xx小區(qū)工作手冊(cè)目錄第一部分崗位職責(zé)綜合部崗位職責(zé)服務(wù)中心主任崗位職責(zé)綜合部主管崗位職責(zé)房管員崗位職責(zé)客服崗位職責(zé)收費(fèi)員崗位職責(zé)工程部崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé)工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)工程修理修繕員崗位職責(zé)秩序部崗位職責(zé)秩序部主管崗位職責(zé)秩序部領(lǐng)班崗位職責(zé)門崗崗位職責(zé)巡邏崗崗位職責(zé)監(jiān)控崗崗位職責(zé)環(huán)境部崗位職責(zé)清潔領(lǐng)班崗位職責(zé)清潔員崗位職責(zé)綠化員崗位職責(zé)第二部分工作規(guī)程綜合部工作規(guī)程工程部工作規(guī)程秩序部工作規(guī)程環(huán)境部工作規(guī)程第三部分常用表格第一部分崗位職責(zé)綜合部崗位職責(zé)服務(wù)中心主任崗位職責(zé)1、制定服務(wù)中心管理目標(biāo)和經(jīng)營方針，包括制定一系列的規(guī)章制度的操作規(guī)程，確定全體職工或職工或員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。2、建立健全服務(wù)中心的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡(jiǎn)化、效率化。3、主持服務(wù)中心例會(huì)，聽取工作匯報(bào)，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問題，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作進(jìn)展。4、常常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場(chǎng)所及服務(wù)中心各崗位工作狀況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)發(fā)覺問題，樂觀解決問題。5、督促屬下之管理人員的日常工作，檢查所有工作的落實(shí)履行狀況，并準(zhǔn)確評(píng)價(jià)、培訓(xùn)管理人員，做好管理人員的考核工作。6、與社會(huì)各關(guān)于單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)域各業(yè)主各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好的形象，代表服務(wù)中心處理對(duì)外關(guān)系及接待來訪的業(yè)主、群眾、團(tuán)體、單位等，營造良好的社區(qū)文化氛圍。7、指導(dǎo)下級(jí)各崗位工作，保障管理工作順當(dāng)進(jìn)行。8、負(fù)責(zé)服務(wù)中心日常管理經(jīng)費(fèi)及與對(duì)分承包協(xié)議的審核工作，合理監(jiān)控費(fèi)用的開支。9、負(fù)責(zé)組織、溝通溝通協(xié)調(diào)職工或職工或員工的工作支配，負(fù)責(zé)服務(wù)中心職工或職工或員工工作績(jī)效考評(píng)。10、負(fù)責(zé)審批《物資采購申請(qǐng)單》，監(jiān)控部門的物資進(jìn)出程序。11、履行公司交辦的其它工作。綜合部主管崗位職責(zé)1、對(duì)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)綜合部相關(guān)制度、工作方案的草擬與制定，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行；3、依據(jù)主任的支配，溝通溝通協(xié)調(diào)和維護(hù)服務(wù)中心對(duì)內(nèi)對(duì)外的所關(guān)于系，負(fù)責(zé)社區(qū)文化工作方案及組織實(shí)施；4、主持服務(wù)部日常工作，全面進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控；5、定時(shí)走訪轄區(qū)內(nèi)業(yè)主，征求其對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的建議或建議或意見及時(shí)解決業(yè)主的各類投訴，并依照公司的服務(wù)要求賜予業(yè)主答復(fù)和解決；每月依據(jù)投訴內(nèi)容分類統(tǒng)計(jì)后上報(bào)同時(shí)制定出合理有效的矯正和預(yù)防方案；6、監(jiān)督和管理好下級(jí)職工或職工或員工，參加對(duì)下級(jí)職工或職工或員工的考核工作，定時(shí)或不定時(shí)對(duì)職工或職工或員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)，技能的培訓(xùn)；7、統(tǒng)籌支配管理區(qū)域各單元管理費(fèi)的催收、追繳工作；8、負(fù)責(zé)各種通知、通告、協(xié)議等資料文件資料資料文件的初審工作；9、負(fù)責(zé)與其他部門溝通溝通協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作；10、負(fù)責(zé)服務(wù)部突發(fā)性事件的處理工作11、負(fù)責(zé)履行上級(jí)交辦的其他所有工作。管理員崗位職責(zé)1、每天例行巡查的事項(xiàng)：①是否存在平安方面的問題：檢查小區(qū)的樓宇以及公共場(chǎng)所消防設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，查看是否存在火宅、盜竊及爆裂以及其他平安隱患，如有發(fā)覺應(yīng)及時(shí)通知修理修繕人員負(fù)責(zé)修理修繕。②設(shè)備運(yùn)行是否正常：檢查公共設(shè)備是否正常運(yùn)行，如公共照明及通訊設(shè)備有無損毀，室內(nèi)外的給排水管有無滲漏，一有發(fā)覺應(yīng)立刻找修理修繕人員修理修繕；沉沙井、化糞池等有無冒溢等狀況。③環(huán)境是否潔凈：檢查小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)，如公共場(chǎng)所是否有垃圾未及時(shí)清理，公共場(chǎng)所是否有晾曬衣物，車輛是有否亂停亂放，以及花草樹木是否有損毀、是否有亂接水電等違小區(qū)管理規(guī)約狀況。④公共部位是否潔凈：查看小區(qū)樓宇的外立面等公共部位是否潔凈，是否有違章行為，如不按服務(wù)中心統(tǒng)一規(guī)定位置安裝空調(diào)機(jī)及其滴水管，亂搭防盜網(wǎng)、亂堆亂放雜物，亂改建，及在公共墻亂畫、亂貼等，將依照管理規(guī)約及小區(qū)管理規(guī)約進(jìn)行溝通溝通協(xié)調(diào)處理。以上內(nèi)容巡查完后，應(yīng)做好記錄，重大問題向部門主管匯報(bào)，以做溝通溝通協(xié)調(diào)解決處理。2、為業(yè)主辦理入伙手續(xù)伴隨業(yè)主驗(yàn)收樓房，并對(duì)業(yè)主的相關(guān)建議或建議或意見做好記錄，跟進(jìn)整改并回復(fù)業(yè)主事情處理的進(jìn)展及履行狀況。3、負(fù)責(zé)業(yè)主入伙時(shí)水、電、煤氣底數(shù)的抄表工作。4、熟悉小區(qū)樓房結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、管線網(wǎng)絡(luò)、住戶的基本狀況，監(jiān)督住戶裝修改造，督促住戶或裝修隊(duì)清理裝修垃圾。5、負(fù)責(zé)小區(qū)管理費(fèi)及所有費(fèi)用的收繳、催交。6、及時(shí)、熱情、周到地為住戶提供一流服務(wù)，樹立公司良好形象。7、熱情接待住戶及來訪客人，及時(shí)處理住戶的建議、建議或建議或意見和投訴。8、協(xié)作服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)做好所有管理工作，樂觀主動(dòng)地出主意、想方法、提高服務(wù)中心的整體管理水平。9、履行領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作任務(wù)。前臺(tái)客服崗位職責(zé)1、為業(yè)主辦理入伙手續(xù)，負(fù)責(zé)業(yè)主身份的驗(yàn)證、收集相關(guān)業(yè)主資料文件資料資料文件資料文件資料存檔，辦理業(yè)主出入證等手續(xù)。2、接待業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的報(bào)修、求助、建議、咨詢、質(zhì)疑、投訴等問題，及時(shí)反饋關(guān)于部門并督促相關(guān)部門及時(shí)作出回應(yīng)、并做好記錄、回復(fù)業(yè)主∕住戶、存檔。3、為業(yè)主辦理二次裝修手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《開工證》，同時(shí)解答關(guān)于裝修問題，對(duì)業(yè)主的《裝修申請(qǐng)表》呈送上級(jí)主管審批，及時(shí)回復(fù)業(yè)主，辦理裝修工人出入證以及辦理裝修終止后的退款事宜。4、辦理業(yè)主物品放行手續(xù)。5、負(fù)責(zé)業(yè)主入伙階段各單元鑰匙的保管工作。6、對(duì)上級(jí)支配的任務(wù)及時(shí)跟進(jìn)解決，對(duì)未能解決的問題要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)相關(guān)狀況。7、對(duì)已入住小區(qū)的業(yè)主資料文件資料資料文件資料文件資料進(jìn)行歸檔、分類、匯總、完善業(yè)主檔案，確保業(yè)主、住戶資料文件資料資料文件資料文件資料的保密及平安。8、做好小區(qū)樓宇、設(shè)備等資料文件資料資料文件資料文件資料的收集，分期分類歸檔，為日后查找提供方便。對(duì)具體確定資料文件資料資料文件材料做出保管期限的劃分。9、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主及公共用房鑰匙的管理。10、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，整理檔案書寫要端正，字跡要整齊。11、每月定時(shí)收集業(yè)主報(bào)修、投訴等相關(guān)管理資料文件資料資料文件資料文件資料，以及服務(wù)中心各部門的相關(guān)值班記錄，并及時(shí)整理、分析和匯總相關(guān)數(shù)據(jù)，提交服務(wù)質(zhì)量運(yùn)行分析報(bào)告。12、打印通知及關(guān)于資料文件資料資料文件，做好各類資料文件資料資料文件收發(fā)工作，將公司下發(fā)的各類通知及時(shí)在公告欄張貼出來，將過期通知，資料文件資料資料文件收存歸檔。13、負(fù)責(zé)制定打印各類入伙統(tǒng)計(jì)報(bào)表。14、履行部門主管以及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。收款員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)修理修繕資金以及其他代收代支付費(fèi)用用。2、依據(jù)公司財(cái)務(wù)制度，定時(shí)與公司財(cái)務(wù)部辦理帳款清理工作，建立和完善本物業(yè)區(qū)域收費(fèi)臺(tái)帳。3、每月定時(shí)向服務(wù)中心和公司提供收款明細(xì)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以便及時(shí)把握收款狀況，做好服務(wù)費(fèi)用催收催繳。4、關(guān)心其他崗位工作，履行部門主管以及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工程部崗位職責(zé)工程部主管崗位職責(zé)1、全面熟悉和了解轄區(qū)樓宇設(shè)備設(shè)備分布狀況，制定公共設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)方案,跟蹤落實(shí)。負(fù)責(zé)建立設(shè)備清單、臺(tái)帳，并及時(shí)更新。2、依據(jù)要求及時(shí)向工程經(jīng)理提交工作總結(jié)及方案，并依照方案進(jìn)行落實(shí)。3、負(fù)責(zé)組織對(duì)外包服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)管工作，并做好記錄。4、定時(shí)組織對(duì)各類設(shè)備設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，并做好記錄。5、負(fù)責(zé)修理修繕的派工，保證修理修繕的及時(shí)率，并努力提高修理修繕滿意度。隨時(shí)清晰當(dāng)班人員去向，在修理修繕服務(wù)單上照實(shí)反映，并每天與前臺(tái)保持良好的溝通，共同做好客戶修理修繕服務(wù)工作。對(duì)重大修理修繕工程及特殊修理修繕項(xiàng)目，做過程記錄并存檔。6、定時(shí)抽查職工或職工或員工的修理修繕任務(wù)履行狀況和責(zé)任區(qū)公共設(shè)備的完好率，并做記錄。定時(shí)檢查值班人員的各種記錄，平安操作規(guī)程及所有制度的執(zhí)行狀況。7、組織、參加對(duì)新設(shè)備設(shè)備移交的驗(yàn)收接管工作，負(fù)責(zé)將相關(guān)的技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料、圖紙歸類后交客戶服務(wù)部存檔。8、負(fù)責(zé)制定本部門工具管理方法，并督促落實(shí)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)公用工具的養(yǎng)護(hù)，并確保準(zhǔn)確使用。9、負(fù)責(zé)繪制轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)備分布狀況示意圖，并依據(jù)實(shí)際狀況及時(shí)更新完善。10、定時(shí)對(duì)部門人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)、操作技能的培訓(xùn)。11、對(duì)部門人員的轉(zhuǎn)正、晉級(jí)及降級(jí)、辭退進(jìn)行審核并向主任提交書面建議或建議或意見或建議。12、負(fù)責(zé)部門人員績(jī)效考核工作。13、負(fù)責(zé)組織修理修繕人員對(duì)水、電表的查抄及審核工作，向客戶服務(wù)部提供公共部位水、電分?jǐn)偡椒坝昧康木唧w數(shù)據(jù)。14、指導(dǎo)、督促修理修繕工嚴(yán)格遵守平安作業(yè)規(guī)程，負(fù)責(zé)平安防護(hù)措施的檢查工作。對(duì)各種設(shè)備可能發(fā)生的問題制定出應(yīng)急方案，定時(shí)演練。15、負(fù)責(zé)本班日常修理修繕?biāo)璨牧系牟少彿桨?、庫存管理及領(lǐng)用申請(qǐng)。16、履行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。修理修繕員崗位職責(zé)1、聽從修理修繕主管的工作調(diào)動(dòng)和支配，及時(shí)履行修理修繕任務(wù)及設(shè)備設(shè)備的修理修繕養(yǎng)護(hù)工作，保證相關(guān)設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行。2、遵守服務(wù)中心及本部門制定的所有管理制度、運(yùn)作流程及平安技術(shù)操作規(guī)程，及時(shí)查抄各種設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)及用電量。。3、熟悉和把握相關(guān)設(shè)備和機(jī)電設(shè)備具體狀況，包括性能、分布、操作開關(guān)等，每天對(duì)所管轄的責(zé)任區(qū)進(jìn)行巡檢，發(fā)覺問題及時(shí)處理和上報(bào)。4、及時(shí)滿意業(yè)主的修理修繕需求，嚴(yán)格依照操作規(guī)程進(jìn)行修理修繕工作。5、準(zhǔn)確使用修理修繕工具，并做維護(hù)保養(yǎng)工作，按要求對(duì)各類設(shè)備、設(shè)備進(jìn)行巡查并做記錄。6、樂觀參加上級(jí)組織的所有活動(dòng)和培訓(xùn)，努力提高自身技術(shù)水平、思想素養(yǎng)和服務(wù)態(tài)度。7、履行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)并關(guān)心主管對(duì)用戶的用水用電進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)偣ぷ?。三、秩序部崗位職?zé)秩序部主管崗位職責(zé)1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理公司的所有規(guī)章制度和指令，制定、落實(shí)平安防范責(zé)任制及內(nèi)部管理制度。2.培訓(xùn)部門職工或職工或員工做好四防（防火、防盜、防破壞、防突發(fā)事件）的平安教育，宣揚(yáng)及監(jiān)督工作。3.抓好秩序部職工或職工或員工的業(yè)務(wù)知識(shí)、禮節(jié)禮貌、服務(wù)等各方面的培訓(xùn)工作。4.維護(hù)小區(qū)良好的治安秩序，抓好施工人員的日常管理工作，關(guān)心公安機(jī)關(guān)處理小區(qū)內(nèi)發(fā)生的案件及查處三無人員，通緝犯等工作。5.定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)的平安防范措施、消防設(shè)備及器材、xx路標(biāo)、停車場(chǎng)設(shè)備、清潔衛(wèi)生和綠化進(jìn)行檢查，及時(shí)提出整改建議或建議或意見。6.當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生事故時(shí)要及時(shí)報(bào)告服務(wù)中心主任，視實(shí)際狀況確定是否向公安、消防、急救部門報(bào)告求助，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。7.負(fù)責(zé)對(duì)本部門職工或職工或員工的獎(jiǎng)懲，報(bào)辦公室、總經(jīng)理審核審批后執(zhí)行。8.負(fù)責(zé)《秩序值班表》的審核，對(duì)發(fā)覺的問題及時(shí)要求整改。9.抓好秩序部固定資產(chǎn)及器材的管理，并落實(shí)到責(zé)任人進(jìn)行保管。10.負(fù)責(zé)部門工作檢查，每天巡查一次，每月查大夜二次。11.督促做好宿舍管理，關(guān)懷職工或職工或員工生活，關(guān)懷職工或職工或員工思想動(dòng)態(tài)，定時(shí)組織職工或職工或員工文體活動(dòng)。12.負(fù)責(zé)本部門的考勤、考核工作。13.履行公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)和工作。秩序領(lǐng)班崗位職責(zé)對(duì)于公司高層領(lǐng)導(dǎo)的書面或口頭命令，秩序領(lǐng)班必需迅速布置執(zhí)行，并及時(shí)報(bào)告給隊(duì)長(zhǎng)，如：業(yè)戶提出要求，如屬合理，應(yīng)在職權(quán)范圍內(nèi)賜予關(guān)懷，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。秩序領(lǐng)班對(duì)當(dāng)值秩序員要從嚴(yán)要求，認(rèn)真切實(shí)地依照公司制定的秩序員崗位職責(zé)以及其他的紀(jì)律制度，巡查當(dāng)值人的行為規(guī)范，并查閱當(dāng)值秩序員填寫的值班記錄。當(dāng)值中要抓好重點(diǎn)方面的秩序工作，即：防火、防盜、防破壞、防突發(fā)事件，認(rèn)真做好巡查記錄和填寫《值班記錄》。秩序領(lǐng)班可直接接受業(yè)主的投訴，在處理事件時(shí)，要講禮貌、講政策、講道理，按規(guī)定辦事，對(duì)違法犯罪分子的處理要做到及時(shí)、堅(jiān)決、堅(jiān)決和合法，同時(shí)要及時(shí)向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。領(lǐng)班要開好本班秩序員的班前班后的會(huì)議以及班務(wù)會(huì)，上崗前要檢查著裝儀容儀表并布置當(dāng)天任務(wù)和注意事項(xiàng)，提出表揚(yáng)和批判。當(dāng)班期間發(fā)覺的問題，要在值班記錄上做出具體記錄，并與接班領(lǐng)班做好交接工作，要求在交接中用文字表達(dá)清晰。領(lǐng)班要熟悉火災(zāi)隱患部位與防火、滅火、報(bào)警設(shè)備的位置，性能和使用方法，以及消防通道的來去方向，做到心中有數(shù)，萬一發(fā)生火災(zāi)事故，首先指揮就近的秩序員撲救，然后向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告或打119報(bào)警。發(fā)生治安案件時(shí)，要第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，指揮秩序員愛護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)并了解狀況，及時(shí)報(bào)告或處理，發(fā)生刑事案件要重點(diǎn)做好愛護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)和人證，關(guān)心和協(xié)作公安機(jī)關(guān)開展工作。領(lǐng)班要及時(shí)注意觀看，詢問當(dāng)值秩序員的思想工作和工作狀況，發(fā)覺問題及時(shí)糾正，有困難要盡力關(guān)懷解決，非職權(quán)范圍內(nèi)的要及時(shí)向上級(jí)反映。做好秩序維護(hù)通訊器材、用具、物品的保養(yǎng)、交接和愛護(hù)工作，交接時(shí)要認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、簽名，損毀要賠償；《值班記錄》要做好保管保密工作，不允許給無關(guān)人員亂翻亂看。督促當(dāng)值秩序員注意個(gè)人和崗?fù)で鍧嵭l(wèi)生，物品要擺放整齊、有序。秩序領(lǐng)班除了抓好當(dāng)值秩序員業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)以外，還要抓好秩序員的思想工作和紀(jì)律檢查工作，對(duì)表現(xiàn)好的秩序員要及時(shí)進(jìn)行表揚(yáng)，并向部門經(jīng)理匯報(bào)，對(duì)表現(xiàn)差的和違紀(jì)的秩序人員，要及時(shí)賜予批判和糾正，對(duì)嚴(yán)峻違紀(jì)違法的要寫出書面建議或建議或意見并立刻上報(bào)。門崗崗位職責(zé)1.聽從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，按規(guī)定時(shí)間當(dāng)班，保持制服整齊，儀容儀表端莊，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，精神飽滿，堅(jiān)守崗位，當(dāng)班時(shí)間不吃零時(shí)、吸煙、打磕睡、看書、閱報(bào)、不與他人閑談。2.堅(jiān)持二十四小時(shí)值班制度，定時(shí)與不定時(shí)對(duì)各區(qū)域進(jìn)行平安檢查，做到勤巡邏、細(xì)分析，發(fā)覺問題及時(shí)上報(bào)并妥善處理。3.嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫記錄，按要求參加秩序訓(xùn)練，培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，軍事素養(yǎng)要高于其他崗位職工或職工或員工。4.講文明、以禮待人、虛心接受業(yè)戶的監(jiān)督，熱情主動(dòng)為業(yè)戶解決實(shí)際困難，業(yè)戶投訴要迅速處理或向上級(jí)報(bào)告。5.遵紀(jì)守法、秉公辦事、敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)，愛護(hù)住戶、業(yè)主的平安。6.小區(qū)（大廈）內(nèi)實(shí)行封閉管理，禁止小攤小販、推銷人員進(jìn)入。7.堅(jiān)持做好車輛、訪客登記之制度，對(duì)來小區(qū)（大廈）探訪的車輛、人員必需登記，經(jīng)核實(shí)后方可放行。8.嚴(yán)格執(zhí)行物品放行手續(xù)，查看放行條與物品是否對(duì)應(yīng)并做好登記后放行，保管好放行條與值班記錄。9.保持良好軍姿，保持敬禮制度：對(duì)小車/領(lǐng)導(dǎo)/參觀團(tuán)出入敬禮，制止違章時(shí)敬禮。10.關(guān)心協(xié)作其他崗位值勤工作，履行上級(jí)賜予的其他所有任務(wù)。巡邏秩序員崗位職責(zé)1.熟悉管轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主的入住率和門牌號(hào)碼，是否是常住戶，并及時(shí)把握業(yè)主出入小區(qū)的狀況。2.對(duì)管轄區(qū)域的裝修狀況應(yīng)了如指掌，并常常性對(duì)裝修單元進(jìn)行檢查和監(jiān)督。3.檢查消防設(shè)備是否完好，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。4.巡視檢查小區(qū)（大廈）內(nèi)是否存在擔(dān)憂全的因素，發(fā)覺狀況應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并實(shí)行有效措施進(jìn)行處理。5.按規(guī)定的路線巡查小區(qū)各樓宇，樓層及車場(chǎng)，對(duì)檢查的相關(guān)狀況進(jìn)行具體登記和反饋。6.定時(shí)與不定時(shí)對(duì)管轄區(qū)域巡邏簽到點(diǎn)進(jìn)行簽到，特殊是對(duì)業(yè)戶的門窗是否關(guān)好應(yīng)做好具體記錄，重點(diǎn)留意，對(duì)未關(guān)好門窗的業(yè)戶，應(yīng)及時(shí)想方法聯(lián)絡(luò)。7.嚴(yán)禁在小區(qū)（大廈）內(nèi)有打架斗毆及聚眾賭博等不法行為，一經(jīng)發(fā)覺，應(yīng)立刻上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。8.對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行必要的詢查，及時(shí)將閑雜人員清理和勸離管轄區(qū)。9.對(duì)住戶的物件安裝（指涉及外觀及公共部位的）進(jìn)行檢查，是否已有申報(bào)手續(xù)，對(duì)未辦理相關(guān)手續(xù)的應(yīng)及時(shí)制止并上報(bào)領(lǐng)班，通知相關(guān)部門處理。10.在管轄范圍內(nèi)對(duì)大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明行為應(yīng)及時(shí)制止。在使用對(duì)講機(jī)是應(yīng)盡量減小音量，避開住戶投訴。11.認(rèn)真記錄巡查過程中發(fā)覺的狀況，做好巡邏的交接工作。監(jiān)控中心崗位職責(zé)1、接班時(shí)與上一班做好交接簽名手續(xù)，檢查操作系統(tǒng)及錄像設(shè)備是否處于良好狀態(tài)。具體要求見《秩序員交接班制度》。2、值班人員要把握本監(jiān)控中心各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理，性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟練把握各種系統(tǒng)操作。3、檢查保養(yǎng)所有設(shè)備、設(shè)備、使其處于良好的工作狀態(tài)，發(fā)覺問題視狀況堅(jiān)決處理。4、密切注意電視屏幕上的各種狀況，發(fā)覺問題及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班或通知相應(yīng)區(qū)域的秩序員跟進(jìn)處理，重大問題應(yīng)迅速上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并做好記錄、錄像、存檔。5、協(xié)作工程人員進(jìn)行電視監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)的檢查、試驗(yàn)和修理修繕。6、接到任何系統(tǒng)報(bào)警后，要迅速查明報(bào)警點(diǎn)的位置，立刻通知領(lǐng)班及該區(qū)的秩序員前往報(bào)警點(diǎn)，視狀況處理，并密切注意該區(qū)，查明原因立刻進(jìn)行處理并反饋。監(jiān)控中心須做好各崗的溝通溝通溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)通報(bào)相關(guān)信息。熟悉各種應(yīng)急事件的處理流程。7、接到業(yè)戶反映問題視狀況處理，如重大問題應(yīng)迅速匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，并將處理結(jié)果反饋業(yè)戶，要求做全面記錄。8、監(jiān)督中心錄像記錄的管理：（1）值班人員應(yīng)該按規(guī)定和上級(jí)要求對(duì)重點(diǎn)出入及重點(diǎn)部位做好錄像。（2）電腦記錄，按設(shè)計(jì)要求循環(huán)重錄。突發(fā)事件的錄像單獨(dú)保管，屬電腦保存的須設(shè)密碼，事故錄像請(qǐng)示主管才能打開。（3）領(lǐng)班應(yīng)每天對(duì)錄像帶進(jìn)行檢查，如發(fā)覺問題視狀況作出處理或向秩序隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)。（4）秩序隊(duì)長(zhǎng)理每周不少與一次對(duì)錄像帶進(jìn)行抽查，錄像的效果及有重點(diǎn)部位的錄像內(nèi)容等，發(fā)覺問題及時(shí)妥善處理。（5）錄像由監(jiān)控中心值班員負(fù)責(zé)保管登記，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意，任何人員不得擅自翻錄和查閱錄像。如遺失或擴(kuò)散，相關(guān)人員要承擔(dān)法律責(zé)任。巡邏秩序員崗位職責(zé)1.熟悉管轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主的入住率和門牌號(hào)碼，是否是常住戶，并及時(shí)把握業(yè)主出入小區(qū)的狀況。2.對(duì)管轄區(qū)域的裝修狀況應(yīng)了如指掌，并常常性對(duì)裝修單元進(jìn)行檢查和監(jiān)督。3.檢查消防設(shè)備是否完好，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。4.巡視檢查小區(qū)（大廈）內(nèi)是否存在擔(dān)憂全的因素，發(fā)覺狀況應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并實(shí)行有效措施進(jìn)行處理。5.按規(guī)定的路線巡查小區(qū)各樓宇，樓層及車場(chǎng)，對(duì)檢查的相關(guān)狀況進(jìn)行具體登記和反饋。6.定時(shí)與不定時(shí)對(duì)管轄區(qū)域巡邏簽到點(diǎn)進(jìn)行簽到，特殊是對(duì)業(yè)戶的門窗是否關(guān)好應(yīng)做好具體記錄，重點(diǎn)留意，對(duì)未關(guān)好門窗的業(yè)戶，應(yīng)及時(shí)想方法聯(lián)絡(luò)。7.嚴(yán)禁在小區(qū)（大廈）內(nèi)有打架斗毆及聚眾賭博等不法行為，一經(jīng)發(fā)覺，應(yīng)立刻上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。8.對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行必要的詢查，及時(shí)將閑雜人員清理和勸離管轄區(qū)。9.對(duì)住戶的物件安裝（指涉及外觀及公共部位的）進(jìn)行檢查，是否已有申報(bào)手續(xù)，對(duì)未辦理相關(guān)手續(xù)的應(yīng)及時(shí)制止并上報(bào)領(lǐng)班，通知相關(guān)部門處理。10.在管轄范圍內(nèi)對(duì)大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明行為應(yīng)及時(shí)制止。在使用對(duì)講機(jī)是應(yīng)盡量減小音量，避開住戶投訴。11.認(rèn)真記錄巡查過程中發(fā)覺的狀況，做好巡邏的交接工作。四、環(huán)境部崗位職責(zé)環(huán)境領(lǐng)班崗位職責(zé)1、制定與綠化清潔工作相關(guān)的制度、規(guī)章、人員紀(jì)律等；2、負(fù)責(zé)環(huán)境管理部的內(nèi)務(wù)監(jiān)督管理工作每天檢查值班人員的工作區(qū)域綠化清潔工作狀況，所管區(qū)域每周至少巡檢兩遍。3、檢查并監(jiān)督下級(jí)職工或職工或員工個(gè)人工作是否按方案圓滿履行負(fù)責(zé)所有清潔工具、清潔用品綠化工具、綠化用品的登記、入庫、發(fā)放及回收管理;4、對(duì)新職工或職工或員工和在職職工或職工或員工進(jìn)行清潔程序和機(jī)械使用及設(shè)備維護(hù)的培訓(xùn)，關(guān)懷其把握工作技能，勝任工作要求;嚴(yán)格按操作規(guī)程組織開展工作，避開事故的發(fā)生;發(fā)覺事故隱患及時(shí)處理，對(duì)各種違紀(jì)行為、現(xiàn)象及投訴隨時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；處理任何突發(fā)事件后的清潔工作，一旦需要?jiǎng)t應(yīng)關(guān)心其他人職工或職工或員工作；履行必需的辦公室工作，如保管考勤簿、清潔工具及清潔用品登記簿等；履行經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)清潔工崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)所屬區(qū)域清潔衛(wèi)生，保養(yǎng)等工作，嚴(yán)格依照工作程序履行任務(wù)。2.實(shí)行區(qū)域化管理，區(qū)域衛(wèi)生落實(shí)到個(gè)人，清潔工必需每天反復(fù)檢查所負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔履行狀況，發(fā)覺不足之處要及時(shí)返工。3.統(tǒng)一著裝上崗、潔凈潔凈、儀表端莊。按《職工或職工或員工手冊(cè)》嚴(yán)格檢查自己的儀容儀表。4.遵章守紀(jì)、遵守《職工或職工或員工手冊(cè)》及《作業(yè)指導(dǎo)書》等相關(guān)管理制度，敬業(yè)敬崗、紀(jì)律嚴(yán)明、責(zé)任心強(qiáng)。5.工作中遇到的問題要溝通溝通協(xié)調(diào)并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)反映。6.工作中要及時(shí)反饋?zhàn)艏翱腿说慕ㄗh或建議或意見和建議。7.工作期間發(fā)覺突發(fā)事件，異?，F(xiàn)象或可疑人物要及時(shí)上報(bào)。8.愛護(hù)工具，節(jié)省材料。9.做好每天工作日記及清潔記錄，樂觀參加專業(yè)技能的操作培訓(xùn)及業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)。10.履行上級(jí)交辦的所有任務(wù)。綠化技工崗位職責(zé)1.熟悉小區(qū)綠化狀況，充分利用綠化用地面積，因地制宜，合理布置花草樹木的品種和數(shù)量，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。2.負(fù)責(zé)小區(qū)綠化任務(wù)，依據(jù)土壤和水質(zhì)狀況及當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)，培植室外、室內(nèi)不同品種的花草樹木。3.依據(jù)花草的不同生長(zhǎng)特性，支配工作時(shí)間，合理制定工作程序，并掛牌說明每個(gè)品種的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、養(yǎng)護(hù)方法等。4.依據(jù)花草的生長(zhǎng)特征，指導(dǎo)綠化工進(jìn)行澆水、松土、修枝剪葉、施肥、除蟲。若不遵守花草的生長(zhǎng)規(guī)律進(jìn)行養(yǎng)護(hù)而致使花草死亡、枯萎者，負(fù)責(zé)賠償經(jīng)濟(jì)損失。5.關(guān)心辦好綠化工的上崗培訓(xùn)，傳授園林知識(shí)，指導(dǎo)栽培和種植技術(shù)。多方面、多渠道提高綠化更的專業(yè)知識(shí)和文化素養(yǎng)。6.向住戶提供室內(nèi)綠化的免費(fèi)咨詢服務(wù)，收集住戶對(duì)綠化管理的建議性建議或建議或意見和建議。7.關(guān)懷綠化工的生活，同綠化工進(jìn)行思想溝通，為綠化工做好后勤保障工作。8.履行各個(gè)部門主管交辦的其他工作。第二部分綜合部工作規(guī)程綜合部工作規(guī)程物業(yè)的接管驗(yàn)收規(guī)程一、目的明確對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施監(jiān)控的職責(zé)、方法和要求，以確保業(yè)主順當(dāng)而有秩序的入住。二、適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的入伙管理。三、職責(zé)1、小區(qū)服務(wù)中心負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。2、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主收取入伙預(yù)交費(fèi)用。3、工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的修理修繕服務(wù)及消防、閉路監(jiān)控、停車場(chǎng)自動(dòng)監(jiān)控等驗(yàn)收。4、秩序部負(fù)責(zé)對(duì)消防、安防等硬件設(shè)備的驗(yàn)收。四、工作流程物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)公司成立籌備項(xiàng)目管理處管理處對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)正式管理1、接管前期的策劃當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商達(dá)成委托管理服務(wù)意向時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)設(shè)立項(xiàng)目籌劃小組，編制委托物業(yè)管理服務(wù)工作方案。通過協(xié)商，物業(yè)服務(wù)公司與委托方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》簽訂后，物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立項(xiàng)目服務(wù)中心，并任命服務(wù)中心主任／副主任，各部門主管人選，籌備前期接管驗(yàn)收工作。項(xiàng)目服務(wù)中心的籌備工作包括以下內(nèi)容：組織編寫《用戶手冊(cè)》、《內(nèi)部管理制度及考核方法匯編》、《工作手冊(cè)等》。依據(jù)所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況編制《物業(yè)管理方案》，其內(nèi)容包括：物業(yè)概況及范圍；項(xiàng)目服務(wù)中心職責(zé)權(quán)限；服務(wù)中心組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及各崗位職責(zé)描述；物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算；管理服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)；提供管理服務(wù)的主要內(nèi)容（清潔綠化、治安消防、保安車輛、日常修理修繕、收費(fèi)、分包項(xiàng)目等）7）向社會(huì)公開聘請(qǐng)部份職工或職工或員工完善定編工作，并對(duì)新聘請(qǐng)職工或職工或員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)及考核。2、接管前的籌備項(xiàng)目服務(wù)中心接到公司的物業(yè)接管通知后，由服務(wù)中心主任組織各部門人員設(shè)立接管驗(yàn)收小組，對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管檢查。接管驗(yàn)收小組依據(jù)開發(fā)商提供的原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖紙，編制接管方案和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商、施工單位向服務(wù)中心進(jìn)行移交工作。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)依照GA《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。服務(wù)中心會(huì)同開發(fā)商依照系統(tǒng)進(jìn)行，主要對(duì)圖紙資料文件資料資料文件資料文件資料、房屋本體、公用設(shè)備、機(jī)電設(shè)備設(shè)備等進(jìn)行逐步逐項(xiàng)接管驗(yàn)收。3、正式接管與驗(yàn)收1）與開發(fā)公司簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)資料文件資料資料文件資料文件資料進(jìn)行接管：行政部、技術(shù)部接管小組按《圖紙資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》對(duì)物業(yè)所有權(quán)、技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料，進(jìn)行核對(duì)登記：2）物業(yè)所有權(quán)資料文件資料資料文件資料文件資料：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用協(xié)議；建筑開工許可證；用地紅線圖。3）綜合竣工驗(yàn)收資料文件資料資料文件資料文件資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；xx工程竣工驗(yàn)收證書；xx消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)備綜合驗(yàn)收合格書；供水協(xié)議；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)備合格證；電梯檢驗(yàn)合格證；施工日志房屋使用手冊(cè)住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書。4）施工設(shè)計(jì)資料文件資料資料文件資料文件資料：地質(zhì)報(bào)告書；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。5）機(jī)電設(shè)備資料文件資料資料文件資料文件資料：機(jī)電設(shè)備出廠日期；機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。6）業(yè)主資料文件資料資料文件資料文件資料a.業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系辦公辦公地址、電話等；A.業(yè)主的付款狀況或付款方式。7）租戶資料文件資料資料文件資料文件資料：已租房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已租房業(yè)主的付款狀況或付款方式。8）物業(yè)硬件設(shè)備的接管與驗(yàn)收：9）技術(shù)組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分和相關(guān)配套設(shè)備進(jìn)行全面檢查、對(duì)沒有明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋和配套設(shè)備，由服務(wù)中心接收鑰匙。對(duì)仍存在缺陷的房間，待其整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。10）鑰匙的移交：管理員將開發(fā)商提供的房屋、公用設(shè)備全套鑰匙逐一檢查，登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi)，然后由移交各方簽字確認(rèn)。技術(shù)部主管將開發(fā)商提供的機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房全套鑰匙逐一檢查，登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi)，然后由移交各方簽字確認(rèn)。安管隊(duì)主管將開發(fā)商提供的消防、監(jiān)控系統(tǒng)全套鑰匙逐一檢查，登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi)，然后由移交各方簽字確認(rèn)。11）機(jī)電設(shè)備、設(shè)備的接管與驗(yàn)收：技術(shù)接管小組按《設(shè)備設(shè)備移交清單》對(duì)轄區(qū)各類設(shè)備設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、性能、容量、數(shù)量、制造廠、安裝位置進(jìn)行核對(duì)登記。12）接管驗(yàn)收完工后，物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商簽章《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》。13）開發(fā)商向項(xiàng)目服務(wù)中心移交管理用房。14）項(xiàng)目服務(wù)中心進(jìn)入小區(qū)辦公，對(duì)接管資料文件資料資料文件資料文件資料，按類別、編號(hào)、性能進(jìn)行存檔，并做好入伙籌備工作。5、接管驗(yàn)收遺留問題的處理遺留問題的登記確認(rèn)：對(duì)資料文件資料資料文件資料文件資料驗(yàn)收中發(fā)覺的資料文件資料資料文件資料文件資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料文件資料資料文件資料文件資料遺留問題統(tǒng)計(jì)表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)備接管驗(yàn)收中發(fā)覺的不合格等問題，接管小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)備問題統(tǒng)計(jì)表》中并請(qǐng)開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)資料文件資料資料文件資料文件資料遺留的問題，接管小組應(yīng)當(dāng)樂觀同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)備遺留問題，一般問題接管小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)以書面形式上報(bào)公司，請(qǐng)求公司關(guān)心解決。對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。物業(yè)入伙管理規(guī)程一、目的明確對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施監(jiān)控的職責(zé)、方法和要求，以確保業(yè)主順當(dāng)而有秩序的入住。二、適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的入伙管理。三、職責(zé)小區(qū)服務(wù)中心負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主收取入伙預(yù)交費(fèi)用。工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的修理修繕服務(wù)，及消防、閉路監(jiān)控、停車場(chǎng)自動(dòng)監(jiān)控等驗(yàn)收。秩序部負(fù)責(zé)對(duì)消防、安防等硬件設(shè)備的驗(yàn)收。工作流程（一）入伙工作流程圖：入伙籌備工作服務(wù)中心在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作方案，方案中應(yīng)明確：開發(fā)商商定的入伙時(shí)間；負(fù)責(zé)入伙工作的人員及職責(zé)；入伙手續(xù)；入伙過程中使用的資料文件資料資料文件和表格。入伙工作方案應(yīng)由公司經(jīng)理批準(zhǔn)?！度牖锿ㄖ獣酚砷_發(fā)商向業(yè)主戶發(fā)出，具體說明：需用戶籌備的證明材料；需用戶填寫的表格；辦理入伙手續(xù)的程序。辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí)，并指派專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于用戶辦理所有手續(xù)。（二）入伙審查登記1、服務(wù)中心應(yīng)建立《入伙登記冊(cè)》，服務(wù)中心對(duì)用戶提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后收取《入伙通知書》，在《入伙登記冊(cè)》中注明，并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料文件資料資料文件資料文件資料，入伙資料文件資料資料文件資料文件資料應(yīng)包括：《入伙指南》；《業(yè)主手冊(cè)》；《臨時(shí)管理規(guī)約》；《房屋使用說明書》；《房屋質(zhì)量保證書》；《預(yù)交費(fèi)用項(xiàng)目一覽表》；《房屋交付驗(yàn)收表》；《裝修指引》；《裝修申報(bào)表》；2、上述發(fā)放的資料文件資料資料文件資料文件資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明，并按運(yùn)作規(guī)程資料文件資料資料文件《提供應(yīng)用戶的資料文件資料資料文件的監(jiān)控》進(jìn)行監(jiān)控。3、在提供應(yīng)用戶的《入伙指南》中應(yīng)明確由用戶填寫并提交的資料文件資料資料文件資料文件資料，一般包括：入伙通知書；購房協(xié)議的正本及復(fù)印件；《裝修申報(bào)表》。管理中心對(duì)用戶提交的資料文件資料資料文件資料文件資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：《臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是否已簽署；業(yè)主身份證明資料文件資料資料文件與購房協(xié)議、及《住戶基本狀況登記表》是否全都；所有表格填寫是否完整、準(zhǔn)確和清晰。3、審查通過后，入伙管理員按用戶的棟號(hào)房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，《業(yè)主檔案》中應(yīng)包括的內(nèi)容：1）入伙通知書；2）購（租）房協(xié)議復(fù)印件；3）業(yè)主居民身份證復(fù)印件4）已簽署的《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；5）《房屋交付驗(yàn)收表》；6）《裝修申報(bào)表》。（三）預(yù)交費(fèi)用管理中心財(cái)務(wù)部依據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)用項(xiàng)目一覽表》向用戶收取所有費(fèi)用，并開立相應(yīng)票據(jù)給用戶。費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金、管道燃?xì)忾_戶費(fèi)等。（四）發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收上述手續(xù)履行后，服務(wù)中心查驗(yàn)收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。（五）驗(yàn)房1、管理員與業(yè)主一起驗(yàn)收其物業(yè)，登記水、電表底數(shù)，各方在《房屋交付驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)。2、驗(yàn)收過程中各方確認(rèn)需修理修繕的事項(xiàng)，用戶記錄在《房屋交付驗(yàn)收表》中，由服務(wù)中心通知相關(guān)部門。具體參見運(yùn)作規(guī)程《業(yè)主修理修繕安裝服務(wù)規(guī)程》。（六）入伙后的裝修管理物業(yè)管理部在提供應(yīng)用戶的資料文件資料資料文件中應(yīng)明確裝修管理的要求，具體內(nèi)容參見運(yùn)作規(guī)程《物業(yè)裝修管理規(guī)程》。附一持《入伙通知書》到服務(wù)中心入伙處管理員審核業(yè)主入伙資料財(cái)務(wù)部收銀持《入伙通知書》到服務(wù)中心入伙處管理員審核業(yè)主入伙資料財(cái)務(wù)部收銀帶業(yè)主驗(yàn)房服務(wù)中心審核簽約發(fā)放鑰匙給用戶服務(wù)中心裝修咨詢、審批 物業(yè)裝修管理規(guī)程一、目的規(guī)范裝修（包括施工）的申報(bào)、審批的程序，以便對(duì)小區(qū)的裝修實(shí)施有效管理。二、適用范圍適用于服務(wù)中心的物業(yè)裝修管理。三、職責(zé)服務(wù)中心主任/助理負(fù)責(zé)物業(yè)裝修申請(qǐng)的審批。管理員負(fù)責(zé)對(duì)裝修的申報(bào)、進(jìn)場(chǎng)、監(jiān)管和退場(chǎng)等過程進(jìn)行跟蹤和管理。管理員負(fù)責(zé)向業(yè)戶說明關(guān)于裝修方面的咨詢。管理員負(fù)責(zé)辦理簡(jiǎn)易裝修的審批與驗(yàn)收。工程部負(fù)責(zé)裝修過程的用水、用電的管理，并對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。秩序部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防治安的巡視和檢查。四、工作流程（一）業(yè)戶裝修流程圖：見附錄（二）裝修的申報(bào)業(yè)主在進(jìn)行裝修前，須向服務(wù)中心申報(bào)裝修內(nèi)容，照實(shí)填寫《裝修申報(bào)表》。業(yè)主應(yīng)提供裝修單位資料文件資料資料文件資料文件資料、裝修材料，如涉及小區(qū)供水供電等公共設(shè)備的裝修，須提供相應(yīng)的圖紙等。涉及消防設(shè)備改造、停用或拆除的裝修，施工單位還需按消防法規(guī)的關(guān)于規(guī)定提供消防局的批文等。裝修單位資料文件資料資料文件資料文件資料包括：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。資格/資質(zhì)/資質(zhì)證書復(fù)印件（零星工程不需此項(xiàng)）。施工人員身份證復(fù)印件、1寸免冠照片2張。需進(jìn)行電氣、電焊、氧焊作業(yè)的應(yīng)提供相應(yīng)的操作證復(fù)印件。（三）裝修審核與審批每個(gè)項(xiàng)目須在交房現(xiàn)場(chǎng)公示裝修注意事項(xiàng)。管理員審核業(yè)主提交的裝修申報(bào)資料文件資料資料文件資料文件資料，參照xx部110號(hào)令《中華人民共和國住宅裝飾裝修管理方法》及《裝修管理規(guī)定》的條款賜予初審。管理員初審內(nèi)容。審查裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容是否影響房屋的結(jié)構(gòu)、墻面及公用設(shè)備設(shè)備等。審查裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容有無嚴(yán)峻的消防平安隱患。裝修單位申報(bào)資料文件資料資料文件資料文件資料是否齊全。表格填寫是否準(zhǔn)確、齊全。報(bào)材料不完整時(shí)，管理員應(yīng)向客戶說明原因，待申報(bào)齊全后交由服務(wù)中心主任審批。確認(rèn)裝修申報(bào)材料合符本規(guī)定要求后，管理員應(yīng)將材料整理并送服務(wù)中心主任審批。裝修單位提供的材料齊全，服務(wù)中心主任應(yīng)在接到申報(bào)材料后一個(gè)工作日內(nèi)履行審批工作（涉及房屋本體結(jié)構(gòu)需報(bào)開發(fā)商工程設(shè)計(jì)部門審批）。對(duì)小區(qū)日常管理造成影響的裝修項(xiàng)目，管理中心應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況同業(yè)主及施工單位簽署關(guān)于協(xié)議后，方許辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。（四）裝修單位的進(jìn)場(chǎng)手續(xù)裝修申報(bào)項(xiàng)目批準(zhǔn)后，管理員應(yīng)通知客戶及裝修單位到服務(wù)中心辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。裝修單位交:垃圾清運(yùn)費(fèi)按建筑面積元/平方米，拆該墻體按元/平方米計(jì)；裝修單位交納施工人員《臨時(shí)出入證》工本費(fèi)元/張，出入證履約金元/張。裝修管理費(fèi)元。管理員將《裝修開工證》、《臨時(shí)出入證》及《裝修管理規(guī)定》發(fā)放給裝修單位。（五）裝修管理規(guī)定遵守小區(qū)的管理制度，并聽從服務(wù)中心人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理。禁止改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)備的使用功能。禁止在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔。禁止不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過10毫米）等。禁止任意刨鑿、重?fù)繇敯濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道禁止不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線。禁止破壞或拆改衛(wèi)生間的地面防水層。禁止將油污、裝修垃圾（油漆、涂料、膩?zhàn)臃鄣龋┡湃胗晁⑴盼酃艿馈＝故褂貌环舷婪ㄒ?guī)規(guī)定的易燃裝修材料。禁止擅自占用公共場(chǎng)地，及進(jìn)行違章搭建。對(duì)于以上行為除恢復(fù)原樣，業(yè)主及裝修單位還應(yīng)該承擔(dān)由此造成或造成或產(chǎn)生的法律責(zé)任。業(yè)主和裝修單位負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真閱讀“裝修管理規(guī)定”及轄區(qū)關(guān)于管理規(guī)定，并嚴(yán)格依照裝修審批建議或建議或意見進(jìn)行文明施工。裝修單位應(yīng)將《裝修開工證》、張貼在顯眼處，便于服務(wù)中心檢查。施工人員必需佩戴《臨時(shí)出入證》進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁進(jìn)出與施工無關(guān)的場(chǎng)所。施工人員及搬運(yùn)裝修材料只能使用貨梯，不準(zhǔn)使用觀光梯，違者將酌情賜予處罰。裝修垃圾須用袋裝，并按服務(wù)中心指派位置、方式堆放和運(yùn)送。裝修材料及垃圾不得在公共場(chǎng)所堆放，應(yīng)日產(chǎn)日清，運(yùn)送到指派地點(diǎn)，裝修垃圾的清運(yùn)工作由施工單位負(fù)責(zé)。正常裝修時(shí)間為周一至周五上午8：00-12：00時(shí)，下午14：30-18：00時(shí)，周六和周日9：00-12：00時(shí)，下午15：00-18：00時(shí)，若在非規(guī)定時(shí)間內(nèi)施工將暫扣出入證限制施工員進(jìn)入。法定節(jié)假日禁止有噪聲的施工。裝修單位如需加班應(yīng)提前提交加班申請(qǐng)，經(jīng)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后，可將裝修時(shí)間延長(zhǎng)至21：00時(shí)，但施工隊(duì)必需在21：00前全部撤離小區(qū)。裝修工期，最多不超過90天，特殊狀況須辦理延長(zhǎng)手續(xù)。（六）施工期間的管理拆改期間，管理員每天不少于兩次對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，其他時(shí)間每天不少于一次巡查，主要核實(shí)《裝修開工證》裝修范圍及違章違規(guī)行為，主管以上每周抽查一次。拆改期間，工程部值班員每班不少于一次對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行用電、用水的巡查。巡邏秩序員每班不少于一次對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防、治安巡查（裝修高峰期秩序人員不足的狀況下，在管理員行政班時(shí)間可由管理員代替巡樓，行政班以外時(shí)間須按秩序部巡查要求巡樓）。管理員、工程人員、秩序員在進(jìn)行施工巡邏時(shí)，發(fā)覺有違反規(guī)定現(xiàn)象應(yīng)制止并通知相關(guān)人員處理，同時(shí)將狀況并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》中，如屬違章現(xiàn)象應(yīng)按4.7相關(guān)程序執(zhí)行。（七）違章處理處理違章的原則。以勸導(dǎo)、教育為主的原則。常見的幾種業(yè)戶違章現(xiàn)象。擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)備的顏色、外形和規(guī)格）的功能或布局。在房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進(jìn)行違章鉆、鑿、拆、搭建。擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)備。擅自在門窗安裝網(wǎng)、罩、牌破壞房屋整體外觀。擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物。違反消防管理規(guī)定如：堵塞消防通道、擅自動(dòng)用滅火器（應(yīng)急燈、消火栓、噴淋、指示燈等）及損毀消防設(shè)備或器材的行為。超負(fù)荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品造成火災(zāi)隱患等。在公共場(chǎng)地?zé)慊?、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物。亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰或大小便等不文明行為。破壞衛(wèi)生、綠化設(shè)備設(shè)備的行為。在公共場(chǎng)地擅自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫等。高空拋物、倒污水等對(duì)公共平安造成威脅的行為。播放高音喇叭或制造超量噪音等影響小區(qū)日常管理的行為。違章停車、違反xx管理秩序或?qū)ν＼噲?chǎng)、道路造成污染的行為。聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。有可能損害其他業(yè)主權(quán)益或影響小區(qū)日常管理或平安的行為。處理違章的方法違反4.7.2規(guī)定的行為，尚未對(duì)小區(qū)業(yè)主平安或經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威協(xié)的行為視為一般違章行為，除一般違章以外的行為視為重大違章行為。一般違章行為的處理應(yīng)以勸導(dǎo)、教育為主。重大違章行為的處理應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況由服務(wù)中心主任作出以下處理確定：限期整改；賠償經(jīng)濟(jì)損失。違章處理流程服務(wù)中心各崗位人員發(fā)覺裝修人員有違章行為時(shí)，應(yīng)立刻實(shí)行規(guī)勸、教育的方式進(jìn)行處理，當(dāng)事人如置之不理，應(yīng)及時(shí)將狀況反饋到服務(wù)中心。管理員接到裝修違章信息后，應(yīng)登記在《業(yè)主違章事件記錄表》，并通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。屬重大違章行為的應(yīng)報(bào)服務(wù)中心主任處理。屬一般違章行為應(yīng)報(bào)服務(wù)中心管理員處理。服務(wù)中心主任接到重大違章信息后，應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況及給小區(qū)造成經(jīng)濟(jì)損失的大小，賜予賠償經(jīng)濟(jì)損失或其它合法的處理建議或建議或意見。對(duì)于業(yè)主漠視服務(wù)中心賜予的處理建議或建議或意見，不協(xié)作小區(qū)正常管理工作的，可與甲方物業(yè)管理監(jiān)管部門溝通溝通協(xié)調(diào)解決?！哆`章整改通知單》經(jīng)服務(wù)中心主任簽署后生效，由管理員執(zhí)行。裝修違章造成損失的，可要求施工單位賜予賠償。退場(chǎng)手續(xù)裝修完工后，業(yè)主應(yīng)持《裝修申報(bào)表》到服務(wù)中心辦理驗(yàn)收手續(xù)。管理員應(yīng)在當(dāng)天檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)的公共設(shè)備、設(shè)備及有無違反本規(guī)定的違章行為。管理員收回施工人員臨時(shí)出入證。管理員現(xiàn)場(chǎng)檢查后無發(fā)覺問題，在《裝修申報(bào)表》的“驗(yàn)收建議或建議或意見”欄目中注明“檢查合格”。（八）裝修管理工作流程圖在服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表格、資料在服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表格、資料辦理申報(bào)、審批手續(xù)在服務(wù)中心繳納裝修相關(guān)費(fèi)用辦理施工人員進(jìn)場(chǎng)手續(xù)進(jìn)場(chǎng)施工進(jìn)場(chǎng)施工服務(wù)中心施工監(jiān)管業(yè)戶施工監(jiān)管驗(yàn)收小區(qū)巡視檢查管理規(guī)程一、目的規(guī)范小區(qū)的巡視檢查（以下簡(jiǎn)稱“巡查”）工作，保障小區(qū)正常的生活、辦公秩序。二、適用范圍適用于服務(wù)中心巡查工作。三、職責(zé)服務(wù)中心主任/助理/主管負(fù)責(zé)處理巡查發(fā)覺的重大問題，檢查現(xiàn)場(chǎng)及記錄并簽閱示建議或建議或意見。管理員負(fù)責(zé)工作日樓宇裝修（包括施工）、綠化及清潔衛(wèi)生的巡查工作。服務(wù)中心值班員負(fù)責(zé)節(jié)假日樓宇裝修、綠化及清潔衛(wèi)生的巡查工作。工程人員裝修現(xiàn)場(chǎng)用電、用水、用氣及通訊設(shè)備的平安巡查。工程人員負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)備的巡查，并負(fù)責(zé)處理樓宇巡查過程中發(fā)覺的需修理修繕項(xiàng)目。秩序員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的治安、消防巡查。四、工作流程（一）巡查內(nèi)容裝修違章、綠化、清潔衛(wèi)生及小區(qū)內(nèi)異常狀況的巡查。管理員負(fù)責(zé)工作日的巡查，主管/助理/主任抽檢記錄及現(xiàn)場(chǎng)。服務(wù)中心值班員負(fù)責(zé)節(jié)假日裝修、綠化、清潔衛(wèi)生的巡查。施工現(xiàn)場(chǎng)的違章巡查，依照《物業(yè)裝修管理》的關(guān)于要求進(jìn)行。綠化工作狀況的巡查，依照《綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)和扣分標(biāo)準(zhǔn)》的關(guān)于要求進(jìn)行。清潔衛(wèi)生工作狀況的巡查，《清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)及扣分標(biāo)準(zhǔn)》的關(guān)于要求進(jìn)行。（二）裝修現(xiàn)場(chǎng)用電、用水、用氣及通訊設(shè)備的平安巡查。工程人員負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)用電、用水、用氣及通訊設(shè)備的平安巡查，主要檢查以下內(nèi)容。檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)線路安裝是否平安，并符合國家關(guān)于臨時(shí)用電線路鋪設(shè)的要求。檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)用電的負(fù)荷開關(guān)及保險(xiǎn)裝置是否平安，不準(zhǔn)使用銅線代替保險(xiǎn)絲。檢查臨時(shí)電源是否在服務(wù)中心指派的位置接線，臨時(shí)電源未能取自小區(qū)UPS電源、通訊電源、機(jī)房電源、消防電源等重要負(fù)荷的回路上。檢查電焊、氣焊的操作是否符合國家關(guān)于電焊、氣焊的平安規(guī)范要求。臨時(shí)電源不得直接用線插入插座取電，應(yīng)裝設(shè)插頭后方許插入插座。鋪設(shè)在地面的臨時(shí)線路必需使用護(hù)套線。裝修人員撤離施工現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)將臨時(shí)電源負(fù)荷開關(guān)斷開。施工用水應(yīng)節(jié)省、合理，未能造成公共部分大面積積水。（三）施工現(xiàn)場(chǎng)的治安、消防巡查《各崗位秩序人員日常工作規(guī)程》的要求進(jìn)行巡查（四）公共設(shè)備的巡查。工程人員負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備的巡查。檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)。檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損。防火門是否關(guān)閉；消防平安疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞，防盜預(yù)警設(shè)備及消防報(bào)警設(shè)備是否完好。巡查大堂、門廳、走廊檢查各類平安標(biāo)識(shí)是否完好。檢查公用設(shè)備和照明燈及垃圾箱是否完好。檢查雨水管是否通暢。檢查室外設(shè)備有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；檢查室外設(shè)備有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)是否完好；檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)；檢查平安標(biāo)識(shí)是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；檢查照明燈及平安監(jiān)控設(shè)備是否完好；巡查中發(fā)覺梯間充滿石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立刻進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立刻通知運(yùn)行值班員檢查。五、事務(wù)部巡查基本運(yùn)作程序和相關(guān)的內(nèi)容：（一）遵守巡查內(nèi)容，履行巡查，并作如下支配：管理員每天巡查：每工作日填寫《管理員日巡查表》，每周巡查5次。有裝修拆改的每天巡兩次。服務(wù)中心主任/助理/主管每周巡查一次：每周抽取一個(gè)工作日履行，同時(shí)查閱《管理員日巡查表》并簽字。（二）巡查責(zé)任人分工：管理員：負(fù)責(zé)房屋及設(shè)備、設(shè)備、綠化、清潔的檢查、管理。主任/助理/主管:負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)各個(gè)部位、項(xiàng)目的巡查。（三）巡查內(nèi)容：檢查小區(qū)是否有違章行為。（有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告，有無亂擺賣，違章占用公共場(chǎng)地等）。小區(qū)是否有擔(dān)憂全隱患。（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)峻破損，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好）小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)。（樹木花草有無損傷，房前屋后，公共場(chǎng)所、有無亂扔垃圾）基礎(chǔ)設(shè)備、設(shè)備是否完整。（道路有無損毀，室外上下水管是否損毀，路燈、標(biāo)牌、閘閥、燈、安防設(shè)備開關(guān)是否完好）以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄填寫《管理員日巡查表》或《主管周巡查表》，發(fā)覺問題及時(shí)處理，及時(shí)反饋，未能處理的及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。（四）巡查人員每次必需將巡查結(jié)果認(rèn)真作好記錄，并依據(jù)巡查結(jié)果分類填寫相應(yīng)單據(jù)，屬修理修繕的，按報(bào)修處理規(guī)程辦理。涉及到其它部門改進(jìn)事件的應(yīng)到相關(guān)部門填寫《問題反映記錄表》，若在一星期內(nèi)發(fā)覺反映問題仍未得到改善，即向服務(wù)中心主任書面匯報(bào)。（五）主任及部門主管每月末組織一次管理員、設(shè)備修理修繕員進(jìn)行小區(qū)巡查，記錄巡查狀況，對(duì)不合格項(xiàng)目及時(shí)責(zé)成相關(guān)部門人員予以處理。六、發(fā)覺問題的處理方式屬公用設(shè)備設(shè)備破損丟失的，按《修理修繕服務(wù)工作規(guī)程》處理。屬服務(wù)中心職工或職工或員工工作不力造成的，應(yīng)通知其相關(guān)班組班長(zhǎng)前往處理。巡查中發(fā)覺的問題一般狀況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊狀況需經(jīng)服務(wù)中心主任同意后可適當(dāng)延長(zhǎng)。屬業(yè)戶違章造成的問題，應(yīng)按《物業(yè)裝修管理》關(guān)于規(guī)定處理。對(duì)巡查中發(fā)覺的重大問題，管理員應(yīng)及時(shí)向服務(wù)中心主任匯報(bào)，由服務(wù)中心主任處理?？头芭_(tái)緊急狀況處理流程在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，請(qǐng)秩序員、工程人員、公司其他職工或職工或員工迅速趕往滅火現(xiàn)場(chǎng)，投入滅火工作，客服前臺(tái)留守值班，并同時(shí)通知服務(wù)中心主任、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及人員，通知監(jiān)控室開啟消防廣播，疏散人員，通知監(jiān)控室的電梯停在首層。保持與各崗位的聯(lián)系，及時(shí)通告火情，溝通溝通協(xié)調(diào)各崗的關(guān)系。盡可能引導(dǎo)/疏散/安撫客戶。當(dāng)電梯中斷時(shí)，通知監(jiān)控室，請(qǐng)秩序員迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，安慰轎廂人員，同時(shí)與服務(wù)中心主任、工程部聯(lián)系搶修。當(dāng)電力中斷時(shí)，應(yīng)及時(shí)與工程部聯(lián)系查明原因，守候在電話旁回答客戶問題，為客戶提供照明物品。當(dāng)水管爆裂時(shí)，應(yīng)關(guān)閉閥門，及時(shí)通知工程部，同時(shí)就近用消防水帶把水引到地漏處，通知監(jiān)控室迅速將電梯升到頂層。當(dāng)發(fā)生盜竊時(shí)，應(yīng)通知秩序部立刻封閉現(xiàn)場(chǎng)。若遇重大事件，應(yīng)迅速通知公安部門關(guān)心解決。突發(fā)事故應(yīng)保持鎮(zhèn)定，穩(wěn)定現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)通報(bào)尋求支援。事后總結(jié)：將狀況具體記錄在值班本上，并匯報(bào)給直接上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)支配公示給客戶。住戶報(bào)修處理工作規(guī)程一、目的快速處理用戶的報(bào)修，規(guī)范修理修繕服務(wù)工作，為用戶提供滿意服務(wù)。二、適用范圍適用于服務(wù)中心范圍內(nèi)用戶提出的修理修繕服務(wù)要求的處理。三、報(bào)修分類：1、有償修理修繕：已超過開發(fā)商保修期限的，或?qū)匍_發(fā)商保修責(zé)任范圍的但因業(yè)主使用不當(dāng)損毀需進(jìn)行修理修繕的項(xiàng)目。2、保修期內(nèi)修理修繕：屬開發(fā)商保修責(zé)任范圍的修理修繕。3、公共設(shè)備修理修繕：指小區(qū)公共設(shè)備日常保養(yǎng)方面的修理修繕。四、修理修繕分類：1、小修：指房屋的日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)零散損毀的工程。2、中修：指需修理或拆換少量主體構(gòu)件，如房屋門窗整修、樓梯、地面、墻面、設(shè)備管線和零配件的更換等，中修工程一次費(fèi)用為同類新建造價(jià)的20%以下。3、大修：指對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)和房屋公用設(shè)備的修理修繕和更換，大修工程一次費(fèi)用為同類新建造價(jià)的20%以上。五、工作流程：業(yè)主（住戶）業(yè)主（住戶）電話報(bào)修來訪報(bào)修，管理處前臺(tái)接待電話報(bào)修來訪報(bào)修，管理處前臺(tái)接待住戶說清報(bào)修內(nèi)容、約定維修時(shí)間住戶說清報(bào)修內(nèi)容、約定維修時(shí)間填寫《派工單》，派發(fā)派工單填寫《派工單》，派發(fā)派工單維修人員按約定時(shí)間上門維修，如為有償服務(wù)，與住戶確認(rèn)價(jià)格。維修人員按約定時(shí)間上門維修，如為有償服務(wù)，與住戶確認(rèn)價(jià)格。維修完成，住戶簽字認(rèn)可，如為有償服務(wù)收取維修費(fèi)用。維修完成，住戶簽字認(rèn)可，如為有償服務(wù)收取維修費(fèi)用。管理人員回訪，住戶簽字認(rèn)可管理人員回訪，住戶簽字認(rèn)可流程說明：管理員或客服專員接到業(yè)主報(bào)修時(shí)，應(yīng)詢問清晰報(bào)修內(nèi)容，商定修理修繕時(shí)間，填寫《派工單》，派發(fā)《派工單》?！杜晒巍芬皇饺?，客服前臺(tái)一份，修理修繕員一份，客戶一份?？头T依據(jù)《派工單》填寫《報(bào)修記錄表》。急修30分鐘內(nèi)支配相關(guān)人員趕到現(xiàn)場(chǎng)。修理修繕員在接到《派工單》后，與客戶預(yù)約修理修繕時(shí)間，并依據(jù)預(yù)約時(shí)間上門修理修繕，上門修理修繕參見《上門修理修繕服務(wù)規(guī)范》。客服專員將于次日到水電修理修繕員處收取前日發(fā)派的派工單，并將修理修繕狀況記錄到報(bào)修登記表上；轄區(qū)管理員在報(bào)修登記表上簽字確認(rèn)，并從中按50%(50%必需是進(jìn)入到住戶家中的修理修繕)比例抽取回訪戶數(shù)，一周內(nèi)回訪履行?；卦L終止后，最后將回訪記錄表匯總到客服專員處。前臺(tái)每周匯總一次報(bào)修及投訴處理及回訪記錄，并上報(bào)服務(wù)中心主任。六、各類修理修繕處理程序：有償修理修繕：如鑒定屬有償修理修繕，應(yīng)向業(yè)主說明說明，一般狀況下由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，經(jīng)業(yè)主簽認(rèn)后即可終結(jié)；如業(yè)主委托物業(yè)公司代為修理修繕，可依據(jù)公司確認(rèn)的修理修繕項(xiàng)目為業(yè)主提供修理修繕，并依照公司修理修繕項(xiàng)目?jī)r(jià)目表告知業(yè)主實(shí)際收費(fèi)狀況，得到業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)行修理修繕，并在修理修繕完畢后收取修理修繕費(fèi)用。保修期內(nèi)修理修繕：如鑒定屬保修期內(nèi)修理修繕，應(yīng)立刻填寫《報(bào)修處理記錄表》，屬可自行處理的簡(jiǎn)易修理修繕應(yīng)立刻由修理修繕員處理完畢。若服務(wù)中心未能自行處理，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出《派工單》通知相關(guān)責(zé)任方處理，并在責(zé)任方修理修繕隊(duì)處理完畢后做好回訪工作。公共設(shè)備修理修繕：如鑒定屬公共設(shè)備修理修繕，直接填寫《派工單》轉(zhuǎn)發(fā)設(shè)備維護(hù)員，由設(shè)備維護(hù)員具體履行；此類報(bào)修無論屬何種狀況，均應(yīng)在公司規(guī)定履行時(shí)間內(nèi)履行。物業(yè)公司修理修繕的項(xiàng)目屬于小修的必需在3天內(nèi)履行，屬于中修的必需在7天內(nèi)履行，屬于大修按具體方案定。部門主管負(fù)責(zé)組織大修項(xiàng)目的修理修繕方案、修理修繕工作的分析匯總,客服專員負(fù)責(zé)每月所有修理修繕相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及報(bào)表。業(yè)主/住戶投訴處理規(guī)程一、目的為保障高度服務(wù)水準(zhǔn)及管理效能，高效率率地處理投訴，特制定出此規(guī)程讓職工或職工或員工在工作中加以運(yùn)用。二、范圍適用于公司職工或職工或員工妥善地接待處理投訴。三、處理原則：遵從本公司質(zhì)量方針，分清權(quán)利義務(wù)，維護(hù)業(yè)主正當(dāng)、合法權(quán)益，愛護(hù)公司信譽(yù)及權(quán)益。四、處理要求：服務(wù)中心全體職工或職工或員工均應(yīng)以高度的熱情服務(wù)態(tài)度予以受理，未能對(duì)投訴置之不理；各部門負(fù)責(zé)人在處理投訴過程中，應(yīng)公正廉明，認(rèn)真負(fù)責(zé)，不得向業(yè)主索取賄賂或進(jìn)行其他不良行為；處理完畢后應(yīng)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人，并做好回訪記錄，做到每次投訴均有答復(fù)，每次投訴均有結(jié)果。五、投訴的分類：有效投訴、無效投訴：有效投訴是指投訴內(nèi)容屬于物業(yè)管理委托管理協(xié)議規(guī)定的物業(yè)公司服務(wù)范圍或法律法規(guī)及政策規(guī)定物業(yè)公司必需負(fù)責(zé)的服務(wù)范圍。反之為無效投訴。投訴方式：來電投訴、來函投訴、來訪投訴、其它投訴。投訴性質(zhì)：咨詢投訴、普通投訴、緊急投訴。咨詢性投訴：對(duì)物業(yè)公司、服務(wù)中心服務(wù)內(nèi)容、范圍、質(zhì)量熟悉不清、有誤解的，或是對(duì)開發(fā)商權(quán)利義務(wù)熟悉不清的、有誤解的，均屬咨詢性投訴。普通投訴：客戶間因使用物業(yè)而造成或造成或產(chǎn)生的糾紛，或是涉及開發(fā)商工程質(zhì)量問題而發(fā)生的投訴，均屬此類投訴；如此類投訴未及時(shí)處理的或是未能及時(shí)給客戶答復(fù)的，客戶再次投訴的，則屬緊急投訴。緊急投訴：因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到物業(yè)管理委托管理協(xié)議規(guī)定或法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，而至使客戶遭到人身、經(jīng)濟(jì)損害的，均屬緊急投訴。相關(guān)單位（如電信公司、管道燃?xì)夤尽⒂芯€電視臺(tái)、自來水公司、供電局等）因故終止服務(wù)或暫停服務(wù)已提前通知物業(yè)管理公司、服務(wù)中心，而服務(wù)中心未及時(shí)通知客戶的，則屬于緊急投訴。六、投訴處理的責(zé)、權(quán)：投訴處理由事務(wù)部統(tǒng)一受理。服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)直接處理對(duì)各部門主管的服務(wù)質(zhì)量投訴，及涉及服務(wù)中心的外協(xié)供應(yīng)商的所有服務(wù)質(zhì)量投訴處理結(jié)果的最后確認(rèn)。各部門主管負(fù)責(zé)直接處理對(duì)本部門服務(wù)質(zhì)量和職工或職工或員工服務(wù)態(tài)度的投訴及處理結(jié)果的最后確認(rèn)；負(fù)責(zé)直接處理外協(xié)供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量投訴；溝通溝通協(xié)調(diào)處理涉及本公司其它部門的投訴。管理員負(fù)責(zé)接受、處理責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主/住戶的投訴，涉及本部門主管的服務(wù)質(zhì)量投訴直接報(bào)服務(wù)中心主任處理；涉及綜合服務(wù)員、設(shè)備維護(hù)員、秩序員、清潔員等服務(wù)質(zhì)量投訴按上述權(quán)、責(zé)分送各責(zé)任人處理。七、投訴處理程序：接訴、處理、回訪。（一）接訴：

接訴人在受理業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)依據(jù)其投訴性質(zhì)的不同實(shí)行相應(yīng)的處理方式。接到投訴時(shí)，首先要推斷該投訴是否有效，如是無效投訴，接訴人要向投訴人說明清晰，服務(wù)中心能夠關(guān)心處理的要盡量幫忙解決，如是有效投訴，接著就要分清是屬于咨詢性投訴、普通投訴還是緊急投訴。接訴人對(duì)投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)確定責(zé)任方后，填寫《投訴處理登記表》和《客戶投訴處理匯總表》，《投訴處理登記表》發(fā)至責(zé)任部門或相關(guān)責(zé)任人，責(zé)任部門必需在《客戶投訴處理匯總表上》簽收，情節(jié)嚴(yán)峻時(shí)增加一份報(bào)公司。事務(wù)部實(shí)行接訴首問責(zé)任制，即第一個(gè)接待客戶投訴的職工或職工或員工負(fù)責(zé)7.1.2的工作，但涉及本人的投訴則由他人接訴。（二）處理：咨詢性投訴：接訴人接到此類投訴時(shí)，應(yīng)即時(shí)處理，立刻賜予投訴人答復(fù)。確實(shí)未能即時(shí)賜予投訴人答復(fù)的，可以要求投訴人留下聯(lián)系電話，待明確后立刻回復(fù)客戶。僅涉及服務(wù)中心、公司的咨詢性投訴必需在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；涉及外單位的咨詢性投訴應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)，節(jié)假日順延。普通投訴：接訴人應(yīng)將客戶的投訴轉(zhuǎn)到相關(guān)的責(zé)任部門，由所屬部門的負(fù)責(zé)人依據(jù)投訴的具體狀況，進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)，及時(shí)處理；如情節(jié)嚴(yán)峻或是受責(zé)權(quán)限制的，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，提出處理建議或建議或意見。經(jīng)上經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后再按實(shí)際狀況分別通知相應(yīng)部門予以處理。此類投訴應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)處理完畢，涉及大中修的投訴應(yīng)在大中修規(guī)定處理的時(shí)間內(nèi)處理完畢。緊急投訴：接訴人要及時(shí)通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和推斷本服務(wù)中心相關(guān)部門能否及時(shí)解決。本服務(wù)中心可以及時(shí)解決處理的應(yīng)立刻通知相關(guān)部門優(yōu)先處理，本服務(wù)中心沒有足夠能力處理的應(yīng)立刻聯(lián)系可以幫忙解決的單位，請(qǐng)求支援，共同把問題解決。事務(wù)部管理員在通知相關(guān)責(zé)任部門處理的同時(shí)應(yīng)將業(yè)主的投訴立刻反映給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。此類投訴應(yīng)在八小時(shí)內(nèi)處理完畢，涉及大中修的投訴應(yīng)在應(yīng)在大中修規(guī)定處理的時(shí)間內(nèi)處理完畢。各部門負(fù)責(zé)人員處理完投訴后，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)將處理狀況反饋給事務(wù)部，并將《投訴處理登記表》填寫交回事務(wù)部，以便事務(wù)部予以確認(rèn)及回復(fù)客戶。當(dāng)投訴的問題得到解決后，在一個(gè)工作日內(nèi)，事務(wù)部客服前臺(tái)應(yīng)依據(jù)業(yè)主的投訴方式分別賜予不同的回復(fù)?；蜃咴L投訴人，或回函投訴人，或打電話給投訴人，或按其它方式賜予相應(yīng)的回復(fù)，在回復(fù)的同時(shí)，應(yīng)征求投訴人對(duì)服務(wù)中心處理此次投訴的建議或建議或意見及建議,填寫《投訴處理登記表》。涉及客服前臺(tái)投訴的回復(fù)由責(zé)任管理員回訪。整個(gè)投訴處理完畢，事務(wù)部客服前臺(tái)對(duì)投訴的材料以及《投訴處理登記表》和《客戶投訴處理匯總表上》應(yīng)分別進(jìn)行整理和歸檔，以備查用?？头芭_(tái)每周匯總一次報(bào)修及投訴處理及回訪記錄，并上報(bào)服務(wù)中心主任。事務(wù)部對(duì)每月的客戶投訴狀況進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，作出質(zhì)量分析，并報(bào)服務(wù)中心主任和公司備案。第三部分工程部工作規(guī)程一、日常巡查、維保設(shè)備巡查流程工程維修員每天按要求巡查設(shè)備工程維修員每天按要求巡查設(shè)備發(fā)現(xiàn)小問題現(xiàn)場(chǎng)即時(shí)處理。發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重故障及時(shí)向主管匯報(bào)，如果故障威脅到設(shè)備或人員安全的，須立即停止設(shè)備運(yùn)行。并在故障記錄本記錄。發(fā)現(xiàn)小問題現(xiàn)場(chǎng)即時(shí)處理。發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重故障及時(shí)向主管匯報(bào)，如果故障威脅到設(shè)備或人員安全的，須立即停止設(shè)備運(yùn)行。并在故障記錄本記錄。在設(shè)備故障記錄本記錄處理情況。在設(shè)備故障記錄本記錄處理情況。工程主管將設(shè)備故障情況匯總分析，并制定相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施。工程主管將設(shè)備故障情況匯總分析，并制定相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施。工程主管到現(xiàn)場(chǎng)檢查故障情況，如維修設(shè)備設(shè)備影響到業(yè)主生活，須報(bào)服務(wù)中心，按相應(yīng)的流程維修。工程主管記錄維修情況，并存檔。工程主管記錄維修情況，并存檔。工程部制定各級(jí)保養(yǎng)計(jì)劃設(shè)備保養(yǎng)流程工程部制定各級(jí)保養(yǎng)計(jì)劃工程主管按計(jì)劃擬定保養(yǎng)方案工程主管按計(jì)劃擬定保養(yǎng)方案工程主管組織維修員落實(shí)保養(yǎng)工作工程主管組織維修員落實(shí)保養(yǎng)工作服務(wù)中心和工程部檢驗(yàn)保養(yǎng)工作服務(wù)中心和工程部檢驗(yàn)保養(yǎng)工作按要求記錄保養(yǎng)過程，并將資料存檔按要求記錄保養(yǎng)過程，并將資料存檔二、操作規(guī)程（一）.電工平安操作規(guī)程1、保證平安的組織措施在電氣設(shè)備上工作，必需執(zhí)行工作票制度，保證工作人員的平安，避開事故的發(fā)生。工作票由設(shè)備主管依據(jù)系統(tǒng)狀況和操作內(nèi)容進(jìn)行簽發(fā)。工作許可手續(xù)，可以通過工作票履行工作許可手續(xù)。執(zhí)行工作監(jiān)護(hù)制度，使工作人員受到監(jiān)護(hù)人的指導(dǎo)與監(jiān)督，及時(shí)糾正違反平安規(guī)章的動(dòng)作。2、保證平安的技術(shù)措施停電：必需將全部設(shè)備或部分設(shè)備的電源完全斷開，有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn)。驗(yàn)電：對(duì)已停電設(shè)備的進(jìn)出線的各相進(jìn)行校驗(yàn)，確認(rèn)設(shè)備無電。施工或設(shè)備檢修應(yīng)裝設(shè)接地線：對(duì)于可能送電至停電設(shè)備的電源側(cè)均應(yīng)三相短路接地。懸掛指示牌：一經(jīng)合閘即可送電到施工或檢修設(shè)備的開關(guān)和刀閘操作把手上懸掛“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)示牌。3、平安操作規(guī)定電氣設(shè)備的操作人員，必需把握變配電系統(tǒng)的分布、性能及操作方法?！峨姌I(yè)平安工作規(guī)程》規(guī)定，電氣設(shè)備操作必需由二人執(zhí)行，一人操作，一人監(jiān)護(hù)，且對(duì)設(shè)備比較熟悉者作監(jiān)護(hù)人。按設(shè)備的電壓等級(jí)穿戴好絕緣勞保用品，按操作要領(lǐng)進(jìn)行操作。送電操作程序：先合上電源側(cè)隔離開關(guān)，后合上負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)。停電操作程序：先拉開負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)，再拉開電源側(cè)隔離開關(guān)。4、備用電源配電系統(tǒng)如采納兩路電源環(huán)網(wǎng)供電方式，任何一路失電倒閘由另一路承擔(dān)供電。當(dāng)兩路電源都失電時(shí)低壓側(cè)總開關(guān)全面自動(dòng)斷開。發(fā)電機(jī)處在手動(dòng)位置時(shí)，當(dāng)停電便要手動(dòng)操作，合上發(fā)電機(jī)輸出開關(guān)，事故屏開關(guān)自動(dòng)合閘供電。發(fā)電機(jī)只供消防、電梯及事故照明系統(tǒng)。（二）電工修理修繕操作技術(shù)平安規(guī)程電工在修理修繕過程中，必需嚴(yán)格依照國家地方關(guān)于操作和平安技術(shù)方面的規(guī)定，結(jié)合本公司的實(shí)際狀況，定出以下幾條補(bǔ)充規(guī)定：在地下室，上、下夾層工作時(shí)，都要先切斷電源，未能停電時(shí)，至少應(yīng)有二人在場(chǎng)一起工作。停電檢修時(shí)，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌，以免發(fā)生危急。上梯工作時(shí)，應(yīng)放穩(wěn)靠妥，最好有人監(jiān)護(hù)；高空作業(yè)時(shí)應(yīng)系好平安帶。清掃配電箱、監(jiān)控箱時(shí)所使用漆刷的金屬部分必需用膠布包裹，以避開短路事故發(fā)生。需要電焊協(xié)作工作時(shí)，應(yīng)認(rèn)真做好防火工作，事后認(rèn)真檢查。打墻孔時(shí)必需防護(hù)好自己的眼鏡。線路拆除時(shí)，應(yīng)包扎好線頭，嚴(yán)禁線頭裸露。送合開關(guān)時(shí)，須把配電箱門鎖好，利用箱外手柄操作。手柄在箱內(nèi)時(shí)，人體不應(yīng)正對(duì)開關(guān)。清理電纜溝積水時(shí)，須先做平安檢查，后穿雨靴方可作業(yè)。任何設(shè)備都必需有良好接地愛護(hù)。工作時(shí)事先檢查，絕對(duì)不得疏忽，以確保平安。（三）水泵平安操作規(guī)程1、運(yùn)行前檢查電機(jī)、水泵外部無損毀，零部件是否齊全，緊固件是否松動(dòng)。電機(jī)旋轉(zhuǎn)部件轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，機(jī)內(nèi)風(fēng)扇無卡死。聯(lián)軸器抗震墊有無受損。電源電壓是否正常，監(jiān)控器、起動(dòng)和愛護(hù)裝置是否正常。接地線牢靠，閥門開關(guān)位置是否準(zhǔn)確。2、運(yùn)行檢查傳動(dòng)裝置傳動(dòng)牢靠，旋轉(zhuǎn)無特殊雜音，電機(jī)旋轉(zhuǎn)后，無嚴(yán)峻振動(dòng)。嚴(yán)禁超壓供水，最高壓力不得超過1.2mpa。操作員通過“眼看、耳聽、鼻聞、手摸”有用的方法，確保正常運(yùn)行。眼看：電機(jī)、水泵外部受損，不清潔；過載、過熱式故障，停機(jī)檢修；電壓、電流超壓，各相電流不平衡；抗震墊受損。水泵密封圈有無漏水。耳聽：電機(jī)動(dòng)性與水泵負(fù)載連結(jié)不良，軸承故障；三相電壓不平衡，分相故障等。鼻聞：有無異味。手摸：電機(jī)溫度高，傳動(dòng)機(jī)械失靈，軸承過熱，電氣設(shè)備故障等。電機(jī)振動(dòng)大；電機(jī)外部溫度過高；麻電（絕緣損毀）。3、注意事項(xiàng)1）水泵（包括消防泵、中水泵、噴淋泵與電機(jī)聯(lián)結(jié)）。2）對(duì)未使用水泵應(yīng)每月試運(yùn)行一次（3—10分鐘），并填寫《水泵月試運(yùn)行記錄表》。3）主泵和備用泵，應(yīng)輪換運(yùn)行。（四）電梯平安操作規(guī)程1、電梯行駛前的檢查與籌備工作開啟層門進(jìn)入轎廂之前，注意轎廂是否停在平層。開啟轎內(nèi)照明，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化。2、電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng)轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。乘客電梯不允許常常作為載貨電梯使用。不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危急物品或裝運(yùn)長(zhǎng)物件。轎廂頂上部，除電梯監(jiān)控設(shè)備和固有設(shè)備外，不得放置他物。3、當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立刻通知修理修繕人員，停用檢修。層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常運(yùn)行時(shí)。運(yùn)行速度顯著變化時(shí)。層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。行駛方向與選定方向相反時(shí)。內(nèi)選、平層、快速、呼喚和指層信號(hào)失靈失控時(shí)。發(fā)覺有異常噪音，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)。當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)。接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)。發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。4、電梯停用時(shí)，應(yīng)將轎廂停用在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉；電梯長(zhǎng)期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總電源關(guān)掉。（五）消防設(shè)備平安操作規(guī)程1、本管理區(qū)域內(nèi)消防各系統(tǒng)屬遙控、連鎖自動(dòng)裝置，故在操作前必需觀看各個(gè)系統(tǒng)是否設(shè)置在自動(dòng)位置。

2、首先觀看各系統(tǒng)電源信號(hào)是否正常。

3、各系統(tǒng)的平安操作方法如下：

1)煙感系統(tǒng)：當(dāng)發(fā)生火情報(bào)警時(shí)，確認(rèn)樓層后，首先通知保安人員到報(bào)警層觀看，同時(shí)與該層人員及時(shí)取得聯(lián)系。若為火險(xiǎn)立刻按滅火作戰(zhàn)方案處理，若為誤報(bào)，請(qǐng)保安人員將區(qū)域報(bào)警進(jìn)行復(fù)位，后將值班室內(nèi)的集中報(bào)警器復(fù)位。

2)防火卷簾門系統(tǒng)：當(dāng)群樓發(fā)生火警時(shí)，依據(jù)失火方位及火熱大小，可實(shí)行隔離法，及降落相應(yīng)的防火卷簾門，值班員可依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告狀況遙控降落，就近人員也可擊碎報(bào)警按鈕降落，若以上兩種狀況都未能降落時(shí)（觀看卷簾降落信號(hào)燈），可速派消防修理修繕人員到當(dāng)?shù)卮蜷_鎖匙開關(guān)強(qiáng)迫降落。

3)排煙系統(tǒng)：發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥。若失控時(shí)，通知人員就地打開該層的排煙閥，這是排煙風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)，啟動(dòng)信號(hào)燈亮。若風(fēng)機(jī)未能自動(dòng)啟動(dòng)，速轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng)，仍未能啟動(dòng)時(shí)速派人到風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)強(qiáng)行啟動(dòng)。

加壓送風(fēng)系統(tǒng)：依據(jù)火災(zāi)的不同方位，迅速打開相應(yīng)的加壓風(fēng)機(jī)，啟動(dòng)信號(hào)燈亮，若失控時(shí)可派人到風(fēng)機(jī)房進(jìn)行手動(dòng)操作。

4)消防栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設(shè)備之一，當(dāng)進(jìn)行該系統(tǒng)操作時(shí)，時(shí)刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報(bào)警信號(hào)。當(dāng)滅火人員打碎就地的報(bào)警信號(hào)，消防中心得到該消火栓的報(bào)警按鈕后，這是相應(yīng)的消火栓泵自動(dòng)啟動(dòng)，啟泵信號(hào)燈亮。若未能自動(dòng)啟泵時(shí)，應(yīng)立刻轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng)，仍未能啟動(dòng)時(shí)，速與水泵房人員聯(lián)系，或派人到泵房強(qiáng)行啟動(dòng)。5)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：當(dāng)某層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水，該層的水流指示器動(dòng)作，監(jiān)控中心得到該層報(bào)警信號(hào)。值班員觀看水位信號(hào)，水位降到下限，噴淋泵自動(dòng)啟動(dòng)，相應(yīng)的啟泵信號(hào)燈亮。若未能自動(dòng)啟泵時(shí)，立刻轉(zhuǎn)入手動(dòng)位置啟動(dòng)，仍未能啟動(dòng)時(shí)速派人到泵房強(qiáng)行啟動(dòng)。

7)緊急廣播遙控設(shè)備操作說明

當(dāng)需要啟動(dòng)緊急廣播時(shí)，請(qǐng)嚴(yán)格按以下步驟操作：

a.將消防監(jiān)控室中緊急廣播設(shè)備的搬把開關(guān)置“ON”位置。

按下“F1”鍵，“叮咚”響聲后便向被選定的區(qū)域播出。

b.按下“STOP”后再按下“F2”鍵。當(dāng)磁帶機(jī)中放入關(guān)于消防疏散的磁帶后，該帶便將如何進(jìn)行人員疏散的內(nèi)容不斷向預(yù)選定的區(qū)域播出。

c.按“F3”鍵，此時(shí)，磁帶機(jī)輸出的關(guān)于人員疏散內(nèi)容和消防指揮員現(xiàn)場(chǎng)指揮的信號(hào)并存同時(shí)播出。

d.如認(rèn)為磁帶信號(hào)阻礙現(xiàn)場(chǎng)指揮，可按下“STOP”后按兩下“F4”鍵，于是被選定的區(qū)域中只有現(xiàn)場(chǎng)指揮員的命令可播出，其它信號(hào)一概終止，使用完畢將第（1）項(xiàng)中各開關(guān)全部復(fù)位。

e.操作完畢后，時(shí)刻觀看各個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常。

f.火災(zāi)撲滅后，要進(jìn)行事后工作，即所有系統(tǒng)要復(fù)位，對(duì)所有系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行檢修。

g.事故后要具體整理記錄資料文件資料資料文件資料文件資料，總結(jié)操作閱歷。（六）發(fā)電機(jī)平安操作規(guī)程以柴油機(jī)為動(dòng)力的發(fā)電機(jī)，其發(fā)動(dòng)機(jī)部分的操作按內(nèi)燃機(jī)的關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。發(fā)電機(jī)啟動(dòng)前必需認(rèn)真檢查各部分接線是否準(zhǔn)確，各連結(jié)部分是否牢靠，電刷是否正常、壓力是否符合要求，接地線是否良好。啟動(dòng)前將勵(lì)磁變阻器的阻值放在最大位置上，斷開輸出開關(guān)，有離合器的發(fā)電機(jī)組應(yīng)脫開離合器。先將柴油機(jī)空載啟動(dòng)，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)后再啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。發(fā)電機(jī)開始運(yùn)轉(zhuǎn)后，應(yīng)隨時(shí)注意有無機(jī)械雜音，異常振動(dòng)等狀況。確認(rèn)狀況正常后，調(diào)整發(fā)電機(jī)至額定轉(zhuǎn)速，電壓調(diào)到額定值，然后合上輸出開關(guān)，向外供電。負(fù)荷應(yīng)逐步增大，力求三相平衡。發(fā)電機(jī)并聯(lián)運(yùn)行必需滿意頻率相同，電壓相同，相位相同，相序相同的條件才能進(jìn)行?；I備并聯(lián)運(yùn)行的發(fā)電機(jī)必需都已進(jìn)入正常穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。接到“籌備并聯(lián)”的信號(hào)后，以整部裝置為準(zhǔn)，調(diào)整柴油機(jī)轉(zhuǎn)速，在同步瞬間合閘。并聯(lián)運(yùn)行的發(fā)電機(jī)應(yīng)合理調(diào)整負(fù)荷，均衡分配各發(fā)電機(jī)的有功功率及無功功率。有功功率通過柴油機(jī)油門來調(diào)整，無功功率通過勵(lì)磁來調(diào)整。運(yùn)行中的發(fā)電機(jī)應(yīng)密切注意發(fā)動(dòng)機(jī)聲音，觀看各種儀表指示是否在正常范圍之內(nèi)。檢查運(yùn)轉(zhuǎn)部分是否正常，發(fā)電機(jī)溫升是否過高。并做好運(yùn)行記錄。停車時(shí)，先減負(fù)荷，將勵(lì)磁變阻器回復(fù)，使電壓降到最小值，然后按挨次切斷開關(guān)，最后停止柴油機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。并聯(lián)運(yùn)行的柴油機(jī)如因負(fù)荷下降而需停車一臺(tái)，應(yīng)先將需要停車的一臺(tái)發(fā)電機(jī)的負(fù)荷，全部轉(zhuǎn)移到繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的發(fā)電機(jī)上，然后按單臺(tái)發(fā)電機(jī)停車的方法進(jìn)行停車。如需全部停車則先將負(fù)荷切斷，然后按單臺(tái)發(fā)電機(jī)停機(jī)辦理。移動(dòng)式發(fā)電機(jī)，使用前必需將底架停放在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)不準(zhǔn)移動(dòng)。發(fā)電機(jī)在運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，即使未加勵(lì)磁，亦應(yīng)認(rèn)為帶有電壓。禁止在旋轉(zhuǎn)著的發(fā)電機(jī)引出線上工作及用手觸及轉(zhuǎn)子或進(jìn)行清掃。運(yùn)轉(zhuǎn)中的發(fā)電機(jī)不得使用帆布等物遮蓋。發(fā)電機(jī)經(jīng)檢修后必需認(rèn)真檢查轉(zhuǎn)子及定子槽間有無工具、材料及其它雜物，以免運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)損毀發(fā)電機(jī)。機(jī)房?jī)?nèi)所有電器設(shè)備必需可靠接地。機(jī)房?jī)?nèi)禁止堆放雜物和易燃、易爆物品，除值班人員外，未經(jīng)許可禁止其它人員進(jìn)入。房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)有必要的消防器材，發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)應(yīng)立刻停止送電，關(guān)閉發(fā)電機(jī)，并用二氧化碳或四氯化碳滅火器撲救。（七）車輛自動(dòng)道閘系統(tǒng)操作規(guī)程車輛管理系統(tǒng)應(yīng)由經(jīng)過專門訓(xùn)練的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無關(guān)人員不得任憑觸動(dòng)。操作人員每天檢查工作環(huán)境是否符合系統(tǒng)工作條件要求：氣候環(huán)境條件：溫度-10℃一40℃，大氣壓為：1ATM+20％，相對(duì)濕度：40％－90％；電源條件：內(nèi)置自帶UPS，溝通處電源：220+10％V，50Hz。進(jìn)入系統(tǒng)：接通電源，電腦啟動(dòng)數(shù)秒的處理時(shí)間后，即自動(dòng)進(jìn)入停車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)。發(fā)卡、更改密碼及取消、恢復(fù)卡的有效性：IC卡管理：幾卡分二類六種：一類為工作卡，分為高級(jí)授權(quán)卡和操作卡，分別由服務(wù)中心事務(wù)助理和值班人員持有，另一類為車卡，分月卡、儲(chǔ)值卡、監(jiān)時(shí)卡、免費(fèi)卡，由帶車住戶及入場(chǎng)車輛司機(jī)持有；新卡必需嚴(yán)格依照級(jí)別進(jìn)行操作發(fā)行，由服務(wù)中心事務(wù)助理持高級(jí)授權(quán)卡在同一臺(tái)主機(jī)電腦上執(zhí)行發(fā)行操作，過程如下：登記：退出普通操作，用高級(jí)授權(quán)卡刷卡進(jìn)入發(fā)卡操作；清空要發(fā)行的IC；在發(fā)行欄中找到相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)，回車，依據(jù)顯示屏上的提示輸入要發(fā)行的數(shù)據(jù)，包括：依據(jù)IC上的固定編號(hào)，賜予每人一個(gè)工號(hào)和操作密碼，同時(shí)錄入持卡人的姓名、發(fā)行日期及密碼。操作人員的密碼可由高級(jí)授權(quán)卡在“系統(tǒng)維護(hù)”模塊中的“操作人員”中查出，然后對(duì)卡清空，重新發(fā)行或更改密碼；IC卡如有遺失和損毀，可在取消與恢復(fù)欄中進(jìn)行取消操作，該卡即未能進(jìn)行操作；如IC卡找到，即進(jìn)行恢復(fù)操作，卡可恢復(fù)繼續(xù)使用。值班操作登記：依據(jù)菜單功能及提示就進(jìn)行上班操作登記：讀寫操作卡，準(zhǔn)確輸入密碼，即可通過操作登記，進(jìn)行該班的收費(fèi)管理工作；中間離場(chǎng)，不得任憑關(guān)掉或重新重新啟動(dòng)電腦，應(yīng)退出整個(gè)系統(tǒng)后才能關(guān)機(jī)或啟動(dòng)，否則會(huì)損毀數(shù)據(jù)。操作員下班換員登記：按“回車”鍵退出操作屏幕，在菜單中選擇“換班登記”欄后，按“ENTER”同時(shí)讀該班卡，則電腦確認(rèn)并顯示本班次的記錄。車輛進(jìn)場(chǎng)，司機(jī)直接在人口處讀卡或臨時(shí)車取卡并讀卡登記，電腦自動(dòng)檢測(cè)推斷是否有效，攝像系統(tǒng)自動(dòng)監(jiān)控錄入該車車牌號(hào)及顏色、車型和圖像等資料文件資料資料文件資料文件資料，并和車主卡的狀況一并儲(chǔ)存，如卡為有效卡，閘桿自動(dòng)升起，車輛進(jìn)場(chǎng)。車輛出場(chǎng)，司機(jī)讀卡，系統(tǒng)對(duì)IC卡進(jìn)行有效性控測(cè)，計(jì)算費(fèi)用并自動(dòng)扣除，本次停車費(fèi)用顯示剩余金額，月卡則顯示剩余天數(shù)，閘桿自動(dòng)升起，臨時(shí)卡則屏上顯示“請(qǐng)到服務(wù)中心交費(fèi)交卡”及交費(fèi)金額，操作人員收費(fèi)后，按回車鍵，閘桿自動(dòng)升起，車輛可以出場(chǎng)。操作期間，不得強(qiáng)行關(guān)閉電腦電源，以免丟失數(shù)據(jù)，最好使UP