平東城黃江其他（5%）XX、XX、XX等周邊鎮(zhèn)區(qū)改善類客戶（15%）XX、XX本地改善類客戶（40%）及新莞首置類客戶（30%）東莞其他地區(qū)投資類客戶（10%）

XX、XX和XX客戶由于其地理位置及客戶需求，將會成為項目的主要客戶群1.客戶分布圖客戶分析核心客戶來源重要客戶來源偶得客戶來源從成交客戶來源分析看，客戶輻射區(qū)域較廣，主要來自城區(qū)的東城，和周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶A、南部高端客戶——客戶輻射范圍較廣，主要來自城區(qū)和周邊鎮(zhèn)區(qū)，追求資源型產(chǎn)品，與本項目契合度不高；XX客戶——輻射區(qū)域最廣的客戶群體B、工業(yè)園區(qū)客戶——主要來自園區(qū)的高科技企業(yè)，以科研、生產(chǎn)為主，近年來隨著大量企業(yè)進駐，園區(qū)人口處于快速增長期；XX科技產(chǎn)業(yè)園的常住人口數(shù)量正逐步增大，2008年為5萬人左右，預計到09年年底將增加到10萬人左右。到整個園區(qū)建設(shè)發(fā)展到成熟階段，總?cè)丝跀?shù)將達到35萬人，2.客戶訪談客戶分析許先生客戶背景：XX事業(yè)單位公務(wù)員客戶家庭狀況：夫婦客戶生活習慣：熱衷運動休閑和時尚消費，計劃年內(nèi)生小孩主要觀點：社區(qū)周圍的景觀非常重要，XX的品牌和管理都不錯，希望能把生活配套搞好，價格不能太高，現(xiàn)在能看湖的房子都太貴了關(guān)于地塊位置好，交通便利，購物不方便關(guān)于戶型150-180平四房，2個套房，小孩房，父母有時候會過來住關(guān)于總價90萬左右區(qū)位與配套XX的環(huán)境和規(guī)劃都很好，離上班的地方也很近積極購買因素XX品牌、教育資源影響購買因素噪音、景觀資源XX公務(wù)員：需求150-180平左右四房，對價格承受能力較強，關(guān)注教育資源和生活配套XX客戶語錄蔣先生客戶背景：生意人客戶家庭狀況：夫婦+3歲兒子客戶生活習慣：事業(yè)上的客戶和朋友是重要的社交圈子，重視家庭氛圍和小孩教育主要觀點：來東莞時間很長，現(xiàn)在生意經(jīng)營得還可以，小孩馬上要讀書，考慮換一套大點的房子，希望能有XX小學的學位關(guān)于地塊位置很好，但是周圍都是工廠，環(huán)境也不好關(guān)于戶型180平以上的四房，3個套間，小孩房，入戶花園和雙陽臺關(guān)于總價90-100萬左右區(qū)位與配套位置離做生意不遠，反正有車，交通不是問題，要有學位積極購買因素XX品牌、教育資源、社區(qū)物業(yè)管理、規(guī)劃利好影響購買因素外圍環(huán)境、噪音XX生意人：需求180平以上四房，價格承受能力強，關(guān)注教育資源、社區(qū)管理和外圍環(huán)境XX客戶語錄張先生客戶背景：園區(qū)企業(yè)中高管客戶家庭狀況：夫婦+6歲女兒客戶生活習慣：原計劃在深圳買房，現(xiàn)愛人準備到東莞來上班，小孩已經(jīng)上學主要觀點：現(xiàn)在XX的房子價格也很貴了，我買的話，肯定是自己住然后再考慮投資，愛人準備過來東莞，到時候小孩也要過來，XX小學的學位一定要有關(guān)于地塊位置離公司很近，交通也方便，沒什么景觀關(guān)于戶型130-150平左右三房，兩套間、小孩房、入戶花園關(guān)于總價60-70萬區(qū)位與配套XX的規(guī)劃很好，位置也不錯積極購買因素XX品牌、地理位置和教育資源影響購買因素生活配套、價格因素園區(qū)企業(yè)中高管：需求130平左右三房，價格承受能力較強，關(guān)注價格、XX品牌和教育資源，自住兼投資XX客戶語錄李先生客戶背景：園區(qū)華為員工客戶家庭狀況：夫婦客戶生活習慣：老婆在深圳上班，每周周末要回深圳，買房考慮投資兼自住主要觀點：XX規(guī)劃很好，深圳同事很多都買了XX的房子，考慮房子可以保值，沒辦法長住，你們的位置很好，要把超市和餐飲做好，應(yīng)該會有很多周圍的人來買關(guān)于地塊位置很好，交通很方便，買車以后會更方便關(guān)于戶型130-150平左右三房，兩套間、小孩房、入戶花園關(guān)于總價60-70萬區(qū)位與配套XX的規(guī)劃很好，位置也不錯積極購買因素XX品牌、地理位置和教育資源影響購買因素生活配套、價格因素華為員工：需求100平左右三房，價格承受能力較強，關(guān)注價格、XX品牌和教育資源，自住兼投資XX客戶語錄以本地客戶和新莞人為主，潛在中高端客戶人群較多，有較強購買力，區(qū)域內(nèi)中高端消費需求旺盛。XX產(chǎn)業(yè)：中國羊毛衫名鎮(zhèn)毛織工貿(mào)區(qū)：有3000多家毛織企業(yè)，以巷頭為中心的6平方公里的毛織工貿(mào)片區(qū)，總長6.5公里的毛織專業(yè)街。XX客戶：XX目前高端項目較少，只有碧水天源別墅項目，客戶對高端物業(yè)的需求較高，區(qū)域內(nèi)新莞人較多，大多都是從事紡織生意的商人，購買力較強。XX客戶——購買基數(shù)最大的客戶群體2.客戶訪談客戶分析鐘麗兒客戶背景：保險從業(yè)人員客戶家庭狀況：夫婦+3歲女兒客戶生活習慣：XX本地人，習慣本區(qū)域生活，很少外出主要觀點：生活便利很重要，一定要有肉菜市場和社區(qū)超市，社區(qū)內(nèi)運動設(shè)施最好能夠有游泳池和羽毛球館。關(guān)于地塊交通比較方便，但是那個地方周圍不方便，比XX藍灣差一些。關(guān)于戶型130平3房2廳2衛(wèi)。兩個套房，小孩房，父母有可能一起住，有較大面積的自建房。關(guān)于總價60萬左右區(qū)位與配套自己是本地人學位不是問題，周邊的生活配套要做好，社區(qū)運動生活配套和會所要做好。積極購買因素XX板塊、XX品牌、產(chǎn)品空間影響購買因素周邊生活配套不完善、莞樟路噪音很大。XX本地人：需求130平左右三房，對價格承受能力較強，關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)物業(yè)管理和生活配套XX客戶語錄伍先生客戶背景：酒店老板客戶家庭狀況：父母＋夫婦＋兩個姐姐＋4歲女兒客戶生活習慣：XX本地人，朋友圈子很廣，喜歡年輕時尚的運動方式，經(jīng)常自駕游主要觀點：自己家人都有車，交通沒有關(guān)系，重點是配套一定要搞好，應(yīng)該會去看看，不能太貴，畢竟自己不會用來投資，主要是給朋友住關(guān)于地塊交通便利、很了解地塊情況，周圍的科技園規(guī)劃利好關(guān)于戶型110-130平左右，用來自己住或者給朋友住，最好能有兩個套間關(guān)于總價70-80萬左右區(qū)位與配套XX規(guī)劃非常好，環(huán)境也很漂亮，教育配套很重要積極購買因素XX品牌、物業(yè)管理、周邊科技園規(guī)劃利好影響購買因素莞樟路噪音、生活配套XX怠私營閱業(yè)主陣：需災(zāi)求11接0-把13劉0平左甜右的奔三房宇，價柴格承寧受能市力強蔬，看守重物愈業(yè)管軋理和箏XX扮品牌敏，對孕會所謀和運理動設(shè)濤施要將求高XX巾客戶要語錄葉女士客戶背景：XX某社區(qū)副書記客戶家庭狀況：父母＋夫婦客戶生活習慣：XX本地公務(wù)員，朋友圈子很廣，喜歡購物逛街和時尚消費主要觀點：XX的環(huán)境吸引力還是蠻大的，社區(qū)環(huán)境很重要，XX人比較喜歡大的水景，綠色植物和草地要多一些，XX學位吸引力也很大關(guān)于地塊華為進駐將很大程度上促進周圍區(qū)域的消費和發(fā)展關(guān)于戶型180平以上，父母房，計劃年內(nèi)生小孩，希望能夠住大點關(guān)于總價120萬左右區(qū)位與配套教育配套和生活配套應(yīng)該是重點積極購買因素XX品牌、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境影響購買因素外圍環(huán)境、噪音XX雁鎮(zhèn)公再務(wù)員別：需布求18呢0平以柿上的遺五房彎，價惡格承勒受能棚力強合，需斤求面陷積較鈔大，宿看重體舒適森度和囑社區(qū)皇管理XX蹦客戶呀語錄李女士客戶背景：制造企業(yè)高管（來莞12年）客戶家庭狀況：夫婦＋女兒（5歲）客戶生活習慣：自己來XX已經(jīng)12年了，非常習慣XX的生活圈子，不會考慮離開主要觀點：離上班的地方不遠，交通也很方便，如果能夠有XX學位的話，吸引力很大，畢竟是外來人員，學位沒有保障關(guān)于地塊知道那個地方，不過感覺那里還什么都沒有，生活不方便關(guān)于戶型根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，可以考慮120平左右的，小孩房和主臥關(guān)于總價60萬左右區(qū)位與配套教育配套很重要，希望XX能夠解決學位積極購買因素XX品牌、教育資源和物業(yè)管理、社區(qū)安保影響購買因素噪音、生活配套、價格高XX猶鎮(zhèn)新為莞人嫂：需排求13獄0平左診右的洲三房折，價南格承氧受能沉力較獨強，免對產(chǎn)誓品的鍋實用樸性要敬求較門高，掘看重敏教育給資源懲和生襲活配潛套XX乒客戶詞語錄羅先生客戶背景：毛紡織生意人客戶家庭狀況：夫婦＋兒子（12歲）＋兒子（5歲）客戶生活習慣：習慣在自己做生意的區(qū)域生活和消費，經(jīng)常外出聯(lián)系客戶洽商生意主要觀點：地方離得不遠，交通很方便，能有XX的學位最好了關(guān)于地塊位置比較好，地也很大，交通都不錯關(guān)于戶型130-150平左右吧，小孩子大了，2個套房最好，以后可以接父母一起住關(guān)于總價80-90萬左右區(qū)位與配套XX中學是市重點，小孩教育環(huán)境要好、生活配套都要有積極購買因素XX品牌、教育資源、交通便利、離做生意的地方很近影響購買因素噪音、生活配套要做好XX絡(luò)鎮(zhèn)新傻莞生傅意人欲：需刪求13架0-堅15昨0平左筍右三漸房，毅價格揉承受帖能力耳強，選關(guān)注呆社區(qū)麥的教它育資海源、轟生活慮配套鵝和物枯業(yè)管拾理XX觸客戶跪語錄房地第產(chǎn)發(fā)觸展較疤成熟暮，潛御在購痕房群優(yōu)體大絡(luò)，主孤要置萬業(yè)區(qū)指域為界XX擦及東難城東莖，潛鍵在消晴費能鋒力較歷強；XX辭客戶——購房摘群體蜜大/承受悠能力結(jié)較強/高端幫客戶手外溢釘東城XX終主要遇產(chǎn)業(yè)裁：IT、電卡子：水從業(yè)玻人員船占18備%，產(chǎn)板值占70取%汽車餅銷售移業(yè)：敞建面86萬平飛方米否，注欣冊車虜行90多家塊，品個牌60多個團，銷端售額40多億XX局主要聾工業(yè)滾區(qū)：華南重工業(yè)辣園（IT、電畝子）百業(yè)瀉工業(yè)獨園（IT、電爺子）新城劍工業(yè)辰園（IT、電秋子）大進紋工業(yè)化園（底毛紡兩織）2.客戶根訪談客戶便分析譚先生客戶背景：私營企業(yè)主客戶家庭狀況：夫婦+21歲女兒（韓國留學）＋3歲女兒客戶生活習慣：XX新莞人，來莞10年，自己有較大的企業(yè)?！癤X成就了我，我也不愿意離開了XX”主要觀點：交通和配套對于我們這個層次的客戶來說不重要，重要的是生態(tài)環(huán)境和人文氛圍，我比較關(guān)注樓盤的周邊環(huán)境關(guān)于地塊XX我去過很多次，也看過XX的房子，環(huán)境是不錯的關(guān)于戶型180-200平左右的四房吧，2-3個套間，小孩房關(guān)于總價價格不是很敏感，100-200萬左右都不是問題區(qū)位與配套沒有天然原生態(tài)景觀資源、生活配套不是重點積極購買因素XX品牌、人文環(huán)境和社區(qū)服務(wù)影響購買因素沒有同層次的朋友圈層、對于人文環(huán)境很關(guān)注XX術(shù)私營留業(yè)主帽：事清業(yè)成鴉熟高償端群尼體，礙經(jīng)濟屠實力榨強，姐關(guān)注濤社區(qū)藥的人悔文環(huán)乘境和蓬業(yè)主隔圈層姥，要蒙求較尋好的僚物業(yè)董管理殃服務(wù)XX貸客戶乞語錄林先生客戶背景：企業(yè)中高管客戶家庭狀況：夫婦＋子女（1歲）客戶生活習慣：XX新莞人，來莞6年多，自己有成熟的生活圈主要觀點：XX現(xiàn)在發(fā)展也很快，不會考慮離開XX這個圈子，自己的事業(yè)發(fā)展勢頭很好，做房地產(chǎn)投資的可能不大關(guān)于地塊交通比較方便，但是那個地方周圍生活不方便關(guān)于戶型130-150平3房2廳2衛(wèi)。兩個套房，可能會給朋友住，自己住的時間不多關(guān)于總價70-80萬左右區(qū)位與配套高新科技園區(qū)，發(fā)展?jié)摿€是很不錯的，規(guī)劃也很好積極購買因素XX的規(guī)劃前景、教育資源影響購買因素周邊沒有生活配套需要一定時間的發(fā)展XX艱企業(yè)禽中高去管：躲需求13昌0-甘15劇0平左嬸右的陜?nèi)揩@，價頁格承連受能詠力較住強，寶關(guān)注叼教育約資源彈、規(guī)曉劃前善景和渡生活刻配套XX脖客戶孫語錄以中投端居螞家盤秧為主椒，客栽群以繪本地?？蛻糸煘橹鞲?，新閱莞人倘為輔沫，X醒X和踢市區(qū)鑄部分呼高端晚物業(yè)饅中，脖有部央分外唱溢的域XX昆客戶肆。XX頸客戶—本地咐居民催為主/承受等能力小較強/部分搶再改?？蛻糁纪庖鏧X01愁-0級7年以昨超21耕%的速食度增鑒長，08年增愚速為15地.5書%，城禽市實萌力日東益增復強，禽可以姑支撐臉房地鵝產(chǎn)的客快速利發(fā)展敗。XX脆在東章莞各竭鎮(zhèn)排青名中屯處于喬中間疫水平加，家揮具/物流/批發(fā)功為其拴支柱療產(chǎn)業(yè)輕近年縣在融堵入大應(yīng)市區(qū)眠建設(shè)要中，快各項減經(jīng)濟慎指標碗呈良捉好的拔發(fā)展踢勁頭趨，增懼幅較訪大。2.客戶鹿訪談客戶藏分析黃先生客戶背景：XX電子企業(yè)職員客戶家庭狀況：單身24歲客戶生活習慣：XX本地人，習慣于XX鎮(zhèn)區(qū)消費，偶爾外出旅游主要觀點：社區(qū)配套要好，如果有XX學位，應(yīng)該有很多朋友會買看房關(guān)于地塊交通比較方便，上班15分鐘就能到，但是最好能夠有吃飯的地方關(guān)于戶型60-70平左右的就夠了，可以用來投資或者自己住都不錯關(guān)于總價35-40萬左右區(qū)位與配套吃飯和買東西一定要方便，現(xiàn)在什么都沒有，沒人來買的積極購買因素首次置業(yè)、科技園區(qū)的租房需求、交通影響購買因素周邊沒有生活配套，不方便。XX霸區(qū)域辟企業(yè)承職員屯：需片求60碎-7抖0平左嘗右兩垂房，卷價格衛(wèi)承受熊能力房誠不強享，關(guān)哪注價碌格、沾交通錦和生哥活配團套XX絹客戶繞語錄林先生客戶背景：政府事業(yè)機關(guān)職員客戶家庭狀況：夫婦＋4歲兒子客戶生活習慣：喜歡跟同事和朋友一起打牌、聊天，偶爾外出旅游和購物主要觀點：XX小學的學位還是很有吸引力的，不過聽說現(xiàn)在都要抽簽的，配套要好，交通沒有關(guān)系，反正有車，老婆自己也可以開車關(guān)于地塊交通比較方便，那邊企業(yè)多。關(guān)于戶型150-180平的四房左右，父母房和小孩房都要有，最好能夠有2個套房關(guān)于總價80-90萬左右區(qū)位與配套XX的生活配套和教育配套都很重要積極購買因素XX品牌、學位資源影響購買因素生活配套、看不到XX、莞樟路噪音很吵XX逗公務(wù)質(zhì)員：執(zhí)需求15籃0-藥18從0平左籃右的練四房外，價膊格承串受能見力較神強，徒關(guān)注孟教育脆資源嚼、生察活配吩套和債外圍抄環(huán)境XX微客戶壓語錄黃先生客戶背景：XX養(yǎng)殖農(nóng)場主客戶家庭狀況：父母＋夫婦＋3個子女客戶生活習慣：本地人，已經(jīng)在本區(qū)域生活了40多年，很難離開這里，生活和消費習慣很難改變主要觀點：那里看不到XX，買菜都不方便，如果不是說XX的房子，我看都不看，物業(yè)管理和保安一定要好，有學位最好關(guān)于地塊反正都有車，交通沒有關(guān)系關(guān)于戶型180左右的四房，主要是小孩要讀書，父母肯定不愿意一起住關(guān)于總價80-90萬左右區(qū)位與配套XX學位、商業(yè)配套積極購買因素XX品牌、物業(yè)管理、社區(qū)安全、教育資源影響購買因素缺乏景觀資源、生活配套XX揚私營虛企業(yè)宿主：罩需求18牧0平左繼右的吩四房販，價勞格承尺受能成力較活強，絲式關(guān)注華物業(yè)響管理攏、教揚育資送源、打外圍食環(huán)境尼和生滴活配瘡套XX兼客戶介語錄XX丘客戶——經(jīng)濟則實力熄普遍咬偏弱投，置衣業(yè)客科戶主陜要以獎本地慘客帖為主經(jīng)濟克：20橋08年國側(cè)內(nèi)生譯產(chǎn)總悄值38億（寫全市32個鎮(zhèn)扭區(qū)排棒名29位）趣，同志比增襖長15那%；XX購鎮(zhèn)相壓比周擋邊其榴他鎮(zhèn)邀區(qū)，景經(jīng)濟霜落后會，潛戲在的餃客戶夏群體仗較少枯，房地流產(chǎn)消柏費能腐力較凳弱?？蛻粜蹋烘?zhèn)中抬心洋己房產(chǎn)荷品客豆戶以工廠綿高管敵與企隊業(yè)主為主麗，XX鞋本地唯人為輔粒，銷果售速壘度緩館慢。凍區(qū)域筒內(nèi)樓朗盤項雞目較盆少，低產(chǎn)品誓實用青性差墊，設(shè)叢計不愁合理躺，客鞠戶認膜可度霸低，指部分很高端慰客戶皺外溢朝到X興X、鞠XX酸和常論平。高端斧消費塊客群箭基數(shù)妄小，親房地伏產(chǎn)發(fā)控展滯賀后，恭首置春中端爽客群煉被周惑邊鎮(zhèn)岸區(qū)市板場分品流2.客戶膏訪談客戶謀分析盧先生客戶背景：職高教師客戶家庭狀況：夫婦＋兒子（初中寄宿）客戶生活習慣：自己是XX鎮(zhèn)本地人，基本都在學校和家里，經(jīng)常一家去XX踏青主要觀點：生活配套要搞好，運動設(shè)施一定要多，肉菜市場最好能夠有，畢竟很少會去超市買菜，反正計劃買車，交通不是問題關(guān)于地塊那個地方還是很不錯的，最近XX會做一些農(nóng)民公寓在附近，很快會發(fā)展起來，XX人也喜歡好點的社區(qū)，應(yīng)該會有很多人去看關(guān)于戶型110-130平左右的就好了，孩子周末回來住，2個套間關(guān)于總價60-70萬左右區(qū)位與配套XX北部基本都是科技園區(qū)，沒有什么商業(yè)配套積極購買因素XX品牌、社區(qū)物業(yè)和安保管理影響購買因素莞樟路噪音和堵車、缺少生活配套XX抵鎮(zhèn)教晚師：旗需求11煤0-唱13租0平左虎右的廚三房劑，價公格承制受能扛力較蚊強，能關(guān)注稀社區(qū)疫人文渾環(huán)境蘇、物用業(yè)管鬼理和暖生活欲配套XX牌客戶屆語錄劉先生客戶背景：XX私營企業(yè)主客戶家庭狀況：父母＋夫婦＋小孩（18歲）＋小孩（16歲）客戶生活習慣：外省人，消費觀念很時尚，事業(yè)已經(jīng)非常穩(wěn)定，朋友圈子比較廣主要觀點：XX沒有好房子，一般都是到東城和常平買，你們的地方不錯，離XX也很近，XX人應(yīng)該會比較喜歡關(guān)于地塊看不到湖，位置還不錯，交通都很方便關(guān)于戶型180平四房兩廳兩衛(wèi)，3個套間，父母房，小孩房關(guān)于總價120萬以上區(qū)位與配套交通不錯，工廠很多，生活配套基本沒有積極購買因素XX品牌、小區(qū)物業(yè)服務(wù)、XX教育資源影響購買因素噪音、生活配套XX扮私營紗企業(yè)袖主：利XX置高端登群體獵，需鬧求15屬0-俯18億0平左舍右的參四房劫，價倉格承咬受能貢力強新，關(guān)森注物郵業(yè)服雄務(wù)、你教育票資源展和生妄活配堪套XX寺客戶桃語錄置業(yè)財群體搏最大——XX垮客戶跌分布始比較均勻，本授地人奪、生充意人爆、類瓦公務(wù)捐員群旋體及誕企業(yè)際中高澆管三拍分天災(zāi)下，蜘客戶糊比較綠關(guān)注臥社區(qū)物業(yè)貧管理、生活糖配套悔和教灣育資犬源，本摘項目撓的交穴通優(yōu)議勢和稈教育尋資源見將吸粗引大閥量的渣周邊糟毛紡然織生哥意人梅和制赴造業(yè)強中高趨管，針需要未打造吹完善烈的生養(yǎng)活配買套（唇超市汗、餐戀飲和醒休閑詞娛樂梁購物訓）XX1.周邊頂鎮(zhèn)區(qū)行客戶潑特征愧總結(jié)客戶癢總結(jié)高端墓客戶揭外溢——XX冠區(qū)域泉經(jīng)濟殃以第河三產(chǎn)孟業(yè)為正主，企業(yè)拔數(shù)量吸不多，鎮(zhèn)斃區(qū)內(nèi)輩房地司產(chǎn)市鮮場供侄需基悉本平蠶衡，蓮部分騾高端谷再改單客戶吳是本敗項目朱的主遲要牽呆引對便象，培XX溪區(qū)域幕的教柄育資慨源和攝XX記品牌轉(zhuǎn)將是反最重優(yōu)要的餅關(guān)注狂點，酸區(qū)域堪內(nèi)客縣戶本耀地人飛將占省較大杏比重XX偽山潛在隆客戶屋群較鐵大——XX埋鎮(zhèn)電子IT產(chǎn)業(yè)杜和汽變車產(chǎn)何業(yè)發(fā)動達，區(qū)尚域經(jīng)箏濟發(fā)貴展勢招頭迅盟猛，潛在屬客戶淋數(shù)量較大界，且限XX洲大道10分鐘計直通票本區(qū)隆域，街交通趟優(yōu)勢聚、X裹X教厭育資耍源和吵XX時品牌硬將吸喬引較膽多的汗改善種型客更戶，重需要嫂克服薦XX貫客戶紀對于震遠離弦原有申生活賀區(qū)域遞的抗習性，榨新莞找人是惱主力道客戶澡群體XX客戶巨購買欲力較提差——XX煎鎮(zhèn)經(jīng)牽濟發(fā)蠻展相嶺對比拿較落累后，味區(qū)域揉內(nèi)經(jīng)瘋濟發(fā)謙展參微差不扇齊，偶房地販產(chǎn)市珍場處寬于初福步階環(huán)段，扭導致懶部分效高端層客戶燥外溢蔥至城摸區(qū)及途其他茶周邊筑鎮(zhèn)區(qū)糟，本依項目溉地理懂位置摧優(yōu)越孝，X螞X品矩牌針期對X羞X改卵善型者客戶使將會攀有較辮大的尿吸引墾力，機本地今客戶漲群體運遠超脊新莞陷客戶XX客戶袋分布木最廣——XX些客戶手重要無集中賣在中部虎總部搏經(jīng)濟緊區(qū)域新和北握部工沫業(yè)園曠區(qū)，客膚戶群找體以經(jīng)園區(qū)爸企業(yè)擋職員殊、管溫理人先員和舞類公乳務(wù)員雷群體營為主怖，客票戶群里體數(shù)攪量較截大，吳價格稠承受宰能力允相對喬較強械，客干戶重濟視社區(qū)桿生活度配套駝和X強X學湯位，客搞戶對政XX另認可桐度較銜高XX2.項目稀與客浸戶契做合度票判斷分類購房特征購房關(guān)注點對戶型的要求與項目契合度本地原住民東莞土生土長，向往高品位的大社區(qū)生活，希望改變自己的傳統(tǒng)居住方式，關(guān)注品牌發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)，關(guān)注物業(yè)保值增值；環(huán)境、戶型、配套設(shè)施、物管朝向/空間布局/實惠★★★★★企業(yè)中高層管理事業(yè)有一定基礎(chǔ)，購房關(guān)注點集中于交通、配套、環(huán)境和教育，希望家是能提升全家生活素質(zhì)的地方環(huán)境、戶型、配套、教育、保值增值性朝向/空間布局/私密性★★個體工商戶關(guān)心財富與機遇，購房主要考慮生活和事業(yè)便利性，看中配套、居住舒適環(huán)境、物管、保值增值性、教育朝向/空間布局/實惠★★★★公務(wù)員收入穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定，追求生活的品質(zhì)和子女的教育；地段、環(huán)境、配套、教育私密性/實惠/空間布局★★★★客戶烏總結(jié)客戶類型客戶特征價值排序兩房客戶1、來源：XX新莞人為主，可吸引少量周邊區(qū)域投資客；

2、職業(yè)：企業(yè)員工及毛織市場的小生意人；

3、家庭年收入：5-10萬為主；

4、首次置業(yè)者為主1、區(qū)域位置、2、小區(qū)的生活配套、3、周邊生活配套、4、開發(fā)商品牌；樓盤升值空間。緊湊型三房客戶1、來源：XX新莞人和XX園區(qū)企業(yè)員工；

2、職業(yè)：小生意人和企業(yè)員工；

3、家庭年收入：10-20萬為主；

4、首次置業(yè)者為主；1、區(qū)域位置、2、小區(qū)的生活配套、3、開發(fā)商品牌、4、周邊配套；5、樓盤升值空間。舒適性三房客戶1、籍貫：XX本地人和XX園區(qū)企業(yè)中層管理；

2、職業(yè)：小企業(yè)主，公務(wù)員、園區(qū)企業(yè)管理人員3、家庭年收入：20-30萬為主；

4、首改為主；1區(qū)域、2開發(fā)商品牌、3周邊生活配套、4小區(qū)生活配套、5升值潛力四五房客戶1、籍貫：XX本地人為主；

2、職業(yè)：企業(yè)主為主，公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員為輔；

3、家庭年收入：50-60萬為主；30-40萬的比重也很大；

4、首改和再改為主；1產(chǎn)品舒適度、2周邊生活配套、3小區(qū)內(nèi)部綠化、4小區(qū)規(guī)模、5會所等小區(qū)配套。目標夜客戶移初步襖鎖定3.目標艱客戶左區(qū)域說：X故X、燦XX不同偶人群酷對土繳地價唇值的丸認可送程度：1.上升絡(luò)期>穩(wěn)定外期>起步胃期；2.雙核娛家庭>空巢>三核妖家庭環(huán)境劫改善照顧伏家人家庭予生命惑周期購買否動機起步序期事業(yè)桌發(fā)展袋周期財富核積累堤階段上升辭期穩(wěn)定抱期三核皇家庭雙核怪家庭活躍者空巢環(huán)境閉改善奢享餃空間社交蘭圈層高端杠改善社會腫標志小孩枝教育休閑害娛樂收藏惰保值社交伏圈層小孩浩教育工作鑰便利生活到便利社交鄭圈層環(huán)境節(jié)改善空間懶改善自我五享受目標糖客戶廳特征從項遙目土趨地屬唉性及尾周邊齡鎮(zhèn)區(qū)啦客戶檢特征隙判斷活，本鍛項目想客戶撇主要置為首絞置和基首改茂客戶釋，客怨戶較康注重武子女癢教育的和生罪活便嶼利性四產(chǎn)品俘定位樓及建勁議靜態(tài)睬土地紫分析動態(tài)址土地愚分析客戶屋來源客戶逆分類客戶攝訪談目標叛客戶嘴及特伏征市場臺背景乓分析板塊析分析競爭譽分析三市場蔽競爭錯選擇個與競粗爭分柿析二客戶證分析土地罷分析一1.XX絞片區(qū)籌劃分市場柜背景窩分析集中象分布都于北芬部和致中部與：XX瀉現(xiàn)較用成熟咱的區(qū)肉域為廈北部茅高新陡園區(qū)智及中檔部科己研教滑育園膏區(qū)，兵現(xiàn)住倍宅項扣目主外要集偉中在坊這兩除個區(qū)瓶域北部邪無產(chǎn)蒙權(quán)公聚寓項批目：(1似)XX吳公寓(2兩)XX標園(3維)XX倚園(4魔)XX帥公寓(5港)聽湖護居(6線)XX傍居(7晚)XX然園(8書)XX欺園中部塘無產(chǎn)錘權(quán)公遣寓項僻目：(9刺)XX鼠大廈(1爽3)XX堅園(1忌4)玉華鑼小區(qū)(1為5)XX堤公寓中部煉高檔個別墅翁洋房陵項目私：(1濁1)XX(1環(huán)2)XX(1慘6)XX(1吳0)和堂北部捆工業(yè)拜園區(qū)縫以公謊寓為雨主；饑中部搭景觀創(chuàng)資源泉優(yōu)勢懲，以炎高檔迅別墅毒及洋沙房為秤主；訊南/東部慮為待巾發(fā)展雪區(qū)域辱。12745638910111216151314北部中部南部東部1.XX箱北部饑片區(qū)市場稀背景墳分析區(qū)域志內(nèi)匯盲聚大蝦量大妖型高胳新企思業(yè)，送無產(chǎn)魔權(quán)公甜寓為憐工業(yè)舟園區(qū)盛的主苦要居亞住配蠶套本項目XX公寓XX園XX居聽湖居XX公寓XX園XX園創(chuàng)意生活城喜悅酒店南方外國語小學BACDEXX園XXXXXX園XX和堂東莞中學XX學校管委會廣東醫(yī)學院東莞理工學院XX中心小學凱悅酒店1.XX章中部衛(wèi)片區(qū)市場末背景那分析高端杜住宅昨云集橋，X掃X中例小學怨為市袍級名斥校，桑教育印配套癢優(yōu)勢喬明顯腿，主合要以繁新盤箱為主鉗，生崖活配桂套設(shè)隊施匱網(wǎng)乏，休入住秀率偏鑒低2.XX瓶板塊但劃分市場清背景喜分析城果XX樸園項勿目長盛陸商貿(mào)刊文化哨中心逆區(qū)行政喂服務(wù)衣區(qū)創(chuàng)意翅產(chǎn)業(yè)爽孵化容區(qū)毛織萄商貿(mào)固區(qū)在售將售在售憐樓盤凡主要噸分布番在長紹盛商收貿(mào)文毯化中樸心區(qū)償，其醬他片玩區(qū)樓采盤較在少，球未來暫供應(yīng)綠樓盤捧將集餃中于禮行政劇服務(wù)畜區(qū)，憲房地心產(chǎn)熱幸點區(qū)街域?qū)⒚柁D(zhuǎn)移沖至行診政服斜務(wù)區(qū)碧水唐天源XX遇藍灣財富俯公館XX物雅苑中心糞城凱悅絹美景3.市場背消化鏡量分版析（統(tǒng)東計時膠間截雅至：20綠10容.0錄3）市場翠背景醉分析大片四區(qū)內(nèi)找以中唱等居鄭家產(chǎn)芒品（81骨-1共00駱㎡）2-娃3房消份化為蹤蝶主，綿輔以將投資勞型小拼戶型奇，其發(fā)他戶蔽型供罩應(yīng)及勤消化腦量較財少3.市場蜂庫存找量分僵析（統(tǒng)閥計時短間截黃至：20假10窗.0疤3）市場待背景煎分析大片歸區(qū)內(nèi)矩以（91乏-1譽00田㎡）3房存滔量為緣瑞主，恰輔以辯投資爛型小版戶型偽，其究他戶葬型供起應(yīng)及鄉(xiāng)豐存量鋸較少3.市場娃供需率分析市場眾背景號分析片區(qū)下內(nèi)30異-1激90帳㎡的洋管房余貨返約20不00套，驅(qū)主力患供應(yīng)叔面積池段為70選-1廣10平米克間，溜其中91形-1叉00平米巡壽段為悅熱銷餅戶型待（12師00余套峽），13桌0-雹15祖0㎡舒適斃三房扮戶型吼供應(yīng)沖較小跟，去配化率個較高霜。XX適、X鳳X供組應(yīng)除X蒙X外XX綿、X廚X供主應(yīng)XX注：嫁以上炮數(shù)據(jù)虹來自早東莞脊房管茫網(wǎng)備販案數(shù)斷據(jù)。4.市場咳未來針供應(yīng)往量統(tǒng)凍計市場別背景銜分析20首09跌-2粒01隆2年X庭X、診XX拼在供計應(yīng)預紫測表（已藥取得犁開工泊許可憑證）工程名稱類型開工時間開工面積主力戶型總套數(shù)預計上市時間XX公寓2009年9月34637---35110年初XX湖岸別墅2009年8月39780300-60010010年上半年XX藍灣洋房2009年7月4933275、95、140（贈送后）60610年6-9月份XX洋房2009年7月6343673、120-130、150-17043610年上半年20樂09美-2毛01溪2年X根X、瓣XX早潛在晚供應(yīng)覺預測已取浴得地暑塊計疲劃開倡發(fā)樓盤名稱區(qū)位預計上市時間主力戶型建筑面積（萬平米）總套數(shù)（套）XX園XX2011年正在做規(guī)劃23.7初稿方案2730套東方XXXX2010年90-1109.7初稿方案1277套XXXX2010年110-25013920XXXX2010年120-1607500目前把可查祖已取虹得開牛工許線可證售約18匹.7萬平光米，盈約15拼00套目前濟可查黨已取辱得地患塊并用計劃粘開工禿的約53杏.7萬平率米約54侍00套未來松區(qū)域阻內(nèi)主炎要供誕應(yīng)項輛目有艘金沙儲、碧崇水天棚源、朝XX化藍灣士、X袋X、棗東方影銀座愉、X荷X及旁XX凳洋房拍，共對約69子00套。4.市場鐵未來嶄供應(yīng)守量分懸析市場塌背景慨分析從統(tǒng)臘計來匙看，許XX良后期泡供應(yīng)度以高攪檔住撲宅為擋主，樂XX攜以首側(cè)改和濤再改求為主僚，其褲中首逃改約胖有15透00套。XX未來新增供應(yīng)產(chǎn)品線合計首次置業(yè)首次改善普通再改高檔第二居所套數(shù)（套）1856——403961420——面積（萬平米）20.4——0.5316.5——金額（萬元）274500——300024000247500——備注求：金典額按粘照首屋次改進善均題價按60延00元/平米及，普納通再鹽改按更照80朱00元/平方趁米，蔽高檔責按照1.慰5萬元/平方光米計鎖算。XX未來新增供應(yīng)產(chǎn)品線合計首次置業(yè)首次改善普通再改高檔第二居所套數(shù)（套）506468515722507300——面積（萬平米）523.715285.4——金額（萬元）339800148007500019600054000——備注逼：金適額按嚷照首詢次置支業(yè)均據(jù)價40掀00元/平米氧，首鴉次改汽善均活價按50遠00元/平米僵，普液通再雞改按挪照70支00元/平方壘米，稍高檔驗按照1萬元/平方奴米計漿算。區(qū)域犁市場都特征1.XX鉆片區(qū)陰房地第產(chǎn)市岸場發(fā)電展比礙較成負熟，吊物業(yè)私多樣補性發(fā)流展，荒實現(xiàn)幸價格容較高扎，目氣前以予高端兵洋房烘銷售是為主系，均殖價約15妹00榜0元/㎡；2.XX堡市場衣屬于岸發(fā)展歲期，渡以中毯端物凍業(yè)為觸主，某在售振主要餡有X舞X藍將灣尾脊盤，燦實現(xiàn)程價格辭約65像00元；3.XX剖、X洽X屬漫于初靈級發(fā)女展階含段，婆在售述物業(yè)霧較少滋，實煎現(xiàn)價作格較薪低，斑約在35辜00勞-4抽00板0元之愁間。區(qū)域忠市場兼未來亂競爭掌預測未來茶主要層供應(yīng)旗片區(qū)德為X右X及廁XX跪南部梢區(qū)域虜，主釋要競哭爭對互手為津XX渾和X負X洋央房、趣XX籃及X重X藍馳灣，廢未來宏潛在膨競爭吩為X肆X園主和中推心城梢，其時他區(qū)美域供州應(yīng)量征較少避。市場靈板塊險分析1.競品現(xiàn)分析市場耽競爭診分析XX讀片區(qū)劃項目咳核心疑競爭槍力是樹XX券的景暖觀資具源，縣XX依區(qū)域冠的競皺爭力消主要資是地借理位丑置及迎配套堆。項目區(qū)域周邊配套區(qū)位形象交通景觀購物休閑教育配套XX緊鄰XX主景區(qū)，形象高XX中部區(qū)域新竹路直面松湖煙雨景觀資源優(yōu)越缺乏購物休閑場所無學位贈送XXXX景區(qū)二級區(qū)域，形象較高XX中部區(qū)域紅棉路松湖支湖，景觀資源較好具備10萬平米休閑配套，包括高爾夫練習場有東莞中學學位贈送XX緊鄰XX主景區(qū)，形象高XX中部沁園路直面松湖煙雨景觀（高層二線）缺乏購物休閑場所無學位贈送中心城未來行政中心區(qū)交通便利無景觀資源無大型購物配套無學位贈送XX藍灣緊鄰富民大道，長盛廣場對面，區(qū)域認可度高XX商業(yè)中心，富民大道無景觀資源長盛廣場無學位贈送臨近XX中學1.競品以分析項目單體功能空間服務(wù)空間贈送空間朝向價格XX面積區(qū)間：97-235㎡

橫廳開間：8-10米

主臥套房：25㎡以上，配備衣帽間

廚房：尺度較大，但無直接自然采光

衛(wèi)生間：尺度合理，自然采光景觀陽臺：進深超過3米，更好體現(xiàn)景觀資源優(yōu)勢

生活陽臺：尺度大，但使用不便

室內(nèi)過道：過長，欠緊湊無特別贈送空間基本實現(xiàn)東南朝向，但小戶型東西向均價為園區(qū)洋房頂峰均價約1.8萬/㎡XX面積區(qū)間：150-265㎡

豎廳進深：10米以上

主臥套房：25-36㎡，配備衣帽間

廚房：尺度一般，均有直接自然采光

衛(wèi)生間：尺度合理，自然采光景觀陽臺：進深超過3米，更好體現(xiàn)景觀資源優(yōu)勢

生活陽臺：與內(nèi)凹陽臺功能重疊，不好使用

室內(nèi)過道：長度合理使用較方便內(nèi)凹陽臺贈送+小型花池基本能滿足南北通透均價1.3-1.5萬/㎡XX面積區(qū)間：110-178㎡

豎廳進深：8-9米進深

主臥套房：15-30㎡，部分配備衣帽間

廚房：尺度一般，均有直接自然采光

衛(wèi)生間：尺度合理，自然采光景觀陽臺：弧形陽臺，景觀面較寬

生活陽臺：與廚房相連，實用程度高

室內(nèi)過道：室內(nèi)設(shè)計緊湊實用無特別贈送空間基本能滿足南北通透均價7000-9000元/㎡XX藍灣面積區(qū)間：105-115㎡

豎廳進深：8-9米進深

主臥套房：約20㎡，無衣帽間

廚房：尺度較小，僅有6㎡

衛(wèi)生間：公衛(wèi)尺度小景觀陽臺：弧形陽臺，景觀面較寬

生活陽臺：尺度較小

室內(nèi)過道：室內(nèi)設(shè)計緊湊實用通過挑空、入戶花園、內(nèi)凹陽臺贈送，贈送面積達33㎡基本能滿足南北通透均價6500元/㎡從凝建筑疤單體帽來看鎮(zhèn)，競譜爭項弱目在碗贈送連空間盆方面妻較差緊，總哭價較圍高市場派競爭伐分析價值泊敏感稍度區(qū)域周邊梅配套社區(qū)單體高中低容積妙率區(qū)位子形象交通景觀教育倘配套建筑叼形式會所服務(wù)功能辮空間服務(wù)票空間贈送書空間朝向園林性景觀價格購物苗休閑2.競爭自分析通過丸對各剪競爭沖項目涉的分剝析可荒以看劑出，繩本項泳目在忽交通停、社熔區(qū)和濾單體喚方面弊較有雙優(yōu)勢濾，但撞區(qū)域豪形象轎和周幻玉邊配距套目繪前較壩差，國后期碰可在思打造序配套擇方面錘發(fā)力除來提小升項度目的梨綜合叢競爭黨力。中心城XX藍灣XXXX園XX松湖市場各競爭弓分析3.競爭領(lǐng)策略競爭寺策略凸現(xiàn)惱區(qū)位唯優(yōu)勢以三欄鎮(zhèn)交敗界的征優(yōu)勢布放大狗項目端的區(qū)各域中崖心地出位；以強棕勢的液交通瘡優(yōu)勢劑植根饅XX楚，向光XX涼、X慕X、屆XX歷、X悟X牽鼻引更廣多的女客戶打造六區(qū)域舒強勢物配套通過膛打造舉強勢戀商業(yè)葬配套有以增跨強外申區(qū)域甩牽引命力通過漂學位去的贈看送滿荒足客畝戶的蹦教育篩需求提升瘦單體毯競爭梨力通過遍傳統(tǒng)G2產(chǎn)品燈打造曠，實維現(xiàn)單睬體各壁項指售標，至如景姻觀、涼朝向絕等，簽保持擠品牌懇號召元力；通過承較大仇面積建單體毀贈送構(gòu)，突辟破客棄戶心奴理預違期單日價，謊實現(xiàn)障高價猜銷售嬌。強勢等社區(qū)蛋規(guī)劃通過跡社區(qū)及園林項的打丑造以牲規(guī)避“XX鴿地塊緒無景合觀資共源”的劣幣勢提供驢凸顯豪獨有螺優(yōu)勢偏的會游所及應(yīng)物業(yè)謎管理裕服務(wù)項目園的競南爭策濾略是穴通過談打造梳區(qū)域碗內(nèi)強把勢配搬套資燦源提匙升項豎目及斑區(qū)位銷形象砌；凸目現(xiàn)項置目三貍鎮(zhèn)交遙界的毒獨特芳位置牛使區(qū)脫位中祖心化釋；提擁升項限目單變體競志爭力私和社矮區(qū)服訂務(wù)。市場覆競爭爽分析4.市場信價格柏分析區(qū)域袋主力姥銷售鎖區(qū)間爆集中叉于71紐奉-1真00施㎡總價31失-6捉0萬，10嗚1-馬13挑0㎡總價51捏-8畜0萬，13檢1-閱16藥0㎡61萄-9甲0萬。16雹1-汗19森0㎡總價20欲0萬以尤上。（藍揚色為縫XX跳高端挎物業(yè)折）總價段71-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180181-19031-40萬20938948126////////41-50萬25851934957/26//////51-60萬/573691208145///14//61-70萬///173/6520814514///71-80萬////173///259//81-90萬/////29152122///91-100萬////32/23//3028/101-110萬/////72/44////111-120萬//////96/4539//121-130萬//////37///22/131-140萬///////////15141-150萬//64/////41///151-160萬////////////161-170萬///////////33171-180萬///////233////181-190萬////////42///191-200萬/////////183//200萬以上//////////128375合計4679651263257413337379634146325178423成交浙密集跌區(qū)市場太競爭吐分析5.總價吹策略本項毫目首卡置產(chǎn)糾品總包價應(yīng)差控制顧在50污-7誓0萬元亞；首卻改應(yīng)開控制除在70間-1皺00萬元肝；再貞改應(yīng)冤控制稅在11府5-瓦14偶5萬元己。暢銷罪戶型錦價格毛及速糕度盤基點71喇-1討00鳴㎡：市年場供游應(yīng)量辯最大筍，總價戒區(qū)間31身-6萬0萬，銷牧售-存貨網(wǎng)比在2.旅8左右。10筋1-樣13劉0㎡：區(qū)抗域最嘆暢銷妻戶型激，總價惑區(qū)間51蠅-8巧0萬，主俯要集蒼中于青XX上和X車X，喜銷售-存貨川比超過15。13李1-貞16匆0㎡：總價旺區(qū)間61各-1顛00萬；銷售-存貨欣比在10左右。本項濁目價鑼格策風略推央導現(xiàn)金蝴牛產(chǎn)膊品（戒首改紫）：總價聽控制勸在70厚-1帆00萬；明星態(tài)產(chǎn)品醒（再細改）茂：總價孔控制黎在11膜5-鵲14柱5萬；嬰兒朋產(chǎn)品臟（首晶置）輔：總價劇控制團在50半-7肯0萬；以上御價格碼為帶訓裝修指價格撐，裝痛修標拿準為10脂00元/平米市場鉛競爭塞分析策略珍總結(jié)一居既還是渴二居吩？凸優(yōu)蛋還是蛋補差秧？總價遇區(qū)間物選擇交？定位凱成城板市型潛第一糊居所價值鑼曲線缸反映獎客戶瓦對區(qū)價域休片閑配躲套、怎教育紹資源劇、戶雨型朝敢向、耽贈送奇、價阿格等木比較湊敏感50開-7呢0萬、70詳-1黑00萬、11象5-芝14沿5萬三斑個總饞價段現(xiàn)金光牛產(chǎn)束品價腔格區(qū)界間：70炒-1津00萬；明星潔產(chǎn)品曾價格辦區(qū)間社：11業(yè)5-耀14沿5萬；嬰兒盾產(chǎn)品拜價格談區(qū)間假：50溫-7襯0萬強化側(cè)區(qū)域顛交通梅價值且及打索造強坡勢配掠套區(qū)域切獨特膽的三孫鎮(zhèn)交亞界交略通優(yōu)棋勢；加強臨自身桌配套惠的打逃造和磚完善墻，進征而區(qū)庫隔區(qū)銀域內(nèi)南競爭機對手督，吸災(zāi)引周案邊區(qū)捎域客備戶市場喜選擇競爭肺策略價格為策略四產(chǎn)品兼定位靜態(tài)貿(mào)土地點分析動態(tài)單土地新分析客戶提來源客戶鬧訪談目標蕩客戶榜及特作征市場難背景寨分析板塊惕分析競爭報分析二客戶聰分析土地餅分析一四產(chǎn)品脾定位敢及建嬌議三市場禮競爭銅選擇逐與競陸爭分澤析客戶偶受益棗點說徹明：1.擁有馳XX悔稀缺貫資源秘；2.三鎮(zhèn)秋交界芝處，持區(qū)位你發(fā)展往潛力繭巨大依，交捧通便叔利；3.購物伯配套爐完善舟、生驅(qū)活便莊利(待后醬期打倚造）親；4.XX趨品牌擾，產(chǎn)蘭品附禮加值廢高項目杠定位XX證私享言人居做社區(qū)主臥餐廳次臥書房入戶攔花園生活塔陽臺主臥準衣帽刊間戶型呈朝向戶型柔景觀客廳客廳站陽臺廚房儲物貫間低中高工人座房主衛(wèi)客戶臭戶型傲價值鞠需求夕排序客戶逮價值脅提煉產(chǎn)品券戶型牌客戶上價值監(jiān)曲線客戶菜關(guān)注犧度注：則由客問戶訪炮談問彼卷數(shù)扛據(jù)得齡出。從訪哲談客磚戶得虜出，給片區(qū)冊內(nèi)客甘戶比口較關(guān)宣注產(chǎn)啊品戶膛型的梳朝向姑、主畫臥空畫間，懼尤其覺是戶囑型朝測向，街在對促客戶戚訪談處的過崗程中豪客戶業(yè)關(guān)注厲度非魂常高朝。產(chǎn)品袋價值秋客戶赤價值維曲線**綜合窄配套會所社區(qū)壺入口園林建筑順風格大堂戶型催朝向**環(huán)境景觀餐飲執(zhí)配套車庫智能米家居**低中高物業(yè)扶服務(wù)舒適筑性客戶狠產(chǎn)品撫價值椒需求匆排序客戶交價值天提煉客戶念關(guān)注死度注：為由客童戶訪筑談問司卷數(shù)五據(jù)得憂出?？蛻舾Ξa(chǎn)絮品價扎值方抓面主它要關(guān)膝注區(qū)郊位、需綜合攏配套鬼和物粗業(yè)服斃務(wù)，臨尤其輔是X夕X客切戶對演購物惕等綜扇合配烏套需灑求較斗高，狼其次淘XX悲客戶書對教腎育配腔套的拋關(guān)注評也較暴高。1、景化觀陽脆臺要齡大，召要有日入戶曬花園腹，最干好能襪有生劣活陽矛臺曬慢衣服2、主勺臥要尸有落理地窗虛，衛(wèi)暢生間炎，保搶障良滅好的庫景觀何和通谷風采豬光3、至槳少能為夠有垃兩個辱套間肯，小慢孩房衰的空足間要士保障4、廚獻房至曉少能定容納幼兩個巾人同勤時操戶作5、線合路管客道的臭鋪設(shè)蓮要合演理，命便于圣后期候自己態(tài)改造尿或裝古修規(guī)劃麻建議客戶舍語錄現(xiàn)在獄社區(qū)浪的管寺線亂壞鋪的車，空荒調(diào)插臺座都送預留表，夏燦天負良荷太鞭大，柜空調(diào)及根本鍛用不槐了，養(yǎng)廚房粗里面域的煤釀氣管癢道鋪冊設(shè)一每定要誰合理睬，不臟然與憤冰箱民和下膜水道右沖突慰，到愚時候氧又要容改，哈入戶熟花園旨的開鴨口方樸向要火考慮占好，察不然賽一下醫(yī)雨都失濕了戰(zhàn)，沒爹辦法應(yīng)用，廚等于書沒有級松入徐戶花貸園么戶型斗空間排打造脖建議注：擠產(chǎn)品相建議冬部分摧只為拍客戶氏訪談銳結(jié)果重的初促步反逗饋，析下階狹段需數(shù)細化1、小呀區(qū)入守口要克合理惠考慮狼便利灑性和涂昭示素性，涉建議巡壽入口刑醒目苗大氣院，看喂上去膚氣派猴豪華而，同當時要弟與兩棉個地城塊相疫呼應(yīng)孔；2、建輛議入歌口人稠車分益流，尿汽車把直接租進入匪地下宴車庫汗，保毒證地柴面綠奧化率守；3、注折重品破質(zhì)、渡入口龍?zhí)幗〒h采峽用廣愿場水獨景的褲形式規(guī)劃翠建議客戶草語錄我喜球歡比繼較大育氣的戶入口霉，最餅好是慰凱旋貴門那悟種，陽比較盲有檔黃次。當然察是人繪車分找流，促不然輛小區(qū)火里面刑到處替都是遙車。小區(qū)夏門口識最好再能夠隸有點謹水景致，一宮進門貝就比累較舒粘服，謹有人搖文氣平息最止好。小區(qū)適入口傷建議1、大篇面積堅的水吸景和捕綠地龍，枝婚葉交云相覆追蓋的弊林蔭優(yōu)大道欲，成縮慧片的芽草坪劍，以大顆型的失中心梳主題哈景觀相與組諸團景偶觀進毫行配真合2、利屋用架坡空層蓮做兒鹿童游暗樂設(shè)杜施及事老人的休閑柱設(shè)施雁，增淋加小沉區(qū)內(nèi)胃的活測動空計間，湊保障召老人創(chuàng)和小螞孩的深活動剖場地吃完祥飯以機后，且能夠?qū)诱覀€斧地方杰散步漠，到飯?zhí)幑鋬?nèi)一逛席，園駱林里徐面多稻一點醬休閑超運動霉的小糟品和螞場地秧?？蛻袈Z錄規(guī)劃買建議游泳