華發(fā)股份把握機(jī)遇實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破_聚焦核心戰(zhàn)略下銷售拿地強(qiáng)勢(shì)1、珠海國(guó)資龍頭房企，從地方走向全國(guó)化布局1.1、發(fā)展歷程：珠海國(guó)資龍頭房企，從地方走向全國(guó)化布局華發(fā)股份組建于1992年，前身始創(chuàng)于1980年，經(jīng)過(guò)40年的發(fā)展，布局全國(guó)近50個(gè)城市，并形成了珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)及北京區(qū)域的“4+1”全國(guó)性戰(zhàn)略布局；同時(shí)積極布局多元領(lǐng)域，逐步形成了以住宅為主業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)（上下游產(chǎn)業(yè)鏈）為支撐的“1+3”發(fā)展新格局。公司發(fā)展大致可分為三個(gè)階段：初創(chuàng)期（1980-2002年）：聚焦大本營(yíng)珠海，穩(wěn)坐龍頭。1980年8月珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，華發(fā)股份也于當(dāng)年成立，深度參與和見(jiàn)證了珠海40余年的發(fā)展。1）住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)：珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立一個(gè)月后，特區(qū)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——銀海新村正式動(dòng)工，作為華發(fā)集團(tuán)前身的珠海特區(qū)發(fā)展公司房地產(chǎn)經(jīng)理部以3000元、5個(gè)工作人員起家，開(kāi)啟了珠海房地產(chǎn)建設(shè)的序幕；此后，全國(guó)最早的系列化涉外住宅小區(qū)：銀海新村、海濱新村、度假村別墅群等陸續(xù)動(dòng)工，由此走上以房地產(chǎn)建設(shè)推動(dòng)珠海城市發(fā)展史的道路。1992年，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（即華發(fā)股份）正式成立；1994年，華發(fā)股份獲得珠海第一個(gè)“國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”資質(zhì)，其樓盤開(kāi)始在珠海市得到全面認(rèn)可，成為了高品質(zhì)的代名詞，一舉成為珠海的龍頭企業(yè)。2）城市建設(shè)：在珠海特區(qū)發(fā)展建設(shè)中，公司也起到了較大的推動(dòng)作用，助力構(gòu)建了珠海城市發(fā)展的新格局。20世紀(jì)90年代，華發(fā)在近兩公里長(zhǎng)的石花山南麓，連片開(kāi)發(fā)了華景花園、九州花園、華景山居、綠洋山莊和華發(fā)九州五個(gè)住宅項(xiàng)目，成功打造吉大片區(qū)“金牌綠色住宅長(zhǎng)廊”；2002年，華發(fā)再度發(fā)力一河兩岸“造城運(yùn)動(dòng)”，其中住宅項(xiàng)目華發(fā)新城總開(kāi)發(fā)規(guī)模超230萬(wàn)平，成就了珠海最核心的人文片區(qū)。過(guò)去40年余年，華發(fā)先后在珠海成功開(kāi)創(chuàng)了4次“造城運(yùn)動(dòng)”，對(duì)于推動(dòng)當(dāng)下珠海城市格局的形成，發(fā)揮著重要作用。此外，華發(fā)系還成為國(guó)內(nèi)最早涉足物業(yè)管理的企業(yè)之一，集團(tuán)下的珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司也于1985年創(chuàng)立。穩(wěn)步發(fā)展期（2003-2011年）：擴(kuò)大異地布局半徑，實(shí)現(xiàn)由小到大的轉(zhuǎn)變。2003年開(kāi)始，公司開(kāi)啟了第一輪全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略，走出珠海，開(kāi)始試點(diǎn)環(huán)渤海和中西部區(qū)域。首站選擇北京，2003年通過(guò)股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)整合的方式拿下兩個(gè)項(xiàng)目，其中的“華發(fā)頤園”以品質(zhì)取勝，2006年年底頤園一期入市，開(kāi)盤去化率達(dá)81%，創(chuàng)造了開(kāi)盤以來(lái)銷售價(jià)格五次提高的“華發(fā)北京奇跡”，直到今日項(xiàng)目仍憑借高品質(zhì)和口碑，銷售價(jià)格始終高于同片區(qū)平均水平。全國(guó)化布局的第二站選擇的是與珠海相鄰的中山。2004年5月華發(fā)通過(guò)收購(gòu)中山生態(tài)莊園進(jìn)入中山市場(chǎng)；同年10月，又通過(guò)收購(gòu)紫悅山苑項(xiàng)目公司股權(quán)獲取華發(fā)四季項(xiàng)目。隨后，華發(fā)開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)其它區(qū)域。2008-2011年，先后在大連、包頭、沈陽(yáng)、盤錦、南寧等北方和中西部城市落子，此輪布局城市能級(jí)多為二三線。2004年2月，華發(fā)股份成功登陸上交所成為珠海第一個(gè)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，還成為第一個(gè)走出珠海的本土房地產(chǎn)企業(yè)，從而結(jié)束了珠海沒(méi)有全國(guó)性房企的歷史。珠海大本營(yíng)的深耕也在繼續(xù)。2007年華發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H在珠海開(kāi)工面積就超過(guò)100萬(wàn)平，相當(dāng)于2006年珠海一年的樓盤銷售總量?？缭桨l(fā)展期（2012年至今）：由珠海華發(fā)走向全國(guó)性快成長(zhǎng)的房企，繼續(xù)做大做強(qiáng)。1）2012年是公司重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一年。在區(qū)域布局上，華發(fā)股份也確定了“珠海為戰(zhàn)略大本營(yíng)，北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線城市重點(diǎn)突破”的戰(zhàn)略思想。一方面，持續(xù)深耕核心城市。在鞏固珠海大本營(yíng)優(yōu)勢(shì)地位的基礎(chǔ)上，強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)廣州、武漢、上海等重點(diǎn)區(qū)域，并持續(xù)加大投資力度，補(bǔ)充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，得益于此，其土地資源逐漸向珠海及重點(diǎn)一二線城市聚集。以武漢為例，華發(fā)2013年首進(jìn)，并持續(xù)多年深耕，先后打造武漢華發(fā)中城薈、武漢華發(fā)四季、華發(fā)中城華府等項(xiàng)目。另一方面，公司開(kāi)始重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、中西部等城市群內(nèi)受核心城市輻射的外圍城市進(jìn)行縱深布局：在大灣區(qū)，以珠海為起點(diǎn)，陸續(xù)進(jìn)駐廣州、深圳、中山、佛山、惠州、江門、清遠(yuǎn)、肇慶、湛江、汕尾等城市，持續(xù)縱深。在華東區(qū)域，華發(fā)抓住長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)化程度更高和更利于成長(zhǎng)型房企打開(kāi)局面的兩個(gè)特點(diǎn)，迅速布局上海、蘇州、南京、杭州、無(wú)錫、寧波等長(zhǎng)三角核心城市，同時(shí)機(jī)會(huì)布局嘉興等強(qiáng)三線城市。在中西部，則以武漢為核心，一方面圍繞湖北省內(nèi)宜昌、鄂州進(jìn)行布局，另一方面陸續(xù)進(jìn)駐成都、重慶、長(zhǎng)沙、鄭州等中西部核心城市。截至2022年末，公司已成功進(jìn)駐全國(guó)近50個(gè)重要城市，從區(qū)域型房企轉(zhuǎn)型為全國(guó)性房企。2）業(yè)務(wù)布局方面，公司踐行“一核兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，以住宅業(yè)務(wù)為核心，持續(xù)優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造標(biāo)桿商業(yè)品牌，成為獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商；并積極向城市更新、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、裝配式建筑、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2022年末，公司積極推進(jìn)收購(gòu)鏵金投資100%股權(quán)事宜，并于2023年1月完成股權(quán)交割。交易完成后，公司間接控股華發(fā)物業(yè)（00982.HK）。隨著華發(fā)物業(yè)的并入，公司形成了以住宅為主業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)（上下游產(chǎn)業(yè)鏈）為支撐的“1+3”發(fā)展新格局，助力公司長(zhǎng)效發(fā)展。1.2、股權(quán)結(jié)構(gòu)：背靠珠海最大綜合型國(guó)企，大股東實(shí)力雄厚華發(fā)股份為典型地方性國(guó)有企業(yè)，實(shí)控人為珠海市國(guó)資委，截至2023年3月末，珠海華發(fā)集團(tuán)為公司第一大控股股東（合計(jì)持有公司27.1%的股份），華發(fā)集團(tuán)直接持有華發(fā)股份24.2%的股權(quán)，同時(shí)通過(guò)控股68.13%的華發(fā)綜合發(fā)展，間接持有上市公司2.92%股份（其中1.35%股份為華發(fā)綜合發(fā)展一致行動(dòng)人華金證券融匯314號(hào)單一資產(chǎn)管理計(jì)劃持有）。國(guó)企信用背書(shū)，大股東珠海華發(fā)集團(tuán)實(shí)力雄厚賦能發(fā)展。公司大股東珠海華發(fā)集團(tuán)成立于1980年，與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立同年，是珠海最大的綜合型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)和全國(guó)知名的領(lǐng)先企業(yè)，是落實(shí)珠?！爱a(chǎn)業(yè)第一”戰(zhàn)略的領(lǐng)軍企業(yè)，也是珠海發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。截至2023年3月末，華發(fā)集團(tuán)現(xiàn)控股華發(fā)股份、華金資本（持股28.45%）、莊臣控股（持股44.25%）、維業(yè)股份（持股29.99%）、華燦光電（持股24.87%）、光庫(kù)科技（23.76%）、迪信通（67.77%）7家上市公司，以及華冠科技、華冠電容2家新三板掛牌企業(yè)；成功打造華發(fā)集團(tuán)、華發(fā)股份、華發(fā)綜合發(fā)展、華發(fā)投控、華發(fā)科技5家“3A信用主體”。2012年以來(lái)，華發(fā)集團(tuán)大力實(shí)施“轉(zhuǎn)型升級(jí)、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略和“科技+”戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，華發(fā)集團(tuán)已從單一的區(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為科技、金融、城市三大產(chǎn)業(yè)集群齊頭并進(jìn)綜合型企業(yè)集團(tuán)，區(qū)域布局從珠海拓展至北上廣深等內(nèi)地七十多個(gè)主要城市和香港、澳門、舊金山、特拉維夫等地。2022年，華發(fā)集團(tuán)資產(chǎn)總額突破6500億元，同比增長(zhǎng)13%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超1600億元、利潤(rùn)總額112億元、凈利潤(rùn)75.6億元，同比分別增長(zhǎng)12%、9%、9%。集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)較2012年轉(zhuǎn)型升級(jí)之初實(shí)現(xiàn)10年12倍以上增長(zhǎng)，穩(wěn)居全市國(guó)企第一，全省國(guó)資體系前五，綜合實(shí)力再上臺(tái)階。華發(fā)股份是承接華安集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的平臺(tái)公司，憑借大股東華發(fā)集團(tuán)的國(guó)企背書(shū)，在大灣區(qū)建立起資源、戰(zhàn)略、品牌等多方面的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期賦能大灣區(qū)向全國(guó)化發(fā)展。1.3、集團(tuán)管理層+外部引入優(yōu)質(zhì)職業(yè)經(jīng)理人帶動(dòng)公司規(guī)模實(shí)現(xiàn)突破在董事局主席李光寧的帶領(lǐng)下，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的重大突破。李光寧先生曾在華發(fā)集團(tuán)總部擔(dān)任總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理等職位，見(jiàn)證了華發(fā)股份的成長(zhǎng)過(guò)程。2014年4月，70后華發(fā)集團(tuán)董事、總經(jīng)理李光寧正式接替袁小波出任公司董事長(zhǎng)，帶動(dòng)公司的跨越式發(fā)展。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，近五年來(lái)，華發(fā)股份的銷售規(guī)模進(jìn)入行業(yè)中上游，從2014年的第94名躍升至2022年的第18名，2020年銷售額破千億，公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模的重大突破，邁上了新的臺(tái)階。2023年公司出現(xiàn)了以下人事變動(dòng)：1）任命執(zhí)行副總裁向宇為華南、珠海大區(qū)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；原珠海大區(qū)總經(jīng)理鐘百靈調(diào)任總部，任董事局主席助理；原華南大區(qū)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理汪宏被任命為華南大區(qū)常務(wù)執(zhí)行副總經(jīng)理。2）原北京區(qū)域副總經(jīng)理劉萬(wàn)平已于近期離職；原陽(yáng)光城北京區(qū)域副總裁章鑫加盟，出任北京區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理；3）原華東大區(qū)武漢公司總經(jīng)理史昱已于近期離職。原華南大區(qū)總經(jīng)理汪宏與珠海大區(qū)總經(jīng)理鐘百靈均為2019年公司從外部引進(jìn)的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人，鐘百靈土木工程專業(yè)出身、清華大學(xué)本碩學(xué)歷，曾在仁恒擔(dān)任珠海公司副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理及上海公司總經(jīng)理。汪宏則是北大畢業(yè)，加入華發(fā)前也在卓越、金地供職過(guò)，曾出任過(guò)金地廣佛公司總經(jīng)理、華南區(qū)域助理總經(jīng)理兼廣東公司總經(jīng)理。鐘百靈和汪宏加盟時(shí)恰好是在華發(fā)股份2018-2020年“沖千億”的關(guān)鍵三年時(shí)期，在各自出任珠海、華南總經(jīng)理后，兩個(gè)區(qū)域的銷售金額分別在2019年、2020年實(shí)現(xiàn)了同比翻倍增長(zhǎng)，助力華發(fā)股份達(dá)成了三年沖千億計(jì)劃。新任華南、珠海大區(qū)總經(jīng)理的向宇曾任武漢中央商務(wù)區(qū)城建開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、華發(fā)股份副總裁、華東區(qū)域董事長(zhǎng)兼華中區(qū)域董事長(zhǎng)、華夏幸福高級(jí)副總裁兼南方總部江南區(qū)域總經(jīng)理，也是現(xiàn)任華發(fā)股份執(zhí)行副總裁。向宇曾帶領(lǐng)華東區(qū)域做到了華發(fā)股份內(nèi)部第一，我們認(rèn)為這次公司從總部將執(zhí)行副總裁向宇調(diào)來(lái)，出任兩大區(qū)域副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，進(jìn)一步體現(xiàn)了深耕大灣區(qū)的決心。而原北京區(qū)域副總經(jīng)理劉萬(wàn)平和原華東大區(qū)武漢公司總經(jīng)理史昱也為公司2022年外部引進(jìn)的職業(yè)經(jīng)理人，劉萬(wàn)平曾是富力河北公司總經(jīng)理、史昱曾是陽(yáng)光城江西公司總經(jīng)理。以上兩位高管離職后，華發(fā)股份又引入了原陽(yáng)光城北京區(qū)域副總裁章鑫出任北京區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理。華發(fā)股份一直以來(lái)都注重人才引進(jìn)，均是出自主流房企，擁有多年相關(guān)地區(qū)職業(yè)經(jīng)理人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。一方面，公司在規(guī)模實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展后，對(duì)外招聘的需求較為強(qiáng)烈；另一方面，隨著大批民企出險(xiǎn)、行業(yè)降本，擁有國(guó)企背景的華發(fā)股份現(xiàn)階段恰好可以以較高的性價(jià)比引入優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。華發(fā)股份現(xiàn)任執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官、首席營(yíng)銷官戴戈纓，曾是金地集團(tuán)華東區(qū)域副總經(jīng)理、復(fù)地集團(tuán)總裁助理，2015年華發(fā)股份初入上海后，就引入其助力當(dāng)時(shí)剛成立不久的上海公司開(kāi)疆拓土。2019年除了鐘百靈和汪宏，公司還引入了龍湖系高管、常年深耕華東的劉穎喆接替向宇出任華中兼華東大區(qū)董事長(zhǎng)，現(xiàn)如今，劉穎喆已經(jīng)成為華發(fā)股份執(zhí)行副總裁兼華東大區(qū)董事長(zhǎng)。2021年以來(lái)，公司各區(qū)域的人才引進(jìn)更加頻繁：除了劉萬(wàn)平、史昱等人，還有華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理邵昶魁，曾是新城控股淮海大區(qū)總經(jīng)理、龍湖上海投資、設(shè)計(jì)總監(jiān)；珠海大區(qū)總經(jīng)理助理王孝鋒，曾是陽(yáng)光城川渝執(zhí)行總裁；華南大區(qū)執(zhí)行副總經(jīng)理陳雙全，曾是中海鄭州公司總經(jīng)理；華南大區(qū)中江公司總經(jīng)理林子棟，曾是雅居樂(lè)中山事業(yè)部總經(jīng)理；華南大區(qū)廣州公司總經(jīng)理周超，曾是中南廣佛戰(zhàn)區(qū)總經(jīng)理；華南大區(qū)深圳公司副總經(jīng)理包遼新，曾是佳兆業(yè)成都總經(jīng)理；北方大區(qū)沈陽(yáng)公司常務(wù)副總經(jīng)理郭仁義，曾是龍湖沈陽(yáng)智慧服務(wù)總經(jīng)理。1.4、長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制與專項(xiàng)激勵(lì)制度相結(jié)合的激勵(lì)體系效果顯著公司自2017年實(shí)行股權(quán)激勵(lì)授予1287萬(wàn)股以來(lái)，激勵(lì)效果顯著。2017年2月13日，公司實(shí)施股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，授予符合條件的公司董事、高級(jí)管理人員及中級(jí)管理人員在內(nèi)的160名激勵(lì)對(duì)象779.5萬(wàn)股股份，授予價(jià)格為8.94元/股。限制性股票的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃有效期6年，包括鎖定期2年和解鎖期4年，若達(dá)到該激勵(lì)計(jì)劃規(guī)定的限制性股票解鎖條件，激勵(lì)對(duì)象在4年解鎖期內(nèi)依次可申請(qǐng)解鎖上限為獲授股票數(shù)量25%、25%、25%、25%的限制性股票。2017年6月8日，公司實(shí)施每10股轉(zhuǎn)增8股并派發(fā)現(xiàn)金紅利8元的2016年度權(quán)益分派方案，故本計(jì)劃已授予的限制性股票總量由779.5萬(wàn)股調(diào)整為1403.1萬(wàn)股，回購(gòu)價(jià)格由8.94元/股調(diào)整4.52元/股。鑒于上述激勵(lì)對(duì)象中有30名已離職，根據(jù)《限制性股票激勵(lì)計(jì)劃》的相關(guān)規(guī)定，公司已回購(gòu)注銷28名激勵(lì)對(duì)象的115.2萬(wàn)股限制性股票；另尚有2名激勵(lì)對(duì)象所持有的已獲授但尚未解鎖的限制性股票0.9萬(wàn)股將由公司按照相關(guān)規(guī)定予以回購(gòu)注銷。上述股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃實(shí)際授予1287萬(wàn)股股份，占公司當(dāng)前總股本的0.6%。由于公司超額達(dá)成解鎖條件，分別于2019年、2019年、2021年、2022年四次解鎖333.2、319.7、318.8、315.2萬(wàn)股股份，當(dāng)前1287萬(wàn)股股份均已解鎖流通上市。公司已經(jīng)實(shí)施了限制性股票股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，同時(shí)，投拓獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、董事局專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金、銷售獎(jiǎng)勵(lì)、回款獎(jiǎng)勵(lì)等全面實(shí)施，進(jìn)一步完善了公司長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制與專項(xiàng)激勵(lì)制度相結(jié)合的激勵(lì)體系，成效顯著，助力公司2018年來(lái)的跨越式發(fā)展，如今公司已成長(zhǎng)成年銷售額破千億的TOP20房企。1.5、公司多次通過(guò)股權(quán)融資，募集資金合計(jì)超過(guò)150億元公司多次資本運(yùn)作，通過(guò)IPO、可轉(zhuǎn)債、配股、定增等方式合計(jì)募集資金151.2億元。2004年2月25日，華發(fā)股份正式在上交所上市。上市之后，華發(fā)利用資本市場(chǎng)，5年內(nèi)3次股權(quán)融資，融資總金額達(dá)48.1億元，先后通過(guò)IPO、配股、發(fā)行公司債分別融資4.2、25.9、18.0億元，公司凈資產(chǎn)從2004年末的4.5億元增加至2009年末的55.3億元。2015年1月公司通過(guò)定向增發(fā)融資43.12億元，增發(fā)3.52億股股份，主要用于廣州、珠海、南寧、威海等多個(gè)項(xiàng)目。2022年12月，公司第一時(shí)間抓住政策窗口期，快速啟動(dòng)股權(quán)融資。2022年12月公司發(fā)布定增預(yù)案募資不超過(guò)60億元，預(yù)計(jì)定向增發(fā)不超過(guò)6.35億股股份，截至2023年1月5日定增已獲證監(jiān)會(huì)受理，預(yù)計(jì)將用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)：規(guī)?？焖賶汛?，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)模、負(fù)債、土儲(chǔ)之間的平衡2.1、銷售：銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，銷售格局顯著優(yōu)化自2014年開(kāi)始，公司銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了四次重大突破，當(dāng)前銷售排名躋身TOP10。2012年華發(fā)股份確定了“珠海為戰(zhàn)略大本營(yíng)，北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線城市重點(diǎn)突破”的戰(zhàn)略思想。2014年，李光寧任公司董事局主席，公司“立足珠海，布局全國(guó)，開(kāi)拓海外”的發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始逐步落地，銷售規(guī)模開(kāi)始實(shí)現(xiàn)跨越式突破。2014年-2022年八年間公司銷售額從86億元提升至1202億元，年復(fù)合增速為39.1%；銷售面積從85萬(wàn)平提升至401萬(wàn)平，年復(fù)合增速為21.4%。1）第一次突破：2016年受益于整體行業(yè)景氣度上行，公司銷售量?jī)r(jià)均實(shí)現(xiàn)首次突破。2016年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積168萬(wàn)平，銷售金額357億元，同比增速分別高達(dá)62.8%和168.6%，銷售排名躋身行業(yè)第34名，行業(yè)地位顯著提升。同時(shí)，2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化，一二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度較大，三四線城市去庫(kù)存壓力大。隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，政府從2016年3月開(kāi)始針對(duì)熱點(diǎn)城市進(jìn)行政策調(diào)控，并在10月開(kāi)始擴(kuò)大政策調(diào)控的城市范圍，限購(gòu)限貸等調(diào)控政策集中出臺(tái)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，公司繼續(xù)推進(jìn)“珠海為戰(zhàn)略大本營(yíng)，廣州、上海、武漢等一、二線核心城市重點(diǎn)突破”的戰(zhàn)略部署。公司在繼續(xù)保持珠海市場(chǎng)上龍頭地位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對(duì)上海、廣州、武漢等城市的布局力度，也因此2016年公司銷售均價(jià)提升了65.0%至21305元/平，后始終保持在2萬(wàn)元/平以上的均價(jià)。2）第二次突破：2018-2019年，得益于公司全國(guó)化布局戰(zhàn)略的加快實(shí)施，公司銷售實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2018、2019年公司實(shí)現(xiàn)銷售額582、923億元，同比分別增長(zhǎng)87.6%和58.5%。3）第三次突破：2020年公司銷售首破千億。2020年公司實(shí)現(xiàn)銷售額1205億元，同比增長(zhǎng)30.6%，銷售排名位列第34名。4）第四次突破：2022年銷售排名首次躋身TOP20，2023年1-3月排名躋身TOP10。在行業(yè)下行壓力加大、市場(chǎng)不景氣的背景下，公司2022年仍實(shí)現(xiàn)了1202億元的銷售額，同比降幅僅1.4%，行業(yè)排名提升至第18名，行業(yè)地位進(jìn)一步提升；同時(shí)公司始終堅(jiān)持緊抓銷售回款，2022年實(shí)現(xiàn)回款金額723億元，同比增長(zhǎng)2.2%，資金回籠保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)；2022年末的預(yù)收樓款達(dá)872億元，同比增長(zhǎng)28.0%，待結(jié)算資源充沛。2023年1-3月，公司銷售率先回正，實(shí)現(xiàn)銷售額491億元，銷售面積164萬(wàn)平，同比增速分別高達(dá)111.9%和119.7%，行業(yè)排名再度提升至第8名。從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)及北京區(qū)域的“4+1”格局不斷夯實(shí)。一方面，不斷深耕珠海大本營(yíng)，市占率達(dá)到近三成。自2017年-2021年，公司在珠海的銷售額從69億元提升至315億元，年復(fù)合增速為21.3%，在珠海的市占率也從6.3%提升至24.9%；2022年受整體市場(chǎng)下行的影響，公司在珠海的銷售額降至181億元，但市占率進(jìn)一步提升至27.8%，位于珠海房企銷售榜單第一，遠(yuǎn)超第二的萬(wàn)科（銷售額51億元、市占率7.9%）和第三的保利發(fā)展（銷售額32億元、市占率4.9%）。此外，2022年珠海銷售前十的房地產(chǎn)項(xiàng)目中華發(fā)股份占4席，華發(fā)橫琴府、華發(fā)琴澳新城、華發(fā)橫琴灣、華發(fā)又一城分別以40、34、18、16億元的銷售額位列其中。另一方面，公司布局不斷向華東地區(qū)傾斜，銷售占比已經(jīng)超過(guò)六成，成為公司規(guī)模增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。公司雖然在珠海大本營(yíng)的市占率不斷提升，但從公司層面來(lái)看，銷售貢獻(xiàn)度實(shí)則有所下降，2022年珠海大本營(yíng)的銷售額占比降至15.1%，同比下降了10.8個(gè)百分點(diǎn)，降低了因單一區(qū)域市場(chǎng)銷售下滑出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。華東大區(qū)2022年全年完成銷售779億元，銷售占比64.8%，同比大幅提升了19.4個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為公司近五年的銷售實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，主要得益于以下兩大原因：1）自2018年開(kāi)始全國(guó)化布局明顯加快。2018、2019年兩年新進(jìn)駐城市數(shù)量均超過(guò)10個(gè)，進(jìn)駐了包括深圳、杭州、成都等核心一二線城市。2）公司長(zhǎng)期布局核心城市所帶來(lái)的銷售韌性。2022年兩大核心區(qū)（珠海大本營(yíng)和華東大區(qū)）銷售占比高達(dá)79.9%，另有13.9%的銷售由除珠海大本營(yíng)外的其余華南地區(qū)城市貢獻(xiàn)。一方面得益于粵港澳大灣區(qū)的重要戰(zhàn)略地位和快速發(fā)展，2017年《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》簽署，標(biāo)志著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)，隨著大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，人才和資金都快速涌入粵港澳大灣區(qū)，其投資價(jià)值躍升，房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有更大的彈性，在較大的市場(chǎng)規(guī)模和政策利好帶動(dòng)下，公司作為大灣區(qū)的實(shí)力房企，迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。另一方面，公司在華東區(qū)域的布局強(qiáng)度明顯加大，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下行的大背景下，高能級(jí)城市聚集、經(jīng)濟(jì)相對(duì)韌性足的華東地區(qū)是較好的布局點(diǎn)，公司在華東大區(qū)布局了上海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、無(wú)錫等重要城市。3）2022年公司在核心城市的銷售表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)整體。我們可以看到2022年公司華東大區(qū)銷售金額同比增長(zhǎng)41%，顯著好于華東區(qū)域商品房銷售金額增速（-21%）與公司所布局的6個(gè)華東重點(diǎn)城市商品房銷售金額增速（-13%）。2022年公司珠海大區(qū)銷售金額同比下降43%，小于整體珠海的商品房銷售金額跌幅（-60%）。2.2、拿地：近幾年在華東地區(qū)精準(zhǔn)拿地，加倉(cāng)顯著；但土儲(chǔ)總量較少，中部地區(qū)占比仍然較高公司擅長(zhǎng)抓住市場(chǎng)機(jī)遇，精準(zhǔn)拿地。1）2018-2020年是公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模突破的三年，也是公司加速全國(guó)化布局的三年，公司擴(kuò)張的腳步明顯提速。2018-2020年公司拿地金額分別為181、340、774億元，年復(fù)合增速高達(dá)107.1%；拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）從2018年的31.0%攀升至2020年的64.3%。2020年公司拿地建面中一二線城市占比達(dá)90%，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游占比分別為35.2%、23.3%和20.0%。2020年公司順利實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模破千億的戰(zhàn)績(jī)，但隨之而來(lái)的是負(fù)債率的快速攀升。2020年當(dāng)各大房企為了“三道紅線”達(dá)標(biāo)而降速發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)時(shí)，華發(fā)卻出現(xiàn)了“三道紅線”全紅的情況。2）2021年來(lái)，為降低負(fù)債率，公司擴(kuò)張的腳步明顯放緩。2021年公司拿地金額171億元，拿地建面148萬(wàn)平，同比分別下降77.9%和73.6%；拿地強(qiáng)度降至14.1%。我們認(rèn)為公司拿地節(jié)奏放緩，主要是為了降低負(fù)債率，2020年公司大舉拿地后有息負(fù)債攀升至1586億元，是2017年的兩倍有余；此外，由于公司當(dāng)時(shí)的土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕，暫時(shí)性通過(guò)減緩拿地來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流。3）2022年公司一線城市的布局明顯加深，拿地強(qiáng)度再度提升。全年公司在全國(guó)拿地金額達(dá)375億元，拿地建面167萬(wàn)平，同比分別增長(zhǎng)118.8%和12.8%；拿地強(qiáng)度提升至31.2%。拿地建面中一線城市占比高達(dá)35.3%，因此樓面均價(jià)提升了94.1%至22534元/平，經(jīng)濟(jì)基本面和供需相對(duì)更有韌性的長(zhǎng)三角地區(qū)占比同比提升了12.4個(gè)百分點(diǎn)至38.6%，大灣區(qū)深耕程度也進(jìn)一步加深，占比同比提升了3個(gè)百分點(diǎn)至46.1%。盡管公司在2022年逆市拿地較為精準(zhǔn)，但縱觀整體的土地儲(chǔ)備來(lái)看，仍然有一定壓力，公司土地儲(chǔ)備對(duì)銷售面積的覆蓋倍數(shù)僅為0.96。公司的土地儲(chǔ)備已經(jīng)連續(xù)3年下跌，截至2022年末，公司土地儲(chǔ)備僅386萬(wàn)平，不足以覆蓋1年的銷售量（2022年銷售面積為401萬(wàn)平），這遠(yuǎn)低于一般大型房企平均2-3年的土儲(chǔ)可售量?，F(xiàn)有土地儲(chǔ)備中，長(zhǎng)江中游城市群占比高達(dá)59.0%，大灣區(qū)和長(zhǎng)三角分別占32.8%和7.2%；具體到城市，鄂州、湛江、武漢、昆明、珠海、中山的土地儲(chǔ)備相對(duì)較多，分別為111、63、59、58、37、27萬(wàn)平。我們認(rèn)為，對(duì)于剛剛跨進(jìn)千億房企的公司來(lái)說(shuō)，如何在規(guī)模、負(fù)債、土儲(chǔ)之間保持平衡，仍是其要面臨的重大挑戰(zhàn)。2021、2022年受市場(chǎng)環(huán)境影響，新開(kāi)工連續(xù)下滑；但竣工結(jié)算仍有支撐。2021、2022年公司新開(kāi)工面積和在建面積連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，其中2022年新開(kāi)工面積僅286萬(wàn)平，回到了2018年前的水平；在建面積1385萬(wàn)平，同比下降10.2%，回到了2019年的水平。不過(guò)，公司竣工規(guī)模適中保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，2022年在行業(yè)景氣度低迷的背景下，仍實(shí)現(xiàn)了5.1%的正增長(zhǎng)，當(dāng)年竣工面積達(dá)660萬(wàn)平，創(chuàng)下歷史新高，對(duì)公司的收入結(jié)算形成了有力的支撐。3、以住宅為主業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步發(fā)展的“一核三配套”業(yè)務(wù)發(fā)展新格局2022年公司以住宅為主業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步發(fā)展的“一核三配套”業(yè)務(wù)發(fā)展新格局。以住宅業(yè)務(wù)為核心，持續(xù)優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造標(biāo)桿商業(yè)品牌，成為具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商；并積極向城市更新、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、裝配式建筑、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)主業(yè)升級(jí)發(fā)展。2022年末，公司積極推進(jìn)收購(gòu)鏵金投資100%股權(quán)事宜，并于2023年1月完成股權(quán)交割。交易完成后，公司間接控股華發(fā)物業(yè)（00982.HK）。隨著華發(fā)物業(yè)的并入，公司形成了以住宅為主業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)（上下游產(chǎn)業(yè)鏈）為支撐的“1+3”發(fā)展新格局，助力公司長(zhǎng)效發(fā)展。3.1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)：“3+3”業(yè)務(wù)線產(chǎn)品體系日益完善，逐步實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局華發(fā)商業(yè)，作為“一核三配套”發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一翼，從無(wú)到有，從珠海到全國(guó)。華發(fā)股份深入拓展旗下商業(yè)板塊，以華發(fā)商都、華發(fā)新天地、閱潮書(shū)店、華商百貨、5A級(jí)寫字樓、奧特美康體中心六大產(chǎn)品線為主，形成以珠海為核心，輻射全國(guó)多城市、多區(qū)域的發(fā)展布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)和板塊聯(lián)動(dòng)。2014年，華發(fā)商都全面開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)創(chuàng)了華發(fā)商業(yè)地產(chǎn)品牌；運(yùn)營(yíng)方面，公司成立了商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，并按業(yè)態(tài)類別設(shè)立了華發(fā)商都、華發(fā)新天地和華商百貨三家下屬公司，逐步完善整個(gè)板塊的營(yíng)運(yùn)管理機(jī)制，為下一步加快商業(yè)地產(chǎn)板塊發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2015年，公司商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展再上新臺(tái)階，形成華發(fā)商都、新天地兩大產(chǎn)品線，華商百貨和閱潮書(shū)店兩大自營(yíng)品牌體系的發(fā)展格局，并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)和板塊聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)公司商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段。2021年，公司商業(yè)板塊全國(guó)化布局逐漸成型，步入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展新軌道，珠海、太倉(cāng)、威海、中山、武漢等城市的六大重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，全面打響華發(fā)商業(yè)品牌。截至2022年末，公司已進(jìn)駐全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市，旗下項(xiàng)目逾百個(gè)。目前華發(fā)商業(yè)“3+3”業(yè)務(wù)線產(chǎn)品體系日益完善，持續(xù)打造優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套賦能住宅主業(yè)。其中，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)為：以華發(fā)商都為代表的集中式商業(yè)線，以華發(fā)新天地為代表的社區(qū)商業(yè)線，以珠海中心為代表的商務(wù)辦公線；三大自營(yíng)業(yè)務(wù)為：華商百貨、閱潮書(shū)店、華發(fā)奧特美康體中心，快速匹配不同市場(chǎng)需求。3.2、上下游產(chǎn)業(yè)鏈：公司上下游產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)步發(fā)展公司以住宅產(chǎn)業(yè)為中心，公司上下游產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)步發(fā)展，形成包含教育、文傳、長(zhǎng)租公寓、城市更新、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、代理、園林、資管、投資及建研中心等在內(nèi)的房地產(chǎn)全價(jià)值鏈業(yè)務(wù)。2022年公司上下游產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)步發(fā)展：營(yíng)銷公司數(shù)字化營(yíng)銷成效顯著；更新公司多個(gè)舊改項(xiàng)目取得進(jìn)展；華實(shí)中建取得香港品質(zhì)保證局認(rèn)證，成功打入香港市場(chǎng)；優(yōu)生活公司實(shí)現(xiàn)三條產(chǎn)品線、三條業(yè)務(wù)線全國(guó)化落地；文傳公司積極助力華發(fā)品牌提升；安研院聯(lián)合清華大學(xué)創(chuàng)新中心共建粵港澳大灣區(qū)防風(fēng)減災(zāi)實(shí)驗(yàn)室。教育：公司致力于建設(shè)具有國(guó)際影響力的一流民族教育品牌——華發(fā)教育品牌，始于2003年創(chuàng)立的容閎學(xué)校，現(xiàn)已構(gòu)建起涵蓋學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、國(guó)際高中教育與高端教育培訓(xùn)的辦學(xué)體系。2015年，華發(fā)教育受托管理橫琴新區(qū)“兩校一園”，開(kāi)創(chuàng)民辦教育機(jī)構(gòu)托管公辦學(xué)校、幼兒園的珠海先河。截至2022年末，華發(fā)教育旗下共17所學(xué)校，容閎國(guó)際幼稚園、容閎小學(xué)、容閎書(shū)院、珠海德威國(guó)際高中四大名校各具特色，具有良好的口碑。長(zhǎng)租公寓：華發(fā)優(yōu)生活公司成立于2018年，是公司積極響應(yīng)“租購(gòu)并舉”政策而打造的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)，致力于提升城市租賃生活品質(zhì)，成為中國(guó)品質(zhì)公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商中的領(lǐng)創(chuàng)者之一。華發(fā)優(yōu)生活將房地產(chǎn)完整的、全面的、專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)體系滲透到住房租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域，依托華發(fā)股份地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈與成熟的運(yùn)營(yíng)體系，通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)大型租住社區(qū)和升級(jí)改造存量物業(yè)，為市場(chǎng)持續(xù)打造具有華發(fā)特色的多元化租住產(chǎn)品，旗下產(chǎn)品線目前有三條：1）針對(duì)塔尖商務(wù)人士打造的服務(wù)式公寓“華府”，2）針對(duì)有高品質(zhì)居家生活需求的金領(lǐng)打造的租住社區(qū)“華庭”，3）針對(duì)為夢(mèng)想積極奮斗的都市青年打造的精品公寓“華寓”。華發(fā)優(yōu)生活細(xì)化了三個(gè)業(yè)務(wù)方向：1）類REITs資產(chǎn)證券化:踐行國(guó)家租購(gòu)并舉的政策，通過(guò)對(duì)存量物業(yè)、自持資產(chǎn)的改造裝修和運(yùn)營(yíng)盤活，打通重資產(chǎn)、公寓化、運(yùn)營(yíng)管理到金融證券化的閉環(huán)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值增量化、綜合營(yíng)收穩(wěn)健化和運(yùn)營(yíng)效益最大化的目標(biāo)，構(gòu)建華發(fā)品牌租賃住房的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。2）“優(yōu)生活租賃管家”服務(wù):依托于華發(fā)品牌和運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主房產(chǎn)提供租賃托管服務(wù)，賦能不動(dòng)產(chǎn)銷售和租售轉(zhuǎn)化?？墒芡泄芾砩鐓^(qū)，整棟物業(yè)資產(chǎn)的大業(yè)主，也可對(duì)接個(gè)人產(chǎn)權(quán)房屋小業(yè)主的需求。為客戶維護(hù)、打理房產(chǎn)并代理租賃運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)的保值與增值，管家式服務(wù)省心省力。3）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理輸出:與人才安居、國(guó)企公寓、產(chǎn)業(yè)園配套等進(jìn)行合作，提供全流程公寓化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、管理運(yùn)營(yíng)咨詢服務(wù)，賦能長(zhǎng)租公寓行業(yè)的良好發(fā)展。發(fā)揮國(guó)企擔(dān)當(dāng)，為各城市及企業(yè)的人才安居配套及多類型租賃住房，輸出“華府/華庭/華寓”系列品牌、管理體系及專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。三個(gè)業(yè)務(wù)各有側(cè)重，通過(guò)高效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)走向資產(chǎn)證券化是有華發(fā)優(yōu)生活的基盤業(yè)務(wù)，得益于高效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，華發(fā)優(yōu)生活又可以進(jìn)行“優(yōu)生活租賃管家”服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理輸出。通過(guò)這個(gè)戰(zhàn)略模式，我們看到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和效益最大化是華發(fā)優(yōu)生活的核心，因?yàn)橹挥袃?yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)才能更好的實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。截至目前，在資產(chǎn)證券化道路上，華發(fā)優(yōu)生活已經(jīng)取得了階段性成績(jī)。截至2022年末，公司合計(jì)發(fā)行發(fā)行了11筆租賃住房相關(guān)的ABS、ABN、一般公司債等產(chǎn)品，總?cè)谫Y額達(dá)87.9億元。經(jīng)過(guò)3年務(wù)實(shí)的發(fā)展，華發(fā)優(yōu)生活已經(jīng)跑通了三大業(yè)務(wù)模塊。憑借戰(zhàn)略落地強(qiáng)執(zhí)行能力，資產(chǎn)證券化將成為華發(fā)優(yōu)生活獲取資金，撬動(dòng)規(guī)模的重要支撐。文旅：收購(gòu)合作項(xiàng)目股權(quán)，化解風(fēng)險(xiǎn)增厚文旅類核心資產(chǎn)。珠海華發(fā)與深圳融創(chuàng)文旅于2020年11月6日簽訂《深圳市寶安區(qū)冰雪文旅地塊項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議，雙方合資設(shè)立項(xiàng)目公司融華置地作為項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)主體，其中華發(fā)房產(chǎn)認(rèn)繳出資34.3億元，持有49%股權(quán)，融創(chuàng)文旅認(rèn)繳出資35.7億元，持有項(xiàng)目公司51%股權(quán)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)表由深圳融創(chuàng)文旅合并。經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，截至2022年11月30日，融華置地股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為70.0億元，評(píng)估增值5621.69萬(wàn)元，增值率為0.81%。為保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)等工作順利推進(jìn)，維護(hù)股東權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商，2023年1月4日，公司全資子公司珠海華發(fā)收購(gòu)深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)及深圳融創(chuàng)文旅對(duì)融華置地的債權(quán)及利息，其中股權(quán)收購(gòu)價(jià)35.7億元，債權(quán)收購(gòu)價(jià)0.12億元，收購(gòu)?fù)瓿珊笾楹ＨA發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)。交割完成后，珠海華發(fā)應(yīng)向融華置地提供股東借款以足額向政府相關(guān)部門繳納剩余地價(jià)款63.55億元。同時(shí)，融創(chuàng)集團(tuán)在2025年11月23日前保留了對(duì)深圳融華置地51%股權(quán)的回購(gòu)權(quán)。首期股權(quán)收購(gòu)價(jià)款20.82億元，其余尾期股權(quán)收購(gòu)價(jià)款將以其他地塊中的冰雪項(xiàng)目、商辦等項(xiàng)目公司未售物業(yè)按照成本價(jià)等額沖抵，以較小資金化解合作方風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增厚了公司的核心資產(chǎn)。本次收購(gòu)?fù)瓿珊?，公司與深圳融創(chuàng)文旅仍將設(shè)立合資公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售、冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，其中持有型物業(yè)仍然由冰雪開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成熟的深圳融創(chuàng)文旅經(jīng)營(yíng)，其作為全球冰雪產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者，全球最大室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商，積累了冰雪世界開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的成熟經(jīng)驗(yàn)；這種創(chuàng)新的合作模式將助力深圳冰雪文旅城盡快運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)間定于2025年11月。深圳冰雪文旅城為深圳標(biāo)桿項(xiàng)目，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?020年11月23日，深圳融華經(jīng)公開(kāi)競(jìng)投獲得位于深圳市寶安區(qū)沙井街道地塊，成交總價(jià)127.1億元，項(xiàng)目總占地面積43.68萬(wàn)平，建面131.07萬(wàn)平方米，具體包括辦公74.25萬(wàn)平，住宅（可售型人才房）30萬(wàn)平，游樂(lè)設(shè)施10萬(wàn)平，商業(yè)9.97萬(wàn)平，配套酒店4.9萬(wàn)平，公共配套設(shè)施1.95萬(wàn)平，計(jì)劃總投資183億元。冰雪文旅在我國(guó)南方地區(qū)是稀缺資源。隨著北京冬奧會(huì)掀起的冰雪文旅熱潮，該產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求量大幅增長(zhǎng)。而項(xiàng)目地塊位屬深圳市寶安區(qū)大空港片區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心板塊，為深圳市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，臨近寶安綜合港區(qū)、寶安機(jī)場(chǎng)，連接多條珠三角東西岸重要高速、城軌，立體式綜合交通輻射整個(gè)粵港澳大灣區(qū)，聚集人流物流，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。因此，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Υ?，市?chǎng)期望高，有望被打造成為“灣區(qū)極地，世界冰城”的深圳休閑度假旅游新名片。3.3、物業(yè)管理：積極探索開(kāi)發(fā)與物管的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，逐步整合華發(fā)物業(yè)2022年年末，公司整合華發(fā)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。2022年末，公司積極推進(jìn)收購(gòu)鏵金投資100%股權(quán)事宜，并于2023年1月完成股權(quán)交割。交易完成后，公司間接控股華發(fā)物業(yè)（00982.HK），華發(fā)股份通過(guò)光杰及鏵金投資持有華發(fā)物業(yè)39億股股份，占公司總股本的38.8%。隨著華發(fā)物業(yè)的并入，公司形成了以住宅為主業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和上下游產(chǎn)業(yè)鏈為支撐的“1+3”發(fā)展新格局，助力公司長(zhǎng)效發(fā)展。得益于規(guī)模的穩(wěn)定擴(kuò)張，華發(fā)物業(yè)整體營(yíng)收與業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.0億元，同比增長(zhǎng)24.6%，歸母凈利潤(rùn)1.9億元，同比增長(zhǎng)24.1%。2020年經(jīng)過(guò)華發(fā)集團(tuán)主導(dǎo)的內(nèi)部重組和資產(chǎn)注入后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)從酒店顧問(wèn)及會(huì)展服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)，公司毛利率在2020年出現(xiàn)了明顯的下滑，近三年基本持穩(wěn)，2022年毛利率為24.8%，但歸母凈利潤(rùn)率始終穩(wěn)步提升，2022年穩(wěn)居12.1%。華發(fā)物業(yè)服務(wù)主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)，收入占比高達(dá)99%。2020年經(jīng)過(guò)華發(fā)集團(tuán)主導(dǎo)的內(nèi)部重組和資產(chǎn)注入后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為通過(guò)珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司提供全面的物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)（2022年收入占比99.2%），輔助業(yè)務(wù)為通過(guò)華金國(guó)際會(huì)展服務(wù)有限公司、華金國(guó)際酒店管理有限公司提供會(huì)展、展覽、會(huì)議及活動(dòng)策劃組織有關(guān)的顧問(wèn)服務(wù)。2022年公司物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.9億元，同比增長(zhǎng)26.9%，毛利率為24.7%；其中：1）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入10.5億元，同比增長(zhǎng)27.5%，收入占比為65.6%；2）業(yè)主增值服務(wù)包括居家服務(wù)（家政及清潔服務(wù)，維護(hù)及保養(yǎng)服務(wù)等）、空間運(yùn)營(yíng)（小區(qū)公共區(qū)域租賃及電梯廣告位，2022年試點(diǎn)運(yùn)行充電樁運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)）、小區(qū)新零售、車輛管理服務(wù)及其他服務(wù)。2022年實(shí)現(xiàn)收入1.7億元，同比增長(zhǎng)51.9%，收入占比10.8%。3）其他增值服務(wù)包括開(kāi)發(fā)商配套服務(wù)、城市服務(wù)、樓宇電梯智能化服務(wù)、保安服務(wù)、餐飲服務(wù)（2022年新增的服務(wù)內(nèi)容，包括食堂用餐服務(wù)、餐食配送、食材配送、下午茶及飲用水等多項(xiàng)業(yè)務(wù)），2022年實(shí)現(xiàn)收入3.6億元，同比增長(zhǎng)10.2%，收入占比22.8%。2022年公司酒店顧問(wèn)及會(huì)展服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1303萬(wàn)元，同比下降17.0%，主要受到新冠疫情反復(fù)及全球經(jīng)濟(jì)下行的影響。華發(fā)物業(yè)服務(wù)已經(jīng)管理覆蓋北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、南京等全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市，形成扎根大灣區(qū)、覆蓋全國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指院百?gòu)?qiáng)物業(yè)報(bào)告，珠海華發(fā)物業(yè)位于2022年全國(guó)百?gòu)?qiáng)物管公司綜合排名第19名。截至2022年末，公司向302項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，總管理面積2437萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)20.1%，合約面積5182萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)34.1%，合約在管比為2.13。從地區(qū)優(yōu)勢(shì)來(lái)看，由于公司深耕大灣區(qū)，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了66.3%的在管面積和73.9%的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入。華發(fā)物業(yè)服務(wù)在內(nèi)生增長(zhǎng)及外部拓展都具有優(yōu)勢(shì)，特別是來(lái)自于政府、事業(yè)單位和政企合資公司的項(xiàng)目獲取，在公建領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。過(guò)去兩年新增外拓青茂口岸、珠海博物館、珠海規(guī)劃展覽館、林芝火車站站前廣場(chǎng)、前海人壽廣州總醫(yī)院等一系列非住宅項(xiàng)目相繼進(jìn)入公司的管理項(xiàng)目，2022年公司成功中標(biāo)珠海市機(jī)關(guān)大院、珠海市供水工程有限公司項(xiàng)目、中國(guó)移動(dòng)廣東公司物業(yè)管理服務(wù)陽(yáng)江市標(biāo)段等多個(gè)公建物業(yè)管理項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固華發(fā)物業(yè)在公建物業(yè)管理領(lǐng)域布局，截至2022年末，非住在管規(guī)模達(dá)551萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)38.6%。2022年末的在管面積同比提升20.1%，其中來(lái)自第三方外拓的在管面積同比提升42.9%；2022年來(lái)自第三方外拓的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入同比提升56.5%。不過(guò)從目前的構(gòu)成來(lái)看，公司仍較為依賴關(guān)聯(lián)房企，華發(fā)集團(tuán)體系內(nèi)項(xiàng)目的穩(wěn)定增長(zhǎng)為公司管理規(guī)模穩(wěn)健擴(kuò)張?zhí)峁┍Ｕ希?022年華發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比仍有83.1%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。4、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：利潤(rùn)率有望于2025年回升，償債能力明顯改善4.1、成長(zhǎng)性：營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)保障程度持續(xù)回升，權(quán)益比例下降致使少數(shù)股東損益占比激增公司營(yíng)收保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)保障程度持續(xù)回升。2014-2022年公司營(yíng)業(yè)收入從71億元增長(zhǎng)至592億元，年復(fù)合增速為30.3%。2022年由于竣工項(xiàng)目增加，總營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng)，公司2022年?duì)I收同比增長(zhǎng)15.5%，在行業(yè)持續(xù)下行的背景下，公司營(yíng)收能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)主要由于竣工面積持續(xù)增加，2022年公司竣工面積同比增加5.1%，結(jié)算節(jié)奏加快。截止2022年末，公司預(yù)收賬款808億元，較年初增加27.7%，預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入的比重為1.37X，同比再度提升0.13X，后續(xù)業(yè)績(jī)有望持續(xù)釋放。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收貢獻(xiàn)持續(xù)維持高位，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)單一。華發(fā)股份經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)和其他業(yè)務(wù)，其中其他業(yè)務(wù)主要為與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的裝修、代理、物業(yè)相關(guān)服務(wù)、房屋租賃收入等。從營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)度看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終占主導(dǎo)地位，2013-2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收貢獻(xiàn)率始終超過(guò)90%，公司貢獻(xiàn)營(yíng)收業(yè)務(wù)較為單一，相關(guān)多元化業(yè)務(wù)有待進(jìn)一步發(fā)展。毛利率下行、權(quán)益比下降疊加計(jì)提減值，歸母凈利潤(rùn)承壓下降。2014-2022年公司歸母凈利潤(rùn)從6.5億元增至25.8億元，年復(fù)合增速18.9%。其中2019-2020年、2022年公司的歸母凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入，這主要由于：1）毛利率承壓：受到此前獲取利潤(rùn)較低地塊進(jìn)入結(jié)算周期影響，毛利率波動(dòng)下降；2）權(quán)益比例下降：雖然2018-2020年間是公司實(shí)現(xiàn)千億規(guī)?？缭?、快速發(fā)展的三年，但在此期間公司更傾向于合作開(kāi)發(fā)，其拿地和銷售項(xiàng)目的權(quán)益比例顯著下降，因此實(shí)際上，銷售對(duì)后續(xù)利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化率是有所下降的，少數(shù)股東損益顯著升高。其中拿地權(quán)益比例從2018年的89.8%下降至2020年最低點(diǎn)的69.8%，銷售權(quán)益比例從2017年最高點(diǎn)的98.6%下降至2020年最低點(diǎn)的60.8%。受此影響，后續(xù)結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益比例也有所下降，公司少數(shù)股東損益占比明顯提升。2018年公司少數(shù)股東損益僅1.2億元，占凈利潤(rùn)的比重僅4.9%，2019年少數(shù)股東損益增至5.3億元，2020年增至16.6億元，2022年為21.5億元，少數(shù)股東損益占比也提升至2022年的45.5%，較2018年提升了超過(guò)40個(gè)百分點(diǎn)。3）除了以上兩點(diǎn)原因以外，2022年還因?yàn)橛?jì)提減值：公司2022年計(jì)提資產(chǎn)減值損失7.6億元，較2021年大幅提升。我們認(rèn)為2023-2024年公司毛利率仍將因低利潤(rùn)地塊的陸續(xù)結(jié)算有所承壓，而2022年以來(lái)公司利潤(rùn)率水平較好的華東地區(qū)的投資與銷售占比顯著增加，將有望推動(dòng)公司毛利率于2025年回升，并且公司在2021、2022年的拿地權(quán)益比例相對(duì)2019-2020年有明顯提升，項(xiàng)目權(quán)益比有望回升。4.2、盈利能力：隨著低利潤(rùn)地塊結(jié)算完畢，利潤(rùn)水平較好的華東地區(qū)結(jié)算增加，公司毛利率有望于2025年回升受到此前獲取利潤(rùn)較低地塊進(jìn)入結(jié)算周期影響，近兩年公司毛利率呈下降趨勢(shì)。公司2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率20.3%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)，為近年最低點(diǎn)，其中主要受到結(jié)算收入占比較高的華南地區(qū)毛利率大幅下降12.6個(gè)百分點(diǎn)影響，但華東及華中地區(qū)毛利率較2021年提升3.88個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)水平有所改善。疊加期間費(fèi)率的波動(dòng)上升和少數(shù)股東損益占比顯著提升，使公司的凈利率與歸母凈利潤(rùn)率也呈下降趨勢(shì)，最終使ROE出現(xiàn)波動(dòng)下降，不過(guò)由于公司權(quán)益乘數(shù)相對(duì)不低，因此ROE也相對(duì)較高。我們認(rèn)為2023-2024年公司毛利率仍將因低利潤(rùn)地塊的陸續(xù)結(jié)算有所承壓，而2022年以來(lái)公司利潤(rùn)率水平較好的華東地區(qū)的投資與銷售占比顯著增加，將有望推動(dòng)公司毛利率水平于2025年回升。4.3、償債能力：2022年財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿、表外負(fù)債全面改善4.3.1、財(cái)務(wù)杠桿：自2021年起“三道紅線”全面轉(zhuǎn)綠，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化公司曾在2018-2020年規(guī)?？焖贁U(kuò)張階段，財(cái)務(wù)杠桿處于高位。2017-2020年，華發(fā)股份規(guī)模擴(kuò)張加速，2020年成功邁入千億門檻，但其代價(jià)是財(cái)務(wù)杠桿處于高位。在擴(kuò)張的過(guò)程中，公司財(cái)務(wù)杠桿雖整體呈下降趨勢(shì)，在大多數(shù)房企都主動(dòng)降杠桿的2020年，公司是千億國(guó)企中唯一一家“三道紅線”全踩的紅檔公司。公司有息負(fù)債規(guī)模從2017年末的741億元增至2020年末的1586億元，有息負(fù)債規(guī)模翻倍，2017-2020年間的短期有息負(fù)債占比均值為34%，2020年末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為76.5%、181.6%、0.99X。2021年公司“三道紅線”全面轉(zhuǎn)綠；2022年保持“綠檔”，融資渠道暢通，融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2021年開(kāi)始公司適當(dāng)放緩了拿地的節(jié)奏，有息負(fù)債也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中下降，2021年末公司有息負(fù)債規(guī)模1368億元，同比下降13.8%，2022年末1456億元，同比雖增長(zhǎng)了6.4%，但仍低于2020年末的有息負(fù)債規(guī)模。2021年、2022年新增融資以長(zhǎng)期低成本融資為主，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期有息負(fù)債占比分別為20.1%、18.1%，持續(xù)下降，同時(shí)，公司融資成本進(jìn)一步降低，2022年公司融資成本同比下降0.04個(gè)百分點(diǎn)至5.76%。作為地方龍頭國(guó)企，公司融資手段豐富、融資渠道通暢，2022年公司公開(kāi)發(fā)行境內(nèi)債券超160億元；成功進(jìn)入租賃住房類REITs百億儲(chǔ)架規(guī)模隊(duì)列，存續(xù)份額位居市場(chǎng)前列；積極響應(yīng)證監(jiān)會(huì)股權(quán)支持政策，成為首批啟動(dòng)向特定對(duì)象發(fā)行A股股票的房地產(chǎn)公司之一。截至2022年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為65.3%、84.7%、2.01X。4.3.2、表外負(fù)債：2022年實(shí)現(xiàn)六年來(lái)首次下降，預(yù)計(jì)最大化表外負(fù)債占比為27%我們推算截至2022年末，公司最大化表外負(fù)債規(guī)模為527億元，這是自2016年來(lái)首次出現(xiàn)下降，最大化表外負(fù)債占比（最大化表外負(fù)債/（最大化表外負(fù)債+有息負(fù)債））為26.6%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。房企表外的負(fù)債主要體現(xiàn)為永續(xù)債、隱藏在少數(shù)股東權(quán)益中的明股實(shí)債和運(yùn)用擔(dān)保與反擔(dān)保等方法進(jìn)行融資三個(gè)方面。1）股東權(quán)益中可能存在明股實(shí)債的風(fēng)險(xiǎn)。華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益與損益占比存在的差距較大，公司少數(shù)股東權(quán)益比例逐年上升，2022年少數(shù)股東權(quán)益比例為82%，較2018年大幅增加28個(gè)百分點(diǎn)，少數(shù)股東損益比例雖也呈上升趨勢(shì)，但仍低于權(quán)益比例37個(gè)百分點(diǎn)，母公司權(quán)益占比明顯偏低，或更多通過(guò)合同安排等方式對(duì)納入合并范圍的公司進(jìn)行控制，推測(cè)明股實(shí)債的問(wèn)題較為明顯。我們推算的截至2022年末，明股實(shí)債部分的最大化表外負(fù)債（（少數(shù)股東權(quán)益占比-少數(shù)股東損益占比）*所有者權(quán)益）為400億元，同比下降10.6%。2）永續(xù)債：早在2018年華發(fā)就開(kāi)始借永續(xù)債。2018-2021年華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模分別為31、64、62、39億元。從財(cái)務(wù)審計(jì)方面，永續(xù)債并不被列入負(fù)債，而是被計(jì)入權(quán)益。如果剔除永續(xù)債，華發(fā)股份2020年末凈負(fù)債率將超190%。不過(guò)，2022年公司已經(jīng)償還了所有永續(xù)債。3）公司還運(yùn)用擔(dān)保與反擔(dān)保等方法進(jìn)行融資。2022年對(duì)非子公司擔(dān)保余額128億元，同比下降4.1%。4.3.3、經(jīng)營(yíng)杠桿：2022年對(duì)經(jīng)營(yíng)杠桿的使用明顯減少為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，公司已經(jīng)發(fā)行過(guò)多期的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。公司早在2019年9月就宣布以供應(yīng)商對(duì)公司及下屬子公司的應(yīng)收賬款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行融資，總額不超過(guò)70億元。從2018年至今，以華發(fā)股份為原始權(quán)益人的累計(jì)發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃金額為158.2億。房企供應(yīng)鏈ABS是供應(yīng)商將向核心企業(yè)的應(yīng)收賬款打包出售給保理公司，由保理公司作為原始權(quán)益人完成發(fā)行。在發(fā)行供應(yīng)鏈ABS中,華發(fā)股份的控股股東華發(fā)集團(tuán)提供了連帶責(zé)任擔(dān)保，同時(shí)，華發(fā)股份對(duì)華發(fā)集團(tuán)提供反擔(dān)保。如此一來(lái)，供應(yīng)商可以對(duì)華發(fā)集團(tuán)下屬子公司的應(yīng)收賬款，借助華發(fā)集團(tuán)的資質(zhì)