溫州房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析及展望（2011～2012）

一2011年溫州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2011年前9個(gè)月的溫州房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)進(jìn)度指標(biāo)的大幅提升，源于地方政府對(duì)于投資率的高度重視；二是銷售相關(guān)指標(biāo)的大幅下降，源于限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制。（一）房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)增幅明顯，保障性住房建設(shè)進(jìn)度較快2011年1～9月溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資439.43億元，同比增長140.9%（見圖1），是近年來增幅最大的一年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期全省增長率；溫州市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重約為40%。2011年溫州市房地產(chǎn)建設(shè)方面的指標(biāo)都有不同程度的提升，形成近年來的高峰。2011年1～9月，溫州市土地購置面積約為上年同期的10倍；新開工面積為769.87萬平方米，同比增長113.44%（見表1）；房屋施工面積為2973.7萬平方米，同比增長28.5%；房屋竣工面積為225.25萬平方米，同比增長71.18%。圖12011年1～9月溫州市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增幅情況表12007～2011年溫州市房地產(chǎn)土地開發(fā)情況2011年保障性住房建設(shè)總體進(jìn)度較快，截至11月份，新開工面積合計(jì)132.94萬平方米、13108套，完成全年開工任務(wù)的109.6%[1]，其中，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積22.7492萬平方米、3029套，完成全年開工任務(wù)的67.1%；公共租賃住房新開工面積29.83萬平方米、4804套，完成全年開工任務(wù)的133.4%；限價(jià)商品房新開工面積9.808萬平方米、864套，完成全年開工任務(wù)的70.8%；舊住宅改造新開工面積15.4萬平方米、1723套，完成全年開工任務(wù)的138.62%；城中村改造新開工面積55.44萬平方米、2688套，完成全年開工任務(wù)的134.4%。（二）商品房銷售額同比下降全市1～9月份商品房銷售面積97.9萬平方米，同比下降39.3%，其中住宅銷售面積80.95萬平方米，同比下降40.89%。溫州市區(qū)的情況，首先是預(yù)售商品房（一手房）的情況。一是批準(zhǔn)預(yù)售的數(shù)量，2011年前9個(gè)月溫州市區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房22.27萬平方米，同比減少27.2%，其中住宅面積3.7萬平方米，同比下降84.56%。截至2011年9月底，市區(qū)可銷售商品住房共有9.06萬平方米，同比下降4.1%。截至11月份，溫州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為40.7萬平方米，同比增加150%，10月和11月供應(yīng)量大量增加，特別是11月份供應(yīng)量為34萬平方米，超過2010年全年的供應(yīng)量。二是預(yù)售商品房的實(shí)際成交量，1～9月溫州市區(qū)商品住房成交量和成交金額分別為4.85萬平方米和13.26億元，同比分別下降84.87%和83.42%。2011年1～11月新建商品住宅實(shí)際銷售面積僅為預(yù)售面積的22.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2006～2010年的平均值113%和期間的最小值64%（2008年）。其次是二手房的情況，截至2011年9月，溫州市區(qū)二手住房成交量和成交額分別為59.93萬平方米和70.12億元，同比分別下降47.4%和29.2%。從溫州市區(qū)各類商品房銷售構(gòu)成看，住宅銷售面積的比重在經(jīng)歷了2010年的降低之后，在2011年前9個(gè)月出現(xiàn)了更大幅度的降低，不僅創(chuàng)近年來的新低，而且首次低于同期辦公樓和商業(yè)用房的銷售比重（見表2）。銷售的戶型結(jié)構(gòu)也發(fā)生較大改變，中小戶型的占了絕大多數(shù)。2011年1～6月市區(qū)商品住房成交面積以80～90平方米戶型最多，占總成交量的54.42%，144平方米以下的戶型占到了72.56%。而上年同期，銷售占比最高的為180平方米以上的戶型，比例為33%，其次是150～180平方米的戶型，占比23%，80～90平方米的戶型占比僅為19%。表22007～2011年溫州市區(qū)各類商品房在銷售面積中所占比重情況（三）一手房銷售均價(jià)單月有波動(dòng)，整體比上年高，二手房價(jià)格普遍下降2011年溫州市區(qū)通過網(wǎng)上預(yù)售的商品住房（一手房）銷售均價(jià)在各月有一定波動(dòng)（見圖2）。由于前11個(gè)月商品住房成交量很少，因此單月的銷售價(jià)格往往與當(dāng)期銷售樓盤有較大聯(lián)系，比如：均價(jià)最低的6月，銷量的90%以上都是精英公寓，其銷售均價(jià)在2.2萬元/平方米左右，而均價(jià)較高的7月，銷售的大多是較高端的樓盤。2007～2011年，溫州市區(qū)通過網(wǎng)上預(yù)售的商品住房銷售均價(jià)呈現(xiàn)總體上漲的趨勢（見圖3）。一手房價(jià)格雖然比2010年有所上升，但是相關(guān)的幾點(diǎn)信息值得關(guān)注：一是截至2011年11月一手房售出的比例只有22.28%；二是市區(qū)新開盤的樓盤定位相對(duì)高端化，因此一手房均價(jià)的涵蓋面比較有限；三是當(dāng)一手房發(fā)生第二次銷售時(shí)，就成了二手房，因此一手房的價(jià)格無法實(shí)際反映該樓盤價(jià)格的升降趨勢；四是市區(qū)東向的某個(gè)樓盤在2011年3月份首次開盤后成交量為零，在8月第二次開盤，開盤價(jià)格較3月份下降20%多，這種現(xiàn)象在近幾年首次出現(xiàn)。圖22011年1～9月溫州市區(qū)商品住房量價(jià)走勢圖32007～2011年溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)二手房的報(bào)稅價(jià)格往往與成交價(jià)格不同，因此缺乏二手房價(jià)格的準(zhǔn)確信息。筆者只能通過對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)研來獲取價(jià)格數(shù)據(jù)，由于調(diào)研機(jī)構(gòu)個(gè)數(shù)的有限性，得出的結(jié)論可能有所偏差。大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)反映二手房價(jià)格普遍下降20%～30%，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)反映部分區(qū)域價(jià)格下降40%～50%；周邊配套設(shè)施比較齊全或者學(xué)區(qū)性或者品質(zhì)特別好的房源價(jià)格下降幅度較小，而周邊幾乎沒有任何配套的期房價(jià)格下降幅度較大。（四）房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)信貸比重下降，居民購房貸款上升幅度較大從開發(fā)資金（見表3）的構(gòu)成看，國內(nèi)貸款比重2007～2009年呈現(xiàn)逐步提高的趨勢，但近兩年有一定程度的回落，這是緊縮型信貸政策的體現(xiàn)。自籌資金的比重在波動(dòng)中呈現(xiàn)緩慢上升趨勢?！捌渌Y金”中有相當(dāng)一部分是購房者的定金和預(yù)付款，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的資金鏈，其絕對(duì)量和相對(duì)量的提高主要受信貸政策的影響，一方面首套房和二套房的首付款比例[2]提高促使“其他資金”比重提高；另一方面，分期付款替代按揭貸款促使“其他資金”比重提高，信貸政策的收緊使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)按揭貸款的管理較為嚴(yán)格，更多的購房者選擇用分期付款替代按揭貸款，如果采取按揭貸款的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)項(xiàng)之前回籠的資金基本上只有首付款，而采取分期付款的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤結(jié)頂時(shí)可以回收70%左右的資金。表32007～2011年全市房地產(chǎn)開發(fā)資金情況截至2011年9月末，溫州市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為708億元，同比減少3.27%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比減少3.26%；購房貸款同比減少3.4%。購房貸款中，新建住房貸款同比減少2.44%；二手房貸款同比減少3.5%。[3]2010年調(diào)控政策效應(yīng)的顯現(xiàn)是從下半年開始的，因此2010年9月末房地產(chǎn)貸款余額增幅仍為155.05%，而2011年的調(diào)控政策是其在2010年的延續(xù)和強(qiáng)化，貸款的萎縮一定程度上體現(xiàn)了這一過程。二影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的因素分析需求與供給因素作為內(nèi)生力量影響著房地產(chǎn)市場發(fā)展。（一）市場需求本文將房地產(chǎn)需求大致分為兩種類型：消費(fèi)需求和投資需求，前者將房屋視為消費(fèi)品，后者將房屋視為投資品。作為一種消費(fèi)品時(shí)，房屋往往是必需品，價(jià)格彈性較小，主要受個(gè)人收入水平的影響；作為一種投資品時(shí)，房屋就不再是必需品，產(chǎn)生于資本的趨利性，價(jià)格彈性較大，影響因素是人們可以動(dòng)用的流動(dòng)性資金。1.資金成本的提高使消費(fèi)需求受到一定抑制房屋的消費(fèi)需求產(chǎn)生于多個(gè)方面，一是不斷增加的各類城鎮(zhèn)人口的需求。溫州市城鎮(zhèn)人口從2005年底的438萬人到2010年底的603萬人，年增約30萬人，按2010年城市居民人均住房建筑面積30.51平方米[4]來計(jì)算，每年新增約900萬平方米的住房需求。二是子女入學(xué)、結(jié)婚等客觀情況產(chǎn)生的需求。2010年女性初婚人數(shù)58836人[4]，按照人均30.51平方米來計(jì)算，年新增約360萬平方米的住房需求，實(shí)際上溫州年輕人的婚房面積普遍大于60平方米。三是以改善生活為目的的需求，比如舊房換新房、小套換大套等。在住房的消費(fèi)需求中，中低收入群體的住房消費(fèi)需求應(yīng)該依靠保障性住房來滿足，但目前保障性住房供應(yīng)總量不足。首先是經(jīng)濟(jì)適用房的供給。目前溫州市本級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房主要分布在瑤溪、瞿溪和婁橋等地，瑤溪的項(xiàng)目已經(jīng)部分完工，瞿溪的項(xiàng)目正在建設(shè)中，婁橋項(xiàng)目也已開工，甌浦垟項(xiàng)目正在進(jìn)行前期工作。2005年黃龍棲鳳組團(tuán)銷售1000套，之后便是瑤溪地塊，分三期，總共3000多套，每套平均面積大約為70～90平方米，2009年銷售第一期的948套，2011年10月初已經(jīng)摸文定位并簽訂購房合同，正在繳納余款，2010年銷售第一期余下的552套，將在2011年底摸文定位并完成余款繳納，2011年開始對(duì)第二期的1500套進(jìn)行申請(qǐng)和資格認(rèn)定，爭取在年底完成搖號(hào)。從經(jīng)濟(jì)適用房的申購情況看，隨著經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)放寬，申請(qǐng)人數(shù)越來越多，2010年總共有1052戶參加瑤溪第一期的552套的搖號(hào)，2011年總共有3500多人參加瑤溪第二期的1500套的搖號(hào)。2006～2011年（1～9月）經(jīng)濟(jì)適用房施工面積占總施工面積的比重分別為4.7%、5%、2.65%、3.95%、3.8%和3.6%，考慮到“經(jīng)濟(jì)適用房”統(tǒng)計(jì)涵蓋面的縮小[5]，經(jīng)濟(jì)適用房的施工面積占比實(shí)際提高了，但比重仍然較小。其次是廉租房的供給，截至9月份，全市的保障戶為6494戶，其中實(shí)物配租1300戶，面積在50平方米左右，租金補(bǔ)貼5192戶，租金核減2戶。從目前情況來看，只要達(dá)到條件的困難家庭提出廉租住房申請(qǐng)，一般都可以獲得廉租住房的保障，某種程度上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡?！钡恼繕?biāo)，從量上看，達(dá)到條件的困難家庭的數(shù)量統(tǒng)計(jì)很困難，更廣義的“應(yīng)?！睌?shù)量無法得知，而且存在困難家庭由于各種原因沒能進(jìn)行申請(qǐng)的可能，但是6494戶畢竟是全市范圍的數(shù)量，規(guī)模還較小。最后是公共租賃房的供給，目前市本級(jí)主要有聚英家園和安心公寓，前者是針對(duì)高校畢業(yè)生或具有一定成果的高級(jí)人才，共200套，11月初由于房源已經(jīng)報(bào)滿而暫停申報(bào)，200套對(duì)于高校畢業(yè)生和高級(jí)人才這個(gè)群體而言，實(shí)在是杯水車薪；后者針對(duì)外來務(wù)工人員，由于全面統(tǒng)計(jì)的難度很大而缺乏數(shù)據(jù)。限價(jià)房還未形成供應(yīng)量，舊住宅改造和城中村改造沒有形成新增供應(yīng)量?？傊?，保障性住房在滿足中低收入群體的住房消費(fèi)需求上起到的作用還非常有限，短期內(nèi)中低收入群體的住房消費(fèi)需求還是主要依靠商品房市場來滿足，因此住房消費(fèi)需求不可避免受到政策特別是“限貸”政策下較高的首付款比例以及貸款利率的影響，被一定程度地抑制。2.房產(chǎn)作為投資品的可能性和吸引力大大降低借助于金融這一手段，投資者能夠動(dòng)用的流動(dòng)性資金量可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身的收入水平，他們對(duì)房價(jià)的承受能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房消費(fèi)者，因此投資需求容易在短期內(nèi)大量膨脹。當(dāng)CPI超過一年期存款利率，如果儲(chǔ)戶將錢存進(jìn)銀行，事實(shí)上遭受著“損失”。通貨膨脹率相對(duì)較高而實(shí)際利率相對(duì)較低，資金的機(jī)會(huì)成本也較低，再加上投資渠道的缺乏，房產(chǎn)就可能成為一種投資品。但是從2010年至今的限購限貸政策既限制了投資者的購房資格，也較大程度遏制了貨幣流動(dòng)性，極大提高了購房的機(jī)會(huì)成本，更為關(guān)鍵的是政策很難在短期松動(dòng)，這對(duì)市場的影響甚至超過了政策本身，因此，2011年房產(chǎn)作為投資品的可能性和吸引力都大大降低?？紤]到無法對(duì)市場需求作全面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，文章引用某大型全國連鎖中介公司溫州分公司統(tǒng)計(jì)的客戶量來反映市場需求的波動(dòng)情況。該數(shù)據(jù)存在以下局限性：一是僅反映該公司所屬所有直營店接觸到的需求量，二是僅反映對(duì)二手房的需求，因此該數(shù)據(jù)反映的需求變化與整體市場需求變化之間會(huì)存在一定差異。據(jù)該中介公司反映，需求的最高峰大約是2009年最高峰的1/2，3月之后新增需求量基本上穩(wěn)定在低位，大約是2009年最高峰的1/3，反映了調(diào)控政策對(duì)住房需求的抑制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈中“其他資金”比例的提高說明更多的購房者是在用現(xiàn)金買房而非用金融資本，購房的機(jī)會(huì)成本高昂，消費(fèi)的可能大于投資的可能。（二）市場供應(yīng)1.土地計(jì)劃供應(yīng)量增加，實(shí)際成交率較低土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要素。2005～2011年溫州市區(qū)土地出讓規(guī)模見表4。實(shí)行招拍掛手段供給土地以來，除了2006年和2010年均為1000畝左右，其余年份的供應(yīng)量都比較少，2007～2010年溫州市區(qū)住宅用地共投放1756畝，年平均為近585畝。根據(jù)《溫州市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2011年溫州市區(qū)住宅用地為239.8公頃（3597畝），是2010年計(jì)劃供地量的2倍；其中商品房用地為116.4公頃（1746畝），較之往年大幅增加。雖然土地的計(jì)劃供應(yīng)量增加，但是1～9月的溫州市區(qū)出讓土地的平均成交率僅為44%，只有1個(gè)月的成交率為100%，有4個(gè)月沒有土地的成交，因此實(shí)際出讓的商品房用地僅完成全年計(jì)劃的近30%，之后3個(gè)月的土地出讓任務(wù)比較重。前幾年溫州市區(qū)土地溢價(jià)率很高，2007年為87.28%，2009年為74.53%，2010年在延續(xù)高溢價(jià)率的同時(shí)，個(gè)別地塊溢價(jià)率達(dá)到200%多。而2011年1～9月，存在土地交易的月份中，有4個(gè)月的溢價(jià)率都在10%以下，單月溢價(jià)率最高的為14%，最低的為4%，單宗地塊溢價(jià)率最高的為14%。從土地成交到商品房供應(yīng)存在一個(gè)時(shí)差，只有當(dāng)開發(fā)商對(duì)商品房市場有良好的預(yù)期，才會(huì)積極參與土地的投標(biāo)，才可能帶來土地的高溢價(jià)率。正是開發(fā)商對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)市場不看好，才使得這9個(gè)月土地的成交率及溢價(jià)率都比較低。表42005～2011年溫州市區(qū)土地出讓規(guī)模2.商品房供應(yīng)量前少后多，中小戶型占比較低首先是絕對(duì)量的供給，商品房在前9個(gè)月的供應(yīng)量非常少，但在之后的兩個(gè)月大幅增加。1～9月溫州市區(qū)商品住宅成交量和成交金額同比分別下降84.87%和83.42%，除了受房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，還和供應(yīng)量不足有很大聯(lián)系。1～9月，溫州市區(qū)商品住宅供應(yīng)的絕對(duì)量大幅下降，批準(zhǔn)預(yù)售的面積僅為3.7萬平方米，同比下降84.56%，而且商品住宅的相對(duì)量也大幅下降，住宅的預(yù)售面積占預(yù)售總量的比重由2010年的78.36%下降到2011年的16.61%。但是到了11月底，溫州市區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積就達(dá)到40.7萬平方米，同比增加150%，11月份的供應(yīng)量為34萬平方米，單月的供應(yīng)量超過了2010年全年的供應(yīng)量。不同于2010年的調(diào)控政策側(cè)重于對(duì)需求的抑制，2011年的調(diào)控政策影響需求的同時(shí)也影響了供應(yīng)。在溫州市區(qū)，2011年前9個(gè)月開盤銷售的商品房項(xiàng)目中，項(xiàng)目地塊在六年內(nèi)出讓[6]的占36%，后3個(gè)月開盤銷售的商品房項(xiàng)目中，該比重提高到58%；前9個(gè)月銷售商品房中有68%都是尾房，后3個(gè)月，該比重下降到36.8%；2010年開盤銷售的商品房項(xiàng)目中，項(xiàng)目地塊在六年內(nèi)出讓的占比30%，2011年開盤銷售的商品房項(xiàng)目中，該比重提高到46%[7]。2011年，有兩個(gè)開盤的商品房項(xiàng)目，其地塊是在年初購買的，這在前幾年是不可能出現(xiàn)的。這些情況都一定程度上反映了調(diào)控政策在加大商品房的供應(yīng)量。其次是中小戶型占比較低。從住房成交戶型看，2011年1～6月市區(qū)商品住房（一手房）成交面積分布在100平方米以下，此戶型占總成交量的64%；二手住房成交面積分布在100平方米以下，此戶型占到58%，說明市民對(duì)100平方米以下戶型的需求比較大。然而，2011年1～9月溫州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，商品住宅的比重僅為16.61%，100平方米以下戶型的商品住房面積占預(yù)售商品房總量的比重為6.7%，占預(yù)售住房總量的比重為40.54%。相對(duì)于住房需求，中小戶型供應(yīng)量占比較低，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。三溫州房地產(chǎn)市場發(fā)展展望土地招拍掛以來，土地要素供給由地方政府絕對(duì)壟斷，要素的市場化不足與產(chǎn)品的過度市場化并存，即在商品房的整個(gè)生產(chǎn)供應(yīng)鏈上存在二元機(jī)制。財(cái)政制度沒有得到改革，地方政府對(duì)土地出讓金的依賴始終存在，地方性融資平臺(tái)需要土地價(jià)值的提升。從長期來看，房地產(chǎn)市場的體制機(jī)制未根本調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格上升的基礎(chǔ)依然存在。從短期來看，以限購限貸為核心的調(diào)控政策不僅限制了投資者的購房資格，也較大程度遏制了貨幣流動(dòng)性，極大提高了購房的機(jī)會(huì)成本，更為關(guān)鍵的是政策很難在短期松動(dòng)，這對(duì)市場的影響甚至超過了政策本身。在過去的一段時(shí)間，二手房價(jià)格已經(jīng)作出了下降20%～30%的調(diào)整。如果未來一段時(shí)間外部環(huán)境不發(fā)生較大改變，資金壓力繼續(xù)存在，那么拋售的二手房在價(jià)格上還會(huì)有一定下