深圳藝華 松崗項目可行性研究報告PAGEPAGE87藝華集團松崗項目可行性研究報告深圳市藝華投資發(fā)展有限公司二零零五年三月十九日目錄第一部分市場分析【要點點擊】………………………4一、玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況……………………………6二、中國玩具制造行業(yè)產(chǎn)品進出口分析…………………………61、產(chǎn)品進出口結(jié)構(gòu)分析……………………62、主要出口市場……………………………73、重點出口國家消費情況…………………11三、中國玩具制造行業(yè)區(qū)域分析…………………131、我國玩具制造行業(yè)主要區(qū)域分布及其產(chǎn)值狀況………………………132、玩具制造產(chǎn)業(yè)“5省1市”競爭能力分析表……………15四、國內(nèi)玩具消費市場情況………………………161、國內(nèi)玩具消費市場特點…………………162、中國玩具消費市場潛力…………………183、批發(fā)、零售市場簡介……………………294、國外品牌進入中國市場銷售現(xiàn)狀………………………315、中國玩具自有品牌銷售現(xiàn)狀 ……………………………32五、廣東省玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析………………331、廣東省內(nèi)玩具產(chǎn)業(yè)構(gòu)成……………………332、廣東玩具出口貿(mào)易形勢……………………353、廣東玩具市場發(fā)展趨勢……………………37六、深圳地區(qū)玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析…………………391、深圳玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨困難………………39（1）本土顯現(xiàn)硬傷……………………………39（2）變革戰(zhàn)略理念缺失………………………40（3）設施缺失…………………402、松崗及周邊玩具產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀…………………413、深圳玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢……………………42（1）區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套資源優(yōu)勢…………………42（2）生產(chǎn)能力和人才優(yōu)勢……………………43（3）信息優(yōu)勢…………………43（4）行業(yè)壓力向國內(nèi)市場釋放………………43第二部分地塊解析【要點點擊】………………………45一、項目地塊現(xiàn)狀及控制指標……………………461、項目現(xiàn)狀…………………462、項目控制指標……………………………50二、本項目四至……………………51三、本項目地塊優(yōu)劣勢分析………………………55四、項目輻射范圍設定……………………………58第三部分本項目開發(fā)建議一、定位依據(jù)………………………59二、物業(yè)定位………………………62三、定位說明………………………63四、客戶定位………………………65第四部分項目開發(fā)財務分析一、項目基本數(shù)據(jù)…………………66二、費用數(shù)據(jù)………………………67三、租金與售價數(shù)據(jù)………………………………68四、估算假定………………………72總結(jié)論………………………………83第一部分市場分析【要點點擊】中國玩具產(chǎn)業(yè)在中國輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)中出口總額排名為第三位，是出口創(chuàng)匯、上繳利稅的一個重要產(chǎn)業(yè)，已有約55年的發(fā)展史。近兩年中國玩具的進口以30％以上的速度增加。中國是世界上最大的玩具制造國，國際玩具市場中占60％-70％為中國制造，美國和歐洲是中國主要的出口國。行內(nèi)預測，國內(nèi)玩具消費市場潛力巨大，中國玩具市場將以每年40%的速度增長，到2010年消費額將超過1000億元。中國的玩具市場龐大的消費群體正吸引著越來越多的世界玩具供應商進入中國市場，來中國投資玩具生產(chǎn)的外商有逐年增加的趨勢，全球玩具生產(chǎn)中心不斷向中國轉(zhuǎn)移。中國玩具產(chǎn)業(yè)形成了“五省一市”的格局，廣東、江蘇、上海、山東、浙江和福建，其中廣東玩具出口額占總量近8成，從業(yè)人數(shù)約20萬，是其他省市從業(yè)人數(shù)的10－20倍。廣東省是中國玩具主要產(chǎn)區(qū)“五省一市”的龍頭，各類玩具企業(yè)6000多家，但大部分以出口為主。廣東省內(nèi)玩具主產(chǎn)地為廣州、深圳、東莞、澄海，另外在南海、揭陽、佛山、中山等地也分布有玩具企業(yè)。受原材料成本上升、貿(mào)易壁壘等限制，廣東玩具業(yè)目前正從原來的90%外銷市場（體外循環(huán)）向內(nèi)銷市場轉(zhuǎn)變。深圳玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨兩大致命"硬傷"，一是洋玩具唱主角，本土玩具企業(yè)甚少，二是過分依賴單向出口。據(jù)初步調(diào)查，深圳及東莞玩具行業(yè)目前還沒有類似“產(chǎn)業(yè)中心”的設施，與產(chǎn)業(yè)相關的管理、情報收集、文化研究等行業(yè)配套，也是零星分布，各自為政，不成氣候，行業(yè)內(nèi)急需建立一個與行業(yè)轉(zhuǎn)型相配套的“理論、配套、服務體系”?！净窘Y(jié)論】中國玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較久，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊，具有很好的生產(chǎn)能力，但以前過分依賴單向出口沒有形成自己的知識產(chǎn)權體系。在各種限制條件下，本土企業(yè)謀求在本土市場發(fā)展，整體行業(yè)正處于由外銷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向內(nèi)銷產(chǎn)業(yè)及由加工貿(mào)易轉(zhuǎn)向自主研發(fā)生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向過程中。但是，目前缺少與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型配套的類似“產(chǎn)業(yè)中心”的設施，急待建立。一、玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況1949年，全國婦聯(lián)成立了新中國兒童玩具廠，1950年后，上海等地分別成立玩具廠，1972年全國玩具總產(chǎn)值為8241.61萬元，出口599.5萬美元。1985年全國總產(chǎn)值為7059億元，出口9616.7萬美元。從80年代中期開始，隨著中國經(jīng)濟的改革和對外開放，海外企業(yè)開始在中國建廠生產(chǎn)玩具并全部出口，帶動了中國玩具行業(yè)的蓬勃發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年全國已有玩具生產(chǎn)企業(yè)約8000家，比1985年時的520家增加了19.2倍，從業(yè)人數(shù)也從1985年的數(shù)萬人發(fā)展到約350萬人，工業(yè)總產(chǎn)值超過1000億元以上。全年出口總額為111.55億美元，占整個輕工業(yè)行業(yè)出口額的10％左右，占我國外貿(mào)出口的2.7％左右。在20個大類輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)中，玩具出口總額排名為第三位，貿(mào)易順差為108.64億美元。2004年全國玩具出口119.62億美元，比2003年增長7.2％，因此，中國玩具行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和各個省市解決勞動力就業(yè)，出口創(chuàng)匯，上繳利稅的一個重要產(chǎn)業(yè)。二、中國玩具制造行業(yè)產(chǎn)品進出口分析1、產(chǎn)品進出口結(jié)構(gòu)分析據(jù)海關總署統(tǒng)計，2002年中國玩具進口總額為1.93億美元，比2001年增加36％，2003年進口總額為2.92億美元，同比增加51％，2004年進口總額為3億美元，同比增加2.75％。中國玩具的進口近兩年以30％以上的速度增加。2004年全國玩具出口總額119.62億美元，比2003年增加7.2％，主要進出口玩具為毛絨玩具、電動玩具、塑膠玩具、模型玩具、木制玩具等。2、主要出口市場中國制造的玩具，在國際市場上占60％-70％。美國和歐洲是中國玩具出口的主要市場，今年以來中國對東南亞國家和俄羅斯的出口都大幅增加，其中對東盟國家出口增長22％，對俄羅斯出口增長26％。2004年全國玩具主要出口市場及出口額分析國家/地區(qū)金額（萬美元）占出口總金額63.79億美元的比重增減幅度1美國312531.048.99%5.32%2香港72560.211.37%-3.78%3日本38390.06.02%8.90%4英國34343.85.38%5.57%5德國25251.23.96%3.00%6法國15215.52.39%17.69%7加拿大13819.52.17%10.02%8意大利13809.42.16%13.66%9荷蘭11494.41.80%8.25%10西班牙10303.21.62%19.36%11澳大利亞8702.41.36%22.34%12俄羅斯聯(lián)邦7974.11.25%21.37%13比利時6970.41.09%2.98%14墨西哥6399.81.00%16.33%15阿拉伯聯(lián)合酋長國4144.00.65%35.92%16韓國3948.30.62%-3.68%17智利3198.20.50%-1.39%18巴西3019.20.47%53.94%19葡萄牙2386.10.37%106.44%20土耳其2385.20.37%23.47%21臺灣省2195.10.34%12.33%22希臘2122.50.33%0.84%23丹麥2117.00.33%0.03%24波蘭1967.80.31%40.02%25瑞典1839.90.29%21.00%26沙特阿拉伯1795.90.28%66.14%27新加坡1762.60.28%-42.49%28印度尼西亞1629.10.26%29.55%29馬來西亞1517.50.24%-2.41%30南非1269.70.20%55.13%31巴拿馬1008.70.16%40.37%32阿根廷988.10.15%110.69%33新西蘭952.80.15%22.14%34菲律賓952.20.15%-10.95%35印度916.20.14%86.27%36埃及915.40.14%7.55%37以色列899.70.14%0.54%38愛爾蘭849.40.13%29.98%39奧地利772.70.12%16.72%40泰國700.00.11%62.40%41瑞士668.70.10%34.48%42挪威667.90.10%-4.93%43匈牙利656.20.10%29.10%44委內(nèi)瑞拉645.70.10%188.68%45秘魯632.30.10%59.49%46烏克蘭630.80.10%49.66%47巴拉圭594.60.09%142.49%48捷克589.00.09%16.88%49芬蘭587.00.09%20.03%50厄瓜多爾521.60.08%62.78%資料來源：中國輕工工藝品進出口商會玩具分會3、重點出口國家消費情況美國：美國是中國玩具出口的最大市場。美國市場的玩具，80%靠進口供應，進口玩具65%來自中國內(nèi)地。中國玩具進入美國市場享受最惠國待遇，為零關稅。美國從中國進口的玩具，大部分在本土銷售，小部分轉(zhuǎn)口拉丁美洲國家。香港則是美國的第二大供應地。我國對美國出口商品經(jīng)歷了由低值勞動密集型產(chǎn)品向高值機電產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變過程。廣東、上海是我國對美國出口最多的省市，江蘇、浙江兩省近年來發(fā)展較快。近年來對美出口額占中國整個玩具類總出口額的50％左右。中國對美國出口，在貿(mào)易方式上仍以加工貿(mào)易為主。在美國,40%以上的玩具是專門為成人設計制造,顏色一直是美國禮品及家居飾品市場的最重要元素。美國人特別重視玩具的安全性，美國玩具商協(xié)會是美國玩具行業(yè)最權威的組織，對玩具的安全和廣告的管理相當嚴格。德國：德國人口超過8200萬，有超過45,000個禮品零售商，擁有歐洲最大的禮品市場。歐盟國家和亞洲國家，是德國禮品市場的主要供應國，由于德國市場對價格特別敏感，所以中國的低價產(chǎn)品很受歡迎，禮品市場上逐漸充斥著中國的產(chǎn)品，占有其進口禮品市場的17.3%。法國：法國45％的進口玩具來自中國，位于巴黎西郊的拉德芳斯新區(qū)，是歐洲最大的玩具世界，這里的玩具絕大多數(shù)是中國貨，尤其是長毛絨玩具類，差不多都屬于中國制造。在法國，玩具是否安全是人們選購時最優(yōu)先考慮的問題，中國玩具要想長期占領法國市場，就應該特別重視安全性這一問題。委內(nèi)瑞拉：委內(nèi)瑞拉禮品低價位產(chǎn)品，大部分來自亞洲國家，但其中價位的產(chǎn)品對我國企業(yè)而言是最具商機的產(chǎn)品，在中低價的產(chǎn)品中，許多是中國的仿制品，中國制的圣誕飾品居領導地位。新奇產(chǎn)品也深受消費者歡迎，大多來自臺灣。阿根廷：阿根廷95％的商用禮品是進口貨，亞洲各國是主要進口來源，中國大陸、臺灣地區(qū)和香港地區(qū)合計占有80％的市場。阿根廷將提高自中國大陸、臺灣及越南進口鞋類、紡品及玩具等產(chǎn)品之關稅，故該等產(chǎn)品之進口關稅將有可能高于WTO所允許的35%之上限。該項保護措施將影響自中國大陸、臺灣及越南等三國每年高達約8億美元之相關產(chǎn)品的進口。波蘭：波蘭市場的進口玩具主要來自東南亞國家，尤其是中國大陸、臺灣、泰國及越南等發(fā)展中國家，約占進口玩具總額的70%～80%，其進口玩具中，建筑玩具占了3／4的比例，包括船只、飛機、大樓等模型及拼圖，這類玩具中有60％來自中國大陸。2002年1月1日匈牙利：絨毛玩具等傳統(tǒng)玩具占據(jù)著匈牙利玩具市場的大部分江山，電子玩具及積木等也是經(jīng)久不衰。在眾多對匈牙利出口玩具的國家和地區(qū)中，中國大陸、香港和臺灣均名列前茅，60％左右來自亞洲。在匈牙利做玩具零售生意，其利潤不會低于20%。俄羅斯：目前俄羅斯市場上的玩具60％來自中國。資料來源：各國玩具協(xié)會三、中國玩具制造行業(yè)區(qū)域分析1、我國玩具制造行業(yè)主要區(qū)域分布及其產(chǎn)值狀況全國約75％的玩具都是在中國境內(nèi)制造的，中國是世界上最大的玩具制造國，具備了較強的玩具加工生產(chǎn)能力。中國最重要的玩具生產(chǎn)和出口基地是“五省一市”：廣東、江蘇、上海、山東、浙江和福建。其中，廣東、福建以電動和塑膠玩具為主；江蘇、上海、山東以毛絨玩具為主；浙江以木制玩具為主。2004年廣東玩具出口額為89.8億美元；福建玩具出口額為2.39億美元；上海玩具出口額為5.59億美元；浙江玩具出口額為7.02億美元；江蘇玩具出口額為7.81億美元；山東玩具出口額為3.78億美元。2、玩具制造產(chǎn)業(yè)“5省1市”競爭能力分析表地區(qū)現(xiàn)有玩具企業(yè)（家）主要分布地區(qū)員工人數(shù)（萬）主要產(chǎn)品浙江近500寧波、云和、溫州、黃巖、泰順、桐廬、平湖20木制玩具、毛絨玩具、童車江蘇500多南京、揚州、蘇州、南通、鹽城、鎮(zhèn)江20毛絨玩具、硬體娃娃、塑膠玩具、童車福建160多福州、晉江、泉州、廈門7電動玩具、吹塑玩具、毛絨玩具、模型廣東近6000深圳、東莞、汕頭、佛山、中山、廣州200電動玩具、塑膠玩具、毛絨玩具、童車上海400多松江、川沙、嘉定、青浦15塑膠玩具、毛絨玩具、童車山東250多青島、威海、濰坊10毛絨玩具、仿真玩具、模型四、國內(nèi)玩具消費市場情況1、國內(nèi)玩具消費市場特點中國玩具產(chǎn)品包括毛絨玩具、塑膠玩具、電子玩具、木制玩具、金屬玩具、皮制玩具、兒童汽車及其它雜項玩具，其中又以毛絨玩具和兒童汽車最為暢銷。以前，消費者會選購一些傳統(tǒng)的玩具如電動型、拼裝型或中、低檔次的毛絨、布制類玩具?，F(xiàn)在，他們對玩具的需求有所改變。據(jù)調(diào)查，34%消費者會選購電子型玩具，31%會選擇智能型玩具，而23%則喜愛高檔的毛絨、布制裝飾類玩具。而農(nóng)村消費者仍以傳統(tǒng)的玩具類型為主，35%的農(nóng)村消費者愿意購買電動型玩具，28%愿意購買拼裝型玩具，24%愿意購買中、低檔次的毛絨、布制類玩具。近年來，兒童玩具銷售持續(xù)看好，出現(xiàn)了以下幾個特點：模型玩具——電動模型玩具同樣地吸引小孩子及成人，如坦克車、裝有警笛的小汽車等等。雖然這些玩具的價格并不便宜，尤其是電動玩具，一般約在70-80元左右，有些甚至高達700-800元，但銷路卻不錯。遙控玩具——具有高科技外表的玩具如發(fā)聲、發(fā)光的電子玩具、遙控玩具和能夠說話或做一系列動作的互動玩具等等都很暢銷。目前市場上出售的各類遙控玩具接近百種，主要是車、船、飛機等。遙控車約130-500元一輛，遙控船約150-400元，而遙控飛機則在3400元-16000元之間不等。塑膠玩具——塑膠已經(jīng)取代金屬、木和陶瓷，成為主要的玩具制造材料，原因是塑膠成本低、處理容易、較為安全和輕便。兒童玩具由季節(jié)性轉(zhuǎn)向四季暢銷——以往，父母只是在過年過節(jié)才購買玩具給孩子，隨著人們消費觀念的改變，兒童玩具成為一年四季都受歡迎的商品。玩具消費市場上，外國產(chǎn)品、中外合資產(chǎn)品占了近4/5的市場。從“唐老鴨”、“米老鼠”到現(xiàn)在的“史努比”，中國的玩具市場充斥的都是國外品牌，民族品牌玩具少之又少。玩具消費市場高端領域尚未被國內(nèi)企業(yè)覆蓋，許多財大氣粗的世界頂級玩具巨頭通過英和、中威、海利達等資深的代理機構(gòu)暗中滲透，或者像偉易達一樣直接進軍中國市場。據(jù)調(diào)查，目前世界著名的玩具企業(yè)都在內(nèi)地設有分廠或與國內(nèi)廠家合作生產(chǎn)玩具。美國的美泰集團、孩之寶集團以及日本的世嘉公司等，都在內(nèi)地設立了自己的生產(chǎn)基地。而且來中國投資玩具生產(chǎn)的外商有逐年增加的趨勢，全球玩具生產(chǎn)中心不斷向中國轉(zhuǎn)移。龐大的玩具消費群體正吸引著越來越多的世界玩具供應商進入中國市場。日本知名玩具供應商TOMY公司總裁近日在上海明確表示了對中國成為玩具消費大國的信心，目前，TOMY在全國各大城市設立的專柜已達到85個。其他在內(nèi)地的著名外國品牌則包括芭比娃娃、米奇老鼠和樂高等等。另外，Uababy、法國小頑皮等國外品牌也紛紛搶灘內(nèi)地市場。近年來，在內(nèi)地中高檔市場上，外國品牌有很強的競爭力，表現(xiàn)不俗。2、國內(nèi)玩具消費市場潛力一直以來，中國的玩具行業(yè)有個統(tǒng)一的觀念，“中國是玩具制造大國，但也是玩具消費小國”，但是這種現(xiàn)狀，有望在未來5年之內(nèi)打破。內(nèi)地父母越來越重視玩具，特別是在北京、上海、廣州和成都等大城市，家長每月平均花100元買玩具給子女，占家庭總收入2.5%，這說明中國有一個巨大的玩具消費群體。2003年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入8472.2元，比1998年增加了1.56倍，平均每年增加8.7％。農(nóng)村居民家庭人均可支配收入2622.2元，比1998年增加了1.21倍，平均每年增加3.9％。人們的可支配收入持續(xù)增加，將提高對玩具的購買能力。近兩年來，中國玩具進口增幅均在30%以上，去年達2.92億萬美元，比中國玩具的出口年增長9.1%的數(shù)據(jù)超出3倍以上。而行內(nèi)預測，中國玩具市場將以每年40%的速度增長，到2010年，其消費額將超過1000億元。近年來，人們逐漸認識到玩具對于促進兒童智力的開發(fā)，培養(yǎng)孩子動手能力，豐富課余知識的重要作用，許多家長更加重視為孩子購買各種玩具，寓教育于娛樂中，玩具市場漸趨成熟。除兒童玩具外，成人玩具市場亦大有可為。據(jù)中國社會調(diào)查事務所最近的一項調(diào)查表明，64%的消費者表示如有條件，可以考慮購買適合自己的玩具，其中33%的成人認為自己喜歡并愿意購買玩具。有資料表明，目前中國有6,000家玩具制造商，其中99%生產(chǎn)兒童玩具，而據(jù)中國玩具協(xié)會的估計，中國的成人玩具市場僅青年需求一年就達500億元人民幣左右。據(jù)調(diào)查，除了傳統(tǒng)的軍棋、象棋、圍棋、跳棋、風箏外，成年男士比較喜愛電腦智力型玩具；而成年女士則喜歡高檔精美的裝飾性玩具，材質(zhì)包括木、泥、瓷、絨、布等種類，如布娃娃、毛絨娃娃、木制玩具和小動物和長毛狗等等；中年人則會選購消遣性、輕度運動型玩具；而老年人則較喜歡各種觀賞型玩具、小動物玩具、娃娃玩具等。中國玩具協(xié)會最新的調(diào)查顯示，在中國城鄉(xiāng)居民的消費支出中玩具消費平均約占年消費的5%，而隨著玩具向高檔化、智慧化和系列化發(fā)展，其比例將呈加快提升的態(tài)勢。城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入對照表地區(qū)2003年人均可支配收入（元）與1998年相比平均每年增長（％）城鎮(zhèn)8472.2增長1.56倍8.7農(nóng)村2622.2增長1.21倍3.9根據(jù)國際玩具工業(yè)理事會的統(tǒng)計，美洲兒童人均玩具消費為372美元，亞洲兒童人均消費為13美元，全世界兒童平均消費為34美元。如果中國達到亞洲人均消費，則總市場潛力為300億元，如果達到世界人均消費水平，則市場潛力為800億元。兒童人均玩具消費水平對照表地區(qū)人均玩具消費（美元）市場潛力（億元）美洲372——亞洲13——全世界34——中國2.5達到亞洲人均消費水平，300達到世界人均消費水平，800中國內(nèi)地玩具市場存在巨大的發(fā)展空間。到2010年,預計該市場的玩具消費額可超過1000億元人民幣年增幅高達40%。中國的玩具消費群體非常龐大，當中包括兒童和成人。根據(jù)第五次人口普查資料，14歲以下的少年兒童及嬰幼兒有2.9億；另外，15歲至64歲的成年人約有8.9億：中國人口分布圖據(jù)SSIC公布的資料，中國城市兒童人均年玩具消費在1999年僅35元，農(nóng)村兒童人均年玩具消費不足10元；城市成年人玩具人均年消費僅16元，農(nóng)村成年人則基本為零。而在美國，0歲至14歲年齡段的兒童平均每年每人玩具消費額是400美元；美國每年的玩具市場大約能產(chǎn)生100億美元的效益，成人玩具占據(jù)了其中的40%。目前中美玩具消費力對比圖從以上圖示可以看出，中國玩具市場還有很大的潛力與空間。尤其是在成人玩具市場上，基本空白。中國輕工業(yè)協(xié)會的調(diào)查統(tǒng)計資料表明，內(nèi)地玩具市場上，99%是兒童玩具，市場上的玩具絕大多數(shù)適合4-8歲兒童，成人玩具市場占有率僅為1%，出現(xiàn)成人市場需求大，供給小的現(xiàn)狀。成人玩具年需求至少500億：中國玩具協(xié)會原理事長任興邦估計，我國的成人玩具市場僅青年需求一項，一年就達500億元左右。有強大消費能力和絕對自主權的成人玩具消費群體，其帶來的經(jīng)濟效益不可小視。此外，我國老年人口達1.2億，這個“銀發(fā)消費群體”同樣具有龐大的經(jīng)濟實力和經(jīng)濟決定權。只要玩具設計和制造商花多些心思，抓住其消費特點，就能穩(wěn)賺一把。在國際市場，成人玩具的銷售占整個玩具市場的70%。而目前我國6000家左右的玩具制造商，絕大多數(shù)還只限于生產(chǎn)兒童玩具。成人玩具利潤高達50%：業(yè)內(nèi)人士估算了一個令人眼紅的數(shù)字：成人玩具行業(yè)利潤較高，毛利在120%-130%，零售毛利也可達到40%一50%。成人玩具數(shù)量少、品種單一、價位高等制約消費的盲點，恰恰為早進入的企業(yè)帶來機遇。目前成人玩具消費力分析圖據(jù)中國社會調(diào)查事務所的一份調(diào)查顯示：64%的消費者表示如有條件，可以考慮購買適合自己的玩具，其中33%的成人認為自己喜歡并愿意購買玩具。該調(diào)查同時顯示，我國城市成人玩具人均年消費僅16元，而農(nóng)村成年人玩具人均年消費基本上為零。目前成人玩具消費力分析圖中國城鄉(xiāng)居民的玩具類支出一直保持不斷增長的良好勢頭，正是一個日趨成型的玩具消費大市場。2002年全中國玩具批發(fā)零售銷售總額估計已突破100億元，2004年中國玩具年消費額達到250億元，并將以每年40%的速度增長，至2010年中國的玩具消費額有望超過1,000億元。2002年中國共進口玩具1.92億美元，較2001年躍升了36%，比1999年增長70%。而且2005年到2008年期間，與奧運相關的總投資需求將超過3,000億元，這將給玩具產(chǎn)業(yè)帶來很大的發(fā)展機遇。未來中國玩具市場需求分析圖（單位：億元）未來中國玩具市場需求分析圖（單位：億元）隨著城市居民收入提高、生活質(zhì)量的改善，對玩具的需求已經(jīng)有了較大的改變，從傳統(tǒng)的、中低檔次的電動型、拼裝型、裝飾型玩具轉(zhuǎn)向追求新穎的電子型、智能型玩具及高檔的毛絨、布制類裝飾型玩具。據(jù)社會調(diào)查事務所調(diào)查的結(jié)果，34%的消費者會樂于選購電子型玩具，46%的消費者傾向于選擇智能型玩具，而20%的消費者則更喜愛高檔的毛絨、布制裝飾類玩具。農(nóng)村消費者仍以傳統(tǒng)的玩具類型為主，48%的農(nóng)村消費者愿意購買電動型玩具，28%愿意購買拼裝型玩具，24%愿意購買中、低檔次的毛絨、布制類玩具。城市玩具消費市場農(nóng)村玩具消費市場城市玩具消費市場農(nóng)村玩具消費市場隨著中國玩具市場需求的不斷擴大，中國對玩具進口的需求也逐漸增加。中國玩具進口近兩年來以30%以上的速度增加，國外品牌在中國的銷售進入了高速增長期，以下是2003年、2004年內(nèi)地主要玩具產(chǎn)品進口摘要：加入WTO后，內(nèi)地玩具的關稅將逐年減讓，2003年降至7%，2004年是3.5%，最后在2005年取消所有玩具關稅，詳細數(shù)據(jù)如下：3、批發(fā)、零售市場簡介國內(nèi)玩具銷售渠道主要有百貨商場、超市、大賣場、專賣店、批發(fā)市場等，生產(chǎn)企業(yè)火海外品牌代理商通常通過地區(qū)經(jīng)銷商或自己的銷售人員選擇上述銷售渠道來銷售產(chǎn)品。百貨商場百貨商場是中國目前品牌玩具零售的主要渠道，全國各大中城市的百貨商場幾乎都有玩具和兒童用品部，銷售面積從幾十平方米到幾百平方米不等，銷售品種也從幾百種到幾千種。其中北京新中國兒童用品商店、上海寶大祥青少年兒童購物中心、西安民生商場、廣東通天玩具商行、武漢廣場等地銷售面積均在1000平方米大賣場和連鎖超市隨著中國加入世貿(mào)組織，國外零售商業(yè)企業(yè)在中國建立連鎖大賣場和超市的步伐越來越快，同時國內(nèi)的全國性和區(qū)域性連鎖超市也越來越多。由于超市品種齊全，價格低廉，購買方便，在逐步改變我國消費者習慣的同時，吸引了越來越多的消費者。玩具也成為各大賣場和超市必不可少的一個種類。據(jù)了解，家樂福在中國已經(jīng)有51家連鎖店，沃爾瑪有39家，麥德隆有18家，易初蓮花有27家，華聯(lián)在全國有1200家店。雖然超市德玩具銷售面積不大，但是由于購買人流多，銷售網(wǎng)點多，已成為玩具銷售德一個主要渠道。玩具批發(fā)市場近年在全國各地興起了各類玩具和禮品批發(fā)市場，其中較具規(guī)模德約有40個，在建德約有10個，在全國已經(jīng)構(gòu)成一個龐大德玩具批發(fā)鏈。這些批發(fā)市場在目前是中國玩具經(jīng)銷的一個主要渠道，特別是邊遠地區(qū)和規(guī)模不大的玩具禮品店的主要進貨渠道，部分個體消費者也會因為價格便宜光顧批發(fā)市場。目前國內(nèi)主要玩具批發(fā)市場如下表：玩具市場名稱玩具市場地址廣州國際玩具城廣州廣州德寶交易廣場廣州一德路190號廣州藝景園玩具禮品文具城廣州廣州中港玩具精品批發(fā)城廣州一德西路399號廣州海珠中心市場玩具城廣州廣州嘉樂斯精品玩具城廣州一德西路423號廣州精銳玩具精品批發(fā)中心廣州中山八路20號廣州金晉精品廣場廣州廣州一德路玩具商貿(mào)中心廣州市越秀區(qū)一德路廣州新誼園文具玩具精品批發(fā)中心廣州市一德中路297號廣州國誼園文具玩具精品批發(fā)中心廣州黃沙大道30號深圳市筍崗文具玩具批發(fā)市場深圳市羅湖區(qū)寶安北路3號深圳市陶瓷工藝出口配套市場深圳市寶安北路筍崗倉庫區(qū)梅園路811、812棟武漢市兆豐精品玩具匯總武漢市漢正街石碼頭正巷中國義烏國際商貿(mào)城浙江義烏市白溝玩具專業(yè)市場河北省高碑店市北京天樂玩具市場北京紅橋泰匯和商城內(nèi)蒙古包頭市昆區(qū)4、國外品牌進入中國市場銷售現(xiàn)狀據(jù)海關總署統(tǒng)計，2002年中國玩具進口總額為1.93億美元，比2001年增加36％，2003年進口總額為2.92億美元，同比增加51％，2004年進口總額為3億美元，同比增加2.75％。中國玩具的進口近兩年以30％以上的速度增加，說明海外品牌在中國的銷售已進入高增長期，這還不包括海外品牌直接從國內(nèi)工廠銷售到國內(nèi)市場的數(shù)量。據(jù)了解，世界玩具銷售排名前十名的公司大多已經(jīng)通過銷售代理或設立中國市場部進入中國市場，如美泰、孩之寶、萬代、TOMY等。德國和歐洲其它各國的玩具企業(yè)近兩年通過參加每年10月的中國玩具展開始涉足中國市場。5、中國玩具自有品牌銷售現(xiàn)狀 國內(nèi)的玩具零售渠道主要有百貨商場、貨倉式商場、專門店、個體零售，以及兒童用品專賣店。其中百貨商場和貨倉式商場是消費者購買玩具的主要地點，一般經(jīng)營綜合類玩具產(chǎn)品。生產(chǎn)商一般通過產(chǎn)品代理商向零售商供貨，或透過玩具批發(fā)市場批貨。動物園、博物館和科技館等等也是玩具銷售的渠道之一，但與百貨商場式的銷售有很大區(qū)別，各有自身的側(cè)重點。如動物園中動物類造型的玩具較多，博物館則經(jīng)營各種各樣的恐龍玩具，科技館則以形形式式的智力玩具為主。內(nèi)地大部份玩具專業(yè)/批發(fā)市場都以銷售中低價玩具為主，但部份近年亦已升格，例如廣州一德路玩具批發(fā)市場，近年便吸引了不少玩具品牌在那里設立展銷廳。借鑒國際經(jīng)驗，內(nèi)地開始了對其他銷售模式的探索。2003年初，國內(nèi)第一家品牌玩具連鎖店旗艦店愛兒瑪已落戶京城新東安市場地下一層，其后將在北京市開設3家連鎖店，并在上海、天津、廣州等大中城市開辟連鎖店。五、廣東省玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析1、廣東省內(nèi)玩具產(chǎn)業(yè)構(gòu)成廣東省是中國玩具主要產(chǎn)區(qū)“五省一市”的龍頭。中國現(xiàn)有8000多家玩具企業(yè)，其中廣東占有6000多家，而且大部分以出口為主。2003年廣東玩具產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達到410億元，占全國總產(chǎn)值的70％；出口總額突破42億美元，比去年同期增長7％，銷往128個國家和地區(qū)。其中，對美國出口達22.7億美元，增長3.46％。2004年廣東全年總產(chǎn)值實現(xiàn)5％左右的增長。省內(nèi)玩具主產(chǎn)地為廣州、深圳、東莞、澄海，另外在南海、揭陽、佛山、中山等地，也分布有玩具企業(yè)。由這些地區(qū)構(gòu)成省內(nèi)玩具產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。東莞：我國玩具產(chǎn)值中廣東占70%,東莞又在廣東占60%。東莞的玩具發(fā)展在我國占有舉足輕重的地位,它既是玩具制造業(yè)的基地,又是玩具產(chǎn)品及輔料的交易集散地。值得一提的是,這里匯集了人們所熟悉的全球電子玩具巨頭偉易達、樂迪卡、龍昌、創(chuàng)英、冠越、英德、恒昌等知名企業(yè),所生產(chǎn)的玩具在一定程度上代表當今國際玩具生產(chǎn)的最新潮流。今日的東莞，已經(jīng)成為全球知名的玩具制造基地，企業(yè)總數(shù)超過2000家，產(chǎn)值超過130億元，配套企業(yè)也有近2000家。澄海：全國聞名的玩具工藝品生產(chǎn)出口基地，享有“中國玩具禮品城”的美譽。澄海玩具禮品業(yè)從家庭作坊式生產(chǎn)起步，采用手動、半自動塑料擠出機，生產(chǎn)一次成型的靜態(tài)玩具。80年代中期至90年代中期，通過大量引進全自動注塑機，生產(chǎn)組合式動態(tài)玩具，產(chǎn)量、質(zhì)量有較大提高，涌現(xiàn)了廣東奧迪玩具實業(yè)有限公司、信寧工藝玩具廠、驊威集團、金奇集團等一批產(chǎn)值超億元的大型玩具禮品生產(chǎn)企業(yè)，以及10多家年產(chǎn)值5000萬元以上，近百家年產(chǎn)值1000萬元以上的骨干企業(yè)。2002年全市玩具禮品行業(yè)創(chuàng)值78多億元，約占全市工業(yè)總產(chǎn)值的三分之一。截至目前，澄海玩具禮品生產(chǎn)企業(yè)有2800多家，從業(yè)人員超過10萬，產(chǎn)品70%出口，2004年實現(xiàn)玩具禮品工業(yè)總產(chǎn)值約100億元，約占全區(qū)預計工業(yè)總產(chǎn)值253．8億元的四成，連同帶動的產(chǎn)業(yè)增加值，已是全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的“半壁江山”。澄海玩具禮品早期經(jīng)中間商人轉(zhuǎn)運，通過浙江省義烏市和廣東省潮陽市等地行銷全國，一度占有浙江義烏市場玩具產(chǎn)品近70％的市場份額。出口經(jīng)香港轉(zhuǎn)口美國、法國、澳大利亞等世界各地。深圳：美國市場上的玩具大都從中國進口，歐盟是深圳玩具出口的第二大市場。深圳玩具出口對美國的依存度較高，經(jīng)深圳口岸出口玩具一半出口到美國，2003年僅1—2月份，經(jīng)深圳口岸出口到美國的總值1.22億美元，占口岸玩具出口總額的49.87％，出口香港6225萬美元，增長39.61％，出口日本1484萬美元，增長37.30％。世界著名的玩具品牌如美泰、沃爾瑪、迪斯尼、孩之寶、麥當勞等都在深圳加工。但在國際市場上，深圳玩具的意義也僅僅停留在"深圳制造"上，而國外開發(fā)商則微笑著拿走絕大部分的附加價值。要創(chuàng)立自己的品牌，這已經(jīng)成為中國玩具業(yè)必須面對的問題。只有創(chuàng)立自己的品牌，這個行業(yè)才能夠真正地成熟發(fā)展，而不是永遠做一個生產(chǎn)基地。2、廣東玩具出口貿(mào)易形勢外向型玩具加工出口業(yè)務遭遇沖擊,本土企業(yè)開始回望內(nèi)銷市場,但缺乏品牌、缺乏設計能力、缺乏高附加值產(chǎn)品,如何與有備而來的跨國公司爭奪市場的現(xiàn)實問題擺在面前。原材料成本上升。2004年受國際原油和鋼鐵價格上漲的影響，塑料和鋼鐵價格分別上漲了80%和60%,拉動塑料玩具和童車等內(nèi)銷價格上浮30%左右，國內(nèi)市場，玩具價格的上揚則是銷售量下滑的直接導火索，去年11月份以來，許多玩具廠家的內(nèi)外銷量直線下滑。進口國頻繁設置貿(mào)易壁壘。歐盟公開指出中國出口的電子玩具的“三宗罪”：質(zhì)量、知識產(chǎn)權、工人權益。在原材料價格上漲成本加大的情況下，此次中國玩具在歐洲市場遭遇三大壁壘，對于中國玩具產(chǎn)業(yè)來說無疑是“雪上加霜”。廣東省玩具產(chǎn)業(yè)面臨著近幾年來最嚴酷的“寒冬”，作為玩具生產(chǎn)聚集地澄海的電子玩具廠商已經(jīng)倒下三成。除了澄海之外，東莞、中山、深圳等地也接連遭遇“寒流”。廣東（中國）玩具技術含量落后。目前，國外玩具已經(jīng)集光、機、電等為一體，而中國的玩具似乎還停留在20世紀六七十年代的水平。去年全國出口玩具總額中，毛絨玩具占27.4％，智力玩具僅占3.1％，而電動玩具則只有0.6％。在德國玩具博覽會上，我國玩具廠商的攤位有147個，但參展的產(chǎn)品一半以上是毛絨玩具，沒有一家銷售電子玩具，這種單調(diào)、尷尬的局面與占世界玩具產(chǎn)量三分之一的大國地位極不協(xié)調(diào)。技術工人短缺。廣東省玩具協(xié)會常務理事曾銳成介紹，玩具行業(yè)是一個季節(jié)性生產(chǎn)非常明顯的行業(yè)，因此，普通工人簽的都是短期合同，一般是三個月到半年。然而，行業(yè)的季節(jié)性太強，一旦遇到這種勞動力不流動和大量短缺的突發(fā)情況，就會出現(xiàn)生產(chǎn)不能按時完成的風險。如美泰至美等世界大型玩具公司在華南的生產(chǎn)基地，因招工不及時，已打亂生產(chǎn)計劃。而廣東、福建兩個主要玩具生產(chǎn)省份都受到不同程度的影響。具備一定勞動技能的工人短缺，是繼原料上漲、貿(mào)易壁壘、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)老化等難題之后的又一道難題。3、廣東玩具市場發(fā)展趨勢玩具是中國主要的出口商品之一，僅僅2002年中國玩具出口額99.31億美元，2003年中國玩具出口已經(jīng)突破百億美元。中國已成為全球最大的玩具生產(chǎn)國，生產(chǎn)了全球市場的75%的玩具。中國生產(chǎn)玩具接近90%都是外銷，在國內(nèi)很小的銷售空間中，外國產(chǎn)品、中外合資產(chǎn)品占了近五分之四的市場。為此，在很長一段時期，外資玩具巨頭均不愿涉足中國玩具的內(nèi)銷領域。然而，在沉寂了近十年后，世界玩具巨頭開始現(xiàn)身中國玩具內(nèi)銷市場。在國內(nèi)規(guī)模最大的玩具展第15屆中國廣州國際玩具展上，偉易達、英和等世界頂級玩具品牌首次盛裝出席。在此次玩具展上，擁有玩具反斗城的香港利豐集團旗下的英和玩具全新亮相。在英和玩具包裝盒上打印的商標仍然是HASBRO、COCA-COLA、CORGI，而不是"孩子寶"、"可口可樂"和"考基"。英和玩具董事總經(jīng)理葉樹榮解釋，由于渴望在中國巨大的內(nèi)銷市場上占一席之地，才成立的英和公司在獲得數(shù)十個世界知名的玩具品牌的代理權后，還沒來得及設計新包裝便趕來參展了。抱著這種急切心情的不止英和公司一家，占據(jù)全球兒童電子玩具近一半市場份額的香港偉易達也現(xiàn)身玩具展。該公司中國區(qū)總經(jīng)理李民牛表示，偉易達的生產(chǎn)基地設在廣東東莞，產(chǎn)品均銷往國外，去年僅兒童教育玩具銷售額就達2億美元。經(jīng)過花費近100萬元進行市場調(diào)查之后，偉易達決定在今年7月全面實施內(nèi)銷戰(zhàn)略，其中以廣州為中心的珠三角將作為重點突破口。作為世界最主要的玩具銷售基地，香港貿(mào)易發(fā)展局已經(jīng)連續(xù)多年在廣州玩具展上設立"香港展區(qū)"，而今年的參展企業(yè)數(shù)比去年更是增長了40%。專家分析，由于中國玩具消費市場高端領域尚未被國內(nèi)企業(yè)覆蓋，財大氣粗的世界頂級玩具巨頭通過英和、中威、海利達等資深代理機構(gòu)暗中滲透，或者像偉易達一樣干脆直接進軍中國市場。第二屆中國國際玩具、模型及禮品展覽會2004年10月8日至11日在上海舉行。此次展會有國內(nèi)外100個知名品牌的玩具公司報名參展，其中不乏許多世界著名玩具公司，如美國著名動畫商迪斯尼的公主系列，美國玩具巨頭"孩子寶"和日本玩具大享"TOMY"等，國際著名拼插玩具丹麥"樂高"首次到亞洲發(fā)展也選擇了中國。值得提及的是，一些跨國玩具巨頭開始將自己的名牌玩具產(chǎn)品轉(zhuǎn)由中國生產(chǎn)，并與內(nèi)地眾多供應商建立了緊密的聯(lián)系?！笆澜绲谝弧?、“世界最強”只意味著中國是玩具生產(chǎn)加工大國，而非玩具自主研發(fā)生產(chǎn)大國，國內(nèi)絕大部分玩具企業(yè)沒有自主專利，基本以國外訂單加工企業(yè)為主，其依存度非常高。中國玩具產(chǎn)業(yè)的悲哀是我們自己忽視了全球最具潛力的市場，而這個市場卻恰恰是我們自己的，等到國內(nèi)企業(yè)想挖掘這個潛力市場時因長期以來只是作為加工企業(yè)而沒有重視自主研發(fā)產(chǎn)品，不具備產(chǎn)業(yè)競爭力，暫時只能眼睜睜地看著“群狼分食”。六、深圳地區(qū)玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析1、深圳（包括東莞）玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨困難（1）本土顯現(xiàn)硬傷深圳、東莞乃至廣東的玩具產(chǎn)業(yè)有兩大致命"硬傷"：一、洋玩具唱主角，本土玩具企業(yè)甚少；二、過分依賴單向出口。深圳及東莞玩具生產(chǎn)企業(yè)雖有數(shù)千家，但95%是三資企業(yè)，民營企業(yè)僅占5%。也就是說，所謂玩具制造基地，只不過是外資玩具加工基地，真正屬于深圳及東莞本土的企業(yè)不多，民營玩具企業(yè)的專利擁有量還相當?shù)?，有相當多企業(yè)連一件專利都沒有，其生存發(fā)展的空間任由他人通過合法的知識產(chǎn)權分割劃定，形勢是十分嚴峻的。這種結(jié)構(gòu)缺乏產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)固性，對兩地如此龐大的玩具產(chǎn)業(yè)來說，顯然不合理。在市場銷售方面，玩具產(chǎn)業(yè)一直不同程度地存在著產(chǎn)和銷獨腳跳舞的弊端，過度重視國外市場，輕視國內(nèi)市場，一旦歐美市場出現(xiàn)波動，則對本地區(qū)的玩具生產(chǎn)造成很大的壓力，外向型玩具出口的弊端開始顯現(xiàn)。市場反應顯示，在廣東玩具業(yè)出口額上漲的背景下，卻有不知道多少廠商陷入各種困境中。（2）變革戰(zhàn)略理念缺失在香港市場，香港貿(mào)發(fā)局定期公布玩具市場動態(tài)，以及產(chǎn)業(yè)引導和發(fā)展報告，而國內(nèi)在這方面做得相對薄弱。試想，一個巨大的產(chǎn)業(yè)，在面臨內(nèi)憂外患的狀況下，僅僅具有國家和地方宏觀政策引導，沒有具體變革措施，這個行業(yè)的發(fā)展會是怎樣的混亂？在國家大政策環(huán)境支持下，行業(yè)自身必須做出實際的行動，不管這些行動來自政府扶持，或者商業(yè)間合作，只有通過這一系列行動來倡導行業(yè)的變革，探索行業(yè)經(jīng)濟模型轉(zhuǎn)變的思路。否則在分散、觀望的等待中，我們的玩具行業(yè)將有一次錯失占領國內(nèi)市場的機會。那么，提出行業(yè)變革思路，或者為行業(yè)變革作出實際行動即從原來簡單的OEM（來料加工生產(chǎn)）轉(zhuǎn)型為ODM（原創(chuàng)設計生產(chǎn)），無論在理論上，還是對行業(yè)促進方面，都是有意義的。（3）設施缺失深圳及東莞地區(qū)，習慣了加工出口業(yè)務的玩具行業(yè)，出口業(yè)務正在遭遇國際政治、經(jīng)濟、文化、意識形態(tài)等多重壓力，在不斷上漲的出口業(yè)務數(shù)據(jù)下面，隱藏著巨大的危機，以及不斷下滑的利潤。傳統(tǒng)勞動密集加工型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，也面臨城市發(fā)展引發(fā)的生產(chǎn)資料上漲、能源短缺等國內(nèi)壓力。深圳及東莞玩具產(chǎn)業(yè)，在變革中，除了缺失產(chǎn)業(yè)變革理念外，產(chǎn)業(yè)配套設施的缺失，也是不得不面對的難題。據(jù)初步調(diào)查，深圳、東莞玩具行業(yè)目前還沒有類似“產(chǎn)業(yè)中心”的設施，與產(chǎn)業(yè)相關的管理、情報收集、文化研究等行業(yè)配套產(chǎn)業(yè)，也是零星分布，各自為政，不成氣候。行業(yè)信息情報處理水平，相對于其它行業(yè)，相當落后。幾乎沒有有實力的情報資訊處理機構(gòu)。因此，設施的缺失，造成不便于集中信息、不便于形成產(chǎn)業(yè)研究系統(tǒng)化，導致在產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭力下降。2、松崗及周邊玩具產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀松崗作為深圳片區(qū)主要的玩具生產(chǎn)重鎮(zhèn)，包括周邊東莞在內(nèi)的玩具企業(yè)有上千家之多，但大部分玩具生產(chǎn)企業(yè)為只賺取廉價加工費的OEM企業(yè)，自行設計、自行生產(chǎn)的玩具產(chǎn)品少，在專業(yè)人才、設計能力、市場開拓、派生發(fā)展等都非常薄弱，玩具企業(yè)大部分為年產(chǎn)值200萬元至300萬元人民幣以下的中小規(guī)模企業(yè)，這些企業(yè)連基本的營銷力都不足。而在全球貿(mào)易方面頻頻碰壁，全球玩具消費市場向中國國內(nèi)轉(zhuǎn)移的大背景下該部分企業(yè)為了分得中國玩具產(chǎn)業(yè)大蛋糕的一杯羹必須在研究、設計等方面投入大量的人力、物力，完成企業(yè)由OEM制向ODM的轉(zhuǎn)型才能占住市場，因此，在該范圍內(nèi)眾多企業(yè)中產(chǎn)生了建設為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型變革戰(zhàn)略所必須的產(chǎn)業(yè)配套服務中心的需求。3、深圳玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（1）區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套資源優(yōu)勢廣東省經(jīng)濟貿(mào)易委員會副主任羅堅生指出，改革開放后，廣東省電子信息產(chǎn)業(yè)獲得了快速發(fā)展，特別是20世紀90年代，電子信息產(chǎn)業(yè)在地區(qū)結(jié)構(gòu)上進一步向珠三角地區(qū)集中。該區(qū)域的深圳、惠州、珠海、佛山、廣州、東莞、中山7個城市的電子信息產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占全省的95％以上，形成了在國內(nèi)外具有重要影響力的珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)集群。在未來的5到10年里，珠江三角洲將致力于率先建成電子計算機、通信設備、家用視聽設備、電子元器件四大全球制造基地。在此情況下，越來越多的IT高科技企業(yè)和高等院校加盟玩具產(chǎn)業(yè)，或者成為玩具產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)，為玩具產(chǎn)業(yè)注入了新鮮血液。.廣東的這種優(yōu)勢，是其它國內(nèi)玩具產(chǎn)地所不具備，或者說，不可超越的。當更多高科技企業(yè)滲透玩具行業(yè)，對本地區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提升，以適應國際國內(nèi)玩具消費趨向，向聲電光、智能型玩具過渡，可以有效提高行業(yè)競爭力。（2）生產(chǎn)能力和人才優(yōu)勢廣東省玩具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術水平，毫不懷疑是國內(nèi)領先的。由于本地區(qū)機械制造水平、玩具生產(chǎn)技術管理型人才豐富，相對國內(nèi)其它玩具產(chǎn)區(qū)來講，工業(yè)化程度最高。因此，就生產(chǎn)力來講，廣東省尤其深圳及東莞地區(qū)，條件優(yōu)越。（3）信息優(yōu)勢由于深圳及東莞玩具出口主要針對美國和歐聯(lián)盟，是國內(nèi)出口這些地區(qū)大龍頭。因此，相當多的直接或者間接掌握國際玩具行業(yè)運行情報信息。這些大量的情報信息，使本地區(qū)運行國內(nèi)市場最有價值的財富。也是本地區(qū)企業(yè)抗衡國際巨頭的力量之一。（4）行業(yè)壓力向國內(nèi)市場釋放在國際業(yè)務動蕩不安的年代，深圳及東莞玩具行業(yè)壓力不斷增高。而國內(nèi)市場龐大的空間，愈發(fā)使本地區(qū)的回轉(zhuǎn)成為趨勢。不管這些企業(yè)是港資、外資、或者民營，他們面對同樣的市場和同樣的現(xiàn)實。因此，行業(yè)壓力向國內(nèi)釋放，從理論上已經(jīng)基本成立。行業(yè)在受到市場規(guī)律影響下，宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是正常。但是，與行業(yè)轉(zhuǎn)型相配套的理論體系、配套服務設施，卻呼之未出，行業(yè)內(nèi)急需建立一個這樣的“理論、配套、服務體系”，而深圳正好具備這方面的基礎優(yōu)勢和條件。第二部分地塊解析【要點點擊】本項目位于深圳寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)107國道東莞長安收費站南側(cè)、洋涌碼頭段。本項目地塊內(nèi)已有兩棟建筑，具備了交易廣場功能及展示功能，擬建地塊空間開闊，具有非常大的可塑性。項目輻射范圍以廣州——東莞——深圳——香港為主?！净窘Y(jié)論】本項目優(yōu)勢明顯、規(guī)模適中，具備了建設區(qū)域性玩具“產(chǎn)業(yè)中心”的各方面良好條件。一、項目地塊現(xiàn)狀及控制指標1、項目現(xiàn)狀：項目由已有兩棟建筑及一塊待開發(fā)用地組成（如下圖），已有建筑分別為3層、4層商業(yè)用途廠房，待建用地已進行場地平整。已有已有的4層商業(yè)用房已有的3層商業(yè)用房已有的3層商業(yè)用房待建開發(fā)用地，建筑面積23448平方米待建開發(fā)用地，建筑面積23448平方米2、項目控制指標地塊要素A402-0021土地性質(zhì)會展商場用地用地面積16707.05平方米建筑面積34460平方米容積率<2.07綠化率<35.6%建筑密度42<%建筑限高多層<=6層，高層<=14層泊車位206個以目前項目現(xiàn)狀及規(guī)模條件，本項目已有部分已經(jīng)具備了交易、展示、居住功能，在擬建部分還可提供辦公、科研、貿(mào)易、培訓、企業(yè)推廣等與玩具產(chǎn)業(yè)相關的各種場地和服務。二、本項目四至本項目位于深圳寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)107國道東莞長安收費站南側(cè)、洋涌碼頭段。地塊整體呈梯形分布狀，東臨107過道，北臨市政道路，西臨未開發(fā)工業(yè)用地，南臨電子廠。項目東面：緊臨107國道，東側(cè)靠北正規(guī)劃立交橋，本項目交通條件非常發(fā)達。項目北面：緊臨市政道路，便利的交通對物流非常方便。項目西面：隔路與廣闊的待開發(fā)工業(yè)用地相望。項目南面：緊臨臺灣電子廠，安靜、整潔。三、本項目地塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（S）區(qū)位優(yōu)勢——（見附件2：項目區(qū)位圖）松崗鎮(zhèn)位于深圳市寶安區(qū)西北部，珠江口東岸，北接東莞長安，西南接沙井，東接公明鎮(zhèn)，是廣州－東莞－深圳的公路要塞地帶，深圳的西北門戶，同時具有便捷的進出口口岸優(yōu)勢，使商品流通更加暢通，另外，深圳的產(chǎn)品創(chuàng)新與設計人才資源豐富，能確保產(chǎn)品設計水平，使產(chǎn)品處于領先地位。交通優(yōu)勢——107國道、廣深高速公路穿境而過，107國道更與本項目緊緊相連（約100m），近深圳寶安國際機場，同時洋涌碼頭的存在使得本地塊的水陸空三棲交通都非常發(fā)達，最新的寶安大道的建設將銜接特區(qū)內(nèi)深南大道、濱海大道、北環(huán)大道等，連通新安、沙井兩個中心城和新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗五個工業(yè)強鎮(zhèn)，將極大緩解107國道（廣深公路）、廣深高速公路的交通壓力，未來交通會越來越方便。規(guī)劃優(yōu)勢——（見附件1：項目規(guī)劃圖）項目整體圍合成一個小的集散廣場，場地主要出入口布置在東北側(cè)靠近107國道附近，形成便捷的交通流線，貨物出入口作為次要出入口布置在地塊東南角，很好地解決了人車分流和人貨分流，東邊后退道路部分布置成園林式綠地，和公路綠化帶互相呼應，給人以良好的視覺效果，保持和交通干線的適當距離，形成干擾相對較小的辦公環(huán)境。地標優(yōu)勢——本項目新建部分物業(yè)為14層高建筑，項目周邊環(huán)境中獨一無二，可建立其標識性，樹立形象標桿。地塊優(yōu)勢——本項目地塊整體呈規(guī)則梯形分布，同時已有兩棟建筑改造難度較小，新建部分已場地平整，施工進度較快，同時擁有小規(guī)模廣場。政府支持——本項目為松崗鎮(zhèn)政府重點支持項目，能得到政府支持。劣勢（W）周邊環(huán)境——相對松崗鎮(zhèn)區(qū)而言，本項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀較為雜亂，灰塵較大。周邊配套——目前項目周邊的辦公、金融服務配套設施較缺乏，有待進一步改善。公共交通——項目周邊公共交通可達性較差，產(chǎn)生一定的不便。機會（O）發(fā)展機會——深圳市政府推進的關外城市化進程的加快，使得龍崗、寶安兩地發(fā)展迅速，同時玩具行業(yè)自主研發(fā)版權生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變將有助于本項目發(fā)展。協(xié)會機會——我司作為行業(yè)協(xié)會會長單位，可借助這個平臺進行相關推廣。威脅（T）貿(mào)易壁壘——未來更多不可預見的相關壁壘的設置，將會影響到本產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而簡介影響項目運作。【分析結(jié)論】本項目個性突出，優(yōu)劣勢明顯，開發(fā)關鍵在于揚長避短，應依托項目區(qū)位交通優(yōu)勢建立其地標性和形象，借助引進銀行等金融服務機構(gòu)和公交系統(tǒng)規(guī)避劣勢的同時利用自身行業(yè)協(xié)會的平臺進行扁平化的宣傳推廣，力爭以最少的推廣費用迅速實現(xiàn)項目利潤兌現(xiàn)。四、項目輻射范圍設定間接輻射：華南地區(qū)珠三角為輔廣、莞、深、港為主項目從本項目整體區(qū)位、本項目規(guī)模以及本項目行業(yè)屬性角度出發(fā)，我司設定本項目未來的輻射范圍為以廣州——東莞——間接輻射：華南地區(qū)珠三角為輔廣、莞、深、港為主項目第三部分本項目開發(fā)建議一、定位依據(jù)中國玩具產(chǎn)業(yè)前景廣闊廣東省玩具產(chǎn)業(yè)地位高，玩具產(chǎn)業(yè)資源豐富深圳、東莞為廣東省玩具產(chǎn)業(yè)中心莞深本土玩具企業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，需求一個多功能平臺莞深范圍內(nèi)沒有提供多功能服務的玩具產(chǎn)業(yè)平臺本項目具備了組建多功能產(chǎn)業(yè)配套服務中心的基礎“玩具原輔料情報和采購中心”理論 原輔料是企業(yè)最大的需求之一，但是深圳及周邊地區(qū)，原輔料供應鏈條松散。雖然是巨大的消費地區(qū)，但是本地區(qū)價格動態(tài)，不足以在國內(nèi)形成影響。在該地區(qū)，眾多的企業(yè)依靠“三來一補”賺取廉價加工費用。但是，隨著內(nèi)貿(mào)消費增高，以及國際加工業(yè)務風險增多，這些具備相當生產(chǎn)實力的企業(yè)，轉(zhuǎn)向內(nèi)貿(mào)，是必然行為。因此，首先集中解決這一地區(qū)企業(yè)原輔料供應體系，以及提供便捷的價格發(fā)布渠道，是首要之舉?！巴婢弋a(chǎn)品研發(fā)、精品展示中心”理論 深圳及東莞地區(qū)95%企業(yè)多屬于港資臺資等外來資本，在國內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品屬于加工出口業(yè)務。產(chǎn)品的知識產(chǎn)權的所有者，也主要集中在香港地區(qū)。這些產(chǎn)品相對內(nèi)地市場，完全是“體外循環(huán)”，內(nèi)地市場非但沒有機會購買，甚至連見到的可能性都沒有。而深圳實質(zhì)上具備國際——香港——深圳——內(nèi)地的“橋梁價值”，要讓香港發(fā)達的玩具創(chuàng)新、設計、消費文化等優(yōu)勢，進入內(nèi)地市場，深圳起到至關重要的作用。因此，有必要在深圳建立一個具有玩具產(chǎn)品研發(fā)和玩具精品展示的體系，來發(fā)揮深圳的“橋梁價值”，為他們理念進入內(nèi)地市場打下基礎?！皣H、港澳臺玩具內(nèi)貿(mào)中心”理論在深圳，乃至國內(nèi)，消費者買不到國際、港澳臺的好玩具。在北京、上海等展會上，也沒有機會購買，雖然這些玩具就在深圳周邊生產(chǎn)。因為深圳沒有提供機會讓內(nèi)地經(jīng)銷商采購。一邊是優(yōu)秀的產(chǎn)品，一邊是空白的市場。銷售通道的缺失，貿(mào)易機會巨額損失。即便可以牽強的說，內(nèi)地知識產(chǎn)權保護薄弱，盜版泛濫，可是，沒有銷售通道的事實，不容置疑。近年來，香港玩具商人不能進入內(nèi)地市場的主要原因，除了內(nèi)地消費力弱的原因外，主要是不熟悉內(nèi)地市場環(huán)境，具體說，沒有進入的渠道。而如果由深圳進入內(nèi)地市場，沒有口岸壁壘，本地采購本地生產(chǎn)。其次，深圳始終在國內(nèi)的領先的城市形象，使產(chǎn)品更容易進入國內(nèi)高中位市場，體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢，打擊同類競爭者。因此，有必要建立一個貿(mào)易中心，讓國際、港澳臺產(chǎn)品與國內(nèi)市場通過該渠道實現(xiàn)對接，促進貿(mào)易。建設配套企業(yè)查詢系統(tǒng)深圳及東莞地區(qū)玩具企業(yè)，從一開始時的企業(yè)屬性，決定了除了生產(chǎn)之外，其它與經(jīng)營關聯(lián)知識系統(tǒng)的缺失。因此，發(fā)揮深圳、東莞等玩具協(xié)會作用，建立區(qū)域性企業(yè)查詢系統(tǒng)——企業(yè)黃頁，用現(xiàn)代信息管理手段提供信息平臺支持，便于外界全面了解該地區(qū)企業(yè)布局和經(jīng)營狀況，同時讓入駐本項目的企業(yè)更快速地了解世界玩具產(chǎn)業(yè)動態(tài)，以供企業(yè)決策。二、物業(yè)定位根據(jù)以上前面宏觀市場分析及本項目特征及規(guī)劃要求和定位依據(jù)分析，結(jié)合目前行業(yè)市場發(fā)展趨勢，我司認為本項目應定位于：具備流通、輻射、資訊、研發(fā)、展示、宣傳等多種功能的綜合性產(chǎn)業(yè)配套服務中心三、定位說明流通、輻射功能——鑒于大多數(shù)玩具企業(yè)規(guī)模和市場運作能力有限，其不可能實現(xiàn)規(guī)模化市場運作，產(chǎn)品向國內(nèi)流通，顯得力量單薄。本中心提供與國內(nèi)外主要玩具采購買家的購銷的平臺，使進入市場經(jīng)營者的產(chǎn)品，迅速得到針對性市場的推廣，達到主動出擊，引領本地區(qū)產(chǎn)品走出家門，也是港臺、海外產(chǎn)品進入中國內(nèi)地市場的中間環(huán)節(jié)。資訊功能——本中心提供企業(yè)資訊查詢系統(tǒng)以及本地區(qū)和國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)資訊、原輔料情報信息處理，便于入駐各企業(yè)迅速掌握行業(yè)動態(tài)，有利于提高產(chǎn)品市場競爭力。研發(fā)功能——本中心提供玩具行業(yè)研發(fā)所需的大部分配套以及研發(fā)場地，同時根據(jù)產(chǎn)業(yè)資訊時時動態(tài)實現(xiàn)研發(fā)的較高市場兌現(xiàn)力和超前性。供給功能——利用中心信息化系統(tǒng)，進行系統(tǒng)的原輔料價格情報處理，加大采購需求對國內(nèi)外原輔料供應商的影響力，形成有一定影響力度的“指數(shù)”效應，同時建有原輔料物流供給系統(tǒng)，便于原輔料及時采購。展示功能——本中心具有專門的產(chǎn)品展示空間，入駐企業(yè)可進行企業(yè)和產(chǎn)品雙重展示，迅速建立其企業(yè)和產(chǎn)品形象。宣傳功能——建立穩(wěn)定的市場營銷自身渠道，在對入駐企業(yè)進行宣傳的同時對企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品進行宣傳推廣，兩者宣傳戶動結(jié)合，以提高企業(yè)及產(chǎn)品的影響力，實現(xiàn)市場長遠價值。綜合性——指本中心為包括辦公場所、交易場所、居住場所等的綜合性項目。產(chǎn)業(yè)配套服務——指本中心為提供與玩具產(chǎn)業(yè)相關多種配套服務的項目。四、客戶定位根據(jù)我司設定的項目輻射范圍及本項目物業(yè)定位出發(fā)，將本項目客戶定位為：深圳、香港玩具設計企業(yè)深圳、香港玩具生產(chǎn)企業(yè)項目周邊（東莞、松崗）玩具生產(chǎn)企業(yè)珠三角、華南地區(qū)原輔料供應及采購商產(chǎn)業(yè)中心金融等配套服務公司第四部分項目開發(fā)經(jīng)濟效益分析項目將于近期報建，預期建成開始使用時間為2007年初，根據(jù)項目土地性質(zhì)及使用期限，項目建成改造后將以租賃為主；因項目為長期收益性物業(yè)，宜采用收益還原法對其價值進行評估為主，銷售價值作為參考。本次測算只要是測算項目的凈現(xiàn)值和全部投資年收益率，以下為測算之數(shù)據(jù)及過程：一、項目基本數(shù)據(jù)原有建筑兩棟：12330平方米其中展覽商用面積：10630平方米住宅配套面積：1700平方米擬建辦公樓：14層；1-3層為停車場，標準層4-14層為辦公展覽用，單層面積為1606平方，標準層總建筑面積為17666平方米停車位：206個，其中擬建辦公樓室內(nèi)96個，室外110個二、費用數(shù)據(jù)土地費用：1800萬元（按正常分配，原有建筑部分占1000萬元，擬建辦公樓占800萬元）前期費用：220萬元（按正常分配，原有建筑部分占120萬元，擬建辦公樓占100萬元）原有建筑開發(fā)成本：1800萬元原有建筑改造及裝飾成本：1500萬元擬建筑辦公樓開發(fā)裝飾成本：5000萬元不可預見費用：300萬元（按正常分配，原有建筑部分占160萬元，擬建辦公樓占140萬元）租賃/銷售稅費：為租金/售價收入的6%招商推廣宣傳費用：為租金/售價收入的2%注：為方便計算，本測算假定上述1-6項成本均于2007年年初一次投入租賃營運費用可于未來的物業(yè)管理費中支取三、租金與售價數(shù)據(jù)通過市場比較得出本項目的租金與售價水平我們選取了目前寶安及龍崗部分與本項目相近的專業(yè)市場租金售價作可比實例，資料如下：市場/物業(yè)名稱市場位置/規(guī)模主要消費群體/經(jīng)營類別售價/月租金水平寶安電子城寶安40區(qū)翻身路一期面積4300平方米，籌劃建二期，面積將達到30000平方米寶安區(qū)周邊眾多的電子產(chǎn)品生產(chǎn)廠家，經(jīng)營狀況良好租金：一二三樓275-600元/㎡·月，平均400元/㎡·月，經(jīng)營良好，目前只租不售；樓上塔樓住宅樓，有部分辦公室，售價約4800元/㎡，租金約32元/㎡·月寶安區(qū)普通寫字樓寶暉大廈、廣場大廈等35-60元/㎡集銀皮革綜合廣場龍崗深惠公路新生村段分六個區(qū)，共約60000平方米皮革廠家，成品，原輔料皮革業(yè)的物流中心、信息中心、培訓中心一樓租金80元/㎡·月，售價11000元/㎡；二樓租金50元/㎡，售價6000元/㎡，三樓為辦公，租金30元/㎡·月寶安汽配市場位于107國道寶城路段，共3500平方米，一樓50間鋪位，二樓30間鋪位經(jīng)營國內(nèi)外各類汽車配件、維修工具、汽車護理裝飾品等街鋪租金60元/㎡·月，內(nèi)鋪租金40元/㎡·月沙井電子城位于107國道沙井路段共二層，約15000平方米寶安區(qū)周邊眾多的電子產(chǎn)品生產(chǎn)廠家，經(jīng)營狀況良好70-110元/㎡·月，均100元/㎡·月只租不售龍崗電子世界位于龍崗中心城龍翔大道市場主體三層，單層面積約1500㎡，總面積約4500㎡各類元器件、電子成品、集成電路、通訊產(chǎn)品及配件電腦整機、電腦配件及耗材、科技書店、維修中心租金90-130元/㎡·月，平均110元/㎡·月，樓上是辦公樓，租金平均40元/㎡·月107國道各路段普通商店租金水平位置租金水平107國道新安段40—67元/㎡·月107國道西鄉(xiāng)段37—65元/㎡·月107國道福永段40—50元/㎡·月107國道沙井段36—80元/㎡·月107國道松崗段40—70元/㎡·月由上表可以看出，寶安區(qū)或龍崗區(qū)各專業(yè)市場市場租金由40-600元/㎡·月不等，租金主要集中在80-100元/㎡·月之間；而107國道商業(yè)長廊因零散經(jīng)營租金顯得相對不高，集中在50元/㎡·月左右，本項目雖然是較具規(guī)模的專業(yè)市場，理應也有較高的市場租金，但考慮到本項目目前周邊營商環(huán)境仍需培育，本次估算以較保守的租金計，具體租金如下：部分租金水平售價水平原有建筑展覽商用部分60元/㎡·月10350元/㎡原有建筑住宅配套部分25元/㎡·月4313元/㎡擬建辦公樓35元/㎡·月6038元/㎡停車場使用費200元/個·月（不考慮遞增）3萬元/個說明：以上部分租金以年3%遞增(g=3%)出租率全部為90%松崗目前住宅銷售價格約為3500元/㎡，按平均投資回報率8%計，住宅平均租金約為23/㎡·月，考慮到本項目的住宅配套部分因臨近本專業(yè)市場，本次測算中的平均租金約為25/㎡·月售價水平按平均投資回報率8%計，適當考慮未來租金上漲因素，售價約在原來基本上提高15%四、估算假定估價時點：2007年初租租賃收益年限：自2007年初至2041年底，共35年持續(xù)經(jīng)營（n=35）資本化率的確定：通過安全利率加風險調(diào)整值確定資本化率，依據(jù)公式：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值安全利率是無風險的投資收益率，參照國家公布的較少考慮貨幣膨脹因素的利率，人民幣一年定期存款利率為2.25%，綜合分析，安全利率取值3%，風險調(diào)整值考慮通貨膨脹、投資風險等因素，上調(diào)6%。資本化率=3%+6%=9%（r=9%）折現(xiàn)率：取經(jīng)驗值12%（R=12%）銷售周期：假定本項目2007年初投入使用時開始銷售，于2007年中一半，至2007年年底銷售完畢停車場只租不售測算內(nèi)容及過程本次測算按如下四個類別分別測算測算范圍出租出售整個項目第一類別第三類別擬建辦公樓第二類別第四類別A、第一類別（整個項目出租）（一）建成后首年租金為原有建筑展覽商用部分年租金=10630平方米×60元/月?平方米×12月×90%×（1-6%-2%）=7823680元原有建筑住宅配套部分年租金=1700平方米×25元/月?平方米×12月×90%×（1-6%-2%）=422280元擬建辦公樓辦公部分年租金=17666平方米×35元/月?平方米×12月×90%×（1-6%-2%）=6143528元以上合計：約1440萬元（a1=1440萬元）停車場年收益=200元/月?個×206個×12月×90%×（1-6%-2%）=454848元約45萬元（a2=45萬元）（二）適用公式停車場以外部分年收益按一定比例遞增，收益年限有限，適用公式為V1=a1/(r-g){1-[(1+g)/(1+r)]^n}停車場部分年收益回定，收益年限有限，適用公式為V2=a2/r[1-1/(1+r)^n]（三）項目總價值測算V1=1440/(9%-3%)*{1-[(1+3%)/(1+9%)]^35}≈20692萬元V2=45/9%*[1-1/(1+9%)^35]≈476萬元建成改造后整個項目的總價值為20692萬元+476萬元=21168萬元（四）開發(fā)成本估算為土地費用：1800萬前期費用：220萬原有建筑開發(fā)成本：1800萬原有建筑改造及裝飾成本：1500萬擬建辦公樓開發(fā)裝飾成本：5000萬不可預見費用：300萬以上合計為：10620萬元（五）凈現(xiàn)值NPV=21168萬元-10620萬元=10548萬元（六）全部投資年收益率（Yo）=（1440+45）/10620=14%B、第二類別（擬建辦公樓出租）（一）建成后首年租金為1．擬建辦公樓辦公部分年租金=17666平方米×35元/月?平方米×12月×90%×（1-6%-2%）=6143528元以上合計：約614萬元（a1=614萬元）2．停車場年收益=200元/月?個×96個×12月×90%×（1-6%-2%）=190771元約19萬元（a2=19萬元）（二）適用公式停車場以外部分年收益按一定比例遞增，收益年限有限，適用公式為V1=a1/(r-g){1-[(1+g)/(1+r)]^n}停車場部分年收益回定，收益年限有限，適用公式為V2=a2/r[1-1/(1+r)^n]（三）擬建辦公樓總價值測算V1=614/(9%-3%)*{1-[(1+3%)/(1+9%)]^35}≈8823萬元V2=19/9%*[1-1/(1+9%)^35]≈201萬元建成后擬建辦公樓的總價值為8823萬元+201萬元=9024萬元（四）開發(fā)成本估算為土地費用：800萬前期費用：100萬擬建辦公樓開發(fā)裝飾成本：5000萬不可預見費用：140萬以上合計為：6040萬元（五）凈現(xiàn)值NPV=9024萬元-6040萬元=2984萬元（六）全部投資年收益率（Yo）=（614+19）/6040=10.5%C、第三類別（整個項目出售）（一）建成后售價/租金為1．原有建筑展覽商用部分售價=10630平方米×10350元/平方米×（1-6%-2%）=101218860元2．原有建筑住宅配套部分售價金=1700平方米×4313元/平方米×（1-6%-2%）=6745532元3．擬建辦公樓辦公部分售價=17666平方米×6038元/平方米×（1-6%-2%）=98133923元以上合計：約20610萬元（A1=20610萬元）4.停車場年收益=200元/月?個×206個×12月×90%×（1-6%-2%）=454848元約45萬元（a2=45萬元）（二）適用公式停車場以外部分價值平均實現(xiàn)時間為2007年中，需折現(xiàn)至2007年初，適用公式為V1=A1/（1+R）停車場部分年收益回定，收益年限有限，適用公式為V2=a2/r[1-1/(1+r)^n]（三）項目總價值測算V1=20610/（1+12%）^0.5≈19475萬元V2=45/9%*[1-1/(1+9%)^35]≈476萬元建成改造后整個項目的總價值為19475萬元+476萬元=19951萬元（四）開發(fā)成本估算為1．土地費用：1800萬2．前期費用：220萬3．原有建筑開發(fā)成本：1800萬4．原有建筑改造及裝飾成本：1500萬5．擬建辦公樓開發(fā)裝飾成本：5000萬6．不可預見費用：300萬以上合計為：10620萬元（五）凈現(xiàn)值NPV=19951萬元-10620萬元=9331萬元D、第四類別（擬建辦公樓出售）（一）建成后售價/租金為1．擬建辦公樓辦公部分售價=17666平方米×6038元/平方米×（1-6%-2%）=98133923元以上合計：約9813萬元（A1=9813萬元）2．停車場年收益=200元/月?個×96個×12月×90%×（1-6%-2%）=190771元約19萬元（a2