物業(yè)設備設施技術標準1.目的指導公司各業(yè)務部門設備設施的規(guī)范化管理，確保設備設施的完好率。感謝閱讀2.范圍適用于公司所有業(yè)務部門.3.職責責任部門/崗位工作內(nèi)容職能中心/品質專負責收集國家相關技術規(guī)范和先進技術應用謝謝閱讀員負責對技術標準條款的解釋說明,及時對此技術標準進行精品文檔放心下載完善修訂,確保此標準與國家相關技術規(guī)范的一致性部門技術負責人負責參照此技術標準編制各類設備作業(yè)指導書感謝閱讀設備責任人按此技術標準對設備實施操作和保養(yǎng)4。定義4。1本技術標準為公司設備設施日常運行、保養(yǎng)管理中應達到的要求。精品文檔放心下載4.2感謝閱讀保養(yǎng)作業(yè)指導書。對新接管項目應以此技術標準為依據(jù)，以確保設備設施接管質量，規(guī)避管謝謝閱讀理風險。4.4本技術標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。精品文檔放心下載5。方法和過程控制5.1設備房管理標準:5。1.1基本要求5.1.1.1設備房門上有相對應設備房標識。5.1。1。2設備房內(nèi)照明足夠，墻面沒有污跡，地面干凈,空氣干燥，房內(nèi)無與感謝閱讀管理無關物品，物品擺放整齊，無雜物；5.1.1。3設備現(xiàn)場的操作作業(yè)指導書齊全有效，各類設備維修檢修記錄規(guī)范完謝謝閱讀整。5.1.1。4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。精品文檔放心下載5.1.1。5設備房內(nèi)的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體應有

流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。感謝閱讀5.1。1.6設備房內(nèi)設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位要有防護罩。謝謝閱讀5.1。1。7設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，

責任人明確.感謝閱讀5.1.1.8所有標識安裝位置適當、醒目,清晰、完整.

案》應上墻。謝謝閱讀5.1。2設備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與設備管理無關的物品，滅

火器選擇和配置數(shù)量標準（2公斤/只）謝謝閱讀燃燒特性及場合滅火器類型配置基準會所、過道走廊水型、泡沫、鹵代烷型滅火器1瓶/20平米感謝閱讀汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳滅火器1瓶/15平米感謝閱讀配電房、帶電設備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器1瓶/15平米感謝閱讀A、地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30％。精品文檔放心下載B、如設有消火栓的，可相應減少30%.C、如設有滅火系統(tǒng)的,可相應減少50%。D、如設有消火栓和滅火系統(tǒng)的,可相應減少70%。E、一個滅火器配置場所的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于精品文檔放心下載5只。5.1.3設備房內(nèi)有可能發(fā)生觸電危險的控制柜下方應鋪設干燥的絕緣膠墊。精品文檔放心下載設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合公司CI手感謝閱讀冊的要求。設備房中重要設備上端如有排污管等設施時,應在該設備上端加設喇叭口、感謝閱讀擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用.5.1.6重要設備房內(nèi)應配置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設備房內(nèi)溫謝謝閱讀度低于40度和相對濕度小于80％。5。1.7無人值守的設備房必須加鎖，鑰匙由設備責任人及控制中心管理.精品文檔放心下載5。1.8設備表面無積塵、無油污，應急照明能在停電事故下至少工作半小時.精品文檔放心下載設備房排水通暢，應具有防蟲、防鼠措施。水泵房內(nèi)控制柜與水泵隔離感謝閱讀并有防濺措施，柜底高出地面20CM以上。設置集水底坑的設備房,應保持謝謝閱讀排水通暢。5。1。10專用工具安全用品應放置在指定位置.5.2設備技術資料，部門必須保存《物業(yè)接管驗收標準和要求》內(nèi)要求接管的

資料.感謝閱讀5。3供配電系統(tǒng)5。3。1配電設備由維修員每天巡視檢查兩次并記錄。謝謝閱讀5。3.2動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏,功能完好,指示正常。各配電精品文檔放心下載柜前后應放置絕緣膠墊,配電設備接地電阻值小于4Ω。感謝閱讀5。3。3變壓器上端無照明等懸掛物,出線端電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi),對

于未使用的變壓器，應斷開并懸掛標識。感謝閱讀5。3.4無功補償柜管理5.3.4.1功率因數(shù)控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可

靠無損壞。感謝閱讀5.3.4。2補償控制手動、自動切換有效。5。3。4.3補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5MΩ.謝謝閱讀5.3.4.4補償電容需要貼60攝氏度示溫貼片,母排及螺絲連接點需加貼50攝氏

度示溫貼片，便于及時發(fā)現(xiàn)設備溫度變化。感謝閱讀5.3.4。5功率因數(shù):大于０.９高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；螺栓連接處需要點上定位油漆，接精品文檔放心下載線端子熱敏涂層無發(fā)熱變色；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無謝謝閱讀損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確;謝謝閱讀各回路電流在額定范圍內(nèi)且三相不平衡電流不超過25％。謝謝閱讀5。3。6高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性感謝閱讀質。5。3.7操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的謝謝閱讀充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為直流:23.5V—25.5V。謝謝閱讀5.3.8蓄電池：5。3.8.1鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應更換一次電解液。蓄電感謝閱讀池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：a)電解液用量過少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)池外部電壓不正常。d)電極板膨脹,氣塞孔堵塞.e)電解液內(nèi)含有機雜質。f)爬堿嚴重。5。3.8。2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期做充電保養(yǎng)。電池端子之間絕精品文檔放心下載謝謝閱讀充電狀態(tài)不允許開蓋。5。3。9發(fā)電機設備：內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥精品文檔放心下載門無泄漏。異常氣味。柴油發(fā)動機轉速穩(wěn)定。發(fā)電機運行時的技術參數(shù)符合標準和要求。謝謝閱讀備用柴油油量保持在發(fā)電機運行6小時的油量,但是不能超過1000升。

冷水箱水量保持在容積的80％以上。各種過濾器應按體系文件要求及時更換.精品文檔放心下載5.3。9.4必須配備符合要求的兩套蓄電池，并按每1個月輪換使用一次。備有

符合要求的切換開關裝置。感謝閱讀蓄電池電壓、容量符合設備要求。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電的復充功

能。感謝閱讀5。3.9.6柴油儲備室應配備滅火器材,需準備足量的消防滅火沙.感謝閱讀5.3.9.7正常情況下,發(fā)電機轉換開關應置于自動位置。5.3.9.8發(fā)電機可靠接地,發(fā)電機房應有降噪音措施。感謝閱讀5。4給排水設備設施生活水箱、水池必須加蓋上鎖,有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或

按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標準，并附有精品文檔放心下載當?shù)厮|檢測部門的合格報告。單獨的消防水池需要定期加藥，保持水質精品文檔放心下載無臭味，5年需要更換一次。5.4。2感謝閱讀３滴／分，填料密封泄漏應小于10滴／分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，精品文檔放心下載油位在油標范圍內(nèi).感謝閱讀靠，水泵運轉方向正確.5.4。4限水、停水按規(guī)定時間通知用戶.5。4.5變頻供水電氣系統(tǒng)。變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、保持設備干燥、無灰塵、通風良好、接線感謝閱讀緊固。壓力傳感器每年定期檢驗；變頻水泵應定期輪換使用。感謝閱讀5.4.6排水設施：污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水精品文檔放心下載謝謝閱讀制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。感謝閱讀精品文檔放心下載安裝牢固.5.4.8泳池循環(huán)系統(tǒng)轉動靈活，壓力差大于1kgf/cm進行反沖洗。感謝閱讀5。4.8。2水底燈電壓不超過12V。5.5消防設備設施系統(tǒng)5.5。1消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠.消防專用工具配備齊全。

消防室內(nèi)設有報警記錄或原始打印記錄單。精品文檔放心下載開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定.感謝閱讀5.5.3噴頭噴淋溫度72℃，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度感器,需每季度定期檢驗。謝謝閱讀消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工

作狀態(tài).設施功能完備無損壞。謝謝閱讀5.5。5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。精品文檔放心下載5.6電梯系統(tǒng)5.6。1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅

自進行維修作業(yè)。謝謝閱讀5.6.2電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活,舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好，

應急照明能維持半小時.感謝閱讀5。6.3電梯舒適性:進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、感謝閱讀沖擊以及異常聲響。5.6.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi).精品文檔放心下載5.6.5感謝閱讀磨擦現(xiàn)象；制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲；閘瓦與制動輪間謝謝閱讀感謝閱讀5.6.6曳引機電動機要求:軸承溫度應不高于８０℃。電動機連接應保持緊固。精品文檔放心下載電機不應有異常聲音。每工作３０００小時更換新的潤滑脂。謝謝閱讀5。6。7曳引機減速器要求：應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能.油面高度謝謝閱讀感謝閱讀密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑感謝閱讀精品文檔放心下載溫不高于85℃。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲.緊固螺栓謝謝閱讀無松動,無銹蝕.5.6.8曳引輪：繩槽磨損應在標準范圍內(nèi)，防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與

槽底的間隙大于1mm。精品文檔放心下載5。6.9限速器:限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工

作，斷繩安全開關的可靠性。精品文檔放心下載在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在200—300N范圍內(nèi)。精品文檔放心下載轎箱門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍

間隙為7mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應為5—8mm。門

垂直誤差不大于0。5mm。精品文檔放心下載門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好；無銹蝕；

門廳鎖嚙合應不小于7mm。謝謝閱讀5.6。13轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污,無積水。設備無灰

塵.謝謝閱讀5。6。14轎廂導軌導靴5。6.14。1導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位,應保持最低要求油位以上.

5。6.14.2檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm。間隙應

均勻。感謝閱讀無松動，無銹蝕。感謝閱讀5.6。15緩沖器5.6。15.1油壓緩沖器用油凝固點應在負10℃以下.油面高度應保持在最低油位

以上。感謝閱讀5.6.15。2緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。精品文檔放心下載5.6。15。3緩沖器以低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于謝謝閱讀90秒。5.6.16安全鉗傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤謝謝閱讀滑脂。其動作應靈敏可靠.5。6。16。2安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4mm左右。感謝閱讀5.6。17鋼絲繩5.6。17。1轎箱和對重側的鋼絲繩應當張力均勻。精品文檔放心下載鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不精品文檔放心下載允許超過32根.5.6.17.3斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16感謝閱讀根。不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小感謝閱讀于原直徑90%。5。6。18補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。感謝閱讀5。6。19電梯電氣部分:繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關、精品文檔放心下載精品文檔放心下載端子壓接牢固，導線編號清楚無誤.接地電阻小于4Ω.動力線絕緣電阻大于Ω.控制線絕緣電阻大于謝謝閱讀0。25MΩ.5。6.20盤車、救人設施置于機房明顯位置，平層標志明顯。精品文檔放心下載5.6.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理.感謝閱讀5.6.22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，電梯的設備責任人每月提交對分承包方

維修保養(yǎng)工作的評估報告一次,并存檔。感謝閱讀電梯轎廂內(nèi)各種設施完好，衛(wèi)生清潔明亮。無手印、污跡、各類標識齊

全；運行無異響.感謝閱讀5。6。24電梯機房：溫度保持在0-40℃,電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。

室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無積塵。精品文檔放心下載5.7空調(diào)系統(tǒng)5.7。1空調(diào)補水裝置：5。7。1.1高位水箱補水系統(tǒng)要求:水箱應無泄漏外面無銹蝕.溢流水管無堵塞，

水位控制裝置應靈敏可靠謝謝閱讀有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。

補水壓力控制準確穩(wěn)定。感謝閱讀循環(huán)水過濾器要求每年清理一次,過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，

一般要求粒度小于0。2mm。過濾器，排污閥,旁通閥無銹蝕、無滲漏、開謝謝閱讀關靈活.謝謝閱讀感謝閱讀備無漏水。保溫良好。5.7.2冷卻塔設備：5.7.2.1冷卻塔噪音小于65dB,設有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉動感謝閱讀部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。5.7。2。2電機、風扇聯(lián)接良好。轉速風量達到設備要求。精品文檔放心下載5。7.2。3減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi).潤滑油應不含渣、不變精品文檔放心下載色、粘度良好.風機扇葉安裝牢固、不變形,運行無震動。布水器出水角度一致，布水精品文檔放心下載均勻，運轉靈活。5。7.2。5濾料應整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應如下雨.接水盤中自動

補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水.停塔后盤中水不溢流.

運行時塔外允許有少量漂水。感謝閱讀5.7.3冷卻水、冷凍水系統(tǒng)：其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配.精品文檔放心下載5。7。3。2水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣控制

方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應做到不缺水、不溢流。

自動補水閥安全可靠。謝謝閱讀5.7.4空調(diào)主機設備：平時保持103—207KPa壓力。感謝閱讀5.7.4。2冷凝器壓力范圍：690—1450KPa相應溫度范圍：15—41℃。謝謝閱讀5.7.4.3蒸發(fā)器壓力范圍：410—550KPa，相應溫度范圍:1—8℃。

15℃，

運行時冷卻水進水溫度范圍20-42℃.出水溫度范圍25—45℃。

電氣部分應保持干噪防止電路板等設備絕緣損壞.機組應保持清潔完

整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固.精品文檔放心下載5.7.5電機:5.7.5.1水泵電機繞組溫度小于承溫度小于80℃。精品文檔放心下載5。7。5。2電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。

5。7.5。3電機風扇冷卻效果明顯。謝謝閱讀5。7.5.4電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。5。7。5.5電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的110％，對精品文檔放心下載地絕緣電阻大于0。5M。5.7.6水泵潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵謝謝閱讀密封良好無滲漏。泵軸轉動平穩(wěn)無刮碰。5.8樓宇智能化、電訊系統(tǒng)5.8。1每月對天線放大器、混合器、和寬帶放大器進行清潔除塵一次.每年對信精品文檔放心下載號分配網(wǎng)絡進行保養(yǎng)一次，確認信號接收良好。5。8。2每季度對背景音樂、緊急廣播系統(tǒng)進行轉換測試并維護。感謝閱讀5.8.3對于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機應有相應出線與實際相吻合的地址謝謝閱讀編碼圖,每年檢查一次。5。8.4樓宇智能控制系統(tǒng)須業(yè)務部門指派專人操作、保養(yǎng)維護，并由設備責任精品文檔放心下載人每周對重要數(shù)據(jù)進行備份。每年設備責任人對智能控制電腦主機、各樓層的控制模塊、控制箱進行精品文檔放心下載保養(yǎng)，并記錄在《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》.年全部覆蓋一次,謝謝閱讀精品文檔放心下載5。9安防設備設施5.9.1精品文檔放心下載系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔.5.9.2門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈精品文檔放心下載敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛(wèi)生清潔完整。感謝閱讀5.9.3精品文檔放心下載硬盤錄像機等)及其相關設備運行可靠，滿足監(jiān)控區(qū)域、質量、時間要求.感謝閱讀5。9.4錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，為硬盤錄像機錄精品文檔放心下載像的按時刻錄保存，專人負責保管.5.9。5視頻線路接線牢固,布線規(guī)范，標識清楚.監(jiān)視攝像鏡頭保護鏡干凈無灰塵。焦距調(diào)節(jié)靈活、云臺轉動靈敏無死角。

監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按鈕、旋鈕、開關、插頭、指示燈無缺

損、指示正確。精品文檔放心下載5.9.82天內(nèi)修復,故障期間需要及

時知會本部門安全負責人。精品文檔放心下載5.9。9居家報警系統(tǒng)使用正常,已開通的需要設置成每周自動檢測一次。謝謝閱讀5.10加工維修工具、設備管理5.10。1維修操作間干凈、整齊，有相應的管理規(guī)定。

5。10。2維修工具保養(yǎng)良好，沒有安全隱患.精品文檔放心下載5.10.3臺鉆:皮帶張緊合適,運行時沒有異常噪音，固定裝置完好。精品文檔放心下載5.10.4電焊機：各接線端子完好,焊把、面罩、各連接線完好。謝謝閱讀5.11會所、會務設備的管理5。11.1桑拿設備定期檢查電加熱器、計時器、熱水器，保證使用功能正常。感謝閱讀5.11.2健身器材等設備設施安全可靠無隱患，并定期檢查各運動部件的完好性、精品文檔放心下載測試各器材的使用功能。5.11.3影音系統(tǒng)在正常操作時應能達到音質清晰,無雜音，尖嘯，回響。謝謝閱讀5.11.4燈光系統(tǒng)在正常開啟時應無不亮，閃爍。各種健身設施應設置使用方法及安全提示標識，兒童設施應有要求在監(jiān)精品文檔放心下載護人陪同使用